BusinessMagazin

Tag: locuinte

  • Constructorii de machete

    Intr-o casa veche situata langa statia de metrou Timpuri Noi functioneaza compania Spot Design. Are opt angajati, din care doi sunt actionarii si cinci lucreaza in regim de colaborare, iar cifra de afaceri pe al doilea semestru din 2006, practic in primele sase luni de functionare, a fost de aproape 17.000 de euro. Desi dimensiunile nu ar recomanda-o ca pe o companie importanta, Spot Design isi imparte cu alte cateva companii de dimensiuni similare o piata aflata intr-o continua crestere: cea a realizatorilor de machete expozitionale. „Nu am simtit niciodata o privire de sus din partea dezvoltatorilor imobiliari, desi proiectele pentru care noi facem machete valoreaza sute de milioane de euro“, spune Laura Talmaciu, care a fondat compania impreuna cu Alexandru Cristal. Cei doi au absolvit Facultatea de Arhitectura si Urbanism si au 25, respectiv 26 de ani. „Am inceput sa facem machete prin anul al treilea, le faceam pentru studentii din anii terminali care aveau nevoie de ele la sustinerea licentei. Dupa aceea am realizat cateva machete pentru ansambluri rezidentiale impreuna cu un profesor si anul trecut ne-a venit ideea de a incepe pe cont propriu“, continua Laura Talmaciu.

    Investitia initiala a fost de circa 30.000 de euro, suma obtinuta prin intermediul unor credite de nevoi personale. Cu acesti bani a fost achizitionat un laser folosit pentru taierea placilor de PVC, din care se realizeaza casele sau blocurile care compun ansamblul pe macheta. „Primul client important a venit dupa cateva luni, au gasit informatii despre noi pe internet, au venit la noi, le-am explicat ce putem face si a iesit bine in final“, spune Alexandru Cristal. Pretul unei machete variaza in functie de scara la care este realizata si de numarul de elemente, de la cateva sute la cateva mii de euro, cele mai complexe – pentru proiecte de dimensiuni mari precum Baneasa sau Cosmopolis – fiind comercializate cu peste 10.000 de euro.

    Cum numarul proiectelor rezidentiale anuntate a crescut foarte mult in ultimii doi ani, segmentul rezidential a ajuns sa detina peste 80% din cifrele de afaceri ale companiilor care realizeaza machete, dupa cum spune si Cristian Vizdei, coproprietar, alaturi de sotia sa, al companiei Arhi Atelier. „In general se lucreaza cam o luna la o macheta, depinde de cat de complexa este. Daca este necesar, avem angajati si in regim de colaborare“, explica Vizdei. Compania, care are in prezent sase angajati permanenti si inca 10 in regim de colaborare, a fost infiintata in 2003, dupa ce actionarii acesteia au lucrat in cadrul unui birou de arhitectura individual. „Initial lucram pentru arhitecti, eu fac machete din anii ’90. Spre exemplu, mai voia cate un secretar de stat o macheta pentru un hotel sau o cladire administrativa“, isi aminteste Vizdei.

    Primele comenzi din zona rezidentiala au venit prin intermediul arhitectilor si al proiectantilor care lucreaza pentru dezvoltatori, iar acum s-a creat deja o relatie intre dezvoltatori si agentii imobiliare pe de o parte si constructorii de machete pe de alta parte, dupa cum spune Alexandru Cristal. „Vor fi proiecte rezidentiale mult timp de acum incolo, nu imi fac probleme ca vom ramane fara clienti“, comenteaza el.

    Cererea pentru machete a crescut in ultimii doi ani, incat dezvoltatorii au ales sa faca comenzi in strainatate – fie in tara de origine pentru dezvoltatorii straini, fie in China, care este o alternativa mai ieftina si uneori mai rapida, avand in vedere ca Spot Design a refuzat, spre exemplu, comenzi din lipsa de timp. „Noi nu am luat nicio comanda de aproape doua luni, dar si acum lucram pentru comenzile primite anterior“, spune Vizdei, adaugand ca desi Romania poate fi mai scumpa decat China, o macheta realizata in Germania costa de zece ori mai mult. „Cele mai mari costuri le avem cu manopera: aproximativ 80%. Chiar daca este o afacere, am ca angajati prieteni, si imi place sa creasca alaturi de mine. De aceea au salarii mari, de 1.000 de euro“, afirma coproprietarul Arhi Atelier, companie care a avut anul trecut o cifra de afaceri de putin peste 100.000 de euro, potrivit datelor sale. Un astfel de nivel de salarii este explicat prin dificultatea de a gasi oameni care sa poata lucra corect machetele si sa fie interesati sa ramana pe termen lung pe astfel de posturi. Cei de la Spot spun, de pilda, ca dintre fostii lor colegi de facultate, n-au putut gasi nici unul care sa intruneasca ambele cerinte. In aceste conditii, Cristian Vizdei spune ca rata de profitabilitate a firmei este de 10%, insa „dupa ce imi platesc si mie salariul“. Profitul celor de la Spot Design este insa mai mare, dupa declaratiile lor, depasindu-l pe cel mediu al dezvoltatorilor pentru care realizeaza machetele: 50%. „Initial nu am privit-o ca pe un business, dar a devenit intre timp. Este putin probabil insa sa ne imbogatim din asta“, adauga Laura Talmaciu.

  • Cum arata noile apartamente

    Nu de mult, PRO TV prezenta cazul unui bloc nou de locuinte unde locatarii au inceput sa se mute, dar au descoperit ca multe din facilitatile promise de dezvoltator lipseau ori nu erau cum se asteptasera ei. La multe apartamente, tevile din instalatii s-au spart una cate una, garajul subteran inundat semana mai curand cu o piscina, iar perspectiva unora dintre ferestrele de la etajele inferioare dadea in zidul unei case alaturate, la o distanta de putin peste un metru. Reportajul a fost comentat intens pe forumurile cu discutii despre locuinte si proiecte rezidentiale, unde multi dintre participanti isi prezinta la randul lor propriile pareri despre locuintele noi in care s-au mutat sau sunt pe punctul de a se muta.

    „Experienta celor care se muta acum in noile apartamente va avea un impact major asupra pietei“, spune Razvan Stroescu, managerul departamentului rezidential din cadrul Coldwell Banker. Argumentele sale, ca si ale altor consultanti imobiliari sunt legate de opiniile noilor proprietari, care vor face practic reclama (sau antireclama, dupa caz) noilor ansambluri rezidentiale prin efectul „word of mouth“ (parerile vehiculate de clienti). „Vor veni rudele, prietenii, colegii, fostii vecini si vor vedea conditiile in care stau. Si s-ar putea sa doreasca si ei, chiar daca nu au banii in momentul respectiv, sa locuiasca intr-un ansamblu rezidential nou construit“, spera Stroescu.

    In 2005 erau lansate primele proiecte rezidentiale de dimensiuni mari, cu peste 100 de locuinte, dand astfel startul intrecerii intre dezvoltatori in ceea ce priveste proiectele imobiliare. Dupa aproape doi ani cand doritorii au cumparat apartamente pe care le puteau viziona doar pe machete sau in prezentarile pe calculator, primii dintre ei s-au mutat in noile locuinte in ultimele luni. Daca in prima jumatate a anului trecut numarul apartamentelor noi predate in Bucuresti a fost de aproape 60, potrivit datelor companiei de consultanta imobiliara Colliers International, numarul apartamentelor livrate a crescut brusc, odata cu incheierea toamnei, la peste 1.500.

    Sapte proiecte cu peste 100 de locuinte au avut ca termene de finalizare partiale sau finale toamna anului trecut: Central Park, City Center, Confort Park si Quadra Place au fost finalizate integral, iar Baneasa Residential, Jupiter si Rezidenz au livrat o parte din locuintele anuntate, conform graficului de constructie (exceptie face Jupiter, care avea ca termen integral de finalizare toamna anului trecut). Simina Istrate, senior residential consultant al Colliers, considera ca livrarea acestor proiecte va avea un efect pozitiv si asupra dezvoltatorilor respectivelor proiecte si in general asupra proiectelor rezidentiale noi. „Vede lumea ca se duc la capat proiectele anuntate. In plus, se finalizeaza si elementele de peisaj, precum gardurile, zonele verzi sau spatiile de recreare“, spune Istrate.

    Efectul de transmitere prin viu grai a impresiilor despre noile case poate avea insa si consecinte negative, daca proiectul nu este finalizat la timp si conform promisiunilor oferite initial prin contract. „Desigur ca «word of mouth» poate merge si pe dos. Dar trebuie analizat din cauza cui. De cele mai multe ori sunt probleme cu antreprenorul, cu meseriasii care nu stiu sa puna placile de rigips sau sa monteze o chiuveta“, sustine Valentin Ilie, CEO al Coldwell Banker Romania.

    Unul din proiectele cu cele mai mari probleme a fost Planorama, dezvoltatorul fiind nevoit sa schimbe antreprenorul general pe parcursul lucrarilor de constructie. Toni, unul din cei ce au achizitionat un apartament in primul bloc al Planorama care trebuia finalizat, afirma ca termenul de predare a fost amanat cu cinci luni. „Primul bloc trebuia predat la sfarsitul lunii septembrie 2007. Acum s-a amanat pentru finalul lunii martie 2008“, spune Toni. Simina Istrate sustine ca acest caz este singular, media intarzierilor la predare fiind de o luna. „Se comunica un termen de livrare, dar in general se intarzie cam o luna. Pana se incheie toate actele, pana se muta locatarii, unele sunt achizitionate la rosu… De la predare la mutare pot trece trei luni, iar o intarziere de cateva saptamani pentru finalizare nu reprezinta un factor negativ“, spune Istrate.

    Dorinta de a ajunge intr-o casa noua ii face pe unii dintre noii locatari confruntati cu asemenea cazuri sa se arate ingaduitori cu intarzierile. Ioana a achizitionat un apartament in ansamblul Confort Park, al carui termen de predare a fost amanat cu aproximativ o luna. „Fatada nu este finalizata, nu exista lift sau balustrada la balcon, insa am discutat cu reprezentantii dezvoltatorului si am acceptat argumentele lor“, spune Ioana.

  • Peste 28.000 de locuinte finalizate in primele 9 luni

    In trimestrul al treilea din 2007 au fost finalizate 11.323 de locuinte, in crestere cu 28,4% comparativ cu perioada similara a anului trecut. Mediul rural a surclasat mediul urban in ceea ce priveste locuintele finalizate in T3, cu o pondere de 52,7%, comparativ cu perioada similara din 2006, cand majoritatea locuintelor finalizate se situau in mediul urban (50,4%).

    Repartitia pe fonduri de finantare a locuintelor terminate releva faptul ca, in primele trei trimestre ale acestui an, fata de perioada corespunzatoare din anul precedent a crescut numarul locuintelor realizate din fonduri private, cu 7978 locuinte (respectiv cu 4,0%). Numarul locuintelor din fonduri publice a scazut cu 423 locuinte ( 4%).

    La 30 septembrie 2007 se aflau in executie 117.646 de locuinte, cele mai multe fiind in stadiul de finisaj (38,5%), in timp ce in stadiul de executare a constructiilor se aflau 32,2%.

  • Prea putini doritori?

    Este una dintre cele mai joase rate de raspuns afirmativ (din regiune – n. red.), ceea ce este realmente surprinzator“, comenta saptamana trecuta, intr-un interviu cu BUSINESS Magazin, William Schaub, mortgage leader in Europa Centrala si de Est al GE Money, rezultatele unui studiu comandat de institutia pe care o reprezinta.

    Realizat in lunile august-septembrie, in cinci tari din regiune, studiul a aratat ca romanii sunt cel mai putin doritori sa-si imbunatateasca conditile actuale de locuit din cele cinci natii analizate. 39% dintre respondenti au raspuns „da“ sau „probabil ca da“, intrebati fiind daca doresc sa-si imbunatateasca conditiile actuale de locuit in urmatorii cinci an – prin reconstructie sau achizitia unei noi locuinte. Procentul este similar cu cel din Ungaria (40%) – unde piata rezidentiala este acum mult mai asezata, trecand chiar printr-un ciclu de scadere a preturilor. Dar romanii sunt mai putin dornici de ameliorarea conditiilor de domiciliu decat polonezii (65%), rusii (65%) sau cehii (76%).

    Studiul realizat de compania de cercetare de piata TNA AISA pe un esantion de persoane cu varste intre 18 si 65 de ani din mediul urban si rural i-a surprins pe reprezentantii diviziei de servicii financiare a grupului General Electric. „In anumite privinte, asteptarile sunt extrem de optimiste, dar in altele nu sunt deloc asa“, remarca Schaub. Desi apreciaza ca, in general, romanii sunt optimisti in ceea ce priveste viitorul calitatii locuirii, recunoaste ca este oarecum confuz in privinta procentului scazut de respondenti care se vad in case mai bune in urmatorii cinci ani. Mai ales ca, potrivit studiului mentionat, aproape jumatate dintre cei care se vad intr-o noua locuinta isi doresc una de peste 100 de metri patrati.

    E drept insa ca posibilitatile financiare ii impiedica pe multi sa faca un salt calitativ in privinta resedintei. Cu atat mai mult cu cat in ultimii ani preturile apartamentelor au crescut exponential. Iar unul dintre motivele cresterii este si faptul ca cei mai multi romani prefera sa locuiasca in resedinte proprietate personala (80% din cei chestionati in cadrul studiului GE Money). Cu alte cuvinte, chiar si daca nu dispun de suficienti bani, fac tot posibilul pentru a-si cumpara un apartament. Cu atat mai mult cu cat in mod traditional in regiune si in Romania in mod particular se inregistra o rata mare de proprietari. De altfel, potrivit unui sondaj realizat de compania imobiliara Colliers International in randul celor pentru care a intermediat achizitia de apartamente in cadrul proiectelor rezidentiale noi, 73% dintre cumparatori au deja in proprietate o locuinta.

    In ceea ce priveste destinatia achizitiei, mai mult de 70% au cumparat pentru a se muta in noua locuinta, 15% vor sa o inchirieze si doar 6% iau in considerare o vanzare ulterioara. Analiza Colliers mentioneaza si un nou tip de achizitie, cel facut pentru copii sau parinti, 7% dintre cei ce au cumparat in proiectele exclusive ale Colliers facand-o in acest scop.

    Proportia ridicata arata totusi ca sunt destui oameni care doresc sa-si imbunatateasca standardul de locuire, dar o piedica in calea acestui demers este, de multe ori, lipsa posibilitatilor financiare. Este explicabil astfel de ce ponderea celor care iau in calcul varianta unui imprumut de la o institutie financiara pentru a-si schimba sau moderniza locuinta actuala depaseste 50%, potrivit GE Money.

    Creditarea achizitiilor de locuinte a luat avant in ultimii ani, astfel ca, la sfarsitul lunii septembrie, soldul imprumuturilor ipotecare se ridica la 11,6 miliarde de lei (3,4 miliarde de euro). Iar in ultimele luni, odata cu introducerea normelor relaxate de creditare – care permit unui numar de 13 banci sa acorde credite cu avans mai mic si cu un grad de indatorare mai ridicat decat pana in aceasta primavara -, volumul creditelor acordate a avansat si mai repede (in august, de exemplu s-au dublat fata de aceeasi luna a anului trecut).

    Pe de alta parte, cresterea la fel de spectaculoasa a preturilor ar putea afecta accesul la credite ipotecare. Potrivit unor analisti imobiliari, un apartament din Bucuresti este acum cu circa 50% mai scump decat la inceputul anului. Iar scumpirea nu se va opri prea curand. „Abia in 2-3 ani, piata rezidentiala se va calma“, estimeaza Radu Lucianu, partener al companiei imobiliare Eurisko. Deocamdata, decalajul dintre oferta si cerere este considerabil, prea putine noi unitati fiind livrate pe piata. Echilibrarea cererii cu oferta va fi posibila, afirma analistii, abia peste cativa ani, cand mare parte dintre proiectele rezidentiale anuntate vor fi si terminate.

    Totusi, este de asteptat ca pana atunci majorarea preturilor sa se mai tempereze. „Inflatia preturilor la apartamente nu poate fi sustinuta, pentru ca veniturile nu cresc la fel de mult“, apreciaza Dennis Salinas, director al fondurilor de investitii administrate de Charlemagne Capital. European Convergence Development Company, fond din portofoliul Charlemagne, a investit in complexul rezidential Asmita Gardens, ce se construieste in zona centrala a Bucurestiului.

    In plus, desi pana acum prea putine complexuri rezidentiale au fost finalizate, analistii spun ca ritmul livrarilor de noi apartamente se va intensifica anul viitor. Dar dorintele dezvoltatorilor se lovesc de lipsa de forta de munca in constructii si de scumpirea materialelor, care au provocat in ultimii doi ani majorarea cu circa 50% a costurilor de constructie. Iar aceasta evolutie se va reflecta, mai mult ca sigur, in preturile noilor locuinte.

    Este posibil deci ca, desi sondajul ar putea arata ca romanii sunt pesimisti, oamenii sa fie mai degraba realisti, privind cu scepticism sansele de a-si permite in viitorul apropiat o imbunatatire a conditiilor de locuit.

    Si totusi finantatorii cred ca exact lipsa disponibilitatilor ii va ajuta sa-si creasca puternic afacerile. De aceea lanseaza noi si noi oferte de credite in conditii din ce in ce mai avantajoase. Astfel ca desi, comparativ cu cehii sau polonezii, romanii par mai putin doritori sa-si amelioreze locuintele, totusi un procent de 40% nu este deloc de ignorat. Pe acestia isi bazeaza cresterea si GE Money, care a intrat anul trecut pe piata romaneasca prin achizitia a trei societati de creditare: firma de leasing Motoractive, compania de consumer finance Estima Finance si societatea de creditare ipotecara Domenia Credit. Ambitiile diviziei General Electric sunt mari, planuind ca in termen de cinci ani sa fie in primele cinci institutii de creditare din Romania.

    „Vad foarte multe oportunitati aici“, spune William Schaub, accentuand ca „este un loc bun in care sa fii client, dar si un loc bun unde sa fii creditor“.