BusinessMagazin

Category: Imobiliare

Analize interesante din domeniul imobiliarelor – totul despre piața imobiliarelor, prețurile apartamentelor și nu numai.

  • Top BM: Cei mai mari patroni de la mare – VIDEO

    Primii zece hotelieri de pe litoral detin aproximativ un sfert din numarul total al camerelor de la mare. Multe voci din piata spun ca la ei sta in fiecare an decizia stabilirii tarifelor, dar si ca tot ei ar fi singurii care ar putea schimba fata litoralului, detinand o masa critica de locuri de cazare. Elementele care au facut de-a lungul anilor ca cei zece sa nu aiba o voce comuna au fost legate in primul rand de interesul diferit pentru dezvoltarea capacitatilor de pe litoral, dar si stilul de investitii al fiecaruia. De fapt, proprietatea pe litoral s-a stabilit la inceputul anilor 2000, o data cu licitatiile pentru privatizarile hotelurilor.

    Atunci au intrat in posesie proprietari precum George Copos, Mohammad Murad sau fratii Ioan si Viorel Micula, dar s-a format si actualul THR Marea Neagra – controlat acum de SIF Transilvania. De atunci, putine lucruri s-au mai schimbat in topul celor mai mari proprietari de pe litoral: singurul care a urcat cateva pozitii mai sus este proprietarul Unita Turism, Josef Goschy, care a cumparat in urma cu doi ani complexul Amfiteatru- Panoramic-Belvedere din Olimp, unul dintre cele mai mari hoteluri de pe litoral. Nu numai cel mai mare, ci si cel mai ravnit – hotelul a fost curtat in anii 2000 de touroperatorul TUI, care voia sa il transforme intr-un club de cinci stele cu aproape 2.000 de locuri. Ministerul Turismului a refuzat insa sa il vanda nemtilor si AVAS l-a vandut in urma cu doi ani lui Josef Goschy. Proprietarul Unita Turism are insa o strategie diferita de cea a nemtilor pentru “perla litoralului” – cum era denumit pe vremuri hotelul din Olimp: nu vrea sa il faca neaparat un complex hotelier, ci este mai incantat de actuala structura cu trei hoteluri, cel putin deocamdata: “Mai ales pana le vom renova pe toate, vom pastra actuala structura cu trei centre de cost si vom vedea mai tarziu ce alta strategie vom adopta”. Renovarea celor trei hoteluri de catre omul de afaceri Josef Goschy are la baza aducerea lor la un standard de trei stele plus, egal cu cel al altor hoteluri din portofoliul Unita Turism, precum Moldova din Iasi.

    Alti hotelieri de pe litoral au preferat sa nu investeasca in schimbarea hotelurilor pe care le-au achizitionat in 2000. Este vorba in special despre fratii Ioan si Viorel Micula, care au achizitionat o baza importanta de hoteluri in Olimp, in care insa nu au investit. Cand au cumparat hotelurile, cei doi oameni de afaceri considerau ca litoralul este una dintre cele profitabile investitii din tara. Intre timp, intarzierea lor de a ridica standardele hotelurilor cumparate s-a suprapus peste diversificarea ofertelor turistice din Romania, astfel ca multe dintre hotelurile de pe litoral au devenit necompetitive in comparatie cu piete care se adreseaza tot clientilor massmarket, precum Grecia, Turcia sau Bulgaria. Conform ultimelor informatii, Ioan si Viorel Micula iau in calcul in aceasta perioada iesirea definitiva din afacerile cu hoteluri de pe litoral, prin vanzarea hotelurilor unui investitor strategic. Analisti din piata spun insa ca vanzarea va fi cu atat mai dificila cu cat hotelurile sunt intr-un stadiu destul de avansat de degradare si singura solutie ar fi vanzarea lor la pachet, unui investitor dispus sa creeze unul sau mai multe cluburi de vacanta cu peste 600 de camere fiecare.

    Topul celor mai importanti proprietari de hoteluri de pe litoral nu se confunda decat pe alocuri cu topul celor mai mari proprietari de hoteluri din tara. Din aceasta categorie fac parte cei care se afla pe primele locuri in ambele clasamente, cum ar fi Josef Goschy (cel mai mare hotelier din Romania are 25 de hoteluri in toata tara, cu o capacitate de 6.000 de locuri de cazare), Mohammad Murad (care detine peste 3.000 de camere, concentrate in Bucuresti si pe litoral) sau SIF Transilvania (care controleaza si hoteluri din Brasov sau Bihor). Mohammad Murad a fost unul dintre primii hotelieri de pe litoral care a investit in refacerea hotelurilor si in crearea unui brand pentru litoral, Perla Majestic. Omul de afaceri a avut insa si o strategie diversificata, combinand hoteluri clasice cu vanzarea si inchirierea de apartamente pentru vacanta, doua afaceri care se echilibreaza ca si costuri si au adus profit de-a lungul timpului. Omul de afaceri libanez a avut in plan si constructia unei statiuni in nordul Mamaia (Europa), insa a sistat acest proiect anul trecut.

  • Millenium, o discutie cu scantei

    Pana la urma, criza are si un beneficiu: dezvoltatorii imobiliari vor avea timp de-acum incolo sa-si structureze proiectele mult mai temeinic si deja “au inceput iarasi, asa cum se intampla in 2003-2004, sa ceara si opinia unui administrator”, spunea recent, intr-o discutie cu BUSINESS Magazin, Lucian Anghel, managing partner si fondator al Building Support Services (BSS), una din cele mai importante companii de administrare de cladiri de birouri si spatii logistice.

    In opinia lui, noile cladiri de birouri construite in marile orase sunt mai slabe calitativ, in general, decat cele construite la inceputul perioadei de boom imobiliar. “A fost goana de a construi cat mai repede si a vinde, a fost forta de munca tot mai putin numeroasa. Erau ridicate pentru a se vinde repede”, afirma seful BSS, fara a face referire la un proiect anume. Incendiul produs recent la Millenium Business Center, cladire al carei administrator este BSS, a readus in prim-plan opiniile exprimate de-a lungul timpului de catre administratorii sau consultantii de profil, care se refereau neoficial la problemele aparute dupa fi nalizarea unor cladiri din Capitala. “Cu cat o piata devine mai sofisticata, cu atat si cladirile vor deveni mai bune calitativ, este normal. Dar daca vinzi o cladire, nu inseamna ca e slaba calitativ, sunt dezvoltatori care construiau bine si acum cinci ani si acum, dupa cum sunt altii care nu construiesc atat de bine. Foarte important este in acest sens managerul proiectului”, declara Horatiu Florescu, presedinte al The Advisers si cel mai experimentat broker de inchiriere a spatiilor de birouri.

    In zilele urmatoare incendiului de la cladirea de birouri din apropierea Bisericii Armenesti, multi au pus in discutie distanta mica dintre cladire si edifi ciul de cult, dar si materialul din care a fost confectionata fatada, care a permis extinderea rapida a focului, sau inexistenta stropitorilor de apa – sprinklere – pe etajele cladirii. “Nu s-a asteptat nimeni ca un incendiu sa porneasca din exterior”, comenteaza managerul BSS. Lucian Anghel adauga ca normele de constructii aflate in vigoare nu prevad obligatia montarii de sprinklere “decat daca sarcina termica depaseste un anumit nivel” – sarcina termica determinata de materialele folosite la fiecare etaj. Cum insa chiriasii unei cladiri de birouri au libertatea de a mobila spatiul dupa bunul plac, calculul initial isi pierde din relevanta. “Existau oricum hidranti pe fiecare etaj”, insista Anghel. “Sunt convins insa ca de acum inainte se vor da niste normative in domeniu mult mai aspre.”

    Pana la schimbarea legislatiei, un aspect prin care incendiul de la Millenium Business Center va ramane memorabil este legat de valoarea ridicata a pagubelor si ca atare a asigurarii pe care proprietarul cladirii, fondul german DEGI, ar urma sa o incaseze. Potrivit unor surse din piata, pagubele se ridica la 15- 20 de milioane de euro si chiar daca evaluarea lor este abia la inceput, asigurarea va fi , fara indoiala, cea mai mare dauna platita pana acum la noi de un asigurator. “Spre norocul lor, sunt asigurati de AIG Germania”, spune Narcis Pavalascu, reprezentantul local al Crawford & Company, companie internationala de evaluare de daune si furnizor de servicii de management al riscului pentru asiguratori, care se va ocupa si de evaluarea daunelor pentru Millenium Business Center. Potrivit lui Pavalascu, la prima vedere blocul de birouri a fost afectat mai putin de 40%, fiind niveluri de care focul nu s-a atins si unde activitatea poate continua imediat ce vor fi facute studiile de siguranta de catre Inspectoratul pentru Situatii de Urgenta (ISU). Graba de a relua activitatea e cu atat mai mare cu cat cladirea este asigurata nu doar impotriva pagubelor la proprietate, ci si impotriva intreruperii surselor de venit, veniturile din chirii ale proprietarilor fi ind sistate pe perioada reparatiilor.

    Potrivit lui Narcis Pavalascu, in astfel de cazuri, procedura uzuala cuprinde urmatorii pasi: efectuarea unui studiu de siguranta de catre ISU, in urma caruia se primeste acordul pentru inceperea evaluarilor si, apoi, a reparatiilor, dar si pentru reluarea activitatii in spatiile care nu au fost afectate; evaluarea propriu-zisa a pagubelor; stabilirea reparatiilor care urmeaza sa fie facute; in cele din urma, organizarea unei licitatii pentru alegerea firmelor specializate ce se vor ocupa de reparatii. In aceste conditii, este greu de crezut ca repunerea in folosinta a intregii cladirii se va face mai devreme de cateva luni. Desi se pare ca incendiul a pornit de la un scurtcircuit aparut la panourile publicitare de pe cladire, n-a durat mult pana cand au aparut voci ce au expus si varianta unui incediu provocat. Supozitiile au fost alimentate de faptul ca in ultimul timp au avut loc astfel de incidente provocate de proprietarii care vor sa se aleaga cu banii din despagubiri, in special proprietarii de masini. In cazul Millenium, varianta este, totusi, destul de putin probabila. Cu toate acestea, “pana cand toate formalitatile, studiile necesare si evaluarile nu vor fi gata, nu excludem nicio varianta”, mai spune Pavalascu. Un posibil deznodamant ar putea fi neplata politei de asigurare, considera Markus Piuk, partener in cadrul casei de avocatura Schoenherr si Asociatii, care a reprezentat grupul austriac Vienna Insurance Group in preluarea Asirom. “Daca proprietarul nu s-a conformat conditiilor din contractul de asigurare – spre exemplu, a facut modificari ale cladirii intr-o maniera neprofesionista, care ar cauza sau ar creste posibilitatea aparitiei unui eveniment asigurat – asiguratorul ar putea sa nu plateasca sau sa plateasca o polita cu o valoare mai redusa.” De asemenea, adauga Markus Piuk, exista si posibilitatea ca asiguratorul sa incerce sa recupereze suma platita prin polita de asigurare de la o a treia parte, daca se dovedeste ca incendiul a pornit din pricina acesteia.

    Pana la acest incendiu, cea mai mare dauna platita de un asigurator a fost in urma avarierii unui avion Tarom, in urma cu doi ani. Aeronava, care urma sa zboare spre Egipt de pe aeroportul Henri Coanda, a lovit in timpul decolarii un autovehicul utilitar aflat pe pista. Avionul a fost declarat dauna totala si despagubirea a fost de aproximativ sapte milioane de euro, la care s-au adaugat peste 300.000 de euro pentru mutarea epavei. Dauna a fost platita de Astra, a treia companie de pe piata de asigurari generale, care detine in prezent si portofoliul Romavia. “In astfel de situatii se lucreaza foarte indeaproape cu evaluatorul. In cazul Tarom, au venit evaluatori din Anglia si in aproximativ doua luni de la accident s-a platit despagubirea, in doua transe”, a declarat Radu Mustatea, directorul general al Astra-Uniqa.

    Daca, in urma evaluarilor, dauna provocata de incendiul de la Millenium Business Center va fi stabilita la 20 de milioane de euro, ar fi mai mare decat primele 15 cele mai mari daune platite de asiguratori in ultimii ani. Din valoarea totala a daunelor din 2008, 95,4% au fost indemnizatii de asigurari generale (inclusiv RCA), care au depasit 4,1 miliarde de lei (circa 1,1 miliarde de euro), cu 35,47% mai mult decat in 2007. Asa incat, daca estimarile privind pagubele de la Millenium Business Center se vor dovedi corecte, dauna ar reprezenta aproape 2% din totalul asigurarilor platite intr-un an intreg. Un procent care ar trebui sa dea de gandit dezvoltatorilor de proiecte imobiliare.

     

  • Casa pentru doctori: Dezvoltatorii fac orice ca sa vanda – GALERIE FOTO

    Buna ziua. Ma numesc Anca si sunt din Ploiesti. As dori sa aflu mai multe despre oferta privind comunitatea medicala. Sunt farmacist.” Astfel suna unul din cele cateva e-mail-uri primite intr-una din zilele trecute de Nir Shmoul, VP business development al Gindi Investments, companie care a anuntat dezvoltarea G ViTown, un complex cu 324 de apartamente in zona Vitan din Bucuresti. Intregul proiect ar urma sa fie gata in 2012, iar deocamdata a fost scos la vanzare doar primul bloc, cu 81 de apartamente. Dezvoltatorul a ales o tactica inedita de promovare a ofertei: tintirea unei bresle profesionale, respectiv a comunitatii medicale.

    “Poate toti stiu sa deseneze, sa construiasca si sa mobileze o locuinta. Am avut nevoie de o alta abordare si am ales ideea de a locui cu cei din aceeasi breasla”, spune Nir Shmoul, care sustine ca a trimis circa 20.000 de oferte catre personalul medical, compania participand la seminarii de profil si trimitandu-si agentii in farmacii si spitale. Oferta catre membrii comunitatii medicale a constat in primul rand intr-o reducere de pret, de 12-15% fata de preturile generale, locul de parcare fiind inclus in pret. S-a ajuns astfel la un pret final de aproximativ 75.600 de euro pentru o garsoniera si de aproximativ 84.000-89.000 pentru un apartament cu doua camere, adica circa 1.373 de euro pe metru patrat. “Nu avem cel mai bun pret, dar noi vindem o proprietate si posibilitatea de a sta cu cei din breasla ta. Spre exemplu, au venit impreuna la showroom-ul nostru trei cupluri tinere de farmacisti interesate sa achizitioneze trei apartamente”, spune reprezentantul dezvoltatorului israelian in legatura cu faptul ca preturile din G ViTown sunt similare sau chiar mai ridicate comparativ cu cele ale altor locuinte ce se vor livra in perioada imediat urmatoare. Prima faza a proiectului Gindi ar urma sa se finalizeze la 18-20 de luni de la debutul lucrarilor, care nu au inceput inca.

    Reprezentantii Gindi sustin insa ca exista aproximativ 100 de persoane care si-au manifestat dorinta de a plati avansul pentru contractarea unei locuinte, dezvoltatorul urmand sa organizeze chiar o tombola pentru acestia, in prima parte a lunii iulie, pentru a selecta cumparatorii locuintelor din primul bloc. “Oferim si posibilitatea unei finantari de 100%; bancile cu care suntem in relatii bune sunt dispuse sa crediteze medicii, deoarece ei au venituri bune”, mai afirma Nir Shmoul. O asemenea tehnica de promovare este buna, in opinia lui Valentin Ilie, CEO al Coldwell Banker Affiliates of Romania, compania cu cel mai mare portofoliu de locuinte intermediate la vanzare. “Promovarea apartenentei la o comunitate, ideea de a locui cu cei din breasla ta, este o tehnica buna si ii va atrage si pe cei din alte categorii aspirationale. Dar trebuie sa ai produsul potrivit”, spune Ilie, in a carui opinie oferta Gindi are cateva inadvertente, de la amplasare pana la preturile pentru niste locuinte aflate inca in stadiul de macheta: “Marketingul conteaza, dar daca nu ai produsul potrivit, nu este de ajuns.”

    Tintirea unei categorii omogene de clienti este o metoda noua de promovare a unui complex rezidential, al carei precedent poate fi, spre exemplu, comunicarea realizata pentru proiectul Rasarit de Soare, promovat ca un ansamblu rezidential destinat cuplurilor tinere. Metoda aleasa de PUBLICITATE Gindi poate fi de asemenea inscrisa in ceea ce consultantii imobiliari au mentionat inca de la inceputul acestui an ca fiind tactica principala de atragere a clientilor in actualul context economic – marketingul direct. “Acum se practica marketingul de gherila, este singura optiune: sa ajungi direct la om”, spune Valentin Ilie, oferind ca exemplu ultima tactica de promovare a Citadella Titan, un proiect cu 224 de apartamente care urmeaza sa fie gata in vara. Compania de consultanta a tiparit 50.000 de fluturasi pe care i-a impartit in cutiile postale din cartier, iar rezultatele au fost pana acum pozitive, in opinia consultantului: “Suna telefonul non-stop”.

    Abordarea directa a clientilor vine dupa perioada de boom imobiliar, in care doar participarea la un targ de profil si o promovare minima in mass-media sau prin panotaj stradal erau suficiente ca sa aduca potentiali clienti. Scaderea semnificativa a numarului de tranzactii i-a determinat insa pe brokeri sa “sune la fiecare om din baza de date”, dupa cum se exprima la inceputul primaverii unul dintre ei. Noile tactici de promovare au venit si in contextul in care dezvoltatorii, in incercarea de a reduce costurile, au taiat cea mai mare parte a bugetelor de marketing, preferand metode mai directe si mai putin costisitoare, a caror eficienta este insa dificil de evaluat in contextul economic actual.

    Programul “Prima casa” ar putea duce la o inviorare a activitatilor de promovare a ansamblurilor rezidentiale, mai ales ca peste 40% dintre locuintele care vor fi terminate in acest an in Bucuresti nu si-au gasit inca un cumparator, in timp ce alte cateva sute, achizitionate initial de catre investitori, au fost scoase la vanzare. “Prima casa” este mentionata si de catre reprezentantii Gindi ca un avantaj in plus al ofertei destinate membrilor comunitatii medicale. “Rata la credit, pe o durata de 25 de ani, ar fi de circa 450 de euro, daca luam in calcul si un credit de nevoi personale de 25.000 de euro (calcule realizate pentru achizitia unui apartament cu doua camere). Tinerii doctori castiga mult mai mult”, spune Nir Shmoul increzator. Ramane insa de vazut daca blocul medicilor va deveni realitate.

  • Casa pentru doctori: Dezvoltatorii fac orice ca sa vanda – GALERIE FOTO

    Buna ziua. Ma numesc Anca si sunt din Ploiesti. As dori sa aflu mai multe despre oferta privind comunitatea medicala. Sunt farmacist.” Astfel suna unul din cele cateva e-mail-uri primite intr-una din zilele trecute de Nir Shmoul, VP business development al Gindi Investments, companie care a anuntat dezvoltarea G ViTown, un complex cu 324 de apartamente in zona Vitan din Bucuresti. Intregul proiect ar urma sa fie gata in 2012, iar deocamdata a fost scos la vanzare doar primul bloc, cu 81 de apartamente. Dezvoltatorul a ales o tactica inedita de promovare a ofertei: tintirea unei bresle profesionale, respectiv a comunitatii medicale.

    “Poate toti stiu sa deseneze, sa construiasca si sa mobileze o locuinta. Am avut nevoie de o alta abordare si am ales ideea de a locui cu cei din aceeasi breasla”, spune Nir Shmoul, care sustine ca a trimis circa 20.000 de oferte catre personalul medical, compania participand la seminarii de profil si trimitandu-si agentii in farmacii si spitale. Oferta catre membrii comunitatii medicale a constat in primul rand intr-o reducere de pret, de 12-15% fata de preturile generale, locul de parcare fiind inclus in pret. S-a ajuns astfel la un pret final de aproximativ 75.600 de euro pentru o garsoniera si de aproximativ 84.000-89.000 pentru un apartament cu doua camere, adica circa 1.373 de euro pe metru patrat. “Nu avem cel mai bun pret, dar noi vindem o proprietate si posibilitatea de a sta cu cei din breasla ta. Spre exemplu, au venit impreuna la showroom-ul nostru trei cupluri tinere de farmacisti interesate sa achizitioneze trei apartamente”, spune reprezentantul dezvoltatorului israelian in legatura cu faptul ca preturile din G ViTown sunt similare sau chiar mai ridicate comparativ cu cele ale altor locuinte ce se vor livra in perioada imediat urmatoare. Prima faza a proiectului Gindi ar urma sa se finalizeze la 18-20 de luni de la debutul lucrarilor, care nu au inceput inca.

    Reprezentantii Gindi sustin insa ca exista aproximativ 100 de persoane care si-au manifestat dorinta de a plati avansul pentru contractarea unei locuinte, dezvoltatorul urmand sa organizeze chiar o tombola pentru acestia, in prima parte a lunii iulie, pentru a selecta cumparatorii locuintelor din primul bloc. “Oferim si posibilitatea unei finantari de 100%; bancile cu care suntem in relatii bune sunt dispuse sa crediteze medicii, deoarece ei au venituri bune”, mai afirma Nir Shmoul. O asemenea tehnica de promovare este buna, in opinia lui Valentin Ilie, CEO al Coldwell Banker Affiliates of Romania, compania cu cel mai mare portofoliu de locuinte intermediate la vanzare. “Promovarea apartenentei la o comunitate, ideea de a locui cu cei din breasla ta, este o tehnica buna si ii va atrage si pe cei din alte categorii aspirationale. Dar trebuie sa ai produsul potrivit”, spune Ilie, in a carui opinie oferta Gindi are cateva inadvertente, de la amplasare pana la preturile pentru niste locuinte aflate inca in stadiul de macheta: “Marketingul conteaza, dar daca nu ai produsul potrivit, nu este de ajuns.”

    Tintirea unei categorii omogene de clienti este o metoda noua de promovare a unui complex rezidential, al carei precedent poate fi, spre exemplu, comunicarea realizata pentru proiectul Rasarit de Soare, promovat ca un ansamblu rezidential destinat cuplurilor tinere. Metoda aleasa de PUBLICITATE Gindi poate fi de asemenea inscrisa in ceea ce consultantii imobiliari au mentionat inca de la inceputul acestui an ca fiind tactica principala de atragere a clientilor in actualul context economic – marketingul direct. “Acum se practica marketingul de gherila, este singura optiune: sa ajungi direct la om”, spune Valentin Ilie, oferind ca exemplu ultima tactica de promovare a Citadella Titan, un proiect cu 224 de apartamente care urmeaza sa fie gata in vara. Compania de consultanta a tiparit 50.000 de fluturasi pe care i-a impartit in cutiile postale din cartier, iar rezultatele au fost pana acum pozitive, in opinia consultantului: “Suna telefonul non-stop”.

    Abordarea directa a clientilor vine dupa perioada de boom imobiliar, in care doar participarea la un targ de profil si o promovare minima in mass-media sau prin panotaj stradal erau suficiente ca sa aduca potentiali clienti. Scaderea semnificativa a numarului de tranzactii i-a determinat insa pe brokeri sa “sune la fiecare om din baza de date”, dupa cum se exprima la inceputul primaverii unul dintre ei. Noile tactici de promovare au venit si in contextul in care dezvoltatorii, in incercarea de a reduce costurile, au taiat cea mai mare parte a bugetelor de marketing, preferand metode mai directe si mai putin costisitoare, a caror eficienta este insa dificil de evaluat in contextul economic actual.

    Programul “Prima casa” ar putea duce la o inviorare a activitatilor de promovare a ansamblurilor rezidentiale, mai ales ca peste 40% dintre locuintele care vor fi terminate in acest an in Bucuresti nu si-au gasit inca un cumparator, in timp ce alte cateva sute, achizitionate initial de catre investitori, au fost scoase la vanzare. “Prima casa” este mentionata si de catre reprezentantii Gindi ca un avantaj in plus al ofertei destinate membrilor comunitatii medicale. “Rata la credit, pe o durata de 25 de ani, ar fi de circa 450 de euro, daca luam in calcul si un credit de nevoi personale de 25.000 de euro (calcule realizate pentru achizitia unui apartament cu doua camere). Tinerii doctori castiga mult mai mult”, spune Nir Shmoul increzator. Ramane insa de vazut daca blocul medicilor va deveni realitate.

  • Reportaj BM: Cum arata un mall evreiesc – GALERIE FOTO

    "Tel Aviv nu este Israel", spune o vorba folosita destul de des de catre locuitorii orasului, fie ei oameni de afaceri sau angajati obisnuiti intr-unul din numerosele turnuri de birouri din oras. Expresia nu poate fi mai buna pentru a sublinia diferentele dintre orasul de la Marea Mediterana si restul Israelului: cele mai vechi cladiri au 100 de ani – bazele Tel Avivului au fost puse in 1909 – plaja si portul au fost realizate dupa modelul Florida iar criza nu a diminuat mai deloc preturile locuintelor, exprimate cel mai adesea in sute de mii de euro.

    Senzatia de bogatie care pluteste in atmosfera, dincolo de umiditatea foarte ridicata, nu putea fi exploatata si de catre dezvoltatorii de centre comerciale, numarul acestora fiind de peste zece. Unul dintre acestea este Golden Mall, inaugurat in urma cu 12 ani de catre grupul israelian Gindi.
     

    Proiectul, care are o suprafata inchiriabila de 40.000 de metri patrati – fiind din acest punct de vedere unul dintre cele mai mari din tara – este supus unei extinderi, care va suplimenta suprafata cu inca 25.000 de metri patrati (comparativ, cele doua mall-uri care ar trebui inaugurate in toamna in Bucuresti, AFI Cotroceni Mega Mall si Sun Plaza, au 76.000 mp respectiv 80.000 mp inchiriabili).
     

    "Avem deja un procent de 65% preinchiriat din suprafata cu care va fi extins. Va fi diferit de componenta actuala, va fi mai highteck, mai modern", spune Gil Gazit, CEO al Golden Mall. Intr-adevar, mall-ul existent in acest moment difera seminifcativ de un centru comercial european, numele mari europene lipsand aproape cu desavarsire, culorile si vitrinele aducand aminte de modelul bazarului arab in timp ce intre spatiile dintre magazine pot fi gasite, spre exemplu, mici fast-food-uri, masinute cu fise pentru copii sau chiar un targ de carti, la parterul centrului comercial.
     

    "Suntem in negocieri avansate cu H&M si Zara. Israelul este foarte diferit, noi ne-am construit propriile noastre branduri. Strainii vor avea partea lor, dar nu multe branduri au reusit aici, doar Mango sau McDonald’s sau Zara. Altele au o prezenta destul de redusa, precum KFC, in timp ce branduri precum Starbucks s-au retras de pe piata", spune Gil Gazit cu privire la chiriasii din centrul comercial pe care il conduce.
     

    Mall-ul numara in acest moment 270 de magazine (99% grad de inchiriere), majoritatea fiind branduri locale, cele mai mari chirii lunare fiind de 90 – 150 de dolari pe metru patrat (64 – 106 euro/mp/luna), un nivel mai redus comparativ cu spatiile mici din mall-urile bucurestene. CEO-ul Golden Mall spune ca traficul vizitatorilor nu a inregistrat fluctuatii importante dupa venirea crizei, acesta fiind de 25.000 de persoane pe zi. Interesant este ca proiectul nu include si un magazin de bunuri de larg consum, cum ar fi un supermarket sau un hipermarket, CEO-ul proiectului precizand ca fostul operator nu a mai putut sa isi plateasca chiria din cauza vanzarilor slabe, israelienii nefiind obisnuiti sa mearga la un hipermarket intr-un centru comercial de tip mall.
     

    Traficul este mai redus in ziua de sambata, ziua traditionala de Sabat, cand programul centrului comercial este mai redus si cand sunt deschise in principal cafenelele si restaurantele, magazinele fiind in general inchise. Ziua este folosita in special pentru organizarea unor evenimente pentru copii sau a unor concerte, spre exemplu. "Cand sunt atatea mall-uri imprejur, cum sa atragi vizitatorii? Prin marketing, publicitate constanta, prin organizarea a tot felul de evenimente", conchide Gil Gazit.
     

    Dezvoltatorul israelian Gindi este prezent si in Romania prin proiectul rezidential G ViTown din Bucuresti, care ar urma sa fie demarat in perioada urmatoare. Proiectul, care va include 324 de apartamente, va presupune o investitie estimata la 23 de milioane de euro, finalizarea sa fiind estimata pentru al doilea trimestru din 2011. Compania mai detine un alt teren si in Brasov, lot pentru care nu s-a luat inca o decizie privind utilizarea sa.
     

    CLICK AICI pentru a vedea cum arata un mall din Israel
     

  • Mall-uri de criza – GALERIE FOTO

    Suprafete de doua ori mai mari in comparatie cu Bucuresti Mall, primul centru comercial modern inaugurat acum zece ani; un hipermarket de mari dimensiuni printre chiriasi; magazine de bricolaj sau mobilier; zone de divertisment; elemente de arhitectura menite sa atraga vizitatorii. Acestea sunt principalele elemente invocate de dezvoltatorii AFI Cotroceni Mega Mall si Sun Plaza pentru a justifica increderea in cele doua proiecte, desi ambele vor fi deschise intr-o perioada nefasta pentru segmentul de retail.

    “Eu nu vorbesc doar despre faptul ca vom deschide in acest an, ci imi asum ca vom inaugura in 2009”, sustine Mircea Curuia, deputy general manager al companiei franceze EMCT, dezvoltatorul Sun Plaza, amplasat in zona de sud a Capitalei. “Nu pot spune ca se lucreaza in trei schimburi pe santier, dar doua si jumatate sunt clar. Se lucreaza 18-20 de ore pe zi, si la 1 noaptea se lucreaza”, afirma la randul sau Michael Richard, directorul general al companiei, pentru a raspunde mai multor voci, de la consultanti imobiliari la retaileri, care siau exprimat in ultimele luni neincrederea privind inaugurarea proiectului in acest an.

    Sun Plaza, aflat in portofoliul Sparkassen Immobilien, subsidiara a grupului bancar Erste, ar trebui sa isi deschida portile la sfarsitul lunii octombrie, la circa o luna dupa Cotroceni Mega Mall, proiect dezvoltat in partea de vest a orasului de catre AFI Europe, care va fi si proprietarul proiectului. Cele doua proiecte vor fi astfel, alaturi de Cocor Luxury Store, care este insa mult mai mic, ultimele centre comerciale ce se vor deschide in Bucuresti pentru o perioada buna de timp, dupa ce ultimii doi ani au adus deschiderea a sase centre comerciale.
    “Nu vad in urmatorii doi-trei ani un alt centru comercial de mari dimensiuni care sa fie finalizat”, afirma si Monica Barbu, vicepresedinte al companiei de consultanta imobiliara The Advisers. Potrivit datelor comunicate de companiile imobiliare pentru suplimentul BUSINESS Magazin “Piata imobiliara 2009 – Iesirea din criza?”, in urmatorii doi ani nu este anuntata nicio finalizare de centru comercial nou in Bucuresti, dupa ce proiecte precum Promenada Mall, parte a Floreasca City, sau Galleria Bucuresti au fost amanate din pricina dificultatilor de obtinere a unei finantari bancare.

    “Exista acum comercianti care inainte de a semna un contract de inchiriere solicita sa le fie comunicat gradul de preinchiriere din acel moment”, mai spune Monica Barbu, pentru a exemplifica diferentele dintre perioada actuala si perioada de boom. Sun Plaza are acum un grad de inchiriere de circa 85%, in timp ce AFI Cotroceni Mega Mall are inchiriat aproximativ 90% din spatiu, astfel incat reprezentantii celor doi dezvoltatori sustin ca nu sunt modificari majore aduse de criza in ceea ce priveste interesul comerciantilor pentru proiectele lor. “N-am facut nicio reducere. Daca un retailer doreste sa iasa din mall-ul nostru, avem deja altii pe lista de asteptare”, sustine Reuven Havar, country manager al AFI Europe.

    De altfel, ultimele spatii disponibile intr-un centru comercial sunt inchiriate la un pret mai mare si mai ales de magazine cu suprafete mai reduse. “Avand in vedere ca nu se intrevad in viitorul apropiat noi proiecte, vor fi cu siguranta alti retaileri care vor dori un spatiu, chiar daca nu inainte de deschidere. Si nu vor avea decat optiunea eliberarii unui spatiu in proiectele deja existente care merg bine”, afirma vicepresedintele The Advisers in legatura cu posibilitatea unui dezvoltator de a obtine venituri mai mari din inchirierea ultimelor suprafete libere, in ciuda perioadei de criza economica.
    Contextul actual va avea insa cu siguranta un efect asupra evolutiei pe termen scurt a celor doua centre comerciale, chiar daca reprezentantii companiilor implicate in proiecte se declara optimisti. “Cand am desenat pentru prima oara Sun Plaza, in 2005, nu exista boom-ul imobiliar si am fost foarte conservatori. De aceea am facut o supraancorare a centrului”, explica reprezentantii EMCT. Cu circa 150 de magazine, Sun Plaza ar trebui sa genereze, potrivit estimarilor EMCT, vanzari anuale pentru comercianti de peste 400 de milioane de euro. Pentru proiectul AFI sunt prevazute 270 de magazine, potrivit ultimelor informatii disponibile.

    Amplasarea in zona Piata Sudului este a doua ratiune de optimism adusa in discutie de catre managerii EMCT, care considera “slaba” competitia formata din City Mall si recent deschisul Grand Arena, din pricina diferentelor dintre mixul de chiriasi. City Mall este de altfel unul dintre proiectele comerciale din Bucuresti cu cele mai slabe rezultate, in timp ce Grand Arena s-a inaugurat in luna martie a acestui an cu mai putin de jumatate dintre magazine deschise. “Vom avea un hipermarket deschis 24 de ore, primul cinema Imax 3D, amplasamentul este foarte bun, cu statia de metrou din apropiere, avantajele sunt multiple si credem in succesul proiectului”, afirma la randul sau Reuven Havar de la AFI Europe. Competitia AFI Cotroceni Mega Mall va fi insa foarte puternica, tinand cont ca in partea de vest a Capitalei exista deja de mai multi ani Plaza Romania, galeriile comerciale ale Carrefour Orhidea si Cora Lujerului, precum si recent inauguratul Militari Shopping Center. In plus, iesirea din oras din acea zona a devenit in ultimii ani un pol al comertului, cu hipermarketuri, magazine de mobila si bricolaj sau primul outlet din tara.

    “Consider ca zona de sud, spre exemplu, va fi acoperita pentru moment, insa in est sau in nord inca este loc. In plus, nu exista o formula matematica din care sa tragi o concluzie privind saturarea unei piete. Pe de alta parte, este foarte dificil sa iei din vizitatorii unui proiect, dar nu imposibil”, considera Monica Barbu.

  • Dezvoltator: Vand apartament cu livrare imediata – GALERIE FOTO

    In urma cu un an, cand criza parea departe de piata imobiliara, unii brokeri rezidentiali mai pesimisti vorbeau despre numarul mare de apartamente care se vor finaliza si din care nu se va vedea nicio lumina la venirea serii, pentru a atrage atentia asupra faptului ca un procent semnificativ din locuintele incluse in noile ansambluri rezidentiale a fost achizitionat de catre investitori, nu de oameni ce vor sta in ele. Procentul a fost estimat intre 30 si 50% din totalul locuintelor vandute, cea mai mare parte dintre acestea avand termenul de finalizare in acest an.

    Intr-adevar, 2009 ar trebui sa aduca cel mai mare numar de locuinte noi finalizate in Bucuresti, incluse in ansamblurile rezidentiale cu minim 100 de unitati, potrivit datelor colectate de BUSINESS Magazin pentru realizarea suplimentului “Piata imobiliara – Iesirea din criza?”. O serie de proiecte de mari dimensiuni, a caror constructie a inceput anii trecuti, in plin boom al pietei rezidentiale, precum Asmita Gardens, Confort City, Cosmopolis, Rasarit de Soare sau InCity vor fi finalizate integral sau partial in acest an, cele mai mari zece dintre ele urmand sa totalizeze peste 7.000 de unitati locative. Numarul celor care vor ramane cufundate in intuneric va fi insa mult mai mare decat se estima, daca vedem ca peste 40% dintre apartamentele si casele care se vor finaliza in acest an nu au fost vandute.

    “Mai avem disponibile spre vanzare aproximativ 35% din locuinte. Nu vom scadea preturile nici cu 0,1%, politica evidenta de altfel si in ultimele luni. Nu am luat inca o decizie privind apartamentele pe care le vom finaliza si care nu vor fi vandute pana atunci”, spune Atena Tiplic, directorul de vanzari al proiectului Asmita Gardens, cu 765 de apartamente, care va fi terminat in doua etape, ultima in toamna acestui an. Aceeasi politica de vanzari o are si Conarg Real Estate, dezvoltatorul Rasarit de Soare, unul din proiectele cu rezultate foarte bune la lansare si cu circa 500 de unitati vandute in primele luni. “Mai avem la vanzare 450 de apartamente, dar nu vom scadea preturile, nu este o solutie”, spune directorul dezvoltatorului, Romeo Cazanescu. De preturi actuale considerate “corecte” vorbeste si Murat Kavurga, directorul dezvoltatorului Cosmopolis, ce va finaliza in acest an primele locuinte din proiectul conceput sa fie unul dintre cele mai mari de pe piata.

    “Erau unele preturi exagerate, de 2.000 de euro pe metru patrat. Nu au cum sa scada cele de 1.100 euro/ mp plus TVA; daca va uitati la cele promovate la 800-900 euro/mp, veti vedea ca multe sunt la rosu sau in stadii incipiente. Noi le vom avea gata”, spune cu incredere Kavurga. Dezvoltatorul, care mai are disponibile circa 200 de unitati din totalul de peste 1.800 al primelor doua faze, a adoptat insa un plan de rezerva: locuintele din faza a doua, care ar fi trebuit predata integral pana la finalul acestui an, vor fi finalizate pana in luna martie 2010. “Inca nu am decis nimic legat de faza a treia, piata va decide. Consideram ca este mai bine sa mergi mai incet decat sa te opresti.”

    Finalizarea integrala a tuturor apartamentelor anuntate pentru acest an este pusa la indoiala chiar si de unii consultanti imobiliari indeobste optimisti, precum Ionut Bordei, directorul departamentului rezidential din cadrul CBRE Eurisko. “Foarte putini dezvoltatori mai lucreaza inca cu motoarele turate si trebuie sa vedem cate apartamente se vor termina pana la urma anul acesta, cate anul viitor si cate nu vor mai fi deloc construite.” Cu toate acestea, companiile imobiliare contactate pentru realizarea acestui articol au reiterat datele de finalizare anuntate initial in ciuda vanzarilor slabe; o posibila explicatie este ca in unele cazuri s-a finalizat intregul proiect, neexistand astfel posibilitatea amanarii constructiei uneia dintre fazele terminale.

    Din datele colectate pana acum rezulta ca exista proiecte care au vandut chiar mai putin de o treime din unitati, precum Green City, New Town Residence (faza a doua) sau Romfelt Plaza. In aceasta situatie dezvoltatorii recurg la promotii, la scaderi generale ale preturilor de lista sau la introducerea a diferite metode de plata, precum ratele directe. Un exemplu este Domus Stil, dezvoltatorul celui mai mare proiect ce ar trebui sa fie finalizat in acest an, Confort City, din care mai sunt disponibile circa jumatate din locuinte. Oficialii spun ca au inregistrat rezultate bune, dand exemplu o zi din luna mai cand au semnat 31 de antecontracte.

    Sperantele de revigorare a vanzarilor se leaga si de programul “Prima casa”, initiat de autoritati, care ar trebui sa intre in vigoare din aceasta luna. Acordarea unui credit garantat de la bugetul statului, in valoare maxima de 60.000 de euro si cu avans de maxim 5% pentru cumpararea de locuinte ar putea reprezenta o gura de oxigen pentru piata rezidentiala. Normele de aplicare nu au fost inca adoptate si nu e sigur daca programul se va aplica doar pentru locuintele nou construite sau si pentru cele cu vechime.

    In ceea ce priveste viitorul, impactul celor circa 7.000 de locuinte cu finalizare apropiata ar urma sa fie semnificativ, in corelare cu numarul redus de proiecte incepute la ora actuala. “Daca acum incep mai putine proiecte, vom vedea rezultatul in doi-patru ani”, spune Ionut Bordei. Consultantul considera ca oferta disponibila se va reduce, in ciuda apartamentelor nevandute si a celor care se vor finaliza in perioada urmatoare si trage de aici concluzia ca preturile ar putea creste din nou la un moment dat. “Revenirea cererii nu va creste pretul la toate proprietatile, ci doar la cele mai cerute. Oricum, daca vorbim de crestere de pret, nu vorbim de nimic spectaculos, ci de o posibila crestere moderata, in timp”, sustine consultantul.

    Apartamentele care au ramas nevandute

  • Sfarsitul mall-mania in Romania – GALERIE FOTO

     

    Dupa o saptamana incarcata la Grenoble – un mic oras din Alpii francezi, cu circa 150.000 de locuitori si care atrage anual alte cateva zeci de mii de studenti – doi tineri din Bucuresti, aflati in Franta pentru studii, si-au dat seama ca nu mai aveau aproape nimic de mancare in frigider. Au decis sa mearga a doua zi, duminica, la hipermarketul Carrefour de la marginea orasului, unul din cele doua mari centre comerciale din oras. Cand au ajuns acolo, au vazut ca parcarea era goala, iar hipermarketul era inchis. “Am fost… socat. Credeam ca sunt intr-un film, nu intelegeam ce se intampla”, isi aminteste astazi unul dintre tineri, la un an de la intamplare.
     
    Dupa cum aveau sa afle, hipermarketul nu era deschis duminica decat ocazional, asa cum se intampla si cu alte mari magazine din Franta. Legislatia in vigoare in mai multe state din Europa de Vest pana spre sfarsitul anilor ‘90 interzisese magazinelor de mari dimensiuni sa opereze si in zilele de duminica, pe de o parte din considerente religioase, pe de alta parte ca un rezultat al puterii de negociere a sindicatelor, care sustineau ca duminica sa ramana zi libera pentru angajati. Competitia tot mai mare dintre lanturile de magazine si dezvoltatorii de centre comerciale a facut insa ca aceste legi sa fie eliminate in multe locuri, in timp ce in altele ramane necesara in continuare o autorizatie speciala pentru a deschide duminica un magazin de mari dimensiuni – un fapt care poate fi cel putin surprinzator pentru un roman obisnuit ca supermarketul sau hipermarketul sa-i ofere tocmai sambata si duminica posibilitatea de a cumpara atunci cand restul magazinelor se inchid.
     
    Intamplarea celor doi tineri prezinta relevanta tocmai din acest motiv: dupa aproape jumatate de secol de regim comunist, cand cei ce nu puteau iesi din tara, adica majoritatea, au avut de-a face doar cu magazinele universale autohtone in loc de mall-uri si hipermarketuri, deschiderea primelor centre comerciale de tip occidental a stimulat o pofta de consum care aproape ca a sfidat conditiile economice. “In 1999 nu prea era mult consum din cauza situatiei economice. Dar ce m-a surprins a fost aceasta motivatie nebuneasca a oamenilor de a consuma si a cheltui fara a-si planifica sau gandi viitorul”, rememoreaza Ali Ergün Ergen, cel care a coordonat constructia Bucuresti Mall si ulterior a Plaza Romania si care a supervizat dezvoltarea zonei comerciale din cadrul proiectului Baneasa.
     
    Dorinta de a adopta modelul cultural vestic si placerea de a calca intr-un “templu al consumului” la fel ca in strainatate a facut ca primele mall-uri din tara sa ajunga o atractie instantanee. “Prima data cand am auzit de a fost de la varul meu, care fusese in Bucuresti la Mall Vitan si mi-a povestit ca despre un taram magic: fantani cu jocuri de apa, inalte pana la acoperis, etaje mari, spatioase si cu multe lumini. Singurul termen de comparatie erau tarabele noastre de magazine, inghesuite unele langa altele”, isi aminteste Andra, o tanara de 24 de ani nascuta in Pitesti. Deschiderea primului mall din tara a fost de altfel evenimentul lunii septembrie 1999 in Bucuresti: la inaugurare au participat, dupa cum nota presa vremii, prim-ministrul de atunci al Turciei, ministrul Radu Berceanu, primarul Capitalei si Gheorghe Hagi. Alte articole din presa vremii relatau, cu o nota de romantism, despre fantana care propulseaza apa pana la cupola, magazinele cu tavane inalte sau personalul care asigura paza in centrul comercial.
     
    Au urmat mai multe saptamani cu zeci de mii de vizitatori pe zi care faceau ca spatiul, enorm de altfel raportat la centrele comerciale din tara, sa para “sufocant” sau “neincapator”, dupa cum isi amintesc astazi interlocutorii BUSINESS Magazin. “La Bucuresti Mall ne asteptam sa avem 1,5 milioane de vizitatori in primul an. Am avut opt milioane”, spune Ali Ergün Ergen. Managerul, considerat cel mai experimentat administrator de centre comerciale din tara, isi aminteste ca in ciuda acestui succes si a faptului ca era primul centru comercial modern din Capitala, a fost foarte dificil sa gaseasca companii care sa inchirieze spatiu, tocmai fiindca era un concept nou, iar inchirierea s-ar fi facut inainte ca mall-ul sa fie construit. “Nu prea existau la vremea respectiva lanturi mari de magazine, 90% din comercianti erau locali, iar zona de food-court nu era un concept pe care lumea sa il cunoasca. In primul food-court aveam doar McDonald’s si Dunkin’ Donuts, dintre numele internationale, dar Dunkin’ Donuts iesise si imi aduc aminte ca am alergat trei luni dupa KFC sa vina. Toti ar fi vrut pizza si saorma, dar aveam nevoie de variatie”, isi aminteste Ergün Ergen.
     
    Chiar si cu schimbarile chiriasilor de-a lungul timpului – inerente in viata unui centru comercial – primul mall din Capitala a continuat sa atraga vizitatori si din alte orase. “Prima oara cand am fost intr-un mall aveam 17 ani, era prin 2001 aproximativ. M-a impresionat, am fost total coplesita, pentru ca nu stiam incotro sa ma indrept. Dupa trei magazine, deja ma dureau picioarele; noi eram obisnuiti pana atunci cu magazinele de patru pe patru metri”, spune Iulia din Buzau, in timp ce Cristina, originara din Dragasani, isi aminteste ca pentru o tanara din provincie, o vizita la mall reprezenta “every girl’s dream”, adica visul oricarei fete.

    Ali Ergun Ergen, Baneasa Developments: Bucuresti Mall nu a mers foarte bine din punctul de vedere al vanzarilor la inceput, abia dupa al doilea an a inceput sa mearga bine

    Luiza Moraru, CBRE Eurisko – In ultima perioada nu s-a deschis mai nimic ok, in unele proiecte nu s-a ajuns nici la 50% in privinta gradului de inchiriere a galeriei comerciale.

    Ingo Nissen, country manager al Sonae Sierra: Ceea ce stim este ca indicatorii consumului scad in majoritatea tarilor

     

  • Prima scadere dupa cinci ani de cresteri

     

    Directorul general al filialei locale a grupului suedez Lindab, Andrei Sulyok, vorbeste despre a doua scadere a afacerilor in 15 ani de cand grupul este prezent in Romania. “Cea mai mare problema este ca nu poti fi sigur pe niste venituri si de aceea nu stim unde se va duce piata. Daca nu scadem cu mai mult de 40-50%, ne declaram multumiti”, afirma Sulyok saptamana trecuta.
     
    O scadere de 30-40% a fost mentionata de mai multe companii producatoare si importatoare de tigla metalica pentru acoperisuri ca posibila pentru prima parte a anului. In cazul Lindab Romania, care a inregistrat anul trecut o cifra de afaceri de 63 de milioane de euro – cumulata cu cele ale Rova si Vios, companii preluate de grup la nivel mondial – o scadere de 40% ar putea sa aduca un minus de circa 10 milioane de euro la cifra de afaceri, avand in vedere ca tigla metalica reprezinta undeva intre 30 si 40% din afacerile companiei. Marja de profit ar putea fi insa mai buna, Sulyok vorbind de o reducere a costurilor de personal cu circa 7% dupa concedierea a 30 de persoane, de reducerea pana la zero a bugetului de cheltuieli pentru manageri sau de eliminarea unor cheltuieli de marketing.
     
    Piata de invelitori pentru acoperis a crescut anul trecut cu aproape 20%, pana la 179 de milioane de euro, potrivit unui studiu realizat de Neomar Consulting. Din total, tigla metalica detine ponderea cea mai mare, de 50%, urmata de tigla ceramica, cu 16%, si cea din beton, cu 15 procente. Tigla ceramica a crescut de altfel in ultimii ani ca pondere in vanzarile totale de invelitori pentru acoperisuri, iar tendinta este asteptata sa se mentina si in acest an, in special gratie pretului, avand in vedere ca tigla ceramica este mai ieftina decat cea metalica.
     
    Piata de tigla metalica este asteptata sa scada in acest an spre 59 de milioane de euro, ca urmare nu doar a blocajului imobiliar in privinta proiectelor rezidentiale de mari dimensiuni, dar si a scaderii numarului de case noi si de renovari incepute. In acest context, companiile de profil, de la liderul Lindab pana la jucatori mai mici, precum Armat, filiala specializata a ArcelorMittal Construction, isi propun in primul rand mentinerea cotei de piata. “Trebuie subliniat ca acum invelim constructiile incepute anul trecut. Probleme mai mari vor fi abia peste cateva luni, cand, teoretic, va trebui sa invelim ce se construieste acum. Iar acum se construieste foarte putin”, afirma Alex Olteanu, directorul Armat, care a incheiat anul trecut cu o cifra de afaceri de cinci milioane de euro. Olteanu estimeaza ca, in viitorul apropiat, constructiile noi vor reprezenta maxim 20% din totalul pietei de tigla metalica, restul fiind renovari si proiecte din fonduri publice.
     
    Nici mentinerea cotelor de piata, nici chiar majorarea acestora nu vor putea aduce insa si acelasi volum de afaceri, tinand cont ca preturile de vanzare au scazut, in medie, in primele cinci luni ale anului cu aproximativ 20%, desi exista si campanii de reduceri cu 30%, precum cele derulate lunar de Lindab pentru cate un anumit tip de produs. In plus, preturile la materia prima pentru productia de tigla metalica, tabla, au scazut in acest interval, aducand astfel “disperarea”, dupa cum se exprima Sulyok, pentru companiile producatoare, care si-au facut stocuri semnificative la sfarsitul anului trecut.
     
    In contextul scaderii vanzarilor, dar si a preturilor, companiile de profil incearca sa-si mentina afacerile si prin noi tipuri de produse. “Noi vrem si am reusit pana acum sa ne pastram la nivelul anului trecut. Ne extindem cu game de noi produse, precum constructii modulate, standardizate, garaje la cheie sau case pe structura metalica”, spune Alex Olteanu. Gamele diferite de produse, precum halele industriale prefabricate sau panourile termoizolante, reprezinta solutia si pentru un alt producator local de tigle metalice, Ruukki, care si-a bugetat pentru acest an o crestere a afacerilor de 20-30%. Deocamdata, producatorii si importatorii de invelitori de acoperisuri din profile metalice asteapta urmatoarele luni pentru a isi da seama cat de mare va fi scaderea din acest an, avand drept reper faptul ca luna mai se arata a fi prima de stabilizare, potrivit directorului Armat. El argumenteaza pornind de la constatarea ca scaderea preturilor s-a oprit in aceasta luna, iar vanzarile au crescut usor. In plus, noua initiativa legislativa, prin care creditele ipotecare ar putea fi garantate de catre stat in limita plafonului de 60.000 de euro, ar putea sa aduca un ajutor nesperat pentru industrie. Din nefericire insa pentru companiile de profil, numarul de cladiri nou construite pe care sa le acopere este din ce in ce mai mic.  

     

  • Ce mai face brokerul de un milion de euro

    La finalul saptamanii trecute, agitatia era mare in birourile companiei The Advisers: mobilierul de abia fusese adus, inca se montau echipamente IT, spatiile dintre birouri erau mari – in lipsa dulapurilor sau a unor elemente decorative – iar cei cativa angajati prezenti participau la sedinte ad-hoc in biroul sefului.

    Biroul sefului era singurul cat de cat aranjat, cu dosare si carti amplasate intr-un colt si mai multe diplome si articole din presa inramate pe latimea unui perete. Elementul comun al acestora din urma: Horatiu Florescu, cel mai bun broker imobiliar din segmentul inchirierilor de spatii de birouri, un nume care face ca The Advisers, o companie proaspat infiintata, sa fie privita cu un mai mare interes.

    “Seamana cu un start-up, chiar glumeam cu Monica pe tema asta, dar noi avem oameni cu experienta”, spune Florescu, uitandu-se catre fosta si actuala sa colega, Monica Barbu. Cei doi au condus in ultimii ani departamentele de inchirieri de birouri si de spatii comerciale din cadrul Colliers International, liderul pietei de consultanta imobiliara, prima plecare fiind cea a Monicai Barbu, la finalul anului trecut, dupa aproximativ 11 ani in companie. La circa trei luni distanta a venit si plecarea lui Florescu. “A fost un declic… Am vrut sa-mi demonstrez mie si Monicai ca daca facem o companie noua, vom avea aceleasi rezultate”, spune presedintele The Advisers, a carei lansare oficiala va avea loc in aceasta saptamana.

    Rezultatele de pana acum ale celor doi au fost cat se poate de bune: Monica Barbu a pus bazele si a condus unul din primele trei departamente de retail ca importanta intre companiile de consultanta, iar Horatiu Florescu a obtinut in 2007 si in 2008 titlul de cel mai prolific broker in cadrul Colliers la nivel global, din punctul de vedere al valorii tranzactiilor incheiate – peste sase milioane de euro venituri aduse companiei, ceea ce s-a tradus si prin castiguri personale de peste un milion de euro pe an. Ce lipsea insa atunci? “Acolo eram parte dintr-un angrenaj foarte mare, mult personal administrativ si putini brokeri”, spune Monica Barbu, vicepresedinte al The Advisers, in timp ce Florescu sustine ca in fiecare companie de profil exista cativa oameni foarte buni – “partenerul sau proprietarul”, sefii de departament si cativa cu experienta care cunosc piata, majoritatea fiind insa “babyboomers, care au inceput sa practice meserie din 2006”.

    Scaderea pietei imobiliare in ultima perioada, transpusa printr-o intensificare a competitiei intre brokeri, duce cel mai adesea la rupturi, sustine Ulrik Rasmussen, partener in cadrul companiei de executive search Pedersen & Partners. “Cel mai intalnit motiv pentru care persoanele pleaca din firmele unde activeaza este dat de disputele asupra impartirii conturilor si a bonusurilor, care rezulta din slabele politici interne”, explica partenerul Pedersen & Partners, care are printre clientii sai companii precum GTC, TriGranit sau Jones Lang LaSalle.

    Florescu tine insa sa sublinieze ca nu il intereseaza disputele cu fostii sai colegi, mai importante fiind rezultatele noii companii. “Nu imi doresc o competitie absurda. Eu o sa-mi fac treaba si la sfarsit de an o sa trag linie si o sa vad daca am fost cel mai bun. Daca nu, in anul urmator voi incerca sa fiu”, spune proaspatul presedinte al The Advisers.

    Numele intreg al companiei este de fapt The Advisers in Association with Knight Frank, compania fondata de cei doi brokeri fiind de fapt pasul de intrare pe piata locala a Knight Frank, infiintata acum peste 100 de ani in Marea Britanie si care a ajuns la 196 de birouri in 38 de tari. Potrivit informatiilor disponibile, compania britanica este printre cele mai mari nume la nivel mondial care nu era inca prezent in Romania, unde jucatorii internationali, precum CB Richard Ellis, Coldwell Banker, Colliers, Cushman & Wakefield, DTZ sau Jones Lang LaSalle, au patruns in ultimii ani prin incheierea de parteneriate sau prin achizitia unor companii dezvoltate de antreprenori locali.

    “Romania nu a prezentat initial un interes pentru noi”, admite, intr-o discutie cu BUSINESS Magazin, Chris Bell, managing director pentru Europa al companiei britanice. Schimbarea a venit odata cu plecarea celor doi brokeri din cadrul Colliers si cu startul formarii unei noi echipe. “Horatiu si Monica au reprezentat doua argumente decisive. A fost o intalnire a unor mentalitati comune, dupa 15 minute de discutie am stiut ca vom lucra impreuna”, spune managerul Knight Frank. Desi cei trei consultanti nu au dorit sa ofere mai multe informatii privind negocierile purtate, cereri de obtinere a unei francize pentru un birou local al companiei britanice au mai existat in trecut, Monica Barbu vorbind chiar de un numar actual de 25 de dosare trimise englezilor.

    Noua companie va oferi initial servicii in segmentele de spatii comerciale si de birouri, industrial, evaluare si consultanta generala, prin intermediul unei echipe de 20 de persoane, urmand ca din toamna sa fie format si un birou de investitii, moment in care echipa va creste pana la 25 de persoane, si prin cooptarea a inca unui vicepresedinte – “un nume cunoscut”, dupa cum se exprima Florescu, fara a dori sa ofere mai multe amanunte.

    Cat de oportuna este insa miscarea celor doi, in contextul in care piata imobiliara a fost lovita puternic de criza, iar segmentul companiilor de consultanta trece prin schimbari majore, de la scaderi semnificative ale veniturilor la restructurari si reorganizari? Bogdan Georgescu, managing partner al Colliers International, spune ca principalul adversar al companiei pe care a fondat-o si o conduce nu va fi reprezentat de noua companie a lui Florescu si Barbu, ci de situatia economica. “Noi ne luptam cu piata, cu lipsa finantarii. Piata este foarte mica acum, cele doua plecari au avut un impact destul de mic, mult mai mare a fost cel al crizei”, sustine Georgescu, care recunoaste insa meritele fostilor colegi – “intotdeauna am spus ca este loc de oameni buni, iar ei sunt doi dintre acestia; isi vor forma probabil o clientela a lor”.

    Pe de alta parte, Ulrik Rasmussen considera ca “acum ar fi momentul perfect daca ai vrea sa infiintezi o companie de consultanta imobiliara”, argumentul constand in aceea ca majoritatea brokerilor sI a consultantilor sunt platiti in special pe baza de comision din tranzactiile intermediate, comisioane care sunt insa platite dupa cateva luni de la parafarea tranzactiilor. Cum momentul actual nu aduce foarte multe tranzactii, explica Rasmussen, brokerii ar putea pleca imediat, fara a fi nevoiti sa astepte inca o perioada pana la livrarea bonusurilor.