BusinessMagazin

Category: Cover story

  • TREI PRESEDINTI AMERICANI LA BUCURESTI

    Toti presedintii Romaniei au avut ocazia sa primeasca vizita cate unuia dintre cei trei presedinti americani care au calcat vreodata pe pamant romanesc.

    RICHARD NIXON, 1969: Richard Nixon s-a aflat de doua ori in Romania, a doua oara, pe 2 august 1969, in calitate de presedinte al SUA. El a incercat sa „dezghete“ relatiile romano-americane, in conditiile in care Romania parea hotarata sa iasa de sub conul de influenta al URSS. Nixon a convins Congresul SUA sa acorde Romaniei clauza natiunii celei mai favorizate, pe care nu o mai primise, pana atunci, nici o alta tara comunista.

    BILL CLINTON, 1997: Vizita democratului Bill Clinton din 11 iulie 1997 s-a produs la doar cateva zile dupa summit-ul NATO de la Madrid, la care Romania nu a fost invitata, spre deosebire de alte tari est-europene, sa adere la Alianta. Desi aflat in vizita de consolare, Clinton nu a facut Romaniei nici o promisiune, multumindu-se sa transmita romanilor celebra deja sintagma „ramaneti pe acest drum si viitorul este al vostru“.

    GEORGE W. BUSH, 2002: Presedintele Statelor Unite, republicanul George W. Bush, a aterizat pe Aeroportul Otopeni pe 23 noiembrie 2002, la doua zile dupa ce Romania a fost invitata, oficial, sa inceapa convorbirile de aderare la NATO. „Uram bun venit Romaniei in NATO!“, a supralicitat Bush, sub un curcubeu intrat deja in istorie. La patru luni de la vizita presedintelui american, Romania a aderat la NATO.

  • EPOCA BUNURILOR DE CONSUM

    1992 – 2000

    EPOCA BUNURILOR DE CONSUM

    • Chiar daca are nuante mai degraba politice, bancul cu rusii care au vopsit Luna in rosu, iar dupa aceea au venit americanii si au scris pe ea „Coca-Cola“ ilustreaza intrarea gigantilor alimentari americani pe piata romaneasca. Indiferent cat de instabila sau saraca este o tara si indiferent de regimul politic, oamenii mananca, spala, beau sau fumeaza. Producatorii de bunuri de consum nu au nevoie de prea multe alte motive pentru intra pe o piata.
    • Coca-Cola si McDonald’s au inceput afaceri in Rusia imediat ce tara s-a deschis catre vest, in ciuda riscurilor. Astfel poate fi interpretata si intrarea Coca-Cola, Procter & Gamble, Philip Morris sau Kraft pe piata romaneasca intr-o perioada de instabilitate macroeconomica: piata de consumer goods e prin natura ei una suficient de sigura pentru a atenua din socul acomodarii la o economie nefunctionala. 
    • Investitiile americane in Romania din timpul presedintiei Clinton pot fi scoase de sub umbrela politicului. Mai ales ca, in ciuda vizitei presedintelui american la Bucuresti in 1997, starurile tranzitiei central-europene erau Ungaria, Polonia sau Cehia. General Electric, de exemplu, a ales sa investeasca circa un miliard de dolari in Ungaria in industrie si finante in acea perioada si doar cateva milioane in Romania.

    2000 – 2004

    SUB ZODIA INDUSTRIILOR

    • Coincidenta sau nu, deschiderea politica a SUA catre Romania, concretizata prin intrarea in NATO si vizita lui Bush la Bucuresti, a fost urmata de un val de decizii ale unor mari grupuri industriale de intra pe piata sau a-si intari considerabil prezenta. 
    • General Electric, Honeywell, Bunge sau Cargill au descoperit parca dintr-o data potentialul Romaniei. Iar delegatiile de afaceri nu au mai inclus doar manageri de nivelul trei a caror vizita se soldeaza cu un simplu „trip report“. La Bucuresti au venit pe rand Ferdinando Beccalli, presedintele General Electric pentru Europa, presedintii Honeywell si Timken sau directorul general al Microsoft, Steve Ballmer. S-au inmultit si delegatiile oficiale de oameni de afaceri conduse de reprezentanti ai administratiei Bush. Una notabila a fost cea a reprezentantilor gigantilor americani din industria aeronautica si a apararii – precum Boeing, Lockheed Martin sau Northrop Grumman. 
    • Concluzia este ca, in ochii americanilor, Romania a trecut de la stadiul de piata de desfacere la cea de economie in care pot avea succes si investitii cu grad de risc mai ridicat, precum cele din tehnologie. Daca motivul a fost sustinerea politica a administratiei Bush sau, pur si simplu, progresul Romaniei este greu de spus. Sigur este ca efectul ar fi fost mult mai mic in lipsa uneia dintre cauze.

  • SECRETELE BANCII NATIONALE

    Anul trecut, in decembrie, marii jucatori de pe piata de comert cu electrocasnice isi frecau mainile de bucurie. Oamenii se ingramadeau sa le cumpere televizoarele sau masinile de spalat, iar conturile bancare le erau din ce in ce mai grase. Mai mult decat atat: se pregateau sa profite de entuziasmul pietei si sa vanda o parte din afaceri unor fonduri de investitii straine.

    Dar, peste noapte, totul s-a prabusit. Confruntata cu cresterea exponentiala a creditelor de consum si, implicit a deficitului comercial, Banca Nationala a decis sa ceara bancilor inasprirea conditiilor de acordare a creditelor. Rezultatul a fost dramatic. Din februarie, prin marile magazine de electrocasnice a inceput sa bata vantul, iar ceea ce ar fi trebuit sa fie o vanzare buna a pachetelor de actiuni s-a amanat. E doar un exemplu care arata puterea de a influenta viata economica de care dispune BNR.  Atunci cand cei noua membri ai Consiliului de Administratie decid sa scada sau sa mareasca rata dobanzii de interventie cu un anumit procent, hotararea lor inseamna mai multi sau mai putini bani in conturile companiei sau in buzunarele populatiei.

    De asemenea, cumpararea sau vanzarea de milioane de euro pe piata de catre BNR influenteaza cursul valutar. Daca o firma are nevoie de un milion de euro si cursul de referinta al tranzactiei este cel al BNR, atunci trebuie sa scoata din cont 41,3 miliarde de lei. Poate ca daca ar fi schimbat banii cu o zi in urma, ar fi platit numai 40,9 miliarde de lei. Lipsa de inspiratie a insemnat o pierdere de 400 de milioane de lei. Adica 9.000 de euro. O suma care conteaza. Si cand directorul financiar al companiei stie ca aceasta crestere a cursului a depins de o interventie a BNR in piata, toate gandurile lui „bune“ se indreapta catre seful BNR. 

    De 14 ani, Mugur Isarescu este figura publica care se identifica 100% cu banca centrala. Ceilalti membri ai conducerii executive – prim-viceguvernatorul si viceguvernatorul – ies mult mai rar in fata, iar aparitiile publice a celorlalti cinci membri ai Consiliului de Administratie (CA) sunt aproape nule. Dar toti au un vot atunci cand se ia o decizie, si toate voturile au aceeasi importanta. 

    Acum aproape doua saptamani, noul CA si-a preluat mandatul (media de varsta fiind de 52,1 ani; primul CA din 1991 a avut o medie de 52,6 ani iar cel din 1998 de 46,8 ani). Noua oameni vor decide politica monetara si de supraveghere bancara pentru urmatorii cinci ani. Patru dintre ei au fost colegi si in precedentul mandat. Ceilalti isi ocupa acum locul in sala de sedinta a CA, de la etajul 1, incapere in care se tin intrunirile de peste un secol. 

    Probabil ca, acum 30 de ani, la patru dintre actualii membri ai CA nici prin cap nu le trecea ca vor sta la aceeasi masa si vor decide rata dobanzii intr-o economie capitalista. Mugur Isarescu, Eugen Dijmarescu, Napoleon Pop si Virgil Stoenescu s-au ciocnit pe treptele Institutului de Economie Mondiala din Bucuresti, institutie care a fost, dupa 1989, o veritabila „pepiniera de cadre“ pentru cele mai inalte posturi de conducere, pe partea economica, din stat. 

    Isarescu si Dijmarescu au impartit chiar acelasi birou, in care studiau, pe atunci, economia capitalista alaturi de cea socialista. Dupa 1989, Dijmarescu a devenit ministru, dar a avut aceeasi soarta ca si guvernul Roman. Dupa doi ani in functia de vicepresedinte al Senatului si cinci in Japonia, ca ambasador, Dijmarescu si-a reluat locul in organigrama demnitarilor din Romania. 

    Alegerea in pozitia de viceguvernator l-a prins in functia de ministru in cabinetul Nastase. Initial, el nu a fost pe lista celor care trebuiau sa vina la BNR, dar decizia PSD de a nu-l sustine pe Mihai Bogza pentru un nou mandat l-a facut, iata, coleg din nou cu Isarescu.  Paradoxal, Dijmarescu a mai candidat pentru un loc in conducerea BNR, in 1998, fiind sustinut atunci de PD, in special de Traian Basescu – dar nu a avut succes. 

    Trimiterea in faliment a catorva banci – Bancorex, Bankcoop, Banca Internationala a Religiilor, Banca Romana de Scont – si lichidarea Bancii de Investitii si Dezvoltare  l-au facut antipatic pe Mihai Bogza in ochii varfurilor PSD. Iar alegerea noului CA nu a fost altceva decat plata unei polite. Presedintele Senatului, Nicolae Vacaroiu, si Florin Georgescu – proaspat ales in functia de prim-viceguvernator – au mancat o paine buna la BID, fiind in Consiliul de Administratie. Banca a fost infiintata cu banii controversatului om de afaceri Sorin Ovidiu Vintu, fonduri pentru care Bogza a cerut Parchetului cercetarea provenientei. In final, Vintu a lichidat banca singur.   

    Ceilalti doi membri ai CA care au trecut in CV si Institutul de Economie Mondiala sunt Napoleon Pop si profesorul Virgil Stoenescu. Daca Stoenescu a lucrat numai trei ani la Institut, dupa care a plecat profesor la ASE, unde i-a avut ca studenti pe Ioan Mircea Pascu (actualul ministru al apararii), Dan Pascariu (presedintele HVB Bank) sau pe Misu Negritoiu (vicepresedintele ING Bank), Napoleon Pop a urcat timp de doua decenii aceleasi scari ale institutului din Piata Universitatii din Bucuresti cu Isarescu si Dijmarescu. 

    Napoleon Pop, fost secretar de stat si director la WTC Bucuresti, a fost membru al PD si PNL, fiind un bun cunoscator al cercurilor puterii.  

     Noul prim-viceguvernator Florin Georgescu a fost, insa, cel mai implicat in politica, fiind un fidel al PSD. O intrebare care si-o pun multi este daca Georgescu se va integra cu adevarat in BNR sau va fi doar „omul partidului“ in curtea lui Isarescu. Cei doi se stiu de peste un deceniu, cand stateau de aceeasi parte a baricadei la negocierile cu Fondul Monetar International. Georgescu, un om care nu ar lua o nota prea mare la diplomatie, a fost  ministrul finantelor in guvernul Vacaroiu, pozitie in care nu a excelat la capitolul „reforme“.

    Cu toate ca a beneficiat de o bursa Fulbright (Universitatea Kansas City – SUA) intre 1991 si 1992, Georgescu n-a devenit fan al sistemul capitalist, cu o economie deschisa privata. Fiind si intr-un guvern care a franat reformele economice cat a putut, Florin Georgescu a preferat rolul de aparator al sistemului centralist, cu o interventie puternica a statului in economie (inainte de 1989 a lucrat la Directia de Control de Stat).  

    Probabil ca fostul ministru de finante a avut multe dispute cu Isarescu pe aceasta tema. De-a lungul timpului, a avut pozitii critice la adresa politicii BNR, vizavi de trimiterea in faliment a unor banci sau in privinta politicii de cumparare a valutei de pe piata. Cand PSD a fost in opozitie (1996-2000), Georgescu era cel trimis „la inaintare“ sa se lupte cu cei de la putere, fiindu-i cunoscuta „vorbirea plastica“ si  forta in dezbateri.

    Din pozitia de parlamentar, el a devenit si bancher, trecand pe la BID, de unde si-a dat demisia inainte ca scandalul Vintu sa se ingroase, iar apoi a semnat condica in calitate de membru in CA al BCR – prima banca de pe piata. Dupa ce BERD si IFC (ramura de investitii a Bancii Mondiale) au devenit actionari la BCR, Georgescu a ajuns  presedintele Consiliului de Supraveghere (functie non-executiva). 

    Alegerea unei noi conduceri la BNR si posibilitatea PSD-ului de a-si numi oamenii l-au adus din nou in fata reflectoarelor pe Georgescu. Acum, el trebuie sa se ocupe de supravegherea bancilor, postura in care se va izbi poate de dosarele bancare ale „prietenilor partidului“. Totusi, Georgescu are un mare avantaj: nu a fost implicat in afaceri dubioase. 

    Cristian Popa, cel mai tanar membru al echipei de conducere,  va fi vioara intai in acest mandat, avand in vedere importanta pe care o capata politica monetara. Dupa mai mult de un deceniu in care s-a ferit sa-si asume in mod clar si decis  responsabilitatea stabilitatii preturilor, acum BNR isi pune oficial capul la bataie pentru a reduce inflatia. 

    Popa este fiul unor diplomati si a devenit viceguvernator pentru prima data in 1998, la 34 de ani, cand a urcat din postul de consilier al lui Isarescu. E considerat unul dintre cei mai buni economisti romani. Este cel mai bun negociator in discutiile cu organismele financiare internationale. Totul cade pe umerii lui, iar un esec in privinta ratarii tintei de inflatie il va aduce pe prima pagina a ziarelor. Alaturi, bineinteles, de Isarescu. 

    Dintre ceilalti trei membri ai CA, profesorul de moneda Silviu Cernea este cel mai vechi (al treilea mandat), el trecand alaturi de Isarescu prin toate momentele bune sau rele ale BNR din ultimii 14 ani.

    Daca in primul CA de dupa revolutie nu era nici o femeie, acum sunt doua.

    Agnes Nagy, sustinuta de UDMR, a obtinut un nou mandat, iar alaturi de ea a intrat acum in CA Maria Ene, fost director adjunct in Bancorex, sustinuta de PRM. Intrebata fiind care sunt bancherii pe care-i apreciaza cel mai mult, Maria Ene a raspuns: „Pe domnul Ghetea ( presedintele Asociatiei Romane a Bancilor – n.r.) si pe domnul Isarescu“. Cu inca un vot asigurat de partea lui in CA, Isarescu nu va avea asadar nici o problema in a conduce Banca Nationala in urmatorii cinci ani si in a deveni, la sfarsitul mandatului din 2009, cel mai longeviv guvernator din istoria de peste un secol a Bancii Nationale.

    Totul a inceput, asadar, in 1990. Atunci, Isarescu era reprezentantul economic al Romaniei la ambasada din SUA (post primit imediat dupa revolutie) si a primit un telefon. Erau prietenii lui de la Institutul de Economie Mondiala si din Clubul de la Trocadero – se spune ca  Adrian Severin e cel care l-ar fi sunat. O parte dintre ei ajunsesera in guvernul Roman si nu aveau pe cine sa puna la conducerea Bancii Nationale a Romaniei.

  • CATCH-UP LENT: SCENARIUL BENIGN

     

    2004

    2005

    Bulgaria

    29,7

    43,8

    Romania

    27,9

    40,3

    Croatia

    40,1

    53,5

    Albania

    18,4

    28,8

    Macedonia

    25,0

    34,7

    Serbia & Mont.

    20,4

    33,2

    Bosnia & Hert.

    24,0

    29,5

    Medie Balcani

    26,7

    38,5

    Cehia

    60,3

    77,0

    Ungaria

    54,8

    76,0

    Polonia

    43,2

    57,5

    Slovacia

    52,5

    75,9

    Slovenia

    75,5

    87,2

    Medie Europa Centrala

    49,3

    65,5

     

    NOTA: Titlu in original apartine Economist Intelligence Unit (EIU);

    Sursa: EIU;

    Metoda de calcul: EU15 – 100, reprezentand PIB pe locuitor, la paritatea puterii de cumpArare;

     

  • EIU, PESIMISTA

    O analiza prezentata de Joan Hoey, analist al EIU pentru Europa Centrala si de Est, arata ca principalele probleme de „catch-up“ ar putea intarzia nedorit de mult Romania ca nivel de trai fata de restul Europei. Puncte slabe: crestere economica inconsecventa si fragila, saracia, legislatia inca nearmonizata cu UE, problemele de mediu si taxele mici.

     

    Conform studiului EIU, cresterea Romaniei nu poate fi mai rapida fata de estimarile de mai jos deoarece „dezvoltarea institutionala e modesta, desi se tot incearca imbunatatirea, sistemul legislativ are deficiente (desi incearca sa fie armonizat), iar sporul demografic este total nefavorabil (ratele prevazute de imbatranire a populatiei sunt negative) si exista o relatie nefericita intre ritmul de crestere a populatiei si imbatranire“. Asadar, cum se vad sansele Romaniei de la Londra?

  • CUM NE INDATORAM

    Dobanzile actuale din Romania sunt inca mari pentru piata interna si mari in raport cu cat se practica in UE. Istoric vorbind insa, raman cele mai reduse din toata perioada post-1989.

     

    COMPARATIE: Rata medie a dobanzii in mo-neda locala este de 16,4% in Romania, fata de 8,3-10,8% in Ungaria, 6,6% in Polonia, 4,1% in Cehia si 7,5-9% in Bulgaria.

     

    EURO: Cea mai mare rata de baza medie a dobanzii active (la credite) in euro este perceputa in Polonia – 6,3%, in timp ce in Romania este de 5,5%, in Bulgaria de 6,7-8%, in Cehia de 5,8%, iar in Ungaria de 3,4%.

     

    CASTIGURI: Diferenta intre dobanda la credit si cea la depozit) era in Bulgaria de 2% in 2005, iar in Romania de 8%.

  • STUDIU DE CAZ – MODELUL POLONEZ

    Tari mari. Economii asemanatoare. Analistii spun ca tot ce s-a intamplat acum doi-trei ani in Polonia se va repeta si in Romania. Economia poloneza s-a sincronizat extrem de bine cu piata UE, iar principalele sectoare care s-au dezvoltat au fost agricultura, industria mobilei, cea alimentara, serviciile financiar-bancare si turismul balnear, arata un studiu Coface Intercredit, o companie de consultanta pentru investitori. Cererea interna si investitiile in productie au fost sustinute de relaxarea politicilor fiscale, care au condus in 2004 la rezultate mai bune in materie de colectare a veniturilor la buget. In Romania, relaxarea fiscala a venit la inceputul lui 2005, sub forma cotei unice, care a stimulat cresterea cererii interne si a investitiilor straine directe.

     

    Polonia a fost atractiva pentru investitorii straini si acesta a fost principalul motor al cresterii. Polonia a atras, conform Coface, cel mai mare nivel al investitiilor straine din regiune, respectiv 70 mld. $ in ultimii ani (cifra insumeaza toate investitile straine in Polonia din 1998 incoace). Numai in 2004, anul aderarii, investitiile straine directe au crescut cu 23% fata de 2003, mai ales pe baza investitorilor deja prezenti in Polonia, care si-au extins afacerile. Pe aceeasi baza, investitiile straine directe in Romania au crescut in 2005 cu 0,3% fata de 2004, la 5,2 miliarde de euro, pentru 2006 fiind asteptata o noua crestere, la 5,5 mld. euro. „In cazul Romaniei se asteapta atat o crestere a afacerilor investitorilor prezenti, dar si intrarea unor grupuri de investitii de prim rang, care vor dori sa exploateze oportunitatile oferite de a doua piata ca marime din Europa Centrala si de Est“, sustine Cristian Ionescu, managing director al Coface Intercredit.

     

    Studiul Coface arata ca, daca scenariul polonez va fi reprodus si in Romania, ne putem astepta la o crestere a cheltuielilor in cercetare-dezvoltare, sector extrem de defavorizat in perioada de tranzitie. In acelasi timp, cei ce ar urma sa simta primii avantajele aderarii ar fi romanii, care vor avea la dispozitie o gama extinsa de bunuri si servicii, cresterea oportunitatilor de munca si de finantare a afacerilor. Reversul medaliei ar urma sa fie explozia preturilor si somajul. In 2004, cresterea brusca a preturilor in Polonia a fost determinata in principal de alinierea preturilor pentru bunuri si servicii la cele din UE15. S-a adaugat si cresterea preturilor internationale la titei, gaze si metale. In Romania se asteapta un scenariu similar in ceea ce priveste presiunea inflatiei dupa integrare, iar la aceasta s-ar putea adauga si o majorare a TVA sau a nivelului cotei unice, daca e ca discutiile din ultima vreme pe aceasta tema sa se concretizeze.

     

    Rata somajului in Polonia s-a mentinut ridicata in 2004, la 19,1%, atata vreme cat in urma restructurarilor din industrie s-au pierdut multe locuri de munca. Pe termen scurt si mediu, Romania va avea si ea de-a face cu o crestere a somajului, o data cu disponibilizarea angajatilor din companiile de stat ce se vor inchide, dar si din cauza faptului ca multe din firmele private nu vor reusi sa se adapteze in timp util la cerintele legislatiei europene sau sa adopte masuri de modernizare inainte de integrare.

  • CAND VOM TRAI CA EI?

    Romania va ajunge abia peste zece ani la nivelul de trai al tarilor central- si est-europene care au aderat la UE in 2004. Cel putin asa a prezis de curand Anand Seth, directorul Bancii Mondiale pentru Europa Centrala si de Est. Iar aceasta se va intampla numai in regim de inflatie mica si de crestere economica simtitor mai mare decat cea de care e in stare acum Romania. Nu cumva e prea pesimista estimarea? Sau poate prea optimista?

     

    Dupa decernarea celor mai importante premii ale celei de-a saptea arte, oameni din intreaga lume au dat fuga la cinematograf sa o vada pe blonda de la Drept intr-un rol de Oscar. Numai ca vizionarea capricioasei Reese Witherspoon intr-un rol de sotie mai mult sau mai putin iubitoare i-a costat pe romanii care s-au dus la cinematograf un pic mai mult decat pe vecinii nostri mai de la vest.

     

    Daca noi am platit la Multiplex pentru avanpremiera „Walk the Line“ 5,5 euro, echivalentul a 19,5 RON (daca am mai avut rabdare cateva saptamani, pretul a coborat la 4,2 euro – 15 RON), vecinii din Budapesta au platit pentru a urmari viata lui Johnny Cash aproximativ 5 euro, cehii intre 4 si 6 euro, letonii 5,7 euro, iar polonezii 5,8 euro.

     

    La prima vedere, un bilet la film in Romania pare relativ ieftin. La o privire mai atenta, vedem insa ca banii dati la casa de bilete reprezinta un efort financiar mult mai mare in valoare absoluta, raportat adica la puterea de cumparare a cinefililor din tarile central-europene, atata vreme cat statisticile arata diferente semnificative de nivel de trai intre noi si ei.

     

    Mai precis, punand cap la cap preturi, salarii, impozite si calitatea vietii in general, vedem ca nivelul de trai din Romania este cu 33% mai scazut decat in Ungaria, cu 53% mai scazut decat in Ungaria si cu 47% mai mic decat in Cehia. Cifrele apartin Coface Romania, care a facut aceste calcule pentru BUSINESS Magazin. „Ca raport intre venituri si salarii, este clar, si cu ochiul liber, si cu datele in fata, si cu etaloane fixe, ca suntem sub ei“, declara pentru BUSINESS Magazin Cristian Ionescu, managing partner la Coface Romania.

     

    Suntem sub ei, asadar, deoarece, desi avem preturi relativ asemanatoare, avem salarii nu doar mai mici, dar cu care putem cumpara mai putin. Pentru ca, „pana la urma, e absolut irelevant pentru mine, roman, cat costa o casa in Praga“, observa Liviu Voinea; „conteaza cat costa casa in Romania si cum pot sa o cumpar cu venitul meu din Romania“. In UE, pretul unui metru patrat de casa construit trebuie sa fie egal cu salariul mediu net pe economie, spune Cristian Ionescu. Iar fostii nostri vecini de tranzitie – cehii, polonezii si ungurii – chiar incep sa se apropie de acest raport. Asadar, pentru un ungur care castiga un salariu mediu de  848 euro, cumpararea unei case noi la care metrul patrat construit costa intre 1.000 si 1.700 euro, pe segmentul de locuinte medii, nu este chiar o utopie. La noi insa (tinand cont de faptul ca un salariu mediu este de 236 euro, iar un metru patrat de apartament nou construit costa intre 600 si 1.000 euro), acest etalon nu poate fi, deocamdata, decat prilej de nedumeriri: ce a facut pretul sa creasca? Si cat va mai creste?

     

    „Preturile au crescut, in afara de explozia creditului de acum cativa ani, foarte mult din specula si din cauza ca aceia care au dat tonul si au cumparat locuinte supraevaluate nu au facut-o nicidecum cu banii castigati lunar din salariu“, spune Liviu Voinea. Mai pe scurt, „in Romania, pretul caselor nu are nici o legatura cu veniturile. Si nici nu va avea in curand“.

     

    Companiile de pe piata imobiliara spun ca preturile din Romania sunt inca sub nivelul regiunii si ca acestea vor mai creste. Preturile inca mai pot creste pe toate segmentele (clasa medie, clasa low si clasa lux), iar aceasta este in stransa legatura cu faptul ca in mod constant cererea depaseste oferta, afirma pentru BUSINESS Magazin Raluca Covic, consultant in cadrul departamentului rezidential al Colliers International. Cu cat va mai creste nu se poate aproxima deocamdata, dar Cristian Ionescu spune ca „ritmul de crestere in imobiliare este mult mai mare decat ritmul de crestere al salariilor, astfel incat intr-un an o persoana cu venituri medii nu poate economisi atat cat sa acopere aceasta crestere“.

     

    Daca ne putem consola cu asta, nici in Bulgaria lucrurile nu stau altfel. Conform studiului Market Research Development al Colliers International Bulgaria din februarie 2006, piata bulgara s-a stabilizat in ultima parte a anului trecut. La aceasta au contribuit cei un milion de metri patrati de locuinte nou construite anul trecut, dar si faptul ca locuintele in blocuri vechi s-au ieftinit usor, cu maximum 5%. Acum, locuintele de lux noi costa aproximativ 1.900 euro/mp, iar locuintele medii costa intre 650 si 750 euro/mp. Aceste preturi se raporteaza la un salariu mediu de 203 euro.

     

    Imobiliarele nu sunt singurul segment din Romania unde preturile nu se intalnesc cu puterea de cumparare. La bunurile importate, adaosurile comerciale pot varia intre 50 si 300%, iar la alimente, atat cele de import, cat si de productie romaneasca, preturile sunt mai mari decat in UE, deoarece in Romania nu se practica deocamdata cota de TVA redusa pentru alimente. Este posibil ca aceasta masura sa fie adoptata si de Romania dupa integrare, ceea ce ar face ca 2007 sa nu aduca numai preturi mai mari. Asa s-a intamplat si in Ungaria dupa integrare, cand bunuri precum carnea de porc sau conservele au scazut putin (un kilogram de carne de porc s-a ieftinit cu 30 de centi, ajungand sa coste 4,45 euro).

     

    Primul lucru care ne vine in minte cand ne gandim la aderare si la explozia preturilor este: daca acum vedem un film la aproximativ acelasi pret cu polonezii, cehii si ungurii – pentru care preturile au crescut cu procente importante dupa intrarea in UE -, ce se va intampla la noi din 2007? Conform unui studiu publicat in in septembrie anul trecut de Associated Press, preturile au crescut dupa aderare in Letonia cu 9,8%, in Ungaria cu aproximativ 7%, in Estonia cu 5%, in Cehia cu 4%. „In Romania, preturile vor mai creste din cauza inflatiei, a cresterii accizelor, precum si a importantei marcilor premium“, rezuma Marius Caluian, deputy general manager al companiei de cercetare a pietei MEMRB.

     

    Pe piata romaneasca a bunurilor de larg consum, anul trecut a avut loc o crestere de aproape 30%, segmentul bauturilor a reprezentat aproape jumatate din piata, iar produsele alimentare au acoperit mai putin de 39% din volumul total si 31% ca valoare, arata un studiu MEMRB. Diferenta mare intre cresterea in volum si cea valorica este determinata de o serie de factori: „Este vorba in primul rand de inflatie, apoi de cresterea pretului pentru bauturile alcoolice, care detin cea mai mare pondere in totalul pietei, dar si de cresterea vanzarilor pe segmentul pre-mium“, spune Marius Caluian. Aceasta stratificare a pietei a avut loc in Ungaria imediat dupa integrare, dat fiind ca inainte de 2004 aceste diferente nu erau atat de vizibile.

     

    Dar daca piata din Romania incepe sa capete reactiile specifice post-integrare inca dinainte de momentul 2007, in Bulgaria lucrurile se manifesta diferit. „Piata bunurilor de larg consum a crescut continuu din 2003, dar o mare parte a produselor s-au ieftinit in comparatie cu a doua parte a anului trecut“, arata un studiu GFK publicat in toamna anului trecut. Bulgarii s-au orientat catre produse mai ieftine, pentru a putea ca din banii alocati bunurilor de larg consum sa beneficieze de mai multe produse.

     

    Studiul arata ca produsele ieftine vor fi preferatele bulgarilor si dupa aderare: „Este de asteptat ca, din cauza cresterilor de preturi la electricitate, benzina si alte utilitati, costurile de productie sa creasca. Familiile vor cheltui mai multi bani chiar pentru a-si cumpara aceleasi produse ieftine“.

     

    Produsele ieftine, in special cele alimentare, explica in parte si faptul ca o serie de servicii, printre care si turismul, s-au dezvoltat mai bine in Bulgaria decat in Romania. „Cazarea pe litoralul bulgar este comparabila ca pret cu cea din Romania. Diferenta este insa facuta de pretul alimentelor: cu aceiasi bani, la bulgari mananci mai bine, te distrezi mai bine si per total iesi mai ieftin“, explica Dragos Raducan, vicepresedintele Federatiei Patronatelor din Turismul Romanesc si directorul Magest Travel.

     

    Pe langa mancarea mai accesibila, litoralul bulgar mai beneficiaza si de scutiri de taxe pentru incoming, venirea turistilor straini fiind taxata de Ministerul de Finante din Bulgaria drept export de servicii, ceea ce face ca, pentru straini, ofertele de pret sa fie competitive. „Bulgarii au salarii mai mici si un nivel de trai mai scazut decat al nostru. Pentru ei, litoralul lor nu este accesibil, de-spre al nostru nu mai vorbim. Iar ei se bazeaza pe turisti straini, care le domina litoralul“, mai spune Dragos Raducan. Si, ca ultim argument, o alta comparatie intre nivelul serviciilor este facut de tipul de management: Bulgaria a privatizat litoralul pe concept de statiune, iar marii operatori germani au luat statiuni intregi, astfel ca atmosfera are un concept integrat de cum intri in statiune pana in camera de hotel, lucru despre care nu putem vorbi in Romania.

     

    Revenind la efectele integrarii, urmatoarea intrebare care se pune e cand se va intampla asa de asteptata echilibrare a preturilor cu veniturile. Cristian Ionescu de la Coface sustine ca in aproximativ zece ani. Anii urmatori vor fi poate mai grei din acest punct de vedere: „Cam la anul pe vremea asta, daca totul merge conform planului, preturile vor creste abrupt, salariile vor creste si ele, dar mai incet, urmand ca undeva intr-un orizont de timp de cativa ani, cele doua categorii sa se intalneasca“.

     

    Cresterile de salarii prognozate pentru anii urmatori nu sunt insa tocmai incurajatoare. Conform Comisiei Nationale de Prognoza, salariul mediu va creste pana in 2008 cu 60%. Reprezentantii companiilor de resurse umane, contactati de BUSINESS Magazin pentru un articol anterior, spun insa ca salariul mediu pe economie in 2010 va fi cel putin dublu, daca nu chiar triplu fata de cel din 2005. Nimeni nu poate nega ca sunt zone din tara (Capitala, Timisoara, Clujul) si segmente ale economiei unde salariile vor avea cresteri mari. Insa pentru celelalte zone si pentru locurile de munca nu foarte bine platite, lucrurile nu vor sta la fel. „Impactul urmatorilor ani va fi extrem de puternic, mai ales in provincie, unde veniturile medii si mici nu vor creste decat foarte tarziu“, spune Cristian Ionescu.

     

    Deocamdata, in Romania anului 2005, cresterea salariilor n-a fost prea fericita: in primul rand, n-a ajutat prea mult la cresterea puterii de cumparare, care a crescut cu un modest 1%, iar in al doilea rand a afectat considerabil competitivitatea productiei.

     

    „Calculele care combina impactul aprecierii RON si al cresterii salariilor arata ca rata reala de schimb (ce se bizuie pe costul unei unitati de munca) a urcat cu mai mult de 30% din noiembrie 2004. Aceasta inseamna ca, cu cat piata interna se aliniaza mai mult la UE, cu atat mai greu este pentru companii sa se supuna si sa reziste noilor conditii de piata – ceea ce s-a vazut in cresterea mai mica a productiei si a PIB“, arata ultimul raport al Societatii Academice Romane.

     

    Asadar, deocamdata, schimbarile nu-i afecteaza pozitiv pe angajati. Dar pe angajatori? „Natura competitivitatii in Romania, care tine de costul salarial scazut, nu se va schimba imediat. In timp, companiile vor plati mai bine, dar vor si incasa preturi mai mari pe produsul lor“, spune Liviu Voinea, care precizeaza insa ca scaderea profitului va avea alte cauze, care au inceput sa se simta din 2005: cursul de schimb, preturile la utilitati, dar si costurile adaptarii la acquis-ul Uniunii.

     

    La scara mica, salariile mai bune pentru angajati au inceput deja sa puna probleme angajatorilor. Dar deocamdata, trendul nu se poate extinde. „Ma gandesc la o companie de consultanta cu care lucram, al carei sef era destul de ingrijorat ca in curand va trebui sa-si reduca din personal din cauza cresterii accelerate a salariilor“, spune Cristian Ionescu, care adauga ca, pe termen scurt, solutia va fi sa fie mult mai selectivi in afaceri, sa lucreze numai pe zone de piata care aduc profituri mari. Iar acesta va fi trendul urmatorilor ani, cand companiile va trebui sa fuzioneze, sa se retraga de pe anumite sectoare si sa se concentreze asupra celor profitabile pentru a rezista pe piata.

     

    Astfel de schimbari au avut deja loc in tari ca Ungaria sau Cehia si incep sa se simta si in Polonia. Dar cele trei tari mai au si ele mult pana sa ajunga la nivelul de trai al tarilor din UE15: Slovacia si Republica Ceha vor atinge in trei, respectiv sapte ani, 75% din PIB pe cap de locuitor al tarilor din Europa Occidentala, in timp ce polonezii mai au de muncit 27 de ani. Iar pentru a ajunge la acelasi raport PIB/cap de locuitor, slovacii mai au de asteptat 17 ani, lituanienii, estonii si cehii – 18, iar polonezii nu mai putin de 41 de ani. Romania prefera sa nu se raporteze la UE15, ci la aceste tari care, din diverse motive, ne-au depasit.

     

    Iar argumentele pentru faptul ca am ramas in urma acestor tari sunt cunoscute: recesiunile din perioadele 1990-1992 si 1997-1999, restructurarea inceputa abia la 8-9 ani de la desfiintarea oficiala a economiei socia-liste, cresterea accelerata a datoriei externe pana in 1995, existenta pietei valutare paralele pana in 1997, inversarea raportului dintre angajati si pensionari prin pensionari timpurii in masa, politica permanenta de scutire de datorii a marilor datornici. Asa incat abia in 2005 Romania a izbutit sa ajunga aproximativ la acelasi PIB pe care l-a avut in 1989.

     

    Cu alte cuvinte, abia din acest an Romania porneste, intr-un fel, „de la zero“. Se pot recupera decalajele acestea vreodata cu adevarat? „Din nefericire, cresterea economica a Romaniei nu este una accelerata (exceptie a facut doar anul 2004), iar in ritmul acesta nu putem avea acelasi nivel de trai cu tarile din primul val de integrare nici dupa doua ge-neratii“, comenteaza pentru BUSINESS Magazin Liviu Voinea, directorul Grupului de Economie Aplicata (GEA). Dar vom ajunge in cativa ani la nivelul lor de trai de acum. „Diferenta dintre puterea de cumparare existenta la momentul actual in Romania si media puterii de cumparare din Polonia, Cehia si Ungaria va fi recuperata de Romania in aproximativ 10 ani. Mai precis, Romania va ajunge unde se afla astazi Polonia in sase ani si in 10-11 ani va atinge nivelul de trai din Ungaria si Cehia“, spune Cristian Ionescu.

     

    Desigur, desi aceste tari vor avea cresteri economice mai mici decat inainte sau imediat dupa integrare, vor creste in continuare, astfel ca Romania va atinge in urmatorii ani puterea de cumparare la care se afla ele acum. „Decalajul se va mentine la un nivel similar, in conformitate cu cresterea reala a PIB acestor tari“, spune seful Coface Romania. Ceea ce inseamna ca singurul mod de recuperare este de a obtine performante economice mari in timp scurt.

     

    „Adica afluenta de capital strain, antreprenori straini si fonduri europene absorbite“, spune Cristian Ionescu. Liviu Voinea intareste: „Restructurare si crestere industriala (desi nu vad de unde), mai multe investitii decat consum si, desigur, o crestere a exporturilor egala cu a importurilor“.

     

    Liviu Voinea precizeaza ca franarea consumului inflationist ar fi pozitiva pentru acest an, daca masurile bancii centrale ar determina intr-adevar acest lucru. Dar, desi un consum mai mic ca procent in PIB este de dorit, acesta nu da semne de scadere. „Consumul se justifica. Pe de o parte, au crescut veniturile reale, exprimate in euro, au crescut intrarile de capital, o parte importanta a acestora fiind bani de la romanii care muncesc in strainatate. Pe de alta parte, s-au imbunatatit conditiile de oferta – dobanzile sunt inca mari, e drept, dar sunt cele mai bune din cate au fost vreodata pe piata“, explica Voinea.

     

    Asadar, consumul va avea un rol important si in evolutia de anul acesta a PIB, care este estimat de Coface Romania sa urce cu 4,7%. Fata de celelalte tari din regiune, e adevarat ca Romania va avea cea mai mare crestere economica, inclusiv in urmatorii doi ani (peste 5%, fata de maxim 3,7% in Ungaria), dar insuficienta pentru a recupera decalajul. Anand Seth, directorul Bancii Mondiale pentru Europa Centrala si de Est, sustinea recent ca Romania se poate apropia in 10-15 ani de nivelul de dezvoltare a celor zece noi membri ai UE numai in conditiile in care ar avea o crestere economica de ordinul a 8% pe an, obtinuta in regim de inflatie scazuta si de stabilitate macroeconomica.

     

    Dincolo de constructiile teoretice incap insa o multime de variabile, care se manifesta sub ochii nostri. Anul acesta, de pilda, conform unui studiu al Societatii Academice Romana, cresterea economica are de luptat cu aprecierea leului, cu scumpirea energiei si, in cel mai rau caz, cu noi valuri de inundatii. Prin urmare, greul abia incepe; indife-rent daca integrarea oficiala in UE se intampla sau nu la termenul promis, ramane o intrebare serioasa: cu cat vom plati sa vedem filmul de Oscar la anul pe vremea asta?

  • VIITORUL E TOT LA BLOC

    Pentru prima oara in istoria de dupa 1945, firmele private construiesc mai multe blocuri decat statul. Fenomenul va schimba radical in urmatorii ani aspectul pietei imobiliare: vedeta va redeveni apartamentul la bloc. Tinta, persoanele cu venituri medii.

    In urma cu cativa ani, o firma de salubrizare din Bucuresti isi facea televiziune, spre amuzamentul multora. Acum, o alta firma cu acelasi profil, dar din Cluj, a venit cu o noua idee de afaceri. Pe un teren pe care-l detinea in centrul orasului, a inceput sa construiasca doua blocuri, ale caror apartamente intentioneaza sa le revanda.

    Sa construiesti blocuri acum, cand la moda sunt vilele, pare, la prima vedere, cel putin bizar. Aparent, pentru ca cele 44 de blocuri private care sunt in constructie sau au primit autorizatie in Cluj, sau cele 40 de blocuri autorizate numai in sectorul 1 din Bucuresti sunt dovada clara ca un plan exista.

    Investitiile in blocuri private erau, in urma cu doar 2-3 ani, o utopie. Acest gen de constructii ducea cu gandul la regimul comunist, care a construit de-a valma, la norma, sute de mii de „cutii de beton“.

    Ce a facut, insa, ca o companie de salubrizare, precum Salprest, sa rupa tiparele si sa se apuce de construit apartamente? Simplu. Uriasa cerere de locuinte care exista pe piata. De asemenea, preturile exagerate la care se vand in prezent apartamente vechi de 15 – 20 de ani. 

    In primii 10 -12 ani de dupa 1989, investitorii au construit doar vile, pentru ca exista o cerere enorma din partea celor cu bani. Satui de bloc, acestia voiau case, liniste, aer curat. Asa se explica explozia de vile din zona de nord a Bucurestiului, unde acum nu mai poti sa arunci o caramida fara sa nimeresti vreo piscina.

    Cei cu venituri medii nu devenisera inca o prioritate si din cauza faptului ca erau ceva mai putini. Aparitia Agentiei Nationale pentru Locuinte, in jurul anului 2000, le-a dat acestora motive sa spere. Se anunta constructia unui numar urias de locuinte, pentru toate categoriile de public.

    Realitatea a fost insa alta. In ultimii patru ani, statul a construit circa 11.000 de locuinte destinate inchirierii si doar 1.171 de apartamente scoase la vanzare. Infim, tinand cont de uriasa cerere de pe piata. Acestea erau datele ecuatiei la sfarsitul anului 2002 si nimic nu ne indreptatea sa credem ca situatia s-ar putea schimba semnificativ.

    „Pana in urma cu doi ani nu se construiau blocuri nu pentru ca nu exista cerere. Dimpotriva, nevoia de locuinte era enorma, insa foarte putini isi puteau permite sa cumpere cu banii jos, iar posibilitatile contractarii unui credit mai mare erau destul de limitate“, spune Liviu Ureche, presedintele Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare (ARAI).

    Intr-adevar, de construit s-a construit foarte putin fata de cat cere piata. Statisticile spun ca in acest an s-au finalizat circa 28.000 de locuinte (case, vile, apartamente), dintre care ceva mai mult de jumatate in orase. 

    „Pentru a tine un ritm normal al constructiilor de locuinte, ar trebui ca in fiecare an sa se realizeze 10 locuinte la mia de locuitori“, spune Liviu Daschievici, directorul general al Asociatiei Romane a Antreprenorilor de Constructii (ARACO). Adica, la nivelul intregii tari, peste 200.000 de locuinte pe an.

    Evident, rezolvarea crizei locuintei va ramane o problema mult timp de acum incolo. Problemele unora inseamna insa si oportunitati de afaceri pentru altii: investitorii privati au sesizat ca statul nu poate sa acopere decat putine procente din uriasa cerere.  Astfel, la nivelul intregii tari, foarte multe firme private au solicitat, intr-un singur an, autorizatii de constructie pentru blocuri insumand mii de apartamente. Adica de cel putin doua ori mai multe decat a construit ANL pentru vanzare in toata istoria sa.

    Iar cei „tintiti“ incep sa devina treptat clientii din clasa de mijloc, adica cei care isi permit sa sustina plata unui avans si a unui credit de 30.000 – 40.000 de euro. Implicatiile acestui fenomen sunt uriase: daca tendinta se va mentine, piata imobiliara romaneasca isi va schimba radical structura, iar „isteria“ achizitiei de apartamente vechi, care a dublat preturile in ultimii doi ani, va disparea.

    Explicatia exploziei apartamentelor nu este ca romanii s-au imbogatit peste noapte, ci rezida din amploarea pe care a luat-o creditul ipotecar. Bancile au inteles primele potentialul acestei piete si s-au grabit sa ofere diverse forme de finantare pentru constructia de apartamente.

    Astfel au aparut in acest an in Romania circa 1.200 de noi apartamente in blocuri private, de peste doua ori mai multe fata de ce s-a construit cu doar un an in urma. Iar numarul s-ar putea tripla in 2005. Prin comparatie, ANL a construit in acest an, electoral, doar 222 de locuinte destinate vanzarii prin credit ipotecar.

    Constructorii spun ca, deocamdata, peste 90% din apartamentele realizate cu fonduri private sunt locuinte de lux, dar tendinta de crestere si a celor pentru persoane cu venituri medii este evidenta. Deja in Cluj sunt proiecte pentru blocuri cu apartamente de 30.000 – 40.000 de euro, la fel si in Bucuresti.

    Noile blocuri au maxim patru sau cinci etaje, iar suprafetele sunt mai mari decat cele din blocurile vechi existente pe piata.

    Doar in Bucuresti, in ultimii doi ani s-au deschis santiere pentru peste 2.000 de apartamente, majoritatea de lux, cu preturi de peste 100.000 de euro, apreciaza Razvan Iorgu, senior broker la departamentului de vanzari al agentiei imobiliare Eurisko. La asemenea bani, iti poti construi o casa, s-ar putea spune. Ce persoana cu bani se mai simte astazi atrasa de un apartament la bloc?

    Agentii imobiliari spun ca publicul tinta pentru astfel de locuinte il reprezinta persoanele care din diferite motive vor sau trebuie sa locuiasca in centrul orasului.

    „Sunt oameni foarte ocupati, care nu isi permit sa piarda o ora pe drumul dintre locuinta si serviciu, sau o parte dintre cei care au copii mici care trebuie sa ajunga repede la scoala. Sau, pur si simplu, oameni carora le place viata din centru“, considera Liviu Ureche. Aceste constructii sunt atractive nu doar pentru clienti, ci si pentru investitori, al caror numar va creste exponential in urmatorii ani. Acestia sunt straini, in mare parte, dar nici numarul developerilor romani nu este de neglijat.

    Majoritatea apartamentelor de lux nou construite sunt amplasate in cartiere rezidentiale, cum ar fi Primaverii sau Dorobanti, in Bucuresti. Suprafetele sunt mari, peste 150 de metri patrati.

    „Romania a ajuns un «El Dorado» imobiliar, datorita pretului de constructie si al terenului, inca mici comparativ cu multe tari europene“, a adaugat presedintele ARAI. Exista tendinta de a cumpara astfel de imobile pentru a locui in ele, dar si pentru a le revinde peste cativa ani, cu preturi mult mai mari. Se stie ca in ultimii ani, pretul locuintelor a crescut la fiecare 12 luni cu 20 – 30% (chiar 50% in 2002 si 2003), iar agentii imobiliari estimeaza ca procentul de crestere se va pastra si in urmatoarea perioada.

    Oricum, cererea pentru apartamente in blocuri de lux este mare, multe dintre acestea fiind deja vandute cu mult inainte de terminarea lucrarilor. Asa s-a intamplat, de exemplu, cu toate cele 93 de apartamente din 11 blocuri pe care le construieste compania Comnord in zona Dorobanti din Bucuresti.

    Suprafetele acestor apartamente sunt de 150 – 200 de metri patrati, iar pretul este pe masura: intre 200.000 si 300.000 de euro.

    Constructia acestora va fi incheiata anul viitor, tot atunci cand Comnord va finaliza lucrarile la un alt bloc cu 33 de apartamente de lux, in zona Soselei Nordului din Capitala. Tot in aceeasi zona, compania va mai construi, pana la sfarsitul anului viitor, un alt bloc cu 70 de apartamente. Cristian Tudor, directorul economic de la Comnord, confirma ca aceste investitii in blocurile private au inceput sa fie simtite abia in ultimii doi ani. Cresterea masiva a pretului terenurilor din zonele centrale i-a facut pe investitori sa se orienteze spre constructiile pe verticala. „Nimeni nu mai sacrifica terenurile din oras pentru o casa. E prea scump terenul pentru asta. Este un lux sa dai 500 – 1.000 de euro pe metrul patrat de pamant, ca sa construiesti pe el o curte cu gazon“, explica Tudor.

    Adevarata explozie a constructiei de apartamente in blocuri private va avea loc abia anul viitor, cand se vor livra o parte insemnata din lucrarile incepute in 2003 si, mai ales, 2004.

    Intr-adevar, anul trecut, Primaria sectorului 1, spre exemplu, a autorizat construirea a aproape 40 de blocuri private, numar similar cu cel al autorizarilor in doar primele noua luni ale acestui an.

    Si clujenii au motive de bucurie, chiar daca in 2002 nu s-au construit mai mult de cateva blocuri private, spun reprezentantii directiei de urbanism a primariei. In anul 2003, insa, municipalitatea a eliberat autorizatii pentru 30 de blocuri private, care cumuleaza 585 de apartamente. Pentru 2004, cresterile sunt evidente. Doar in perioada ianuarie-august, in Cluj s-au eliberat autorizatii de constructie pentru 1.064 de apartamente in 44 de blocuri private. 

    Acestea vor fi amplasate in cartiere rezidentiale, cartiere de case, iar pretul mediu al unui apartament este de circa 50.000 de euro. Profilul clientului incepe sa se schimbe, deci, treptat.

    Si in Timisoara tendinta incepe sa prinda contur. De anul trecut, in oras s-au emis autorizatii de constructie pentru sase proiecte, insumand 114 apartamente.

    Atat constructorii, cat si agentii imobiliari estimeaza ca anul viitor, piata investitiilor private in locuinte va creste cam de trei ori. Cu alte cuvinte, se vor finaliza circa 3.500 de apartamente. Iar pentru urmatorii ani, cresterile vor fi din ce in ce mai mari. Iar centrul de greutate se va muta treptat de sus catre mijloc.

    Exista inca in zone periferice ale marilor orase terenuri destul de ieftine, care pot fi exploatate cu succes. In aceste zone, neatractive pentru cei cu venituri ridicate, cea mai buna solutie pentru un developer este construirea de blocuri pentru cei cu venituri medii. Asa s-a gandit si Dan Ioan Popp, presedintele companiei care a construit cele mai multe vile, aproape 1.000, in Romania ultimilor ani.

    Este vorba de Impact Bucuresti, care de anul viitor va demara lucrarile de constructii la primele blocuri „populare“, cum ii place lui Popp sa le numeasca.

    „De anul viitor, intram pe piata blocurilor foarte accesibile, blocuri populare. Pretul unui apartament va porni de la 300 de euro metrul patrat, adica mai ieftine decat cele de pe piata“, estimeaza presedintele Impact.

    In prima faza, Impact va construi astfel de blocuri in orase precum Bucuresti, Constanta, Oradea sau Ploiesti, pentru ca apoi sa se extinda si in alte orase mari. Acestea vor fi construite in cartiere in care pretul terenului este mic, pentru ca investitia sa poata fi recuperata rapid.

    Este o cerere enorma pentru toate tipurile de locuinte, spune Popp. „Daca cineva poate cumpara un apartament nou la un pret macar similar cu cel al unuia vechi, daca nu mai mic, cum sa nu cumpere?“, se intreaba el retoric.

    Impact isi propune ca in anul 2009 sa ajunga sa construiasca circa 360 de blocuri „populare“, care sa acopere o plaja de 9.000 de apartamente.

    Doua companii care au speculat deja lipsa apartamentelor accesibile sunt Tempus Invest si SPO Invest din Cluj. Prima dintre ele a finalizat anul trecut constructia a cinci blocuri, care au cumulat 200 de apartamente. Acestea au fost vandute cu sume cuprinse intre 28.000 si 54.000 de euro, in functie de suprafata si de gradul de finisaj. 

    Si cum acestea au avut succes, la sfarsitul anului viitor, si compania SPO Invest va  inaugura alte 244 de apartamente in doua blocuri, tot in centrul Clujului.

    „Estimam ca apartamentele din aceste imobile vor avea preturi de vanzare cuprinse intre 35.000 si 50.000 de euro. Ele se adreseaza in special familiilor tinere cu un venit de 600-800 de euro“, spune Dan Bobis, administratorul Tempus si reprezentantul actionarului majoritar al companiei SPO.

    Firmele clujene si Impact nu sunt singurele care s-au gandit sa construiasca apartamente pentru clasa medie. Si compania Triumf Construct, o aparitie noua pe piata de profil, alaturi de 144 de vile si 88 de apartamente in doua blocuri de lux pe care le construieste in nordul Bucurestiului, va incepe in aceste zile un proiect mai „popular“. Este vorba de un ansamblu de trei blocuri care cuprinde 130 de apartamente, situat pe soseaua Bucuresti – Targoviste. Apartamentele, de doua  si trei camere, cu suprafete intre 64 si 113 metri patrati, vor costa intre 32.900 si 49.000 de euro.

    „Aceste apartamente au ca target populatia cu venituri medii sau chiar mici, care pot apela la credite ipotecare, leasing imobiliar sau rate pe perioada de executie direct de la firma noastra“, argumenteaza Leonard Buianu, directorul de vanzari al Triumf Construct. El spune ca Triumf „se gandeste foarte serios“ sa inceapa sa construiasca „pe verticala“ si in cartierele din Bucuresti, chiar daca profiturile pentru acest gen de investitii sunt mai mici decat in cazul blocurilor de lux.

    Indiferent de numarul proiectelor, pe piata este loc suficient pentru toata lumea. „In tara noastra exista un necesar de circa un milion de locuinte“, apreciaza Radu Zilisteanu, directorul general al companiei de consultanta imobiliara Intermedias. Si asta in afara de cele zece locuinte care ar trebui construite in fiecare an la mia de locuitori, conform standardelor vestice.

    Este posibil ca in urmatoarea perioada, si alte companii din diverse domenii, sa urmeze exemplul firmei de salubrizare din Cluj si al celorlalti antreprenori. Ritmul constructiei de blocuri din perioada ceausista, regretat de foarte multi, da semne de resuscitare. Si tot pe ritmurile unui slagar din anii ‘60, hitul urmatorilor ani in constructiile de blocuri private se anunta a fi: „Macarale, rad in soare argintii / Macarale…“.

  • APARTAMENTE DE VACANTA?

    Compania Triumf Construct sustine ca este prima din Romania care a dezvoltat conceptul de apartamente de vacanta. Astfel, in anul 2002, a construit doua astfel de blocuri la Mamaia, al treilea fiind in prezent in curs de executie. Apartamentele „de vacanta“ au fost vandute cu preturi cuprinse intre 55.000 si 78.000 de euro.

     

    ANL vrea, dar nu are cu ce

    Cu doar 1.700 de apratamente construite in patru ani, ANL nu are sanse sa amelioreze criza locuintei in Romania in lipsa fondurilor. Marile sperante se leaga, astfel, de investitorii privati.

     

    Tot nu e ca pe vremuri

    Intr-un singur deceniu, adica intre anii ’71 – ’80 in orasele din Romania s-a construit mai mult decat in urmatorii 24 de ani la un loc.

     

    Perioada                    Numar locuinte

    1971 – 1980            1.411.184

    1981 – 1989               958.446

    1990 – 1994               144.300

    1995 – 1999                 83.047

    2000 – 2002                 34.270

        2003*                      30.000

     

    *ESTIMARE COMPANII

    SURSA: INSTITUTUL NATIONAL DE STATISTICA