BusinessMagazin

Category: Imobiliare

Analize interesante din domeniul imobiliarelor – totul despre piața imobiliarelor, prețurile apartamentelor și nu numai.

  • Bani de drum

    CONTEXTUL: În 1996, hotelul Caro, care avea pe atunci 11 camere şi făcea parte din complexul fostei Fabrici de Glucoză din zona de nord a Capitalei, avea nevoie de capital pentru extindere. Principalele venituri ale proprietarilor – familia Lazăr – veneau din închirierea camerelor şi din chiria pe care o luau lunar pentru clădirea de birouri de la intrarea în complex.

    DECIZIA: Ion Lazăr decide să închirieze toată clădirea de birouri companiei Unilever, care i-a plătit anticipat 13 milioane de dolari pentru întreaga clădire pe o perioadă de 15 ani.

    EFECTELE: Cu banii luaţi de la Unilever, familia Lazăr construieşte încă un hotel de 50 de camere în complex, pe care îl clasifică la trei stele, iar apoi dezvoltarea continuă cu veniturile din cele două hoteluri.

    Închirierea întregii clădiri de birouri către Unilever a fost una dintre mişcările pe care Ion Lazăr, proprietarul complexului Caro, le-a făcut pentru a putea dezvolta cât mai repede complexul. Ce a făcut? A introdus în 1996 sistemul de acces cu cartelă la uşi, „sistem necunoscut chiar şi expaţilor la acea vreme“, a avut mai multe momente când maşina personală a devenit „shuttle bus“ pentru clienţi (pentru a-i duce de la hotel la aeroport) şi a investit toţi banii care au intrat în familie pentru dezvoltare, „fără excepţie“, cum spune el.

    Între a închiria pe termen foarte lung şi a închiria – sau nu – pe perioade scurte, Ioan Lazăr, proprietarul editurii Adevărul, care deţine grupul hotelier Caro, a decis să închirieze pe 15 ani toată capacitatea pe care o avea la dispoziţie (o clădire de şase etaje, în total de 7.000 de metri pătraţi), la acea oră însă una dintre puţinele clădiri de birouri renovate din Bucureşti.

    „Cu banii luaţi am început construcţia celui de-al doilea hotel din complex – Hotel Parc, iar odată ce acesta a fost construit şi lansat pe piaţă, am avut acces mult mai uşor la credite pentru dezvoltare“, explică Ion Lazăr. După Caro Parc (54 de camere), clasificat la trei stele (cu o stea mai mult decât cele 11 camere din hotelul Caro Horoscop, primul din cele deţinute de familia Lazăr), a urmat un al treilea hotel în complex, Caro Golf, dezvoltat predominant din profitul obţinut din operarea celorlalte două. Cu 98 de camere, Caro Golf a fost clasificat la patru stele şi este principala raţiune a următoarelor proiecte din complex: piscină, centru de sănătate (spa), centru de fitness, centrală cu trigenerare şi karting. Caro Golf a mai fost extins în acest an cu 58 de camere.

    De asemenea, afluxul din ce în ce mai mare de oameni de afaceri, dar şi dezvoltarea zonei (apropierea de Pipera, una din zonele cu o creştere intensă a prezenţei sediilor de birouri) a fost motivul pentru construirea unui ballroom. Cu o investiţie de 4,5 milioane de euro, complexul de săli de evenimente a fost inaugurat în această primăvară pe malul lacului Tei, una din laturile fostei Fabrici de Glucoză. Clădirea se desfăşoară pe 3.500 de metri pătraţi, are 12 săli şi include şi un Grand Ballroom de 550 de locuri, al doilea spaţiu de acest gen ca mărime din Bucureşti după cel de la hotelul de cinci stele, aflat în contract de management cu JW Marriott.

    Renunţarea pentru 15 ani la clădirea de la intrarea complexului i-a adus nu numai avantajul banilor gheaţă, dar şi trafic pentru hotel. „Când ai o clădire de birouri închiriată în întregime de o multinaţională la tine în curte, unde mai ai şi hoteluri, efectul asupra afacerii hoteliere este foarte bun“, spune Lazăr.

    Acum, când grupul Caro totalizează peste 200 de camere în complex, efectul este invers: „avem hotel, să mai facem sedii de birouri“. De aici i-a venit lui Ion Lazăr ideea construirii unui nou centru de afaceri de 60.000 de metri pătraţi, alături de cel vechi. Pentru acest proiect însă, evaluat la 45 de milioane de euro, mult mai mare decât construcţiile de până acum, omul de afaceri caută un partener: „Este vorba despre un spaţiu destinat birourilor, dar şi restaurantelor şi magazinelor. Vrem să ne asociem pentru acest proiect cu alţi parteneri, păstrând raportul undeva la 50/50“. Clădirea va fi amenajată în locul unor construcţii mai vechi din curtea hotelului Caro şi lucrările vor începe cel mai probabil anul viitor.

    Omul de afaceri spune că nu are nicio problemă dacă va veni un alt chiriaş care să îi plătească pe 15 ani, ceea ce i-ar aduce capital pentru dezvoltarea terenului liber pe care îl mai deţine acolo (peste 4 hectare). „Însă nu cred că se va întâmpla aşa ceva. Acum piaţa de birouri a crescut foarte mult şi multinaţionalele au de unde să aleagă. Dar cu siguranţă clădirea va fi ocupată încă de la lansare“, apreciază Lazăr.

  • Cald, de fapt fierbinte

    De cinci ani, piata imobiliara creste spectaculos. Dublarea sau chiar triplarea preturilor de la an la an i-a mirat pe multi, dar putini s-au aratat realmente ingrijorati. Explicatii precum „cererea este mult mai mare decat oferta“, „exista un interes foarte mare din partea investitorilor straini“, „suntem in urma altor piete din regiune“, oferite de toti comentatorii pietei imobiliare, i-au calmat pe tematori, livrand in acelasi timp noi motive de majorare a preturilor.

    A trebuit sa apara un fenomen care are prea putina legatura cu piata de aici – criza creditelor din Statele Unite – pentru ca romanii sa devina interesati de concepte ca supraincalzire sau grad prea mare de indatorare. In esenta, problemele din SUA nu sunt atat ale sectorului de real estate, cat ale finantatorilor, care au acceptat sa crediteze persoane care nu puteau demonstra ca pot returna imprumuturile. Problemele din Statele Unite au iradiat si in alte parti ale globului, influentand piete imobiliare din tari ca Marea Britanie sau chiar Estonia. Efectele au ajuns si in Romania, dar in niciun caz nu putem vorbi de o criza. Aici, banca centrala a tinut sub control – poate chiar prea strict, spun unii bancheri – gradul de indatorare a populatiei. Numai ca la gradul de imprevizibilitate a economiei, a veniturilor, a cursului de schimb, a dobanzilor, cresterea accelerata a preturilor la imobiliare n-a avut cum sa trezeasca paralele cu piata americana si intrebarea fireasca: este sustenabila cresterea preturilor din ultimul timp ori avem de-a face cu o supraincalzire, cu un „balon“ sortit sa se sparga intr-un viitor mai mult sau mai putin apropiat?

    Pentru cumparatorii de apartamente din Romania, criza din SUA a avut deja un rezultat palpabil: cresterea dobanzilor. „Bancile au devenit mai prudente in toata lumea“, remarca Peter Collins, director al diviziei Northern Europe din cadrul companiei imobiliare DTZ, intr-o discutie cu BUSINESS Magazin. Iar precautia sporita a bancilor ar putea afecta si afacerile dezvoltatorilor imobiliari, care ar putea gasi mai greu surse de finantare a proiectelor. Pana acum, dezvoltatorii nu s-au plans, dat fiind ca nici bancile din Romania nu vad inca posibilitatea unei crize a pietei imobiliare. Romania s-ar putea confrunta pe termen mediu cu o supraincalzire a pietei imobiliare, insa pe ansamblu nu exista semne clare privind aparitia unui „balon“ al preturilor, in ciuda cresterii rapide din ultimii ani, remarcau analistii grupului bancar Unicredit intr-un raport recent asupra pietei imobiliare regionale.

    Nici vicepresedintele regional al Bancii Mondiale, Shigeo Katsu, desi a avertizat asupra vulnerabilitatii ridicate a Romaniei la efectele negative ale crizei globale a creditelor, nu crede ca Romania simte deja impactul crizei americane. Katsu a apreciat, intr-un interviu acordat Reuters, ca limitarea volumului de credite la nivel mondial, cauzata de problemele aparute pe piata creditelor ipotecare din SUA, nu a afectat inca regiunea balcanica, unde avansul economic s-a plasat la un nivel ridicat in ultimii ani. El a atras totusi atentia asupra faptului ca economiile sud-est-europene sunt dependente intr-o mare masura de finantarea externa si ar putea intampina dificultati.

    De cealalta parte, unii dezvoltatori apreciaza ca se poate vorbi de o supraincalzire. „Este clara o incalzire a pietei, pentru ca preturile sunt nejustificate atat la apartamente, cat si la terenuri“, apreciaza Teodor Pop, director al dezvoltatorului RED Management Capital. Compania are in lucru acum mai multe proiecte in mai multe orase din Romania – Constanta, Arad, Braila sau Baia Mare, dar si in Bucuresti. „O crestere cu peste 50% la apartamentele vechi de la inceputul anului este prea mult chiar si pentru piata romaneasca“, remarca de curand si Razvan Stroescu, directorul departamentului rezidential al companiei imobiliare Coldwell Banker.

    Cresterile de preturi nu au aparut insa numai in sectorul rezidential, ci si in domenii care au avut o evolutie mai previzibila, precum piata spatiilor de birouri sau a centrelor comerciale. In ultimele tranzactii, randamentele anuale (yield-urile), pe baza carora se calculeaza pretul de vanzare a unei cladiri, au scazut mult, ajungand la niveluri similare unor piete mult mai dezvoltate. Cu cat yield-ul este mai mic, cu atat pretul efectiv de vanzare este mai mare, cu alte cuvinte si cladirile de birouri din Romania sunt mai scumpe. America House, unul dintre cele mai cunoscute centre de afaceri din Bucuresti, a fost cumparat la un yield mai mic de 5,6%, comparabil cu randamente obtinute pe unele piete din Germania. Si in sectoarele nerezidentiale ale pietei imobiliare, cresterea preturilor a fost provocata de aceiasi factori care au dus la majorarea preturilor locuintelor, respectiv cererea mai mare decat oferta si interesul sporit al investitorilor, in special al fondurilor de investitii straine.

    Cert este ca, spre deosebire de anii anteriori, acum sunt din ce in ce mai multe voci care vorbesc de apropierea unui recul al pietei imobiliare. Mai mult, opinia generala pare a fi ca piata nu se va putea maturiza fara sa treaca mai intai printr-o perioada de scadere. „Vom vedea un ciclu de cadere in 3-5 ani, cand oferta va depasi cererea“, este de parere Tim Wilkinson, managing director al DTZ Echinox. „Cred ca piata atunci se va maturiza“, spune el referindu-se la segmentele nerezidentiale ale pietei. Dupa parerea lui, „piata este acum extrem de fierbinte si este nevoie de o scadere care sa o calmeze“. In ce-l priveste, Teodor Pop considera ca ar fi bine ca scaderea sa apara cat mai curand, deoarece „cu cat apare reculul mai devreme, cu atat stabilizarea se produce mai repede“. Iar intarzierea nu va face decat ca eventuala cadere sa fie „mai de sus“.

    Ce se va intampla pe piata imobiliara din Romania este greu de estimat, in contextul in care bancile sunt mai prudente, dar inca nu au oprit accesul la finantare nici pentru cumparatorii de locuinte, nici pentru dezvoltatori. Analistii cred ca, pe termen scurt, preturile vor continua sa creasca, dar estimarile privind momentul scaderii – sau daca acesta va aparea – sunt confuze. Dezvoltatorii spun ca terenurile sunt prea scumpe, dar inca se cumpara, iar reprezentantii agentiilor sunt inca optimisti: Ionut Bordei, partener al companiei imobiliare Eurisko, apreciaza ca preturile locuintelor vor continua sa creasca, doar ca nu in acelasi ritm ca pana acum.

    O imagine a modului in care criza financiara influenteaza o piata dezvoltata ca aceea a Marii Britanii o ofera Peter Collins de la DTZ: el spune ca investitorii se indreapta spre proprietatile sigure, ceea ce are ca efect o majorare a decalajului de randament intre cladirile din zonele principale si cele secundare. Asa se face, intre altele, ca in piata rezidentiala preturile au scazut in unele orase din Marea Britanie, dar Londra nu a fost afectata. Seamana Romania cu Marea Britanie? Deocamdata, preturile in Bucuresti continua sa urce.

  • Azi in toata tara

    Peste 12.000 de apartamente in lucru la Cluj-Napoca, doua mall-uri pe punctul de a fi inaugurate si alte doua in lucru tot in orasul de la poalele Feleacului, un singur dezvoltator cu nu mai putin de 12 proiecte in Iasi, mii de noi locuinte livrate sau in lucru la Constanta. Toate aceste date arata ca Bucurestiul a incetat sa mai fie singurul pol de atractie din Romania pentru investitorii imobiliari.

    In mod traditional, se spunea ca piata imobiliara din marile orase urmeaza Bucurestiul la distanta de doi ani. Adica in Cluj-Napoca, Timisoara sau Constanta se intampla la un moment dat ceea ce se petrecea cu doi ani in urma in Bucuresti. Realitatea din teren arata acum diferit. In unele privinte, ca in cazul spatiilor de birouri de clasa A, decalajul este poate chiar mai mare, dar in altele, precum constructia de locuinte noi, intervalul este mult mai strans.

    Dar decalajele sunt pe cale de a fi rapid recuperate, dat fiind ca multi dezvoltatori au ajuns acum chiar sa ocoleasca Bucurestiul, din cauza preturilor ridicate ale terenurilor. „In Bucuresti este atat de scump, incat nu mai are sens sa construiesti“, spune Teodor Pop, directorul dezvoltatorului imobiliar RED Management. El apreciaza ca investitorii prefera acum sa se orienteze spre alte orase decat sa suporte „preturile exorbitante“ din Capitala. RED Management are in lucru acum mai multe proiecte in Constanta, Arad, Braila sau Baia Mare, dar si in Bucuresti.

    RED – care are ca actionari principali fondurile de investitii Warburg Pincus (SUA) si GED Capital (Spania) – este prezent de mai multi ani pe piata romaneasca, dar situatia este mai suparatoare pentru dezvoltatorii care abia acum vin in Romania. „In viitor ne vom concentra pe orasele din provincie, pentru ca terenurile din Bucuresti au devenit prea scumpe si majoritatea dezvoltatorilor care intra acum evita aceasta piata“, spunea Kay Thorkildsen, presedintele dezvoltatorului WestHouse Group, care a anuntat trei proiecte imobiliare in Constanta.

    De altfel, in Constanta sunt deja in diverse faze de dezvoltare mai bine de zece proiecte rezidentiale, ale caror preturi de vanzare se apropie de cele din Bucuresti. Este drept ca orasul profita de prezenta pe litoral si multe locuinte sunt cumparate in scop turistic. Interesul pentru locuintele noi este ridicat, spune Andra Turcu, marketing & sales manager la Tomis Development, companie ce dezvolta cartierul rezidential Tomis Plus, la iesirea din Constanta inspre Mihail Kogalniceanu. Ca urmare, preturile terenurilor au avut o evolutie exploziva in ultimii doi ani, inregistrand triplari in apropierea proiectelor. Mai ales ca pe piata constanteana sunt anuntate investitii ale unor mari dezvoltatori prezenti in Romania, precum Neocity, Engel Europe sau spaniolii de la Gran Via.

    Compania Impact, singurul dezvoltator imobiliar listat la bursa din Bucuresti, a fost unul dintre pionierii complexurilor rezidentiale in provincie. Dupa ce a construit mai multe ansambluri de case in zona Bucurestiului, Impact a lansat proiecte in Constanta, Ploiesti si Oradea si va colabora cu Primaria locala pentru un complex in Cluj-Napoca.

    Din urma vin insa puternic dezvoltatorii straini, precum grupul israelian ENG (care s-a concentrat pe Iasi, unde a anuntat 12 proiecte, dintre care zece rezidentiale), Bas Development, companie formata prin fuziunea a doi dezvoltatori originari tot din Israel, Bar-On Adam Structures si Aura Investments (care tinteste orase ca Ploiesti sau Brasov) sau Westhouse si Gran Via, ambele cu proiecte rezidentiale in Constanta.

    In domeniul locuintelor noi, pietele din marile orase sunt pe punctul de a prinde din urma piata bucuresteana, cel putin la nivelul intentiilor si al anunturilor. Totusi, exista segmente unde Capitala pastreaza inca un avans suficient.

    Pentru clujeni, de exemplu, cumpararea unui apartament de lux poate fi inca o problema. Daca in Bucuresti multi ani s-au construit aproape exclusiv locuinte foarte scumpe si abia din 2005 dezvoltatorii si-au indreptat atentia spre clasa de mijloc, in Cluj-Napoca evolutia a fost oarecum inversa. Pentru ca orasul de sub Feleac a avut o particularitate ce l-a diferentiat de orice alt oras din Romania – jocul Caritas. „Asa nefericit cum a fost el, jocul a facut si multi castigatori, majoritatea aici“, spunea un om de afaceri clujean. De pe urma Caritas, in Cluj-Napoca s-a format o patura de mijloc semnificativ mai consistenta decat in alte parti, iar investitorii locali au construit blocuri de locuinte in special pentru acestia. „Noi am construit, incepand de prin 2000, mai intai pentru persoanele cu venituri medii“, spune Ramona Cuc, director general si actionar al companiei imobiliare clujene Grup de Lux.

    Iar acum, in Cluj-Napoca sunt anuntate proiecte rezidentiale de peste 500 de milioane de euro, care ar urma sa se transforme in 12.000 de noi locuinte. Acestea sunt dezvoltate de firme precum Polus Real Estate, membra a dezvoltatorului TriGranit din Ungaria, sau Impact in colaborare cu autoritatile locale, fiecare dintre aceste doua companii anuntand peste 5.500 de locuinte. Sunt insa si proiecte mai mici, precum Bonjour, din cartierul Buna Ziua, dezvoltat de firma cu capital italian Mao Imobiliare in parteneriat cu compania Elite Group, detinuta de oameni de afaceri romani.

    Intrate pe radarul investitorilor, Cluj-Napoca si alte orase din tara recupereaza decalajul fata de piata imobiliara din Bucuresti, mai ales ca preturile locuintelor sunt inca mai mici decat in Bucuresti. Pe de-o parte, terenurile sunt mai ieftine, iar pe de alta parte, costurile de constructie sunt mai mici. Urmand insa exemplul Capitalei, este perfect posibil ca in scurt timp preturile sa creasca, pe fondul unei cereri tot mai mari. Cresterea puterii de cumparare vizibila in ultimii ani in Bucuresti se manifesta si in provincie.

    Mai mult insa, o serie de investitori straini – fie alungati de preturile mari ale terenurilor din Bucuresti, fie atrasi de facilitatile oferite de autoritatile locale – aleg sa construiasca fabrici, sa deschida centre de suport sau sa lanseze diverse operatiuni de servicii in orasele importante din tara. Exemplul fabricii Nokia la Cluj-Napoca sau venirea Ford la Craiova sunt concludente. Iar aceste investitii sunt urmate si de o deplasare a fortei de munca, ceea ce va pune presiune pe piata imobiliara din respectivele localitati. Pe langa nevoia de noi locuinte pentru lucratorii straini sau autohtoni, aceste investitii vor atrage si dezvoltatori de spatii industriale sau de birouri.

    Dezvoltatorii de centre comerciale au luat cu asalt deja orasele mai mari sau mai mici, analistii Colliers spunand ca nu exista practic localitate cu peste 100.000 de locuitori care sa nu aiba cel putin un proiect de mall, retail park sau hipermarket cu galerie comerciala, ba chiar doua sau trei astfel de investitii. In schimb, Romania sufera puternic la capitolul spatii logistice, remarca de curand Lorand Szarvadi, director executiv si fondator al lantului de electrocasnice Domo. Totusi, si piata spatiilor de depozitare a fost luata la tinta. Cefin Real Estate, care a dezvoltat in parteneriat cu fondul de investitii austriac Europolis parcul logistic Cefin Logistic Park, pe autostrada Bucuresti-Pitesti, lucreaza deja la doua proiecte similare in Arad si Timisoara. Cefin are terenuri de aproape trei milioane de hectare in mai mult de zece orase, pe care va dezvolta in special proiecte industrial-logistice si rezidentiale.

    Nici spatiile de birouri nu sunt prea multe in orasele mari. Mult timp, Brasovul sau Cluj-Napoca au avut doar o cladire sau doua de birouri „de clasa A“, construite in general de investitori locali, dar care nu erau prea solicitate de chiriasi.

    Acum, tot costurile ridicate din Bucuresti ii determina pe investitori sa ia in calcul si alte destinatii pentru investitiile lor. In plus, prezenta unor centre universitare puternice determina firme ca Siemens, CapGemini sau Genpact sa deschida centre de servicii in Iasi, in timp ce Nokia a ales Clujul. „Necesar de birouri este si in alte orase“, spune Teodor Pop. RED Management, firma pe care o conduce Pop, construieste 155.000 de metri patrati de birouri intr-un parc de afaceri, vizand in mod special chiriasi pentru spatii de back office, call center sau service center, precum Accenture, Genpact, Ericsson sau Siemens.

    Cert este ca pentru multi investitori imobiliari, Romania nu se mai reduce de mult la un singur oras, asa cum apare in studiile de piata ale companiilor imobiliare internationale.

  • Azi in toata tara

    12.000 de apartamente in lucru la Cluj-Napoca, doua mall-uri pe punctul de a fi inaugurate si alte doua in lucru tot in orasul de la poalele Feleacului, un singur dezvoltator cu nu mai putin de 12 proiecte in Iasi, mii de noi locuinte livrate sau in lucru la Constanta. Toate aceste date arata ca Bucurestiul a incetat sa mai fie singurul pol de atractie din Romania pentru investitorii imobiliari.
    In mod traditional, se spunea ca piata imobiliara din marile orase urmeaza Bucurestiul la distanta de doi ani. Adica in Cluj-Napoca, Timisoara sau Constanta se intampla la un moment dat ceea ce se petrecea cu doi ani in urma in Bucuresti. Realitatea din teren arata acum diferit. In unele privinte, ca in cazul spatiilor de birouri de clasa A, decalajul este poate chiar mai mare, dar in altele, precum constructia de locuinte noi, intervalul este mult mai strans.
    Dar decalajele sunt pe cale de a fi rapid recuperate, dat fiind ca multi dezvoltatori au ajuns acum chiar sa ocoleasca Bucurestiul, din cauza preturilor ridicate ale terenurilor. "In Bucuresti este atat de scump, incat nu mai are sens sa construiesti", spune Teodor Pop, directorul dezvoltatorului imobiliar RED Management. El apreciaza ca investitorii prefera acum sa se orienteze spre alte orase decat sa suporte "preturile exorbitante" din Capitala. RED Management are in lucru acum mai multe proiecte in Constanta, Arad, Braila sau Baia Mare, dar si in Bucuresti.
    RED – care are ca actionari principali fondurile de investitii Warburg Pincus (SUA) si GED Capital (Spania) – este prezent de mai multi ani pe piata romaneasca, dar situatia este mai suparatoare pentru dezvoltatorii care abia acum vin in Romania. "In viitor ne vom concentra pe orasele din provincie, pentru ca terenurile din Bucuresti au devenit prea scumpe si majoritatea dezvoltatorilor care intra acum evita aceasta piata", spunea Kay Thorkildsen, presedintele dezvoltatorului WestHouse Group, care a anuntat trei proiecte imobiliare in Constanta.
    De altfel, in Constanta sunt deja in diverse faze de dezvoltare mai bine de zece proiecte rezidentiale, ale caror preturi de vanzare se apropie de cele din Bucuresti. Este drept ca orasul profita de prezenta pe litoral si multe locuinte sunt cumparate in scop turistic. Interesul pentru locuintele noi este ridicat, spune Andra Turcu, marketing & sales manager la Tomis Development, companie ce dezvolta cartierul rezidential Tomis Plus, la iesirea din Constanta inspre Mihail Kogalniceanu. Ca urmare, preturile terenurilor au avut o evolutie exploziva in ultimii doi ani, inregistrand triplari in apropierea proiectelor. Mai ales ca pe piata constanteana sunt anuntate investitii ale unor mari dezvoltatori prezenti in Romania, precum Neocity, Engel Europe sau spaniolii de la Gran Via.
    Compania Impact, singurul dezvoltator imobiliar listat la bursa din Bucuresti, a fost unul dintre pionierii complexurilor rezidentiale in provincie. Dupa ce a construit mai multe ansambluri de case in zona Bucurestiului, Impact a lansat proiecte in Constanta, Ploiesti si Oradea si va colabora cu Primaria locala pentru un complex in Cluj-Napoca.
    Din urma vin insa puternic dezvoltatorii straini, precum grupul israelian ENG (care s-a concentrat pe Iasi, unde a anuntat 12 proiecte, dintre care zece rezidentiale), Bas Development, companie formata prin fuziunea a doi dezvoltatori originari tot din Israel, Bar-On Adam Structures si Aura Investments (care tinteste orase ca Ploiesti sau Brasov) sau Westhouse si Gran Via, ambele cu proiecte rezidentiale in Constanta.
    In domeniul locuintelor noi, pietele din marile orase sunt pe punctul de a prinde din urma piata bucuresteana, cel putin la nivelul intentiilor si al anunturilor. Totusi, exista segmente unde Capitala pastreaza inca un avans suficient.
    Pentru clujeni, de exemplu, cumpararea unui apartament de lux poate fi inca o problema. Daca in Bucuresti multi ani s-au construit aproape exclusiv locuinte foarte scumpe si abia din 2005 dezvoltatorii si-au indreptat atentia spre clasa de mijloc, in Cluj-Napoca evolutia a fost oarecum inversa. Pentru ca orasul de sub Feleac a avut o particularitate ce l-a diferentiat de orice alt oras din Romania – jocul Caritas. "Asa nefericit cum a fost el, jocul a facut si multi castigatori, majoritatea aici", spunea un om de afaceri clujean. De pe urma Caritas, in Cluj-Napoca s-a format o patura de mijloc semnificativ mai consistenta decat in alte parti, iar investitorii locali au construit blocuri de locuinte in special pentru acestia. "Noi am construit, incepand de prin 2000, mai intai pentru persoanele cu venituri medii", spune Ramona Cuc, director general si actionar al companiei imobiliare clujene Grup de Lux.

  • O mapa cu proiecte

    Consultanta este visul meu de lucrat part-time, dupa retragerea din activitate, care nu stiu exact cand se va intampla, dar se va intampla cu siguranta la un moment dat“, spune Anca Ioan, directorul general al grupului Tiriac, care a parasit in urma cu doi ani conducerea biroului local al companiei de consultanta Roland Berger pentru a prelua conducerea afacerilor lui Ion Tiriac, recent reunite intr-un holding.

    Cand poate vorbi Anca Ioan de o astfel de schimbare? „Filozofia mea este sa termin ceea ce am de facut si de aceea voi sta la conducerea grupului Tiriac pana se vor finaliza proiectele in care ne-am implicat acum. Dupa aceea ma voi ocupa de acest vis al meu“, spune Anca Ioan. „Nu cred ca un alt post de CEO ar fi mai provocator decat acesta“, adauga managerul, care la conducerea grupului Tiriac a venit cu misiunea de a intari doua din directiile de dezvoltare a grupului. Anume, in afara de prezenta in consiliile de administratie ale companiei de asigurari Allianz-Tiriac si ale bancii Unicredit-Tiriac Bank, Anca Ioan a avut ca obiectiv dezvoltarea accentuata a afacerilor imobiliare si a retailului de masini.

    Din bugetul total de dezvoltare de 900 de milioane de euro pe care Anca Ioan trebuie sa il gestioneze pana in 2010, constructia unui magazin Praktiker, cateva sedii de birouri, doua showroom-uri de masini si inceperea lucrarilor la doua complexuri de locuinte pe care grupul le pregateste in Bucuresti au atras pana acum aproximativ o treime din aceasta suma – 300 de milioane de euro. Inceperea constructiei la doua din proiectele imobiliare la care grupul lucreaza – Residenz si La Stejari, ambele langa Bucuresti -, precum si constructia a mai multor showroom-uri auto sunt principalele proiecte catre care se vor indrepta bugetele in perioada urmatoare, spune Anca Ioan.

    Managerul precizeaza ca mai ales in ultimii doi ani, grupul a achizitionat constant terenuri, ajungand acum sa detina 2,1 milioane de metri patrati, in special in orase din tara si mai putin in Bucuresti. „Toate aceste terenuri au fost achizitionate pentru dezvoltari ulterioare si sunt pozitionate predominant in zone centrale, deoarece le-am cumparat pentru deschiderea de reprezentante auto“, spune Anca Ioan. Insa, precizeaza ea, in functie de teren, reprezentantei auto i s-ar putea adauga spatii logistice, de productie sau chiar zone comerciale ori rezidentiale.

    Majoritatea terenurilor sunt in afara Bucurestiului, la Ploiesti, la Timisoara, Suceava, Bacau – de fapt, in mai toate orasele mari din tara. Aceasta deoarece strategia grupului prevede raspandirea proiectelor de retail auto si imobiliare in toate orasele resedinta de judet din Romania. „Asa se face ca noi avem mai putine proiecte pentru Bucuresti si mai multe in tara“, spune Anca Ioan.

    Pe partea de retail auto, grupul are acum in pregatire reprezentante noi, mai ales in provincie: o reprezentanta DaimlerChrysler la Brasov, sedii noi pentru Land Rover, Hyundai si Mitsubishi tot la Brasov, un altul nou pentru Mitsubishi la Cluj, iar in proiect pentru 2008 reprezentante Ford si Hyundai tot la Cluj, Ford si Hyundai la Suceava, Ford la Piatra-Neamt, Mercedes si Land Rover la Bacau si Land Rover la Constanta. Spuse dintr-o rasuflare de Anca Ioan, toate aceste showroom-uri reprezinta o strategie de consolidare a brandului la nivel national, dat fiind ca planul este ca extinderea sa continue: „Cautam in continuare terenuri pentru largirea retelei de showroom-uri auto, in toate orasele interesante, chiar daca nu sunt resedinta de judet“, spune Anca Ioan.

    Ea precizeaza ca stacheta va merge pana la orasele cu aproximativ 150.000 de locuitori: „Pe marcile de volum vrem sa ajungem chiar si in orasele mai mici decat resedintele de judet, bineinteles acolo unde nu sunt dealeri autorizati ai nostri, iar pentru brandurile «upper class» vom deschide selectiv, in functie de volumul orasului si de potentialul de vanzare“. Pana in 2010 – anul la care se raporteaza majoritatea proiectelor actuale ale grupului Tiriac – Anca Ioan estimeaza ca fiecare resedinta de judet va avea cel putin o reprezentanta auto a grupului Tiriac, iar sase alte orase mai mici vor fi de asemenea acoperite cu reprezentante pentru marci de volum (Ford si Hyundai).

    Cel mai spatios showroom este pregatit pentru Bucuresti, dar cu termen de finalizare inspre sfarsitul anului 2008. Este vorba deocamdata de un proiect, la iesirea spre autostrada Bucuresti-Pitesti (in zona Dragomiresti, inclus intr-un parc comercial pe 56.000 de metri patrati), care va cuprinde toate brandurile de masini din cadrul grupului Tiriac. „Acest showroom, plus celelalte existente deja, ne vor acoperi cererea pentru Capitala, urmand a ne concentra ulterior pe provincie“, spune Anca Ioan.

    Dezvoltarea spatiilor de retail auto ale grupului Tiriac a venit atat din dorinta managementului de a avea o acoperire cat mai buna a pietei, dar si ca o consecinta a vanzarilor in crestere. Anca Ioan spune ca de la inceputul acestui an, numarul de masini vandute de reprezentantele grupului a crescut cu XX%, ajungand la XXXX, cele mai bune vanzari ca numar de unitati fiind cele ale reprezentantelor Ford si Hyundai.

    Anul trecut, numarul masinilor vandute de Tiriac Auto a crescut cu 58% fata de anul anterior, vanzarile atingand aproximativ suma de 600 de milioane de euro, dupa cum estimeaza oficialii Tiriac Auto. Anca Ioan spune ca in acest an, desi cresterea va continua – nu in acelasi volum ca in 2006, ci la aproximativ jumatate, asadar, o crestere generala de 25-28% -, veniturile grupului Tiriac din comert auto nu le vor egala pe cele din anii trecuti. Aceasta deoarece de la inceputul acestui an, retailul marcilor Daimler Chrysler nu mai este detinut de TiriacAuto (prin Autorom), ci de un joint-venture intre constructorul german (51%) si Tiriac Holdings (49%).

    Anca Ioan spune ca afacerile din zona de retail auto luasera deja avans cand a preluat pozitia de conducere a grupului. „Businessul care incepea cam in perioada in care am venit aici a fost insa cel de imobiliare – s-au semnat multe parteneriate, in special pentru dezvoltare si constructie, dar si pentru creditare“, aminteste Anca Ioan. Din discutiile pornite in perioada 2005-2006 s-au conturat sase proiecte de rezidential si comercial, precum si alte patru proiecte de centre de afaceri si un parc industrial.

    Dintre cele cinci proiecte mai mari, deocamdata se lucreaza la doua: Residenz (in Chitila), dezvoltat cu partenerul german LEG, si La Stejari, situat in nordul Capitalei, in padurea Baneasa. Daca la Residenz primele doua etape ale constructiei au fost vandute si mare parte din cladiri sunt deja construite (insemnand jumatate din cele 400 de apartamente care se vor ridica acolo cu o investitie de 80 de milioane de euro), la celalalt complex oferta comerciala se va lansa abia in aceasta iarna. Mai precis, se va lansa o data cu noua strategie de vanzare pe care Anca Ioan vrea sa o puna in practica pentru cumparatorii din cartierul cu 480 de locuinte unde grupul Tiriac vrea sa investeasca aproape 200 milioane euro.

    „In decembrie speram ca vor fi gata primele doua apartamente «martor» din complexul La Stejari, deoarece vrem sa vindem complexul doar dupa ce viitorii locatari vor putea vedea cum arata apartamentele“, spune Anca Ioan, precizand ca modalitatea de vanzare „de pe planseta“, practicata de cei mai multi dezvoltatori, nu se potriveste cu viziunea pe care o are pentru complexul din Baneasa. In decembrie, cand doritorii vor veni sa vada apartamentele „martor“, vor fi rugati sa-si lase si niste date personale: „Vom avea o alta abordare, in sensul ca vanzarea apartamentelor se va face printr-un procedeu de calificare pentru cumparatori, deoarece complexul va avea un club sportiv foarte mare, va avea restaurante, spa si multe alte facilitati pentru care dorim sa avem o comunitate, cu aceleasi interese si stil de viata“, justifica Anca Ioan.

    Managerul grupului Tiriac nu poate da deocamdata date despre pretul pe metrul patrat in complexul din Baneasa. In schimb, poate spune ca va fi „mult mai mare“ decat pretul din Residenz (aproximativ 1.600 de euro pe metrul patrat, cu TVA inclus), in special datorita finisajelor si dotarilor. Bucatariile si baile se vor livra utilate, iar aparatura electrocasnica a urma sa fie furnizata de producatori precum Miele si AEG.

    Pentru Residenz si La Stejari, termenul de livrare a tuturor apartamentelor este in 2008, respectiv 2009. Celelalte proiecte de pe plansetele grupului Tiriac au ca termen de finalizare 2010. La faza de proiect sunt dezvoltarile mixte din Timisoara si Brasov, investitii estimate la 260 de milioane de euro, care vor include o zona comerciala de tip mall (de aproximativ 30.000 de metri patrati) in jurul careia se vor construi cladiri pentru birouri si locuit. Anca Ioan precizeaza ca terenul a fost prea mare si s-a decis atunci sa se construiasca si o zona rezidentiala si un hotel. In ambele proiecte, partenerul este dezvoltatorul spaniol Riofisa, iar calendarul constructiilor prevede ca intai sa fie finisata zona comerciala, pana in 2009, urmand ca pana in 2010 sa fie terminate si celelalte cladiri din cele doua complexuri.

    Celelalte dezvoltari sunt la faza de concept. Una dintre ele va fi o zona rezidentiala in Sibiu, dupa acelasi concept cu cele din complexul Residenz, spune Anca Ioan. De altfel, LEG, partenerul german cu care este dezvoltat proiectul Residenz, va fi partener pi in proiectul de la Sibiu, diferenta fiind ca la Sibiu numarul apartamentelor va fi mai mic (aproximativ 300).

    Celalalt proiect – si cel mai mare din toate proiectele grupului – va fi dezvoltarea de la Metro Otopeni, unde grupul Tiriac pregateste dezvoltarea unui complex industrial si logistic pe tot terenul de 86 de hectare, care va ingloba si complexul TiriacExpo, construit deja pe un teren de 60.000 de metri patrati, precum si un hotel si un centru de conferinte. Ceea ce au decis pana acum sa construiasca va necesita o investitie de 60 de milioane de euro, iar valoarea totala a proiectului este estimata la 250 de milioane de euro. Insa la Otopeni investitia se va intinde probabil pana in 2013, estimeaza Anca Ioan. Iar intentia ei este sa inaugureze si acel complex din aceeasi functie pe care o ocupa acum.

  • Mai bine in padure

    Cu mai bine de doi ani in urma, un grup de investitori romani si straini condusi de omul de afaceri Gustav Bianu lua decizia de a construi undeva la munte un complex de turism de mari dimensiuni, care sa aiba posibilitatea sa fie deschis tot timpul anului, sa fie afiliat la un brand hotelier superior si sa aiba potential de crestere in termen scurt. „Cum marea si delta inseamna un grad de utilizare intre doua si patru luni pe an, a fost normal sa ne uitam spre munte, unde poti sa lucrezi cel putin noua luni pe an si poti oferi mult mai multe optiuni, fiind posibila construirea unui resort pentru orice sezon“, comenteaza Tinu Sebesanu, directorul companiei de consultanta Trend Hospitality, care de doi ani se ocupa de proiectul initiat de INR Management Real Estate, ce se va numi Silver Mountain.

    „Am schimbat de mai multe ori intre timp proiectul de arhitectura a complexului in ansamblu, mai ales datorita infrastructurii, dar functiunile de baza ale complexului sunt aceleasi“, spune Sebesanu. Cele mai importante dintre acestea sunt hotelul si aparthotelul, cu 200, respectiv 150 de camere fiecare, casele de vanzare (in jur de 1.000 de apartamente) si posibilitatile de recreere – partia de schi, cazinoul, patinoarul, piscinele, spa-ul sau barurile. „Complexul va fi imens“, sustine Sebe- sanu, care recunoaste ca nu a mai lucrat pentru un proiect atat de mare. „In primul rand, este mare ca suprafata – 120 de hectare, dar si ca investitie: pe tot parcursul proiectului, investitia va ajunge la 350-400 mil. euro“, spune Sebesanu.

    Numai investitia pentru terenul de golf va depasi probabil 7 milioane de euro, neincluzand terenul, care a fost pus la dispozitie de primaria Brasov intr-un parteneriat public-privat. Cat despre terenul pe care va fi amplasat complexul hotelier si rezidential, acesta a fost cumpa- rat de actionarii INR Management Real Estate din bugetul detinut la inceperea investit iei: „Dat fiind ca am achizitionat terenul cu banii nostri, vom dezvolta proiectul cu cele patru credite pe care le-am luat de la mai multe banci din Romania“, spune Gustave Bianu, seful grupului de investitori. Parcursul inseamna o perioada destul de lunga, pana in cinci ani, complexul avand termen de finalizare in 2012.

    Deja se lucreaza la terenul de golf, situat in poienit a de la intrarea in Poiana Brasov, dar si la zona de locuit, unde hotelurile trec de stadiul de fundatie. „Am inceput cu constructia la hotel si aparthotel pentru a putea aduce cat mai repede un lant hotelier care sa pozitioneze foarte bine hotelul pe piata“, spune Sebe- sanu, care trebuie sa anunte, la sfarsitul lunii iunie, care dintre cei trei operatori cu care negociaza va prelua din 2008 hotelul din Poiana. „Nu este usor: un astfel de operator nu trebuie doar sa fie familiarizat cu operarea hotelurilor din zone montane, dar trebuie sa aiba in portofoliu si aparthotel, si golf, si spa, si cazinou si, mai mult decat atat, trebuie sa vrea sa vina, iar standardele lui sa fie potrivite cu proiectul nostru“, spune Tinu Sebesanu.

    Desi are data de finalizare peste un an, intrebarea daca nu este riscanta o investitie atat de mare intr-un resort in Poiana vine de la sine, dat fiind ca in urma cu mai putin de un an omul de afaceri George Copos isi considera investitiile in Poiana drept una „dintre greselile lui in afaceri“. „Nu este riscant, pentru ca o data oferi un serviciu cunoscut (cel al lantului care opereaza hotelul), apoi ai ce face in orice anotimp, iar problemele de transport pana la Brasov se vor repara – autostrada se va termina, iar Brasovul chiar va avea un aeroport“, crede Sebesanu.

    INR a luat-o inaintea altor investitori dornici sa faca la Poiana Brasov sau in acea zona un resort de lux. Printre cei ce si-au anuntat intentiile sunt Carmen Adamescu (actionar al Unirea Shopping Center, care a intrat pe piata de turism odata cu achizitia hotelului Rex din Mamaia), dar si actionarii Delta Resort din Delta Dunarii. Un complex de turism intr-o zona montana poate avea intr-adevar avantajul asezonalitatii, dat fiind ca incercarile facute pana acum la mare de o serie de investitori nu au dat roadele asteptate: complexul de la hotelul Europa din Eforie Nord – care include cel mai mare spa din tara, deocamdata, port pentru ambarca- tiuni si un alt hotel cu capacitate mai mica – s-a incadrat anul trecut la un grad general de ocupare de 30%.

    Si aceasta in conditiile in care a stat deschis si multe luni in extrasezon, pentru a onora cererile pentru spa. Si Delta Resort a stat deschisa cateva luni in extrasezon; Virgil Munteanu, directorul general al Delta Resort, spune ca gradul de ocupare nu a fost foarte mare si nu a depasit jumatate din capacitate, dar macar bugetele au fost atinse. Iar din veniturile de peste 1 milion lire la baza hoteliera se construieste acum: vor aparea in cura nd un spa, doua terenuri de tenis, teren de joaca pentru copii, un loc special pentru barbecue si o pista special amenajata pentru elicoptere. Poate asa, spune directorul complexului, lucrurile vor sta mai bine in acest an si vor avea un grad mai bun de ocupare. Probabil nu la fel de mare pe cat il estimeaza cei de la Silver Mountain pentru primul an de functionare: 70%.