BusinessMagazin

Category: Imobiliare

Analize interesante din domeniul imobiliarelor – totul despre piața imobiliarelor, prețurile apartamentelor și nu numai.

  • Isi revine piata imobiliara?

    Cele mai pesimiste declaratii de la inceputul acestui an vorbeau de o crestere a preturilor apartamentelor noi de minim 20% si o majorare a numarului de locuinte noi vandute cu peste 50%. Dupa primele trei trimestre nu s-a inregistrat nici macar o crestere de zece procente a preturilor pentru locuintele noi – in contextul in care segmentul vechi a inregistrat o scadere, potrivit mai multor indici imobiliari, iar numarul tranzactiilor a scazut semnificativ, in principal ca urmare a disparitiei investitorilor.

    “Lucrurile nu au mers asa de bine precum in 2007, dar nici nu s-a prabusit piata”, considera Ilinca Paun, directorul departamentului rezidential din cadrul companiei de consultanta Colliers International. Dezvoltatorii si consultantii considera ca anul in curs ar putea fi caracterizat ca un an de reasezare, un prim pas spre maturitate al unei piete emergente care a permis investitorilor sa obtina profituri consistente, chiar daca activitatea de baza a acestora nu era dezvoltarea imobiliara.

    “2007 a fost un an bun pentru dezvoltatori, poate cel mai bun”, spune Ionut Bordei, directorul departamentului rezidential din cadrul companiei de consultanta imobiliara CBRE Eurisko. In opinia celor doi directori din cadrul celor mai importante companii prezente pe segmentul de consultanta si intermediere a tranzactiilor imobiliare rezidentiale, 2008 a adus numeroase schimbari in piata rezidentiala, schimbari care nu ar denota insa aparitia unei crize la orizont, desi nici nu anticipeaza un 2009 mai bun pentru piata imobiliara locala decat anul in curs.

    “2009 nu il vad departe de 2008. Va fi un an de asezare si de intelegere a pietei. Anul viitor va avea insa un rol mai bun pentru 2010, cand cred ca lucrurile vor merge bine”, declara increzator Ionut Bordei. Cel mai important argument folosit pentru creionarea unui viitor pozitiv, desi destul de incert pe termen scurt, este dat de cererea de locuinte de pe plan local sau, mai bine spus, de nevoia de locuinte.

    Aceasta nevoie ar trebui sa puna Romania la adapost de criza financiara de pe plan global, coroborata cu crizele imobiliare prin care trec tari precum Spania, Irlanda sau, mai recent, Estonia. Estimarile privind necesarul de locuinte noi variaza foarte mult, de la cateva zeci de mii la mai multe sute de mii, chiar si numai la nivelul Capitalei, toate estimarile fiind insa superioare numarului total de locuinte finalizate pana in prezent in cadrul noilor ansambluri rezidentiale.

    “Piata nu va pica, pentru ca exista o cerere mare si pentru ca oamenii nu sunt supraindatorati, salariile cresc, iar numarul somerilor scade. Picajul presupune ajungerea la maxim, iar noi nu am ajuns la maxim”, considera Ilinca Paun.

    In lipsa unor date oficiale, necesarul de locuinte doar din Bucuresti a fost estimat spre exemplu prin raportarea suprafetei totale a cladirilor de birouri, de aproximativ un milion de metri patrati; la o medie de zece metri patrati disponibili pentru fiecare angajat, ar rezulta ca in jur de 100.000 de persoane lucreaza intr-o cladire moderna de birouri doar in Bucuresti – persoane care ar trebui sa aiba macar in proportie de 50% venituri peste media locala si care ar avea nevoie de o noua locuinta.

    Alte metode de calcul folosite de catre consultantii Colliers se refera la o comparatie dintre Bucuresti si Varsovia, la numarul anual de studenti prezenti in Capitala sau la numarul cladirilor construite inainte de 1977. Cererea potentiala este insa puternic dependenta de nivelul preturilor finale de vanzare, o asteptare a unei eventuale scaderi fiind unul dintre factorii care au determinat scaderea numarului de tranzactii rezidentiale din acest an.

    “Nu vor mai fi cresteri de preturi de 30-50% pe an”, spune Bordei, a carui opinie este impartasita si de catre alti consultanti sau dezvoltatori, niciunul nepreconizand insa o posibila scadere a preturilor, nici macar dupa aplicarea noilor norme ale bancii centrale privind creditarea populatiei, norme care vor reduce cererea potentiala eligibila pentru locuinte noi.

    In acest context, o posibila prelungire a starii de asteptare manifestata de catre utilizatorii finali, coroborata cu disparitia investitorilor – ca urmare a dificultatilor financiare de pe plan global, ar putea duce la accentuarea starii negative actuale.

    “Nu se pune problema ca Romania sa intre in recesiune”, considera Bordei, argumentand prin faptul ca nevoia de locuinte noi este reala aici, spre deosebire de Estonia, unde in opinia sa au existat o serie de investitori care au cumparat locuinte cu scopul de a le revinde cu profit, fara a avea insa si o piata potentiala de cumparatori.

    “Si Spania a picat, fiindca realmente acolo s-au construit zeci de ani milioane de locuinte si nu mai are cine sa le cumpere. Si la noi au fost investitori care au cumparat, insa nevoia de locuinte este reala.” Actorii principali ai pietei rezidentiale spun, mai raspicat sau mai voalat, ca multi doresc sa isi achizitioneze o locuinta noua fara a isi si putea permite.

    In plus, scaderea numarului de tranzactii incheiate de catre utilizatorii finali nu este drastica fata de anul precedent, un argument fiind si faptul ca tranzactiile se impart in acest moment intre mai multe proiecte, de unde rezulta vanzari mai mici per proiect comparativ cu 2007.

    Vanzarile sunt insa mai mici daca avem in vedere disparitia investitorilor, acest fapt urmand sa aiba un efect mai puternic asupra unor dezvoltatori care s-au bazat in planul lor de afaceri pe o vanzare rapida a unei parti din locuinte incluse in proiect.

    “Nu am auzit inca de proiecte blocate, dar vor fi cu siguranta. Ganditi-va la un dezvoltator care a cumparat terenul in toamna anului 2007, la maximul de pret, a obtinut finantarea in decembrie si a lansat in primele luni ale anului, tocmai cand a inceput stagnarea”, descrie Ilinca Paun un posibil scenariu pesimist.

    De altfel, o serie de dezvoltatori au precizat ca se vor concentra pe dezvoltarea fazelor si a proiectelor rezidentiale demarate deja, urmand ca intentiile din trecut sa fie materializate in functie de evolutia ulterioara a pietei.
    In acest context, o serie de investitori speculativi vor iesi de pe piata, companiile cu lichiditati consistente si care isi pot permite sa vanda un proiect pe parcursul mai multor ani fiind net avantajate.

    “Noi vindem cam una-doua locuinte pe luna, dar nu imi fac probleme”, declara Stefano Albarosa, presedintele si unul din actionarii grupului Cefin, care are in derulare pe plan local proiecte care cumuleaza investitii de cateva sute de milioane de euro, mai multe dintre acestea pe segmentul rezidential. “Ar trebui sa spunem ca inainte era mult mai usor decat ar fi normal, nu ca acum este mai greu.”  

  • Pe strada mall-urilor

    In incercarea de a profita de un segment imobiliar putin dezvoltat, cel al centrelor comerciale, dezvoltatorii imobiliari au cumparat terenuri incepand cu 2005, dar mai ales din 2006, cu intentia de a construi mall-uri si parcuri de retail. Cum insa majoritatea terenurilor disponibile apartinusera fostelor fabrici, s-a ajuns la situatia in care mai multe proiecte de centre comerciale au fost anuntate pentru dezvoltare in aceeasi zona a oraselor sau chiar pe aceeasi strada.
     
    “Cand am aflat ca au cumparat teren vizavi de mine, am fost putin ingrijorat”, recunoaste Reuven Havar, country manager al Africa Israel, companie care va dezvolta AFI Arad Palace. Centrul comercial va avea concurenta chiar peste drum, unde Atrium Center va dezvolta un mall omonim. “Am stat si ne-am gandit ce sa facem; puteam sa vindem, dar am luat decizia de a merge inainte cu proiectul nostru de centru comercial. Faptul ca avem concurenta peste drum ne-a determinat sa incercam sa venim cu un concept si mai bun decat cel cu care am fi venit in mod normal”, sustine reprezentantul AFI.
     
    Artera din Arad pe care se construiesc cele doua centre comerciale, Calea Aurel Vlaicu, este cea mai aglomerata strada din punctul de vedere al proiectelor de retail; tot aici se afla in constructie un mall Galleria dezvoltat de catre GTC Romania si parcul de retail West Gate, dezvoltat de catre compania austriaca Meinl Europe. In plus, in vecinatatea West Gate a fost deja inaugurat Armonia Arad, dezvoltat de RED Management si aflat in proprietatea fondului austriac de investitii Immoeast.
     
    Ca si Aradul, mai multe orase din Romania ar urma sa aiba doua sau trei centre comerciale in aceeasi zona sau pe aceeasi strada. Spre exemplu, Futureal Group a achizitionat fosta fabrica de lapte din Baia Mare, unde construieste Gold Plaza, proiect achizitionat de catre Immoeast, in timp ce RED Management va construi pe locul fostei fabrici de textile Maratex un proiect imobiliar mixt care va include si un mall. Constanta va avea la randul sau trei centre comerciale in zona de nord a orasului – Polus si World Trade Center fiind in constructie, in timp ce City Park Mall a fost deja inaugurat. Oradea concureaza cu Aradul din punctul de vedere al numarului de centre comerciale situate pe aceeasi strada. Proiectul irlandezilor de la Mivan, Tiago Mall, va fi inaugurat in aceasta toamna, in timp ce anul viitor vor fi deschise Era Shopping Park, dezvoltat de catre Omilos, si Stop.Shop, realizat de catre Immoeast si SB Group. Cele trei centre comerciale, care implica investitii de peste 170 de milioane de euro, urmeaza sa fie amplasate unul langa altul.
     
    Razvan Gheorghe, directorul general al companiei de consultanta imobiliara Cushman & Wakefield Activ Consulting, estima intr-o discutie anterioara cu BUSINESS Magazin ca raportul optim maxim dintre numarul de locuitori ai unui oras si suprafata inchiriabila a tuturor centrelor comerciale din respectivul oras nu ar trebui sa fie mai mare de 1 la 1, adica un metru patrat de centru comercial la fiecare locuitor. Consultantii imobiliari spun insa ca acest indicator depinde si de puterea de cumparare a respectivilor locuitori, de comportamentele de cumparare din respectivul oras si de localitatile aflate in imprejurimile orasului. “Ideal, un centru comercial mediu are nevoie de minim 250.000 de locuitori in zona totala de atractie comerciala”, considera Luiza Moraru, directorul departamentului de retail din cadrul companiei de consultanta imobiliara CBRE Eurisko.
     
    Potrivit ultimul raport al Cushman & Wakefield privind segmentul de retail, stocul de spatii comerciale din Romania a ajuns la 41 de metri patrati la 1.000 de locuitori, comparativ cu o medie de 195 de metri patrati in Europa. “De asemenea, raportul fata de celelalte capitale din Europa de Est este inferior, Praga avand spre exemplu o medie de 618 mp/1.000 locuitori, in timp ce in Bucuresti vorbim de 214 mp/1.000 de locuitori”, spune Cristina Dumitrache, senior negociator pentru retailul international in cadrul companiei de consultanta imobiliara.
     
    Alaturarea sau invecinarea cu un alt centru comercial va avea efecte in primul rand in ceea ce priveste numarul de vizitatori si rezultatele financiare ale retailerilor. Cristina Dumitrache considera ca unii retaileri nu vor putea sa isi acopere cheltuielile generate de magazine, ajungand astfel in incapacitatea de a isi mai plati chiriile lunare.
     
    Rapiditatea cu care dezvoltatorii au ocupat puncte-cheie in orasele slab dezvoltate din punctul de vedere al planurilor de retail au determinat unele companii, precum GTC, sa renunte la o parte din centrele comerciale anuntate spre dezvoltare, in timp ce altele, cum ar fi Mivan sau Euromall, inca analizeaza oportunitatea de a dezvolta un centru comercial in orasele unde se afla deja in constructie mai multe mall-uri – Arad, respectiv Ploiesti. “In general exista doua posibilitati: fie unul dintre concurenti isi adapteaza mixul de chiriasi in functie de cel al primului si vine cu o oferta complementara pentru potentialii clienti, fie renunta la construirea unui proiect de centru comercial si schimba natura constructiei in rezidential”, explica Luiza Moraru. Deocamdata, in segmentul de retail se remarca deja o scadere a chiriilor practicate pentru spatiile din centre comerciale, mai ales in orasele de dimensiuni medii si mici. Consultantii imobiliari considera ca aceasta tendinta se va manifesta si anul viitor, in special in cazul proiectelor mai slabe calitativ, in timp ce pentru proiectele cu un amplasament bun din marile orase estimeaza o mentinere sau chiar o majorare a chiriilor. 

  • Pe strada mall-urilor

    In incercarea de a profita de un segment imobiliar putin dezvoltat, cel al centrelor comerciale, dezvoltatorii imobiliari au cumparat terenuri incepand cu 2005, dar mai ales din 2006, cu intentia de a construi mall-uri si parcuri de retail. Cum insa majoritatea terenurilor disponibile apartinusera fostelor fabrici, s-a ajuns la situatia in care mai multe proiecte de centre comerciale au fost anuntate pentru dezvoltare in aceeasi zona a oraselor sau chiar pe aceeasi strada.
     
    “Cand am aflat ca au cumparat teren vizavi de mine, am fost putin ingrijorat”, recunoaste Reuven Havar, country manager al Africa Israel, companie care va dezvolta AFI Arad Palace. Centrul comercial va avea concurenta chiar peste drum, unde Atrium Center va dezvolta un mall omonim. “Am stat si ne-am gandit ce sa facem; puteam sa vindem, dar am luat decizia de a merge inainte cu proiectul nostru de centru comercial. Faptul ca avem concurenta peste drum ne-a determinat sa incercam sa venim cu un concept si mai bun decat cel cu care am fi venit in mod normal”, sustine reprezentantul AFI.
     
    Artera din Arad pe care se construiesc cele doua centre comerciale, Calea Aurel Vlaicu, este cea mai aglomerata strada din punctul de vedere al proiectelor de retail; tot aici se afla in constructie un mall Galleria dezvoltat de catre GTC Romania si parcul de retail West Gate, dezvoltat de catre compania austriaca Meinl Europe. In plus, in vecinatatea West Gate a fost deja inaugurat Armonia Arad, dezvoltat de RED Management si aflat in proprietatea fondului austriac de investitii Immoeast.
     
    Ca si Aradul, mai multe orase din Romania ar urma sa aiba doua sau trei centre comerciale in aceeasi zona sau pe aceeasi strada. Spre exemplu, Futureal Group a achizitionat fosta fabrica de lapte din Baia Mare, unde construieste Gold Plaza, proiect achizitionat de catre Immoeast, in timp ce RED Management va construi pe locul fostei fabrici de textile Maratex un proiect imobiliar mixt care va include si un mall. Constanta va avea la randul sau trei centre comerciale in zona de nord a orasului – Polus si World Trade Center fiind in constructie, in timp ce City Park Mall a fost deja inaugurat. Oradea concureaza cu Aradul din punctul de vedere al numarului de centre comerciale situate pe aceeasi strada. Proiectul irlandezilor de la Mivan, Tiago Mall, va fi inaugurat in aceasta toamna, in timp ce anul viitor vor fi deschise Era Shopping Park, dezvoltat de catre Omilos, si Stop.Shop, realizat de catre Immoeast si SB Group. Cele trei centre comerciale, care implica investitii de peste 170 de milioane de euro, urmeaza sa fie amplasate unul langa altul.
     
    Razvan Gheorghe, directorul general al companiei de consultanta imobiliara Cushman & Wakefield Activ Consulting, estima intr-o discutie anterioara cu BUSINESS Magazin ca raportul optim maxim dintre numarul de locuitori ai unui oras si suprafata inchiriabila a tuturor centrelor comerciale din respectivul oras nu ar trebui sa fie mai mare de 1 la 1, adica un metru patrat de centru comercial la fiecare locuitor. Consultantii imobiliari spun insa ca acest indicator depinde si de puterea de cumparare a respectivilor locuitori, de comportamentele de cumparare din respectivul oras si de localitatile aflate in imprejurimile orasului. “Ideal, un centru comercial mediu are nevoie de minim 250.000 de locuitori in zona totala de atractie comerciala”, considera Luiza Moraru, directorul departamentului de retail din cadrul companiei de consultanta imobiliara CBRE Eurisko.
     
    Potrivit ultimul raport al Cushman & Wakefield privind segmentul de retail, stocul de spatii comerciale din Romania a ajuns la 41 de metri patrati la 1.000 de locuitori, comparativ cu o medie de 195 de metri patrati in Europa. “De asemenea, raportul fata de celelalte capitale din Europa de Est este inferior, Praga avand spre exemplu o medie de 618 mp/1.000 locuitori, in timp ce in Bucuresti vorbim de 214 mp/1.000 de locuitori”, spune Cristina Dumitrache, senior negociator pentru retailul international in cadrul companiei de consultanta imobiliara.
     
    Alaturarea sau invecinarea cu un alt centru comercial va avea efecte in primul rand in ceea ce priveste numarul de vizitatori si rezultatele financiare ale retailerilor. Cristina Dumitrache considera ca unii retaileri nu vor putea sa isi acopere cheltuielile generate de magazine, ajungand astfel in incapacitatea de a isi mai plati chiriile lunare.
     
    Rapiditatea cu care dezvoltatorii au ocupat puncte-cheie in orasele slab dezvoltate din punctul de vedere al planurilor de retail au determinat unele companii, precum GTC, sa renunte la o parte din centrele comerciale anuntate spre dezvoltare, in timp ce altele, cum ar fi Mivan sau Euromall, inca analizeaza oportunitatea de a dezvolta un centru comercial in orasele unde se afla deja in constructie mai multe mall-uri – Arad, respectiv Ploiesti. “In general exista doua posibilitati: fie unul dintre concurenti isi adapteaza mixul de chiriasi in functie de cel al primului si vine cu o oferta complementara pentru potentialii clienti, fie renunta la construirea unui proiect de centru comercial si schimba natura constructiei in rezidential”, explica Luiza Moraru. Deocamdata, in segmentul de retail se remarca deja o scadere a chiriilor practicate pentru spatiile din centre comerciale, mai ales in orasele de dimensiuni medii si mici. Consultantii imobiliari considera ca aceasta tendinta se va manifesta si anul viitor, in special in cazul proiectelor mai slabe calitativ, in timp ce pentru proiectele cu un amplasament bun din marile orase estimeaza o mentinere sau chiar o majorare a chiriilor. 

  • Cat mai scad apartamentele vechi

    “Un semn de maturizare”, spun invariabil aproape toti consultantii imobiliari cand descriu situatia actuala din segmentul rezidential. Dupa mai multi ani in care preturile locuintelor noi au crescut chiar si cu 50% intr-un interval de 12 luni, primele sapte luni au consemnat o incetinire a majorarii preturilor de vanzare pe segmentul nou, de pana la 10% in Bucuresti, potrivit indicelui imobiliar lunar realizat de catre compania de consultanta Colliers International.

    Insa, dupa cum recunosc si analistii companiei, cresterea de preturi ar putea sa fi e in cazul unor proiecte doar o “aparenta” avand in vedere ca dezvoltatorii au lansat noi oferte care presupun reduceri sau includerea locurilor de parcare in preturile finale. Scaderea preturilor este insa certa cand vine vorba de blocurile construite inainte de 1989.

    In lipsa unor statistici oficiale, estimarile privind evolutia preturilor locuintelor vechi variaza, insa toate indica o scadere. BREI-Vechi, indicele imobiliar realizat de Colliers, indica o scadere medie in 2008 de patru procente a preturilor din Bucuresti. “Cea mai mare scadere a fost inregistrata in sectorul 6, de 10% fata de inceputul acestui an. Singurul sector care a inregistrat o crestere este sectorul 3, de 1%”, spune Calin Bucur, seful echipei de consultanti si analisti care realizeaza Bucharest Real Estate Index (BREI).

    O evolutie similara este indicata si de indicele imobiliar realizat de catre Ziarul Financiar pe baza anunturilor publicate in presa de specialitate. Potrivit indicelui ZF, preturile apartamentelor vechi din Bucuresti au scazut in acest an cu 5%, in timp ce un studiu realizat de catre MagazinulDeCase.ro, pe baza ofertelor publicate pe site-ul de intermediere imobiliara, releva o scadere de a preturilor de 13%. Un procent asemanator avanseaza si Ruxandra Cleciu, presedintele Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare (ARAI), organism care ar trebui sa aiba cele mai veridice date in legatura cu evolutia pietei rezidentiale secundare.

    “Din discutiile cu membrii nostri pot spune ca preturile au scazut cu 10-15%. Nu aceasta este problema cea mare, caci la un comision mediu de 5%, agentiile ar pierde doar cateva sute de euro la o tranzactie de 100.000 de euro, spre exemplu. Problema este ca numarul tranzactiilor s-a redus la mai putin de jumatate fata de inceputul anului”, spune Cleciu.

    Scaderea numarului de tranzactii cu locuinte construite in perioada dinainte de 1989 este explicata prin nivelul “alarmant de mare” la care ajunsesera preturile la fi nalul lui 2007 si prin inasprirea conditiilor de creditare, care in opinia lui Cleciu, i-a facut pe multi doritori sa nu isi mai permita sa achizitioneze o locuinta intr-un bloc vechi. O opinie similara are si George Blidaru, branch manager al Coldwell Banker, una dintre cele mai active companii imobiliare pe segmentul vechi, cu aproximativ 12.000 de locuinte in portofoliu, potrivit reprezentantilor companiei.

    “Inasprirea conditiilor de creditare si cresterea nejustificata a preturilor de la sfarsitul anului 2007 au fost cei mai importanti factori”, spune Blidaru, care inainteaza cel mai drastic procent privind scaderea preturilor din Bucuresti pentru apartamentele vechi – 25%. Indiferent de procentul exact, scaderea preturilor pe segmentul rezidential vechi a dus, potrivit reprezentantilor ARAI, la o crestere semnificativa a ofertelor de vanzare comparativ cu aceeasi perioada din 2007.

    “Cei care si-ar fi dorit sa vanda, dar mai asteptau sa mai creasca pretul un pic, macar cat sa revina la nivelul anului trecut, si-au dat seama ca trendul e negativ si au scos la vanzare; insa nu se intampla nimic la nivel de tranzactii”, adauga presedintele ARAI, organism care reuneste aproape 240 de agentii imobiliare. Managerii companiilor active pe piata rezidentiala spera ca toamna va aduce un reviriment in ceea ce priveste numarul de tranzactii incheiate, estimarile privind preturile pe termen mediu fiind insa negative.

    “Preturile vor cunoaste in continuare o scadere de aproximativ 15%, dupa care va urma o stabilizare”, considera Blidaru de la Coldwell Banker. Si Ruxandra Cleciu inainteaza un procent similar, stabilizarea fi ind asteptata pentru inceputul verii din 2009, moment in care diferenta de pret intre un apartament nou si unul vechi ar trebui sa ajunga in opinia ei la 20%-25%. Cea mai importanta consecinta a situatiei actuale din piata secundara este ca “zi de zi moare cate o agentie imobiliara. Firmele din acest segment gafaie, nu cred ca sunt multe care sa aiba profit acum. Membrii nostri se confrunta cu o lipsa acuta de lichiditati”, mai spune presedintele ARAI.

    Scaderea numarului de tranzactii si concentrarea pe segmentul vechi in lipsa formarii unui portofoliu exclusiv de proiecte rezidentiale noi au fost de altfel doua dintre motivele care au dus si la esecul retelei imobiliare stradale Contempo, cel mai rasunator esec de pana acum. Si cum revigorarea pietei secundare nu este estimata pentru anul in curs, pe lista esecurilor ar putea intra si alte nume sonore.

  • Apartamente la bucata








    “De ce sa am un ansamblu rezidential gol? Vreau sa am viata in el”, spune Federico Carapuig, director de marketing si de vanzari in cadrul Ibiza House. Seful local al dezvoltatorului spaniol foloseste acest prim argument pentru a explica politica de vanzari a companiei, care exclude tranzactiile incheiate cu fondurile de investitii. Dezvoltatorul construieste in acest moment Ibiza Sol, un ansamblu rezidential cu 304 apartamente in zona Pipera–Tunari de langa Bucuresti, ce a avut nevoie de investitii de 60 mil. euro.




     

    Vanzarile au inceput in urma cu un an si opt luni, dezvoltatorul incheind pana in acest moment circa 150 de tranzactii, deci jumatate din ansamblu. Perioada indelungata in care au fost vandute apartamentele ar putea fi considerata un insucces comparativ cu alte ansambluri rezidentiale ce s-au vandut in proportii mai semnificate doar in primele luni de la lansare, insa Federico Carapuig se arata mirat de o astfel de catalogare. “Succes? Succes inseamna sa castigi bani, nu sa vinzi cat mai repede”, spune managerul Ibiza, adaugand ca investitia si dobanzile datorate de dezvoltator bancilor pentru finantarea obtinuta vor fi acoperite in momentul cand se va ajunge ca 60% din ansamblu sa fie vandut – un prag care acum e aproape.

     

    Dezvoltatorul va putea trece pe profit dupa atingerea acestui nivel, vanzarea integrala a ansamblului fiind prevazuta in planul initial de business sa se faca pana la finalul lui 2010, termen ce il face pe Carapuig sa priveasca situatia cu relaxare. “Chiar daca la finalizarea constructiilor, in aceasta toamna, vom avea doar doua treimi din apartamente locuite, nu vad o problema in asta. Posibilii clienti pot sa vina si sa vada ceea ce cumpara si sa se mute in ziua imediat urmatoare, daca doresc”, continua managerul dezvoltatorului.

     

    In plus, Carapuig considera ca vanzarea catre un fond de investitii are dezavantajul ca respectivul fond va concura dezvoltatorul atunci cand acesta din urma va scoate la vanzare locuinte dintr-o faza ulterioara celei in care a cumparat investitorul. Mai exact, vor fi scoase la vanzare apartamente din acelasi proiect, dintre care cele ale investitorului vor fi deja finalizate. Modelul de business care exclude vanzarea unei parti dintr-un ansamblu rezidential catre un investitor este rar intalnit in Romania, dupa cum spun reprezentantii companiei de consultanta imobiliara Colliers International. “Investitorii ajuta mult ca un proiect sa mearga bine. Prezenta lor poate deveni un dezavantaj daca procentul de apartamente cumparat de catre investitori ajunge la 70-80%”, considera Atena Tiplic, project manager in cadrul Colliers.

     

    Din datele companiei, aproape jumatate din cele aproximativ 7.000 de apartamente noi vandute anul trecut au fost cumparate de investitori; de altfel, consultantii nu au recomandat un model care sa excluda vanzarea catre un investitor. QLD spre exemplu, dezvoltator care construieste Green Lake, proiect aflat in portofoliul Colliers, a vandut aproximativ 30-40% din apartamentele incluse in primele doua faze catre investitori. Nick Stathakis, CEO al dezvoltatorului, considera ca acest procent este bun si apreciaza ca investitorii nu-l vor concura in ceea ce priveste vanzarea fazelor urmatoare, deoarece apartamentele din primele faze sunt destinate cumparatorilor cu venituri ridicate, in timp ce urmatoarele tintesc persoanele cu venituri medii.

     

    Revenind la politica de vanzari practicata de Ibiza House, e de notat ca Hercesa, un alt dezvoltator spaniol prezent in Romania, are un model de vanzari asemanator, care desi nu exclude investitorii, tinteste in principal “consumatorii finali”, dupa cum ii numeste Alejandro Solano, directorul general al filialei romanesti. “Nu am considerat niciodata ca vom obtine un profit mai mic daca vom vinde catre utilizatorii finali.”, sustine Solano. Hercesa dezvolta un proiect rezidential pe locul fostei fabrici de paine Titan, care va avea 1.400 de apartamente si va fi terminat in 2010. Pana in acest moment au fost scoase la vanzare primele patru blocuri, insumand 572 de apartamente, dintre care 75% au fost vandute. “Potrivit planurilor si estimarilor bazate pe primele luni de vanzari, vom vinde tot proiectul pana in 2011”, mai spune Solano.

     

    La fel ca si Carapuig, Alejandro Solano spune ca nu a intampinat probleme in obtinerea finantarii, cel mai important factor fiind legat de existenta unui anumit volum de vanzari initiale. Solano spune totusi ca pentru a intruni noile cerinte ale bancilor, care au devenit mult mai restrictive in acordarea finantarilor, Hercesa a introdus printre variantele de plata si una in care cumparatorul poate plati avansul de 25% din valoarea locuintei in rate lunare timp de doi ani, modelul general aplicat fiind acela in care avansul se plateste la momentul semnarii antecontractului.

     

    Managerul Ibiza House spune ca va pastra acest model de business si in privinta viitoarelor proiecte, unul dintre ele urmand sa fie lansat in aceeasi zona unde se afla si Ibiza Sol, unde dezvoltatorul detine 27 de hectare de teren. Proiectul, care urmeaza sa atraga investitii estimate la un miliard de euro, va fi dezvoltat pe o perioada de aproximativ zece ani, urmand sa includa spatii rezidentiale, comerciale si de birouri. “Vom incepe constructiile in 2010; acum am scos la vanzare o parcela de cinci hectare din acest lot, pe care speram sa o vindem in acest an”, spune Federico Carapuig.

     

    Pana sa inceapa dezvoltarea proiectului din zona Pipera-Tunari, Ibiza House va incepe anul viitor constructia unui proiect mixt de spatii de birouri si comerciale, ce va include si un hotel si o zona rezidentiala de mici dimensiuni. Investitia se va ridica la 150 mil. euro, proiectul urmand sa fie amplasat in zona Calea Giulesti – Pasajul Basarab. “Avem o parcela de teren de un hectar pe care vom construi 80.000 de metri patrati. Componenta de birouri va avea 30.000 de metri patrati construiti, iar in ceea ce priveste hotelul suntem in acest moment in curs de realizare a unui studiu – dorim sa facem un hotel pe care sa il vindem la finalizare”, afirma seful local al Ibiza House.




  • Esecul unei agentii imobiliare




    Spatii largi, luminoase, machete, brosuri si angajati gata sa ofere consiliere, nu doar sa vanda un apartament. Astfel era descris in urma cu aproape un an modelul de afaceri pe care Contempo, o companie imobiliara de intermediere imobiliara, dorea sa il foloseasca. Compania se formase prin asocierea dintre spaniolii de la Harmonia si compania autohtona GIS Imobiliare, planurile presupunand extinderea retelei de agentii la 20 de unitati, majoritatea in tara – fata de cele patru deschise initial in Bucuresti, unitati in a caror deschidere s-ar fi investit aproximativ doua milioane de euro.








     

    Insa dupa doar sase luni compania a luat decizia de a renunta la toate spatiile inchiriate, incetandu-si practic activitatea. “Nu ne-am inteles cu partenerul nostru din Spania”, spune Rafaela Nebreda, actionar al GIS si al Contempo. Fara a intra in detalii, Nebreda povesteste ca spaniolii de la Harmonia nu au dorit sa investeasca in extinderea retelei de unitati, primele patru unitati fiind inaugurate in principal prin investitiile GIS. “Aveam pregatita a cincea deschidere, tot in Capitala; noi am investit cam un milion de euro”, declara Nebreda.

     

    Renuntarea celor de la Harmonia la investitiile in afacerea Contempo vine in contextul in care piata imobiliara din vestul Europei este lovita de efectele crizei financiare din SUA, efecte care au facut ca o serie de dezvoltatori spanioli sa nu mai poata obtine finantare pentru continuarea proiectelor demarate.

     

    Oficialii Contempo estimau la inceputul acestui an, prin intermediul managerului general Carmen David, ca volumul tranzactiilor intermediate in 2008 ar urma sa ajunga la 80 de milioane de euro, ceea ce ar fi dus la venituri de cateva milioane de euro pentru Contempo, avand in vedere comisioanele de 3% percepute in general atat vanzatorului, cat si cumparatorului.

     

     In plus, compania ar fi urmat sa foloseasca reteaua de magazine imobiliare stradale si pentru vanzarea apartamentelor din cele trei proiecte rezidentiale pe care Harmonia anuntase ca le va dezvolta pe plan local. Primul proiect, Harmonia Residence, urma sa fie lansat oficial in primavara acestui an, totalizand circa 90 de apartamente in zona de nord a Capitalei. Potrivit informatiilor existente in piata, proiectul se afla intr-o etapa de blocaj ca urmare a faptului ca dezvoltatorul spaniol nu a obtinut finantarea bancara, stadiul actual al proiectului fiind incipient si doar prin aportul partenerului local al Harmonia, care ar fi trebuit sa participe doar cu terenul. In plus, Harmonia anuntase ca va construi alte doua ansambluri rezidentiale in urmatorii trei ani, ambele in Bucuresti, proiecte care ar urma sa insumeze 1.500 de apartamente.

     

    Noi informatii despre stadiul proiectelor Harmonia nu au mai aparut dupa declaratiile initiale ale oficialilor celor doua companii, posibila amanare a acestora fiind un alt factor care ar fi putut sa duca la un esec al Contempo, deoarece formarea unui portofoliu de proiecte rezidentiale exclusiv vandute doar printr-un singur agent este un indicativ crucial pentru acest model de afaceri, dupa cum spune si Valentin Ilie, CEO si actionar al Coldwell Banker Affiliates of Romania.

     

    “Exista si o vorba in domeniu: trebuie sa impusti un elefant mare, iar noi am reusit asta prin castigarea proiectelor Adama (dezvoltator care a inceput lucrarile la proiecte rezidentiale de cateva mii de apartamente – n. red.)”, spune seful biroului local al Coldwell Banker, singura companie imobiliara cu acelasi model de business aplicat si de Contempo – intermedierea tranzactiilor imobiliare cu locuinte, atat noi, cat si vechi, prin magazine stradale detinute de catre companie.

     

    Concentrarea pe segmentul rezidential reprezinta si modelul de baza si pentru alte doua companii imobiliare prezente pe plan local, RE/MAX si Century21, diferenta fiind data de faptul ca ultimele doua si-au extins reteaua de agentii si prin francize.

     

  • Schita mall-ului inteligent

    In 1998, capitala Portugaliei a fost aleasa ca gazda pentru Expozitia Mondiala (World Expo ’98), un eveniment care a durat cateva luni si care a fost organizat intr-o zona la marginea orasului, langa raul Tejo. Aici au fost construite parcuri, gradini si numeroase pavilioane expozitionale, tema evenimentului fiind “Oceanul, o mostenire pentru viitor”.

    Pentru a sustine traficul foarte mare de vizitatori – peste 10 de milioane de persoane, autoritatile au construit o noua gara, care a fost transformata ulterior in principalul nod rutier si feroviar al orasului. Prin Gare de Oriente trec anual 75 de milioane de pasageri, ceea ce inseamna ca este una din cele mai aglomerate gari din lume. Un loc perfect pentru un centru comercial, dupa cum recunoaste Jorge Morgadinho, managerul de expansiune al Sonae Sierra.

    Dezvoltatorul portughez de centre comerciale a achizitionat, dupa terminarea World Expo ‘98, unul din pavilioanele expozitionale care se afla intre gara si raul Tejo, deschizand un an mai tarziu centrul comercial Vasco da Gama, cu o suprafata inchiriabila de 48.000 mp. Amplasarea este considerata perfecta, deoarece unul dintre peroanele principale ale garii este situat practic la subsolul centrului comercial, de la capatul peronului pana la intrarea in mall fiind cativa zeci de metri.

    In plus, statia pentru autobuzele regionale este situata chiar in fata centrului comercial, ceea ce face ca unul din patru pasageri care trec prin Gare de Oriente sa intre si in Vasco da Gama. Managerul Sonae Sierra considera insa ca informatiile privind traficul general nu sunt indeajuns pentru a masura interesul pentru cumparaturi al celor ce trec pe aici, mai ales ca multi pasageri ar putea sa aleaga sa iasa din gara prin centrul comercial.

    Dezvoltatorul portughez, care detine mall-ul in proportii egale cu fondul de investitii imobiliare ING Real Estate, stie insa cate din persoanele care intra in mall fac si cumparaturi. “Stim in fiecare moment cati oameni sunt in centrul comercial, la ce etaj si in ce zone sunt”, spune managerul Sonae Sierra. Informatiile privind numarul celor aflati in diferite zone ale centrelor comerciale se obtin gratie unui sistem de monitorizare a traficului care functioneaza cu ajutorul unor senzori si camere de luat vederi, asemanator celui folosit pentru determinarea traficului anual de pasageri – informatie care se obtine prin instalarea unor senzori la intrarile din centrele comerciale.

    Diferenta dintre cele doua sisteme este data de faptul ca senzorii sunt amplasati in tot interiorul centrului comercial si de faptul ca informatiile sunt centralizate printr-un sistem informatic capabil sa furnizeze mai multe tipuri de date si raportari – spre exemplu, zonele cu cel mai ridicat trafic.

    Morgadinho precizeaza ca sistemul, realizat de catre compania franceza Footfall, are numeroase aplicatii in administrarea unui centru comercial, deoarece permite administratorului sa observe care zone au un trafic mai bun.

    “Spre exemplu, am fost surprinsi sa vedem ca printr-o intrare dintr-un centru comercial al nostru trec zilnic mai multi oameni decat am estimat. Obtinand aceste informatii, am renegociat contractele cu retailerii care aveau magazine in acea zona, argumentul fiind destul de simplu: in fiecare minut sunt sase oameni, spre exemplu, care trec prin fata magazinului sau, in loc de trei, cati credeam”, spune managerul Sonae Sierra.

    In zonele cu un trafic mai redus, dezvoltatorul opereaza modificari in mixul de chiriasi sau inverseaza directia de mers a scarilor rulante, pentru a spori interesul fata de respectivele zone. In plus, costurile de operare au fost reduse, sustin reprezentantii dezvoltatorului portughez, directionarea angajatilor care se ocupa de curatenie sau de paza din zonele cu un trafic redus catre zonele unde se afla mai multi vizitatori fiind o alta aplicatie de business a programului informatic Footfall.

    Dezvoltatorul Sonae Sierra este prezent in Romania cu trei proiecte comerciale afl ate in dezvoltare in Bucuresti (Park Lake Plaza), Craiova si Ploiesti, care vor necesita investitii totale de peste 600 de milioane de euro, plus proiectul River Plaza din Ramnicu-Valcea, achizitionat anul trecut. Sistemele de monitorizare a traficului in centre comerciale, prin instalarea unor senzori la intrarile principale, este folosit deja de catre dezvoltatorii prezenti deja in Romania cu proiecte inaugurate, precum Anchor Group, Iulius Group sau Baneasa Developments.

    “In afara senzorilor de la intrarea principala, avem instalate camere de luat vederi, care ajuta atat la urmarirea traficului, cat si la observarea traiectoriei clientilor, ceea ce ajuta la identificarea cu usurinta a zonelor de maxim interes pentru vizitatori si la amplasarea ulterioara a unor noi magazine in zona respectiva”, declara reprezentantii Iulius Group, care opereaza trei centre comerciale in Iasi, Cluj-Napoca si Timisoara, al patrulea urmand sa fie deschis in acest an in Suceava.

    Instalarea senzorilor de trafic la intrarile principale pentru masurarea traficului de vizitatori are si o consecinta directa in administrarea unui centru comercial, explica Monica Barbu, directorul departamentului de retail al companiei de consultanta imobiliara Colliers International: “Unele contracte sunt negociate in functie de asigurarea unui numar minim de vizitatori, dar acestea sunt destul de reduse ca procent din total”.

    Cea mai importanta aplicatie a sistemului prin senzori la intrarea in mall, in modelul de business al unui administrator de centru comercial, ramane determinarea numarului total de vizitatori, operatorul putand sa observe, in lipsa unui sistem informatic complex, doar efectele pe termen mediu ale unor evenimente organizate in interiorul mall-ului. Anchor are insa montati si senzori pe culoarele principale si in zonele de restaurante din centrele comerciale.

    “Sunt folosite datele privind traficul, precum si studiile privind obiceiurile de cumparare, care stau la baza activitatilor de inchiriere, marketing si management.” In privinta traficului anual, oficialii Anchor Group au precizat ca Plaza Romania si Bucuresti Mall inregistreaza fiecare 13 mil. vizitatori, in timp ce Iulius Mall Cluj estimeaza 10 mil. vizitatori anual, Iulius Mall Timisoara a inregistrat noua milioane, iar complexul din Iasi a avut anul trecut sase milioane de vizitatori.

    Cel mai recent inaugurat mall din Capitala, Baneasa Shopping City, a inregistrat in prima luna un trafic de 750.000 de persoane, ceea ce ar duce la un trafic anual de aproximativ noua milioane de persoane, daca datele din prima luna vor ramane valabile si in urmatoarele 11 luni.

  • Prea scump pentru Romania

    In sud-vestul Suediei, frigul iernii vine inca de la mijlocul toamnei si se incheie primavara tarziu, motiv care l-a facut pe Niclas Ivarsson, un suedez in varsta de 35 de ani, sa aleaga sa isi petreaca concediul de odihna in Florida, departe de locul sau de munca. "In 2000 lucram ca expert extern, consultant, si am fost angajat de catre Lindab sa realizez un software de design. Mi-a placut si un an mai tarziu am candidat pentru un post in cadrul departamentului de cercetare si design, post pe care l-am obtinut", isi aminteste Niclas Ivarsson, care a fost promovat anul trecut ca manager al departamentului.

    Promovarea a venit concomitent cu castigarea celebritatii in cadrul companiei care are in total circa 5.000 de angajati. Aflat pe plaja, Ivarsson a avut o idee care l-a facut sa isi ia sotia, sa se urce inapoi in avion si sa revina in Grevie, unde se afla cartierul general al Lindab. Ideea sa a fost patentata in primavara anului trecut si a stat la baza unuia din produsele cele mai nou lansate de compania suedeza: profilul metalic usor RdBX.

    Ideea este destul de simpla, dupa cum o descriere Johan Andersson, director de produse pentru gama Construline. "In loc sa insurubezi, poti sa rezolvi totul printr-un simplu clic", spune Andersson, facand referire la noua metoda de asamblare a profilelor metalice. "RdBX reduce la aproape jumatate timpul de asamblare, deoarece uneltele si suruburile nu mai sunt necesare".

    Reprezentantii companiei spera acum ca vor castiga o cota mai mare din piata profilelor metalice pentru structuri usoare, piata care le aduce suedezilor vanzari anuale de 500 de milioane de euro, in acesta suma fiind incluse si vanzarile de tigla de acoperis si burlane. Lindab a incheiat anul trecut cu vanzari de putin peste un miliard de euro, profitul situandu-se la 97,3 milioane de euro.

    Clicul este folosit si la asamblarea altor produse ale Lindab; compania a patentat in urma cu doi ani un sistem asemanator pentru ansamblarea tubulaturilor folosite pentru sistemele de ventilatii si burlane. Si tiglele de acoperis se imbina in acelasi mod, acest tip de produse fiind insa fabricat de catre toti marii producatori, precum ArcelorMittal Construction sau Megaprofil din Belgia.

    Cat de importante sunt insa aceste noi produse? "RdBX ne va ajuta sa castigam cota de piata in Norvegia si Suedia, unde a fost lansat, dar de abia au trecut cateva luni. Sistemele de ventilatii de tipul <click safe> nu au ajuns nici macar in apropierea celor clasice in ceea ce priveste vanzarile", comenteaza reprezentantii companiei. In acest context, acestia apreciaza ca valoarea adaugata va fi in primul rand pentru consumatori, fie ei individuali sau companii de constructii, care pot economisi timp si resurse financiare.

    Noile produse nu au fost insa introduse in Romania si nici nu se ia in calcul acest lucru pe termen scurt, deoarece, dupa cum explica directorul general al Lindab Romania, Andrey Sulyok, "s-ar economisi o suma de bani mai mica decat diferenta platita in plus pe noul produs. Este mai ieftin sa ai muncitori in plus care sa lucreze mai mult decat sa cumperi modele mai sofisticate, care sunt in medie cu 15-25% mai scumpe", spune seful diviziei locale a companiei suedeze, care a obtinut anul trecut o cifra de afaceri de 46,7 de milioane de euro, cea mai mare parte fiind reprezentata de profile si tigla de acoperis.

    Opinia sa este impartasita si de catre Marian Pirvu, directorul filialei romanesti a ArcelorMittal Construction, care spune ca tigla de acoperis care se imbina printr-un mecanism pe baza unui clic trece aproape neobservata in vanzarile companiei, cu sub un procent din totalul acestora. "Acest tip de produse sunt poate prea sofisticate pentru piata noastra, dar dorim sa venim in curand cu solutii mai sofisticate", spune Pirvu.

    Divizia de constructii din Romania a celui mai mare grup siderurgic din lume a inaugurat saptamana trecuta o noua sectie in cadrul fabricii de langa Bucuresti, sectie in care vor produce tigla metalica, panouri, dar si profile din tabla. Compania estimeaza pentru acest an o cifra de afaceri de 33 de milioane de euro, productia in noua sectie urmand sa fie axata in principal pe panouri.

    "Estimam ca valoarea pietei de panouri termoizolante va ajunge in acest an undeva la 180-200 de milioane de euro pe an, Romania fiind in primele cinci tari din Europa din acest punct de vedere. Este logic: deficitul de forta de munca face ca panourile sa fie o solutie mai buna din punct de vedere al timpului, dar si al puterii de izolare termica", explica directorul ArcelorMittal.

    Insa cea mai mare problema in acest moment a industriei de profil nu este deficitul de forta de munca din constructii, ci cresterea vertiginoasa a pretului materiilor prime. Scumpirea otelului si a tablei prevopsite s-a ridicat in acest an la aproximativ 30%, comparativ cu un ritm mediu de 5-10% in ultimii doi ani, Andrei Sulyok temandu-se ca majorarile vor continua si in urmatoarele doua trimestre, situatie care ar putea duce pe termen mediu la inversarea ponderilor intre tigla metalica si, respectiv, cea ceramica si cea din beton. "Acum, doua treimi din vanzarile de tigla sunt detinute de cea metalica, insa modificarea acestor ponderi in favoarea celei ceramice si a celei din beton este deja evidenta", spune seful Lindab Romania.

    Compania ar urma sa incheie acest an cu o cifra de afaceri de circa 75-80 de milioane de euro, ca urmare a preluarii la nivel mondial a companiilor Rova Romania si Vios, Rova detinand o fabrica de invelitori metalice la Sibiu.

    Cresterea pretului la materii prime a fost reflectata in cresterea pretului final al produselor, seful diviziei locale al ArcelorMittal sustinand ca nici compania sa nu este la adapost. "Din acest punct de vedere, nu am niciun avantaj in faptul ca fac parte dintr-un mare grup siderurgic. Dar am alte avantaje, am cote alocate, pot sa cumpar cat vreau si cand vreau, cand am nevoie", explica Pirvu. Productia de invelitori metalice a ArcelorMittal ar urma sa ajunga la finele acestui an la 800.000 de metri patrati, adica o cota de 10% din piata. Lindab este aici liderul pietei, cu o productie de 3,5 milioane de metri patrati.

    Chiar si in contextul cresterii vertiginoase a preturilor intr-o piata unde factorul primordial de alegere a unui produs este cel al costurilor, Marian Pirvu crede ca se poate inova. ArcelorMittal desfasoara o cercetare in urma careia ar trebui sa rezulte o solutie integrata de locuinta pe baza de structuri metalice. "Vrem sa venim cu o solutie completa, nu doar cu acoperisuri. Iar in cativa ani vor aparea in vanzari si produse de nisa, care acum nu se produc aici si au vanzari foarte mici. Va veni vremea cand vor fi cerute."

  • Ce face Strabag pentru 1%

    Asteptari mari inseamna pentru Strabag inceperea constructiei de autostrazi in Romania. Desi au inceput sa lucreze de anul trecut la un tronson din autostrada Bucuresti-Brasov, acesta este calificat de oficialii companiei drept “o joaca de copii” pe langa proiectele-gigant pe care le desfasoara in Germania sau Austria. Cu toate ca este un proiect mic, tronsonul de autostrada si contractul cu Petrom de la Straulesti, pe langa alte lucrari proiectate pentru acest an, vor creste cifra de afaceri a Strabag in Romania cu aproape 40%, pana la 300 de milioane de euro.

     

    De fapt, Strabag asteapta cresteri importante ale afacerilor in Romania pentru urmatorii ani. Christian Ebner, purtator de cuvant al grupului si membru al consiliului executiv, considera ca la capitolul infrastructura vor urma cinci-zece ani de foc pentru Romania. “imi amintesc cand mergeam cu masina prin Ungaria cu 20 de ani in urma si era exact la acelasi nivel de infrastructura la care este Romania acum”, spune Ebner, care considera ca Romania va avea nevoie de mai putin de 20 de ani pentru a-si face reteaua de autostrazi pe care o are acum Ungaria. “Romania va avea nevoie de aproximativ 10 ani pentru a-si construi infrastructura. Timpul necesar pentru construirea infrastructurii se scurteaza, deoarece acum Romania are acces la banii UE, la care pe atunci Ungaria nu avea acces”, apreciaza Ebner.

     

    Un studiu Deloitte arata ca piata constructiilor din Romania va ajunge in 2010 la 10 miliarde de euro, dat fiind ca pentru aceasta perioada este prevazuta constructia a 1.000 kilometri de autostrazi si 500.000 de metri patrati de spatii comerciale. “Sectorul ingineriei civile va depasi sectoarele rezidentiale si non-rezidentiale, contribuind semnificativ la cresterea de ansamblu a pietei de constructii”, spun autorii studiului, care estimeaza ca aceasta crestere a sectorului ingineriei civile se va datora cel mai probabil sectorului transporturilor, deoarece autostrazile nou construite si modernizarea retelei de drumuri existente ar putea costa 12 miliarde de euro pana in 2013.

     

    Constructia autostrazilor va aduce Strabag o crestere de 15% pe an in urmatorii cinci ani, iar Ebner considera ca in 2013 Romania va aduce grupului afaceri intre 500 si 600 de milioane de euro. Si peste cinci ani, ca si acum, principala piata din care Strabag isi va atrage veniturile va fi cea a constructiei de drumuri. Procentul “drumuri” va mai scadea insa un pic: “Din toata cifra de afaceri pe care o facem acum in Romania, 90% este constructie de drumuri, insa in cinci ani, 70% va fi constructie de drumuri, iar 30% constructii civile”, spune Ebner.

     

    Motivul cresterii constructiilor in portofoliul austriecilor este inceperea proiectelor planuite in Romania de Raiffeissen Evolution – divizia de dezvoltare imobiliara a bancii austriece Raiffeissen, care are numeroase proiecte in Romania, printre care constructia Skytower din Floreasca City, estimat a fi cel mai inalt turn de birouri ce se va construi in capitala Romaniei. “Noi, fiind actionarii Raiffeissen Evolution (Strabag detine 20% din Raiffeissen Evolution – n.red.), vom construi cu ei la majoritatea proiectelor, fie ca antreprenor general, fie ca proiectant, vom fi acolo si aceasta ne va creste procentul de afaceri din constructii”, explica Ebner.

     

    Cel mai mare proiect de constructii pe care Strabag l-a avut in Romania pana acum a fost constructia hotelului JW Marriott din Capitala la sfarsitul anilor ’90. Cum insa Strabag era si actionarul principal al hotelului, austriecii l-au construit, insa ulterior nu au mai participat la proiecte majore de constructii, astfel incat cifra de afaceri a grupului din constructii a ramas undeva la 19 milioane de euro in 2007, aproximativ 10% din cifra de afaceri pentru Romania.

     

    De fapt, Ebner identifica doua motive pentru care Strabag nu a dezvoltat de-a lungul timpului in Romania divizia de constructii. Primul motiv este legat de faptul ca Strabag se concentreaza pe proiecte mari: “Problema cu proiectele mari este ca atrag competitie mare la licitatii si trebuie sa vii cu un pret bun, astfel ca nu faci bani”. De aici decurge al doilea motiv, anume ca Strabag prefera sa se axeze pe proiecte unde piata nu ii obliga sa lucreze ieftin. “La proiectele mari este competitie mare, iar acolo unde este competitie mare nu faci bani. Noi preferam sa mergem pe proiectele unde putem aduce cea mai multa valoare adaugata ca know-how, cum sunt constructiile de drumuri, deoarece avem un avantaj competitiv important in acest segment”, spune Ebner.

     

    Daca au avantaj competitiv, atunci de ce detin o cota de doar 10% din piata de constructii de drumuri? Ebner spune ca au aceasta cota de piata deoarece “concurenta e mai desteapta”. Concurenta Strabag in Romania pe segmentul constructiei de drumuri este formata din aceleasi grupuri internationale cu care Strabag e in competitie in tot estul Europei: francezii de la Vinci, spaniolii de la Inocsa si FCC, italienii de la Astaldi si austriecii de la Alpine, care controleaza impreuna in jur de 40% din piata de constructii de drumuri. Restul de jumatate este concentrat de firmele lui Dorinel Umbrarescu (Spedition UMB), Dan Besciu si Sorin Vulpescu (Euro Construct Trading ’98), dar si de aproximativ 2.000 de mici firme de constructii.

     

    Constructia de drumuri este o latura – este adevarat, cea mai vizibila – a activitatii Strabag in Romania. Strategia Strabag pe o noua piata este de a fi o companie integrata si de a avea toata materia prima necesara din productie proprie: astfel, pe toate pietele unde opereaza, Strabag detine companii care se ocupa de extractia de piatra, productia de bitum si apoi de asfalt, precum si companii specializate pe constructie si pe administrare. Daca in privinta carierelor de piatra si a productiei de asfalt, Strabag a mizat pe aducerea in Romania a unor branduri cu care lucreaza si in alte tari din zona, cum este Bitunova, la capitolul constructii a preferat varianta achizitiilor, cumparand anul trecut Antrepriza de Reparatii si Lucrari Cluj de la statul roman, intr-o tranzactie de 5,2 milioane de euro.

     

    Si pentru viitor, Strabag se uita spre posibile achizitii: “Investitiile noastre sunt dupa oportunitati; cand gasim o companie interesanta care este de vanzare, facem evaluarea si o cumparam; avem achizitii in plan, negociem, dar nu putem anunta nimic”, spune Christian Ebner. Desi nu poate spune despre ce companii este vorba, Ebner mentioneaza ca interesul momentan al Strabag este indreptat catre carierele de piatra: “Suntem in special interesati de cariere, unde sunt multe companii specializate, dar sunt mici si regionale (o companie exploateaza de obicei o cariera de piatra – n.red.). Romania e o tara foarte buna pentru piatra si speram sa ne consolidam pozitia pe acest segment”.

     

    Strabag detine o cota de piata generala pe zona Europei Centrale si de Est de 15%. Cu toate acestea insa, este devansat de companiile locale nu numai in Romania, ci si pe alte piete, precum Polonia sau Cehia, unde cifra de afaceri a Strabag variaza in jurul a 800 de milioane de euro. si in regiune, ca si in Romania, cele mai multe contracte ale Strabag sunt cu statul. Dincolo de acestea sunt relatiile de afaceri cu companiile austriece; la noi, cel mai recent si mai mare de pana acum este contractul semnat cu Petrom pentru Petrom City (contractul prevede curatarea si ecologizarea terenului de la Straulesti, pe care va fi construit noul sediu al Petrom, contract in valoare de 25 de milioane de euro).

     

    Constructorul noului sediu va fi tot o companie austriaca, Alpine. “Este adevarat ca avem relatii de business cu toate companiile austriece, dar austriecii nu lucreaza numai cu austriecii”, adauga Ebner, dar admite ca atunci cand pe o piata exista deja conationali, companiile au mai mult curaj sa intre.

     

    “Strabag a avut insa cel mai mult curaj”, sustine Ebner, amintindu-si sedinta din 1985, cand sefii companiei au ajuns la concluzia ca, daca nu gasesc noi piete, ii asteapta o cadere a afacerilor. in 1985, compania era numarul 1 pe piata din Austria, iar in Germania concurenta incepea sa se ascuta semnificativ, dupa cum spune Ebner. Concluzia a fost “sa ne indreptam spre est”, iar compania a intrat pe piata din Polonia, unde a construit trei hoteluri Marriott. “Cand am intrat noi in Europa Centrala si de Est, nici bancile, nici OMV, nici asigurarile, nicio companie austriaca nu apucase sa intre acolo. Am fost pionieri intr-o incercare de a reface zona imperiului habsburgic sau de a ne pierde sansele de dezvoltare”, recunoaste Ebner.

     

    Compania a venit si in Romania printre primele multinationale, in 1994, iar primul mare proiect a fost de asemenea constructia unui hotel Marriott. Dupa Europa Centrala si de Est, Strabag este acum una dintre companiile vestice care au intrat pe piata din Ucraina (unde are momentan 1.000 de angajati la proiecte in constructii, deoarece tara nu a inceput inca niciun proiect de autostrada), dar si in Rusia, unde Strabag va construi doua combinate siderurgice – proiecte evaluate la 484 de milioane de euro. Strabag a lansat anul trecut o oferta publica de 1,35 miliarde de euro pentru a-si consolida expansiunea in Europa de Est si in statele din fosta Uniune Sovietica. Listarea a fost insa anulata, iar actiunile destinate ofertei publice initiale (insumand 30% din actiunile companiei) au fost vandute miliardarului rus Oleg Deripaska.

     

    Conform oficialilor companiei, Rusia este acum piata cu cel mai mare potential pentru Strabag, tara care ar putea sa le aduca in viitorul apropiat venituri similare cu cele obtinute din Germania. Acum, Germania aduce 38% din cifra de afaceri a Strabag, iar Europa Centrala si de Est si Rusia reprezinta 29%. Asteptarile sunt mult mai mari in Rusia decat in orice alta tara: Strabag spera sa poata construi cat mai mult din necesarul de constructii de la Soci, orasul care va gazdui Jocurile Olimpice de iarna din 2014.

     

  • Viata intr-un penthouse

    Ca un refugiu dupa o zi agitata, o cana de ceai sau un pahar de vin bun savurat pe veranda propriei case din fata lacului sau in gradina adormita in simfonia greierilor din padurea din apropiere suna ca un vis accesibil doar celor dintr-o clasa sociala obisnuita cu un stil de viata luxuriant. Asa si este, numai ca implinirea visului se face adesea cu un sacrificiu: indepartarea de punctele de interes ale orasului, fie ca este vorba de cladiri de birouri sau de principalele zonele importante din punct de vedere cultural sau social.

     

    Penthouse-ul reprezinta din acest punct de vedere solutia perfecta pentru cei care doresc sa aiba o oaza proprie de liniste in centrul metropolei. La fel de scump ca si o casa pe malul lacului sau o vila in centrul orasului, uneori chiar mai scump, penthouse-ul este considerat mai exclusivist decat majoritatea vilelor de lux datorita numarului redus al apartamentelor situate deasupra tuturor. „Cred ca in total sunt tranzactionate cateva zeci pe an, sunt putine proprietati care se pot numi cu adevarat penthouse“, spune Robert Teodorescu, sales manager in cadrul com­paniei imobiliare Regatta.

    Teodorescu argumenteaza prin cele doua caracteristici de baza care fac dintr-un aparta­ment la ultimul etaj un penthouse clasic: amplasarea intr-o zona buna si o panorama de vis. „Nu conteaza daca este la ultimul etaj, poti fi si la etajul 20, daca in jur vezi alte blocuri sau de la inaltimea unui bloc mai mic vezi acoperisurile altor blocuri si case, nu ai nimic deosebit“, considera Teodorescu, adau­gand ca amplasarea intr-o zona buna, cu vecini care sa faca parte din aceeasi clasa sociala cu posesorul penthouse-ului, este la fel de importanta.

    Practic, un apartament la ultimul etaj dintr-un turn, fie si el de 25 de etaje, care va avea la nivelurile inferioare apartamente destinate clasei medii, nu va fi la fel de exclusivist precum un penthouse clasic care beneficiaza si de amplasarea intr-o zona unde pretul locuintelor garanteaza un statut impartasit de catre toti locuitorii cladirii.

    Deosebit este cuvantul de ordine in tot ceea ce priveste un penthouse, de la panorama de vis la finisaje sau la statutul social pe care o astfel de locuinta i-l poate conferi pose­so­rului. „Cumparatorul unui penthouse este o persoana cu standarde financiare si sociale inalte. Penthouse-ul este aparta­mentul spa­tios situat la cel mai inalt nivel al cladirii, fapt care ofera o corelatie de la sine in­teleasa“, explica Adrian Dumitru, director de vanzari proiecte rezidentiale in cadrul com­paniei imobiliare Neocasa.

    Amplasarea la cel mai inalt nivel al cladirii tre­buie insotita de o panorama pe masura, cele mai bune zone ale Capitalei din acest punct de vedere fiind Dorobanti, Kiseleff si Avia­­torilor, in opinia reprezentantului Regatta. Chiar daca in aceste zone nu vom vedea apartamente situate la niveluri care depasesc etajul zece, panorama va fi una din cele mai bune, deasupra unor oaze de verdeata. |n plus, de cele mai multe ori, un penthouse are terase proprii unde sunt amenajate adevarate gradini, unele dintre oferte avand ca bonus o gradina situata pe terasa imobilului.

    Toate acestea sunt completate obligatoriu de spatiile largi oferite de cele mai exclusiviste apartamente, spatii care ii pot da posesorului impresia ca locuieste intr-o vila situata deasupra orasului. „Am avut un client care dorea un apartament fara pereti. Tocmai vizionase un penthouse de peste 250 de metri patrati si dorea sa nu aiba deloc pereti, sa fie o singura camera mare“, povesteste Teodorescu pentru a exemplifica cerintele pe care un doritor al unui penthouse le poate avea. |n plus, spatiile largi trebuie sa fie insotite de deschideri cat mai mari catre privelistea pe care o poate oferi locuinta, un perete de sticla care sa permita o panorama de 360 de grade asupra orasului repre­zentand cireasa de pe tort.

    Finisajele trebuie sa reprezinte de asemenea tot ce este mai bun in materie. „Poate sa fie un parchet laminat simplu sau sa fie din lemn masiv care costa cateva sute de euro pe metrul patrat. Un cunoscator va sesiza ime­diat diferentele“, explica Robert Teodorescu. De asemenea, usile dintr-un lemn de calitate, feroneria sau existenta unui semineu sunt alte finisaje standard in cele mai multe cazuri pentru un penthouse.

    Si cum o persoana cu venituri foarte mari doreste sa isi personalizeze locuinta dupa propriile gusturi, vizioneaza apartamentele impreuna cu un arhitect, mobilarea sau schimbarile arhitecturale urmand sa se faca doar in conformitate cu cerintele noului proprietar.

    Cat de scumpe sunt insa proprietatile de acest tip? Cel mai exclusivist penthouse aflat in portofoliul Regatta are un pret de 1,2 mi­lioane de euro, fiind situat in zona Doro­banti din Bucuresti. Locuinta are o camera de zi, doua dormitoare, bucatarie, doua bai si un grup sanitar la care se adauga doua terase si doua locuri de parcare. |n total 240 de metri patrati care sunt completati de finisaje precum parchetul din lemn masiv sau obiecte de mobilier din nuc. A doua oferta sare de asemenea de un milion de euro, avand un pret de 1,13 mil. euro. Cele trei dor­mitoare se adauga unui living, dar si teraselor si fini­sajelor care fac din aceasta oferta una din cele mai scumpe din Bucuresti in materie de apartamente.

    Pretul nu reprezinta insa cel mai important factor pentru doritorul unui penthouse, care „are in medie peste 35 de ani, nu este la pri­ma achizitie si are o pozitie financiara foarte buna, dorind sa se remarce prin unicitate“, dupa cum spune reprezentantul Neocasa. |n plus, de multe ori se cauta elemente iesite din comun, specifice extravagantei in materie de lux, care nu sunt inca prezente pe piata lo­cala. „Am vazut spre exemplu in Moscova un imobil de lux unde dezvoltatorul con­struise o sosea in spirala pana la ultimul etaj al cladirii, unde era un penthouse. Garajul are pereti din sticla, iar langa el era living-ul, de unde pose­so­rului proprietatii putea sa isi etaleze au­tomobilul in compania unor prie­teni“, poves­teste Teodorescu, care se as­teapta ca astfel de finisaje unice sa devina in curand comune si pe plan local.