BusinessMagazin

Category: Imobiliare

Analize interesante din domeniul imobiliarelor – totul despre piața imobiliarelor, prețurile apartamentelor și nu numai.

  • Au ajuns preturile la maxim?

    Intr-o discutie de la inceputul acestui an, premergatoare deschiderii Baneasa Shopping City, Ali Ergun Ergen, retail administrator & development manager al Baneasa Developments, spunea ca piata autohtona a ajuns deja la niveluri similare cu cele din Europa Centrala in ceea ce priveste preturile centrelor comerciale. “Cred ca randamentele (yield-urile) din Romania au ajuns deja la niveluri similare cu cele din Europa Centrala, sunt deja la un nivel cuprins intre 5,75% si 6,25%”, spunea Ergen, considerand ca dezvoltarea unui centru comercial reprezinta una dintre cele mai profitabile afaceri.

     

    Declaratiile erau facute dupa incheierea anului 2007, cand randamentele investitiilor imobiliare scazusera pana la un nivel comparabil cu cele din Vest, ceea ce se transpune printr-o scumpire a activelor scoase la vanzare. Pretul de vanzare a unei proprietati imobiliare se calculeaza pe baza randamentului anual (yield), calculat ca raport intre veniturile ce pot fi obtinute de cumparator si suma platita pentru achizitionarea proprietatii. Cu cat yield-ul este mai mic, cu atat pretul platit este mai mare, iar cumparatorul urmeaza sa isi recupereze investitia intr-o perioada de timp mai indelungata.

     

    Contextul este total diferit dupa primele sase luni din 2008. Criza financiara internationala s-a tradus printr-o prudenta sporita din partea bancilor in ceea ce priveste finantarile pentru dezvoltarile imobiliare, dar si printr-o atentie mai mare a investitorilor in momentul achizitionarii unui proiect. In plus, numarul proiectelor aflate in constructie sau finalizate este tot mai mare, randamentul anual obtinut de catre posibilul investitor urmand sa fie astfel mai mic.

     

    In segmentul centrelor comerciale, proiectele aflate la vanzare sunt mult mai numeroase decat cele din alte segmente ale pietei imobiliare. “Pentru proprietatile din Bucuresti, valoarea yield-rilor nu s-a modificat simtitor, cresterea fiind de maxim 0,25%, iar pentru cele situate in afara Bucurestiului, ofertele potentialilor cumparatori sunt cu 0,50% pana la 0,75% peste valoarea inregistrata in cursul anului 2007”, spune Costel Florea, partner & head of capital markets in cadrul companiei de consultanta imobiliara Cushman & Wakefield Activ Consulting.

     

    Consultantul considera ca a doua jumatate a anului nu va aduce o revenire la nivelurile randamentelor de investitie inregistrate anul trecut, argumentand prin atentia cu care principalii finantatori acorda creditare atat pentru dezvoltare, cat si pentru achizitii, finantarea reprezentand oricum un procent mai mic din totalul investitiei comparativ cu anii trecuti, cand bancile finantau o parte mai mare din achizitia unui proiect. “In cazul in care sunt oferite spre tranzactionare proprietati mai putin atractive, situate in zone cu potential comercial mai scazut, este posibil ca yield-urile sa mai creasca, dar numai pentru aceste proprietati, pana la valori de 7,75-8,25%”, considera Florea.

     

    Majorarea randamentelor si scaderea preturilor ce pot fi obtinute pentru un activ imobiliar a fost resimtita si de catre vanzatori, care isi pastreaza insa increderea in ceea ce priveste obtinerea unui pret bun. “Yield-urile au crescut pana la aproximativ 7,25%. Poate fi cu siguranta mai rau decat acum, cred insa ca vin vremuri mai bune”, spune Andrew Stear, managing partner al dezvoltatorului RED Management Capital, care are in dezvoltare proiecte cu o valoare cumulata de circa 800 de milioane de euro.

     

    RED Management a inaugurat la finalul lunii trecute primul sau proiect comercial, Armonia Arad, din care 75% a fost vandut inca din faza de constructie catre fondul austriac de investitii Immoeast. Al doilea proiect care va fi inaugurat tot in acest an, parcul de retail Armonia Braila, se afla la vanzare, Andrew Stear aratandu-se increzator ca va vinde proiectul pana la finalul acestui an, desi la inceputul anului declara ca finalizarea tranzactiei se va finaliza in prima jumatate a anului in curs. “Daca nu vom gasi un cumparator, suntem dispusi sa il administram pentru o perioada, nu va fi nicio problema”, spune Stear.

     

    Vanzarea proiectului din Braila a intarziat nu numai in contextul scaderii interesului manifestat de catre investitorii internationali, dar si ca urmare a faptului ca in Braila exista inca un parc de retail aflat la vanzare, proiect comercial care a fost deja inaugurat. Proiectul, detinut de catre dezvoltatorul belgian BelRom, este unul din cele patru pe care compania a anuntat ca le va finaliza in acest an. Celelalte sunt situate in Bacau, Focsani si Deva, iar pana acum compania a finalizat si vandut deja doua proiecte, in Sibiu si Targu-Mures. Carl Decoopman, managerul si unul din actionarii dezvoltatorului, declara recent ca vanzarea proiectelor din Braila si Bacau se va finaliza in acest an, pretul dorit fiind de 80-90 de mil. euro.

     

    Vanzatorii, dar si managerii departamentelor de investitii din cadrul companiilor de consultanta imobiliara, care reprezinta liantul dintre proprietari si fondurile interesate de achizitionarea proiectelor, considera ca tranzactia recenta prin care Deutsche Bank a preluat proiectul Upground din Bucuresti, pentru o suma estimata la 340 mil. euro, reprezinta un semnal bun pentru piata, putand fi sinonima cu revenirea interesului pentru activele imobiliare romanesti. “Tinand cont de tendinta de stabilizare a pietei imobiliare din Romania, dar si de cresterea asteptata a tuturor segmentelor de piata, in a doua jumatate a anului 2008 interesul investitorilor ar trebui sa revina cel putin la nivelul anului precedent. Iar cresterea cererii din partea investitorilor ar putea avea ca efect scaderea sau revenirea randamentelor la nivelul din decembrie 2007”, considera Bogdan Georgescu, presedintele Colliers International, care declara de curand ca urmatoarele luni ar putea consemna una-doua tranzactii cu valori in jurul sumei de 500 mil. euro.

     

    Si daca vanzatorii si consultantii spun ca urmatoarele luni vor aduce noi tranzactii, unii avand in gand randamentele inregistrate in 2007, potentialii cumparatori sunt mult mai atenti la ce proiecte aleg sa achizitioneze – si decid numai dupa negocieri mai dure decat in trecut. “Sunt preturi nebune, dezvoltatorii nu isi dau seama ca sunt deja foarte multe oferte pe piata si vor sa vanda la aceleasi preturi de acum un an”, spune Jorge Morgadinho, expansion manager al dezvoltatorului portughez de centre comerciale Sonae Sierra.

     

    Aceste preturi au determinat compania portugheza sa isi reorienteze interesul, Morgadinho precizand ca interesul fata de achizitionarea unui proiect aflat in stadiu de dezvoltare este mult mai mic in prezent. “In principiu, nu suntem interesati de un yield mai mic de 7-7,25%. Daca proiectul este bun si ne atrage, am putea accepta si ceva sub acest nivel, dar nu mai reprezinta interesul nostru principal”, declara oficialul companiei portugheze, care este unul din cei mai mari dezvoltatori si administratori de centre comerciale la nivel global.

     

    Sonae Sierra si-a facut anul trecut intrarea in tara prin achizitionarea proiectului River Plaza din Ramnicu Valcea, intr-o tranzactie de 42 de milioane de euro, avand in dezvoltare si trei proiecte comerciale in Bucuresti, Craiova si Ploiesti. In plus, compania a ajuns anul trecut la un acord de preluare a 50% din complexul Arena Mall din Bacau, tranzactie care nu a fost inca finalizata. “Speram ca pana la sfarsitul anului sa incheiem tranzactia, dar nu depinde de noi, totul este in mainile vanzatorului”, spune Morgadinho, facand referire la Ovidiu Budeanu, actionarul majoritar al companiei care detine centrul comercial.

     

    O scadere a randamentelor a fost resimtita si de catre Nimrod Ben-Ami, CEO al Neocity Group Romania, dezvoltator israelian care a inaugurat recent primul sau proiect de retail, City Park Mall of Constanta, in urma unei investitii de 70 de milioane de euro. Nimrod sustine ca a primit oferte de cumparare si la un randament de investitie de 6,25-6,5%, toate fiind insa refuzate. “Nu am dorit sa vindem, nici acum nu suntem interesati. Dorim sa administram pentru o perioada centrul comercial si vom vedea apoi; pentru pretul corect, orice este de vanzare.”

     

    Un factor care ar putea duce la cresterea yield-urilor ar putea fi reprezentat si de catre diminuarea randamentelor anuale de administrare (return on equity), scadere cauzata, spre exemplu, de reducerea chiriilor platite pentru spatiile din centrele comerciale sau din cladirile de birouri. “Orice diminuare a veniturilor viitoare, cuantificabila de catre investitor, va duce la plata unui pret mai mic (yield mai mare) la achizitie”, afirma Costel Florea, adaugand ca nivelul yield-ului este influentat si de cat anume inseamna fondurile proprii ale investitorului in totalul sumei platite pentru respectivul activ, de perioada cat investitorul estimeaza ca va pastra proprietatea in portofoliu si de valoarea estimata a randamentului in momentul unui exit – daca acesta este modelul de business al investitorului.

     

    Consultantul de investitii considera totusi ca, in ciuda contextului general de majorare a randamentelor, un yield de 5,55% – inregistrat anul trecut in cazul vanzarii imobilului de birouri America House din Bucuresti catre compania franceza Ixis, pentru 120 de milioane de euro – este in continuare posibil, “dar nu in urmatoarele 12 luni”.

     

    Ce se intampla in Europa

     

    Castigurile oferite de investitiile in centrele comerciale din Europa de Vest sunt cele mai mici, Turcia si Rusia oferind cele mai bune randamente din acest punct de vedere.

     

    Tara Randament primar* (%)
    Irlanda 4,25 – 4,75
    Belgia, Franta 4,75 – 5,25
    Olanda 4,75 – 5,50
    Cehia 5,00 – 5,50
    Polonia 5,25 – 5,75
    Ungaria 5,50 – 6,00
    Turcia 7,00 – 8,00
    Rusia 9,5 – 10,00

    *cele mai bune randamente posibile

    Sursa: Colliers International

     

  • Si totusi se lanseaza

    “Poate ca luna mai a fost cam ultima pana in septembrie pentru lansarea unui proiect care sa aiba succes, pentru ca vine Campionatul European de Fotbal, vine vara, cand interesul este mai scazut”, spune Romeo Cazanescu, directorul Conarg Real Estate, companie care a finalizat ansamblul Quadra Place din Bucuresti si care dezvolta in prezent ansamblul Rasarit de Soare.

    Acest cel mai recent proiect al Conarg a fost lansat in primavara, aproximativ jumatate din cele aproximativ 1.000 de apartamente ale ansamblului fiind vandute in prima luna de la lansare. Perioada inceputului de an, caracterizata de un “blocaj al tranzactiilor”, dupa cum o descria recent Ionut Bordei, directorul departamentului rezidential al companiei de consultanta imobiliara CBRE Eurisko, pare sa nu fi paralizat deci planurile dezvoltatorilor, care au continuat sa isi lanseze proiectele in ciuda “starii de asteptare a cumparatorilor”.

    Dezvoltatorii imobiliari spun ca nu au luat in calcul amanarea lansarilor pana la toamna sau pana la calmarea pietei afectate de criza financiara internationala. “Eu nu cred ca cineva care are creditul deja aprobat va alege sa astepte cateva luni si sa stea in continuare cu mama sau cu soacra doar fiindca spune Dinu Patriciu ca va pica piata”, sustine omul de afaceri George Padure, referindu-se la declaratiile de acum cateva luni ale oficialului Rompetrol, potrivit carora e de asteptat un recul al pietei imobiliare din cauza crizei internationale si a supraincalzirii in materie de preturi. Padure a lansat proiectul Sigma Residence & Gardens, un ansamblu rezidential cu 1.500 de apartamente in Capitala, si spune ca se bazeaza si pe experienta anterioara, adica pe ansamblul Metropolis, ale carui 273 de apartamente s-au vandut in perioada martie-octombrie 2007, “prima luna de vanzari ale Sigma Residence & Gardens decurgand bine”.

    Reprezentantii companiilor de consultanta imobiliara spun ca nu au recomandat amanarea lansarii unui proiect rezidential, in ciuda conditiilor neprielnice din primele luni ale anului. “Lansarea proiectelor sau inceperea vanzarilor sunt strict legate de obtinerea autorizatiilor si de viteza cu care partenerii dezvoltatorilor pot livra in timp util serviciile de care acestia au nevoie pentru a incepe promovarea proiectului”, sustine Simina Istrate, senior residential consultant in cadrul Colliers International. Dupa parerea ei, un proiect cu o amplasare buna si dezvoltat de o companie puternica nu va fi afectat de reducerea cererii in ultimele luni, amintind ca numai in acest an au fost lansate sase proiecte al caror agent exclusiv este Colliers, comparativ cu unul singur in perioada similara a anului trecut.

    Un studiu al companiei imobiliare arata ca pe intreg parcursul anului trecut au fost lansate 18 ansambluri rezidentiale in Bucuresti, cu mai mult de 200 de locuinte, comparativ cu 17 proiecte in urma cu doi ani. In primele luni ale acestui an, pe langa cele doua ansambluri mentionate mai sus au fost aduse pe piata alte cateva proiecte de dimensiuni mari, printre care Sunset Residences (peste 2.100 de apartamente) dezvoltat de catre grupul maghiar Ablon, Confort City (1.580 de apartamente) – proiectul fratilor Negoita, Lacul Morii (420 de apartamente) sau Global City Residential (381 de apartamente in prima faza).

    “Toamna se lanseaza foarte multe proiecte rezidentiale, motiv pentru care nu ne-am gandit la amanarea lansarii proiectului pentru aceasta perioada”, spune Belen Rodriguez, marketing manager al CP Grupo. Dezvoltatorul spaniol a lansat recent primul sau proiect de aici, Lakeland Residence din Bucuresti, care va presupune o investitie de 25 de milioane de euro pentru construirea a 144 de apartamente. Rodriguez considera ca vara reprezinta o perioada buna pentru lansarea unui ansamblu rezidential, potentialii clienti fiind mai relaxati si putand sa analizeze mai bine ofertele existente pe piata.

    Inceputul verii reprezinta si perioada aleasa de dezvoltatorul proiectului Green Lake (637 de locuinte), Quality Living Developers Romania, care va lansa in perioada urmatoare un nou proiect rezidential – Waterfront. Tot in urmatoarea perioada ar urma sa fie lansate cateva proiecte ale Adama, a caror constructie a si inceput, potrivit oficialilor, care adauga ca perioada lansarii nu a fost determinata de conditiile din piata, ci de “construirea unui nou brand care sa inglobeze toate proiectele companiei”.

    Organizatorii targului de apartamente Condominium spun insa ca ritmul de lansare a proiectelor rezidentiale a incetinit in acest an comparativ cu anul precedent, o explicatie fiind imputinarea terenurilor foarte bune pentru dezvoltari imobiliare. “Insa daca cineva obtine toate creditele si avizele, nu va sta cu terenul degeaba, va incepe investitia indiferent de perioada”, spune Felicia Iordache, unul din organizatorii targului, care se bazeaza, ca si consultantii imobiliari, pe cererea mare de locuinte din Bucuresti si din restul tarii.

    Ionut Bordei de la CBRE Eurisko insista, la randul lui, ca ramane calm fata de scaderea numarului de tranzactii pentru ca “este vorba de un blocaj artificial, atat timp cat clienti exista”. Dupa el, daca nu vor mai exista cumparatori o perioada lunga de timp, doi-trei ani – “sa nu se vanda nimic, nu sa se vanda mai putin” – abia in acel moment se va putea vorbi de o criza in adevaratul sens al cuvantului “si nu se va mai construi nimic”.

    In tot cazul, unii consultanti considera ca toamna care urmeaza va fi o perioada mult mai buna decat cea actuala pentru noile proiecte rezidentiale, sezonul de primavara fiind aproape incheiat. “Sunt sanse reduse sa avem noutati pentru perioada imediat urmatoare, desi urmeaza sa obtinem avizele. Vom lansa insa cu siguranta inca doua noi proiecte pana la finalul acestui an, probabil la toamna”, afirma directorul Conarg Real Estate.

  • A inceput sezonul marilor tranzactii

    "Imi aduc aminte cand tocmai ma mutasem la casa de avocatura Salans, in 2004. Colegii erau deosebit de incantati pentru ca fusesera implicati in tranzactia Europe House. Acum, tranzactii de acest nivel sunt un lucru comun pe piata romaneasca", spune Gabriel Biris, partener in cadrul casei de avocatura Biris Goran.

    Europa House a fost atunci vanduta pentru aproximativ 25 de milioane de euro in a doua jumatate a anului 2003 de catre dezvoltatorul israelian GTC catre fondul de investitii austriac Europolis. Rememorarea momentului din urma cu cinci ani este instructiva ca prim reper pentru o serie de recorduri care au fost doborate rand pe rand, de la vanzarea Opera Center la preluarea a doua cladiri de birouri din cadrul proiectului Sema Parc de catre Europolis sau la vanzarea centrului comercial Polus Cluj, care a reprezentat in ultimul an si jumatate cea mai importanta tranzactie imobiliara din tara, in valoare de 210 milioane de euro.

    Ultimul record a fost stabilit in urma cu aproximativ zece zile, cand casele de avocatura Biris Goran si Nestor Nestor Diculescu Kingstone Petersen (NNDKP) au anuntat achizitia de catre o divizie a Deutsche Bank, pentru 340 de milioane de euro, a ansamblului rezidential Upground si a doua cladiri de birouri situate in acelasi proiect, in nordul Capitalei.

    "Echipa are cateva mii de ore petrecute pe acest dosar, iar cei care au lucrat direct in echipa de negociere au fiecare cate 300-400 de ore petrecute pentru aceasta tranzactie", spune Francisc Pelli, partener in cadrul NNDKP si unul din cei doi coordonatori ai echipei de 12 avocati care a asistat cumparatorul.

    Cele 600 de apartamente si cladirile de birouri, a caror suprafata va depasi 100.000 de metri patrati, vor necesita investitii estimate initial la 260 de milioane de euro de catre reprezentantii dezvoltatorului, Upground Estates, care a fost asistat in tranzactie de o echipa de trei avocati condusa de Gabriel Biris.

    Dincolo de valoare, tranzactia a scos in evidenta si un alt nume mai putin cunoscut de pe piata imobiliara, omul de afaceri grec Ioannis Papalekas. Mai putin cunoscut decat dezvoltatori precum Alexander Hergan (cel care a construit si vandut turnul din piata Charles de Gaulle), Shimon Galon (proiectele Europe House si America House), Gabriel Popoviciu (cel care controleaza alaturi de omul de afaceri Radu Dimofte proiectul Baneasa) sau Stefano Albarosa (presedintele grupului Cefin), Papalekas a ajuns deja sa vanda proiecte cu o valoare de peste 400 de milioane de euro pana acum.

  • Primul indice imobiliar al Capitalei

    Primul indice imobiliar din Romania se publica astazi intr-o perioada in care se vorbeste despre un blocaj al tranzactiilor sau despre caderea preturilor.

    “Ar trebui sa existe o informatie unica pe piata, bazata pe analize si pe informatii reale, nu pe zvonuri sau declaratii neavizate”, spune Ilinca Paun, director al departamentului rezidential din cadrul companiei de consultanta imobiliara Colliers International.

    Compania lanseaza in aceasta saptamana indicele Bucharest Residential Index (BRE-Index), care va include informatii despre numarul de tranzactii imobiliare din Bucuresti in segmentul rezidential, dar si despre preturile medii ale locuintelor din Capitala, atat ale celor vechi, cat si ale celor incluse in ansamblurile rezidentiale noi.

    “Vine Dinu Patriciu si spune ca va pica piata imobiliara, dar el nu are nicio statistica bazata pe o analiza a informatiilor din piata”, afirma Ilinca Paun, referindu-se la declaratiile relativ recente ale omului de afaceri privind o iminenta cadere a pietei de profil.

    Paun adauga ca nu isi doreste sa demonstreze ca numarul tranzactiilor este la fel de mare ca anul trecut sau ca exista cumparatori si la preturile actuale, lansarea indicelui pornind doar de la dorinta de a se realiza o analiza bazata pe informatiile existente.

    Ideea primului indice imobiliar de la noi i-a apartinut lui Bogdan Georgescu, managing director al Colliers International, iar stabilirea metodologiei de calcul si realizarea acestuia au durat opt luni de zile.

    BRE-Index este format din doi indici, unul aferent preturilor locuintelor vechi (O-BRE) si unul pentru locuintele noi (N-BRE), ponderea celor doua unitati variind de la an la an in functie de numarul de tranzactii.

    Spre exemplu, preturile apartamentelor noi au o pondere de 15% in indicele anului 2006, cand tranzactiile cu locuinte noi au fost reduse, segmentul nou urmand sa reprezinte 35% din indicele final pentru anul in curs.

    Ilinca Paun argumenteaza veridicitatea datelor prin metodologia folosita pentru calcularea fiecaruia dintre cei doi indici. “Am impartit fiecare sector in trei zone in functie de amplasare si apoi am calculat ponderea fiecarui cartier ales in segmentul respectiv din Capitala”, explica directorul Colliers cum s-a calculat indicele apartamentelor vechi.

    Tranzactiile in segmentul mediu cu apartamente din zona Colentina-Obor sunt mai numeroase decat tranzactiile cu apartamente similare din alte zone din Capitala, si astfel zona are o pondere mai mare in indicele final.

    S-a ajuns astfel la 1.891 de euro pe metrul patrat construit (inclusiv terasele) pentru locuintele vechi din Bucuresti – pretul mediu din luna aprilie, datele folosite fiind cele incluse in anunturile de vanzare publicate in presa. Pretul este aproape triplu comparativ cu aceeasi luna din 2005, dar mai mic decat in urma cu o luna, aceasta fiind a doua scadere a preturilor apartamentelor vechi din Bucuresti, dupa cea inregistrata in luna februarie.

    Daca pretul mediu al apartamentelor vechi a fost calculat dupa valoarea ceruta de vanzator, la care s-au adaugat 16% reprezentand diferenta dintre spatiul util si spatiul construit, preturile medii ale apartamentelor noi s-au calculat pe baza informatiilor furnizate de catre dezvoltatori in urma vanzarii apartamentelor.

    “Am ales 13 ansambluri rezidentiale in functie de lichiditatea tranzactiilor – minim 10 apartamente vandute, minim 50 de apartamente aflate la vanzare si minim 200 de apartamente incluse in proiect”, explica Ilinca Paun, adaugand ca majoritatea dezvoltatorilor care au furnizat informatii nu se afl a in portofoliul Colliers din punctul de vedere al activitatilor de marketing si vanzare.

    “Cred ca astfel aratam si ca este o analiza obiectiva, nu sunt numai proiectele noastre.” Indicele Colliers va fi publicat intr-o varianta intermediara in fiecare luna si in varianta finala in fiecare trimestru.

    Indicele imobiliar al Colliers este doar primul din cele anuntate, fie si doar la nivel de intentie.
    Atat autoritatile, cat si Uniunea Nationala a Notarilor, Institutul National de Statistica si chiar Banca Nationala au anuntat ca lucreaza la defi nitivarea metodologiilor pentru realizarea unor indici imobiliari.

    “Pe noi ne intereseaza sa avem o statistica oficiala si este normal ca atunci cand o piata se dezvolta foarte puternic sa devina tot mai importanta, mai ales in contextul cresterii volumului de credite ipotecare si imobiliare”, spune purtatorul de cuvant al BNR, Mugur Stet.

    Reprezentantii bancii centrale poarta deja de cateva saptamani negocieri cu reprezentantii Uniunii Nationale a Notarilor Publici din Romania. Notarii au venit cu propunerea ca orice tranzactie imobiliara cu o valoare mai mare de 15.000 de euro sa fie realizata doar prin intermediul unei banci, metoda care ar trebui sa duca la diminuarea evaziunii fiscale, dar si la publicarea unor informatii reale privind preturile pe piata imobiliara.

    Mugur Stet considera insa ca declararea unei valori mai mici in cazul unei tranzactii imobiliare poate fi facuta chiar si daca tranzactia s-ar efectua prin virament bancar, vanzatorul si cumparatorul avand chiar si in acest caz posibilitatea de a plati o parte din suma sub forma de numerar.

    “Numarul tranzactiilor cu cash si asupra carora ar putea exista suspiciuni este foarte mic, majoritatea se fac prin credit ipotecar”, considera reprezentantul BNR. Discutiile sunt totusi la inceput, iar elaborarea unei metodologii de calcul si colectarea primelor informatii vor dura cel putin inca cateva luni.

    Colliers a publicat indicele sau pe baza informatiilor colectate de-a lungul ultimilor ani prin intermediului departamentului propriu de cercetare.

  • Cum isi apara Wienerberger locul I

    La zece minute de catedrala Sfantul Stefan din Viena, sediul Wienerberger, un zgarie-nori care domina strada cu acelasi nume, are de jur imprejur un imens teren de golf si un lac, precum si o zona de verdeata cam cat parcul Cismigiu.

    Municipalitatea nu s-a putut atinge de teren pentru a-l concesiona dezvoltatorilor imobiliari – este protejat de istoricul locului, fabrica Wienerberger fiind in acel loc de peste 200 de ani.

    Pe atunci, fabrica era in afara Vienei; acum, in acel loc se gaseste parcul de afaceri Wienerberger, in timp ce productia a fost raspandita in toata Europa, intai de vest, mai tarziu si de est, dar si in toata lumea, grupul austriac avand afaceri pe toate continentele.

    Trei dintre cele 253 de fabrici ale grupului sunt in Romania, grupul austriac venind aici in 2003, cand perspectivele Romaniei de a accede la UE se conturasera, iar Wienerberger nu mai avea cum sa ignore Europa Centrala si de Est, pe care directorul executiv Wolfgang Reithofer o numeste “zona de influenta” a companiilor austriece.

    Romania era o piata mare in sine, dar si o parte dintr-un plan mult mai amplu: directorul Wienerberger a desenat Europa ca o retea de fabrici care sa poata alimenta regiunile pe care le vizeaza fara a tine cont de granite. Iar daca acum fabrica din estul Ungariei alimenteaza Banatul, o fabrica ce s-ar putea construi in zona Bacaului ar putea alimenta foarte bine vestul Ucrainei sau Republica Moldova, pentru inceput.

    Dar se va construi vreo fabrica in zona Bacaului? Intr-o discutie in exclusivitate cu BUSINESS Magazin, Wolfgang Reithofer spune ca si acea zona, a nordestului Romaniei, va trebui acoperita cu fabrici, atat pentru ca nu este deservita bine de niciuna dintre cele trei fabrici din tara (concentrate in partea de vest), cat si pentru ca aceasta face parte din planul companiei de extindere spre est.

    “In toate cele 26 de tari in care suntem prezenti suntem primii pe piata, iar aceste pozitii trebuie mentinute prin constructia continua de fabrici, pentru a nu lasa spatiu concurentei”, spune Reithofer, care nu are acum in Romania niciun subaltern austriac, ci doar romani.

    Afacere cu specific local inseamna insa pentru seful Wienerberger (care va conduce compania pana in 2011) nu numai subordonati romani, ci si adaptarea productiei la cerintele specifice ale pietelor; in tarile vestice si nordice (Marea Britanie, Danemarca, Germania, Norvegia sau Belgia), Wienerberger are un numar mult mai mare de fabrici pentru caramizi de fatada, pe cand in Europa Centrala si de Est domina fabricile de caramizi clasice.

    Cat despre Romania, dupa cum spune Reithofer, caramizile nu au fost prea promovate, de aceea deocamdata piata este impartita intre caramizi, care detin 52%din piata, restul pietei fiind al betonului, dar si al altor materiale de constructii.

    Relativa specializare locala a fabricilor se explica prin strategia de a produce in primul rand pentru uzul intern al fiecarei piete in loc de export. Exista si exceptii, atunci cand intr-o tara mica sunt concentrate mai multe fabrici decat are nevoie tara respectiva si atunci surplusul se exporta in tarile invecinate.

    Totul este ca distanta dintre fabrica si punctul de desfacere sa nu depaseasca 200 de kilometri. “Studiile noastre au aratat ca peste aceasta distanta activitatea de productie devine neprofi tabila – este motivul pentru care avem o retea atat de densa de fabrici”, explica Wolfgang Reithofer.

    Austriacul spune ca densitatea fabricilor din Ungaria (23) nu va face necesara constructia unei alte fabrici in zona de vest a Romaniei, justificandu-se mai mult investitii in zona de sud si mai ales de est, atat pentru a livra produse destinate acestor regiuni, dar si pentru conectarea estului Romaniei cu zonele de granita ale Ucrainei si Republicii Moldova.

    Reithofer mai spune ca investitiile planificate in Romania sunt de 100 de milioane de euro pentru urmatorii cinci ani si includ doua sau trei fabrici de caramizi, plus inca una de pavele din beton.

    “Va dura destul timp pana vom construi in Romania o retea de fabrici asemanatoare cu cea din Ungaria. Romania va deveni cu siguranta una dintre tarile de baza in regiune, dar pentru anii urmatori consideram ca sase fabrici de caramizi, plus cate doua de pavele si invelitori pentru acoperisuri sunt suficiente aici”, spune Reithofer.

    Viitoarele fabrici vor fi suficiente chiar si in conditiile exploziei imobiliare din ultimii doi-trei ani, explozie despre care Reithofer spune ca se va potoli in curand. Incetinirea pietei de constructii in general nu va scadea insa afacerile Wienerberger, sustine el: “Acum in Romania se construiesc foarte mult cladiri de birouri si ansambluri de blocuri de locuinte. Dar pe noi cel mai mult ne intereseaza piata de constructii de locuinte individuale, care de-abia acum inainte va incepe sa se dezvolte cu adevarat”.

    Reithofer asimileaza cresterea numarului de case individuale cu dezvoltarea clasei medii a populatiei, iar perioada urmatoare, de asezare pentru investitiile care au venit in ultimii ani, va arata si proportiile exacte in care s-a conturat clasa medie. Seful Wienerberger estimeaza ca economia Romaniei va creste cu peste 5% pe an in urmatorii zece ani, ritm ce se va simti direct proportional in cererea de caramizi.

    Unitatea de masura prin care masoara potentialul unei piete este numarul autorizatiilor de constructie la mia de locuitori. Daca Romania este acum la nivelul de 1,15 autorizatii la mia de locuitori (sunt luate in calcul doar autorizatiile de constructie de la zero a unei case), in Franta raportul a fost in 2007 de 6,74 autorizatii la mia de locuitori.

    “Nu credem ca acest nivel se va dubla in Romania mai devreme de cinci ani, dar credem ca in zece ani vom vorbi de un nivel comparativ cu al Belgiei (5% in 2007 – n.red.)”, spune Wolfgang Reithofer.

    Cresterea cererii va fi asigurata, dupa el, de consolidarea puterii de cumparare, dar si de accesibilitatea mai mare a materialelor de constructii, nu pentru ca acestea ar deveni mai ieftine, ci pentru ca au ajuns mai eficiente, explica Reithofer: “Un inginer de la una din fabricile noastre din Germania a ajuns la concluzia ca trebuie sa facem caramizi mai mari, ceea ce inseamna costuri mai mici. Plus avansul tehnologic”.

    Faptul ca inginerul respectiv si-a putut pune in aplicare propunerea care a redus cu 27% costurile companiei se explica prin faptul ca board-ul nu se implica la nivel decizional in ceea ce fac fabricile; Reithofer spune ca tot ce le cere este sa respecte know-how-ul de baza al companiei si sa aduca profit.

    Pentru 2007 este multumit de afacerile de 60 de milioane de euro din Romania (fata de 45 de milioane in urma cu un an) si este constient ca saltul s-a datorat in mare parte noii unitati de productie de la Cluj, cresterea efectiva a cererii fiind de 2%.

    In acest an, Reithofer asteapta o majorare generala a afacerilor companiei de 7-10%, de aproximativ 8% pentru Romania si de 12-15% pentru piete precum Rusia si Ucraina. “Estul este sansa noastra”, spune Reithofer, punand in balanta faptul ca Germania si alte piete mature le ofera acum sub 3% crestere, multe piete vestice deja au stagnat anul trecut, iar unele chiar au scazut (este si cazul Austriei).

    De aceea nici nu se mai pune problema de investitii de la zero in Europa de Vest; principalele puncte din strategia pentru 2008 pana in 2012 vizeaza constructia de noi fabrici in Rusia si Romania in special, dar si in Bulgaria, Polonia, Croatia si Ucraina, dar si consolidarea unor afaceri achizitionate anul trecut in tari occidentale.

    In 2007, Wienerberger a achizitionat opt fabrici in Europa de Vest, dar a prevazut si extinderi ale capacitatii in alte cinci fabrici tot din acea zona, cu ideea ca orice crestere, oricat de mica, nu trebuie in nici un caz lasata altcuiva.

  • Criza din SUA a ajuns in Romania

    “Lipsa increderii in investitiile de pe piata imobiliara, cauzata de zvonurile transmise de persoane care nu sunt specialiste in piata imobiliara, va afecta pe termen scurt evolutia pietei rezidentiale, unde vom asista la o stagnare si chiar o scadere. Desi deficitul de locuinte in Bucuresti este estimat la 100.000 de unitati, cererea va ingheta pe termen scurt”, a declarat Bogdan Georgescu, managing director al companiei de consultanta imobiliara Colliers International, in cadrul seminarului “Piata imobiliara in 2008: fierbere, stagnare sau declin?”, organizat de Ziarul Financiar in parteneriat cu Cosmopolis, Schoenherr si asociatii si PricewaterhouseCoopers.

    Georgescu considera insa ca efectul asupra segmentului rezidential va fi simtit doar pe termen scurt, acesta fiind, in opinia sa, segmentul cu cea mai mica pondere in totalul pietei imobiliare, aproximativ 8-10%. “Lucrurile se vor aseza pe termen lung. Nu se poate spune ca sectorul imobiliar este in criza pentru ca piata este incerta, iar din cauza lipsei de informatii este greu de estimat ce se va intampla pe termen lung”, a mai spus Georgescu. Efectele asupra segmentului rezidential vor fi dublate si de cele asupra retailului, unde numarul ridicat de proiecte, dar si prudenta bancilor sunt cele mai vizibile efecte in acest moment.

    Parerea lui Georgescu este sustinuta si de Michael Lloyd, managing partner al Baneasa Investments, care anticipeaza o reducere a profiturilor pentru dezvoltatori si pentru vanzatorii de terenuri. “Bancile sunt mai prudente, pretul la terenuri va stagna in curand deoarece este deja prea mare, constructiile sunt mai scumpe si daca le adunam pe toate reiese ca dezvoltatorul nu mai are loc pentru aceleasi margini de profit”, explica Lloyd.

    Sectoarele care vor resimti cele mai reduse efecte negative vor fi birourile si spatiile logistice, unde cererea foarte mare nu este compensata de proiectele anuntate. Spre exemplu, stocul total al spatiilor de birouri din Bucuresti a ajuns la finalul anului trecut la putin peste 600.000 de metri patrati, fata de o cerere de 2 milioane de metri patrati pana in 2010, potrivit estimarilor lui Bogdan Georgescu.

    Nici segmentul investitiilor nu ar urma sa resimta efecte puternice ale crizei din Vest, directorul PricewaterhouseCoopers Romania, Speranta Munteanu, declarand ca piata locala inca asteapta intrarea marilor investitori, precum fondurile de pensii. “Ca sa intelegem ce se intampla pe piata locala am sa fac o comparatie. Warren Buffett, cel mai bogat om din lume, isi conduce afacerile pe o cercetare riguroasa a pietei, pe strategie si reguli. Daca ne luam dupa cifre, pe termen lung nu avem motive de ingrijorare, este vorba mai mult de o oportunitate decat de o ingrijorare”, conchide Georgescu.

  • Cand va fi primul faliment de mall

    Final de martie, Arad, bulevardul Aurel Vlaicu. Intr-un decor cu baloane, circulatie partial oprita, sute de invitati, sampanie si frigarui, dezvoltatorul Atrium Centers inaugura constructia la mall-ul Atrium Center Arad, primul din cele patru pe care dezvoltatorul le va construi in tara.

    “Cred ca in Arad pot exista patru centre comerciale, la fel si in Cluj”, considera Michael Israeli, director general si actionar al Atrium Center, dezvoltator care va mai construi mall-uri si in Baia Mare, Satu Mare si Cluj.
    “Probabil vom avea un randament anual mai mic decat in alte zone, dar…” Directorul companiei se opreste putin, ridica privirea inspre un colt al santierului unde urmeaza sa inceapa constructia mallului si continua: “Probabil ca nu este cea mai fericita situatie, dar cred ca noi si cu AFI vom crea un pol comercial in oras”.

    Mai exact, in zona indicata de Michael Israeli, adica dupa ce iesi din santierul Atrium Center Arad, situat de-a lungul bulevardului, mergi pe bulevard maxim 500 de metri si treci de o intersectie, se afla un alt santier, unde compania Africa Israel construieste AFI Arad Palace.

    Peisajul cu cele doua viitoare mall-uri situate vizavi unul fata de celalalt este de altfel caracteristic pentru Arad, oras unde s-au anuntat spre dezvoltare cele mai multe centre comerciale raportat la populatie, dar si pentru tabloul general al celor peste 100 de mall-uri si parcuri de retail care ar trebui sa se deschida in tara pe termen mediu.

    O asemenea perspectiva ar trebui sa genereze optimism in randul dezvoltatorilor si al consultantilor, insa acestia considera ca nivelul veniturilor populatiei nu este atat de ridicat pentru a sustine toate proiectele de noi mall-uri, mai ales in orasele medii, unde sunt anuntate mai multe parcuri de retail, mall-uri clasice sau centre de tip outlet. Aradul este poate cel mai bun exemplu, cu cele patru mall-uri si doua parcuri de retail afl ate in constructie sau anuntate spre dezvoltare in urmatoarea perioada.

    In acest an se va finaliza parcul de retail Armonia Arad, dezvoltat de catre RED Management, iar pentru anul viitor ar urma sa fie inaugurate mall-urile Galleria Arad si Atrium Center Arad si parcul de retail West Gate al Meinl European Land. AFI Palace va fi inaugurat in 2010, in timp ce un alt proiect de mall apartine irlandezilor de la Mivan, care au pus Aradul pe lista celor zece orase unde ar urma sa deschida un Tiago Mall impreuna cu Moritz Group. In total, peste 200.000 de metri patrati inchiriabili in centre comerciale la o populatie de aproape 170.000 de locuitori, cat numara Aradul, adica o medie de peste 1,1 mp/locuitor.

    “Cred ca pana la o medie de un metru patrat pe locuitor, incluzand si mall-urile si parcurile de retail, poate fi in regula. Un maxim de 0,5 mp/locuitor pentru mall-uri si restul pentru parcuri de retail”, spune Razvan Gheorghe, directorul general al Cushman & Wakefield Activ Consulting, companie de consultanta imobiliara care este, alaturi de Jones Lang LaSalle, agent de inchiriere al AFI Arad Palace.

    Razvan Gheorghe spera, ca si Michael Israeli, ca cele doua mall-uri situate unul langa altul vor crea un pol comercial al orasului si ca nu vor ajunge sa se canibalizeze. “Cel putin pentru o vreme, in primii ani nu cred ca isi vor crea unul altuia probleme foarte mari.”

    Dezvoltarea rapida a centrelor comerciale din provincie, comparativ cu Bucuresti, unde ultimul mall a fost inaugurat in 2005, a dus de altfel la o situatie inedita: pentru prima data pe piata de retail, alt oras decat Bucurestiul atinge cea mai mare suprafata de centre comerciale pe cap de locuitor.

    Dupa ultimul raport intocmit de catre Colliers International, prin inaugurarile Iulius Mall si Polus Center, Clujul a ajuns la o medie de aproape 0,3 mp/locuitor, comparativ cu 0,05 mp/locuitor in Bucuresti. Cresterea acestui indicativ nu va ajunge insa la nivelul rezultat din adunarea tuturor proiectelor anuntate, situatia in care Aradul va avea 1,4 mp spatii comerciale/locuitor fiind putin probabila.

  • Cum se conduce un mall

    “Nu facem pur si simplu o cladire pe care sa o inchiriem si sa o lasam acolo pentru a trece o data pe luna, a incasa chiria si pentru a pleca iarasi. Este un fel de parteneriat. Il inchiriezi si trebuie sa te asiguri ca magazinele vor avea succes si ca vor face tot ce este corect”, explica Ali Ergün Ergen, managerul cu cea mai mare experienta in Romania in ceea ce priveste conducerea unui mall.

    Ergen a coordonat dezvoltarea Bucuresti Mall (1999), considerat primul centru comercial modern de la noi, apoi a condus si al doilea proiect al Anchor Grup, Plaza Romania, deschis in 2005. Un an mai tarziu a ales sa plece la Baneasa Developments pentru a coordona dezvoltarea celui mai mare centru comercial din Romania, care se va deschide peste zece zile in urma unei investitii de 150 de milioane de euro.

    Seful celui mai nou mall spune ca mentinerea aceleiasi echipe din faza de proiectare a centrului comercial pana dupa deschidere, in etapa administrarii, reprezinta un avantaj pentru respectivul proiect. “Orice manager, mai ales in acest segment, ar dori sa fie implicat si in faza de dezvoltare. Nu cred ca si-ar dori cineva sa fie intr-o functie de conducere si sa spuna despre ceva ca este gresit si sa isi doreasca ca lucrurile sa se fi realizat intr-un mod diferit”, considera Ergün, care a facut, spre exemplu, mai multe modificari in cadrul proiectului Baneasa Shopping City.

    Atributiile unui sef de mall incep, de altfel, din fazele premergatoare inaugurarii centrului comercial. Spre exemplu, alegerea chiriasilor potriviti din punctul de vedere al sinergiei cu conceptul centrului comercial este unul din cei mai importanti factori in asigurarea succesului unui proiect, indiferent de modul cum acesta va fi condus ulterior, o eroare in alegerea unui retailer fiind greu de reparat dupa inaugurarea proiectului.

    Conducerea centrului dupa inaugurarea sa este considerata la fel de importanta ca toate etapele dezvoltarii proiectului, cea mai des folosita formula pentru a descrie relatia dintre chiriasi si proprietarul mall-ului fiind aceea a unui parteneriat continuu. “Trebuie sa fii un filtru intre clienti si retaileri si sa te asiguri ca ambii sunt fericiti, acesta este rolul nostru aici. Deoarece daca sunt multumiti, vor avea succes si vor plati chiria, iar clientii vor continua sa vina”, explica managerul Baneasa Developments, adaugand ca parerile negative fata de serviciile unui magazin nu se vor rasfrange asupra comerciantului respectiv, ci asupra centrului in ansamblu.

    In acest context, echipa de conducere a mall-urilor trebuie sa inteleaga cat mai bine modelul de business al fiecarui retailer in parte, pentru a-i putea oferi acestuia conditiile pentru oferirea unor servicii cat mai bune. Asa incat trasatura definitorie a unui sef de mall este aceea de a fi un bun gospodar, considera Razvan Gheorghe, managing partner al companiei de consultanta imobiliara Cushman & Wakefield Activ Consulting: “Sunt foarte importante calitati precum responsabilitatea, puterea de munca, initiativa, atitudinea proactiva si reactiva si mai ales harnicia”. Specializarea si experienta in comert reprezinta insa criteriile de baza in momentul in care se incepe procesul de recrutare a unui viitor manager de centru comercial.

    Numarul actual al potentialilor sefi de mall-uri este insa redus, in opinia dezvoltatorilor, care declara ca intampina dificultati in gasirea personalului de conducere pentru zecile de proiecte comerciale pe care le au in dezvoltare. O solutie ar putea fi diviziile specializate de project management ale companiilor de consultanta imobiliara, Colliers International, Cushman & Wakefield (C&W) sau DTZ oferind acest tip de servicii pe plan international – si mai nou in Romania, avand in vedere ca C&W va administra si patru proiecte de centre comerciale amplasate in Targu-Mures, Suceava, Sibiu si Braila.

    Deocamdata, cei mai multi din actualii sefi de mall-uri s-au specializat in cadrul companiilor de dezvoltare. “Este intr-adevar o problema faptul ca la noi nu exista personal calificat autohton. In acest moment, centrele sunt conduse in majoritatea lor de oameni formati in-house”, spune Monica Barbu, directorul departamentului de retail din cadrul Colliers International.

    Spre exemplu, Sonae Sierra, companie portugheza care are un portofoliu de 47 de centre comerciale si care este atat dezvoltator, cat si companie de project management, a ales pentru conducerea primului mall detinut in Romania o echipa autohtona formata din patru persoane. “Sefa mall-ului din Ramnicu Valcea a fost formata in cadrul companiei, trecand si prin echipa aflata la conducerea mall-ului din Bacau”, explica Victor Nogueira, directorul diviziei de management al proprietatilor Sonae Sierra situate in Grecia, Germania si Romania.

    Compania a achizitionat un mall in Ramnicu Valcea, 50% din actiunile companiei care va dezvolta complexul comercial Park Lake Plaza din Capitala si 50% din Arena Bacau, proiect pentru care a incheiat si un contract de management. In plus, dezvoltatorul a anuntat ca va construi doua centre comerciale in Ploiesti si Craiova, acestea urmand sa fie conduse tot de catre romani. Cum numarul posibililor managerilor autohtoni de mall-uri este mai mic decat numarul proiectelor anuntate, companiile specializate ar fi o alta optiune, “deoarece au o experienta bogata, au facut deja greseli si au invatat din ele”, dupa cum spune Monica Barbu.

  • Cum apare profitul cand nu-l cauti

    “De fiecare data cand intram intr-o tara avem sentimentul ca am venit prea tarziu. Mereu ne spunem ca poate ar fi trebuit sa venim macar de acum un an; si in cazul Romaniei a fost la fel”, spune Jorge Morgadinho, managerul de expansiune al Sonae Sierra, dezvoltator care si-a facut intrarea pe piata acum aproape un an, prin achizitionarea mall-ului River Plaza din Ramnicu Valcea, in urma unei tranzactii de 42 de milioane de euro.

    Dezvoltatorul detine in acest moment o retea de 47 de centre comerciale, alte 27 aflandu-se in diferite faze de dezvoltare, dintre care doua in Romania – la Ploiesti si la Craiova.

    Primul mall a fost construit in 1990 in Portugalia, dezvoltatorul si-a extins apoi activitatile in Spania si Brazilia in 1999, in timp ce intrarea pe celelalte trei piete, Grecia, Germania si Italia, s-a facut in 2001.

    Desi intrarea in Romania si-au facut-o, intr-adevar, relativ tarziu, avand in vedere ca numarul proiectelor de centre comerciale anuntate pentru urmatoarea perioada se ridica la deja la aproximativ o suta, Morgadinho spune ca decizia a fost luata totusi la momentul potrivit:

    “Ne place sa fim creativi si inovatori, dar nu ne place riscul”, recunoaste el, mai cu seama ca proiectele sunt construite pentru a fi tinute in portofoliul propriu.

    “Majoritatea dezvoltatorilor din Romania construiesc centre comerciale pentru a le vinde imediat pentru profit”, spune Morgadinho, explicand ca dezvoltarea unui mall pentru a-l opera si nu pentru a-l vinde ii va permite sa vina pe piata cu chirii mai mici, nefiind interesat de maximizarea acestora pentru obtinerea unui pret mai bun de vanzare.

    “Ne intereseaza mai mult mentinerea chiriei platite. Spre exemplu, daca un retailer plateste 40 de euro pe metrul patrat intr-un anumit centru comercial si doreste sa vina si la mine, si stiu ca ii va fi foarte greu sa plateasca acelasi pret, sunt dispus sa negociez un nivel de 35 sau 38 de euro ca sa poata sa achite chiria pe un termen mai lung, in loc sa inceapa sa sufere dupa doi ani.”

    Chiriile medii lunare practicate in mall-urile din Bucuresti au scazut anul trecut comparativ cu 2006 cu 4%, pana la 24-27 de euro pe metrul patrat, in timp ce in tara au scazut de la un nivel mediu de 18-25 euro/mp la 15-25 euro/mp, potrivit ultimului raport intocmit de catre compania de consultanta imobiliara Colliers International.

    Tendinta de scadere este de altfel preconizata sa se mentina, in contextul cresterii ofertei de spatii comerciale, care a dus deja la o putere de negociere mai mare din partea retailerilor, in special a celor considerati “ancorele” unui mall – cele mai importante magazine ale acestuia.

    Retailerii mari au inceput sa puna conditii, explica Monica Marin, directorul departamentului de retail din cadrul Colliers – spre exemplu, “daca inainte cutuma era ca spatiul destinat supermarketului sa fie predat oarecum la rosu, fara podea sau instalatie de aer conditionat, acum retailerii mari au inceput sa ceara ca spatiul sa fi e macar partial amenajat, ceea ce creste costurile dezvoltatorului”.

    Comerciantii considerati “ancora” platesc oricum un nivel mai redus de chirii, avand in vedere ca suprafata inchiriata este mai mare – potrivit aceluiasi raport, e vorba de 7 pana la 12 euro/mp/luna.

    Cresterea competitiei intre centrele comerciale, scaderea generala a chiriilor si intrarea pe piata cu o oferta mai mai mica va presupune si un randament anual al capitalului investit (ROE) investit mai mic, aspect care nu il ingrijoreaza insa pe Morgadinho.

    “Daca comparam cinci proiecte in Ploiesti cu doar doua proiecte in acelasi oras, este logic ca randamentul anual va fi mai mic in al doilea caz. Este o posibilitate ca randamentul sa coboare de la 12% la 9%, spre exemplu. Nu spun ca va cobori cu siguranta, dar vom accepta un nivel mai redus”, comenteaza el, explicatia fiind ca numarul mare de centre comerciale detinute in total de grup ii permite dezvoltatorului sa accepte si un ROE mai redus in Romania.

    Randamentele actuale sunt de altfel mult mai reduse decat cele din perioada in care existau pe piata doar cateva centre comerciale, ca efect al cresterii costurilor de constructie si al scumpirii terenurilor.

    “Acum cinci-sase ani erau randamente de 20-25%. Totusi, in materie de randament inca este buna investitia in centre comerciale”, considera Ali Ergun Ergen, administrator si retail development manager al Baneasa Investments, dezvoltator care va inaugura peste mai putin de o luna cel mai mare mall din Romania – Baneasa Shopping City.

    Managerul Sonae Sierra e de parere ca 30% dintre proiectele anuntate la ora actuala de diverse companii nu vor deveni realitate niciodata, in timp ce o parte din cele care se vor finaliza nu vor fi sustenabile pe termen lung – o parere impartasita, de altfel, de mai toti dezvoltatorii si consultantii imobiliari.

    “Ni s-au prezentat spre cumparare proiecte la un randament de 6%; pe langa faptul ca este mic, majoritatea proiectelor sunt concepute la un nivel de chirii nesustenabil pe termen lung in conditii de concurenta. Valoarea unui mall va fi peste cinci ani mai mica decat cea pe care o platesti acum.”

    Un randament anual de 6% – calculat ca raport intre chiriile percepute si suma investita in dezvoltare sau achizitie – ar fi printre cele mai bune inregistrate in Europa pe segmentul spatiilor comerciale, doar Turcia (7-8%) si Rusia (9,5-10,5%) oferind in acest moment un nivel superior, potrivit unui studiu al companiei de consultanta imobiliara Cushman & Wakefield intocmit toamna anului trecut.

    Pietele din regiune, precum Ungaria, Polonia sau Cehia, ofera randamente mai mici decat Romania, acestea fi ind cuprinse intre cinci si 6% pe an. Si chiar daca randamentele locale se apropie deja de nivelul regiunii, Ergun Ergen considera ca “dezvoltarea de centre comerciale ramane una din cele mai profi tabile investitii din acest moment deoarece randamentele sunt foarte bune”.

    Revenind la Sonae Sierra, dezvoltatorul este detinut in proportii egale de catre Sonae SGPS, cel mai mare grup ce companii private din Portugalia, si de Grosvenor din Marea Britanie, un dezvoltator imobiliar cu o istorie de 300 de ani, detinut de catre familia Ducelui de Westminster.

    Proiectele dezvoltate de Sonae Sierra sunt vandute ulterior catre un fond special creat, Sonae Fund, unde dezvoltatorul detine 50,1% din capital. Din fi ecare proiect sunt vandute 49,9% din actiuni, obtinandu-se astfel fondurile destinate finantarii, dar pastrandu-se in acelasi timp si controlul asupra proiectelor comerciale.

    Aceste pachete de actiuni sunt detinute in principal de fonduri de pensii, care doresc un venit stabil si sigur pe termen lung. Sau, cum spune Jorge Morgadinho, “mallurile pe care le construim vor exista in portofoliul nostru mult timp si dupa ce eu nu voi mai fi”.

  • Imobiliarele de provincie iau avant

    Din punct de vedere urbanistic, orasele mari seamana Bucurestiului de acum opt-zece ani, dar, din punctul de vedere al investitorilor interesati de pietele respective, decalajul este cu mult mai mic, remarca recent Nicoleta Radu, country manager al dezvoltatorului Westhouse Group, detinut de investitori britanici si norvegieni.

    Westhouse are in lucru trei proiecte in Constanta si se pregateste sa atace si pietele Bucurestiului si Brasovului. „Si este bine ca e asa, pentru ca se pot depasi problemele prin care trece acum Capitala la nivel de infrastructura si servicii urbane“, adauga Nicoleta Radu. Incepute la fel de timid si, poate, haotic ca in Bucuresti, dezvoltarile rezidentiale din marile orase din tara se contureaza din ce in ce mai puternic.

    „E o miscare a investitorilor privati in Constanta, in oras, pe malul lacului, in localitatile dimprejur“, remarca Nicoleta Radu. Iar situatia se poate replica la aproape orice oras cu peste 300.000 de locuitori din tara.

    Venirea unor investitori puternici precum Nokia la Cluj-Napoca, Ford la Craiova si Delphi si Siemens la Iasi si-a lasat amprenta si asupra pietei imobiliare. „Principalul aport (al fabricii Nokia de langa Cluj-Napoca – n.red.) a fost modul in care au crescut preturile si a fost revigorata zona de est a orasului“, remarca reprezentantii companiei imobiliare clujene Grup de Lux.

    In ultimii ani, aproape toata dezvoltarea imobiliara a orasului de la poalele Feleacului se concentra spre sud (spre Bucuresti) si spre vest (inspre Ungaria), in timp ce estul era vazut ca o zona preponderent industriala.

    Mai multe informatii despre proiectele rezidentiale din Bucuresti si din provincie puteti afla din Catalogul Ansambluri Rezidentiale, editat de BUSINESS Magazin si care va aparea pe piata pe 26 martie,

    „Acest lucru s-a vazut la preturile terenurilor, care au crescut cu pana la 800%, in unele cazuri“, spun cei de la Grup de Lux. „Trebuie avut in vedere si faptul ca orasul este situat intre dealuri si locurile de extindere sunt putine, pe ele fiind toata presiunea“, remarca si Georgiana Man, director de marketing al altei agentii imobiliare clujene, Nobila Casa.

    Cluj-Napoca, dupa multi ani in care dezvoltarile rezidentiale au fost de mici dimensiuni si realizate de investitori locali, a intrat de doi ani pe harta marilor dezvoltatori, iar proiectele anuntate totalizeaza mii de apartamente.

    De altfel, doar cele mai mari doua proiecte, realizate in parteneriat public-privat de autoritatile locale si companiile de dezvoltare Trigranit, respectiv Impact, presupun nu mai putin de 5.500 de noi locuinte.

    Un alt oras care iese din amortire este Iasiul, unde sunt, de asemenea, anuntate peste zece proiecte rezidentiale. „Orientarea catre est (a companiei – n.red.) este fireasca, in contextul in care din ce in ce mai multe investitii importante vizeaza aceasta zona a tarii“, spunea Tim Wilkinson, managing director al companiei de consultanta imobiliara DTZ Echinox, cu ocazia deschiderii biroului regional din Iasi.

    „Abia acum incepe sa se arate putin luminita, pentru ca multa vreme zona Iasiului a lancezit, spre deosebire de alte orase“, remarca omul de afaceri iesean Gabriel Mardarasevici, fondatorul companiei de IT Radix, vanduta catre grupul american Ness.

    Mardarasevici a investit in ultimii ani in piata imobiliara si se pregateste de prima sa dezvoltare – un cartier de vile in Iasi. Si aici interesul a fost amplificat de anuntarea unor investitii majore, precum cele ale Siemens si Delphi.

    Spre exemplu, RED Management are in lucru patru proiecte in orasul din Moldova. „Vedem orasul ca o parte semnificativa a strategiei noastre de dezvoltare“, explica Andrew Stear, managing partner al dezvoltatorului imobiliar.

    Infiintat in urma cu doi ani de fondurile de investitii ale GED Capital si Warburg Pincus, RED Management s-a concentrat pe dezvoltari in provincie, avand mai multe proiecte, in general comerciale, in orase precum Arad, Constanta, Baia Mare sau Braila.

    Iar venirea Ford la Craiova, prin achizitia fabricii de automobile, a facut deja valva printre proprietarii de terenuri si agentii imobiliari, care se pregatesc de o explozie a pietei, odata ce tranzactia va fi finalizata si americani vor debarca in Oltenia. Pentru ca, desi piata pare efervescenta, cu multe proiecte si foarte multi dezvoltatori – atat romani, cat si internationali -, rezultatele au intarziat sa apara.

    Proiectele rezidentiale au fost intarziate de birocratie, constructiile au evoluat lent si prea putine locuinte au fost livrate atat in Bucuresti, cat si in alte orase. Dar tavalugul strainilor a miscat si continua sa miste piata.