Tag: Analize

Desi puncteaza de la bun inceput ca „este mai scump“, actionarul majoritar al Altex, Dan Ostahie, spune ca pentru el leasingul imobiliar a fost o buna sursa de bani atunci cand a inceput constructia complexului Media Galaxy Orhideea:  „Leasingul imobiliar este o metoda facila pe care o utilizam pentru a construi, in conditiile in care resursele proprii sunt limitate“.

In cazul complexului din centrul comercial Orhideea, investitia s-a ridicat la 5 milioane de euro, la care s-au adaugat alte 3 milioane de euro pentru capitalul de lucru, finantarea fiind asigurata de HVB Bank Romania si HVB Leasing. Iar pentru ca reteta s-a dovedit buna, leasingul imobiliar ramane in vizorul lui Ostahie (alaturi de clasicul credit bancar) si pentru proiectele viitoare de extindere a retelei de magazine. Pentru 2007, planurile de investitii vor fi definitivate „in cateva zile“, spune omul de afaceri, adaugand ca tot atunci se va decide exact si care ar putea fi valoarea finantarilor in leasing.

Cazul sefului de la Altex nu este insa unicul, iar exemplele de mari proiecte dezvoltate folosind aceasta forma de finantare se inmultesc. Si lantul hotelier Pro Confort Bucuresti (detinator a trei hoteluri) a folosit o forma de leasing imobiliar – sistemul sale & leaseback, potrivit lui Kerem Sekizyarali, presedintele Finans International Leasing, compania responsabila cu finantarea.

Vanzarea unui hotel al Pro Confort, pentru 5,2 mil. euro, si ulterior inchirierea si rascumpararea acestuia dupa finalizarea contractului de leasing (pe zece ani) reprezinta o varianta pe care actionarii o privesc ca mod de extindere a afacerilor pe banii altora.

„Nu sunt dezavantaje, fiind o varianta utilizata pentru atragerea de resurse. Chiar daca este mai scump decat creditul bancar cu aproximativ un procent, in varianta leasingului obtinem toti banii o data, mai rapid decat in cazul unui credit bancar“, comenteaza directorul general al lantului hotelier, Liviu Roata Moale. Potrivit reprezentantului Pro Confort, compania are in prezent in derulare un proiect de 35-40 de milioane de euro in zona Vitan, care va include un hotel de patru stele. „Hotelul cu 1.400 de camere va fi finalizat in septembrie 2007, iar pentru completarea fondurilor am apelat si la un credit bancar de 7 milioane de euro de la Finansbank“, afirma Liviu Roata Moale. Numele noului hotel va fi cunoscut saptamana aceasta.

Extinderea lantului hotelier nu se opreste aici. Actionarii sunt in prezent in negocieri cu o companie de leasing pentru perfectarea unui nou contract. Banii vor fi folositi la constructia unui alt hotel in Bucuresti, spune directorul companiei, ratele de leasing urmand sa fie achitate din incasarile lantului hotelier.

De altfel, chiar intentiile de extindere a multor businessuri, alaturi de venirea unor noi multinationale in Romania, sunt cele care sustin dezvoltarea pietei de leasing imobiliar – ceea ce pe reprezentantii companiilor de leasing ii face sa fie optimisti, multi dintre ei vorbind chiar si despre o dublare a pietei. Si profetiile de bine nu vizeaza doar segmentul de business, adica al cladirilor industriale sau de birouri, ci si cel de retail sau rezidential.

Practic, anul acesta, leasingul imobiliar ar putea sa ajunga la 10% din piata de profil, crede Septimiu Postelnicu, presedintele Asociatiei de Leasing si Servicii Financiare Nebancare (ALB) si director general al Unicredit Leasing, cea mai mare companie de pe piata locala.

El spune ca ponderea de 10% a leasingului imobiliar se respecta si in cazul Unicredit Leasing. „Leasingul imobiliar va atrage anul acesta 10% din finantari, fata de 4-5% anul trecut“, spune Postelnicu, care vizeaza pentru acest an finantari de 450 de milioane de euro. Pentru anul trecut, cumuland si rezultatele HVB Leasing, cu care a fuzionat recent (ca urmare a fuziunii la nivel global Unicredit-HVB), Unicredit Leasing a realizat finantari estimate la 30 de milioane de euro pe segmentul imobiliar.

Continuarea unor contracte perfectate in 2006 este primul factor luat in calcul de Postelnicu atunci cand pariaza pe cresterea segmentului de finantare pe zona de real estate. Printre cele mai importante se afla, potrivit acestuia, o finantare de tip sale & leaseback pentru un supermarket situat in vestul tarii, ce face parte dintr-o serie de finantari acordate anul trecut unei retele romanesti de retail. Alaturi de aceasta, constructia unui imobil de birouri in Bucuresti, de peste 8.000 mp, este un alt contract important, cu o valoare finantata de aproximativ 13 milioane de euro si termen de finalizare preconizat pentru prima jumatate a lui 2008. In plus, compania are in negociere o serie de contracte, valoarea finantarilor fiind de maxim 20 de milioane de euro per contract.

In cazul Finans International Leasing, prognozele sunt si mai optimiste. Cresterea finantarilor pe segmentul de leasing imobiliar este estimata la 20% anul acesta, fata de 15% in 2006 (dintr-un volum al contractelor cifrat la 117 de milioane de euro). Pe ansamblul portofoliului, presedintele companiei, Kerem Sekizyarali, vede o crestere a volumului de contracte. „Vom inregistra minim cresterea pietei la volumul de contracte. Daca piata va creste cu 40%, si noi vom creste cu minim 40%“, sustine el. 

Pentru perioada urmatoare, Finans International Leasing vizeaza incheierea a cel putin doua contracte de circa 3,5 de milioane de euro fiecare. „Negociem contracte de leasing pentru constructia unui showroom la Galati si a unui depozit in Bucuresti in sistem sale & leaseback“, subliniaza Kerem Sekizyarali.

Cresterea ponderii finantarilor in leasing imobiliar este anticipata si de divizia de profil a grupului austriac Erste Bank, Immorent Romania. Anina Iordache, managing director la Immorent, estimeaza pentru 2007 un volum al contractelor de 70 mil. euro, triplu fata de 22,8 mil. euro in 2005. Compania are in negociere opt contracte de leasing imobiliar.

Chiar si asa insa, piata e mica: anul trecut leasingul imobiliar a acumulat finantari de peste 100 mil. euro, conform specialistilor din piata.  Statistica ALB aferenta primelor noua luni din 2006 indica o valoare finantata a bunurilor de 89 de milioane de euro, cladirile  comerciale si industriale fiind principalele beneficiare ale fondurilor (peste 77%).

Daca in 2006, sectorul rezidential a atras finantari de numai 10 milioane de euro, pe viitor rezidentialul poate atrage sume consistente. Nevoia continua de proiecte pe acest sector a determinat companiile de profil sa aduca produse specifice in piata. „In circa doua luni vom definitiva un produs destinat pietei rezidentiale, lansarea acestui produs fiind legata de cerintele pietei“, a spus Codruta Duta, sef de vanzari pentru leasing imobiliar la Unicredit Leasing.

Intrarea pe piata cu produse dedicate pietei rezidentiale, mai atractive comparativ cu portofoliul de produse bancare, constituie in acest moment sansa companiilor de leasing pentru o majorare considerabila a portofoliului de clienti. Si aceasta chiar daca serviciile companiilor de leasing au pierdut avantajul pe care il aveau in fata bancilor, produsele fiind acum, conform noii legislatii, asimilate unor credite bancare obisnuite.

FINANS INTERNATIONAL LEASING Contractul, prin care hotelul Pro Confort a intrat in portofoliul Finans, in schimbul sumei de 5,2 milioane de euro, este unul din principalele incheiate in 2006. Sistemul de finantare ales este de tipul sale & leaseback, fondurile fiind folosite de Pro Confort pentru constructia unui alt hotel. Compania a finantat in 2006 un showroom auto in Constanta, valoarea finantarii fiind de 1 milion de euro.

IMMORENT ROMANIA Compania s-a implicat in realizarea cladirilor de birouri si a facilitatilor de depozitare ale Terranova Imobiliare, valoarea investitiei fiind de 3,7 milioane de euro, la care se adauga dezvoltarea capacitatilor de productie  si a birourilor GDM Ro Electronics pentru 5,7 mil. euro, acestea fiind doar o parte din contractele companiei.

Din punctul din care priveste Radu Petre piata, unul din 20 de bucuresteni cu varsta intre 20 si 40 de ani face de cel putin trei ori pe luna un sport, fie ca e tenis, fie ca e fotbal, fie ca e vorba doar de fitness. Dincolo de statistici, directorul Sport Arena (importator de materiale pentru constructia de terenuri sportive, dar si investitor intr-o baza sportiva) este indreptatit sa creada ca mai e nevoie de ceva investitii pana ce oferta de terenuri de sport amenajate va satisface cererea: baza sportiva pe care a deschis-o cu un an in urma in zona Grozavesti a lucrat pe timpul verii non-stop: de la 8 dimineata pana a doua zi la 6 dimineata.

Cererea a depasit estimarea de cinci ani de recuperare a investitiei pe care o facusera cei de la Sport Arena (care a construit anul trecut o baza sportiva cu un teren de fotbal si doua terenuri de baschet/tenis). „Dupa cum merg lucrurile, preconizam ca vom recupera investitia (de aproximativ 60.000 de euro) in doi-trei ani“, spune Radu Petre. Termenul de recuperare de cinci ani a unei investitii in sport este realist cand vorbim de o piata saturata, in care o baza sportiva are un grad de ocupare mediu de 65-75%. „Deocamdata, gradul de ocupare este de peste 90%, iar programul este ca la restaurant: de dimineata pana la ultimul client“, spune Marian Sotae, investitorul care a dezvoltat intr-un cartier din Bucuresti o baza sportiva cu 11 terenuri de tenis si piscina. Acesta este si motivul pentru care Marian Sotae si-a recuperat deja investitia pe care a inceput-o cu opt ani in urma, dar pe care a dezvoltat-o progresiv, iar acum se gandeste la o noua baza sportiva, in alt colt al Capitalei.

Ce este insa saturatia cand vorbim de terenuri sportive de agrement? (Termenul exclude de la sine terenurile folosite de scoli, facultati sau cluburi pentru antrenamente). O medie acceptata in Europa este un teren (fie el de tenis, de fotbal sau de baschet) la 10.000 de locuitori. In Madrid, de exemplu, la 3,5 milioane de locuitori sunt 45 de cluburi (aproximativ 360 terenuri), plus alte baze mici cu cate unul-doua terenuri.

Conform acestei cifre, Bucurestiul ar trebui sa aiba aproximativ 300 de terenuri (fiind luati in calcul 3 milioane de locuitori). Acum are in jur de 200 de terenuri de agrement, conform datelor Agentiei Nationale pentru Sport (ANS – care urmareste terenurile existente dupa certificatele acordate bazelor sportive unde se organizeaza si antrenamente). Dar exista cativa de „dar“: multe dintre acestea apartin unor companii sau institutii de stat si au circuit inchis, iar si mai multe nu sunt renovate, respectiv amenajate conform cu cerintele pietei.

2006 a fost insa un an in care s-a investit mult in domeniu: conform datelor ANS, au venit din tara solicitari de acreditare pentru 240 de noi terenuri cu actionariat privat (solicitarile vin dupa ce terenul a fost finalizat). Aceasta inseamna, la o suprafata medie de 1.250 mp pentru un teren, o suprafata construita de 300.000 mp si investitii (la o medie de 35.000 euro/teren) de peste 8 milioane de euro. Cresterea accelerata a investitiilor private a facut ca terenurile inregistrate de federatii (mai ales la Federatia Romana de Tenis), in cea mai mare parte existente dinainte de 1989 si care sunt predominant baze de antrenament, sa devina minoritare in fata terenurilor pentru agrement, care sunt in proportie de 90% inchiriate de amatori.

Dar si vechile baze isi gasesc locul in cresterea zonei private: din cauza ca terenul este foarte scump, multi investitori incheie parteneriate cu vechile cluburi. Cel mai cunoscut exemplu este al fostei baze „Cutezatorii“, preluata de fostul tenisman Dinu Pescariu, dar exemplele merg pana la investitii mai mici, cum este cea a unui antrenor de tenis – George Badea, care a preluat si a renovat patru terenuri in Complexul Sportiv Tei, unde face lectii cu juniori, dar inchiriaza si amatorilor, pentru a recupera banii investiti. 

Amatorii sunt cea mai sigura varianta de recuperare a unei investitii, tinand cont de faptul ca preturile de inchiriere pe ora sunt inca mari. Apropierea de saturatie ar insemna ca preturile de inchiriere sa fie mai mici. In Madrid, de exemplu, pretul mediu pentru un teren de tenis este de 5 euro, iar pentru unul de fotbal de 15-20 de euro, dar in Bucuresti 10 euro costa un teren de tenis, iar unul de fotbal este 20-30 de euro. „Nu cred ca deschiderea de noi terenuri va ieftini piata, deoarece publicul roman este pretentios si plateste mai mult pentru un teren mai bun“, spune Radu Petre, care insista ca anul acesta a folosit ultimele tendinte din domeniu pentru a amenaja terenuri: parchetul de artar pentru terenurile in interior, preferat de majoritatea echipelor din NBA si folosit inclusiv la Jocurile Olimpice de la Atena, sau firul de iarba artificiala de 50 milimetri pentru suprafetele exterioare, certificat de FIFA si UEFA.

Daca in Bucuresti preturile de inchiriere sunt mari, in provincie, unde piata abia a inceput sa existe efectiv, preturile sunt si mai mari. La Galati sau Braila, din cauza lipsei concurentei, investitorii-pionieri cer la inchiriere si 20 de euro la terenul de tenis ziua si aproape 30 de euro pentru nocturna. Asta in conditiile in care in Galati, de exemplu, exista doua terenuri de tenis si doua de fotbal, iar cererea este destula, dupa cum spune Cosmin Stroe, care a investit anul acesta intr-o baza sportiva intre Braila si Galati, cu patru terenuri, doua de minifotbal, doua de tenis. „Am investit 30.000 de euro pentru fiecare teren de tenis si 40.000 de euro pentru fiecare de fotbal“, spune Cosmin Stroe, care sustine ca a facut investitia „ca la carte“, deoarece firma lui, Ischia Sports, se ocupa de amenajarea terenurilor.

Ar fi facut doar unul, sa vada clientii modul in care lucreaza si cum sunt materialele, dar pe parcurs s-a gandit ca merita sa faca mai mult decat un show-room si astfel a ajuns sa-si diversifice businessul: „Consideram ca pragul de rentabilitate se atinge nu cu un singur teren, ci de la doua terenuri in sus“, spune investitorul.

Ischia Sports sau Sport Arena nu sunt exceptii de firme care se ocupa de fapt cu amenajarea de baze sportive si care isi fac propria baza „pentru referinte“. De fapt, cei mai multi investitori in terenuri sportive sunt din doua categorii: companii care se ocupa de renovare/amenajare de baze sportive, care au relatii cu producatorii si construiesc la preturi avantajoase, si „sportivii“ (fie amatori, fie oameni pasionati de un sport care au vrut sa faca sau au facut sport de performanta). In cazul acestora din urma, investitia a venit, cel putin initial, din dorinta de a oferi unor copii mai multe sanse de a face performanta. Fiecare club cu mai mult de doua-trei terenuri are cel putin un jucator pe care il considera „cel mai bun produs al investitiei sale“.

La contactul cu businessul insa, chiar si aceasta categorie a investitorilor confirma ca tot inchirierea e solutia, dar incearca sa impace utilul cu placutul: „Antrenam copiii de obicei in jurul pranzului sau imediat dupa pranz, dat fiind ca seara mai ales, dar si dimineata, avem cereri de inchiriere pentru toata capacitatea“, spune Marian Sotae, proprietarul Tenis Club 2000. Pentru a acoperi cererea si pe timpul iernii, este necesara acoperirea terenului. Cu toate acestea, peste putine terenuri apare un balon la caderea frigului. Preturile destul de mari sunt legate de intretinerea unui astfel de balon, care presupune consumuri importante de gaz si curent electric. Sunt doua tipuri de baloane: presostatice si tensostatice. „Prima categorie functioneaza cu un motor care mentine in balon o presiune mai mare decat presiunea atmosferica normala. Acestea sunt mai ieftine (50-60 euro/mp de teren acoperit), dar au costuri mai mari de intretinere“, explica Silviu Cotofanu, reprezentantul firmei Smart Studios Romania, care importa echipamente pentru terenuri.

Acesta spune ca pentru a se mentine balonul umflat jumatate de an (tot sezonul rece) se consuma cam 50.000 KW. Mai este si al doilea tip de balon, care se instaleaza pe un schelet metalic, este mai scump (aproximativ 100 euro/mp), dar are costuri mai mici, fiind necesara doar incalzirea lui (cam 5.000 metri cubi de gaz pe luna). Acesta mai are avantajul ca poate fi pastrat si pe timpul verii (inlaturati peretii exteriori si pastrata acoperirea), cand o ploaie buna face terenurile inutilizabile una-doua zile. „Durata de viata a unui astfel de balon este de sapte-zece ani, iar garantiile variaza intre trei si zece ani, in functie de proiect“, spune Cotofanu.

Cu toate ca un balon ar asigura si iarna terenuri pline, putini sunt cei care fac aceasta investitie. „Nu am considerat ca este necesar un balon pentru cele trei-patru luni de iarna, nu se justifica investitia“, spune Radu Petre, care considera ca, in aceste luni, baza merge, doar ca fara profit: „E adevarat ca e frig si cererea e mai mica, dar pentru noi ajunge daca se joaca exact cat sa se acopere cheltuielile“. Si se joaca, dar numai fotbal si baschet, tenisul fiind impracticabil.

Cosmin Stroe a considerat ca vremea mai rea de la Braila i-ar putea alunga clientii daca nu le asigura conditii, asa ca a pus baloane, dar numai pe terenurile de fotbal. „Terenurile de fotbal sunt oricum mult mai solicitate decat cele de tenis, avem abonamente si contracte cu firme si nu puteam sa nu le onoram“.

Mai putin solicitate inseamna ca nu este cerere pana dimineata, dar investitorii, fie ca s-au axat pe fotbal, fie pe tenis, spun la unison ca sportul este, cel putin deocamdata, o afacere din care nu ai cum sa pierzi. Cel putin pana acum, pentru ca investitiile de anul acesta au redus din nerabdarea pe care o simteau cei ce, cu trei ani in urma, sunau cu cateva saptamani inainte doar ca sa joace o ora tenis. Cum aceasta afacere depinde insa de nivelul de trai al unor clienti dispusi la cheltuieli deloc legate de necesitatile de baza, faptul ca veniturile au crescut va da in continuare avant cererii de locuri pentru sport. Asadar, inca nu e destul.