BusinessMagazin

Tag: Chirii

  • Birouri sunt, chiriasi sa vina

    Anul acesta nu a fost atat de greu pentru segmentul spatiilor de
    birouri, daca luam in calcul numarul cladirilor finalizate. Pana la
    finalul anului trecut sunt estimate sa fie gata in Bucuresti
    cladiri cu o suprafata totala de aproximativ 400.000 de metri
    patrati, adica 30% din totalul spatiilor disponibile la sfarsitul
    lui 2008, potrivit datelor companiei de consultanta imobiliara DTZ
    Echinox.


    Mai departe, 2010 arata destul de bine din punctul de vedere al
    finalizarilor, comparativ cu sectorul de retail, care va aduce un
    numar redus de noi malluri. “Daca toate proiectele anuntate vor fi
    livrate, la sfarsitul lui 2010 stocul total de spatii de birouri
    existente pe piata bucuresteana va atinge 1,78 milioane de metri
    patrati inchiriabili, fata de stocul de 1,6 milioane mp estimat
    pentru finalul acestui an”, spune Madalina Cojocaru, directorul
    departamentului de birouri din cadrul DTZ Echinox. O serie intreaga
    de proiecte de birouri reprezentative, incepute in anii de boom ai
    pietei imobiliare, vor fi terminate in perioada imediat urmatoare,
    precum City Gate, dezvoltat de catre GTC Romania – care a construit
    si vandut Europe House si America House -, Lakeview sau Euro
    Tower.

    Situatia nu este insa atat de linistita, daca avem in vedere
    numarul birourilor goale. Aproape in fiecare cladire de birouri de
    clasa A din Bucuresti exista spatii disponibile la inchiriere,
    noutatea fiind reprezentata de faptul ca aceste spatii sunt oferite
    la inchiriere de catre vechii lor ocupanti, care din diferite cauze
    – precum restrangerea activitatii sau relocarea intr-o cladire care
    presupune costuri mai reduse – au scos la subinchiriere propriile
    spatii. In plus, cladirile recent finalizate care au tot spatiul
    inchiriat pot fi numarate pe degete; sunt si cladiri care au
    aproape tot spatiul neinchiriat, desi au fost finalizate.

    “Rata de neocupare a ajuns la aproximativ 20%, dar daca ne uitam
    cu atentie pe zone, o sa vedem ca zona Pipera are o rata mult mai
    mare, poate trece chiar si de 50%. Zona centrala are insa o rata de
    neocupare de 5-7%”, estimeaza Horia Moldovan, associate director al
    departamentului de birouri din cadrul Colliers International.

    Un procent la fel de drastic, de 50% spatii disponibile,
    avanseaza si Madalina Cojocaru cand estimeaza gradul de neocupare
    care va fi atins anul viitor in zone precum Pipera sau Baneasa,
    care au un acces dificil. “In cladirile noi din zonele centrale sau
    semicentrale, care au un acces usor cu metroul sau alte mijloace de
    transport, gradul de neocupare va fi mediu spre scazut”, crede
    consultantul, care ofera ca exemple Piata Victoriei, Barbu
    Vacarescu sau Calea Floreasca.

  • Oficial, doar 4% din locuintele din Romania sunt inchiriate. Neoficial, 15-20%

    “Peste 97% dintre locuintele din Romania sunt in proprietate
    privata, afectand semnificativ flexibilitatea fortei de munca, cu
    efecte corespunzatoare in plan economic. De aici marea evaziune
    fiscala care se inregistreaza la nivelul locuintelor in proprietate
    privata care sunt inchiriate.


    Cititi mai multe despre locuintele inchiriate     pe www.zf.ro

  • 150.000 mp de birouri goale in Bucuresti

    In primele sase luni din 2009 au fost finalizati in Bucuresti 200.000 de metri patrati de birouri, ridicand astfel stocul total la 1,35 milioane de metri patrati, dintre care aproximativ 44% il reprezinta birourile clasa A. Analistii JLL estimeaza ca circa 60.000 de metri patrati de birouri se afla in ultimele faze de constructie, suprafata urmand a fi finalizata in cea de a doua parte a anului.

    "Piata spatiilor de birouri s-a schimbat brusc: de la o piata a proprietarilor s-a ajuns la o piata a chiriasilor, iar de la o faza de pre-inchiriere s-a trecut la inchirierea spatiilor deja finalizate", se spune in studiul Jones Lang LaSalle. Aceasta schimbare a dus la scaderea generala a chiriilor, cele maxime, spre exemplu, avand acum un nivel lunar de 22 de euro pe metru patrat, fata de 24 de euro pe metru matrat la inceputul lui 2008.

    In acelasi timp, rata medie de neocupare a crescut semnificativ, la 10,8%, respectiv 5% pentru spatiile de birouri clasa A si peste 15% pentru spatiile de birouri clasa B – cele din imobilele amplasate la periferia Capitalei. In ceea ce priveste inchirierile de birouri, primele sase luni ale acestui an au adus o scadere de aproximativ 60% fata de aceeasi perioada a anului trecut.

    "Estimam o revenire a pietei de inchiriere in anul 2010 o data cu imbunatatirea conditiilor economice in tara. Totusi, suprafata medie inchiriata va fi mai mica iar numar de pre-inchirieri va fi si mai mic. Rata de neocupare va creste in continuare si in al doilea trimestru din 2009 si va descreste pana la finalul primului semestru din 2010. Atunci estimam ca valoarea scazuta a chiriilor precum si alte facilitati vor atrage si stimula interesul chiriasilor pentru cladirile deja finalizate din zonele de nord si de vest ale orasului", se mai spune in studiul JLL.

    Click aici pentru a citi despre cum s-a prabusit piata inchirierilor de birouri in primul semestru.
     

  • Primul centru comercial s-a inchis. Ce urmeaza?

    Am gresit, am gresit cu totii”. Fraza se repeta de mai multe ori, printre cifre, planuri, explicatii si in ciuda atmosferei degajate din timpul discutiei, presarata chiar si cu cateva glume, ramane ca o concluzie, alaturi de “ne vom repozitiona si vom invata din aceasta greseala” si de “goana dupa aur a luat sfarsit”. Andrew Stear, managing director si actionar minoritar al RED Management Capital, si Christian Hiver, directorul companiei de inchiriere a spatiilor comerciale, parte tot din grupul RED, erau la sfarsitul saptamanii trecute in fata unui subiect cat se poate de delicat: tocmai luasera decizia de a inchide centrul comercial Armonia Braila, dezvoltat de grup si inaugurat in urma cu opt luni. Este primul centru comercial din tara in care activitatea se opreste.

    “Am luat o decizie drastica, da. Pur si simplu nu mai functiona si am considerat ca este mai indicat sa suspendam activitatea pentru o perioada limitata, de aproximativ sase luni”, spune Hiver. Este completat rapid de Andrew Stear, care adauga ca “am urmat, aproape ca toti dezvoltatorii, goana dupa aur”, dar ca are incredere in repozitionarea proiectului. Centrul comercial, dezvoltat in urma unei investitii de 45 de milioane de euro, a avut probleme inca de inceput: spatiul destinat unui magazin de bricolaj nu a mai fost construit, iar unul dintre cei mai mari chiriasi, Altex, a ales sa nu mai deschida un magazin in spatiul contractat. “Nu erau contracte de preinchiriere, erau intelegeri ferme, dar tot au renuntat”, adauga Hiver, facand referire la mai multi retaileri care nu si-au mai deschis magazine in Armonia Braila.

    S-a ajuns astfel ca galeria comerciala a proiectului, cu o suprafata de circa 15.000 de metri patrati, sa aiba un grad de inchiriere de doar 37% – cel mai scazut dintre proiectele existente, potrivit informatiilor disponibile – restul pana la aprox. 32.000 de metri patrati fiind inchiriati de Carrefour si Flanco. Decisiv a fost si faptul ca doar cu cateva luni inainte fusese inaugurat in oras un alt centru comercial asemanator din punct de vedere al conceptului, European Retail Park, dezvoltat de catre BelRom, care se baza si el pe un hipermarket Carrefour, dar si pe unitati Bricostore, MediaGalaxy sau operatorul de cinematografe Cinema City. Iar venirea crizei a dus la o reanalizare a planurilor de extindere a comerciantilor, care n-au mai deschis magazine in centrul Armonia, dar si la scaderea generala a vanzarilor, traficul in centrul comercial fiind in unele zile chiar si de doua mii de persoane.

    “Parte a greselii noastre este ca urmam retailerii care isi faceau propriile studii si ziceau, pe baza lor, ca doresc sa-si deschida o unitate, ca vor un proiect. Si cand ai cativa comercianti mari care spun asta, este un indicator bun pentru tine ca dezvoltator. Acum am realizat ca studiile lor nu erau erau foarte aprofundate si nici nu se refereau la situatia pe termen lung”, explica Andrew Stear cum managerii grupului nu au prevazut aceasta situatie, desi au o experienta indelungata aici – Stear, spre exemplu, este prezent in Romania din 1996 si a fost implicat in dezvoltarea proiectului de birouri Iride Business Park din nordul Bucurestiului.

    Managerii dezvoltatorului, care a finalizat si vandut catre Immoeast un centru comercial similar in Arad, intr-o tranzactie de peste 100 de milioane de euro, spun ca au invatat din aceasta experienta si ca vor tine cont de ea de acum inainte. Pentru proiectul din Braila va urma o perioada de circa sase luni in care vor fi operate modificari in mixul de chiriasi, urmand sa fie adusi mai multi comercianti cu preturi reduse si magazine de tip outlet, iar zona de distractii va fi marita, “dar nu cu cinematografe care au bilete de zeci de lei, ci cu un pationar, cu un parc” – adica genul de activitati care nu necesita plata unui bilet, dupa cum explica Hiver. “I-am rugat pe toti retailerii mari, inclusiv pe Carrefour, sa isi reanalizeze pozitionarea pe piata. Carrefour, spre exemplu, are magazine in toata tara si toate sunt la fel. Poate unele ar trebui sa isi schimbe conceptul, sa devina mai atractive pentru anumite zone, cu o alta oferta si eventual alte preturi. Cred ca vom vedea aceasta in perioada urmatoare”, completeaza Andrew Stear.

    Prima oprire a activitatii intr-un hipermarket vine dupa ce principalele in ultimii doi ani, bifand pe harta aproape fiecare oras de dimensiuni medii. “Un hipermarket se duce intr-un centru comercial si datorita vadului de trafic pe care acesta ar urma sa il aduca. Singur s-ar putea sa nu reziste, desi este la randul sau un factor de atragere a traficului”, comenteaza Ciprian Moga, managing director al iQuest Consulting, firma de consultanta in retail. Opinia lui este impartasita si de Razvan Gheorghe, directorul general al Cushman & Wakefield Romania si unul din cei mai experimentati consultanti imobiliari in sectorul de retail. El da ca exemplu calculele unui manager de varf de la conducerea unei retele de hipermarketuri, care aratau ca zona de atractie primara necesara unei unitati, adica potentialii consumatori care locuiesc in apropiere sau pot ajunge usor la hipermarket, trebuie sa fie de 60.000-80.000 de persoane.

  • Cel mai puternic roman din comert: e vremea sa reluam extinderea Metro

    Sunt un mercenar”, spune zambind Dusan Wilms, intrebat despre intoarcerea sa recenta in Romania la conducerea retelei de cash&carry, pozitie pe care o parasise in urma cu cinci ani. “La Metro suntem cativa care putem ocupa, pentru o anumita perioada, functia de general – chiar daca gradul meu este, sa spunem, de locotenent”. Dincolo de metafore, Wilms (care s-a intors in tara dupa ce a fost director de operatiuni al Real, divizia de hipermarketuri a grupului german) vrea sa spuna ca mai importante decat titulatura sunt calitatile managerului. Iar in aceasta perioada, in loc de lideri expati sunt preferati localnicii, ca el, fie ca e vorba de Romania, Bulgaria, Olanda sau Italia.

    Deocamdata, cele mai multe drumuri le face prin tara, ca sa vada magazinele, acesta fiind unul dintre lucrurile pe care trebuie sa le faca in primele 100 de zile de la preluarea mandatului. “Managerial nu e o diferenta foarte mare intre ce fac acum si ce faceam in trecut”, considera Wilms, care a tinut fraiele Metro intre 1999 si 2005, ani cand comerciantul german a avut perioada cu cea mai agresiva dezvoltare. Reteaua, care a ajuns acum la 24 de magazine si a inregistrat anul trecut o cifra de afaceri de 1,4 miliarde de euro, are ca principala tinta “mentinerea vanzarilor profitabile si cresterea notorietatii brandului”, declara Wilms, care evita sa dea cifre cand vine vorba de obiectivul de vanzari sau de marja profitului. Pe de alta parte, acum apare insa din nou ca obiectiv deschiderea de noi spatii de vanzare, dupa ce reteaua cash&carry si-a incheiat de cativa ani perioada de expasiune si a intrat in perioada de consolidare a afacerii.

    “Vom deschide sigur un magazin anul viitor si, in functie de nevoi, poate inca unul”, spune CEO-ul Metro, care desi nu indica un loc precis pentru noile spatii precizeaza ca Bucurestiul este de mare interes. Si adauga ca nu exclude nicio oportunitate. De fapt, pentru retelele cu forta financiara, oportunitatea este cuvantulcheie, pentru ca dupa o perioada in care piata imobiliara devenise “nerealista”, acum lucrurile se asaza si preturile terenurilor fac posibila din nou extinderea. Iar loc de crestere mai e suficient, in opinia lui Wilms, dat fiind ca ponderea comertului modern abia a ajuns anul trecut la 42% din piata. “Comertul traditional va exista mereu, pentru ca magazinele mici de cartier ofera avantajul proximitatii”, puncteaza el, dar retelele moderne de comert mai au inca de acoperit zone unde pot gasi clienti.

    Cel mai mare comerciant de pe piata romaneasca, Metro Cash & Carry, a marcat deja cateva premiere: prima prezenta internationala de pe piata autohtona, primul comerciant care si-a terminat expansiunea, primul care a atins vanzari de un miliard de euro. Acum este cel dintai care vorbeste despre extindere, cand cei mai multi comercianti de pe piata prefera sa fie precauti. “Depinde de sediile centrale ale firmelormama daca aloca sau nu bugete pentru extindere, de strategie si de cash-flow”, spune romanul care a convins conducerea grupului Metro in urma cu 12 ani ca o investitie in piata locala este o afacere profitabila. In 1999, cand a preluat fraiele retelei de cash&carry, Metro avea o istorie de trei ani pe piata romaneasca, doar patru magazine si luase decizia strategica de a opri investitiile in aceasta tara. Dupa ce a refacut studiul de potential pentru piata romaneasca, Wilms a reusit sa convinga consiliul de administratie nu doar sa reia expansiunea din Romania, ci si sa creasca obiectivul de la 10 la 20 de magazine. “Nu e usor sa dezvolti o retea, mai ales in perioada de pionierat. A fost o incercare foarte mare pentru mine ca manager”, comenteaza el acum, iar la capitolul dificultati enumera volumul foarte mare de angajari, trainingul personalului, educarea furnizorilor – care la vremea aceea nu aveau niciun fel de experienta in lucrul cu o retea multinationala.

    Dusan Wilms: "Clientii nostri muncesc atunci cand vin la noi".

  • Cum fac economii proprietarii de centre comerciale – VIDEO

    Undeva prin cotloanele centrului comercial Alexa din Berlin se afla un loc unde vizitatorii nu si-ar dori sa ajunga in ciuda posibilei atractii fata de tunelurile si incaperile pe care un cumparator nu le intrezareaste poate niciodata. Este vorba de un loc unde mirosul este aproape insuportabil, iar cantitatea de gunoi se masoara in tone: o statie de sortare si de colectare a deseurilor produse in centrul comercial, fie ca este vorba de sticle de plastic, ambalaje sau deseuri menajere.

    “Aceasta este una dintre marile greseli din Romania – se vorbeste despre deseuri si despre gunoi, dar nu despre posibile resurse. O alta este ca in Romania ne costa sortarea si colectarea deseurilor, in timp ce in Germania primim bani pentru asta”, sustine Ingo Nissen, country manager al dezvoltatorului portughez Sonae Sierra, cel ce a intrat pe piata locala prin cumpararea River Plaza din Ramnicu Valcea. Managerul, care a supervizat dezvoltarea centrului comercial Alexa din Berlin, detinut de catre Sonae Sierra, vorbeste de rata de reciclare a deseurilor produse zilnic intr-un mall ca despre o metoda de reducere a costurilor de operare, atat prin posibilele sume primite la colectare, cat si prin micsorarea costurilor de curatenie din mall. “Pentru River Plaza ne-am fixat o tinta de reciclare de 25,9%, dar am depasit-o deja, suntem la 29%. In Alexa avem 60%; nu este usor sa motivezi oamenii din Romania, dar este o rata buna.”

    Tintele de reciclare reprezinta doar una dintre metodele prin care proprietarii si administratorii unui centru comercial incearca sa scada costurile de operare, in contextul scaderii chiriilor cu o medie de aproximativ 20%, potrivit consultantilor imobiliari. “Chiriasii nu percep chiria pe care o platesc ca o suma impartita intre taxele de administrare – denumite – si chiria propriu – zisa, ci ca un tot unitar. Obtinerea unor taxe de administrare mai mici, practic a unor costuri de operare mai mici ar putea lasa loc pentru o chirie mai mare, crescand profitul proprietarului”, explica Georgiana Andrei, retail broker in cadrul firmei de consultanta Colliers International.

    Potrivit unui studiu al companiei, taxele de administrare platite in centrele comerciale din Romania sunt printre cele mai mari din regiune, atingand niveluri similare cu cele din Marea Britanie si chiar mai mari, avand in vedere ca in mall-urile din Bucuresti se poate ajunge si la taxe lunare de 11 euro pe metru patrat – aproximativ o treime din chiria medie pe piata. Cea mai mare pondere in taxele de administrare si implicit in costurile de operare a unui mall o are costul utilitatilor – apa, curent electric sau combustibilul lichid folosit pentru sistemul de ventilatie – si serviciile de curatenie, paza si de intretinere.

    Radu Niculescu, managing director al diviziei de administrare a proprietatilor din cadrul grupului RED, care a dezvoltat centrele comerciale Armonia din Arad si Braila, spune ca reducerile cele mai mari pot fi operate in ceea ce priveste costurile de energie si cele de curatenie si paza. “Trebuie sa ai monotarif la curentul electric, aproape toata lumea are tarif de zi si de noapte; ce folos sa reduc consumul de energie electrica noaptea, cand oricum este foarte ieftin, iar ziua nu-l pot reduce? Un tarif unitar pe toata durata zilei este mult mai eficient”, considera Niculescu. El da ca exemplu centrul comercial de la Braila, unde a fost introdus un sistem electronic prin care aprinderea luminilor poate fi programata si sistemul de iluminare poate sa se si opreasca automat, pe baza unor senzori, care “simt cand rasare soarele”.

    Tot in privinta consumului de electricitate, managerii Sonae Sierra dau ca exemplu folosirea unor senzori de miscare, eficienti mai ales pe timp de noapte sau pe coridoarele tehnice ale unui centru comercial, unde traficul este foarte redus. Nu in ultimul rand, becurile cu un consum mai redus de electricitate pot aduce economii lunare chiar si de o treime fata de becurile obisnuite, potrivit studiilor companiei portugheze. Cel mai mult consuma sistemul de aer conditionat, ceea ce aduce in discutie procesul de dezvoltare si construire a unui centru comercial, care poate sa determine costuri de operare ulterioare mai reduse. Spre exemplu, montarea unor pompe care sa extraga apa din pamant sau a unor pompe de caldura poate reduce consumul de energie al sistemului de ventilatie. “La un moment dat am observat ca folosirea intensa a pompelor crestea consumul de electricitate cu 3%, insa in ansamblu, consumul era mai mic”, adauga Ingo Nissen, facand referire la sistemul clasic de ventilatie, care presupune incalzirea si racirea apei sau a aerului.

    Curatenia si paza reprezinta alte doua capitole unde se pot opera reduceri semnificative, potrivit administratorilor de centre comerciale. “In Romania inca exista modelul echipelor de curatenie, vin 15-20 de persoane care fac curat, cand se poate face totul cu doua masinute de curatenie, iar pe tura nu sunt mai mult de trei-patru persoane care lucreaza”, exemplifica managerul RED. “Suntem obligati sa avem un post de pompieri care costa, cinci persoane, 40.000 de euro pe an. Poti sa gasesti firme care realizeaza si paza, si serviciile de pompieri. Daca ai o firma de interventii care sa poata sosi in caz de urgenta in doua minute, poti sa ai doar cinci persoane de paza intr-un mall”, continua Radu Niculescu.

    Aceste moduri de reducere a costurilor de operare n-au prea fost, in general, o preocupare pentru dezvoltatorii de centre comerciale, prioritare fiind viteza de constructie si impartirea spatiilor astfel incat sa se obtina venituri lunare din chirii cat mai mari. Lucrurile nu s-au modificat simtitor nici acum, dupa cum au remarcat consultantii imobiliari, pentru ca preocuparea de baza a devenit obtinerea unei finantari pentru proiectele aflate in stadiul de macheta. In plus, “unii inteleg gresit reducerile de costuri: au taiat la jumatate cheltuielile de curatenie si tin becurile stinse sau caldura si aerul conditionat inchise, ceea ce afecteaza imaginea generala a centrului comercial”, considera Radu Niculescu. Criza, dar si scaderea traficului in majoritatea centrelor comerciale s-ar putea sa-i determine insa pe administratori si proprietari sa incerce si niste metode mai bune de reducere a costurilor.

    Pe ce se duc banii
    Cum faci economii
    Platim printre cele mai mari taxe de administrare

  • Top BM: Cele mai mari chirii din Bucuresti – GALERIE FOTO

    Majoritatea agentilor de vanzari au sustinut in ultimele luni ca segmentul de lux va fi mai putin afectat de catre criza economica, fie ca era vorba de industria auto, de sectorul imobiliar sau de fashion. “Nu putem discuta despre criza segmentului imobiliar de lux, in principal din cauza zonelor exclusiviste, care au fost scumpe chiar si inainte de 1989 si care vor continua sa tina stacheta sus. Cererea constanta pentru aceste zone si un numar relativ limitat de proprietati de lux disponibile spre inchiriere mentin preturile, impiedicand o reducere a chiriilor in ritmul actual al pietei”, spune Raluca Plavita, senior consultant in cadrul departamentului rezidential al DTZ Echinox.

    Scaderea generala a pietei nu a trecut insa fara a lasa urme asupra segmentului de inchirieri a proprietatilor de lux. Agentii de profil vorbesc de o scadere medie a chiriilor de 15-20% in acest an, procentul de scadere fiind dependent de amplasarea proprietatii si de facilitatile si finisajele acesteia. “Daca facem o comparatie intre nivelul de inchiriere in primul trimestru din 2009 comparativ cu perioada similara a anului trecut, vom observa ca rezulta o scadere pe piata inchirierilor intre 10 si 40%”, spune la randul sau Bogdan Barbulescu, broker in cadrul companiei imobiliare Regatta.

    2008 a fost insa un an foarte bun pentru piata de profil, cu foarte multe tranzactii incheiate la o valoare a chiriei lunare mai mare de 5.000 de euro. Potrivit datelor furnizate de catre companiile imobiliare pentru BUSINESS Magazin, cea mai mare chirie parafata anul trecut este de 16.500 de euro pe luna, agentul fiind Perfect Casa. Proprietatea este reprezentata de o vila cu subsol, etaj si mansarda, 21 de camere si o curte cu o suprafata de 500 de metri patrati. Zona din apropierea Gradinii Icoanei este mentionata de altfel de catre specialisti ca fiind una dintre cele mai cautate de catre doritorii unei proprietati imobiliare de lux – fie pentru achizitie, fie pentru inchiriere – alaturi de Kiseleff, Aviatorilor, Primaverii, Dorobanti, Soseaua Nordului sau Floreasca. “Ulterior sunt vizate caracteristicile care definesc din punct de vedere tehnic imobilul, si anume suprafata generoasa, camerele spatioase si cu terase frumos amenajate si baile, care sa fie intr-un numar cat mai apropiat de cel al camerelor de locuit. Au fost situatii in care ne-a fost solicitata o proprietate cu un numar egal de bai si dormitoare”, afirma Jeni Dragomir, presedintele Perfect Casa.

    In ceea ce priveste vilele, despre care brokerii de profil spun ca sunt cele mai cautate, suprafata aferenta a terenului si amenajarile acestuia – gradinile si spatiile de joaca pentru copii – sunt cele mai importante. Un exemplu in acest sens este si a doua proprietate din clasamentul celor mai mari contracte de inchiriere semnate anul trecut in Bucuresti. Este vorba de o vila din Dorobanti cu sase camere, cu o suprafata utila de 450 de metri patrati, suprafata terenului fiind de 200 mp. “In general, cea mai mare parte a acestor proprietati sunt localizate in constructii noi sau vile vechi, din perioada interbelica, renovate”, continua Barbulescu de la Regatta, agentul de inchiriere al proprietatii.

    Vilele domina, de altfel, clasamentul BUSINESS Magazin, ca si in cazul celor mai scumpe locuinte vandute anul trecut, in timp ce apartamentele sunt mai putine, reprezentate in special de duplexuri, triplexuri sau penthouse-uri. Cea de a treia proprietate din clasament este un apartament cu sase camere din zona Herastrau, inchiriat la o valoare de 7.500 de euro pe luna, iar pe locul urmator apare un penthouse din zona Dorobanti, amplasat intr-un imobil construit anul trecut. Chiria acestei proprietati este de aproximativ 7.100 de euro pe luna; conform reprezentantilor agentului de inchiriere, DTZ Echinox, proprietatea a fost inchiriata de catre presedintele unei companii din industria auto.

    “Clientul tipic al acestor proprietati este expat, in general din top/senior management sau diplomat”, creioneaza pe scurt Raluca Plavita portretul celor ce platesc chirii lunare de peste 5.000 de euro pentru o locuinta. Un portret mai amanuntit, realizat de agentii din domeniu, arata o persoana de regula casatorita, cu unul sau mai multi copii, in general de sex masculin, care nu are inca un domiciliu stabil in tara si in oras – fiind astfel inclinat sa plateasca o chirie mai mare pentru o proprietate de lux.

  • DTZ: Piata imobiliara nu-si va reveni pe termen scurt

    “2009 se prezinta in continuare ca un an dificil pentru piata investitorilor si aceea a chiriasilor. Desi vom asista la o intoarcere a valorilor pozitive pe pietele Europei Continentale, finantarea ramane o problema si ar putea functiona ca o bariera in calea revitalizarii activitatii pe segmentul proprietatilor comerciale, atat pe pietele europene, cat si in lume”, a declarat Magali Marton, director de cercetare pentru Europa Continentala si Orientul Mijlociu in cadrul DTZ.

     

    Studiul DTZ arata ca volumul total al tranzactiilor inregistrate in Europa s-a redus cu mai mult de 50%, de la 229 miliarde de euro in 2007, la 110 miliarde de euro in 2008. Conditiile dificile de finantare, combinate o stare de expectativa din partea cumparatorilor si a vanzatorilor au adus volumul investitiilor la 10 miliarde de euro in Q1 2009, cel mai jos de cand DTZ urmareste acest indicator.

     

    La nivel de tara, declinul investitiilor straine in ponderea totala a investitiilor a fost mai pronuntat in Germania si Franta, unde in 2008 investitorii straini au reprezentat mai putin de 50% din volumul total. Investitiile straine si-au marit ponderea in Spania si Italia si au continuat sa reprezinte 90% din activitatea de tip investitional in Europa Centrala si de Est.

     

    Rezultatele sondajului recent al DTZ “Finantatori si Investitori” nu prezinta perspective optimiste. 60% dintre institutiile finantatoare cuprinse in studiu nu se asteapta la o revenire substantiala pe piata imprumuturilor decat dupa 2010.

     

    Chiriile continua sa scada

     

    Index-ul DTZ cu privire la chiriile spatiilor prime pe pietele europene anticipeaza o continua scadere a chiriilor pe parcursul 2009 si 2010, inainte sa revina pe crestere in 2011-2012. “Nu ne asteptam la o revenire a chiriilor la nivelul din 2007-2008 de-a lungul perioadei previzionate” a mai declarat Magali Marton.

     

    Trendul descendent al chiriilor va fi completat de prelungirea declinului pe pietele de capital in 2009 si 2010. Efectul combinat al acestora se va transpune intr-un randament de -21% in 2009 si un randament pozitiv mic (de o singura cifra) in 2010, inainte de a reveni la valori pozitive de doua cifre in 2011.
     

  • Studiu: piata inchirierilor de birouri din Bucuresti a scazut cu o treime

    Suprafata de birouri inchiriata in Bucuresti in primul trimestru al acestui an a fost de circa 51.500 de metri patrati, cu 35% comparativ cu nivelul inregistrat in perioada similara din 2008, continuand trendul de descrestere inceput in semestrul 1 din 2008, se arata intr-un studiu realizat de catre compania de consultanta imobiliara BNP Paribas Real Estate. Rata totala de neocupare a crescut de la 4,5% in trimestrul 4 din 2008 la 6% la sfarsitul trimestrului 1 din 2009, in timp ce rata de neocupare pentru cladirile de clasa A, era de 2,5%.

     

    "Scaderea nivelului chiriilor cu aproximativ 5-10% a fost inregistrata pentru toate tipurile de cladiri de birouri si in toate zonele orasului. In trimestrul 1 din 2009 nivelul mediu al chiriilor pentru birourile de clasa A din zonele centrale a variat intre 20-21 euro/mp/luna, in timp ce pentru cladirile clasa B din zonele atractive chiria variaza intre 14-16 euro/mp/luna. Pentru birourile de clasa B aflate in zonele secundare chiriile se situeaza intre 12-15 euro/mp/luna, iar in zonele periferice chiria fluctueaza intre 9-11 euro/mp/luna", se spune in studiul BNP Paribas Real Estate.

     

    Analistii companiei estimeaza ca cererea, in scadere, si finalizarea in 2009 a 400.000 de metri patrati de birouri (suprafata construita) vor mentine presiunea asupra chiriilor in sensul scaderii acestora, insa datorita rezistentei proprietarilor si apropierii de limita rentabilitatii investitiei lor, ritmul si procentul de diminuare vor fi mai scazute comparativ cu 2008.
     

  • Topul oraselor cu cele mai scumpe chirii la birouri

    Astfel, chiria pentru spaţii de birouri în districtul Inner Central din Tokyo se plasa, la 31 martie, la 1994,11 dolari pe metru pătrat pe an. Pe locul doi se află West End Londra cu o chirie de 1874,65 dolari pe metru pătrat pe an. Grupul primelor trei oraşe clasate este completat de Moscova, cu un cost de 1848,8 dolari pe metru pătrat pe an. Pe poziţia a patra se plasează Hong Kong cu 1633,56 dolari pe metru pătrat pe an. Districtul Outer Central din Tokyo cu 1624,43 dolari pe metru pătrat pe an se află pe locul cinci.
    Cititi mai multe pe www.mediafax.ro