Astfel, concepte precum „locuinţa verde”, „locuinţa net zero” sau „locuinţă pasivă” sunt termeni care vor defini în curând activitatea multor dezvoltatori rezidenţiali, dar şi aşteptările viitorilor clienţi. Cât de „verzi” sunt locuinţele din România în prezent şi cum va evolua această piaţă în continuare?
România este încă la început, însă trendul a fost lansat, dezvoltatorii doresc să se diferenţieze pe piaţă iar cumpăratorii de locuinţe sunt din ce în ce mai informaţi şi mai exigenţi, pe măsură ce conştientizează beneficiile unei locuinţe verzi”, descrie Monica Ardeleanu, director executiv al RoGBC, poziţionarea actuală a pieţei rezidenţiale locale în ceea ce priveşte sustenabilitatea. Înfiinţată în 2008, Romania Green Bulding Council (RoGBC) este o asociaţie formată din companii şi organizaţii care are rolul de a sprijini tranziţia industriei de construcţii şi a sectorului imobiliar către performanţă bazată pe principii de sustenabilitate.
Potrivit datelor RoGBC, aproximativ 10% din proiectele rezidenţiale noi iau în calcul eficienţa energetică ridicată şi respectă anumite criterii de sustenabilitate. În programul de certificare Green Homes by Romania Green Building Council sunt 21 de clădiri rezidenţiale, care totalizează peste 6.000 de unităţi imobiliare (case individuale sau apartamente).
Monica Ardeleanu observă evoluţia conceptului de clădire verde în România prin prisma activităţilor asociaţiei: dacă în 2008, acesta era cu totul nou, fiind pionieri nu doar în România, ci chiar în Europa, ai promovării sustenabilităţii faţă de mediu în sectorul construcţiilor, pe parcursul acestor 10 ani de activitate, clădirile verzi au devenit realitate. Un argument în acest sens este dat, de pildă, de sistemul de certificare a proiectelor rezidenţiale, Green Homes, dezvoltat în România de RoGBC.
„Un nivel de excelenţă a fost atins însă de puţine proiecte de pe piaţa imobiliară din România. A fi cu adevărat verde înseamnă mult mai mult decât eficienţa energetică sau producerea de energie regenerabilă”, remarcă reprezentanta RoGBC.
Dar ce este,
de fapt, o locuinţă verde?
O locuinţă cu un design prietenos cu mediul, sustenabilă, cu o folosire eficientă a energiei, apei şi a materialelor de construcţie – sunt câteva dintre elementele care caracterizează o locuinţă verde, potrivit celor mai populare definiţii. Un reper important adus de o astfel de casă mediului este amprenta de carbon – cauzată de arderea combustibililor fosili în scopul încălzirii locuinţelor, dar şi prin arderea acestui tip de combustibili în centralele nucleare pentru generarea electricităţii de care are nevoie o locuinţă. Astfel, o „locuinţă verde”, o „locuinţă net zero” sau o „locuinţă pasivă” sunt termeni care definesc practic acelaşi lucru: – o casă care foloseşte atât de puţină energie pentru încălzire şi electricitate, încât toată aceasta este generată de locuinţă – prin panouri solare sau fotovoltaice de pildă.
Specialiştii intervievaţi de Business MAGAZIN spun însă că avantajele aduse de o locuinţă verde merg dincolo de protejarea mediului înconjurător: îmbunătăţesc sănătatea locatarilor asigurând o calitate bună a aerului interior printr-o ventilare corectă – care asigură un nivel de umiditate optim, pătrunderea aerului proaspăt şi împiedică formarea mucegaiului – şi prin folosirea de finisaje care nu emană substanţe toxice (COV).
În acelaşi timp, locuinţele verzi ar trebui să asigure acces cât mai bun la lumina naturală şi la elemente naturale verzi – înăuntrul şi în preajma locuinţei – iar ansamblurile de locuinţe verzi atrag locuitori cu valori comune, preocupaţi de o viaţă echilibrată „eco” şi de producerea unui impact pozitiv în societatea în care trăiesc.
Toate aceste definiţii – care necesită deocamdată o uşoară documentare, în contextul în care rareori ne lovim de ele în prezent – vor deveni în curând familiare nu doar tuturor dezvoltatorilor, dar şi clienţilor care vor să îşi cumpere o locuinţă nouă din 2020 încolo.
Viitorul locuinţelor – trasat de UE
Piaţa locală a rezidenţialelor – ca de altfel întreg spaţiul UE – va fi mai aproape de standardele de sustenabilitate după 2020, când nu vor mai primi avize de construcţie decât clădirile cu consum energetic aproape egal cu zero. O directivă din 2010 a Parlamentului European privind performanţa energetică a clădirilor prevede că până la finalul anului 2020 iar după acest an, toate clădirile noi ocupate şi deţinute de autorităţile publice sunt clădiri al căror consum de energie este aproape egal cu zero. Legislaţia a fost deja transpusă în legislaţia naţională.
„Dezvoltatorii serioşi care investesc în calitate nu vor avea probleme să se adapteze noilor cerinţe. O clădire de calitate are deja o eficienţă energetică ridicată. Există în România clădiri care respectă încă de acum cerinţele prevăzute pentru sfârşitul anului 2020. Şi nu vorbim numai de case, ci şi de apartamente, unele încadrându-se chiar şi în categoria Prima Casă”, descrie Monica Ardeleanu posibilitatea adaptabilităţii dezvoltatorilor la aceste cerinţe.
Din punctul de vedere al reprezentantei RoGBC, piaţa este pregătită, aspect demonstrat de faptul că unii dintre dezvoltatori dezvoltă deja astfel de locuinţe: „Trendul este lansat şi se va dezvolta din ce în ce mai mult pentru că şi cumpărătorul a devenit mai exigent, fiind mai bine informat asupra avantajelor pe care le oferă o locuinţă eficientă energetic, cu costuri lunare foarte mici”.
Pariul verde
de 100 de milioane de euro
Monica Ardeleanu oferă ca exemplu Complexul Amber Gardens dezvoltat de Alesonor în zona Otopeni – Tunari, primul complex rezidenţial cu vile certificat Green Homes încă din anul 2015, care este în continuare singurul astfel de complex din Bucureşti şi judeţul Ilfov. Acesta aplică standardele energetice ale unei case pasive şi integrează principiile de proiectare bioclimatică, iar locuinţele din cadrul complexului rezidenţial consumă cu 90% mai puţină energie faţă de o casă convenţională de aceleaşi dimensiuni.
Fondată în 2003 de investitorii locali şi internaţionali Leonidas Anastasopoulos, Alexandros Skouras, Orestis Servetopoulos şi Sony Mordechai, Alesonor a dezvoltat şi vândut de-a lungul timpului proiecte rezidenţiale în Bucureşti precum Clover Residence, Magnolia Residence, Ivy Office Residence, Almond Tree Residence; Amber Gardens fiind primul proiect de locuinţe pasive (complexul cuprinde 50 de vile verzi de lux dintre care mai sunt disponibile opt).
„Cu Amber Gardens am revoluţionat modul în care e construită o casă, iar cu noul proiect intenţionăm să revoluţionăm modul în care e construită o comunitate”, descrie Alex Skouras, managing partner al Alesonor, modul în care se raportează compania la proiectul cel mai recent anunţat. Printr-o investiţie anunţată de 100 de milioane de euro, reprezentanţii Alesonor şi-au propus să construiască „prima comunitate verde din România”. Aceasta se va contura în cadrul unui complex ce va cuprinde peste 400 de vile verzi, dezvoltate pe o suprafaţă de 31 de hectare, cu o deschidere de aproximativ 1 kilometru la pădurea Băneasa.
Potrivit managing partnerului Alesonor, master planul proiectului pune accent pe calitatea vieţii celor care aleg să locuiască în acest complex va oferi facilităţi şi va fi dominat de spaţii verzi şi clădiri joase care vor ocupa mai puţin de 15% din toată suprafaţa terenului.
Vilele de aici vor beneficia atât de o infrastructură completă, cât şi de proximitatea unor zone dedicate pentru familie – grădiniţă şi afterscool, spaţiu de co-working cu săli de conferinţe, zone dedicate pentru recreere, sport, spa, restaurante şi cumpărături, 5,3 hectare de parc, pistă de bicicletă şi alergare de 4 km, precum şi acces direct la pădurea Băneasa; tot ceea ce o familie modernă are nevoie.
„Pornind de la filosofia Amber Gardens, şi primind din ce în ce mai multe solicitări, am luat iniţiativa de a dezvolta un nou proiect în care, respectând standardele de eficienţă energetică impuse de legislaţia europeană pentru 2020, precum şi pe cele de design modern şi stil de viaţă în comuniune cu natura şi în comunitate, să oferim locuinţe potrivite ca dimensiuni şi buget pentru diferite familii care împărtăşesc aceleaşi valori”, descrie Skouras noul proiect.
Skouras spune că în prezent, din ce în ce mai multe familii şi tineri sunt interesaţi de astfel de proiecte, motiv pentru care cererea pe segmentul caselor verzi este în creştere, iar numărul celor care doresc să se mute în afara centrului oraşului a crescut semnificativ în ultimii ani: „Schimbarea majoră provine din faptul că sunt din ce în ce mai conştienţi de faptul că o casă cu o construcţie de calitate superioară şi concepută pentru a avea performanţe ridicate oferă economii substanţiale la costurile pentru energie şi asigură calitate, sănătate şi confort ca beneficii suplimentare comparativ cu locuinţele standard existente pe piaţă”. Construcţia proiectului urmează să înceapă în primăvara anului viitor.
Cât costă noile standarde
în materie de locuit?
Diferenţa de cost între o clădire clasică, dar „sănătoasă”, sigură în caz de cutremur şi incendiu, construită cu materiale de calitate şi o locuinţă verde este, potrivit reprezentantei RoGBC, de maximum 15% „premium cost”. Potrivit Monicăi Ardeleanu, este important ca locuinţa respectivă să fie gândită „green” încă din faza de proiectare folosind spre exemplu principii de arhitectură bioclimatică, acest lucru contribuind la scăderea costurilor pe parcursul construirii şi operării ei. Etapa de proiectare a unui astfel de proiect începe, potrivit managing directorului Alesonor, cu alegerea unor materiale de calitate superioară şi identificarea celor mai bune tehnici de construcţie. „Investiţia în respectarea tuturor regulilor impuse de standardele unei case eficiente energetic, precum şi investiţia în materiale de calitate superioară, reprezintă costuri mai mari de construcţie, un compromis pe care nu foarte mulţi dezvoltatori sunt dispuşi să îl facă încă. Însă, în timp, considerăm că vom asista la o creştere a locuinţelor de înaltă calitate.”
În ceea ce priveşte preţul plătit de clientul final, reprezentanta RoGBC spune că achiziţia unei locuinţe trebuie gândită ca o investiţie pe termen lung. „De aceea trebuie să luăm în calcul toate costurile asociate acelei locuinţe”, punctează Ardeleanu. Ea menţionează costul cu energia, care, de pildă, pe perioada iernii sau a verilor din ce în ce mai calde este considerabil. O locuinţă certificată Green Home are costuri la energie cu 70% mai mici dacă o comparăm spre exemplu cu o locuinţă obişnuită din clasa energetică B. „Când achiziţionăm o casă trebuie să ne întrebăm în primul rând care este costul lunar al acelei locuinţe şi dacă ni-l putem permite. Ar trebui să ţinem cont totodată că la cheltuielile cu energia se adaugă cheltuielile cu celelalte utilităţi, cu reparaţiile dar şi cheltuielile cu sănătatea familiei, care poate fi afectată de acea locuinţă”, crede Ardeleanu.
În situaţia accesării unui credit imobiliar, pe lângă economiile privind costurile la energie se adaugă şi o rată lunară mai mică datorită faptului că şi dobânda oferită de bănci celor care achiziţionează astfel de locuinţe verzi certificate de Romania Green Building Council (RoGBC) este mai mică. Proprietarii acestor locuinţe verzi pot acoperi două rate lunare pe an doar din economiile la energie. Raiffeisen Bank a dezvoltat de pildă creditul imobiliar Casa Ta Verde, iar Alpha Bank creditul Alpha Green, care oferă dobânzi mai mici pentru locuinţele verzi certificate.
„Dacă ar fi să sumarizăm totalitatea beneficiilor achiziţionării unui astfel de imobil prin contractarea unui credit imobiliar verde, putem spune că este o soluţie de finanţare simplă, ce implică o reducere semnificativă a costului locuirii”, spune Eliza Gheorghe, manager dezvoltare si implementare strategie clienţi persoane fizice, în cadrul Raiffeisen Bank. Potrivit Elizei Gheorghe, clienţii care accesează acest tip de produse au un nivel de sofisticare tot mai ridicat: „Putem observa un interes tot mai crescut al clienţilor pentru produse şi servicii responsabile, sustenabile, şi nu doar pentru cele din industria financiar-bancară”.
Tunari – singura localitate verde
Iniţiative în direcţia acestor tip de dezvoltări se fac – la nivel incipient – şi de către autorităţile locale. Tunari este în prezent singura localitate de lângă Bucureşti care oferă reducere la impozitul pe clădirile verzi; în 2017, primăria localităţii a acordat o reducere de 50% a impozitului pentru locuinţe, începând cu anul fiscal 2018, pentru fiecare clădire rezidenţială verde (casă verde), încurajând astfel construcţiile de calitate, potrivit Monicăi Ardeleanu.
Municipalităţi precum Cluj-Napoca, Timişoara, Dej şi recent Iaşi, se numără în rândul administraţiilor locale care încep să încurajeze prin stimulente financiare construcţia de astfel de locuinţe în comunităţile pe care le servesc, potrivit informaţiilor RoGBC. Monica Ardeleanu apreciază că tot mai multe localităţi vor încuraja dezvoltarea pieţei imobiliare verzi întrucât beneficiile pentru comunitate sunt importante. „Astfel de proiecte contribuie la atingerea ţintelor de eficienţă energetică în vederea combaterii sărăciei energetice, dar şi a schimbărilor climatice, permit încurajarea transportului alternativ (cu bicicleta sau maşini electrice), reducerea poluării, protejarea sănătăţii locuitorilor şi creşterea calităţii vieţii.”
„Mai mult, din punctul nostru de vedere, Tunari este zona cu cel mai mare potenţial de dezvoltare pe termen lung, din punct de vedere administrativ şi ca poziţionare”, descrie şi reprezentantul Alesonor motivul pentru care au decis ca proiectul de 100 de milioane de euro anunţat să fie dezvoltat tot aici.
În afară de reducerea de 50% acordată impozitului pentru locuinţe, începând cu anul fiscal 2018, pentru fiecare clădire rezidenţială verde (casă verde), această localitate, observă el, se dezvoltă încă de la început după un plan urbanistic foarte bine conceput (asigurând străzi mai late, clădiri joase, echilibru estetic în construirea caselor), în comparaţie cu alte zone rezidenţiale care s-au extins haotic, făcând imposibilă oferirea unui stil de viaţă echilibrat din cauza traficului foarte aglomerat, lipsa spaţiilor verzi, a clădirilor foarte apropiate şi multe altele.
Noua geografie a Bucureştiului
Şi Mihai Pătrulescu, senior associate în cadrul Colliers International este de părere că există mai multe zone ce prezintă condiţiile pentru o dezvoltare accelerată, iar Tunari-Otopeni este una dintre zonele cel mai bine poziţionate, având un acces rapid către DN1, Şoseaua Pipera şi viitoarea intrare A3-Petricani. De asemenea, accesul uşor la centrele comerciale existente, viitoarea linie de metrou/ cale ferată, apropierea de pădure şi planul urbanistic vor ajuta la accelerarea ritmului de dezvoltare. Zonele de-a lungul viitoarei conexiuni A3, cum ar fi Ştefăneştii de Jos şi Voluntari, sunt de asemenea bine poziţionate pentru o viitoare dezvoltare. La acestea se adaugă şi zona Siseşti cu un acces rapid către DN1.
Potrivit lui, zonele din afara Bucureştiului sunt sub-reprezentate în prezent, chiar dacă există un spaţiu considerabil de dezvoltare. „Cred că există patru motive ce stau la baza viitoarei dezvoltări a acestor zone: dimensiunea relativă a suburbiilor, accesul la oraş, centrele comerciale deja existente şi extinderea schemei de transport public.”
Pătrulescu observă şi că „Bucureştiul este în prezent unul dintre cele mai dense oraşe din Europa, 91% din totalul populaţiei metropolitane trăind în limitele oraşului şi doar 9% locuind în suburbii“. Prin comparaţie, Budapesta are 41% din populaţie în suburbii, Varşovia are 43% din populaţie în suburbiile oraşului, în timp ce Praga deţine 30% din populaţie în suburbii.
„Din punct de vedere istoric, acest decalaj a fost generat de conexiunile rutiere slabe, însă acest lucru se schimbă”, crede specialistul. Pătrulescu consideră că un al doilea pilon pentru dezvoltarea zonelor din afara Bucureştiului este îmbunătăţirea accesului la oraş. „Diviziunea Nord-Sud a determinat autorităţile publice să optimizeze fluxul de trafic de-a lungul acestei axe. Există acum trei artere majore de acces, DN1-Kisselef-Victoriei, Mihalache-Buzeşti, Aviatorilor-Magheru, precum şi un viitor punct acces planificat pentru A3-Fabrică de Glucoză-Barbu Văcărescu. În general, accesul pe cel puţin una dintre aceste rute va fi crucial pentru un dezvoltator rezidenţial.” Apoi, observă specialistul, Bucureştiul are deja o masă critică de centre comerciale în partea de nord a oraşului, în special prin Băneasa Shopping City sau Promenada Shopping Center. Per total, prezenţa acestor centre comerciale ajută la mutarea centrului de interes al oraşului către nord. Ultimul pilon pentru dezvoltare, crede el, este reprezentat de liniile de tren şi de metrou planificate în zona de nord, acestea făcând legătura dintre oraş şi aeroport. Otopeniul va fi unul dintre cei mai mari beneficiari ai acestei extinderi, linia de metrou asigurând accesul rapid dintre oraş şi zona de birouri Piaţa Presei – Expoziţiei.
Dezvoltarea acestor suburbii ale Bucureştiului poate fi una dintre soluţiile pentru câteva dintre problemele Capitalei: faptul că aproape 65% din stocul de clădiri de birouri este situat în Nord, în timp ce zonele din jumătatea sudică reprezintă aproape 70% din populaţie, decalaj geografic care creează o presiune considerabilă asupra traficului, problemă înrăutăţită de sistemul de transport public inadecvat. Alături de aceste zone, dezvoltatorii încearcă să aducă spaţiile de birouri mai aproape de zonele rezidenţiale: zona Centru-Vest este un prim exemplu, cu aproape 200.000 mp deja dezvoltaţi şi alţi 100.000 mp în stadiu avansat. Potrivit estimărilor Colliers International, zona va găzdui aproape 40.000 de angajaţi în următorii ani. La capătul opus al spectrului se află căutarea dezvoltatorilor rezidenţiali de a aduce casele mai aproape de birouri, prin dezvoltări în partea de nord a oraşului, traduse în achiziţii de terenuri în jurul Aviaţiei, Floreasca, Străuleşti, Dimitrie Pomperiu, Expoziţiei, Pipera, Tunari, Otopeni. „Piaţa a confirmat această direcţie, cu o cerere puternică pentru toate proiectele din aceste zone”, observă Mihai Pătrulescu.
Cele mai verzi oraşe ale Europei
În timp ce pe plan local, existenţa unui plan urbanistic, precum şi dezvoltările rezidenţiale sustenabile abia prind contur, oraşe nordice precum Copenhaga, Stockholm, Oslo, Amsterdam, manifestă un nivelul de conştientizare ridicat în privinţa acestor măsuri, reflectat în calitatea vieţii. Calitatea vieţii din aceste oraşe este măsurată şi printr-un Green City Index, care include indicatori precum emisiile de dioxid de carbon şi managementul deşeurilor, tipologia transportului, consumul de apă, calitatea aerului, dar şi eficienţa energetică a clădirilor.
Copenhaga, de pildă, vrea să devină primul oraş fără dioxid de carbon în 2025, iar clădirile daneze sunt printre cele mai eficiente din punctul de vedere al consumului de energie. „Pentru a putea replica astfel de modele în România sunt necesare ţinte ambiţioase şi politici la nivel naţional şi local care să sprijine reducerea emisiilor de dioxid de carbon, creşterea eficienţei energetice în clădiri, împreună cu promovarea unui stil de viată sănătos şi responsabil care să contribuie la creşterea calităţii vieţii”, consider Monica Ardeleanu. Iar pentru ca acestea să fie implementate eficient, subliniază ea, sunt necesare resurse financiare, mai ales prin atragerea fondurilor private şi cointeresarea părţilor.
Din 2020, doar locuinţe „verzi”
Directiva europeană de Eficienţă Energetică a UE pentru 2020, care prevede consum energetic aproape egal cu zero, a fost transpusă în legislaţia naţională. Astfel, conform Ordonanţei nr.13 din 27 ianuarie 2016 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 372/2005 privind performanţa energetică a clădirilor, începând cu 31 decembrie 2018 toate clădirile publice vor fi cu consum aproape zero de energie „nNZEB”, iar din 31 decembrie 2020 şi clădirile private, inclusiv cele rezidenţiale, se vor alinia acestei cerinţe. Prin acestă ordonaţă este stabilit consumul maxim de energie primară şi nivelul maxim de CO2 al clădirilor de locuit, atât individuale cât şi colective, în funcţie de zona climatică în care sunt situate. Consumul maxim de energie primară va fi de 98 kWh/m2/an la casele individuale şi respectiv 93 kWh/m2/an la blocurile de locuinţe situate în zona climatică I. Clădirile rezidenţiale situate în zona climatică II precum Bucureştiul, vor avea un consum maxim de 100 kWh/m2/an (clădiri de locuit colective) şi 111 kWh/m2/an (clădiri de locuit individuale), în timp ce emisiile de CO2 nu vor putea depăşi 27 respecitv 30 kg/m2/an.
Sursa: RoGBC
Primul complex rezidenţial verde
Complexul Amber Gardens din zona Otopeni – Tunari a fost primul complex rezidenţial cu vile certificat Green Homes de catre RoGBC în România, în 2015, şi este în continuare singurul astfel de complex din Bucureşti şi judeţul Ilfov. Ca urmare a acestei experienţe, dezvoltatorul imobiliar Alesonor şi-a propus să construiască, tot în Tunari, „prima suburbie verde“ din România, ce va cuprinde peste 400 de vile verzi, dezvoltate pe o suprafaţă de 31 de hectare; proiectul va include spatii verzi şi clădiri joase care vor ocupa mai puţin de 15% din toată suprafaţa terenului.
