BusinessMagazin

Category: Imobiliare

Analize interesante din domeniul imobiliarelor – totul despre piața imobiliarelor, prețurile apartamentelor și nu numai.

  • Vremea scadentei pentru investitorii imobiliari

     

    Atmosfera de la ultimele targuri imobiliare desfasurate in acest an in Bucuresti a fost in mare parte aceeasi: vizitatori mai putini fata de perioada de boom, tranzactii foarte putine si vanatori de chilipiruri – sau doar persoane interesate mai mult sa vada oferta decat sa cumpere. Printre vizitatori a fost si Bjorn Hauge, country manager al fondului norvegian de investitii Romania Invest, unul din cei mai mari cumparatori de apartamente, cu un portofoliu local de aproximativ 800 de locuinte. N-a gasit nicio oferta care sa-i trezeasca interesul, a vandut doar cateva locuinte din cele achizitionate inainte si scoase la vanzare, dar a avut si un motiv de bucurie. “Am preluat integral peste 40 de apartamente in proiectul Ten Blocks si am platit suma integral din fonduri proprii”, spune Bjorn Hauge. Avand in vedere preturile de la lansarea proiectului si reducerile pe care marii investitori le obtin in mod obisnuit, valoarea tranzactiei ar putea fi mai mare de un milion de euro. Fondul norvegian a preluat recent si apartamentele din cadrul complexului Residenz, unde achitase un avans pentru aproximativ 35 de locuinte. “Procentul din valoarea totala pe care l-am platit ca avans si cel ramas la final difera de la proiect la proiect”, comenteaza Hauge, ceea ce face dificil de estimat valoarea exacta a celor doua tranzactii.
     
    Acestea nu ar fi singurele tranzactii pe care Romania Invest trebuie sa le finalizeze in 2009, avand in vedere ca investitorul a preluat apartamente si in alte proiecte care ar trebui sa ofere apartamente la cheie in acest an, precum Platinum Vitan Towers sau Planorama. Mult mai mare ar trebui sa fie valoarea pe care Topo Capital, cel mai mare cumparator local de apartamente. cu un portofoliu estimat la circa 900-1.000 de locuinte, ar trebui sa o plateasca pentru preluarea integrala a locuintelor, avand in vedere ca peste 300 de locuinte vor fi gata in 2009, potrivit graficelor actuale de constructie a proiectelor. “Deocamdata nu are niciun fel de probleme, prima plata este programata in septembrie, au fost purtate deja discutii cu dezvoltatorul si s-a ajuns la o intelegere”, declara Valentin Ilie, CEO si actionar al Coldwell Banker Affiliates of Romania, companie care intermediaza vanzarea portofoliului detinut de investitor.
     
    Urmatoarele luni vor fi din acest punct de vedere decisive pentru piata rezidentiala. Peste 8.000 de locuinte in ansambluri cu peste 100 de unitati urmeaza a fi finalizate in acest an – potrivit datelor colectate de la companiile imobiliare pentru realizarea suplimentului “Piata imobiliara – Iesirea din criza?”, editat de BUSINESS Magazin. Un procent semnificativ din acestea au fost achizitionate de catre investitori, iar planurile initiale prevedeau vanzarea apartamentelor aproape de momentul finalizarii, astfel incat investitorii sa nu plateasca integral apartamentele, sarcina urmand sa revina cumparatorilor finali. Caderea pietei rezidentiale i-a adus insa pe investitori nu doar in situatia de a vinde cu mari dificultati proprietatile achizitionate, dar mai ales in aceea de a le plati integral, in conditiile in care valoarea sutelor de apartamente achizitionate este de ordinul a zecilor de milioane de euro pentru cei mai mari dintre cumparatori. Daca in cazul marilor investitori imobiliari nu par a exista deocamdata probleme, micii investitori sunt puternic afectati de caderea pietei imobiliare. Exista cumparatori care au luat doua sau mai multe apartamente in speranta revanzarii lor la un pret mai ridicat, iar acum se afla in imposibilitatea de a plati si restul sumelor.
     
    Michael Topolinsky, cel care detine Topo Capital alaturi de fratele sau si de alti investitori canadieni, nu a dorit sa faca niciun comentariu pe marginea situatiei actuale. Valentin Ilie de la Coldwell Banker a precizat ca investitorul nu a vandut niciun apartament in ultimele luni, potrivit informatiilor pe care le detine. “Eu cred ca va incerca sa nu preia toate apartamentele. Si un dezvoltator ar putea fi interesat sa ia inapoi cateva apartamente si transforma avansul pentru acestea in plata integrala pentru celelalte”, argumenteaza Ilie, care detine in acest moment cel mai mare portofoliu de apartamente intermediate spre vanzare atat in segmentul locuintelor noi, cat si al celor vechi. Investitorii au preluat in total intre 50 si 70% din apartamentele vandute in ultimii ani. O parte dintre acestea au fost deja revandute, dar pentru multe altele va trebui ca in urmatoarele luni sa fie platite sumele finale de achizitie. “Vanzarile din ultimele luni au fost teribil de slabe, aproximativ zece apartamente”, recunoaste Murat Kavurga, directorul general al Opus Land Development, compania care dezvolta ansamblul Cosmopolis. “Mai avem disponibile circa 200 de locuinte in faza a doua (dintr-un total cumulat al primelor doua faze de peste 1.700 de locuinte). Daca ar fi ca anul trecut, le-am vinde pe toate in doua luni.” Cosmopolis este unul dintre cele in care Michael Topolinsky a achizitionat un pachet de apartamente de peste 220 de locuinte. Kavurga adauga ca Topo Capital si-a respectat pana in acest moment obligatiile financiare care ii revin. Directorul Opus Land afirma ca prima faza a proiectului va fi terminata in perioada imediat urmatoare, in timp ce livrarile fazei a doua vor incepe la sfarsitul acestui an.
     
    Pe ansamblul pietei, daca vorbim de perspectiva achizitionarii unor noi pachete de locuinte, brokerii imobiliari afirma ca exista “vanatori de chilipiruri” , care asteapta ca un proiect sa intampine mari dificultati pentru a prelua o parte din acesta – sau chiar integral – la un pret foarte bun.
     
    In ceea ce priveste Romania Invest, Hauge spune ca prioritara este strategia de vanzare sau de inchiriere a locuintelor detinute, avand in vedere ca in acest an au fost vandute doar 12 apartamente. “Estimam in continuare ca vom vinde 40-50 de apartamente in acest an. Avem 80 de apartamente gata pentru a fi vandute si am reusit sa ne realizam bugetul de vanzari estimat pentru luna aprilie; se pare ca vom reusi si in aceasta luna”, spune managerul fondului norvegian. Deocamdata, balanta inclina puternic in defavoarea sa: peste 40 cumparate si 12 vandute. Iar urmatoarele luni ar putea sa incline si mai mult aceasta balanta, si tot in defavoarea sa si a altor cumparatori de apartamente la pachet.
     

     

  • Chiriasii chiriasilor nostri

    Un traseu in zonele din Capitala situate in afara perimetrului “de business” Piata Victoriei- Aviatorilor scoate la iveala un amanunt interesant pentru piata spatiilor de birouri: pe tot mai multe cladiri sunt afisate inscriptii de dimensiuni mari pe care scrie “Spatii de inchiriat” si mai nou “SUBLET” – adica spatii oferite spre inchiriere de catre compania care le-a inchiriat initial. “Subinchirierea este un fenomen, in sensul in care tot mai multe companii isi restrang activitatea si doresc, in consecinta, sa isi micsoreze si suprafetele de birouri. Exista un numar ridicat de oferte de subinchiriere, suntem surprinsi de aceasta crestere”, declara Mirela Raicu, partener in cadrul Esop Consulting.

    Nu e vorba de o noutate, fenomenul fiind prezent si inainte. Pe de o parte, companiile inchiriau initial un spatiu mai mare din dorinta de a se extinde ulterior, iar spatiul excedentar la momentul inchirierii era oferit spre inchiriere, dupa cum remarca Maria Florea, broker in cadrul departamentului de inchirieri de birouri al Colliers International. Pe de alta parte, inca dinaintea crizei a aparut tendinta de unificare a tuturor diviziilor unei companii, iar spatiile lasate libere de diviziile relocate erau oferite spre subinchiriere.

    Noul context a facut insa ca taierile de costuri sa fie la ordinea zilei, astfel incat incercarile de renegociere a tarifelor de inchiriere au fost naturale pentru companiile chiriase. O parte dintre acestea si-au restrans activitatea sau si-au amanat planurile de extindere, ceea ce a dus la o inmultire semnificativa a ofertelor de subinchiriere. “In cladirile mari din Bucuresti exista suprafete cuprinse intre 200 si 1.000 de metri patrati de subinchiriat. Un exemplu este Floreasca 169, care din 36.000 de metri patrati inchiriabili a avut spre subinchiriere aproximativ 2.000, dar si S-Park, care are disponibili 2.300 de metri patrati”, afirma reprezentantul Colliers.

    De regula, ofertele de profil existente reprezinta circa 20% din suprafata inchiriata initial de catre o companie. Nu avem de-a face insa cu un proces simplu. In primul rand, proprietarul cladirii trebuie sa isi dea acordul asupra acestei actiuni, dar si asupra companiei care ar urma sa preia respectiva suprafata. In al doilea rand, trebuie avuta in vedere scaderea chiriilor cu o medie de 20-30%, inregistrata in toate segmentele si zonele, ceea ce poate duce la pierderi pentru compania care ofera spatiul. Daca un contract a fost semnat intr-un moment de varf al pietei, ca acum un an, compania care doreste sa subinchirieze va trebui sa suporte scaderea din veniturile proprii. “Sunt companii care accepta sa piarda bani. Spre exemplu, daca o companie a inchiriat la 15 euro/mp/luna, poate fi dispusa sa ofere spatiul la 12 euro/ mp/luna, numai sa isi scada costurile”, spune partenerul Esop. In acelasi timp, daca e vorba de un contract semnat in urma cu doi-trei ani, la un nivel al chiriilor “mult sub cel de anul trecut”, tarifele sunt practic similare cu cele din perioada actuala, dupa cum afirma la randul sau Maria Florea.

    Subinchirierile apar mai ales in cazul contractelor stricte, care nu permit chiriasului sa renunte la spatiu si il obliga sa plateasca pe mai departe inclusiv daca pleaca, cel putin pana in momentul cand proprietarul ii gaseste un inlocuitor. Exista insa si cazuri cand contractele prevad doar plata unei penalizari, ce poate fi echivalenta cu chiria pe o perioada de patru-sase luni. Acest tip de contract este valabil mai ales in cazul cladirilor de clasa B.

    Oferirea spre subinchiriere a unui spatiu nu reprezinta insa si solutia ideala pentru o companie care doreste sa isi reduca din costuri, atat timp cat numarul tranzactiilor a scazut deja semnificativ in acest an si deci poate fi greu sa gaseasca doritori. “Multi chiriasi care observa ca nu reusesc sa sub- inchirieze fac presiuni asupra proprietarilor, cerandu-le sa reduca tarifele”, spune partenerul Esop. Nu in ultimul rand, exista situatii in care proprietarul cladirii trebuie sa fie de acord si cu tariful stabilit pentru subinchiriere, chiar atunci cand chiriasul initial va plati diferenta, pentru ca niste reduceri mari i-ar incuraja pe ceilalti chiriasi sa solicite si ei acelasi pret.

    Incercarea de a mentine tarifele pentru noile contracte la acelasi nivel cu al celor vechi reprezinta si pentru Marian Roman, managing director al Europolis, unul dintre factorii pentru care ia in calcul un grad de ocupare mai redus de 100%. “Depinde cat de necesar este acest grad, practic, daca pot sa achit ratele bancare si fara un grad de ocupare complet. Eu as tine cont si de companiile care ar inchiria, inca sunt numeroase companii ce cauta si acum un spatiu de inchiriere modern”, sustine managerul fondului de investitii austriac, care detine cladirea Europe House si primele doua cladiri din proiectul Sema Parc.

    La astfel de companii se gandeste managerul Europolis atunci cand se arata optimist in privinta inchirierii unui spatiu care se va elibera in perioada urmatoare in Europe House. Si in cadrul primei faze din Sema Parc exista o oferta de subinchiriere. Noile spatii, care devin disponibile la expirarea unui contract, dar si ofertele de subinchiriere ar putea prezenta interes inclusiv pentru companiile care au deja o suprafata in respectiva cladire si care doresc sa se extinda, considera Roman.

    Cert este ca atat cladirile care se vor finaliza in acest an, cat si suprafetele scoase la subinchiriere vor majora oferta totala de spatii de birouri existenta in Bucuresti, avand in vedere ca rata medie de neocupare este estimata sa creasca de la 2% anul trecut la circa 5-6% in acest an sau chiar inspre 8%, potrivit DTZ Echinox. Iar mentinerea actualei tendinte generale a economiei ar putea duce, in viitorul apropiat, la aparitia a tot mai multe afise cu “SUBLET”.

  • Cum se evalueaza o proprietate imobiliara

    Asteptarile vanzatorilor sunt mult prea mari fata de ce este dispus sa plateasca un eventual cumparator”, este explicatia folosita de mai multe luni de brokerii de investitii ai firmelor de consultanta imobiliara, pentru a explica stagnarea tranzactiilor din acest an. Brokerii ii sfatuiau pe potentialii vanzatori sa-si plaseze asteptarile cu pana la 2% peste nivelul randamentelor scontate, ceea ce insemna de fapt sa opereze o scadere de pret.

    Ultimele 12 luni au adus o majorare semnificativa a randamentelor anuale in euro la achizitia unui activ imobiliar, potrivit rapoartelor globale intocmite de compania de consultanta CB Richard Ellis. Cea mai semnificativa schimbare a avut loc in segmentul de spatii comerciale, unde cresterea in ultimul an a fost de la 7,5% la 11,5%, ceea ce s-ar traduce prin preturi mai mici chiar si cu cateva zeci de milioane de euro pentru mall-uri, care au tinut capul de afis al tranzactiilor din 2007. Randamentul anual (yield) este raportul procentual dintre veniturile aduse de imobilul respectiv si suma platita pentru cumpararea lui; cu cat randamentul e mai mare, cu atat pretul e mai mic.

    Cat de relevant mai este insa randamentul daca tranzactiile lipsesc? “Zero, yield-ul a murit”, spunea la inceputul lunii martie Bogdan Georgescu, managing partner al Colliers International si unul din cei mai experimentati consultanti din segmentul de investitii. Opinia sa este intarita si de Mihai Grigore, directorul diviziei de evaluari din cadrul companiei. “Foarte mult timp s-a discutat despre yield-uri, dar acestea, scoase din context, nu sunt de ajuns. Ele sunt utile daca ne referim la o cladire ideala, dar faptul ca un activ se vinde la 6% sau la 8% nu spune totul, conteaza in continuare cum evolueaza chiriile, riscurile de neplata, cheltuielile sau dobanzile.”

    Un exemplu este cladirea de birouri America House, vanduta in 2007 la un randament record de aproximativ 5,6%. Grigore spune ca majoritatea contractelor de inchiriere erau in al patrulea sau al cincilea an de derulare, urmand a fi reinnoite in curand la un nivel al chiriei mai mare, care ar fi ridicat veniturile ulterioare ale cumparatorului si implicit si randamentul tranzactiei. “Noi am calculat un yield de 6,7%, luand in calcul o crestere probabila a chiriilor cu 2 euro/mp/luna.”

    Imposibilitatea de a prevedea evolutia veniturilor pe termen lung sau momentul cand activul cumparat poate fi revandut, dar si absenta finantarilor bancare reprezinta argumentele aduse in discutie de reprezentantul Colliers pentru a explica absenta randamentelor medii din studiile intocmite de companie. Singurele companii de consultanta imobiliara care au publicat in ultimele luni niveluri medii ale randamentelor sunt DTZ Echinox si CB Richard Ellis, prin studiile realizate la nivel de grup, diferentele dintre valori fiind de pana la 2%. “Sunt niste valori estimative bazate pe o medie dintre dorintele cumparatorilor si aspiratiile vanzatorilor”, afirma recent Alexandra Dimofte, head of capital markets la CB Richard Ellis Eurisko.

    Randamentele anuale in euro continua insa sa fie folosite in evaluarea proprietatilor imobiliare, schimbarea venind din faptul ca acestora li se adauga si alti indicatori. “Noi folosim yield-ul in mod curent. Ne raportam la nivelul de varf al pietei, analizam ce s-a intamplat pana acum in alte tari din regiune si, comparand cu Praga sau Varsovia, vedem ca randamentele locale medii sunt cu 1-1,5% mai mari decat cele din regiune”, spune Dan Ivanov, directorul departamentului de evaluari din Jones Lang LaSalle Romania (JLL). Dincolo de metodele si dificultatile intampinate in estimarea unui indicator important in ultimii ani pentru piata imobiliara, evaluatorii se confrunta – ca si colegii lor din departamentele de investitii sau retail – cu o scadere a numarului de contracte.

    Mihai Grigore spune ca volumul de cereri a scazut foarte mult, din cauza faptului ca nu incep noi proiecte, iar negocierile pentru eventuale tranzactii sunt firave. “Apar insa noi oportunitati, companii a caror activitate de baza nu este dezvoltarea imobiliara sau banci care cer reevaluarea unor proprietati”, spune consultantul, care a evaluat portofolii imobiliare ale BCR, CEC, Distrigaz, Petrom sau Romtelecom.

    Divizia de evaluari din Colliers International a contribuit in fiecare an cu 10-20% din veniturile grupului, iar alte divizii similare au adus chiar si peste 25%, asa cum este cazul la DTZ Echinox. Membrii Asociatiei Nationale a Evaluatorilor din Romania (ANEVAR) au realizat anul trecut afaceri de 30 de milioane de euro, evaluarile imobiliare avand o proportie de 70% din total, adica in jur de 21 de milioane de euro. Piata are insa o valoare mai ridicata, fiindca exista si alte evaluari, care nu sunt realizate de membrii organizatiei, cum sunt cele interne. “Pentru acest an nu putem face nicio estimare, nu stim cum vor evolua lucrurile. Este posibil ca eventuala scadere din real estate sa fie compensata de alte tipuri de evaluari, precum cele pentru raportare financiara sau evaluari de companii”, afirma Adrian Vascu, presedintele ANEVAR.

    Criza a adus si o alta problema pentru evaluatorii din companiile de consultanta imobiliara – presiunea exercitata de unii dezvoltatori sau proprietari care vor ca rapoartele intocmite sa indice o valoare mai ridicata. “Noua ni s-a intamplat intr-o luna sa ni se respinga doua dosare de evaluare, era vorba de proprietati cu o valoare de pana la 1,5 milioane de euro. S-au dus la alti evaluatori”, spune Ivanov de la JLL. Si reprezentantul Colliers recunoaste ca de-a lungul timpului au fost pierdute mai multe contracte “fiindca nu doream sa realizam si sa indicam o anumita valoare”. In plus, o presiune constanta a existat dintotdeauna, avand in vedere ca brokerii inchiriau spatiile uneori la un nivel nesustenabil pe termen lung, ceea ce ar fi dus la un randament mai mic, desi rapoartele de evaluare indicau totusi un nivel mai ridicat.

    Grigore considera totusi ca situatia dificila de acum ar putea avea si un efect pozitiv asupra breslei. “Tranzactii, inchirieri de birouri, vanzari de terenuri, toate suna mult mai atragator decat sa fii evaluator”, recunoaste directorul din Colliers, care spera ca aceasta activitate sa-i atraga mai mult pe cei interesati de o cariera in consultanta imobiliara. Deocamdata, scaderea sectorului de real estate va duce, cel mai probabil, la un aport mai mare al departamentelor de evaluare in afacerile consultantilor.
     

    Cititi mai multe despre tinerii manageri din domeniul consultantei imobiliare in a patra editie a catalogului “100 Tineri Manageri de Top”, editat de BUSINESS Magazin, care va aparea pe piata luna aceasta.
     

  • Bucuriile crizei imobiliare

    Incercarile companiilor de a-si reduce costurile au devenit vizibile, in ultimele luni, si pe segmentul spatiilor de birouri, renegocierea devenind cuvantul de ordine, mai ales pentru companiile care au semnat contractele de inchiriere la inceputul anului trecut, spre exemplu, cand piata se afla la niveluri record.

    Consultantii imobiliari sustin insa ca scaderile de chirii nu sunt semnificative, putini chiriasi obtinand un tarif mult mai bun pentru spatiul pe care il ocupa deja. In acest context, o optiune demna de luat in seama este reprezentata de relocarea activitatii intr-o alta cladire de birouri.”Primul pas al unei companii este sa incerce sa isi reduca costurile prin renegocierea chiriei. Dar ce te faci cu taxele de administrare, cand cladirea consuma foarte mult? Ce faci cand nu poti sa recompartimentezi spatiul asa cum doresti?”, se intreaba Catalina Jigman, head of global corporate services in cadrul companiei de consultanta imobiliara CBRE Eurisko. Optiunea companiilor ar fi astfel, in opinia consultantului, sa isi relocheze activitatea intr-un alt spatiu, momentul actual fiind foarte favorabil unei astfel de decizii. Cel mai important argument este legat de reducerea tarifelor de inchiriere; daca pentru proiectele existente, cu un amplasament bun, se poate obtine un nivel mai redus, proiectele noi, care urmeaza sa se finalizeze in acest an sau care au fost finalizate recent, au chirii semnificativ mai mici decat in trecut.

    Acest fapt a dus chiar la o noutate pe segmentul de inchiriere a spatiilor de birouri din Capitala – existenta unor spatii disponibile pentru mutare imediata in zona Piata Victoriei, considerata a fi centrul de business al orasului.

    La fel ca si in segmentul rezidential, unde brokerii vorbesc despre o crestere a interesului cumparatorilor fara o majorare a numarului de tranzactii, si in cazul cladirilor de birouri se intampla un fenomen similar: companiile care cauta un spatiu nou sunt deocamdata intr-un stadiu de explorare a optiunilor, decizia luandu-se mult mai greu comparativ cu perioada anterioara. “Multi asteapta sa vada incotro se indreapta piata. Faptul ca au scazut chiriile cu 20% intr-o perioada scurta reprezinta un semn pentru anumiti chiriasi ca tarifele pot sa scada si mai mult”, mai spune consultantul CBRE Eurisko.

    Cele mai avantajate si interesate companii in acest moment de o posibila relocare sunt cele de dimensiuni mari, care, ca si in cazul centrelor comerciale, au un statut de ancora a proiectului. Practic, dezvoltatorii sunt deja mai dispusi sa faca anumite concesii chiriasilor care doresc o suprafata mare, acestia fiind determinanti in atingerea unui grad de pre-inchiriere satisfacator pentru obtinerea unei finantari bancare si, implicit, pentru demararea proiectului.

    Posibilitatile de negociere ale companiilor vor fi si mai mari avand in vedere cresterea ratei de neocupare a spatiilor de birouri din Capitala. Dupa mai multi ani in care procentul birourilor goale a fost estimat la circa 2% pentru cladirile de clasa A, rata de neocupare s-a dublat anul trecut, la patru procente, un studiu recent al DTZ Echinox estimand un nivel de 8% pentru acest an si de 13% pentru 2010.

    Anul trecut au fost finalizati circa 250.000 de metri patrati de spatii noi, clasa A, piata de inchirieri ridicanduse la 240.000 mp, potrivit estimarilor facute de Horatiu Florescu, fost sef al departamentului de inchirieri din cadrul companiei de consultanta imobiliara Colliers International. “Cred suprafata totala de birouri care se va inchiria in acest an va fi la jumatate fata de anul trecut, deci 100.000 – 120.000 de metri patrati”, estima recent Florescu.

    Mai multe informatii despre cele mai importante tendinte din piata imobiliara si despre proiectele rezidentiale, de mall-uri si cladiri de birouri din Bucuresti si provincie puteti afla din suplimentul “Piata imobiliara – Iesirea din criza?”, editat de BUSINESS Magazin, care va aparea pe piata in aceasta luna.
     

  • Singur pe Tampa

     

    Ne-am intalnit cu Dan Camarzan, proprietarul grupului de companii Kronvest din Brasov, in pub-ul de la parterul primului bloc pe care l-a construit in Brasov. Europe Residence a fost primul proiect imobiliar dezvoltat de Dan Camarzan, care a intrat in afaceri in urma cu 10 ani, cand a inceput sa dezvolte un proiect pentru Organizatia Natiunilor Unite. Proiectul se rezuma la introducerea unor date in calculator, acesta fiind si atuul pe care l-a avut atunci Dan Camarzan – calculatorul pe care tocmai i-l facuse cadou mama sa. “Cand am terminat proiectul pentru Organizatia Natiunilor Unite, am continuat cu niste mici proiecte de software care s-au dezvoltat ulterior intr-o firma de dezvoltare soft”, povesteste Camarzan, care a denumit compania Simple Words. In 2002, dupa o serie de oferte pentru proiecte de outsourcing software, Camarzan a mai infiintat o firma, ITProvision, iar in 2006 a reunit activitatile de software intr-o noua firma, Diginesis (unde Camarzan detine 60% din actiuni, iar alti doi actionari, care conduc operatiunile, cate 20% fiecare).
     
    La sfarsitul anului trecut, Dan Camarzan era pe punctul de a vinde compania Diginesis si ar fi renuntat la compania cu care a intrat in afaceri pentru a se putea concentra pe celalalt segment de interes al sau, imobiliarele, in care a tot investit din 2005 incoace.
     
    Diginesis a fost in 2008 tinta unei oferte de preluare, iar Camarzan aproape batuse palma cu belgienii de la Protime pentru 2 milioane de euro, cand cumparatorii s-au razgandit. “Protime, care este principalul client al Diginesis (Protime externalizeaza catre Diginesis productia de software – n.red.), a considerat ca trebuie sa isi conserve lichiditatile si sa produca in continuare in outsourcing, chiar daca este mai scump pentru ei”, spune Camarzan, caruia acum nu ii pare atat de rau ca nu a vandut – mai ales ca firma este inca pe profit, continua sa dezvolte si alte programe in afara celor vandute de Protime si, mai ales, este intr-un domeniu care ar putea sa nu fie foarte afectat de criza. Mai ales ca principalul produs al Diginesis – un soft de resurse umane folosit de 1,6 milioane de utilizatori, dupa cum arata datele de pe site-ul Protime – a avut cresteri ale vanzarilor in ultimele luni.

     
    De fapt, dupa cum spune Camarzan, din tot grupul Kronvest doar firma de constructii are acum probleme serioase. Si nu doar un singur tip de probleme: furnizorii nu fac platile la timp, contractele s-au redus cu mai bine de jumatate fata de discutiile pentru acest an, ceea ce a dus la o restructurare si la decizia de a renunta la subcontractori (care a insemnat de fapt concedierea a 400 de angajati, dintre care cei mai multi erau angajati ai subcontractorilor), iar cifra de afaceri va scadea cu cel putin 50% fata de anul trecut, cand atinsese aproape 30 de milioane de euro. “Cert este ca aceasta firma fusese proiectata sa lucreze project based (lucru pe proiecte) si s-a transformat in ultimele luni in production-based (lucru doar pe proiectele proprii)”, spune Dan Camarzan. Kronvest Construct a construit in ultimii patru ani in jur de 125.000 de metri patrati, dintre care 100.000 de metri patrati pentru dezvoltarile Kronvest.
     
    Dezvoltarile incepute in 2005 au mers in alt ritm, recunoaste Camarzan: “Am inceput ca un TGV si acum ne miscam ca un personal”. Insa Dan Camarzan este totusi recunoscator ca inca proiectele lui se mai misca. Dupa acel prim bloc pe care l-a construit (Europe Residence), omul de afaceri a intrat intr-un parteneriat public privat cu Primaria Brasovului, prin care a primit un lot de teren de zece hectare la poalele muntelui Tampa pentru constructia unui cartier de blocuri, numit Tampa Gardens. Proiectul a inceput in urma cu doi ani, iar primii locatari au inceput sa se mute in decembrie 2008, dupa cum spune Camarzan. In schimbul pamantului, Camarzan va ceda primariei 20% dintre apartamentele din proiectul care totalizeaza 2.500 de apartamente.

     
    “Apartamentele vor fi predate primariei la finalizarea fiecarei faze a constructiei, direct proportional cu numarul apartamentelor construite in faza respectiva”, spune Camarzan, tinand sa precizeze ca durata constructiei acestui proiect va fi de aproximativ opt ani. Primii locatari care s-au mutat au cumparat apartamente in prima faza a proiectului, care cuprinde doua blocuri cu 256 de apartamente, iar cei care au cumparat in al treilea bloc (care va reprezenta partea a doua a proiectului) se vor putea muta in mai, dupa cum spune dezvoltatorul.
     
    Dan Camarzan nu a fost singurul dez­voltator imobiliar care a primit pamant in concesiune pentru constructia de locuinte, spune Alexandru Gabor, viceprimar al Brasovului. “Au fost patru loturi pentru care s-au incheiat parteneriate publice private, dar deocamdata doar doua companii dintre cele care au luat loturile mai construiesc, iar doua au renuntat”, spune Alexandru Gabor. Viceprimarul mentioneaza ca cei doi dezvoltatori care au renuntat aveau teren tot in cartierul Racadau, la poalele muntelui Tampa – “deocamdata, vom mai discuta cu ei, daca mai sunt interesati, iar daca nu, vom face din nou o licitatie”. Alexandru Gabor nu stie motivele pentru care au amanat constructiile cei doi dezvoltatori (intre care erau si austriecii de la Koch & Partners, care aveau un proiect de 1.800 de apartamente), dar banuieste ca amanarea a fost legata de criza de lichiditati.

    Dan Camarzan: “Nu numai ca nu pot risca sa construiesc mai mult decat pot vinde, dar nici nu mai am cu ce sa construiesc”

  • Cel mai ieftin apartament

    Garsoniere in stadiul de macheta la preturi de 30.000 de euro sau finalizate la 45.000 de euro, apartamente cu doua camere la 70.000 de euro sau chiar un apartament cu trei camere la 79.000 de euro. Locuri de parcare gratuite, rate platite la dezvoltator sau chirie in primii ani, pana la imbuna tatirea accesului la credite.

    Primavara, dar mai ales criza din imobiliare a adus oferte mult mai tentante pentru potentialii cumparatori si preturi mai mici la apartamentele noi, dupa mai multi ani de cresteri continue. Reprezinta insa aceste scaderi o tendinta generala la nivel de piata sau sunt doar oferte promotionale, valabile pentru un numar limitat de proiecte? Valentin Ilie, CEO (director executiv) al Coldwell Banker Affiliates of Romania, spune ca aproape toate proiectele rezidentiale pe care le cunoaste deruleaza o oferta promotionala. “Scaderea pe segmentul nou (apartamentele proaspat livrate sau aflate in constructie – n. red.) ar fi de cel mult 20% fata de un maxim din primavara trecuta. Insa o parte din reducerea de pret s-a pierdut in diferenta de curs sau majorarea dobanzilor catre banca”, crede seful Coldwell Banker, una dintre companiile imobiliare cu cel mai mare portofoliu de locuinte noi la vanzare.

    La toate aceste scaderi ar trebui luata in calcul si noua legislatie privind taxa pe valoarea adaugata, stabilita la 5% pentru locuintele noi cu un pret mai mic de 100.000 de euro. La un apartament cu un pret de 80.000 de euro, de exemplu, TVA calculata potrivit noilor norme este cu peste 11.000 de euro mai mica, ceea ce inseamna o reducere de aproape 12% in euro. Cum insa deprecierea monedei nationale din ultimul an a fost de 17,5%, iar dobanzile bancare au crescut cu cateva procente, preturile ar putea fi chiar mai mari in termeni reali, daca dezvoltatorul nu a oferit o reducere suplimentara de pret.

    “Mie nu mi se pare ca s-a produs vreo scadere. Sunt oferte, dar nu vad un minus la pret de lista; in general, preturile nu au prea scazut”, considera Ionut Bordei, directorul departamentului rezidential din cadrul CBRE Eurisko. El admite ca exista proiecte in piata care ofera reduceri dincolo de scaderea TVA, dar adauga ca numarul acestora este limitat, fiind vorba de proiecte din zone marginase, nu consacrate, “precum cele unde se fac Asmita Gardens sau West Park. Inca nu am vazut oferte de 60.000 de euro in zone bune”.

    Proiectele care opereaza reduceri sunt, potrivit consultantilor imobiliari, proaspat lansate – deci au nevoie sa intruneasca un grad minim de vanzari pentru a obtine prima sau urmatoarele transe de finantare – sau intampina anumite dificultati.

    Un exemplu in acest sens este dezvoltatorul proiectelor rezidentiale Primavara Ghencea si Primavara Lujerului, parte a grupului care include si lantul de supermarketuri Primavara, care a redus preturile de la 1.000 – 1.350 de euro la 900 – 1.000 de euro. In urma acestei oferte promotionale a vandut patru unitati. “Un client nu vine sa intrebe ce avem mai ieftin. Cauta in primul rand sa fie gata proiectul sau sa se finalizeze cat mai repede”, crede Raluca Oprescu, directorul de vanzari al companiei. Aceasta justifica reducerile de preturi prin nevoia dezvoltatorului de cash-flow, mai ales ca are in lucru doua proiecte. “Mai important este faptul ca nu lucram cu un antreprenor general si dorim sa mutam echipa pe noul santier”, explica Oprescu.

    Chiar si cu aceste reduceri, fie cazuri izolate sau nu, Valentin Ilie considera ca dezvoltatorii care au deja ansambluri rezidentiale in constructie sunt destul de putin flexibili. “Preturile sunt inca prea mari la blocurile noi. Dezvoltatorii incearca sa gaseasca masuri de finantare, orice, pentru a nu trimite clientul la banca acum”, facand referire la accesul tot mai dificil la credite.

    Potrivit singurului indice imobiliar privind apartamentele noi din piata, publicat de compania Colliers International, preturile au scazut pana in luna februarie a acestui an cu aproximativ sapte procente in euro, fata de maximul atins pe perioada verii trecute.

    Pot considera in aceste conditii potentialii clienti ca in cateva luni ar putea obtine o reducere si mai mare? Reprezentantul Coldwell Banker crede ca mai este loc de scaderi, dar in anumite limite. “Nu ai cum sa dai pe o garsoniera noua doar 20.000 de euro. Nu cred ca preturile se pot duce mai jos decat in 2006.” Cu toate acestea, Ilie considera ca din aceasta evolutie a preturilor clientul a iesit in castig. “Cel mai bine se vede in piata veche si incepe sa se simta si pe cea noua.”

    In schimb, Ionut Bordei afirma, la fel ca si toamna trecuta, ca achizitionarea unei locuinte nu ar trebui sa se faca doar in functie de pret. In opinia sa, la fel de importante in luarea deciziei finale ar trebui sa fie zona, momentul mutarii sau caracteristicile proiectului. “Proiectele cu cele mai mari probleme sunt cele care au avut preturile cele mai mici. Unii intrebau de ce sa dea 1.200 de euro pe metru patrat in Rose Garden (ansamblu rezidential realizat de GTC, unul dintre cei mai mari dezvoltatori de pe piata – n. red.), cand in Planorama (unul dintre primele si cele mai ieftine proiecte rezidentiale lansate in Capitala – n. red.) era 850 euro/mp. Cei care au cumparat in Rose Garden s-au mutat deja, in timp ce Planorama nu a terminat primul bloc nici acum, dupa doi ani.”

    Aproape toti brokerii si reprezentantii dezvoltatorilor cad insa de acord asupra unui aspect: ultimele saptamani au adus o usoara revigorare a segmentului rezidential, manifestata printr-un interes in crestere. De ofertele speciale si evolutia preturilor va depinde insa in urmatoarea perioada transformarea acestor intentii intr-un numar semnificativ de tranzactii.

    Mai multe informatii despre cele mai importante tendinte din piata imobiliara si despre proiectele rezidentiale, de mall-uri si cladiri de birouri din Bucuresti si provincie puteti afla din suplimentul “Piata imobiliara – Iesirea din criza?”, editat de BUSINESS Magazin, care va aparea pe piata in aceasta luna.

  • Dezvoltator la targ: Nu am sperante sa vand ceva

    "Anul acesta am vandut doua apartamente. Nu am mari sperante legate vanzarile pe perioada targului, ramane de vazut. Oricum, in prima zi nu vin multi oameni, in weekend sunt mai mult", spune un reprezentant al dezvoltatorului Obor Towers, un proiect cu 125 de apartamente din Bucuresti din care mai sunt disponibile circa un sfert, potrivit datelor comunicate de catre dezvoltator.

     

    Primele luni din 2009 au inghetat practic vanzarile pentru mai multi dezvoltatori prezenti la Targul Imobiliar National (tiMOn), care se va desfasura la World Trade Center pana duminica. "In acest an am vandut sase apartamente, patru in Primavara Ghencea si doua in Primavara Lujerului. Preturile pentru proiectul din Ghencea sunt mai mici cam cu 15 – 20%", spune Raluca Oprescu, director de vanzari al dezvoltatorului CanServ.

     

    Primavara Ghencea a fost deja finalizat, din cele 468 de locuinte mai fiind disponibile spre vanzare circa 80 de unitati. Garsonierele au un pret de 45.000 de euro iar apartamentele cu doua camere au un pret de 75.000 de euro, TVA-ul fiind inclus in ambele cazuri.

     

    "Din proiectul de la Lujerului am vandut aproape 200 de unitati din cele 1.000 si vom merge mai departe cu el, avem finantarea asigurata", a mai spus reprezentantul dezvoltatorului, controlat de omul de afaceri Ion Avram, care detine si supermarketurile Primavara.

     

    Oferte de targ

     

    Pe de alta parte, exista si dezvoltatori care afirma ca au vandut cateva zeci de apartamente in acest an, in urma ofertelor derulate sau a unor negocieri incepute in toamna anului trecut. "Am vandut pana acum, in acest an, aproape 30 de apartamente. Majoritatea au fost vandute la inceputul anului, discutiile fusesera incepute din 2007. Nu mi se pare o cifra astronomica, anul trecut am vandut si 30 intr-o luna, nu in trei luni", afirma Iuri Negoita, managing director al RPF Development, dezvoltatorul Vitan Residences.

     

    Principala oferta a dezvoltatorului este reprezentata de un apartament cu doua camere, cu un loc de parcare inclus, la un pret final de 100.000 de euro. "Avem si o oferta de finantare de la BCR cu un cost cu 20% mai mic comparativ cu oferta standard a bancii." Proiectul include 187 de apartamente si este dezvoltat in apropiere de statia de metrou Mihai Bravu. "Nu stiu daca vom vinde ceva acum, de la targuri adunam contacte si ne facem cunoscuti", a mai spus reprezentantul dezvoltatorului.

     

    O oferta creata special pentru targul imobiliar din aceste zile are si Domus Stil, dezvoltatorul Confort Park – proiect finalizat deja – si a Confort City, proiect cu aproape 1.700 de apartamente, aflat in acest moment in constructie. "Chiar maine trebuie sa semnez doua antecontracte, am vandut de ordinul zecilor in acest an. Oferta de plata in rate direct catre noi, cu un avans de 30%, ii atrage pe cumparatori", considera Marius Gavrila, reprezentantul dezvoltatorului controlat de fratii Negoita.

     

    Pentru perioada targului, Domus Stil ofera spre vanzare garsoniere si apartamente cu doua si trei camere, toate la un pret mai mic de 100.000 de euro – apartamentul cu trei camere are un pret de 79.000 de euro, cu TVA inclus.

     

    Pretul cel mai mic al unei locuinte situate in Bucuresti este al unei garsoniere din ansamblul Red House dezvoltat de catre Apulum 94 in Prelungirea Ghencea, pretul de vanzare pe perioada targului fiind de 34.000 euro (TVA inclus). In acelasi timp, la tiMOn sunt scoase spre vanzare si penthouse-uri, duplexuri si vile ale caror preturi depasesc 250.000 euro, potrivit datelor comunicate de catre organizatori.

     

    O alta noutate de la targ este reprezentata de apartamente oferite in sistemul de time – sharing, adica un drept de utilizare limitata, care este impartit cu alte persoane. Dezvoltatorul Triumf Construct t a lansat o oferta care presupune plata a 10.500 de euro plus TVA pentru dreptul de folosite pe o perioada de 10 ani a unui apartament din ansamblul Coral Beach Resort, amplasat in zona de nord a statiunii Mamaia. Potentialul client va primi dreptul de folosire a proprietatii timp de opt zile pe an pentru o perioada de zece ani, de unde rezulta un cost mediu de 131 de euro pe zi, fara TVA.

     

    Investitorii isi scot apartamentele la vanzare

     

    Tot printre premiere primele apartamente scoase la vanzare de catre investitorii straini. Fondul norvegian de investitii Romania Invest a venit pentru prima oara la un targ imobiliar in acest an, amenajand un spatiu pentru Be Igloo, brandul creat pentru revanzarea apartamentelor achizitionate anterior.

     

    "Anul acesta am vandut trei unitati, speram sa o vindem pe a patra zilele acestea. Am venit mai mult ca sa mirosim piata. Sunt multe persoane care ne suna, care sunt interesate si cred ca vom atinge obiectivul stabilit pentru acest an – acela de a vinde 40 de apartamente", a afirmat Nimrod Zvik, directorul de marketing al Be Igloo.

     

    Romania Invest este unul din cei mai mari cumparatori de apartamente de pe plan local, cu un portofoliu de aproximativ 800 de apartamente. "Probabil ca nu vom avea 40% profit cat am estimat initial. In unele cazuri va fi sub 10%, in altele va fi mai mare, ramane de vazut", a mai spus Zvik, argumentand increderea pe care o are in atingerea obiectivului stabilit prin faptul ca apartamentele scoase la vanzare sunt deja finalizate si prin faptul ca fondul de investii a incheiat un acord cu Bank of Cyprus, care ofera finantare potentialilor cumparatori.
     

  • Povestea unui mall fantoma

    La inceputul anului trecut, cand BUSINESS Magazin a discutat cu mai multi consultanti imobiliari, dezvoltatori de centre comerciale sau manageri de mall-uri pentru realizarea suplimentului “Catalog de Centre Comerciale”, putini au fost cei ce au vorbit despre posibilitatea aparitiei unor centre comerciale care sa fie literalmente goale – nu din punctul de vedere al vizitatorilor, ci al comerciantilor. Aceasta posibilitate era evocata doar in contextul in care in multe orase au fost erau anuntate spre dezvoltare mai multe centre comerciale, desi toti actorii pietei imobiliare mentionati admiteau ca unele din aceste proiecte nu vor deveni realitate, pentru ca anumite orase nu sunt capabile sa sustina trei sau mai multe mall-uri.

    Ultimele luni au schimbat insa cu totul fata economiei si implicit si conditiile din piata imobiliara si de retail, criza dovedindu-se o sita care a cernut puternic cele peste 100 de proiecte de centre comerciale anuntate. Majoritatea au fost amanate pe un termen de unul, doi sau mai multi ani, din cauza dificultatilor de creditare, in timp ce pentru unele centre aflate deja in constructie, explicatia “retailerii si-au exprimat dorinta de a deschide un pic mai tarziu” a devenit tot mai des folosita. In plus, concurenta deja mare din anumite orase a facut tot mai dificila inchirierea anumitor mall-uri, cu atat mai mult cu cat comerciantii dornici de extindere au ajuns tot mai putini. “Daca in 2007 si in 2008, politica retailerilor era sa nu piarda vreun spatiu intr-un centru comercial, acum au devenit mult mai selectivi”, spune Oana Iliescu, promovata recent din functia de director al departamentului de retail din cadrul firmei de consultanta imobiliara DTZ Echinox in cea de codirector executiv.

    Daca vorbim de comerciantii locali, dependenti de finantarea de la banci, “acestia au decis sa isi stopeze dezvoltarea, deoarece multi dintre ei au nevoie sa isi restructureze reteaua actuala”, adauga Iliescu. Noul context economic a picat astfel cum nu se poate mai prost pentru dezvoltatorii care obtinusera deja finantarea bancara, constructia fiind inceputa deja si, in unele cazuri, aflanduse in stadii finale. Asa incat desi mall-urile ar putea fi finalizate mult mai repede, iar unele sunt aproape gata, dezvoltatorii se vad nevoiti sa amane inaugurarea din lipsa chiriasilor. O serie de proiecte, a caror finalizare era estimata initial pentru toamna anului trecut, au fost amanate pentru primavara acestui an; trei dintre ele au fost amanate inca o data.

    Cel mai avansat din punctul de vedere al lucrarilor de constructie este Tiago Oradea, dezvoltat de catre Mivan Development si Grupul Moritz, companii care au finalizat deja Liberty Center din Bucuresti. Potrivit unor informatii din piata, amanarea deschiderii mall-ului este cauzata de gradul scazut de inchiriere. In schimb, proiectul este aproape de finalizare; ultima etapa a constructiei unui centru comercial este amenajarea spatiilor comerciale, care intra in atributia comerciantilor si care are loc dupa stabilirea certa a unei date pentru inaugurare. Tiago Oradea trebuia initial sa fie gata in noiembrie 2008, a fost amanat pentru primavara acestui an, iar reprezentantii Mivan au anuntat recent o a doua amanare.

    Noul termen de inaugurare a fost fixat pentru luna septembrie, gradul actual de inchiriere a centrului comercial fiind de 50-55%. Marius Barbu, retail development director al Mivan, a mentionat ca un numar de comercianti s-au retras pana acum pe parcusul negocierilor, insa mai putin de 15%, si ca nu a fost reziliat nici un contracte de inchiriere. “Retailerii sunt in curs de realizare a strategiilor de adaptare la noul context economic si este normal ca negocierile sa fie mai dificile, in lipsa capacitatii de a face estimari precise despre evolutia pietei”, spune Barbu. Dezvoltatorul a argumentat amanarea inaugurarii pentru toamna prin includerea in proiect a unui patinoar si a unui cinematograf 3D, ceea ce inseamna investitii mai mari cu sase milioane de euro. Indecizia comerciantilor este mentionata si de reprezentantii Euromall, care au amanat deschiderea centrului comercial din Galati pentru sfarsitul verii.

    “Comerciantii sunt un pic dezorientati in privinta planurilor lor de extindere. Cativa dintre cei cu care am purtat discutii s-au retras”, au comunicat reprezentantii companiei, care amanasera initial deschiderea mall-ului pentru luna aprilie din pricina intarzierilor de constructie. Potrivit Euromall, gradul actual de inchiriere a proiectului este de aproximativ 80%, considerat pragul minim necesar pentru deschiderea unui centru comercial. Mall-ul va fi singurul din Galati, oras unde au mai fost anuntate inca trei centre comerciale, aflate acum in faza de proiect, potrivit informatiilor disponibile. “Exista o regula clara si simpla in retail: nu deschizi cu mai putin de 80% din magazine inchiriate”, confirma Oana Iliescu, care adauga ca in primul an, considerat ca fiind anul de maturizare a unui centru comercial, este normal ca un procent de 10-15% dintre magazine sa se inchida, altele urmand sa le ia locul.

    “Este mai bine sa astepti decat sa incepi cu un centru in parte gol si sa iti dezamagesti clientii care vin si in acelasi timp sa ai retaileri care vor avea de suferit, cu vanzari reduse”, continua codirectorul DTZ Echinox. De altfel, una dintre companiile pentru care DTZ este agent de inchiriere, Mega Company, dezvoltatorul Mega Designer Outlets – un centru comercial de tip outlet amplasat langa Bucuresti – a amanat pentru aceasta toamna inaugurarea primei faze a proiectului – prima amanare prevedea ca outlet-ul sa fie deschis in aceasta luna. Reprezentantii dezvoltatorului mentionau recent ca amanarea a fost cauzata de solicitarile comerciantilor, care au dorit sa deschida in toamna, gradul de inchiriere al proiectului fiind de aproximativ 60-65% la finalul anului trecut.

    Dificultatile pe care anumite centre comerciale le au sau le vor avea in ceea ce priveste inchirierea sunt cauzate, pe langa scadererea cererilor din partea retailerilor, si de competitia deja ridicata din anumite zone. Spre exemplu, chiar peste drum de Tiago Oradea a fost inaugurata saptamana prima faza a Era Shopping Park, langa parcul de retail care include acum magazine ale Bricostore, Carrefour si o galeria comerciala – o unitate MediaGalaxy va fi deschisa in curand iar in faza a doua este prevazut un mall – existand si o unitate Real cu o galerie comerciala. In acelasi timp, langa Mega Designer Outlets a fost deja deschis in urma cu cateva luni Fashion House, primul centru comercial de tip outlet de pe plan local. Si chiar daca criza a redus numarul proiectelor anuntate, exista in continuare, pentru fiecare oras de marime medie din Romania, cel putin cate unul sau doua proiecte – in unele cazuri, aditionale unora deja existente – care se vor lupta pentru a nu deveni niste mall-uri fantoma.

    Cum se va transforma Cocorul intr-un mall de lux

    Cine sunt brokerii imobiliari care castiga un milion de euro  pe an

  • Cocorul, Zara si provincia

    La cei 25 de ani ai sai, Ilan Laufer priveste cu optimism anul in curs, ce ar urma sa aduca, potrivit estimarilor lui, o crestere de patru ori a afacerii pe care o conduce din 2006. Baza de plecare este relativ mica – o cifra de afaceri de 500.000 de euro inregistrata anul trecut – iar majorarea ar urma sa se bazeze pe semnarea catorva contracte cu o valoare ridicata. Pragul de doua milioane de euro, estimat pentru acest an, ar urma sa propulseze Retail Group in esalonul companiilor imobiliare de dimensiune medie, cu o cifra de afaceri intre doua si patru milioane de euro.

    Anul 2009 ar urma sa aduca pentru tanarul manager finalizarea celui de-al doilea proiect de anvergura de a carui inchiriere s-a ocupat, si anume fostul magazin universal Cocor, care se afla in plin proces de remodelare in vederea transformarii intr-un centru comercial destinat clasei de lux (primul proiect a fost un parc de retail amplasat in Pitesti). “Dorim sa pozitionam Cocor Luxury Store drept cel mai de lux proiect de retail din tara. Ne vom adresa unui public restrans, insa nu va fi un proiect exclusivist; vom avea si branduri high, si branduri exclusiviste”, spune Laufer, care detine pachetul majoritar al Retail Group, ceilalti doi actionari fiind persoane fizice.

    Inainte de a fonda compania, Laufer a ocupat timp de un an functia de director de vanzari al retelei comerciale Winmarkt, vanduta in primavara anului trecut de fondul de investitii Broadhurst catre italienii de la IGD, intr-o tranzactie de 182,5 milioane de euro. Fondul de investitii se afla de altfel si printre cei mai importanti actionari ai Cocor SA, proprietarul proiectului, care urmeaza sa fie inaugurat la finalul acestui an. Cocor Luxury Store va avea o suprafata de vanzare de aproape 10.000 de metri patrati, impartiti pe sapte niveluri – subsol si cinci etaje – proiectul fiind preinchiriat in proportie de 70% in acest moment.

    Ilan Laufer este increzator in inchirierea totala a proiectului pana la inaugurare, programata pentru sfarsitul acestui an, in ciuda conditiilor economice defavorabile, in care unii retaileri renunta la planurile de expansiune sau chiar isi inchid din magazine – cum este cazul Leonardo, care a anuntat ca va inchide 20 de magazine in perioada urmatoare. Increderea lui Laufer se explica atat prin faptul ca suprafata centrului comercial este mai mica decat a unui mall obisnuit – spre exemplu, Plaza Romania are o suprafata de aproape cinci ori mai mare -, cat si prin faptul ca multe din brandurile care vor fi prezente in Cocor Luxury Store se adreseaza unui public cu venituri peste medie, comerciantii de acest tip fiind mai dispusi sa inchirieze spatiu avand in vedere optiunile existente, destul de putine.

    Spre exemplu, chiar daca noul Cocor va avea si magazine Lacoste sau Replay, la un etaj cu branduri casual si sport, va gazdui si nume cunoscute din domeniul vestimentatiei si al accesoriilor de lux, precum Valentino, John Galliano, Prada sau Vertu. Majorarea din acest an a afacerilor companiei de inchiriere a spatiilor comerciale ar urma sa se datoreze si faptului ca Retail Group este agentul exclusiv al singurului centru comercial aflat in constructie in acest moment in Ploiesti, oras unde s-au anuntat in total noua proiecte comerciale. Ploiesti Mall urmeaza a fi inaugurat la jumatatea anului viitor, fiind deja semnat contractul cu ancora principala, Carrefour, in timp ce pentru zona de fashion se poarta negocieri avansate cu Inditex, proprietarul Zara. Ilan Laufer admite ca noului mall nu ii va fi usor, chiar daca va fi singurul centru comercial modern din oras.

    “De fapt, ceea ce traim acum este nivelul real din Romania. In ultimii ani s-a trait pe speculatie, de la vacante si masini la imobiliare.” In acest context, Laufer considera ca va merge mai greu inchirierea centrelor comerciale si ca acelea care nu se afla inca in constructie vor fi intarziate pe o perioada de doi-trei ani. “Bancile nu vor mai acorda finantare, in actualele conditii, pentru al doilea sau al treilea centru comercial dintr-un oras. Retailerii s-au extins intr-un ritm alarmant, majoritatea prin linii de creditare, or, acum bancile au taiat liniile de creditare si isi cer si banii inapoi”, spune directorul Retail Group. Opinia sa este impartasita si de Razvan Gheorghe, directorul Cushman & Wakefield Romania, a patra companie de consultanta imobiliara si singura care s-a axat, la fel ca si Retail Group, in principal pe segmentul spatiilor comerciale.

    “Tot ce este mai scump decat mass-market nu merge, mai ales daca centrul comercial nu este in oras. Operatorii de la food-court, restaurantele si cafenelele sunt in situatia cea mai proasta, urmati de cei din fashion”, spune Gheorghe, care adauga de asemenea ca sunt cu precadere afectati comerciantii autohtoni, care s-au extins agresiv prin credite si nu au sustinerea unei retele internationale. Pentru acestia din urma, Laufer considera ca sansele de supravietuire nu constau doar in renegocierea chiriilor, ci si in inchiderea spatiilor neperformante, menita sa reduca din cheltuielile logistice.

    “Cele mai afectate proiecte au suprafete totale de 10.000-15.000 de metri patrati, fara ancore. Unele mall-uri nu ar rezista nici daca ar da spatiile gratis.” Inchiderea catorva magazine sau chiar a unuia singur, daca este mai important ca vizibilitate, ar putea duce la probleme mari pentru centrele comerciale de dimensiuni mici, dupa cum afirma si directorul Cushman & Wakefield. “Sunt anumite proiecte care trebuie sa aiba un grad de inchiriere de 90- 100% pentru a rezista. Sansa lor este sa rada peretii pentru a avea suprafete mai mari, pe care sa obtina o chirie mai mica, dar sustenabila pe termen lung.”

    Aflati in continuare ce oportunitati prezinta segmentul de retail.

     

  • Cocorul, Zara si provincia

    La cei 25 de ani ai sai, Ilan Laufer priveste cu optimism anul in curs, ce ar urma sa aduca, potrivit estimarilor lui, o crestere de patru ori a afacerii pe care o conduce din 2006. Baza de plecare este relativ mica – o cifra de afaceri de 500.000 de euro inregistrata anul trecut – iar majorarea ar urma sa se bazeze pe semnarea catorva contracte cu o valoare ridicata. Pragul de doua milioane de euro, estimat pentru acest an, ar urma sa propulseze Retail Group in esalonul companiilor imobiliare de dimensiune medie, cu o cifra de afaceri intre doua si patru milioane de euro.

    Anul 2009 ar urma sa aduca pentru tanarul manager finalizarea celui de-al doilea proiect de anvergura de a carui inchiriere s-a ocupat, si anume fostul magazin universal Cocor, care se afla in plin proces de remodelare in vederea transformarii intr-un centru comercial destinat clasei de lux (primul proiect a fost un parc de retail amplasat in Pitesti). “Dorim sa pozitionam Cocor Luxury Store drept cel mai de lux proiect de retail din tara. Ne vom adresa unui public restrans, insa nu va fi un proiect exclusivist; vom avea si branduri high, si branduri exclusiviste”, spune Laufer, care detine pachetul majoritar al Retail Group, ceilalti doi actionari fiind persoane fizice.

    Inainte de a fonda compania, Laufer a ocupat timp de un an functia de director de vanzari al retelei comerciale Winmarkt, vanduta in primavara anului trecut de fondul de investitii Broadhurst catre italienii de la IGD, intr-o tranzactie de 182,5 milioane de euro. Fondul de investitii se afla de altfel si printre cei mai importanti actionari ai Cocor SA, proprietarul proiectului, care urmeaza sa fie inaugurat la finalul acestui an. Cocor Luxury Store va avea o suprafata de vanzare de aproape 10.000 de metri patrati, impartiti pe sapte niveluri – subsol si cinci etaje – proiectul fiind preinchiriat in proportie de 70% in acest moment.

    Ilan Laufer este increzator in inchirierea totala a proiectului pana la inaugurare, programata pentru sfarsitul acestui an, in ciuda conditiilor economice defavorabile, in care unii retaileri renunta la planurile de expansiune sau chiar isi inchid din magazine – cum este cazul Leonardo, care a anuntat ca va inchide 20 de magazine in perioada urmatoare. Increderea lui Laufer se explica atat prin faptul ca suprafata centrului comercial este mai mica decat a unui mall obisnuit – spre exemplu, Plaza Romania are o suprafata de aproape cinci ori mai mare -, cat si prin faptul ca multe din brandurile care vor fi prezente in Cocor Luxury Store se adreseaza unui public cu venituri peste medie, comerciantii de acest tip fiind mai dispusi sa inchirieze spatiu avand in vedere optiunile existente, destul de putine.

    Spre exemplu, chiar daca noul Cocor va avea si magazine Lacoste sau Replay, la un etaj cu branduri casual si sport, va gazdui si nume cunoscute din domeniul vestimentatiei si al accesoriilor de lux, precum Valentino, John Galliano, Prada sau Vertu. Majorarea din acest an a afacerilor companiei de inchiriere a spatiilor comerciale ar urma sa se datoreze si faptului ca Retail Group este agentul exclusiv al singurului centru comercial aflat in constructie in acest moment in Ploiesti, oras unde s-au anuntat in total noua proiecte comerciale. Ploiesti Mall urmeaza a fi inaugurat la jumatatea anului viitor, fiind deja semnat contractul cu ancora principala, Carrefour, in timp ce pentru zona de fashion se poarta negocieri avansate cu Inditex, proprietarul Zara. Ilan Laufer admite ca noului mall nu ii va fi usor, chiar daca va fi singurul centru comercial modern din oras.

    “De fapt, ceea ce traim acum este nivelul real din Romania. In ultimii ani s-a trait pe speculatie, de la vacante si masini la imobiliare.” In acest context, Laufer considera ca va merge mai greu inchirierea centrelor comerciale si ca acelea care nu se afla inca in constructie vor fi intarziate pe o perioada de doi-trei ani. “Bancile nu vor mai acorda finantare, in actualele conditii, pentru al doilea sau al treilea centru comercial dintr-un oras. Retailerii s-au extins intr-un ritm alarmant, majoritatea prin linii de creditare, or, acum bancile au taiat liniile de creditare si isi cer si banii inapoi”, spune directorul Retail Group. Opinia sa este impartasita si de Razvan Gheorghe, directorul Cushman & Wakefield Romania, a patra companie de consultanta imobiliara si singura care s-a axat, la fel ca si Retail Group, in principal pe segmentul spatiilor comerciale.

    “Tot ce este mai scump decat mass-market nu merge, mai ales daca centrul comercial nu este in oras. Operatorii de la food-court, restaurantele si cafenelele sunt in situatia cea mai proasta, urmati de cei din fashion”, spune Gheorghe, care adauga de asemenea ca sunt cu precadere afectati comerciantii autohtoni, care s-au extins agresiv prin credite si nu au sustinerea unei retele internationale. Pentru acestia din urma, Laufer considera ca sansele de supravietuire nu constau doar in renegocierea chiriilor, ci si in inchiderea spatiilor neperformante, menita sa reduca din cheltuielile logistice.

    “Cele mai afectate proiecte au suprafete totale de 10.000-15.000 de metri patrati, fara ancore. Unele mall-uri nu ar rezista nici daca ar da spatiile gratis.” Inchiderea catorva magazine sau chiar a unuia singur, daca este mai important ca vizibilitate, ar putea duce la probleme mari pentru centrele comerciale de dimensiuni mici, dupa cum afirma si directorul Cushman & Wakefield. “Sunt anumite proiecte care trebuie sa aiba un grad de inchiriere de 90- 100% pentru a rezista. Sansa lor este sa rada peretii pentru a avea suprafete mai mari, pe care sa obtina o chirie mai mica, dar sustenabila pe termen lung.”

    Aflati in continuare ce oportunitati prezinta segmentul de retail.