Dezvoltarorul imobiliar cu capital spaniol Avantia a cumpărat până la mijlocul anului 2007 cinci terenuri în zone centrale ale Bucureştiului, pentru care a plătit 67 de milioane de euro, după care s-a oprit din cauza speculei şi a preţurilor exorbitante. Pe lângă un preţ convenabil oferit pentru teren, lansarea primul proiect al companiei implică şi contractarea unui constructor. Cum preţurile materialelor de construcţii au scăzut, acum compania vrea să plătească 600 de euro pentru un metru pătrat construit, sau chiar mai puţin, faţă de 850 de euro cât era valoarea medie acum doi ani.
Cititi mai multe pe www.gandul.info
Aflati aici la ce proiecte imobiliare au renuntat dezvoltatorii din Brasov.
Tag: dezvoltatori
-
Cine profia de criza imobiliara
-
Dezvoltatorii modifica apartamentele dupa voia clientului!
Aceasta este ultima gaselnita a agentilor imobiliari din Cluj, care spera ca in acest fel clientii se vor mai inmulti. O oferta profitabila, spun cumparatorii care economisesc mii de euro. La fel spun si investitorii, care isi vind apartamentele mai usor si nu raman cu banii blocati in aceasta perioada de criza. Este doar una dintre ofertele cu care investitorul imobiliar vine in intampinarea clientului.
Cititi mai multe pe www.stirileprotv.ro
Aflati aici ce oameni de afaceri au pierdut pariul cu imobiliarele. -
Dezvoltatorii modifica apartamentele dupa voia clientului!
Aceasta este ultima gaselnita a agentilor imobiliari din Cluj, care spera ca in acest fel clientii se vor mai inmulti. O oferta profitabila, spun cumparatorii care economisesc mii de euro. La fel spun si investitorii, care isi vind apartamentele mai usor si nu raman cu banii blocati in aceasta perioada de criza. Este doar una dintre ofertele cu care investitorul imobiliar vine in intampinarea clientului.
Cititi mai multe pe www.stirileprotv.ro
Aflati aici ce oameni de afaceri au pierdut pariul cu imobiliarele. -
Cum au ajuns brokerii imobiliari sa castige 1 mil. euro pe an in Romania
Horatiu Florescu, directorul departamentului de birouri si vicepresedinte al Colliers International, a primit intr-una din ultimele seri ale lui ianuarie un e-mail pe care il astepta de mai multe saptamani. Era de la Douglas Frye, CEO al Colliers, iar la CC figurau Chris McLernon, prese¬dintele companiei pentru America Latina si Europa Centrala si de Est, si Bogdan Georgescu, managing partner al companiei in Romania. Subiectul: rezultatele individuale ale angajatilor Colliers pe plan mondial si felicitari adresate lui Horatiu Florescu pentru pastrarea si in 2008 a titlului castigat cu un an in urma – acela de cel mai bun broker mondial din cadrul agentiei, prezenta in 61 de tari.
“Veniturile de anul trecut au fost putin mai mici decat in 2007”, spune Horatiu Florescu, referindu-se la cele sapte milioane de euro pe care le-a adus pentru Colliers International in 2007. Practic, Florescu, considerat cel mai bun broker de inchirieri de spatii de birouri de pe plan local, a adus anul trecut peste o treime din cifra de afaceri a companiei, care s-a ridicat la 17,6 milioane de euro. “2008 a fost cel mai greu an din cariera mea. Cand esti un broker bun, munca te acapareaza, dormi putin (…). Si in cazul meu, veniturile nu vin din tranzactii mari si putine, ca in cazul celor care activeaza pe piata de capital, ci din tranzactii mici si multe”, spune brokerul, facand trimitere la cel care a fost numarul 1 in reteaua Colliers in ceea ce priveste veniturile aduse companiei, pentru o perioada lunga de timp, pana in 2007, cand Horatiu Florescu a ajuns sa ocupe pentru prima oara aceasta pozitie.
Omul cu tranzactiile putine si mari ca valoare este Avtar T. Bains, vicepresedinte al Colliers International Vancouver, care a iesit numarul unu in cadrul retelei timp de peste 15 ani. Florescu povesteste, cu o urma de invidie parca, cum “concurentul” sau are o echipa de peste 20 de persoane si ca “sta in Vancouver, unde are un stil de viata extraordinar – iese din oras, ia avionul si merge la o intrunire; lucreaza pe o piata foarte dezvoltata. Eu lucrez intr-o altfel de piata, aflata la inceput”. La asa ceva raporteaza Florescu si ceea ce considera realizarea sa cea mare, faptul ca a adus firmei venituri de milioane de euro intr-o piata care se rezuma in total la circa un milion de metri patrati de spatii de birouri clasa A, cat are Bucurestiul, potrivit datelor Colliers International – nivel net inferior celui din alte capitale din regiune.
Trebuie insa mentionat ca datele principalelor companii de consultanta privind stocul de spatii de birouri existent in Capitala difera, mai ales din pricina diferentelor dintre criteriile de definire a claselor de cladiri. In plus, companiile nu fac publice datele privind toate tranzactiile incheiate pe acest segment, multe contracte avand termeni de confidentialitate.
Spre exemplu, Horatiu Florescu spune ca a semnat anul trecut 36 de tranzactii, insumand o suprafata totala de 105.000 de metri patrati. Aceasta ar insemna o cota de piata de peste 50%, potrivit datelor Colliers, in timp ce au fost facute publice doar tranzactii care totalizeaza circa jumatate din aceasta suprafata. Numarul mare de tranzactii incheiate nu este singurul factor care duce la valoarea ridicata a veniturilor aduse Colliers de Florescu. Potrivit infor¬matiilor din piata, comisionul unei companii de consultanta la inchirierea unei suprafete de birouri se ridica la chiria pe o luna – o luna si jumatate a acelui spatiu; acest comision urca insa spre o valoare dubla in cazul brokerilor foarte buni. Aceasta ar duce, calculat la o chirie medie de 18 euro pe metrul patrat si la suprafata tranzactionata de broker, la o valoare totala de aproape sase milioane de euro, venituri atrase pentru companie. Informatiile privind valoarea contractelor semnate, castigurile companiilor de consultanta sau chiar ale brokerilor care intermediaza aceste tranzactii sunt greu, daca nu imposibil de aflat. Contractele unor companii care inchiriaza suprafete mari, precum Vodafone, care a luat aproape 8.000 de metri patrati in Charles de Gaulle Plaza, sau ING Bank, care a inchiriat 9.400 mp in S-Park, depasesc cel mai probabil doua milioane de euro – valoarea chiriei anuale – din care un anumit procent, chiar daca redus, revine companiilor de consultanta.
Bilantul lui Horatiu Florescu scoate in evidenta o categorie de beneficiari ai boom-ului imobiliar local din ultimii ani relativ eclipsata de eternele discutii despre conditia agentului imobiliar obisnuit, prezentat deseori ca un ins fara scrupule si uneori fara multa scoala, care incearca sa castige fara efort de pe urma cererii mari de servicii de intermediere pe aceasta piata. Este vorba despre consultantii si brokerii imobiliari de top, persoane care si-au pus amprenta asupra real estate-ului din Romania prin tranzactiile intermediate – fie ca a fost vorba de vanzarea unor mall-uri sau a unor cladiri de birouri, de contracte de inchiriere pentru astfel de spatii ori de consultanta oferita investitorilor care au dezvoltat proiecte imobiliare.
Acesti brokeri si consultanti activeaza in unele cazuri pe piata si de peste zece ani si au ajuns sa conduca departamente sau companii imobiliare de consultanta din topul primelor cinci, alcatuit integral din firme cu actionariat majoritar sau total strain. In unele situatii, inclusiv in cea a lui Horatiu Florescu, avem de-a face cu oameni care aduc o cota semnificativa din afacerile companiilor de consultanta imobiliara in care activeaza. Iar castigurile pe care afacerile imobiliare le-au adus in ultimii ani s-au reflectat in veniturile personale ale celor mai buni consultanti si brokeri, unii dintre ei ajungand sa castige peste un milion de euro doar din pachetul salarial. “E motivant sa ai in echipa pe cineva ca Horatiu Florescu. Este un broker foarte foarte bun, si cand ai unul ca acesta, merita o atentie deosebita”, spune Bogdan Georgescu, la randul sau unul dintre consultantii imobiliari de top, insa pe segmentul tranzactiilor. “Atentia” despre care vorbeste managing partnerul Colliers se traduce prin pachetul salarial pe care un broker imobiliar il primeste si care contine in general un comision din veniturile aduse in companie, comision a carui valoare medie pe piata este de 30%.
Cititi in continuare ce crede consultantul George Butunoiu despre faptul ca sunt persoane care castiga mai mult decat directorii din aceleasi companii si este un sistem normal
Aflati care sunt cei mai mari consultanti imobiliari
Comentati opinia consultatului Ulrik Rasmunsen, care sustine ca exista directori cu diplome luate la Harvard, care conduc companii cu mii de angajati, dar care nu castiga cat multi dintre brokerii din piata imobiliara
Cititi mai multe despre cele mai mari tranzactii cu spatii de birouri
-
Cand banca nu te ajuta
A dezvoltat si vandut pana acum mai multe proiecte imobiliare, dintre care cele mai importante sunt cladirea de birouri Charles de Gaulle si Iris Shopping Center, ambele din Bucuresti. Acum, grupul Avrig 35 anunta ca are in pregatire noi proiecte care vor necesita investitii de cateva sute de milioane de euro. Intrebarea e ce soarta vor avea insa aceste investitii intr-o piata unde se vorbeste tot mai des de proiecte amanate sau oprite.Daca toamna anului trecut aducea o serie de tranzactii imobiliare cu portofolii valorand cateva sute de milioane de euro, ultimele luni au adus in schimb declaratii din partea unor dezvoltatori care anuntau ca noile lor proiecte au fost retrase de la vanzare. Motivul era scaderea preturilor de vanzare, dupa o perioada in care volumul tranzactiilor imobiliare a fost considerabil mai redus decat in 2007. Cele mai notabile tranzactii din acest an au fost vanzarea proiectului Upground, intr-o tranzactie de 340 de milioane de euro, si cumpararea centrului comercial Iris Shopping Center de catre DEGI, pentru 140 de milioane de euro.Daca luam in considerare si dificultatile dezvoltatorilor in incercarea de a obtine finantari bancare pentru proiectele aflate in curs de dezvoltare, este de inteles de ce aceia care au vandut active imobiliare in ultima vreme au un avantaj. Este si argumentul principal pe care directorul de comunicare si de marketing al Avrig 35, Matthew Proskine, il foloseste cand promite mentinerea ritmului actual al dezvoltarilor imobiliare si chiar lansarea unor noi proiecte.“Da, lucrurile s-au schimbat, iar bancile au inceput sa ne refuze si pe noi”, spune Proskine, care conduce si procesul intern de inchiriere a spatiilor de birouri si comerciale dezvoltate de catre Avrig 35. “Bancile cer grade mai ridicate de preinchirieri ale spatiilor de birouri si comerciale si de prevanzari ale apartamentelor. Daca nu am avea resursele financiare proprii pentru a merge mai mult fara finantare, am fi nevoiti sa stopam proiectele”, explica reprezentantul Avrig 35. Vanzarea Iris Shopping Center catre DEGI, o divizie a Allianz, si a unui portofoliu format din mai multe cladiri de birouri din mai multe orase din provincie asigura, potrivit lui Proskine, procentul necesar de fonduri proprii pentru dezvoltarea proiectelor actuale.Tranzactiile cu Iris si cladirile de birouri au avut o valoare cumulata de peste 193 de milioane de euro.Compania a fost chiar foarte aproape anul trecut de a se lista la bursa autohtona si pe piata alternativa AIM a bursei londoneze, dar a amanat procesul din cauza crizei globale. “Am ajuns la o dimensiune de la care avem nevoie de resurse financiare importante pentru o dezvoltare in acelasi ritm”, declara Matthew Proskine, precizand insa ca listarea nu mai reprezinta o optiune pentru urmatorii doi-trei ani.Sfarsitul acestui an va aduce inaugurarea galeriei comerciale a centrului Iris Shopping Center Pitesti, in timp ce constructia cladirii de birouri Bucharest Tower Center este aproape incheiata. In ceea ce priveste ultimul proiect, neinchirierea spatiilor – fapt care ar putea parea anormal pentru o cladire de birouri amplasata in zona Piata Victoriei, unde rata de neocupare a cladirilor de birouri este sub 1% – va reprezenta in final un factor pozitiv, sustin reprezentantii dezvoltatorului. Situatia actuala este rezultatul unor neintelegeri aparute intre cei trei parteneri din cadrul proiectului, Alpha Bank, cu 40%, respectiv Avrig si o alta companie cu cate 30% fiecare. Proskine sustine ca in curand ar urma sa fie reluat procesul de inchiriere a Bucharest Tower Center, obiectivul fiind obtinerea “celui mai bun tarif de inchiriere din Bucuresti”.Tarifele de inchiriere a spatiilor de birouri de clasa A din zona Victoriei sunt cele mai ridicate din tara, valoarea medie fiind de 25 de euro pe metrul patrat pe luna. “Este o piata a proprietarilor, dar finantarile sunt mai dificile; cei care au un amplasament dificil nu mai primesc finantare deloc. Inainte era 80% finantare, acum a ajuns la 40%. O sa fie mai putini dezvoltatori care sa vina cu aceste sume, unii vor face parteneriate”, afirma Horatiu Florescu, vicepresedinte al companiei de consultanta imobiliara Colliers International. Consultantii imobiliari considera totusi ca proiectele de birouri cu o amplasare buna vor fi preinchiriate mai rapid decat cele situate in zone cu acces dificil, in contextul in care necesarul pentru spatii de birouri de clasa A este estimat la circa 1,9 milioane de metri patrati, mai mult decat dublu comparativ cu stocul actual.Grupul controlat de Alexander Hergan mai are in dezvoltare inca un proiect de birouri, Avrig 7 Business Center, cu o suprafata inchiriabila de circa 28.500 de metri patrati si care urmeaza sa fie finalizat in doua etape, la inceputul si la sfarsitul anului 2010. Tot atunci ar urma sa se incheie si prima faza a proiectului rezidential Home, amplasat in zona Baneasa si format din aproape 750 de apartamente. Proskine recunoaste insa ca acum este mult mai dificil sa vinzi apartamente din faza de macheta, cel putin nu in momentul de fata, cand vanzarile de apartamente noi s-au redus drastic. Proiectul din Baneasa este, de altfel, prima investitie mare din segmentul rezidential a Avrig 35, recunoscut pentru dezvoltarea de spatii de birouri si de spatii comerciale. -
Apartamente la bucata
“De ce sa am un ansamblu rezidential gol? Vreau sa am viata in el”, spune Federico Carapuig, director de marketing si de vanzari in cadrul Ibiza House. Seful local al dezvoltatorului spaniol foloseste acest prim argument pentru a explica politica de vanzari a companiei, care exclude tranzactiile incheiate cu fondurile de investitii. Dezvoltatorul construieste in acest moment Ibiza Sol, un ansamblu rezidential cu 304 apartamente in zona Pipera–Tunari de langa Bucuresti, ce a avut nevoie de investitii de 60 mil. euro.
Vanzarile au inceput in urma cu un an si opt luni, dezvoltatorul incheind pana in acest moment circa 150 de tranzactii, deci jumatate din ansamblu. Perioada indelungata in care au fost vandute apartamentele ar putea fi considerata un insucces comparativ cu alte ansambluri rezidentiale ce s-au vandut in proportii mai semnificate doar in primele luni de la lansare, insa Federico Carapuig se arata mirat de o astfel de catalogare. “Succes? Succes inseamna sa castigi bani, nu sa vinzi cat mai repede”, spune managerul Ibiza, adaugand ca investitia si dobanzile datorate de dezvoltator bancilor pentru finantarea obtinuta vor fi acoperite in momentul cand se va ajunge ca 60% din ansamblu sa fie vandut – un prag care acum e aproape.
Dezvoltatorul va putea trece pe profit dupa atingerea acestui nivel, vanzarea integrala a ansamblului fiind prevazuta in planul initial de business sa se faca pana la finalul lui 2010, termen ce il face pe Carapuig sa priveasca situatia cu relaxare. “Chiar daca la finalizarea constructiilor, in aceasta toamna, vom avea doar doua treimi din apartamente locuite, nu vad o problema in asta. Posibilii clienti pot sa vina si sa vada ceea ce cumpara si sa se mute in ziua imediat urmatoare, daca doresc”, continua managerul dezvoltatorului.
In plus, Carapuig considera ca vanzarea catre un fond de investitii are dezavantajul ca respectivul fond va concura dezvoltatorul atunci cand acesta din urma va scoate la vanzare locuinte dintr-o faza ulterioara celei in care a cumparat investitorul. Mai exact, vor fi scoase la vanzare apartamente din acelasi proiect, dintre care cele ale investitorului vor fi deja finalizate. Modelul de business care exclude vanzarea unei parti dintr-un ansamblu rezidential catre un investitor este rar intalnit in Romania, dupa cum spun reprezentantii companiei de consultanta imobiliara Colliers International. “Investitorii ajuta mult ca un proiect sa mearga bine. Prezenta lor poate deveni un dezavantaj daca procentul de apartamente cumparat de catre investitori ajunge la 70-80%”, considera Atena Tiplic, project manager in cadrul Colliers.
Din datele companiei, aproape jumatate din cele aproximativ 7.000 de apartamente noi vandute anul trecut au fost cumparate de investitori; de altfel, consultantii nu au recomandat un model care sa excluda vanzarea catre un investitor. QLD spre exemplu, dezvoltator care construieste Green Lake, proiect aflat in portofoliul Colliers, a vandut aproximativ 30-40% din apartamentele incluse in primele doua faze catre investitori. Nick Stathakis, CEO al dezvoltatorului, considera ca acest procent este bun si apreciaza ca investitorii nu-l vor concura in ceea ce priveste vanzarea fazelor urmatoare, deoarece apartamentele din primele faze sunt destinate cumparatorilor cu venituri ridicate, in timp ce urmatoarele tintesc persoanele cu venituri medii.
Revenind la politica de vanzari practicata de Ibiza House, e de notat ca Hercesa, un alt dezvoltator spaniol prezent in Romania, are un model de vanzari asemanator, care desi nu exclude investitorii, tinteste in principal “consumatorii finali”, dupa cum ii numeste Alejandro Solano, directorul general al filialei romanesti. “Nu am considerat niciodata ca vom obtine un profit mai mic daca vom vinde catre utilizatorii finali.”, sustine Solano. Hercesa dezvolta un proiect rezidential pe locul fostei fabrici de paine Titan, care va avea 1.400 de apartamente si va fi terminat in 2010. Pana in acest moment au fost scoase la vanzare primele patru blocuri, insumand 572 de apartamente, dintre care 75% au fost vandute. “Potrivit planurilor si estimarilor bazate pe primele luni de vanzari, vom vinde tot proiectul pana in 2011”, mai spune Solano.
La fel ca si Carapuig, Alejandro Solano spune ca nu a intampinat probleme in obtinerea finantarii, cel mai important factor fiind legat de existenta unui anumit volum de vanzari initiale. Solano spune totusi ca pentru a intruni noile cerinte ale bancilor, care au devenit mult mai restrictive in acordarea finantarilor, Hercesa a introdus printre variantele de plata si una in care cumparatorul poate plati avansul de 25% din valoarea locuintei in rate lunare timp de doi ani, modelul general aplicat fiind acela in care avansul se plateste la momentul semnarii antecontractului.
Managerul Ibiza House spune ca va pastra acest model de business si in privinta viitoarelor proiecte, unul dintre ele urmand sa fie lansat in aceeasi zona unde se afla si Ibiza Sol, unde dezvoltatorul detine 27 de hectare de teren. Proiectul, care urmeaza sa atraga investitii estimate la un miliard de euro, va fi dezvoltat pe o perioada de aproximativ zece ani, urmand sa includa spatii rezidentiale, comerciale si de birouri. “Vom incepe constructiile in 2010; acum am scos la vanzare o parcela de cinci hectare din acest lot, pe care speram sa o vindem in acest an”, spune Federico Carapuig.
Pana sa inceapa dezvoltarea proiectului din zona Pipera-Tunari, Ibiza House va incepe anul viitor constructia unui proiect mixt de spatii de birouri si comerciale, ce va include si un hotel si o zona rezidentiala de mici dimensiuni. Investitia se va ridica la 150 mil. euro, proiectul urmand sa fie amplasat in zona Calea Giulesti – Pasajul Basarab. “Avem o parcela de teren de un hectar pe care vom construi 80.000 de metri patrati. Componenta de birouri va avea 30.000 de metri patrati construiti, iar in ceea ce priveste hotelul suntem in acest moment in curs de realizare a unui studiu – dorim sa facem un hotel pe care sa il vindem la finalizare”, afirma seful local al Ibiza House.
-
Design interior, Dracula si arta
Despre un business de milioane de euro anual aflati, duminica, la BUSINESS Magazin. Dracula e o legenda. Dar si un element de brand de tara, gratie contelui vampir din povestea scrisa de Bram Stocker. Dracula e insa, pentru cei care au businessul in sange, si o strategie de afaceri excelenta. Este cazul lui Mircea si al Lilianei Poenaru, doi romani care au speculat succesul potential al unei afaceri al carei nume este asociat cu o legenda. Cei doi au reusit sa creeze, cu 120.000 de euro, un restaurant care sa redea intocmai spiritul acelor vremuri, in care se bea vin cu numele contelui si se servesc – printre alte delicatese – “sobolan la cuptor”, adica un pui, transformat sub mainile dibace ale bucatarului astfel incat sa para un rozator autentic. Afacerea s-a dovedit in scurt timp profitabila, dupa cum arata ultimul bilant al firmei.
O agenda incarcata nu inseamna nimic pentru omul de afaceri care nu vrea sa incurce intalnirile de business cu orele petrecute in familie sau momentele libere pe care le aloca unui hobby. Multi au inteles chiar ca linistea vine nu doar cand produc bani, ci si cand ofera. Asa se face ca o expozitie de arta contemporana este si acum gustata de persoanele care au bani si care vor sa investeasca in arta mai mult decat in orice altceva. Este adevarat ca nu sunt multi aceia care fac o pasiune din a colectiona picturi, dar cei care au strans deja un numar impresionant de lucrari recunosc ca au facut-o si ca o investitie pe termen lung.
Cum, unde, pentru cine si pentru cat se vinde arta contemporana in Bucuresti aflati, duminica, la BUSINESS Magazin.
-
Imobiliarele de provincie iau avant
Din punct de vedere urbanistic, orasele mari seamana Bucurestiului de acum opt-zece ani, dar, din punctul de vedere al investitorilor interesati de pietele respective, decalajul este cu mult mai mic, remarca recent Nicoleta Radu, country manager al dezvoltatorului Westhouse Group, detinut de investitori britanici si norvegieni.
Westhouse are in lucru trei proiecte in Constanta si se pregateste sa atace si pietele Bucurestiului si Brasovului. „Si este bine ca e asa, pentru ca se pot depasi problemele prin care trece acum Capitala la nivel de infrastructura si servicii urbane“, adauga Nicoleta Radu. Incepute la fel de timid si, poate, haotic ca in Bucuresti, dezvoltarile rezidentiale din marile orase din tara se contureaza din ce in ce mai puternic.
„E o miscare a investitorilor privati in Constanta, in oras, pe malul lacului, in localitatile dimprejur“, remarca Nicoleta Radu. Iar situatia se poate replica la aproape orice oras cu peste 300.000 de locuitori din tara.
Venirea unor investitori puternici precum Nokia la Cluj-Napoca, Ford la Craiova si Delphi si Siemens la Iasi si-a lasat amprenta si asupra pietei imobiliare. „Principalul aport (al fabricii Nokia de langa Cluj-Napoca – n.red.) a fost modul in care au crescut preturile si a fost revigorata zona de est a orasului“, remarca reprezentantii companiei imobiliare clujene Grup de Lux.
In ultimii ani, aproape toata dezvoltarea imobiliara a orasului de la poalele Feleacului se concentra spre sud (spre Bucuresti) si spre vest (inspre Ungaria), in timp ce estul era vazut ca o zona preponderent industriala.
„Acest lucru s-a vazut la preturile terenurilor, care au crescut cu pana la 800%, in unele cazuri“, spun cei de la Grup de Lux. „Trebuie avut in vedere si faptul ca orasul este situat intre dealuri si locurile de extindere sunt putine, pe ele fiind toata presiunea“, remarca si Georgiana Man, director de marketing al altei agentii imobiliare clujene, Nobila Casa.
Cluj-Napoca, dupa multi ani in care dezvoltarile rezidentiale au fost de mici dimensiuni si realizate de investitori locali, a intrat de doi ani pe harta marilor dezvoltatori, iar proiectele anuntate totalizeaza mii de apartamente.
De altfel, doar cele mai mari doua proiecte, realizate in parteneriat public-privat de autoritatile locale si companiile de dezvoltare Trigranit, respectiv Impact, presupun nu mai putin de 5.500 de noi locuinte.
Un alt oras care iese din amortire este Iasiul, unde sunt, de asemenea, anuntate peste zece proiecte rezidentiale. „Orientarea catre est (a companiei – n.red.) este fireasca, in contextul in care din ce in ce mai multe investitii importante vizeaza aceasta zona a tarii“, spunea Tim Wilkinson, managing director al companiei de consultanta imobiliara DTZ Echinox, cu ocazia deschiderii biroului regional din Iasi.
„Abia acum incepe sa se arate putin luminita, pentru ca multa vreme zona Iasiului a lancezit, spre deosebire de alte orase“, remarca omul de afaceri iesean Gabriel Mardarasevici, fondatorul companiei de IT Radix, vanduta catre grupul american Ness.
Mardarasevici a investit in ultimii ani in piata imobiliara si se pregateste de prima sa dezvoltare – un cartier de vile in Iasi. Si aici interesul a fost amplificat de anuntarea unor investitii majore, precum cele ale Siemens si Delphi.
Spre exemplu, RED Management are in lucru patru proiecte in orasul din Moldova. „Vedem orasul ca o parte semnificativa a strategiei noastre de dezvoltare“, explica Andrew Stear, managing partner al dezvoltatorului imobiliar.
Infiintat in urma cu doi ani de fondurile de investitii ale GED Capital si Warburg Pincus, RED Management s-a concentrat pe dezvoltari in provincie, avand mai multe proiecte, in general comerciale, in orase precum Arad, Constanta, Baia Mare sau Braila.
Iar venirea Ford la Craiova, prin achizitia fabricii de automobile, a facut deja valva printre proprietarii de terenuri si agentii imobiliari, care se pregatesc de o explozie a pietei, odata ce tranzactia va fi finalizata si americani vor debarca in Oltenia. Pentru ca, desi piata pare efervescenta, cu multe proiecte si foarte multi dezvoltatori – atat romani, cat si internationali -, rezultatele au intarziat sa apara.
Proiectele rezidentiale au fost intarziate de birocratie, constructiile au evoluat lent si prea putine locuinte au fost livrate atat in Bucuresti, cat si in alte orase. Dar tavalugul strainilor a miscat si continua sa miste piata.
-
Scump si mai scump
Vestea proasta pentru cel care isi construieste o casa este ca il costa cu 30% mai mult. Vestea buna, daca lucreaza in sectorul constructiilor, este ca veniturile ii cresc de doua ori mai mult.„Inflatia din constructii este de 30% din 2006 pana in 2007“, spunea recent Geo Margescu, director general al Cefin Real Estate, unul dintre cei mai activi dezvoltatori imobiliari din Romania. Dar, puncta el, in acelasi interval, forta de munca s-a scumpit cu 78%: „Salariul minim in constructii a ajuns la 600 de euro pe luna“.In plin boom imobiliar, constructorii s-au trezit ca nu mai au suficienti angajati pentru a duce la capat toate proiectele care apar pe piata romaneasca. „Este o adevarata aventura sa gasesti un constructor in Romania“, declara recent Dorinel Cazacu, reprezentantul local al dezvoltatorului imobiliar GEA Prasa Internacional, in cadrul unui seminar organizat de BUSINESS Magazin.„De noua luni negociez cu antreprenorii“, spunea Cazacu despre cautarile pentru o societate de constructii care sa ridice un ansamblu rezidential ce va fi dezvoltat in Capitala de catre grupul spaniol.Dificultatile in incheierea unui contract cu o societate de constructii sau termenele de livrare pentru materiale care se pot ridica si la cateva luni de la comanda reprezinta latura mai putin placuta a cresterii generale a sectorului constructiilor, impulsionat de boom-ul imobiliar. Sectorul a inregistrat anul trecut, potrivit datelor oficiale, o crestere de 19% comparativ cu majorarea PIB de 7,7%, in timp ce valoarea lucrarilor de constructii a urcat in acest an cu 34,1%.Tabloul general de crestere este insa insotit si de aspecte negative. „In acest moment lucreaza in constructii aproximativ 360.000 de persoane. Ar fi nevoie de muncitori inca o data pe atat“, sustine directorul general executiv al Patronatului Societatilor de Constructii (PSC), Adriana Iftime. Constructorii spun ca lipsa muncitorilor este cea mai mare problema a sectorului constructiilor, care a dus pe de o parte la scaderea calitatii si a vitezei de lucru si pe de alta parte la majorari salariale considerabile, in special pentru muncitorii necalificati. „Costurile cu manopera au crescut cu 40-60% in acest an“, spune Sorin Chirita, proprietarul companiei Vertical Construct Grup, care a intrat si pe piata dezvoltarii imobiliare prin dezvoltarea unui ansamblu de 57 de apartamente in zona Baneasa din Bucuresti.Potrivit datelor Institutului National de Statistica, salariul mediu net in sectorul constructiilor a ajuns in luna septembrie la 891 de lei, cu peste 21% mai mare comparativ cu aceeasi perioada a anului trecut, cresterea fiind mai mare decat cea a indicelui salarial mediu net pe tara, care a crescut in ultimul an cu 14%. Acesta este insa doar tabloul oficial, reprezentantii companiilor de constructii sustinand ca salariile din sector sunt mult mai mari. „Numai un muncitor necalificat imi cere 90 de lei pe zi, cat dau unui zidar“, spune Chirita, a carui opinie este intarita si de Adriana Iftime, care spune ca un faiantar sau un zidar cere un salariu si de 1.000 de euro: „Cartierul Pipera este construit in proportie de 80% cu muncitori la negru. In realitate, muncitorii nu mai doresc sa lucreze cu contract de munca, iar constructorul este fortat sa accepte. Stau doua saptamani, isi iau banii si pleaca imediat la o oferta si mai mare.“Cresterea manoperei a fost dublata si de majorarea preturilor la materialele de constructii. Potrivit datelor PSC, caramizile s-au scumpit in acest an cu 10-12%, cimentul cu 15 procente, iar betonul armat cu 25% in prima jumatate a anului, semestrul al doilea marcand o usoara scadere de pret. „Evolutia preturilor la energie si la materii prime precum nisipul si paletii influenteaza clar preturile finale ale produselor“, confirma Daniel Catanas, directorul general al Wienerberger Sisteme de Caramizi, cel mai mare producator de profil pe piata romaneasca.Chiar daca incearca sa transfere responsabilitatea cresterii preturilor catre costuri, producatorii de materiale de constructii sunt evident avantajati de cererea ridicata, care le-a urcat sensibil profiturile in ultimii ani. Wienerberger, de exemplu, a avut anul trecut un profit de 6,7 milioane de euro, fata de 2,5 milioane de euro in 2005, in conditiile in care cifra de afaceri a crescut de la 30 la 46,5 milioane de euro.Cererea care depaseste oferta si strategia constructorilor de a reduce costurile au impulsionat si cresterea importurilor. Potrivit producatorilor de caramizi, ponderea importului in consumul intern este de peste 40%. „Caramizile din import sunt mai ieftine la distante egale. In Timisoara sau in Oltenia este mai ieftina caramida din Ungaria sau Serbia, dar productia mea este mai ieftina in Brasov“, spune directorul comercial al Siceram Sighisoara, Nicolae Neag. El apreciaza ca importurile vor scadea treptat in urma majorarii capacitatilor locale de productie si in urma dezvoltarii pietelor regionale, care vor face ca exporturile sa nu mai reprezinte o varianta rentabila. Cu toate acestea, majorarile de pret pe segment vor continua si pe termen mediu, energia urmand sa se scumpeasca inevitabil. „In plus, conteaza foarte mult si cum va fi iarna care se apropie. Daca va fi blanda, nu se vor putea forma stocuri si la primavara vor creste iarasi preturile, cum s-a intamplat in acest an“, mai spune Nicolae Neag.Estimarile privind cresterea segmentului de caramizi anul viitor se invart in jurul a 15% in volum si 10% in valoare, potentialul de crestere al pietei – estimata la aproximativ 170 de milioane de euro – determinand producatorii sa investeasca in marirea capacitatilor de productie. Wienerberger va inaugura la inceputul anului viitor o noua fabrica langa Cluj, in urma unei investitii in valoare de 20 de milioane de euro, pe langa cele doua existente de la Sibiu si Gura Ocnitei (langa Targoviste), ceea ce va duce totalul investitiilor din Romania la aproximativ 56 de milioane de euro. Si producatorul Siceram si-a marit capacitatea de productie a fabricii de la Sighisoara in urma unei investitii de opt milioane de euro, in timp ce grupul Kronenberger a investit anul trecut trei milioane de euro in cele doua fabrici din Romania.O crestere asemanatoare a inregistrat si piata de ciment, care este impartita de trei mari grupuri internationale, Lafarge din Franta, compania elvetiana Holcim si producatorul german HeidelbergCement. „De aproximativ trei ani piata a crescut in mod constant cu aproximativ 15-20%, iar pentru acest an anticipam o rata de crestere similara“, declara directorul general al Holcim Romania, Markus Wirth. Compania deruleaza in acest moment o investitie de 120 de milioane de euro in modernizarea fabricii de la Campulung, care va creste capacitatea de productie a Holcim cu 20 de procente.Cei trei producatori au obtinut anul trecut cifre cumulate de afaceri de aproape 680 de milioane de euro, fiind in acelasi timp si cele mai profitabile companii din primele 100 de firme private din Romania dupa operatorii de telefonie mobila Orange, Vodafone si ProTV SA. Iar evolutia a continuat si in acest an. Dupa primele noua luni, Lafarge a anuntat o crestere a cifrei de afaceri cu 58,6% fata de aceeasi perioada a anului trecut. Desi principalii competitori, Holcim si HeidelbergCement, au inregistrat ritmuri de crestere la jumatate, Romania ramane intre pietele-vedeta ale celor doua grupuri la nivel mondial.Ion Crangasu, directorul executiv al CIROM (Patronatul din industria cimentului si a altor produse minerale pentru constructii), estimeaza ca in doi-trei ani s-ar putea apela si la importuri, daca se va mentine ritmul actual de crestere: „Producatorii de profil isi vor face singuri calculele. Probabil vor mari capacitatile de productie sau vor investi in noi fabrici“.Deschiderea de noi fabrici reprezinta si strategia producatorilor de adezivi. Henkel Romania a inaugurat luna trecuta o noua unitate de productie la Campia Turzii, in urma unei investitii de 10 de milioane de euro. Capacitatea de productie a Henkel pe plan local, care mai detine o fabrica in apropierea Bucurestiului, s-a dublat astfel, compania avand in calcul constructia unei noi fabrici in 2009. Piata de profil, cu o valoare estimata la 150 de milioane de euro anul trecut, absoarbe in acest moment intreaga productie interna, ritmul anual de crestere fiind de peste 20%.Acest potential l-a determinat pe omul de afaceri Daniel Guzu sa se asocieze cu fondul suedez de investitii Oresa Ventures pentru a construi o fabrica de adezivi a carei finalizare este programata pentru anul viitor. Oresa Ventures, care a preluat anul trecut pentru aproximativ noua milioane de euro un pachet de 49% din Fabryo Corporation, afacerea cu lacuri si vopseluri dezvoltata de Daniel Guzu, nu este singurul fond de investitii atras de randamentele ridicate ale producatorilor de materiale de constructii. Fondul american de investitii Advent International a preluat in 2005 producatorul de vopseluri Düfa, iar in acest an a achizitionat pachetul majoritar de actiuni al producatorului de caramizi Ceramica Iasi, pentru 22,3 milioane de euro.Interesul fondurilor de investitii este explicat prin perspectivele de crestere pe termen mediu. „Nevoia de materiale de constructii este reala. Nu este o piata speculativa“, considera Cristian Nacu, partener al Enterprise Investors (EI), companie care a preluat anul trecut, prin intermediul unuia dintre fondurile de investitii pe care le administreaza, producatorul de materiale de constructii Macon Deva intr-o tranzactie de 35 de milioane de euro. Planurile de dezvoltare nu exclud posibilitatea altor achizitii in industria de profil, care sa creasca afacerile producatorului din Deva, activ pe segmentul de beton celular autoclavizat (BCA) si pe cel de prefabricate. Directorul de vanzari si marketing al producatorului de materiale de constructii Simcor Oradea, Alina Tirla, estimeaza ca piata locala de BCA va urca la finalul acestui an la un volum total de 2,2 milioane de metri cubi, de la 1,8-1,9 milioane de metri cubi in 2006, din care productia interna reprezinta aproximativ 15%. „Nici pe acest segment nu prea exista stocuri, tot ce se produce se vinde. Preturile au crescut in acest an in medie cu zece procente, iar pentru 2008 probabil se va inregistra un ritm similar de crestere“, spune Tirla.
