BusinessMagazin

Category: Imobiliare

Analize interesante din domeniul imobiliarelor – totul despre piața imobiliarelor, prețurile apartamentelor și nu numai.

  • Evaluarea imobiliara: 30 mil. € in 2008

    Afacerile evaluatorilor au crescut an de an, sustinute fiind de evaluarile bunurilor imobiliare care au ajuns in acest moment sa reprezinte aproximativ 70% din totalul evaluarilor, potrivit statisticilor Asociatiei Nationale a Evaluatorilor din Romania (ANEVAR), singura asociatie de profil de pe piata.

    "Membrii nostri au avut afaceri de 25 de milioane de euro anul trecut, iar imobiliarul ar detine peste 17 milioane de euro“, spune Adrian Vascu, prim-vicepresedinte al organizatiei autohtone a evaluatorilor.

    Potrivit acestuia, operatiunile derulate de membrii ANEVAR, organizatie care include si cei mai multi dintre jucatorii de anvergura de pe piata consultantei imobiliare, ar reprezenta intre 60% si 70% din totalul pietei.

    Cu alte cuvinte, volumul total al pietei evaluarilor imobiliare a fost situat la circa 25 de milioane de euro la nivelul anului trecut, in conditiile in care tranzactiile cu proiecte imobiliare anuntate anul trecut (asa-numita investment market) a depasit 2 miliarde de euro, potrivit estimarilor Ziarului Financiar.

    Majorarea numarului de tranzactii imobiliare si mai ales a cererilor de finantare pentru proiectele din real estate ar urma sa duca in acest an la o crestere cu cel putin 20% a pietei de evaluare imobiliara, care ar putea trece de 30 de milioane de euro. Exista insa si pareri mai optimiste, Adrian Nicolescu, managerul departamentului de evaluare din cadrul companiei de consultanta imobiliara CB Richard Ellis Eurisko, mizand pe un ritm de crestere de 50%.

    In plus, cred consultantii imobiliari, numarul tot mai mare de cereri de finantare ar putea determina si o crestere a interesului pentru rapoartele de evaluare imobiliara care poarta stampila RICS (The Royal Institution of Chartered Surveyors) – organizatie care reprezinta practicanti ai profesiilor care au legatura cu domeniul imobiliar, precum evaluatori, manageri de proiect sau agenti de vanzare din Marea Britanie si fostele colonii britanice.

    "Exista dezvoltatori straini care vor cere finantare pentru proiectele lor unor banci straine, iar acestea din urma le vor cere un raport de evaluare RICS“, spune Dan Ionascu, Head of Valuation Advisory Services in cadrul Cushman & Wakefield Activ Consulting.

    Numai ca in prezent doar zece dintre membrii RICS isi desfasoara activitatea in Romania. „Este ca un club privat si exclusivist, se intra greu acolo“, considera Nicolescu. Potrivit normelor interne ale RICS, pentru ca o persoana sa ajunga membra a organizatiei internationale trebuie sa aiba o vechime minima in profesie de zece ani si sa sustina mai multe examene. Nu este de mirare atunci ca doar doi romani sunt pe lista membrilor RICS.

    "Nu exista o recunoastere mai mare decat aceea de a fi membru al RICS (The Royal Institution of Chartered Surveyors)“, spune Adrian Crivii, directorul general al companiei de evaluare Darian, cea mai mare companie romaneasca de profil. Crivii este membru al RICS, dar si unul dintre membrii fondatori ai ANEVAR, organizatie care acum numara peste 6.500 de evaluatori.

    Apartenta la oricare din cele doua asociatii nu este obligatorie pentru a realiza un raport de evaluare imobiliara, dar certifica ca raportul este realizat conform legislatiei in vigoare. „Este de ajuns sa fii membru al ANEVAR“, considera Nicolescu, asociatia autohtona fiind afiliata la Consiliul Director al Comitetului pentru Standarde Internationale de Evaluare (IVSC) si la Asociatia Mondiala a Organizatiilor de Evaluatori (WAVO).

    Intre standardele de evaluare ale organizatiilor profesionale nu exista insa diferente majore, iar anticipata stabilire a unui birou local al RICS, potrivit evaluatorilor, va avea consecinte mai ales in ceea ce priveste profesiile de consultant imobiliar sau broker imobiliar.

    "Cele doua asociatii nu se vor canibaliza. Pur si simplu, RICS include domenii pe care ANEVAR nu le include si invers. In timp, evaluatorii autohtoni care lucreaza in cadrul unei companii de dimensiuni mari vor tinde sa obtina si statutul de membru al RICS“, conchide Crivii.

  • Construiti, construiti, construiti!

    Vera Korn, country manager al dezvoltatorului imobiliar Ablon Romania, ia un pix si o foaie si incepe sa traseze un grafic. Punctul zero este marcat de anul 2005, cand a inceput „febra imobiliara“, iar din punctul zero trage o curba ascendenta. La nici o cincime din lungimea curbei face un punct si trage o linie in jos. „Aici este 2008, aici suntem noi. Suntem de-abia la inceput in privinta preturilor si a dezvoltarii imobiliare in general“. Din punctul care marcheaza prezentul evolutia este tot ascendenta, dar cu o curba mai larga. „Chiar daca va creste mai incet, tot in sus este directia. Se va incetini ritmul de crestere, dar ramane o crestere“, spune Korn.

    In 2007, au fost finalizate aproape 46.000 de locuinte in Romania, cu aproape 17% mai multe decat in anul anterior, ajungandu-se astfel la un nivel foarte apropiat de cele 48.000 de locuinte finalizate in 1990. Chiar si asa, Romania mai are inca mult de recuperat din decalajele fata de vecinele Ungaria sau Cehia. „In Budapesta inca se contruieste. Si este vorba de capitala unei tari, Ungaria, cu 8-10 milioane de locuitori. La fel si in Cehia. Romania are 22 de milioane de locuitori, posibilitatile sunt enorme“, insista Vera Korn, care conduce divizia locala a dezvoltatorului originar din Ungaria. Evolutiile pietelor imobiliare din Cehia si in Ungaria, doua piete cu care se compara in mod traditional cea romaneasca, au urmat un traseu similar cu cea din Romania in anii imediat de dupa 1990. Dupa caderea regimului comunist, constructiile de locuinte au intrat in declin, revenindu-si partial la jumatatea deceniului, pentru a atinge apoi in 2003-2004 un varf. Adica in preajma aderarii la Uniunea Europeana (UE), situatie similara cu cea autohtona.

    Insa, spre deosebire de Romania, in Cehia sau Ungaria, diferentele nu au fost atat de mari intre volumul minim si cel maxim al livrarilor anuale. De aceea, nici evolutia preturilor nu a fost la fel de abrupta ca pe piata romaneasca, desi si vecinii de mai la vest au trait perioade de boom imobiliar, ba chiar si perioade de scadere a preturilor.

    Statisticile arata ca Romania se afla printre ultimele tari din UE in ceea ce priveste numarul de locuinte livrate raportat la populatie, cu 1,7 locuinte noi livrate la mia de locuitori, potrivit directorului de dezvoltare al Raiffeisen Banca pentru Locuinte (RBL), Ioan Bejan. Spre comparatie, in anii de varf ai pietei in Polonia si Ungaria, acest indicator depasea 4 locuinte noi la mia de locuitori, pentru a se stabiliza ulterior la valori de peste 3 locuinte la mia de locuitori.

    Pe de alta parte, criza financiara inceputa in Statele Unite si-a aratat deja coltii si  dincoace de Ocean, multe piete imobiliare din Europa Occidentala fiind deja afectate. Un raport recent al Erste Bank preconiza ca la nivelul UE constructia de locuinte a intrat deja pe un trend descendent, iar recesiunea din acest sector va dura cel putin pana in 2010. In acelasi timp, constructiile de noi locuinte in estul Europei au avut in 2007 un an infloritor. „In timp ce pietele rezidentiale din vestul Europei scad, activitatea de constructii rezidentiale in Europa de Est isi va continua cresterea cu rate de peste 6% anual in urmatorii trei ani, pe fondul unui decalaj inca imens“, estimeaza analistii Erste Bank.

    Daca pietele din centrul Europei au depasit deja faza de urcare accelerata, trecand in faza de stabilizare, Romania mai are de recuperat din decalaj. Mai ales ca timp de foarte multi ani dezvoltarile rezidentiale au lipsit aproape cu desavarsire, timp in care piata imobiliara din Praga sau Budapesta s-au dezvoltat continuu.

    Potrivit unui raport de anul trecut elaborat de compania de consultanta poloneza REAS in parteneriat cu Jones Lang LaSalle (JLL), preturile din pietele central si est-europene au crescut mult mai rapid decat ritmul de crestere a economiilor, dar si decat veniturile, ceea ce a limitat accesibilitatea cumparatorilor. „Se pare ca, cel mai probabil, cresterea preturilor dureaza intre 3 si 5 ani dupa aderarea la UE, fiind urmata de o perioada similara de stagnare a pietei, pe fondul unei oferte considerabil mai mari“, conchide raportul REAS-JLL.

  • Cum se face business dupa Carrefour

    Atunci cand Carrefour inca nici nu avea aici un sediu, in 1999, Nicolae Danciu lucra deja la planurile retelei franceze pentru Romania. Era la acea vreme unul dintre primii doi angajati romani, alaturi de asistenta directorului general, François Oliver, cel ce a condus primul lant de hipermarketuri de pe piata vreme de sapte ani.

    Dupa opt ani, Danciu parasea functia de director de dezvoltare a retelei Carrefour Romania ca sa infiinteze o noua companie, impreuna cu cativa parteneri: Omilos Group. Aceasta se ocupa de managementul pentru dezvoltarea a doua centre comerciale, care ar urma sa se deschida pana la finalul lui 2008.

    Era Shopping Park Iasi, care se vrea cel mai mare centru comercial din Moldova, si Era Shopping Oradea ar urma sa necesite investitii de 220 de milioane de euro in numai doi ani.

    Pentru finantare, „mare parte din fonduri vor fi asigurate prin contractarea unor credite sindicalizate, cel pentru Iasi fiind deja in derulare, in timp ce pentru Oradea suntem pe ultima suta de metri inainte de semnare“, declara Danciu, adaugand ca pentru creditele destinate celor doua complexuri, Omilos Group lucreaza cu „un mix de banci straine si romanesti“.

    Ambele proiecte se constituie in garantii pentru credite, iar volumul investitiilor pentru Oradea si Iasi este proportional cu dimensiunea fiecarui proiect: cam doua treimi din suma revin complexului din orasul moldovean.

    Dupa ce si-a luat licenta in Biologie la Universitatea din Cluj si in 1984 si la Bucures ti, Danciu a lucrat sapte ani in cercetare agricola la Statiunea de Cercetari Agricole din Turda. A infiintat apoi o firma de comert impreuna cu doi parteneri, dintre care un francez.

    A renuntat la firma in momentul angajarii la Carrefour.

    Pentru a obtine postul de category manager in departamentul de achizitii de produse proaspete al retelei franceze, a dat un interviu cu François Oliver si a urmat un stagiu de trei luni in Franta, la inceputul lui 1999.

    „Cunosteam la acea vreme multi producatori de pe piata romaneasca, pentru ca am lucrat aproape 15 ani in domeniu“, spune fostul angajat al Carrefour. In privinta despartirii de Carrefour, Nicolae Danciu spune ca voia sa se implice intr-un proiect in care sa fie si actionar.

    Despartirea s-a produs in termeni amiabili; a pastrat legaturi stranse cu retailerul francez, care are contractate spatii atat in proiectul de la Iasi, cat si in cel de la Oradea. „Carrefour este o ancora buna, pentru ca asigura un trafic mare de clienti“, considera Danciu, care marturiseste ca nu a avut discutii cu niciun alt operator de hipermarket.

    Reteta consacrata si in alte centre comerciale aduce, alaturi de hipermarketul francez, si magazinele Bricostore si Media Galaxy.

    Un mix bun de parteneri si chiriasi poate face diferenta intr-o piata in care presiunea concurentei se anunta apriga; potrivit unor estimari recente, exista la ora actuala circa 100 de proiecte comerciale pe piata, numarul total de magazine pe care le-ar putea gazdui in urmatorii ani putand sa ajunga la 10.000.

    Omilos Group asigura managementul pentru doua firme – Ernest Holding si Omilos – care sunt titularii proiectelor de la Iasi si, respectiv, Oradea. Ernest Holding si Omilos Oradea sunt firme inregistrate in Cipru, detinute de persoane fizice romane (Danciu si partenerii sai) si un fond de investit ii englez ce nu mai are alte participat ii pe piata romaneasca.

    In acest an, echipa pe care o conduce Danciu ar urma sa creasca de la 12 oameni, cat are acum (din care cinci sunt parteneri ce ocupa functii in top management), pana la 25-30.

    Recrutarea insa e dificila, mai ales intr-o firma in care majoritatea serviciilor sunt externalizate – de la serviciile de proiectare (Chapman Taylor, companie de arhitectura specializata in centre comerciale, si Atelier 3, un birou de arhitectura ce se ocupa cu adaptarea proiectelor) si constructii si pana la vanzarea si inchirierea spatiilor (compania de real estate Eurisko, recent preluata de CB Richard Ellis).

    Danciu marturiseste ca munceste mai mult decat la Carrefour, pentru ca in afacerea pe care o coordoneaza joaca mai multe roluri deodata – in grija echipei sale cade grija contractelor de inchiriere, sub- inchiriere, a relatiilor cu bancile si cu subcontractorii.

    Modelul unei asemenea afaceri, in care o mana de oameni se ocupa de proiecte cu investitii de 220 de milioane de euro, este un experiment pe piata romaneasca.

    Nicolae Danciu, care acum are 49 de ani, spune ca intreaga sa cariera s-a desfasurat in cicluri de sapte-opt ani si nu exclude sa paraseasca (poate chiar mai repede) si zona de dezvoltare a proiectelor comerciale, atata vreme cat apar la orizont alte idei de afaceri.

    Pentru moment insa, operarea si exploatarea celor doua proiecte se contureaza ca o optiune preferabila vanzarii: „Nu am avut negocieri de vanzare pana acum, poate si pentru ca nu suntem interesati, cel putin deocamdata, sa vindem“.

  • Cel mai tanar investitor de 2,5 mld. €

    Identitatea „de santier“ a tanarului Flusberg este data de o casca de constructor pe care scrie pur si simplu „chief David“.

    La doar 32 de ani, „chief“ David Flusberg este probabil cel mai tanar sef al unei mari companii de dezvoltare imobiliara din Romania.

    Cu toate ca Adama Holding Public Ltd., compania pe care a fondat-o si o conduce, este cel mai mare dezvoltator rezidential de pe piata dupa numarul de apartamente aflate in constructie si in planificare, Flusberg nu este insa la fel de cunoscut precum alti dezvoltatori imobiliari ce pot fi asociati unui proiect de referinta, cum este cazul lui Stefano Albarosa, CEO al Cefin Holding, care construieste cea mai inalta cladire din Romania, sau al lui Gabriel Popoviciu, proprietarul proiectului Baneasa.

    O alta diferenta intre David Flusberg si alti oameni de afaceri cu investitii semnificative in domeniul imobiliar este aceea ca presedintele Adama a devenit in timp actionar minoritar in compania pe care a infiintat-o impreuna cu doi prieteni in urma cu aproape patru ani.

    „Am venit aici si chiar am inceput din nimic, a fost ca un start-up“, spune Flusberg, care a cedat din actiuni, ca si partenerii sai, in schimbul obtinerii de fonduri pentru proiectele imobiliare ale companiei, care depasesc acum un miliard de euro, alte 1,5 miliarde fiind implicate in proiectele pe termen mediu.

    Desi Adama este cunoscuta astazi ca dezvoltator imobiliar, compania a avut initial ca obiect de activitate managementul proiectelor dezvoltate de alti investitori.

    „Am reusit sa adunam niste investitori, din SUA si din Israel, ei cumparau terenul, iar noi aveam un contract de management al proiectului pentru un comision si la final aveam si o cota din profitul obtinut. Acesta era modelul“, explica Flusberg, din biroul sau situat la ultimul etaj al cladirii de birouri Evo Center 1, unul din primele proiecte ale companiei pe piata romaneasca.

    Omul de afaceri american de origine israeliana sustine ca acesta a fost singurul model de business posibil la acea vreme, deoarece nu dispunea de fondurile necesare pentru proiectele imobiliare.

    Absolvent al Universitatii Harvard, licentiat in economie, Flusberg era acum patru ani consultant in cadrul grupului Boston Consulting Group, lucrand la New York pentru proiecte diverse, de la imobiliare la industria farmaceutica si bunuri de larg consum.

    „Acolo analizam afacerile altora si le spuneam cum sa faca mai multi bani, iar la finalul zilei imi luam salariul si eventual un bonus la final de an“.

    Oportunitatea a venit odata cu un telefon din partea unui fost coleg de liceu, Dvir Cohen-Hosen, care se afla de cateva luni, impreuna cu tatal sau – Isaac, in Romania, unde cumparasera cateva apartamente pentru a le revinde ulterior cu profit.

    „Nu stiam nimic despre Romania, dar oamenii astia doi imi sunt buni prieteni si am incredere in ei. Mi-am urmarit instinctul si am venit si eu aici.“

    Si-a inaintat astfel demisia din cadrul grupului american de consultanta si li s-a alaturat celor doi prieteni pentru o vacanta, timp in care au vizitat mai multe zone din tara pentru a testa potentialul pietei.

    Cei trei au fondat dupa cateva sapta mani compania Adama, Flusberg mentionand ca din acel moment nu au mai fost cumparate apartamente de bloc pentru a fi revandute la preturi mai mari, trecandu-se practic la etapa de management imobiliar.

  • S-au blocat tranzactiile cu terenuri?

    Preturile ridicate ale terenurilor din Bucuresti erau mentionate de catre dezvoltatorii imobiliari, la inceputul anului trecut, ca fiind principala ingrijorare pentru viitor. Cu toate acestea, a urmat un an care a adus tranzactii record cu terenuri situate pe fostele platforme industriale si, desigur, noi majorari de preturi.

    Acestea din urma au fost amortizate de majorarea preturilor finale de livrare ale proiectelor, "cresterea pretului final cu 50% in ultima perioada depasind cresterea costurilor cu constructia si a preturilor la terenuri", dupa cum admite David Flusberg, presedintele si cofondatorul Adama Holding.

    Noutatea acestui inceput de an este, cel putin la nivel declarativ, retinerea unor dezvoltatori de a mai cumpara terenuri in acelasi ritm ca in anii trecuti. "Alte companii platesc preturi pentru terenuri pe care noi nu suntem dispusi sa le platim", declara Alejandro Solano, directorul general pentru Romania al dezvoltatorului spaniol Hercesa Imobiliare.

    Compania, care a achizitionat in 2005 si in 2006 terenurile fostelor fabrici de paine Titan si Spicul din Bucuresti, a anuntat proiecte rezidentiale care vor cuprinde 5.200 de apartamente, dintre care 3.000 in parteneriat cu fondul de investitii Bluehouse Capital.

    Solano spune ca nu si-a propus la venirea in Romania sa cumpere foste fabrici pentru terenuri, dar ca acestea au fost o oportunitate buna, comparativ cu perioada actuala. "Piata este plina de terenuri si multe dintre acestea au un pret care nu e cel corect", considera Solano, care adauga ca exista disponibilitate pentru noi investitii, "dar numai daca este o buna oportunitate. Nu vrem sa facem lucruri nebunesti".

    Aceeasi opinie o impartaseste si Reuven Havar, country manager al Africa Israel (AFI), dezvoltatorul proiectului Cotroceni Park, proiect care va necesita investitii estimate la 500 de milioane de euro. "Sunt preturi pe care eu nu le platesc, fiindca sunt exagerat de mari pentru Bucuresti", spune Havar despre preturile de 2.000 de euro pe metru patrat pentru unele terenuri din zone semicentrale ale Capitalei.

    Africa Israel a achizitionat in luna august a anului trecut terenul fostei fabrici Laromet pentru care a platit 77,5 milioane de euro, pretul pe metru patrat fiind de 500 de euro. Dezvoltatorul intentioneaza sa construiasca pe acest teren un ansamblu rezidential care poate cuprinde pana la 5.000 de apartamente, investitia estimata fiind de 500 de milioane de euro.

    Havar spune ca inca nu stie daca va obtine randamentul clasic de 30% din segmentul rezidential, insa mentioneaza ca majorarea preturilor la terenuri afecteaza rentabilitatea centrelor comerciale de tip mall. "Maximul de pret cu care poti sa faci shopping mall poate sa fie 350-400 euro pe metru patrat – si sa fie intr-o zona buna. Sunt preturi si mai mici, dar in afara din oras", spune seful AFI, adaugand ca astfel de zone din afara orasului nu sunt potrivite pentru un construirea unui mall.

    Cresterea preturilor pentru terenuri, precum si inmultirea numarului de proiecte de centre comerciale construite sau anuntate face ca dezvoltatorii sa fie mai putin interesati de proiectele de retail, orientarea fiind catre proiecte de alta natura, dupa cum remarca Atilla Peli, directorul departamentului de terenuri din cadrul Colliers International.

    "Am observat ca in general terenurile pentru mall-uri nu sunt interesante pentru dezvoltatori decat in anumite limite de pret, care in acest moment ar fi undeva intre 500 si 1.000 de euro pe metru patrat."

    Rentabilitatea unui proiect pentru un centru comercial difera insa de la caz la caz, caracteristicile proiectului si concurenta existenta fiind factori care pot face ca dezvoltarea unui mall sa fie rentabila si la un pret de peste 500 de euro pe metru patrat. "Sunt proiecte care suporta bine si un pret mare in centru,in timp ce altele suporta un pret mic la periferie. Unele ar fi rentabile la 400 de euro pe metru patrat, in timp ce altele nu", comenteaza Razvan Gheorghe, managing partner al companiei de consultanta imobiliara Cushman&Wakefield.

    Seful AFI spune insa ca pentru modelul companiei pe care o conduce nu ar fi rentabil un teren la un pret mai mare de 400 de euro si ca este decis sa astepte, chiar daca intre timp au fost anuntate proiecte pentru peste 100 de mall-uri si centre comerciale. Africa Israel are in dezvoltare, pe langa proiectul Cotroceni Park, un mall la Arad si inca unul la Ploiesti, unde a platit pentru teren un pret de aproximativ 350 euro/mp.

  • Batalia mall-urilor la Cluj

    La fel ca si alti investitori autohtoni care au descoperit profiturile din imobiliare dupa ce au cladit afaceri in alte domenii de activitate, Dan Calin Nistor si-a inceput proiectele din real estate cu scopul de a satisface nevoia de dezvoltare a afacerii deja existente.

    „In 1996 am construit prima cladire de birouri pentru noi, dar ulterior am inchiriat-o“, isi aduce aminte investitorul clujean, care detinea la vremea respectiva o afacere in segmentul engros- urilor, unde spune ca ajunsese lider in orasul din centrul Transilvaniei.

    Debutul in afaceri si l-a facut de altfel tot in comert, deschizand imediat dupa Revolutie un mic magazin alimentar, „de fapt o consignatie de 12 metri patrati. Primul magazin in adevaratul sens al cuvantului l-am deschis in 1993, iar ulterior ne-am concentrat spre comert en-gros“, afirma Nistor.

    In plus, omul de afaceri, in varsta de 46 de ani, s-a numarat si printre fondatorii Bancii Transilvania, detinand si in acest moment „un pachet confidential“. In 1997 a infiintat si o companie de distribut ie a bunurilor de larg consum, C&S Distribution, urmata de Top C&S Distribution. Omul de afaceri detine acum 50%, respectiv 40% din aceste firme, care au avut anul trecut o cifra de afaceri cumulata de 27 de milioane de euro, in crestere de la circa 21,5 milioane de euro in 2006.

    Deciziile zilnice de business ale celor doua companii au fost lasate insa in ultima vreme pe seama partenerilor sai de acolo, miza actuala fiind reprezentata de proiectele imobiliare. Dupa aproape 12 ani de la prima investitie in real estate, timp in care au mai fost ridicate cateva cladiri de birouri de dimensiuni reduse precum si un ansamblu mixt de spatii rezidentiale, de servicii si comerciale, Nisco Invest, companie detinuta integral de Dan Calin Nistor, a ajuns la cel mai important proiect de pana acum, Akademia Center, care va fi al patrulea mall din Cluj in momentul finalizarii, programata pentru toamna anului 2009.

    Numarul mare de mall-uri finalizate sau aflate in diverse stadii de dezvoltare nu pare a-l intimida pe omul de afaceri clujean, care spune ca va mai dezvolta inca un mall, mai mare decat cel din Cluj. „Avem investitii planificate pe termen mediu de 100 de milioane de euro, in care este inclus si proiectul Akademia.“

    Deocamdata atentia investitorului este concentrata spre finalizarea centrului din Cluj, care va necesita investitii de 30 de milioane de euro si se va intinde pe o suprafata de 41.000 de metri patrati, din care 18.000 mp inchiriabili, proiectul urmand sa includa si spatii de birouri si o zona dedicata copiilor.

    Concurenta nu pare sa-l ingrijoreze, omul de afaceri bazandu-se pe amplasamentul central al proiectului sau, precum si pe designul centrului comercial, care a fost de altfel recompensat toamna trecuta cu un premiu in cadrul targului international MAPIC, de mall-uri si centre comerciale, desfasurat la Cannes.

    „In Cluj se mai poate face inca un mall, este loc destul si orasul cunoaste o dezvoltare puternica; in cinci ani cred ca poate ajunge la un milion de locuitori“, considera Nistor. Cluj-Napoca este de altfel unul din ora- sele cele mai disputate de catre dezvoltatorii de centre comerciale, dupa ce toamna trecuta au fost inaugurate doua mall-uri: Iulius Mall, dezvoltat de catre omul de afaceri Iulian Dascalu, si Polus Center, dezvoltat de catre TriGranit si vandut ulterior fondului austriac de investitii Immoeast cu 210 milioane de euro – cea mai mare tranzact ie imobiliara din Romania.

  • Eurisko deschide balul achizitiilor?

    Adrian Capraru parasea in 1997 biroul din Bucuresti al companiei de consultanta imobiliara Coliers International pentru a fonda, alaturi de cativa prieteni o mica agentie de profil – Eurisko.

    11 ani mai tarziu, Capraru ar putea conduce biroul din Romania al unui alt colos al lumii imobiliare mondiale – CB Richard Ellis (CBRE), care a cumparat Eurisko, intr-o tranzactie de 35 de milioane de dolari (24 milioane de euro), potrivit unui anunt facut vineri de CBRE la bursa din New York.

    "Eurisko este acum o corporatie, sunt reguli, sunt multi oameni, e o responsabilitate mult mai mare decat atunci cand eram patru baieti care luam o paine si o imparteam intre noi", spune Adrian Capraru, care isi vindea in 1999 pachetul de 25% din actiuni la Eurisko pentru a pleca in Canada unde a lucrat in domeniul bancar si apoi a fondat un broker de credite imobiliare.

    Evolutia spectaculoasa a pietei imobiliare romanesti din ultimii ani l-a determinat pe Capraru sa-si vanda anul trecut afacerea sa din Canada si sa se intoarca la Eurisko, insa in postura de director general.
    Intre timp, Eurisko a devenit cea mai mare firma romaneasca de consultanta de imobiliara de pe piata (fiind depasita din punct de vedere al afacerilor doar de biroul local al Colliers International), anuntand pentru anul trecut venituri de peste 14 milioane de euro, fata de sase milioane de euro in 2006, iar estimarile pentru acest an vizeaza pragul de 25 de milioane de euro. "Cand am plecat de la Eurisko nu mi-am imaginat niciodata, si cred ca nimeni nu si-a imaginat, ca o sa ajunga ce a ajuns", spune actualul manager al companiei.

    Astfel, este justificat interesul manifestat de cea mai mare firma de servicii imobiliare din lume pentru Eurisko. De altfel, primele zvonuri privind potentiala achizitie a firmei romanesti au aparut inca de cand CBRE a renuntat, in iulie 2007, la contractul de franciza din Romania.

    Ulterior, fosta CBRE Romania (condusa de unii dintre fostii manageri ai biroului local al Jones Lang LaSalle, companie care se retrasese din Romania in anul 2000) revenea cu un comunicat de presa in care preciza ca CB Richard Ellis nu isi inceteaza activitatea pe teritoriul Romaniei, fiind foarte interesata sa isi continue desfasurarea activitatii pe aceasta piata in plina dezvoltare.

    "Am avut un acord de licenta si CBRE avea si dreptul de a cumpara compania locala", spunea intr-o discutie cu BUSINESS Magazin, Michael Lloyd, manager al grupului de firme care controla CBRE Romania. "Iar grupul chiar si-a exercitat dreptul, dar oferta era prea scazuta", explica Lloyd de ce a cazut tranzactia.

    CBRE Romania s-a transformat in Cornerstone International. Dar Cornerstone Intl nu a stat mult timp independenta, fiind achizitionata de compania de servicii imobiliare Atisreal, parte a grupului francez BNP Paribas.

    De cealalta parte, inainte de a se anunta tranzactia de vanzare a companiei, Adrian Capraru povestea despre negocierile Eurisko cu companiile internationale, fara a preciza totusi despre cine ea vorba.
    "Nu va zic ca nu s-a negociat, dar e greu sa vinzi o firma care merge bine", spunea Capraru. Intrebat chiar despre discutiile cu CB Richard Ellis, Capraru a eschivat: "Sunt mai multi cei care ne-au abordat si cu altii au fost negocieri mai aprinse".

    El a explicat totusi ca "unul dintre motivele pentru care s-ar putea vinde Eurisko este un nume international, care va aduce intotdeauna o intarire a imaginii si ne-ar ajuta mult munca".

    Companiile multinationale de real estate atrag clientii internationali care intra pe o piata noua si, mai ales, au clienti corporate cu care colaboreaza la nivel global. "Adica ceea ce poate ne lipseste noua", sublinia managerul Eurisko, companie detinuta, potrivit datelor de la Registrul Comertului, de Dumitrescu Gabriel Ionut (14,5% din actiuni), Marchivici Dan Gabriel (14,5%) si compania Fastahead Ltd, din Cipru (71%).

    Asocierea dintre antreprenorii locali si un mare jucator international din domeniul consultantei imobiliare nu este insa o noutate.

    "In general, oamenii vand ca sa ia niste bani. Dar, mai mult decat acest lucru, am crezut la vremea respectiva ca o sa-mi fie greu singur", spune Razvan Gheorghe directorul general al biroului local al Cushman & Wakefield. Gheorghe fondase alaturi de sotia sa compania Activ Consulting, care a fost preluata la inceputul anului trecut de Cushman & Wakefield, cea mai mare firma nelistata de real estate, cu sediul in New York. Activ Consulting avea de zece ani un parteneriat cu Cushman & Wakefield.

    Initiativa achizitiei – estimata la vremea respectiva la circa trei milioane de euro – a apartinut companiei americane, dar s-a suprapus cu gandurile lui Razvan Gheorghe. "Pe segmentele de piata in care noi activam, am simtit poate nevoia de a intra sub o umbrela internationala. Dar am vandut pentru a ma duce si spre alte domenii", spune actualul manager al biroului din Romania al Cushman & Wakefield.

    Compania fondata de el era recunoscuta pentru portofoliul foarte bun pe partea de retail, dar cota din piata birourilor sau a investitiilor era aproape nesemnificativa.

    "Sunt in imobiliare de 15 ani. Nu totul a fost roz. Primii zece ani nu au fost deloc roz", isi aminteste Razvan Gheorghe. "Sa cresti de la 30 de oameni, in ianuarie 2007, pana la aproape 80, cat suntem acum, e greu si singur nu aveam cum", spune el.

    Ca si in cazul Activ Consulting, Echinox – o agentie imobiliara de talie medie din Bucurestiul anului 2002 – a incheiat un parteneriat cu grupul britanic DTZ, care a dus in anii ce au urmat la extinderea sustinuta a activitatii. Spre deosebire de exemplul mai sus mentionat, parteneriatul nu s-a manifestat inca si printr-un transfer de actiuni, potrivit reprezentantilor companiei.

    "Piata romaneasca a devenit foarte interesanta si multe companii internationale au inceput sa-si faca simtita aici prezenta si o sa mai vina si altele", apreciaza Razvan Gheorghe.
    Dezvoltarea rapida a pietei romanesti de real estate, crestere care se traduce in venituri de milioane sau zeci de milioane de euro, a atras nume noi, de calibru. Astfel, anul trecut a marcat pe langa achizitia Activ Consulting si intrarea pe piata a Coldwell Banker si Century 21, dar si reintrarea pe piata a Jones Lang LaSalle (comapnie care iesise oficial din Romania in anul 2000).

    De altfel, in comunicatul de presa transmis bursei, Mike Strong, presedinte pentru EMEA al CB Richard Ellis, a precizat ca "Romania a devenit o tara de interes strategic pentru clientii nostri, pe masura ce acestia continua sa se uite spre Est. Aceasta achizitie ne va permite sa raspundem acestor nevoi si sa ne intarim pozitia in importanta zona a Europei Centrale si de Est".

    Dar nu toti proprietarii de companii imobiliare din Romania vad in parteneriatul cu o companie straina solutia de supravietuire.

    "Cred ca avem atuuri in fata companiilor straine. Avem o baza de clienti, care lucreaza cu oameni, nu cu numele de pe firma", puncteaza Eduard Mircea Uzunov, fondatorul Regatta. El afirma ca a primit propuneri de achizitie a companiei, dar nu vrea inca sa vanda. "Vreau sa-mi indeplinesc obiectivele pe care mi le-am propus pana in 2010, adica o cifra de afaceri de 25 de milioane de euro in 2010-2011".
    Aceeasi viziune o are si Dragos Dragoteanu, fondatorul Euroest. "Eu nu vand, eu o las copiilor", spune Dragos Dragoteanu. El sustine ca a primit, de-a lungul timpului, oferte, dar are raspunsul pregatit: "Nu ma intereseaza!" Altii insa, par tot mai interesati.

    Care sunt actorii din real estate-ul romanesc in acest moment

    Cititi si CBRE cumpara Eurisko pentru 35 de milioane de dolari

  • Cum se fabrica un apartament ieftin

    In urma cu peste un an si jumatate, Bogdan Georgescu, managing partner al companiei de consultanta imobiliara Colliers International, estima pentru BUSINESS Magazin ca primele proiecte rezidentiale ieftine vor aparea pe piata in 2007, acestea urmand sa aiba un pret minim de 600 de euro pe metru patrat in Bucuresti. Costurile de constructie s-au majorat intre timp, terenurile se vand la valori duble comparative cu acum doi ani, iar dezvoltatorii au lansat pe piata numeroase ansambluri rezidentiale promovate ca fiind destinate clasei de mijloc, preturile medii anul trecut fiind de 1.500 euro/mp, potrivit unui raport Colliers din urma cu doua luni.

    Ultimul proiect de acest fel a fost lansat saptamana trecuta de catre grupul de firme Conarg Pitesti, detinut de catre omul de afaceri Valentin Visoiu, care a dezvoltat anterior ansamblul rezidential Quadra Place. Noul proiect, situat tot in Capitala si denumit Rasarit de Soare, va cuprinde aproximativ 1.000 de locuinte si va fi situat in cartierul Titan, iar preturile anuntate pornesc de la 40.734 de euro pentru o garsoniera, 62.600 de euro pentru un apartament cu doua camere si 85.000 de euro pentru un apartament cu trei camere, fara TVA. Proiectul “va tinti segmenul mediu inferior”, dupa cum il descrie proprietarul Conarg. “Vom mai incepe in acest an lucrarile la alte 1.500 de locuinte, un proiect va fi pozitionat pe acelasi segment si unul pe segmentul mediu superior”, a spus Visoiu, care a mai adaugat ca investitiile in cele trei proiecte se vor ridica la 150 de milioane de euro.

    Pretul scazut de pornire se explica prin “designul minimalist”, dupa cum il descrie arhitectul proiectului, design vizibil si in compartimentarea apartamentelor. Spre exemplu, apartamentul cu trei camere are in medie 80,79 de metri patrati construiti, diferenta pana la suprafata utila fiind de 15-20% in minus, potrivit lui Romeo Cazanescu, directorul general al companiei dezvoltatoare. Aceasta inseamna aproximativ 65 de metri patrati, adica atat cat masoara in general apartamentele de doua camere proiectate in ansamblurile rezidentiale noi. Garsonierele Conarg vor avea in medie 36,52 mp construiti, in timp ce apartamentele cu doua camere – 56,13 mp construiti.

    In afara de suprafetele reduse, o alta posibilitate prin care un dezvoltator poate sa vina pe piata cu o oferta de pret redusa este data de existenta unei companii de constructii in cadrul grupului dezvoltator. “Practic, dezvoltatorul nu mai plateste separat constructorul care ii ridica proiectul, in schimb isi adauga la profitul sau un 5%, spre exemplu, din marja care s-ar fi dus la societatea de constructii”, explica Razvan Stroescu, managerul departamentului rezidential din cadrul Coldwell Bankers. Lucrarile de constructii pentru ansamblul Rasarit de Soare vor fi efectuate de catre dezvoltator, Conarg avand ca activitate de baza constructiile, la fel ca si in cazul companiei Comnord, detinuta de omul de afaceri Sorin Creteanu, care a intrat pe segmentul dezvoltarilor imobiliare prin ansamblul Ten Blocks.

    Analistii imobiliari spun ca o alta modalitate de micsorare a preturilor finale sau macar de mentinere a celor actuale este ca dezvoltatorul sa isi reduca marja de profit. Valentin Visoiu anticipeaza un randament de 20–25% pentru investitia de 60 de milioane de euro la proiectul Rasarit de Soare, randament care nu este insa posibil la actualele preturi. “In orice business, preturile sunt facute de piata si nu va pot garanta ca le vom mentine la fel pana la final”, admite proprietarul Conarg. Preturi similare de pornire au fost aplicate si pentru ansamblurile Planorama sau Confort Park, spre exemplu, dar au fost ulterior majorate, ceea ce se intampla in general la ansamblurile rezidentiale, dupa cum recunosc dezvoltatorii imobiliari. Pentru comparatie, preturile medii pe segmentul apartamentelor vechi din Titan au scazut in luna ianuarie cu aproape

    4%, pana la 130.000 de euro pentru un apartament cu trei camere cu o suprafata de 75 metri patrati utili, potrivit indexului imobiliar realizat de Ziarul Financiar.
    Cine va cumpara? Oficialii companiei Conarg considera ca sunt multi tineri care isi pot permite un credit ipotecar, pentru care venitul minim pe familie este de 1.000 de euro in medie, potrivit cerintelor actuale ale bancilor. “Din studiile de piata realizate reiese ca sunt 100.000 de persoane in Bucuresti care isi pot permite un credit ipotecar, iar oferta actuala de apartamente este de cinci mii”, spune Romeo Cazanescu. Un studiu Alpha Bank realizat in urma cu doua luni sustine ca in Romania exista 700.000 de gospodarii care si-ar permite achizitionarea unei locuinte prin intermediul unui credit ipotecar, din care aproximativ 270.000 au contractat deja unul sau un credit de consum cu ipoteca.

    Un studiu recent al Erste Bank estimeaza insa ca dobanzile ar putea creste in acest an in medie cu 1%, ceea ce, coroborat cu deprecierea monedei nationale fata de euro, ar putea duce la o scadere a preturilor locuintelor. “In aceste conditii previzionam ca preturile locuintelor destinate clientilor cu venituri mici si medii se vor stabiliza sau chiar se vor reduce usor, in timp ce pentru locuintele din clasa de lux preturile vor ramane stabile”, se precizeaza in raportul bancii austriece.

    Aceasta opinie nu este insa impartasita de Ionut Bordei, partener in cadrul companiei de consultanta imobiliara Eurisko. “Vor exista corectii pentru preturile locuintelor exagerat de mari, dar nu exista motive pentru care preturile generale sa scada. Cresterea va fi mai mica, dar in niciun caz nu va avea loc o scadere”, insista Bordei, care argumenteaza prin majorarea preturilor la terenuri si a celor pentru lucrarile de constructie.

  • Dragos Cinca trece la imobiliare

    Era doar o chestiune de timp. "Putem considera ca acest plan al retragerii are cel putin trei ani in spate… cam sapte, ca sa zic asa. Dar de trei ani e conturat mai clar", spune Dragos Cinca, fondatorul afacerii Flamingo si cel care a luat cele mai importante doua decizii ale companiei, inghitirea Flanco si listarea la bursa.

    Timpul retragerii a venit pentru Cinca la prima sedinta de board de dupa implinirea varstei de 40 de ani, la inceputul lui ianuarie. La 22 ianuarie, data intalnirii actionarilor care avea ca principal obiect stabilirea catorva elemente ale strategiei Flamingo pentru anul acesta, anuntul lui Cinca probabil nu a surpins pe niciunul dintre ei.

    Ziua a trecut fara ca pretul actiunilor sa sufere vreo modificare, iar urmatoarea, cea in care a fost emis un comunicat oficial catre BVB ce anunta numirea lui Dragos Simion, secundul lui Cinca, ca presedinte al grupului, a adus chiar 3,6 procente in plus cotatiei. Nu e rau, in conditiile in care majoritatea titlurilor listate se aflau in acele zile in cadere libera.

    Prima decizie a lui Dragos Cinca – nu presedintele Flamingo si nici macar investitorul – este sa plece timp de cinci saptamani intr-o calatorie in care va vizita cateva tari din emisfera sudica, inclusiv India. Turistul Cinca imbina totusi, de regula, utilul cu placutul. Spune ca atunci cand ajunge intr-o alta tara se gandeste cel putin la doua variante: sa investeasca intr-o afacere locala sau sa importe conceptul, adaptandu-l la Romania.

    Destinatiile lui preferate sunt Japonia si Statele Unite, prima pentru ca este atat de diferita, iar a doua pentru ca se simte cel mai apropiat de lumea de acolo. Tot de ultima destinatie se leaga si urmatorul sau proiect, cel mai mare de pana acum: in a doua jumatate a anului viitor vrea sa inaugureze un cartier de case in valoare totala de 100 de milioane de euro, care sa imite stilul urbanistic al cartierelor de case de la periferia marilor orase americane.

    Case cu gazon, alei largi si zone de verdeata ar urma sa fie construite dincolo de granita de nord a Bucurestiului, pe un teren despre care prefera sa pastreze inca discretia. "Intr-un oras ca Chicago, poate chiar 80% din locuitori traiesc in case de la periferie, desi lucreaza in centrul orasului. Accesul din periferie in centru se face prin trenuri rapide sau masini", spune Cinca. Proiectul imobiliar este al doilea dezvoltat de Cinca dupa unul pilot in care cateva case, in valoare de 2 milioane de euro, au fost deja livrate, intr-o alta zona insa.

    Dezvoltarile imobiliare vor fi facute prin intermediul Future Real Estate, companie condusa de sotia omului de afaceri, Luminita Cinca, si care il mai are drept actionar si pe Dragos Simion, recent numitul presedinte al retelei de comert cu electronice si electrocasnice Flamingo. Proiectul este acum in stadiul de cautare a companiilor cu care va colabora, neaparat americane, dar si a bancii care va asigura cea mai mare parte a finantarii.

    "Probabil ca vom lucra si cu alti investitori, dar finantarea nu este o problema in imobiliare cand e vorba de proiecte bune", spune Dragos Cinca, aducand trei argumente. In primul rand, Cinca spune ca acest concept american de cartier este cu totul nou in Romania, fiindca nu are concurenta intre dezvoltatorii prezenti deja, in majoritate europeni.

    "Noi o sa tintim segmentul medium-high din Bucuresti, persoane cu venituri de 2.000 de euro lunar care isi vor permite un nivel un pic mai ridicat de urbanism, de spatii verzi, un nivel de inaltime mai redus si o intimitate mai ridicata.”

    In al doilea rand, in segmentul imobiliar rezidential exista in continuare loc de crestere, dupa ce pana acum segmentul spatiilor comerciale a fost zona de maxima oportunitate. De altfel, omul de afaceri e de parere ca anul acesta vom avea primele falimente in zona de comercial, invocand exemplul celor catorva mall-uri inchise in Cehia anul trecut.

    Iar publicul-tinta definit de Cinca e reprezentat de o parte dintre cei 700.000 de proprietari de apartamente in blocuri vechi din Bucuresti care vor vrea sa aleaga "the American way", vanzand locuintele din oras: "Daca din acesti 700.000 in 10 ani convertim macar 10% la case, ar fi o piata destul de consistenta".

    Cinca analizeaza in acest moment daca afacerea Future Real Estate, cum se va numi proiectul, va fi controlata printr-o structura superioara, de holding. Un alt doilea holding ar putea coordona celelalte investitii ale sale, de private equity.
    Nu vrea sa faca public pentru moment numarul firmelor implicate in aceasta a doua activitate, dar spune ca sunt afaceri care in principal vor sprijini business-ul de imobiliare; o ramura in care ar vrea sa investeasca este, de exemplu, recrutarea fortei de munca, impreuna cu activitati de training.

    Toate acestea au in comun un lucru: nu au adus pana acum niciun ban fondatorului Flamingo, fiind in stadii incipiente, si toate sunt finantate dintr-o singura sursa. "Sursa finantarilor mele e cunoscuta, respectiv vanzarea de actiuni Flamingo; nu am avut nicio diversificare din acest punct de vedere", spune acum cel ce a ramas membru in board-ul Flamingo – singura functie oficiala pe care o pastreaza. Anul trecut au existat doua etape succesive de vanzare de actiuni, iar portofoliul lui Cinca s-a redus pana la 25%, valoare pe care o considera ca reflectand implicarea lui de acum in companie.

    Concediaza scurt intrebarea privitoare la momentul cand isi va diminua din nou numarul de actiuni pentru a-si finanta planurile de investitor, spunand ca nu este de actualitate, dar revine spunand ca mai degraba s-ar putea gandi la cumpararea de actiuni Flamingo, anul viitor.

    Dar replica lui Cinca trebuie vazuta mai degraba prin subiectivismul fondatorului retelei Flamingo, care a renuntat de mai bine de un an la functia executiva in grup, aducand un ceh, Jiri Rizek, cu experienta unuia dintre marii retaileri europeni, Dixons.

    Intr-un orizont de timp de cinci ani spune ca tocmai acesta e si cursul natural pentru Flamingo – asocierea cu un grup care sa-i largeasca orizonturile. Iar Rizek a reusit in acest an, de cand a venit, sa schimbe asteptarile pietei in privinta afacerii conduse de el. Profitul de 500.000 de euro, dupa un an de pierderi, e un exemplu.

  • Constructorii de machete

    Intr-o casa veche situata langa statia de metrou Timpuri Noi functioneaza compania Spot Design. Are opt angajati, din care doi sunt actionarii si cinci lucreaza in regim de colaborare, iar cifra de afaceri pe al doilea semestru din 2006, practic in primele sase luni de functionare, a fost de aproape 17.000 de euro. Desi dimensiunile nu ar recomanda-o ca pe o companie importanta, Spot Design isi imparte cu alte cateva companii de dimensiuni similare o piata aflata intr-o continua crestere: cea a realizatorilor de machete expozitionale. „Nu am simtit niciodata o privire de sus din partea dezvoltatorilor imobiliari, desi proiectele pentru care noi facem machete valoreaza sute de milioane de euro“, spune Laura Talmaciu, care a fondat compania impreuna cu Alexandru Cristal. Cei doi au absolvit Facultatea de Arhitectura si Urbanism si au 25, respectiv 26 de ani. „Am inceput sa facem machete prin anul al treilea, le faceam pentru studentii din anii terminali care aveau nevoie de ele la sustinerea licentei. Dupa aceea am realizat cateva machete pentru ansambluri rezidentiale impreuna cu un profesor si anul trecut ne-a venit ideea de a incepe pe cont propriu“, continua Laura Talmaciu.

    Investitia initiala a fost de circa 30.000 de euro, suma obtinuta prin intermediul unor credite de nevoi personale. Cu acesti bani a fost achizitionat un laser folosit pentru taierea placilor de PVC, din care se realizeaza casele sau blocurile care compun ansamblul pe macheta. „Primul client important a venit dupa cateva luni, au gasit informatii despre noi pe internet, au venit la noi, le-am explicat ce putem face si a iesit bine in final“, spune Alexandru Cristal. Pretul unei machete variaza in functie de scara la care este realizata si de numarul de elemente, de la cateva sute la cateva mii de euro, cele mai complexe – pentru proiecte de dimensiuni mari precum Baneasa sau Cosmopolis – fiind comercializate cu peste 10.000 de euro.

    Cum numarul proiectelor rezidentiale anuntate a crescut foarte mult in ultimii doi ani, segmentul rezidential a ajuns sa detina peste 80% din cifrele de afaceri ale companiilor care realizeaza machete, dupa cum spune si Cristian Vizdei, coproprietar, alaturi de sotia sa, al companiei Arhi Atelier. „In general se lucreaza cam o luna la o macheta, depinde de cat de complexa este. Daca este necesar, avem angajati si in regim de colaborare“, explica Vizdei. Compania, care are in prezent sase angajati permanenti si inca 10 in regim de colaborare, a fost infiintata in 2003, dupa ce actionarii acesteia au lucrat in cadrul unui birou de arhitectura individual. „Initial lucram pentru arhitecti, eu fac machete din anii ’90. Spre exemplu, mai voia cate un secretar de stat o macheta pentru un hotel sau o cladire administrativa“, isi aminteste Vizdei.

    Primele comenzi din zona rezidentiala au venit prin intermediul arhitectilor si al proiectantilor care lucreaza pentru dezvoltatori, iar acum s-a creat deja o relatie intre dezvoltatori si agentii imobiliare pe de o parte si constructorii de machete pe de alta parte, dupa cum spune Alexandru Cristal. „Vor fi proiecte rezidentiale mult timp de acum incolo, nu imi fac probleme ca vom ramane fara clienti“, comenteaza el.

    Cererea pentru machete a crescut in ultimii doi ani, incat dezvoltatorii au ales sa faca comenzi in strainatate – fie in tara de origine pentru dezvoltatorii straini, fie in China, care este o alternativa mai ieftina si uneori mai rapida, avand in vedere ca Spot Design a refuzat, spre exemplu, comenzi din lipsa de timp. „Noi nu am luat nicio comanda de aproape doua luni, dar si acum lucram pentru comenzile primite anterior“, spune Vizdei, adaugand ca desi Romania poate fi mai scumpa decat China, o macheta realizata in Germania costa de zece ori mai mult. „Cele mai mari costuri le avem cu manopera: aproximativ 80%. Chiar daca este o afacere, am ca angajati prieteni, si imi place sa creasca alaturi de mine. De aceea au salarii mari, de 1.000 de euro“, afirma coproprietarul Arhi Atelier, companie care a avut anul trecut o cifra de afaceri de putin peste 100.000 de euro, potrivit datelor sale. Un astfel de nivel de salarii este explicat prin dificultatea de a gasi oameni care sa poata lucra corect machetele si sa fie interesati sa ramana pe termen lung pe astfel de posturi. Cei de la Spot spun, de pilda, ca dintre fostii lor colegi de facultate, n-au putut gasi nici unul care sa intruneasca ambele cerinte. In aceste conditii, Cristian Vizdei spune ca rata de profitabilitate a firmei este de 10%, insa „dupa ce imi platesc si mie salariul“. Profitul celor de la Spot Design este insa mai mare, dupa declaratiile lor, depasindu-l pe cel mediu al dezvoltatorilor pentru care realizeaza machetele: 50%. „Initial nu am privit-o ca pe un business, dar a devenit intre timp. Este putin probabil insa sa ne imbogatim din asta“, adauga Laura Talmaciu.