BusinessMagazin

Category: Imobiliare

Analize interesante din domeniul imobiliarelor – totul despre piața imobiliarelor, prețurile apartamentelor și nu numai.

  • Batalia mall-urilor face primele victime

    Michael Israeli era foarte agitat saptamana trecuta. Agitat, dar
    fericit. “E aproape gata, are pereti, are tavan, e minunat sa stai
    in cladirea ta”, zicea directorul general si actionarul companiei
    dezvoltatoare a mallului Atrium Centers Arad. “Sincer, nu stiu ce
    s-a intamplat. Evident, am obtinut primii finantarea; am discutat
    cu acelasi retaileri ca si concurenta si totusi ne-au ales pe noi.
    Le-au placut mai mult designul si faptul ca aveam deschiderea mai
    mare la sosea.”

    Concurenta despre care vorbea Israeli este Africa Israel, care
    cumparase un teren alaturat, unde intentiona sa dezvolte de
    asemenea un mall. Cele doua proiecte alaturate erau despartite doar
    de o strada, cazul fiind emblematic pentru o piata cu doar cateva
    orase cu mai multe centre comerciale anuntate spre dezvoltare, doar
    in Arad fiind planificate sapte. Intre timp, numai parcul de retail
    Armonia Arad s-a finalizat anul trecut, iar Atrium Centers va fi
    primul mall terminat, cu inaugurarea programata pentru martie 2010.
    In rest, doar mallul Galleria ar putea fi deschis anul viitor,
    potrivit declaratiilor recente facute de reprezentantii
    dezvoltatorului Globe Trade Center, in timp ce celelalte proiecte
    au ramas pe hartie.



    “Mai aveam o saptamana si semnam contractul cu antreprenorul
    general de constructii. Negocierile cu banca finantatoare erau
    foarte avansate, dar aveam un procent de preinchiriere a spatiului
    de 20%”, isi aminteste Reuven Havar, country manager al AFI Europe,
    dezvoltatorul care planificase mallul alaturat Atrium Centers. La
    inceputul lui 2008, finantarea bancara pentru un proiect comercial
    se acorda in general la atingerea unui grad de preinchiriere de
    30%. “Dar concurenta a luat-o inainte, au semnat finantarea si apoi
    a venit criza”, spune el. Dupa aproape un an si jumatate, Atrium a
    finalizat structura mallului, in timp ce langa proiectul lor se
    afla doar terenul liber al celor de la AFI.

    Cursa dintre cele doua proiecte, in materie de cine
    preinchiriaza mai repede, cine obtine primul finantarea si in final
    cine termina primul – si poate singurul pe o perioada medie de
    timp, avand in vedere venirea crizei economice – este un exemplu
    foarte bun pentru situatiile din alte orase din tara, chiar daca
    acolo n-au fost inscrise in cursa doua proiecte alaturate. Noul
    context economic a facut ca doar un proiect sa obtina finantarea –
    in cele mai bune cazuri – dintr-o serie de doua, trei sau patru
    inscrise in cursa in acelasi oras, iar castigatorii dintr-un oras
    se numara printre pierzatorii din alt oras – cel putin
    deocamdata.

  • Criza vazuta de pe munte

    E o dupa-amiaza insorita de septembrie, “tocmai buna pentru un
    zbor”, remarca Gabriel Stan, uitandu-se catre un mic avion de
    agrement care, de la inaltimea dealului Warthe din Brasov, pare mai
    aproape. Privirea ii este apoi atrasa de cateva buruieni de pe un
    spatiu verde. “Pliveste si tu un pic aici”, ii spune unui
    insotitor, dupa care arata spre un soclu mare din ciment aflat in
    varful dealului: “Stiti ca aici trebuia sa fie amplasata o statuie
    a lui Ceausescu? Am si planurile, trebuia sa fie gigantica, avea
    vreo 20 de metri inaltime. Sa fie el deasupra Brasovului…”

    Gabriel Stan (50 de ani), unul din cei mai importanti oameni de
    afaceri din zona, pare multumit: in loc sa se plimbe acum pe sub
    statuia fostului conducator, o face pe strazi in panta care
    serpuiesc printre cladiri rezidentiale cu panorama asupra orasului.
    Aceste cladiri – Bellevue Residence – reprezinta prima sa
    investitie semnificativa in imobiliare. “Sunt multe voci care spun
    ca s-a distrus natura, dar aici erau numai arbusti si erau rari.
    Uitati-va, acest nuc era si inainte, l-am pastrat. Si a mai fost
    unul pe care l-am replantat”, se justifica Stan, in timp ce mai
    face cateva sugestii muncitorilor privind mici retusuri la
    geamurile sau usile unor apartamente.

    Bellevue Residence este primul proiect rezidential in care
    cumparatorii se vor putea muta dintr-o serie de proiecte aflate in
    constructie pe drumul spre Poiana Brasov. Primele 96 de apartamente
    din Bellevue sunt predate in aceasta perioda, iar faza a treia, cu
    48 de unitati, este programata spre livrare la sfarsitul anului
    viitor. Tot anul viitor ar urma sa fie gata si primele 129 de
    apartamente din Seasons Residence si primele doua cladiri din
    proiectului mixt Silver Mountain, amplasat in apropiere de Poiana
    Brasov.


    Faptul ca e primul care finalizeaza in aceasta zona nu-l bucura
    pe Gabriel Stan la fel de mult ca ideea in sine de a vedea ridicat
    “un proiect foarte dificil”, dupa cum il considera. “Mie chiar
    nu-mi place piata imobiliara, deloc! Am vrut doar sa fac un proiect
    intr-un mediu natural de exceptie”, spune omul de afaceri despre
    singura sa investitie de calibru din domeniu. Totul a inceput de la
    constructia propriei sale case, amplasata pe partea cealalta a
    dealului. “Am lucrat la ea trei ani si jumatate, visand sa iasa
    perfect. M-am batut la cap sa iasa totul perfect, mi-au iesit peri
    albi. Si dupa ce am terminat-o am inceput sa ma uit primprejur si
    sa vad ce zona frumoasa este.” Se intampla in urma cu sapte ani,
    perioada cand Gabriel Stan a inceput sa cumpere terenuri in zona,
    in special de la Biserica Neagra.

  • Militari bate Europa la mall-uri

    Relaxarea cu care managerul local al AFI Europe, Reuven Havar,
    vorbeste despre AFI Palace Cotroceni Mega Mall, proiect pe care
    dezvoltatorul urmeaza sa-l deschida in aceasta luna in Bucuresti,
    poate parea frapanta. Intr-o perioada de scadere economica si de
    restrangere a consumului, in care toti comerciantii din mall-uri
    inregistreaza vanzari mai mici comparativ cu 2008 si dupa primele
    inchideri de centre comerciale, Havar se arata increzator in
    rezultatele pe care le va avea mall-ul a carui dezvoltare a
    coordonat-o.

    “Stiti cum imi dau seama? 50% dintre chiriasi au semnat contractele
    de inchiriere dupa inceperea crizei si au facut-o la un nivel de
    chirie ridicat (o chirie lunara medie de aproximativ 30 de euro pe
    metru patrat, potrivit informatiilor din piata – n. red.). Acesta
    este un semn bun pentru noi.” Atitudinea relaxata a lui Reuven
    Havar poate parea cu atat mai ciudata cu cat Cotroceni Mega Mall
    este amplasat in cea mai densa zona din tara din punct de vedere al
    centrelor comerciale.

    Cartierul Militari a atras inca dinainte de 2000 investitii in
    comert, Metro deschizand aici, in 1997, al doilea sau magazin de
    tip cash & carry. Mai apoi, iesirea spre Autostrada A1 s-a
    constituit ca un poll comercial important prin deschiderea primului
    hipermarket din Romania, Carrefour, langa care au fost deschise si
    magazine ale Mobexpert si Bricostore. Au urmat centrul comercial
    Orhideea (in apropiere), al doilea mall din Bucuresti dezvoltat de
    Anchor Grup – Plaza Romania – mai multe hipermarketuri si magazine
    de bricolaj, electrocasnice si mobilier, in apropiere de iesirea
    spre autostrada fiind deschise in ultimii ani alte doua parcuri de
    retail.

    “Cele mai aglomerate orase din punct de vedere al metrilor patrati
    de spatii de retail raportat la populatie sunt Suceava si
    Cluj-Napoca, dar zona Militari va fi cu siguranta cea mai
    aglomerata, dupa deschiderea Cotroceni Mega Mall”, afirma Georgiana
    Andrei, consultant in cadrul departamentului de retail al Colliers
    International. Ca dovada, un indicator al concurentei acerbe din
    zona: dupa deschiderea mall-ului dezvoltat de AFI, care va fi cel
    mai mare din tara, totalul spatiilor comerciale va urca la
    aproximativ 362.000 de metri patrati, adica circa 1.000 de metri
    patrati la mia de locuitori, luand in calcul populatia sectorului
    6, de aproape 363.000 de persoane.



    Zona de vest ar fi printre cele mai populate din Europa din punct
    de vedere al centrelor comerciale, avand in vedere ca in Norvegia,
    liderul european din acest punct de vedere, se inregistreaza o
    medie de doua ori mai mica. Bogdan Dancau, managing director al
    proprietarului Militari Shopping Center, care include magazine
    precum Decathlon, C&A si Auchan, considera ca succesul in zona
    de vest a Bucurestiului nu va fi inregistrat doar in functie de
    mixul de chiriasi si de pozitionarea centrului comercial. In opinia
    sa, un factor determinant va fi si strategia dezvoltatorului, care
    ar putea sau nu sa isi doreasca vanzarea ulterioara a centrului
    comercial; practic, daca vanzarea ar fi luata in calcul,
    dezvoltatorul va incerca sa inchirieze spatiile la un nivel de
    chirii cat mai ridicat, acesta determinand pretul de vanzare, dar
    si rezultatele comerciantilor, care ar putea sa aiba probleme in
    achitarea chiriei in contextul scaderii veniturilor. “Proprietarii
    de centre comerciale incearca sa maximizeze trei elemente
    importante: gradul de ocupare, care ideal ar trebui sa fie de 100%,
    chiriile sa fie cat mai mari si un mix de chiriasi cat mai bun.
    Situatia macroeconomica a Romaniei si scaderea evidenta a
    consumului nu permit, in opinia mea, atingerea simultana a celor
    trei elemente in aceasta perioada”, spune Dancau.

  • Cum se tine in viata un mall de provincie

    In urma cu un an, Shimon Galon, omul care a condus in ultimii
    zece ani operatiunile locale ale Globe Trade Center (GTC), vorbea
    cu incredere despre planurile companiei de a dezvolta o retea de
    centre comerciale in tara; mall-urile reprezentau sufletul unui
    oras, consumatorii urmand sa vina aici pentru cumparaturi si
    petrecerea timpului liber. Intre timp, “toate lucrurile s-au
    schimbat”, dupa cum recunostea Shimon Galon saptamana trecuta, la
    deschiderea Galleria Piatra Neamt, unul din cele trei mall-uri
    deschise de dezvoltator in ultimul an – celelalte doua sunt in
    Buzau si Suceava.

    “Toata lumea ar trebui sa uite trecutul si sa fie flexibil, sa isi
    ajute chiriasii. Trebuie sa uitam trecut si toate teoriile;
    singurul lucru care conteaza acum este flexibilitatea.” Tradus in
    termeni de business, flexibilitatea de care vorbeste seful GTC se
    refera la o serie de avantaje pe care dezvoltatorul unui centru
    comercial le ofera comerciantilor pentru a veni in proiectul
    propriu. “Nu ma afecteaza daca fac amenajarea spatiului pentru un
    retailer sau sa ii dau 50.000 de euro pentru doi ani fara sa ii cer
    dobanda”, spune Galon.

    Toate aceste facilitati ar urma sa ajute comerciantii sa ocupe
    spatiile din centrele comerciale pe care GTC le-a deschis pana acum
    in provincie, acestea avand unele din cele mai mici grade de
    inchiriere si ocupare din piata – 60% dintre spatii s-au deschis la
    inaugurarea centrului din Piatra Neamt, desi mall-ul are un grad de
    inchiriere de peste 90% potrivit reprezentantilor GTC, in timp ce
    Galleria Suceava are un grad de inchiriere de aproape 70%. “La
    Suceava am rezolvat problema prin aducerea Penny Market. Proiectul
    nu era prevazut cu un supermarket dar trebuie sa schimbam pe
    parcurs, daca ceva nu merge.” Amenajarea spatiului inchiriat de un
    comerciant, sarcina care ii revenea de obicei acestuia, sau
    garantarea unui anumit procent de inchiriere la deschiderea
    mallului, reprezinta doar doua dintre noile cerinte pe care
    retailerii le au pentru a merge intr-un centru comercial. “Chiria
    in trepte este o alta facilitate; la inceput se percepe o chirie
    mai mica, in primul an spre exemplu, urmand sa creasca pe
    parcurs.

    O alta facilitate ar fi livrarea garantiei cat mai aproape in timp
    de deschiderea mall-ului”, affirma Georgiana Andrei, consultant in
    cadrul departamentului de retail al Colliers International,
    companie care a fost agentul exclusiv de inchiriere a celor trei
    centre Galleria deschise pana acum. Sunt insa aceste masuri
    suficiente pentru sustinerea unor proiecte comerciale deschise in
    orase de mici dimensiuni sau in orase cu mai multe centre
    comerciale, precum Suceava? Consultantii considera ca primordial in
    acest moment este depasirea crizei, aspect pe care il invoca si
    Galon. “Incerc sa inchiriez pe cinci – zece ani. Daca reusesc, nu
    va conta ca ofer la inceput o chirie lunara de 10 euro pe metro
    patrat, va creste in viitor la 25 de euro. Valoarea de vanzare a
    centrului ramane astfel aceeasi”, mai spune seful companiei care a
    construit si vandut cladirile de birouri Europe House si America
    House din Bucuresti. Aceste momente par insa uitate acum. “Nu am
    dansat cand am vazut ca se inchid centre comerciale in Romania.
    (Armonia Braila si Trident Sibiu si-au inchis portile in ultima
    luna – n.red.). Ma gandesc la asta in fiecare dimineata, dar acesta
    este noul meu obiectiv, am sa muncesc numai sa cresc aceste
    mall-uri”.

  • Vanzatorii de case

    Sapte dimineata, o ora la care majoritatea angajatilor probabil inca dorm. Un broker imobiliar de pe segmentul rezidential – sau agent de vanzari dupa o titulatura larg raspandita – este deja la o vizionare de proprietate cu un potential client. “Atunci putea sa vina; persoana lucra in Ploiesti si pleca la ora opt din oras, asa ca ne-am intalnit la sapte.” In mod obisnuit, ziua de lucru a unui broker rezidential incepe la 9.00-10.00. La 11.00 este deja agitatie in agentia Coldwell Banker Banu Manta – una dintre cele patru pe care compania le are in Bucuresti. Atmosfera aduce mai degraba a ring bursier sau agentie de stiri.

    “Buna ziua, (…) in legatura cu solicitarea dumneavoastra, sa stiti ca avem ceva atractiv la doua camere in zona Crangasi”, discuta la telefon un broker cu un potential client, in timp ce colegii lui stabilesc vizionari sau contacteaza pentru prima oara un vanzator. “Mai sunt si ziua vizionari de apartamente, insa majoritatea se fac seara, dupa 18.00, programul putand sa dureze si pana la 23.00. Atunci termina oamenii ziua de lucru”, spune Alexandru Pricop, managing partner al agentiei. Agentia inregistreaza unele din cele mai bune rezultate din Bucuresti, cu o medie de aproximativ 30 de tranzactii incheiate lunar, fiecare broker avand zilnic macar trei vizionari.

    “Lucram si in weekend daca este necesar, cumparatorul este acum regele. Timpul acordat astazi unui client este dublu fata de acum un an.” Cele mai puternice schimbari sunt vizibile in cazul putinilor brokeri imobiliari care s-au reprofilat, trecand de la vanzarea apartamentelor din ansamblurile rezidentiale noi la intermedierea tranzactiilor cu apartamente construite, in marea lor majoritate, inainte de 1989. “Apartamentele vechi sunt singurele care merg (la vanzare – n. red.) in acest moment”, considera Andrei Sarbu, managing partner al Coldwell Banker Calea Mosilor.

    Sarbu a lucrat alaturi de trei dintre colegii sai de acum in cadrul departamentului rezidential al Colliers International, cea mai mare companie locala de consultanta imobiliara. Ei au venit in cadrul Coldwell Banker dupa inchiderea departamentului de profil de la Colliers ca urmare a scaderii vanzarilor. Sarbu, care fusese project manager pentru proiectele Seasons Residence, Silver Mountain si Clubul Rezidential Stejarii, spune ca trecerea de la segmentul nou la cel vechi a fost perceputa initial ca un pas inapoi.

    “A fost si frapant, si frustrant sa constati ca un apartament pe care tu il ai la vanzare este si la alti 30 de brokeri. Inainte vindeai apartamentul de pe plan si iti inchipuiai ca dezvoltatorul le va respecta. Cumparatorii veneau in special pe baza recomandarilor, iar pentru proiectele care nu erau de lux, marketingul obisnuit era de ajuns”, isi aminteste Andrei Sarbu. Socul cel mare au fost insa proprietatile. “La una din primele vizionari am fost intr-o garsoniera care era la vanzare si am deschis usa unui dulap din care au cazut imediat o puzderie de gandaci”, povesteste Ionut Balau, partener in cadrul agentiei de pe Calea Mosilor.

    Agentul este unul din cei patru brokeri care au lucrat inainte in cadrul Colliers, trei dintre acestia fiind acum parteneri ai agentiei Coldwell Banker. “Eram agent pentru Asmita Gardens (proiect de blocuri turn cu peste 750 de apartamente, in Bucuresti – n. red.) si imi dadeam seama din prima daca clientul nu poate sa achizitioneze locuinta si nu puteam sa fac nimic. Acum, pe segmentul vechi, pot sa fac ceva, am mai multe optiuni”, considera Balau.

  • Marea ieftinire a apartamentelor

    Sfarsitul anului trecut a venit cu un razboi al nervilor intre consultantii imobiliari si dezvoltatorii de proiecte rezidentiale, pe de o parte, si potentialii cumparatori sau doar cei care urmareau evolutia pietei, pe de alta parte. Decizia BNR de a inaspri conditiile de acordare a creditelor ipotecare si primele semne ale crizei economice i-au facut pe doritorii de locuinte sa astepte o prima ieftinire a apartamentelor noi, apoi inca una, in speranta unei dezumflari a bulei imobiliare.

    Asa se face ca au urmat mai multe luni in care vanzarile au inghetat aproape in totalitate, o serie de proiecte aflate in stadii incipiente de constructie au fost amanate sau anulate, in timp ce noile proiecte prezentate la targurile imobiliare au propus apartamente mult mai ieftine, insa la stadiul de macheta. Pentru proiectele rezidentiale aflate in stadii avansate de constructie, scaderile de preturi de-a lungul ultimelor noua luni au fost insa in medie de cel mult 15%, potrivit unei analize comparative realizate pe baza informatiilor comunicate de catre dezvoltatori pentru suplimentele imobiliare publicate de BUSINESS Magazin in octombrie 2008 si aprilie 2009. “Motivul pentru care preturile nu au scazut mai mult sunt diverse: pe de o parte, unii dezvoltatori spera la o revenire rapida si nu vor sa piarda, iar pe de alta parte, costurile de constructie ale acelui imobil au fost mari si nu pot vinde mai ieftin, mai ales la proiectele finantate de banci, care nu isi dau acordul pentru scaderea pretului, pentru ca nu s-ar putea rambursa creditul”, comenteaza Ionut Bordei, directorul departamentului rezidential din cadrul CBRE Eurisko.

    O comparatie intre preturile pe metru patrat din toamna trecuta si cele actuale practicate in zece ansambluri rezidentiale de mari dimensiuni, aflate in ultimele stadii de finalizare si predare, arata ca in cele mai multe cazuri locuintele costa acum la fel de mult ca in septembrie 2008. Este cazul, spre exemplu, al Asmita Gardens, New Town Residence sau Cosmopolis. In alte cazuri, a fost schimbata modalitatea de calcul al pretului final, taxa pe valoarea adaugata nemaifiind inclusa acum in pret, ceea ce face ca pretul sa e mai mic. Trebuie avut in vedere si faptul ca TVA are acum o valoare de 5% pentru locuintele cu un pret mai mic de 380.000 de lei (circa 90.000 de euro la cursul actual), ceea ce face ca o eventuala reducere a preturilor sa fie determinata strict de noul cadru legislativ.

    Daca luam in calcul insa si deprecierea leului in raport cu euro, preturile actuale ar putea sa e chiar mai mari sau la un nivel similar. “Consider ca in majoritatea cazurilor se poate sa vinzi mai ieftin, avand in vedere marjele de profit existente. Totusi, cei mai multi dezvoltatori nu scad preturile din cauza bancilor si a actionarilor, prefera sa nu vanda”, spune Valentin Ilie, CEO al Coldwell Banker Affiliates of Romania, companie imobiliara care intermediaza la vanzare cel mai mare portofoliu de locuinte. Consultantul adauga ca preturile sunt in realitate mai reduse decat cele afisate acum de catre dezvoltatori, pentru ca acestia nu doresc sa scada preturile de lista. “Se poate negocia mai mult; multi dezvoltatori sunt dispusi sa accepte preturi mai mici, iar cei interesati ar trebui sa se documenteze, sa mearga, sa vada proiecte si sa discute la fata locului.” Exista si cazuri de proiecte rezidentiale unde preturile afisate in prezent sunt mai reduse comparativ cu cele de acum noua luni, ca de pilda Confort City, Greenfield sau Ten Blocks.

    “Preturile sunt un pic mai mici, dar reducerile vin din noua modalitate de calculare a TVA si din faptul ca pretul vechi avea TVA inclusa”, explica Rodica Ciachiris, director de vanzari al Romfelt Plaza, adaugand ca efectele reducerii de pret nu au fost “extraordinare”. Mai eficiente s-au dovedit scaderile de pret pe care dezvoltatorul Conarg le-a operat in cazul proiectului Rasarit de Soare (de la 1.250 la 925 de euro pe metru patrat). “Da, in urma cu cateva luni spuneam ca nu vom reduce preturile, insa am considerat ca este timpul pentru o modificare, in principal pentru ca un numar cat mai mare de locuinte sa se califice pentru programul . In ultima luna am semnat 30 de antecontracte”, spune Romeo Cazanescu, directorul general al dezvoltatorului.

    El explica majorarea vanzarilor in primul rand prin reducerea preturilor – in special pentru apartamentele cu doua si trei camere – dar si prin faptul ca apartamentele sunt gata construite – “este foarte important acest aspect, oamenii nu mai cumpara o promisiune, vor sa vada”. Acest ultim aspect ii determina, de altfel, pe aproape toti managerii firmelor de profil sa spere ca vanzarile vor creste odata cu finalizarea locuintelor. Cum insa ieftinirile sunt mult mai mari in cazul locuintelor vechi, segment unde vanzarile merg mai bine in ultima perioada, s-ar putea ca eventualii cumparatori sa-si fi asigurat un avantaj important in razboiul psihologic cu dezvoltatorii.

  • Depozitele cu criza

    Inceputul lunii august a venit cu o schimbare profesionala pentru Vlad Radu Dumitrescu, care a ocupat in ultimii aproape doi ani functia de country manager al ProLogis, unul din cei mai mari dezvoltatori si proprietari de spatii logistice din lume. “Este adevarat, de la 1 august nu mai lucrez in cadrul companiei. Initial eram opt oameni si vor mai ramane doi”, a declarat Dumitrescu, fara a oferi amanunte privind argumentele restructurarii echipei.

    Potrivit informatiilor din industrie, ProLogis a decis stoparea planurilor de dezvoltare a unor noi spatii logistice, dupa ce a finalizat aproximativ 108.000 de metri patrati inchiriabili in proiectul ProLogis Park Bucharest A1, amplasat pe autostrada Bucuresti-Ploiesti. Dezvoltatorul ar fi trebuit, conform declaratiilor anterioare ale lui Dumitrescu, sa inceapa constructia unei noi faze din parcul logistic amplasat langa Bucuresti, care ar fi urmat sa aiba o suprafata inchiriabila de 45.000 de metri patrati – in total sunt prevazuti aproape 300.000 de metri patrati de spatii – si era in discutii pentru achizitionarea terenului necesar constructiei unui proiect similar in zona Aradului. Dumitrescu spune ca inca din toamna anului trecut s-a decis renuntarea la intentiile privind proiectul din vestul tarii si la cele legate de inceperea unei noi faze din ProLogis Park Bucharest A1. Suprafata actuala construita este inchiriata in procent de 100%.

    Situatia nu este singulara pe piata. Si echipa locala a Eyemaxx Real Estate s-a redus de la opt la trei angajati, printre cei plecati numarandu-se si Johannes Rudnay, directorul filialei locale. “In acest moment nu exista o cerere puternica pentru spatii logistice. In plus, obtinerea unei finantari este foarte dificila”, afirma Andre Hofer, CEO al Eyemaxx, cu privire la inghetarea planurilor de dezvoltare ale companiei. Eyemaxx a vandut la inceputul lunii mai participatiile de 50% detinute in doua proiecte logistice in Timisoara si Ploiesti, precum si alte trei terenuri, catre fostul sau partener, fondul austriac de investitii Immoeast. Andre Hofer spune ca nu stie in acest moment daca Eyemaxx va fi dezvoltatorul proiectelor preluate de Immoeast; intentiile companiei, care prevedeau inainte de venirea crizei investitii de 500 de milioane de euro in zece parcuri logistice, sunt incerte.

    Inghetarea planurilor de dezvoltare a fost vizibila pe parcursul primelor sase luni ale anului, cand in Bucuresti si imprejurimi s-au livrat doar 40.000 de metri patrati de spatii logistice, comparativ cu 350.000 in perioada similara a anului trecut, potrivit unui studiu realizat de catre Colliers International. Astfel, stocul total de spatii logistice din zona Capitalei a ajuns la 920.000 de metri patrati si rata de neocupare a urcat la sfarsitul primului semestru la 10%, fata de 4% la finalul lui 2008. Analistii companiei estimeaza ca in a doua jumatate a anului nu vor mai fi terminate proiecte, iar inceperea altora noi e incerta, in contextul dificultatii de a obtine finantare si al cererii care se manifesta cu predilectie pentru spatiile aproape sau deja finalizate.

     

  • Cum arata santierul celui mai scump mall din Romania

    O cupola care "s-ar putea sa fie cel mai mare dom din Europa, sau macar din regiune", un munte in miniatura, format deocamdata din mai multe stanci, un contur pe podeaua de gresie plina de materiale de constructii, care delimiteaza "albia" prin care va curge un rau, echipe ale chiriasilor care isi masoara spatiile contractate si incep amenajarile, mult praf si agitatie din plin – astfel ar putea fi descrisa o zi de lucru pe santierul AFI Palace Cotroceni Mega Mall – denumit initial Cotroceni Park – proiect care va atrage, pana la finalizare, o investitie de peste 300 de milioane de euro – cea mai mare de pe plan local.

    "Avem pe santier 1.500 de muncitori care lucreaza 14 – 16 ore pe zi. Faptul ca nu lucreaza 24 de ore din 24 de ore poate fi un lucru bun, arata ca nu sunt sub presiune", spune Reuven Havar, country manager al dezvoltatorului proiectului. Potrivit acestuia, inaugurarea centrului, stabilita pentru 23 septembrie, ar putea fi intarziata "in cel mai rau caz cu cateva zile".

    Proiectul urmeaza sa aiba o suprafata inchiriabila de circa 76.000 de metri patrati, principalii chiriasi ai proiectului urmand sa fie hipermarketul Real, Inditex (proprietarul Zara), C&A, printre punctele de atractie ale centrului comercial urmand sa se numere si cele 20 de sali de cinematograf, sala de proiectie IMAX, patinoarul, precum si raul, cascada si muntele, toate urmand sa se regaseasca sub cupola de sticla.

    "Aproximativ 100 de chiriasi si-au preluat spatiile iar alti 100 sunt in proces de preluare. Din 90% suprafata inchiriata, doar 3,5% dintre cei care au semnat contracte s-au retras, din diferite motive. Nu este un procent dramatic, incat sa ne afecteze activitate, si chiar ma surprinde ca nu a fost mai mare", spune Havar legat de faptul ca tot mai multi chiriasi din centrele comerciale locale renunta la spatiile contractate, pe fondul lipsei de lichiditati financiare necesare amenejarilor.

    Finalizarea AFI Palace Cotroceni Mega Mall va face ca in zona sa existe cea mai mare concurenta din Bucuresti intre centre comerciale, avand in vedere recent inauguratul Militari Shopping Center, centrul comercial Plaza Romania finalizat de Anchor Grup in 2005, dar si galeriile comerciale si hipermarketurile detinute de Carrefour si Cora, care se afla in top in retelele mondiale ale retailerilor in ceea ce priveste vanzarile anuale.

    Reprezentantul AFI Europe admite ca vizitatorii vor cumpara poate mai putin decat inainte de instaurarea crizei economice, avand incredere insa in succesul centrului comercial a carui dezvoltare o supervizeaza. "Imi respect si admir concurenta. Avem insa avantajele noaste, o suprafata foarte mare, un mix de chiriasi care nu se regaseste in alte parti si o componenta de distractii si petrecere a timpului liber foarte mare", argumenteaza Havar.

    AFI Palace Cotroceni Mega Mall este primul proiect local al dezvoltatorului, care a mai anuntat intentii de dezvoltare a unor centre comerciale in Arad si Ploiesti, dar si pe fosta platforma Laromet, aceste proiecte fiind blocate in noul context economic. Agentii de inchiriere a AFI Palace Cotroceni Mega Mall sunt Cushman & Wakefield si Jones Lang LaSalle.

    Proiectul ar urma sa fie ultimul centru comercial de mari dimensiuni care se va finaliza pe termen scurt in Bucuresti, alaturi de Sun Plaza, din partea de sud a Capitalei, programat spre inaugurare tot in aceasta toamna.

     

  • Primul centru comercial s-a inchis. Ce urmeaza?

    Am gresit, am gresit cu totii”. Fraza se repeta de mai multe ori, printre cifre, planuri, explicatii si in ciuda atmosferei degajate din timpul discutiei, presarata chiar si cu cateva glume, ramane ca o concluzie, alaturi de “ne vom repozitiona si vom invata din aceasta greseala” si de “goana dupa aur a luat sfarsit”. Andrew Stear, managing director si actionar minoritar al RED Management Capital, si Christian Hiver, directorul companiei de inchiriere a spatiilor comerciale, parte tot din grupul RED, erau la sfarsitul saptamanii trecute in fata unui subiect cat se poate de delicat: tocmai luasera decizia de a inchide centrul comercial Armonia Braila, dezvoltat de grup si inaugurat in urma cu opt luni. Este primul centru comercial din tara in care activitatea se opreste.

    “Am luat o decizie drastica, da. Pur si simplu nu mai functiona si am considerat ca este mai indicat sa suspendam activitatea pentru o perioada limitata, de aproximativ sase luni”, spune Hiver. Este completat rapid de Andrew Stear, care adauga ca “am urmat, aproape ca toti dezvoltatorii, goana dupa aur”, dar ca are incredere in repozitionarea proiectului. Centrul comercial, dezvoltat in urma unei investitii de 45 de milioane de euro, a avut probleme inca de inceput: spatiul destinat unui magazin de bricolaj nu a mai fost construit, iar unul dintre cei mai mari chiriasi, Altex, a ales sa nu mai deschida un magazin in spatiul contractat. “Nu erau contracte de preinchiriere, erau intelegeri ferme, dar tot au renuntat”, adauga Hiver, facand referire la mai multi retaileri care nu si-au mai deschis magazine in Armonia Braila.

    S-a ajuns astfel ca galeria comerciala a proiectului, cu o suprafata de circa 15.000 de metri patrati, sa aiba un grad de inchiriere de doar 37% – cel mai scazut dintre proiectele existente, potrivit informatiilor disponibile – restul pana la aprox. 32.000 de metri patrati fiind inchiriati de Carrefour si Flanco. Decisiv a fost si faptul ca doar cu cateva luni inainte fusese inaugurat in oras un alt centru comercial asemanator din punct de vedere al conceptului, European Retail Park, dezvoltat de catre BelRom, care se baza si el pe un hipermarket Carrefour, dar si pe unitati Bricostore, MediaGalaxy sau operatorul de cinematografe Cinema City. Iar venirea crizei a dus la o reanalizare a planurilor de extindere a comerciantilor, care n-au mai deschis magazine in centrul Armonia, dar si la scaderea generala a vanzarilor, traficul in centrul comercial fiind in unele zile chiar si de doua mii de persoane.

    “Parte a greselii noastre este ca urmam retailerii care isi faceau propriile studii si ziceau, pe baza lor, ca doresc sa-si deschida o unitate, ca vor un proiect. Si cand ai cativa comercianti mari care spun asta, este un indicator bun pentru tine ca dezvoltator. Acum am realizat ca studiile lor nu erau erau foarte aprofundate si nici nu se refereau la situatia pe termen lung”, explica Andrew Stear cum managerii grupului nu au prevazut aceasta situatie, desi au o experienta indelungata aici – Stear, spre exemplu, este prezent in Romania din 1996 si a fost implicat in dezvoltarea proiectului de birouri Iride Business Park din nordul Bucurestiului.

    Managerii dezvoltatorului, care a finalizat si vandut catre Immoeast un centru comercial similar in Arad, intr-o tranzactie de peste 100 de milioane de euro, spun ca au invatat din aceasta experienta si ca vor tine cont de ea de acum inainte. Pentru proiectul din Braila va urma o perioada de circa sase luni in care vor fi operate modificari in mixul de chiriasi, urmand sa fie adusi mai multi comercianti cu preturi reduse si magazine de tip outlet, iar zona de distractii va fi marita, “dar nu cu cinematografe care au bilete de zeci de lei, ci cu un pationar, cu un parc” – adica genul de activitati care nu necesita plata unui bilet, dupa cum explica Hiver. “I-am rugat pe toti retailerii mari, inclusiv pe Carrefour, sa isi reanalizeze pozitionarea pe piata. Carrefour, spre exemplu, are magazine in toata tara si toate sunt la fel. Poate unele ar trebui sa isi schimbe conceptul, sa devina mai atractive pentru anumite zone, cu o alta oferta si eventual alte preturi. Cred ca vom vedea aceasta in perioada urmatoare”, completeaza Andrew Stear.

    Prima oprire a activitatii intr-un hipermarket vine dupa ce principalele in ultimii doi ani, bifand pe harta aproape fiecare oras de dimensiuni medii. “Un hipermarket se duce intr-un centru comercial si datorita vadului de trafic pe care acesta ar urma sa il aduca. Singur s-ar putea sa nu reziste, desi este la randul sau un factor de atragere a traficului”, comenteaza Ciprian Moga, managing director al iQuest Consulting, firma de consultanta in retail. Opinia lui este impartasita si de Razvan Gheorghe, directorul general al Cushman & Wakefield Romania si unul din cei mai experimentati consultanti imobiliari in sectorul de retail. El da ca exemplu calculele unui manager de varf de la conducerea unei retele de hipermarketuri, care aratau ca zona de atractie primara necesara unei unitati, adica potentialii consumatori care locuiesc in apropiere sau pot ajunge usor la hipermarket, trebuie sa fie de 60.000-80.000 de persoane.

  • De ce pleaca brokerii de un milion de euro

    Saptamana trecuta a adus doua noi confirmari de plecari ale unor consultanti imobiliari de top din companiile de profil: Alexandra Dimofte, care ocupa pozitia de head of capital markets in cadrul CB Richard Ellis Eurisko si Gabriel Chimisliu, seful departamentului industrial si unul din primii angajati ai biroului local al Colliers, au decis sa plece din companiile unde activau de zece, respectiv 12 ani. Cele doua evenimente vin sa intregeasca tabloul unui an cu miscari surprinzatoare in industrie, inceput prin demisiile Monicai Barbu si a lui Horatiu Florescu, sefii departamentelor de retail si birouri din Colliers International, care ulterior au pus bazele unei noi companii de consultanta imobiliara, The Advisers/Knight Frank.

    “In principal, sunt doua motive principale pentru astfel de plecari: luptele interne si o lipsa de motivatie pentru cei care au facut foarte multi bani in trecut comparativ cu perioada actuala, cand piata este inghetata”, comenteaza Ulrik Rasmussen, partener in compania de executive research Pedersen & Partners, care a avut la nivel regional clienti precum Immoeast, TriGranit, GTC sau Jones Lang LaSalle. Rasmussen considera de altfel, inca de la inceputul anului, ca scaderea afacerilor din industrie si implicit a castigurilor celor mai buni brokeri si consultanti imobiliari va duce intr-un final la rupturi surprinzatoare.

    Cele patru miscari, cele mai importante dintr-o serie mult mai mare de plecari ale unor brokeri imobiliari – si in contextul reducerilor de personal – reprezinta doar un indiciu al schimbarilor prin care trece piata. “Nu mai cred in tranzactii mari. Toata lumea vorbea de ce se poate, de tranzactiile pe care ar urma sa le inchida, si isi faceau planuri numai pe baza lor, cand doar doi-trei-patru brokeri faceau ceva. Mai multe tranzactii mai mici te tin in viata”, considera Valentin Ilie, CEO si actionar al Coldwell Banker Affiliates of Romania. Compania este una dintre cele care au operat cele mai multe schimbari interne, prin inlocuirea aproape in totalitate a echipei de brokeri din segmentele rezidential si birouri.

    In schimb, Valentin Ilie a recrutat mai multi brokeri de la Colliers si CBRE Eurisko, primele doua companii de profil, nou-venitii fiind numiti parteneri in mai multe sucursale rezidentiale ale Coldwell Banker. “Noi am pastrat in medie 20% din actiuni. Am preferat sa renuntam la restul pentru a-i motiva pe ei si consider ca era singura sansa de a face tranzactii in continuare”, explica Ilie, care adauga ca obiectivul financiar pentru 2009 este pastrarea nivelului cifrei de afaceri atinse anul trecut, de circa 3,5 milioane de euro, daca nu chiar “o usoara depasire”. Compania se ocupa de segmentul rezidential – “vindem 50-60 de apartamente pe luna, pe segmentul celor vechi, dar piata noua este moarta”, de inchirierea spatiilor de birouri, investitii, administrare si mentenanta a centrelor comerciale.