BusinessMagazin

Category: Imobiliare

Analize interesante din domeniul imobiliarelor – totul despre piața imobiliarelor, prețurile apartamentelor și nu numai.

  • Care sunt problemele ce îi determină pe români să nu mai cumpere case în acelaşi ritm ca până acum

    Creşterea dobânzilor şi incertitudinea din piaţă i-au determinat pe mulţi dintre români să renunţe sau să amâne decizia de a-şi achiziţiona o locuinţă, iar asta se vede şi în evoluţia din ultimul an în materie de tranzacţii de pe piaţa rezidenţială. Nevoia însă există şi, în pofida acestei încetiniri, nu vom vedea o prăbuşire a preţurilor sau o criză similară celei din 2008, crede Antoanela Comşa, preşedinte al Gran Via România. 

    Accesibilitatea achiziţionării unei locuinţe este în continuare bună în România, iar preţurile nu au crescut doar pentru că există cerere, ci organic: avem venituri mari,  creşteri ale preţurilor materialor de construcţii, cu forţa de muncă, electricitatea, transportul ş.a.m.d. Nu o să vedem o criză, dar vom vedea o ofertă mai mică pe piaţă, va fi puţin mai dificil pentru oameni să îşi cumpere o casă, mai ales în marile oraşe şi în zonele mai bune. O ofertă mică va veni cu o creştere a cererii pe segmentul de chirii, unde vedem că preţurile au crescut cu 10-15%. Oamenii nu şi-au mai permis să cumpere locuinţe, dar nevoia de locuire există”, a spus Antoanela Comşa, preşedinte al Gran Via România, într-una dintre ediţiile recente ale emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro.

    Ea observă că românii vor căuta să îşi cumpere în continuare locuinţe, piaţa fiind mai cu seamă una de proprietari  (aproximativ 96% dintre români deţin casa unde locuiesc), în pofida încetinirilor când vine vorba de tranzacţii, iar nivelul de accesibilitate este în continuare mai bun decât în restul Europei. De asemenea, achiziţia unei locuinţe reprezintă şi o modalitate de economisire: „Avem o pensie medie de undeva la 1.800 de lei, astfel că, prin achiziţia unei locuinţe ne asigurăm cumva un acoperiş deasupra capului pe perioada în care suntem în forţă şi putem să muncim să producem nişte bani, iar în momentul în care guvernul propune să mărim TVA-ul de la 5%, la 9%, transferă această diferenţă de TVA în preţul apartamentului, în contextul în care avem deja o piaţă în scădere ca urmare a inflaţiei – astfel că tot pe oamenii cu venituri medii şi joase, care îşi permit din ce în ce mai greu o locuinţă, este presiunea”, a spus ea referindu-se la măsurile fiscale recente discutate de guvern. În pofida comentariilor referitoare la faptul că nevoia de locuire nu există în contextul plecării tinerilor peste hotare, Antoanela Comşa observă că de fapt se depopulează oraşele mici, satele unde nu există activitate economică efervescentă, însă în oraşele mari, cum ar fi Bucureştiul, Clujul, Iaşiul, Timişoara, va exista o nevoie din ce în ce mai mare de locuinţe.

    De asemenea, ea mai aduce în discuţie şi faptul că peste 50% din fondul locativ din România este mai vechi de treizeci de ani, motiv pentru care apar şi probleme legate de lipsa apei calde sau a încălzirii, generând, de asemenea, nevoia mutării într-un imobil nou: „Părerea mea este că în următorii cinci ani nu vom reuşi să reparăm în Bucureşti tot ce înseamnă termoficare şi apă caldă – toată lumea îşi doreşte un imobil unde să poată să dispună de acestea; suntem totuşi în secolul XXI; aşadar nu vom vedea o criză, nu vor scădea preţurile aşa cum s-a întâmplat în 2008, va fi mult mai dificil să achiziţionăm o locuinţă, cum de altfel se întâmplă şi în ţările din vest.” Pe de altă parte – o încetinire va exista în continuare. „Nu vine criza, dar va exista o încetinire cu siguranţă, cel puţin pe segmentul rezidenţial, şi sfătuiesc clientul final să se documenteze.”

    Creşterea dobânzilor, lipsa autorizărilor proiectelor rezidenţiale mari din oraşele mari ale ţării, creşterea preţurilor materialelor de construcţii, cât şi noile măsuri fiscale ce ar putea fi implementate de guvern (cum ar fi, de pildă, eliminarea cotei de TVA de 5%) au adus presiuni suplimentare asupra pieţei rezidenţiale, însă preţurile nu vor scădea semnificativ. „Avem o piaţă rezidenţială cu fluctuaţii, avem o piaţă rezidenţială care, din punctul meu de vedere va suferi undeva în anul 2024, spre sfârşit, 2025, 2026, pentru că nu vom mai avea suficientă ofertă pe piaţă, neîncepând proiecte, nefiind autorizate, oferta va scădea, dar lumea are nevoie de locuinţe. Gândiţi-vă că în proiectul Gran Via Park, unde avem 1200 de apartamente, 65% dintre clienţii noştri nu aveau buletin de Bucureşti. (…) Oamenii trebuie să înţeleagă că preţurile nu vor scădea, probabil vom vedea scăderi punctuale pe acele proiecte ce nu au reuşit să vândă”, a spus Antoanela Comşa în cadrul emisiunii. Din punctul ei de vedere, scăderea de anul acesta a numărului de tranzacţii din piaţa rezidenţială apare datorită unui cumul de factori, cum ar fi, de pildă creşterea dobânzilor: „Vedem că în anii trecuţi, circa 60% dintre tranzacţii se efectuau cu fonduri proprii şi 40% cu credit, iar referitor la această a doua categorie, majoritatea celor care apelau la ea erau cei care aveau venituri medii sau sub medie, astfel,  creşterea de dobândă a avut un efect foarte mare asupra ratei pe care trebuie să o plătească o familie atunci când aplică pentru un credit ipotecar”. Un alt aspect menţionat de ea, valabil pentru Bucureşti, dar şi pentru alte oraşe, ţine de problema autorizărilor: pentru orice teren cu o suprafaţă mai mare de 3.000 de metri pătraţi  se întocmeşte o documentaţie care se numeşte plan urbanistic zonal, iar din luna august 2020 nu s-a mai aprobat niciun astfel de plan în Capitală, motiv pentru care nu au mai apărut multe proiecte noi de asemenea dimensiuni. „De altfel, dacă ne uităm astăzi în Bucureşti vedem că majoritatea proiectelor mari sunt dezvoltate în sectorul 1, zona Fabrica de Glucoză, precum şi în sectorul 6, singurul sector care are un plan urbanistic zonal neatacat în instanţă, neanulat sau care nu este suspendat şi atunci acest lucru face mai uşoară autorizarea proiectelor.” Apoi, un alt aspect care influenţează piaţa ţine de creşterile semnificative ale preţurilor materialelor de construcţie: „Dacă în anul 2020 cumpăram fier cu 2,4 lei/kg,  în februarie anul trecut, preţul era de 5,9-6 lei/kg, iar în prezent preţul este de aproximativ 3,4-3,5 lei/kg, vedem o temperare, dar totuşi nu atât de mare ca înainte de război şi atunci unii dezvoltatori au considerat că este mai bine să aştepte scăderi de preţuri pentru materiale, doar că această creştere de dobândă creştere apare doar pentru clientul final, ci apare şi pentru dezvoltator, în cazul creditului de investiţii, prin urmare cresc costurile şi din acest punct de vedere, iar aceste costuri sunt transpuse în costul imobilelor”.

    De asemenea, din punctul ei de vedere, astfel de măsuri nu încurajează nici natalitatea.

    Guvernul propune eliminarea unor facilităţi pentru muncitorii în construcţii, în contextul în care deficitul din piaţă este de undeva la 200.000 de muncitori, în condiţiile în care bugete semnificative din PNRR vor merge şi înspre lucrări de infrastructură. „Ne întrebăm cu cine vom construi, pentru că dacă ne uităm la ce se întâmplă în Europa, o să vedem că ţări precum Germania sau Anglia vor să introducă măsuri de acceptare a muncitorilor din comunitatea europeană mult mai uşor pentru anumite domenii, cum ar fi cel al construcţiilor.”

    Antoanela Comşa a menţionat şi că una dintre marile probleme ale domeniului ţine de evaziunea fiscală: „Avem taxe mici, dar cu toate acestea, evaziunea este în floare – vedem din păcate că anumiţi dezvoltatori care declară valori mai mici în realitate decât ar trebui, în sensul în care pentru un TVA de 5%, declară valoarea apartamentului 600.000 de lei, vedem vânzarea unor imobile la stadiul alb sau gri adică nefinalizat complet pentru splitarea preţului (am văzut în propunerea de ordonanţă de urgenţă că guvernul a precizat foarte clar că pentru a putea avea o cotă redusă de TVA, apartamentul trebuie să fie finalizat ceea ce este foarte bine),  dar ar trebui nişte măsuri mai clare, de genul taxării inverse pe partea de construcţii, măsuri pe care statul le poate lua pentru a scădea evaziunea fiscală.”  

     

    Carte de vizită:

    1. Antoanela Comşa a preluat în 2021 funcţia de preşedinte al grupului spaniol Gran Via România, după ce anterior a condus compania de imobiliare din poziţia de director general;

    2. Printre proiectele derulate de Gran Via în România se numără Timişoara 58, Gran ViaPark, iar în prezent, Gran Via are în plan să finalizeze în România proiectul Gran Via Marina în Constanţa, cu un total de 1.200 de apartamente şi Gran Via Lake View în proximitatea lacului Plumbuita din Capitală, după care se va retrage de pe piaţa locală din cauza mediului imprevizibil de dezvoltare în Bucureşti, potrivit ZF;

    3. Proiectul Gran Via Lake View este programat să fie livrat în martie 2024 şi este situat în zona lacului Plumbuita, în Colentina;

    4. Gran Via Lake View va avea 12 niveluri – parter duplex plus 10 etaje şi o parcare subterană situată pe două niveluri.

  • Casa din parc

    Locuitul într-un parc de distracţii nu e pentru oricine, iar cei care-şi doresc o casă într-un asemenea loc trebuie să treacă printr-un proces de selecţie. Cei care-l vor câştiga se vor putea muta într-o căsuţă pe plajă, în care vor putea locui doar sub forma unor versiuni miniaturale ale lor, deoarece căsuţa va fi una din cărămizi Lego, scrie LA Times. Instalată în parcul Miniland San Diego, unde se găsesc versiuni miniaturale ale unor oraşe americane, căsuţa a fost realizată din 50.000 de cărămizi, decorată în interior de designeri specializaţi şi prezentată de un agent imobiliar în toată regula, doritorii trebuind să participe la o licitaţie în scop caritabil recent încheiată. Câştigătorul poate alege alţi membri ai familiei, până la zece persoane care să fie recreate în variantă miniaturală şi instalate în noua locuinţă unde vor rămâne câtă vreme aceasta va fi expusă în parc. Casa de la Miniland va fi decorată în ton cu sărbători ca Halloweenul sau Crăciunul, ca o locuinţă în toată regula, iar noii locatari ar trebui să fie gata de mutare până la jumătatea lunii septembrie.

     

  • Pariul pe Nord: cum arată unul dintre cele mai noi proiecte ce se va contura în nordul Capitalei şi cât va costa acesta

    127 de apartamente, 147 de locuri de parcare şi o zonă de retail au fost finalizate în a doua fază a proiectului The Level Apartments, dezvoltat în Străuleşti, în partea nordică a Capitalei. Ce urmează? Planurile vizează un total de 600 de spaţii de locuit, livrate până la finalul lui 2026.

     

    A face din casă ACASĂ este visul oricăruia dintre noi, mai cu seamă într-o ţară în care apetitul proprietăţii este la cote maxime – peste 95% dintre români au în posesie o locuinţă, conform datelor Eurostat. Nu e de mirare, în aceste condiţii, că apartamente sau case de varii dimensiuni îşi găsesc muşterii, chiar dacă preţurile cresc, iar creditarea este mai anevoioasă decât (să zicem) acum un an sau doi.

    Ce contează este ca oferta şi cererea să se întâlnească. Faza întâi a proiectului The Level Apartments, însumând 45 de apartamente, a fost vândută integral şi livrată în 2020 în urma unei investiţii de 3,5 milioane de euro, iar a doua fază a proiectului s-a finalizat anul acesta, având loc deja şi predarea către proprietari a 127 de apartmente, urmare a unor investiţii de 12,5 milioane de euro. „Prin fazele trei şi patru se vor livra un număr de 400 unităţi locative până în 2026, cu o investiţie totală de 40 milioane euro”, declară Cosmin Savu-Cristescu, managing director al Redport Capital, dezvoltatorul proiectului. Tot el spune că finanţarea este realizată printr-o combinaţie de surse proprii, finanţare bancară şi participarea unor investitori.

    Începerea lucrărilor la etapele următoare este programată pentru toamna acestui an. „Consumatorii doresc locuinţe moderne iar standardele s-au schimbat semnificativ, chiar şi comparativ cu acum 5-10 ani. Oamenii îşi doresc să aibă un standard calitativ din ce în ce mai înalt plătind preţul corespunzător segmentului pe care îl reprezintă”, afirmă Cosmin Savu-Cristescu, care şi-a început cariera în urmă cu peste 20 ani, ca avocat de business, specializat pe real estate şi construcţii, dezvoltare şi finanţare de proiecte, fuziuni & achiziţii. A absolvit Facultatea de Drept a Universităţii Bucureşti în 2001, are o diplomă în drept la Universitatea Paris I Pantheon-Sorbona (2000) şi un master în studii juridice la Institutul Franco-Român de Drept al Afacerilor din Bucureşti (2003); în 2006 a fost admis în Baroul Bucureşti.

    Cât priveşte profilul clientului The Level Apartments, Savu-Cristescu detaliază că este vorba despre persoane cu studii şi venituri peste medii, stil de viaţă activ şi care vor să aibă mai multe posibilităţi dintre care să aleagă cel mai bun viitor pentru ei şi familiile lor. „În general, cei care optează pentru un apartament în zona de nord au ca principal criteriu proximitatea dintre locul de muncă şi casă, dar mai ales să fie o zonă cu acces la facilităţile de care au nevoie. Este vorba de persoane cu joburi solicitante”, adaugă reprezentantul Redport Capital.

    „Preţul nu are de ce să scadă, pentru că preţurile actuale nu sunt decât o reflecţie a pieţei construcţiilor, atât a materialelor, cât şi a lucrărilor în general. (…) Este foarte probabil ca şi preţurile locuinţelor să mai crească, cel puţin pe segmentul nostru.”

    Cosmin Savu-Cristescu, managing director, Redport Capital

    A doua fază a proiectului a fost dezvoltată pe un teren de 4.275 mp, cu o suprafaţă construită de 12.386 mp şi o zonă de retail de 900 mp. Compartimentarea celor 127 de apartamente variază  de la studiouri până la locuinţe cu două, trei sau patru camere şi penthouse-uri. Cu titlu de exemplu, preţul unui studio de 30.27 mp este de 69.653 de euro plus TVA, iar un apartament cu două dormitoare, suprafaţă de cca 106 mp, este de 177.022 euro plus TVA.

    „În ce priveşte previziunile în privinţa următoarelor faze, consider că preţul nu are de ce să scadă pentru că preţurile actuale nu sunt decât o reflecţie a pieţei construcţiilor, atât a materialelor cât şi a lucrărilor în general. Prin urmare, atâta vreme cât preţul de edificare nu ne permite să coborâm preţul de vânzare, nici nu putem să facem acest lucru. Aşteptarea este ca preţurile nu doar să nu coboare, dar pe măsură ce piaţa materialelor de construcţii şi piaţa manoperei vor continua să crească într-un ritm al lor propriu, este foarte probabil ca şi preţurile locuinţelor să mai crească, cel puţin pe segmentul nostru (imobiliare tip premium)”, punctează Savu-Cristescu. Cum se traduce premium în acest caz? Soluţii eficiente din punct de vedere energetic, dar şi elemente smart, de pildă: faţadă ventilată, ferestre eficiente energetic, iluminarea faţadei exterioare, iluminatul exterior controlat prin senzori crepusculari şi iluminat LED pentru zonele comune din interior, termostate inteligente interconectate, sistem smart home pentru iluminat, temperatură, securitate şi electrocasnice, sistem de colectare a apelor pluviale pentru a fi reutilizate în scopuri de irigaţie. El povesteşte că incertitudinea şi instabilitatea generată de conflictul socio-politic, respectiv războiul din Ucraina, au avut un impact semnificativ asupra dezvoltării proiectului. Această stare de incertitudine a afectat fluxurile de la furnizori, au apărut întârzieri în aprovizionarea cu materiale şi resurse necesare proiectului. De asemenea, conflictele şi instabilitatea au dus la fluctuaţii semnificative ale preţurilor pe piaţă, fiind astfel necesară o reevaluare a bugetului şi ajustări suplimentare pentru a face faţă noilor condiţii de piaţă. „Pe lângă aceste aspecte, contextul socio-politic a influenţat întregul ecosistem al proiectului. Infrastructura, transportul, serviciile publice şi alţi factori cheie necesari pentru dezvoltarea proiectului au fost afectaţi şi, prin urmare, a trebuie să ne adaptăm şi să găsim abordări alternative pentru a face faţă situaţiei imprevizibile şi instabile.”

    În portofoliul Redport Capital se mai regăseşte şi Infinity Nord, care se întinde pe un teren de 44.000 mp, având o suprafaţă totală construibilă de 125.000 mp, cu o investiţie totală de 150 milioane de euro. Proiectul se va desfăşura în patru faze, prima cu începere anul acesta, şi va avea un număr total de 1.250 de apartamente, spaţii de retail, facilităţi medicale şi de educaţie, precum şi 1.500 de locuri de parcare, cu dată de finalizare 2030.   

    DIFERENŢIERE. Dezvoltatorul proiectului a ales soluţii eficiente din punct de vedere energetic şi elemente smart, între care se numără faţada ventilată, ferestrele eficiente energetic şi sistemele smart home pentru iluminat, temperatură, securitate şi electrocasnice.

  • Metoda prin care o echipă de arhitecţi a reuşit să aducă natura mai aproape de casă

    Natura ia, de cele mai multe ori, în stăpânire o clădire atunci când aceasta este părăsită, dar poate fi încurajată să încerce şi cu una nou construită dacă se prevăd soluţiile potrivite, ca în cazul unui proiect realizat de o firmă de arhitectură britanică, Giles Miller Studio. Aceasta a proiectat o casă în comitatul Kent din Anglia. Denumită Woven House (Casa Ţesută), clădirea este prevăzută cu grilaj special din oţel pe faţadă care permite plantelor să se întindă şi să crească pe el, scrie Dezeen. Grilajul a fost montat pe toate părţile casei, fiind gândit să ajute la umbrirea acesteia şi este amplasat la oarecare distanţă de pereţi, lăsându-le astfel plantelor mai mult spaţiu să crească.

  • 6 luni de foc pentru imobiliarele româneşti: ce a fost şi ce urmează?

    Anul a început cu multe semne de întrebare pentru piaţa imobiliară, având în vedere fragila revenire post-pandemică, tensiunile din jur reflectate în economie, cât şi lipsa ofertei pe anumite segmente de piaţă. Cele 6 luni care au trecut nu au fost atât de rele pe cât se aşteptau clienţii şi jucătorii pieţei – iar ceea ce urmează are premisele să înscrie toate segmentele acesteia pe traiectoria „mai aproape de Vest”, atât prin prisma investiţiilor atrase, cât şi a preţurilor.

     

     

    Piaţa rezidenţială: paradoxul locuinţelor scumpe, dar accesibile în acelaşi timp pentru unele categorii de clienţi

    De la un ritm de scădere de 12% a numărului de tranzacţii imobiliare individuale în ultimul an, declinul ajunsese la 31% în primele trei luni din 2023 – totuşi, încă de pe atunci, reprezentanţii pieţei vorbeau în cadrul primelor ediţii ale emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro mai degrabă despre o normalizare a pieţei rezidenţiale, decât despre o criză. Din punctul de vedere al lui Adrian Stoichină, COO al Prima Development Group, motivele pentru care au scăzut vânzările în general în proiectele rezidenţiale din România, dar mai ales din Bucureşti, ţin de eligibilitatea clienţilor pentru credite ipotecare, din cauza creşterii nivelului de dobândă: pentru clienţii din zonele de mass market, rata bancară a ajuns să însemne o proporţie destul de mare din venitul pe care ei îl au lunar. Totuşi, el observă că astfel de scăderi sunt normale în piaţa imobiliară: „Este normal ca în ciclurile acestea economice să apară perioadele acestea de incertitudine sau de scăderi în care clienţii din piaţă aşteaptă. Ce vedem noi acum pe termen scurt, adică uitându-ne strict la orizontul acesta de unu-doi ani, este că volumul de vânzări este ceva mai mic, dacă ne uităm pe un ciclu de zece ani, volumul de vânzări rămâne cumva constant. Ce e foarte important astăzi în schimb cred că este stabilitatea pieţei, că nu avem dezvoltatori în dificultate, de pildă“. În pofida scăderii numărului de tranzacţii din piaţa rezidenţială din prima parte a anului, Cătălin Priscorniţă, CEO şi fondator al reţelei de agenţii imobiliare Blitz, este de părere că nu asistăm la o prăbuşire a pieţei, motiv pentru care  scăderile de preţuri ar putea ajunge la maximum 10%-15% până la finalul anului. Pe de altă parte, Cosmin Savu-Cristescu, managing directorul Redport Capital, spunea că ei se poziţionează contra opiniei generale, care indică o tendinţă de scădere: „Preţul nu are de ce să scadă pentru că preţurile actuale nu sunt decât o reflecţie a pieţei construcţiilor, atât a materialelor de construcţii, cât şi a lucrărilor de construcţii în general, prin urmare, atâta vreme cât preţul de edificare nu ne permite să coborâm preţul de vânzare, nici nu putem să facem acest lucru şi atunci aşteptarea noastră este ca preţurile nu doar să nu coboare, dar pe măsură ce piaţa materialelor de construcţii şi piaţa manoperei vor continuă să crească într-un ritm al lor propriu, este foarte probabil ca şi preţurile locuinţelor să mai crească, cel puţin pe segmentul nostru.“ Admite însă că pe fondul pe fondul inflaţiei şi al creşterii dobânzilor la creditele ipotecare, pe alte segmente din piaţa rezidenţială, cu preţuri mai scăzute, este posibil să existe volume mai scăzute de tranzacţionare şi poate politici comerciale mai agresive din partea dezvoltatorilor în sensul aplicării unor discounturi care să recupereze eventual un volum mai mai scăzut de tranzacţii. Lentoarea în materie de tranzacţii pare că nu se observă pe nişa imobiliarelor premium sau de lux. Potrivit Nicoletei Manea, CEO şi CEO al ANG Luxury Estates, în zona Floreasca, una dintre cele mai frumoase zone ale Capitalei, preţurile pornesc de la 5.000 de euro/metru pătrat construit şi cresc în funcţie de etaj şi de vedere. În zonele Dorobanţi, Primăverii preţurile se plasează în jurul a 6.000 – 7.000 de euro/metrul pătrat. „Cel mai scump imobil pe care îl avem în momentul de faţă costă 9 milioane de euro şi este un apartament cu terasă pe Kiseleff – acolo deja preţurile sunt de peste 10.000 de euro/metru pătrat.“ Zone de interes pentru proprietăţile de lux sunt însă şi Herăstrău, OMV Pipera, Fabrica de Glucoză: „Am mare încredere că acolo va fi un pol foarte bun de investiţii – acum preţurile de acolo sunt în jur de 3.000 de euro/metru pătrat construit“. De ce nu există mai multe astfel de proprietăţi? Din cauza lipsei ofertei – „Unul dintre motivele principale ţine de viziunea dezvoltatorilor, care, din punctul meu de vedere, s-a conturat în această direcţie tot acum trei ani, când am început noi să vindem genul ăsta de proprietăţi“.

    În ceea ce priveşte creditarea, aceasta a înregistrat o scădere de aproximativ 25%, având în vedere datele de la Banca Naţională citate de Anca Bidian, fondatoare şi CEO al brokerului de credite Kiwi Finance, care includ însă şi refinanţările, nu doar creditele ipotecare noi: „Vom vedea până la sfârşitul anului de unde provine această scădere în creditare pe creditele ipotecare; din plaja clienţilor cu venituri mici până la medii, care probabil că nu s-au mai calificat la sumele necesare“. Pe de altă parte însă, Anca Bidian a mai menţionat că, în oraşele mari, sumele necesare cumpărării unei locuinţe pentru clienţii cu venituri mici oricum nu mai erau suficiente, nici în alte condiţii de piaţă. „Preţurile caselor sunt la un nivel unde veniturile mici până în medii se califică mai greu, iar asta este cumva o normalitate – trebuie să nu uităm că atunci când îţi cumperi o casă trebuie să ai confortul că poţi să o achiţi.“ În ceea ce priveşte accesibilitatea locuinţelor, potrivit indexului imobiliar Kiwi Finance lansat recent, în ciuda creşterii preţurilor locuinţelor, aceasta s-a îmbunătăţit: la sfârşitul primului semestru din 2023, preţul mediu pentru apartamente şi case a ajuns la valoarea de 1.483 euro/mp, în urcare cu 5,5% faţă de valoarea de înregistrată la sfârşitul T3/2022 (1.406 euro/mp). În paralel, salariul mediu net la nivel naţional a avansat cu 15,5%, până la 4.543 lei (915 euro) în mai 2023, de la 3.933 lei (800 euro) în iulie 2022. În aceste condiţii, indicele agregat de accesibilitate a locuinţelor s-a îmbunătăţit semnificativ, până la 1,62, un nivel record, de la 1,76 în urmă cu nouă luni. „A crescut preţul imobilelor în majoritatea oraşelor, cei doi poli din acest punct de vedere fiind Timişoara şi Braşov, dar a crescut şi accesibilitatea locuinţelor. Accesibilitatea nu e în relaţie directă cu «ieftin sau cu scump», ci se ia în calcul şi creşterea veniturilor – iar veniturile medii au crescut – creşterea e de trei ori mai mare decât creşterea preţului caselor – astfel că a devenit mai accesibil să achiziţionezi o casă decât în urmă cu un an – e un paradox, dar aşa e piaţa“, a explicat Anca Bidian. La polul opus se află din perspectiva accesibilităţii Oradea şi Constanţa, însă CEO-ul Kiwi Finance este optimist în potenţialul pe termen lung al acestui oraş. De altfel, Mihai Pop, broker RE/MAX Prime Capital din Oradea, argumenta şi el dinamismul acestui oraş prin prisma creşterii preţurilor din 2020 şi până în prezent: creşterea a fost de aproape 40% din 2020 până în 2023, în condiţiile în care foarte puţine alte oraşe din România au înregistrat astfel de creşteri ale preţului mediu pe metru pătrat. Calitatea vieţii, încurajată de obiectivul parcurgerii oraşului în doar 15 minute, de parcuri şi investiţii în spaţiile publice, infrastructura şi apropierea de oraşul Budapesta, precum şi investiţiile în industria din zonă, încurajează dinamica pieţei rezidenţiale din Oradea, unde încep să se mute atât locuitori din oraşe mai mici precum Satu Mare şi Baia Mare, cât şi din Cluj-Napoca.

    Pe termen lung, şi investitorii străini sunt încrezători în dezvoltarea pieţei rezidenţiale din România. Din punctul de vedere al lui Jan Demeyere, cofondator şi partener al Speedwell, chiar dacă va dura ceva timp ca această perioadă de încetinire să se încheie, comparând România cu alte oraşe europene, este optimist: „După criza din 2008, băncile au fost extrem de atente legat de finaţarea proiectelor de aici, astfel, că acum piaţa este sănătoasă. România este avantajată de contextul în care se vorbeşte despre nearshoring, în care companii se mută din China şi investesc în Europa de Est –„Ucraina este un dezastru, în special pentru oamenii de acolo, dar deschide noi oportunităţi pentru ţările din jur; în ceea ce priveşte România, văd investiţii uriaşe în infrastructură, pe care nu le-am văzut în ultimii 20 de ani, de când am venit în România.“ Ne merge mai bine decât ţărilor vestice în actualul context? „Sunt sigur 100% că lucrurile stau mai bine aici decât în pieţele vestice, nici nu se pune problema, avem mai mulţi investitori belgieni în Speedwell şi vedem dificultăţile cu care se confruntă în Europa de Vest, nu doar pentru finanţarea proiectelor, cât şi legat de o marjă de profit tot mai mică. În plus, în Europa de Est există o cerere uriaşă pentru standarde înalte de locuire. Cred că e mai bine aici decât în Europa de Vest, pentru noi concentrarea este Europa de Est, nu doar România, dar vorbim şi despre Polonia şi despre alte ţări estice care au şansa să devină extrem de importante în Europa.“  

     

    Piaţa office: birouri mai puţine, dar mai atent amenajate

    „Piaţa cu siguranţă a scăzut. Asta este clar din punctul de vedere al volumului total raportat la stocul de spaţii de birouri – piaţa a scăzut şi era firesc să se întâmple aşa. O întrebare relevantă pe care eu mi-aş pune-o şi la care ne uităm toţi cei care activăm în domeniul acesta este dacă va continua să scadă. Ideea principală pe care ne vom concentra va fi capacitatea companiilor de a-şi convinge angajaţii să vină la birouri“, a spus George Didoiu, director tenant services în cadrul Colliers, în una dintre ediţiile de la începutul anului ale ZF Real Estate by Storia.ro. Potrivit  informaţiilor  companiei pe care el o reprezintă prezentate în emisiune, stocul total de birouri a ajuns la 3,3 milioane de metri pătraţi în Bucureşti, iar anul trecut livrările s-au situat la puţin peste 100.000 de metri pătraţi, având în vedere că într-un context normal suprafaţa totală livrată s-ar fi plasat în jurul a 250.000 de metri pătraţi. Multe dintre proiecte au fost întârziate sau oprite din cauza pandemiei. „Aş spune că probabil între 40% şi 60 % din totalul proiectelor care ar fi trebuit să fie livrate au fost oprite sau mult amânate. Am avut proiecte care ar fi trebuit să fie livrate în 2023, a căror construcţie trebuie să înceapă în 2021, iar acest lucru nu s-a mai întâmplat. Se vor livra în 2025-2026  – aşa că au fost mai degrabă suspendate, dar livrarea acestora nu se va întâmpla în 2024 pentru că acum lucrurile sunt în continuare în expectativă.“ Iar perspectivele nu sunt optimiste nici pentru anii ce urmează: „Anul acesta vom avea din nou în jur de 100.000 de metri pătraţi despre care ştim sigur că vor veni în piaţă, iar în 2024 ne aşteptăm să fie un volum foarte mic de livrări. Se anunţă un an de tranziţie, iar una dintre discuţiile pe care noi le avem este dacă actualul context favorizează proprietarii sau chiriaşii şi este pentru prima oară, cel puţin în ultimul deceniu postcriză, din 2008 încoace să spunem, în care răspunsul este foarte punctual“. Un trend important care va influenţa piaţa office ţine de cât spaţiu „dau înapoi“ chiriaşii: „Există exemple destul de importante şi bine cunoscute de lumea avizată, nume de companii care vor să dea suprafeţe suprafeţe mari înapoi şi fie că le oferă spre subînchiriere, fie încearcă să încheie contractele cu proprietarii. Dar această perioadă, coroborată cu faptul că ne aşteptăm ca la anul să fie livrări de clădiri noi foarte puţine, ne va ajuta să ne gândim că suntem într-o piaţă a chiriaşilor. Mă aştept ca începând cu anul viitor, pe măsură ce volumul de cerere va acoperi tot mai mult din spaţiile vacante, pentru că  acest volum de cerere nu va fi întâmpinat şi de multe clădiri noi care să vină pe piaţă, să facem tranziţia spre o piaţă a proprietarilor. Şi mă aştept ca asta să se întâmple poate cam prin 2024“.

    Adaptarea la un mod de muncă hibrid a adus, în majoritatea companiilor, şi necesitatea unei reamenajări a spaţiului de muncă, ce s-a transpus într-o dublare a businessului Workspace Studio, care a bifat o cifră de afaceri de aproximativ 20 de milioane de euro anul trecut.  Companiile investesc între 350 şi 1.000 euro/mp pentru reamenajarea birourilor postpandemie. Dacă în 2019, cel mai bun an al companiei de până atunci, businessul se plasa la 9-10 milioane de euro, în 2022, acesta s-a dublat pe seama interesului crescut al companiilor pentru regândirea spaţiilor de birou, iar cifra de afaceri a Workspace Studio a depăşit pragul de 20 de de milioane de euro. Horaţiu Didea, managing partner al Workspace Studio, spune că acum sunt din ce în ce mai solicitate soluţiile de design axate pe ergonomie, colaborare şi pe sociologia muncii, care să aducă o calitate mai bună a lucrului la birou. Potrivit unui studiu internaţional citat de el, 49% dintre angajaţi muncesc în prezent în regim hibrid, iar 35% dintre ei vin în fiecare zi la birou (studiul face referire strict la angajaţii tip knowledge-workers, nu se referă la angajaţii din zona de producţie, de pildă – n.red.).  

     

    Piaţa spaţiilor logistice şi industriale: o creştere înceată, dar sigură

    Ana Dumitrache, country head al dezvoltatorului cu capital olandez CTP România, vorbea la începutul anului despre contextul economic şi geopolitic care aducea perspective bune de dezvoltare a pieţei spaţiilor logistice şi industriale din România, care are şanse să devină numărul 1 la nivel european. Pe de altă parte, când vine vorba de atragerea de investiţii în producţie, ea sublinia că mai avem de lucrat la capitolul „ospitalitate“, care poate compensa chiar şi gradul de dezvoltare al infrastructurii. „Centrul Europei a reprezentat, istoric, destinaţia principală pentru logistica mare în Europa – Cehia şi Polonia au fost destinaţiile principale pentru crearea de centre logistice. Ce s-a întâmplat în ultimii 2-3 ani este o descentralizare a acestor zone de logistică şi o regionalizare mai degrabă a centrelor logistice, pentru că furnizorii şi producătorii trebuie să fie cât mai aproape de utilizatorul final, atât din punctul de vedere al timpului de livrare, cât şi din punctul de vedere al amprentei de carbon“, a observat ea. Ea crede că această tendinţă va continua, motivele fiind evidente: „Amplasarea geografică a Bucureştiului este extraordinară, România este a doua ţară ca dimensiune şi populaţie din Europa Centrală şi de Est, Bucureştiul este al cincilea oraş din Europa ca număr de locuitori, suntem în proximitatea Greciei, Turciei şi avem clienţi care fac livrări şi-n Orientul Mijlociu; suntem o ţară europeană“. Toate aceste avantaje vor conduce la continuarea dezvoltării pieţei logistice, mai ales când vine vorba de Capitală. „Bucureştiul este destinaţia principală şi va rămâne aşa o lungă perioadă de timp. Din punctul meu de vedere, pentru că vorbim aici despre poziţia geografică, asta e foarte greu să baţi orice ai face. Bucureştiul rămâne într-o poziţie absolut privilegiată în România din punctul acesta de vedere, pentru că aş zice că Bucureştiul este un hub regional, nu România. Bucureştiul şi mai mult vestul Bucureştiului.“ Datele recente prezentate de Silviu Pop, head of research în cadrul Colliers România, indicau o accelerare substanţială la nivelul pieţei locale pe nişa spaţiilor logistice şi industriale: dacă înainte de pandemie, prin 2017 – 2019, discutam în general de aproximativ 450.000 de metri pătraţi închiriaţi anual în medie în România acum, doar în prima jumătate de an am avut aproximativ jumătate de milion de metri pătraţi închiriaţi, cu menţiunea că  includem aici doar tranzacţiile raportate public, cu siguranţă că nivelul real este mult mai mare – proabil că discutăm de încă 150.000 – 200.000 de metri pătraţi. Astfel, deja nivelul înregistrat este cu aproximativ 20% peste primul semestru al anului trecut. Aproximativ o treime din cererea de închiriere de spaţii logistice a venit din zona Bucureştiului şi a împrejurimilor în prima parte a anului, în condiţiile în care, în alţi ani, discutam şi 50%-70% pondere a Capitalei în total activitate. De altfel, mai observă Pop, aproximativ jumătate din stocul de spaţii moderne de depozitare de la nivelul întregii  ţări se află în Bucureşti. Reprezentanţii Colliers cred că există mult loc de creştere în România (pe piaţa spaţiilor logistice şi industriale – n.red.), cu undeva cu până în 10% pe an, pe o perioadă destul de lungă de timp de acum înainte, măcar până să depăşim 10-11 milioane de metri pătraţi închiriabili la nivelul României. Ştefan Surcel, consultant industrial agency, Cushman & Wakefield Echinox, a observat şi el că potenţialul de dezvoltare există în continuare, dacă ne raportăm la pieţe din regiune precum Cehia, de pildă, unde suprafaţa spaţiilor de depozitare a ajuns la 10 milioane de metri pătraţi, iar în Polonia, la 28 de milioane de metri pătraţi. În ceea ce priveşte evoluţia preţului pe metrul pătrat din România, dacă în 2017 acesta se situa la în jur de 3,7 – 3,8 euro/mp, azi a ajuns la 4,2 – 4,5 euro/mp în Bucureşti: „Creşterea preţului este şi o consecinţă a creşterii preţurilor de construcţie, precum şi a faptului că a existat o cerere constantă de spaţii noi de depozitare. Ne aşteptăm cumva la o creştere mai lentă în următorii ani“. Ce urmează pentru această piaţă în perioada următoare? „Cu siguranţă o să avem şi intrări noi pe piaţă. Noi suntem în discuţii destul de avansate pentru unităţi mari de depozitare în România, de unde să se acopere zona de sud-est a Europei şi chiar şi nordul Africii.  (…) Cred că ar fi nevoie de o susţinere mai bună din partea autorităţilor. Multe companii aleg să meargă în Ungaria sau Polonia tocmai pentru că autorităţile de acolo sunt mult mai deschise să ofere ajutoare de stat, infrastructura e mai bine pusă la punct, deşi forţa de muncă e mai scumpă în ţările respective“. Zonele noi care se conturează din perspectiva spaţiilor logistice sunt regiunea Moldovei – există dezvoltatori care au cumpărat terenuri la Iaşi şi Bacău şi sunt în proces de autorizare, cât şi zona de sud a ţării – Craiova, Slatina, Piteşti. Lucrurile nu stau rău nici când vine vorba de investiţiile în centre comerciale: potrivit lui Marius Barbu, group asset director al NEPI Rockcastle, în timp ce în unele regiuni din Europa de Vest dezvoltarea de malluri a devenit nesustenabilă, în România şi în regiunea Europei Centrale şi de Est mai există loc de creştere.  Tensiunile de la graniţă fac ca ţara noastră să fie printre primele când vine şi din acest punct de vedere. „România a devenit un spaţiu sigur pentru a investi. În contextul actual, România alături de Polonia au devenit spaţii care oferă siguranţă, forţă de muncă bine calificată şi, să zicem, un sistem politic stabil. Şi atunci investiţiile planificate iniţial în Ucraina sau în alte zone vin acum către noi, observăm că sunt redirecţionate către România sau ţările din zonă, ceea ce este un tren foarte bun pentru ţara noastră, pe care ar fi păcat să îl pierdem“, a spus el.   

     

    „Anul 2023 s-a ambiţionat să fie mai bun decât toate predicţiile multor voci şi, dacă ne uităm la el în acest moment, observăm că avem următoarele caracteristici: pe piaţa imobiliară numărul tranzacţiilor a scăzut, dar nici nu s-a prăbuşit, nici nu a îngheţat, aşadar avem o scădere de circa 20%; chiar şi cu acest nivel, suntem cu 50%-60% peste anul 2019. Metaforic vorbind, am coborât de la etajul opt la etajul şapte, dar nu ne-am prăbuşit.“

    Anca Bidian, CEO al brokerului de credite Kiwi Finance

    „Preţurile actuale nu sunt decât o reflecţie a pieţei construcţiilor, atât a materialelor de construcţii, cât şi a lucrărilor de construcţii în general, prin urmare, atâta vreme cât preţul de edificare nu ne permite să coborâm preţul de vânzare, nici nu putem să facem acest lucru şi atunci aşteptarea noastră este ca preţurile nu doar să nu coboare, dar pe măsură ce piaţa materialelor de construcţii şi piaţa manoperei vor continuă să crească într-un ritm al lor propriu, este foarte probabil ca şi preţurile locuinţelor să mai crească, cel puţin pe segmentul nostru.“

    Cosmin Savu-Cristescu, managing director la Redport Capital

     „După vânzarea unui apartament cu două camere în Cluj-Napoca, poţi cumpăra aproape două în Oradea, iar preţul chiriilor este similar.“ 

    Mihai Pop,  broker şi cofondator RE/MAX Prime Capital

    „În zonele bune ale oraşului scăderile faţă de perioada de dinaintea războiului sunt de undeva la 45% ca volum de vânzare, iar pe zonele din afara oraşului, adică pe zonele de mass market sau pe zonele periferice, scăderile sunt chiar mai semnificative, de undeva la 75% faţă de volumul de dinainte.“

    Adrian Stoichină, COO al Prima Development Group, ZF Real Estate by Storia.ro.

     

    „Dacă vorbim de casele de lux din zona Pipera – Iancu Nicolae, cred că există cel puţin zece clienţi care aşteaptă o supercasă; în prezent cred că există două-trei la vânzare, care costă 2 milioane de euro şi care îndeplinesc toate sau mare parte din caracteristicile pe care le doresc clienţii noştri. Proporţia este de 80% – 20% în general când vine vorba de cererea şi oferta din piaţa de lux.“ 

    Nicoleta Manea, cofondator şi CEO, ANG Luxury Properties

    „Piaţa imobiliară din România este în plină dezvoltare, deşi ni se pare că este un boom imobiliar uriaş, încă suntem cu mult în urma ţărilor din jurul nostru, mai ales a Poloniei, Ungariei, Cehiei şi această fază de maturizare ne va duce către crearea unei pieţe de închirieri. În momentul de faţă, România, care are un procentaj uriaş de proprietari, de peste 96%, nu are încă format un profil de client care să se ducă înspre închiriere, însă prin acest proiect suntem convinşi că printre altele vom reuşi să aducem şi această noutate în piaţă.“

    Florin Suicescu, director operaţional al Forty Management

    „Sunt sigur 100% că lucrurile stau mai bine aici decât în pieţele vestice, nici nu se pune problema, avem mai mulţi investitori belgieni în Speedwell şi vedem dificultăţile cu care se confruntă în Europa de Vest, nu doar pentru finanţarea proiectelor, cât şi legat de o marjă de profit tot mai mică. În plus, în Europa de Est există o cerere uriaşă pentru standarde înalte de locuire. Cred că e mai bine aici decât în Europa de Vest, pentru noi concentrarea este Europa de Est, nu doar România, dar vorbim şi despre Polonia şi despre alte ţări estice care au şansa să devină extrem de importante în Europa.“

    Jan Demeyere, cofondator şi partener al Speedwell

    „Investiţiile în Emirate au devenit atât de atrăgătoare pentru români în ultimii ani, încât s-a creat o adevărată frenezie, cel puţin în piaţa imobiliară. Românii sunt unii dintre investitorii principali în zona imobiliară din Emirate. Mai exact, ei ocupă unul dintre primele 10 locuri din acest punct de vedere.“

    Casiana Duşa, avocat partener specializat în drept emiratez al NAI România şi Republica Moldova

    „Dacă anul trecut trebuia să sun 10 clienţi cumpărători pentru a reuşi să stabilesc trei vizionări la faţa locului, la proprietate, în acest moment reuşesc să stabilesc trei vizionări la o proprietate sunând 80 de clienţi.“

    Cristian Angheloiu, broker şi proprietar al agenţiei imobiliare Top Estate Team

    „Inflaţia nu ne afectează. Toate cele 60 de vile din prima fază a proiectului s-au vândut înainte de finalizarea acestei etape.“

    Mircea Dragomir, chief operating officer, National Golf & Country Club

    „Din fericire, piaţa şi-a revenit foarte puternic, pentru că dacă războiul îi determina pe oameni să aibă lichidităţi, să fie pregătiţi pentru a fugi din ţară, şi-au dat seama că asta nu este o soluţie ideală – băncile ne protejează banii şi investiţiile, dar până la o anumită sumă. Atunci, oamenii şi-au dat seama că imobiliarele sunt un activ de refugiu. Unul dintre citatele mele preferate este că imobiliarele inteligente sunt cel mai bun vehicul de transport bani în timp şi valoare.“

    Raul Ţărnaru, CEO şi fondator, Novarion

    „Spre deosebire de criza economică anterioară, băncile au fost flexibile şi au oferit posibilitatea clienţilor să facă transferul la credite cu dobândă fixă. Procedura a fost una destul de simplistă, în sensul în care se depune o cerere la banca respectivă şi se face transferul pe dobânda fixă.“

    Cătălin Marin, managing partner al SVN România Credit and Financial Solutions

    „Dezvoltatorii sunt mult mai bine capitalizaţi decât în perioada aceea, iar achiziţiile speculative sunt într-o proporţie mult mai mică, aş spune. Este normală această scădere de a numărului de tranzacţii, având în vedere fiind atât inflaţia care mănâncă din venitul disponibil. Oamenii sunt în aşteptare şi aşteaptă cumva ca aceste dobânzi, să se regleze şi cel mai probabil, conform declaraţiilor celor de la BNR, în a doua parte a anului ar trebui să vedem o inflaţie cu o singură cifră, respectiv dobânzi pe un trend de scădere, nu neapărat mai scăzute decât acum, dar trendul să fie acela de scădere.“

    Georgian Marcu, broker imobiliar şi proprietar al agenţiei Green Angels

    „În multe ţări din Europa unde piaţa este reglementată, densitatea de agenţi imobiliari este de trei-patru ori mai mare decât în România. Avem în vedere însă şi faptul că în România nici măcar nu ştim exact câţi agenţi imobiliari există, ci doar estimăm, pentru că ei nu sunt înregistraţi niciunde, nu trec prin niciun filtru care să dea posibilitatea unei entităţi să inventarieze numărul de oameni activi. Evident, breasla agentului imobiliar este destul de firavă în piaţa din România, legea ar trebui să nască noi oportunităţi pentru această profesie, pe de-o parte, şi pentru modelul de agenţie imobiliară care coagulează mai mulţi agenţi imobiliari şi servicii conexe, pe de alta.“

    Răzvan Cuc, preşedinte al reţelei de francize imobiliare RE/MAX România

    „O persoană singură, care câştigă salariul mediu în România are nevoie de aproximativ două luni ca să îşi cumpere un metru pătrat de spaţiu de locuit. În Bucureşti, are nevoie de 1,7 luni mai exact  – este un indice de accesibilitate foarte bun; în România, în general, indicele de accesibilitate este încă foarte bun, comparativ cu restul Europei. şi nu vorbim doar despre comparaţia cu oraşe mari şi scumpe din punct de vedere imobiliar, cât şi cu cele din ţările vecine.“

    Răzvan Ceapă, head of operations Storia.ro şi OLX Imobiliare

    „Nu există un blocaj total, pentru că autorizaţia de construire nu se raportează doar la proiecte rezidenţiale de 100-200-500 de unităţi, ci se referă la numărul de autorizaţii de construire per ansamblu. De asemenea, este important să avem în vedere faptul că se pun pe piaţă, în Bucureşti şi în împrejurimi, circa 24.000 de unităţi noi în Bucureşti şi împrejurimi, în perioada următoare (dar fără să avem datele oficiale încă). Au fost proiecte rezidenţiale noi care au obţinut autorizaţii, iar această blocare a PUZ-urilor a dus cumva la mutarea ofertei către zone adiacente Bucureştiului, dar care sunt foarte aproape, cum ar fi, de exemplu, Pipera, care în accepţiunea multora este în Bucureşti.“

    Gabriel Voicu, vicepreşedinte, SVN România

    „La începutul anului 2023, pe segmentul chiriilor, vedem o efervescenţă foarte mare. Noi am analizat datele din 10 oraşe din România, cele mai mari oraşe cu cea mai mare activitate pe segmentul de chirii, ca să ne facem o idee, Bucureştiul fiind cel mai mare, Arad cel mai mic oraş analizat şi am văzut cum, chiar şi în luna ianuarie, care, istoric, nu e una foarte puternică pe segmentul de chirii, a existat un interes foarte, foarte crescut. Dacă ne uităm, de exemplu, la interacţiunile dintre potenţialii chiriaşi şi cei care postează un anunţ pe platforma noastră, acestea au crescut cu 21% de la an la an.“

    Monica Dudău, marketing manager, Storia.ro şi OLX Real Estate

    „Nu mai suntem doar o destinaţie pentru investiţii, ci avem şi investitori care se uită către investiţii în afara României, iar acesta este un lucru încurajator, foarte interesant şi când vorbim despre imobiliare. Avem investitori români care se uită la pieţele din afară, avem  exemple şi pe segmentul rezidenţial, cât şi pe segmentul de birouri. Avem dezvoltatori care vor să dezvolte proiecte pe care le-au început în România şi merg mai departe cu ele în regiune. Avem pe pe zona de birouri, investitori care îşi construiesc portofoliul în România, în paralel cu cel din din regiune. Şi România nu mai este astfel doar un cap de linie, ci este o destinaţie, una din primele destinaţii pentru investitori.“

    Gabriel Blăniţă, director asociat al Colliers România

    „Sistemele de iluminat inteligent pot aduce economii ale consumului de energie cu până la 50-60% din energia consumată în mod normal (în sistemele tradiţionale – n.red.).“

    Dan Ovidiu Vătăjelu, CEO al Flash Lighting Services, o companie axată pe proiectarea, construirea şi gestionarea sistemelor inteligente de iluminat, şi preşedinte al ARI – Asociaţia Română pentru Iluminat

    „Piaţa cu siguranţă a scăzut. Asta este clar din punctul de vedere al volumului total raportat la stocul de spaţii de birouri – piaţa a scăzut şi era firesc să se întâmple aşa. O întrebare relevantă pe care eu mi-aş pune-o şi la care ne uităm toţi cei care activăm în domeniul acesta este dacă va continua să scadă. Ideea principală pe care ne vom concentra va fi capacitatea companiilor de a-şi convinge angajaţii să vină la birouri.“

    George Didoiu, director tenant services în cadrul Colliers România

    „E adevărat că sunt foarte multe spaţii goale, dar  businessul nostru creşte şi avem foarte mult de amenajat pentru că acele spaţii care rămân ocupate sunt schimbate pentru a susţine noul fel de a munci.“

    Horaţiu Didea, managing partner al furnizorului de soluţii de amenajări pentru spaţii de birouri Workspace Studio

    „Există un anume grad de optimism în ceea ce priveşte industria noastră datorită unor tendinţe pe care le-am observat şi noi, iar cine poate să le transforme în oportunităţi sigur că are doar de câştigat. Noi credem că suntem în zona fericită a economiei mondiale în momentul de faţă.“

    Ana Dumitrache, country head, CTP România

    „Piaţa românească de spaţii logistice şi industriale ar putea ajunge la 10-11 milioane de metri pătraţi închiriabili la nivelul României.“

    Silviu Pop, head of research, Colliers România

    „Încă suntem departe de acest prag (maxim ca dezvoltare al numărului de malluri, atins în Statele Unite – n.red.), dar avem câteva zone care sunt la limită în vestul Europei; în România, există încă zone care sunt neacoperite, dar estimările noastre sunt ca în următorii 5-7 ani să zicem, dacă se păstrează nivelul de investiţii actual, să va ajunge şi aici la un platou, o zonă sustenabilă care va fi greu de depăşit.“ 

    Marius Barbu, group asset director al NEPI Rockcastle

    ZF Real Estate by Storia.ro este prima emisiune dedicată exclusiv afacerilor din imobiliare, în care discutăm în detaliu cu specialiştii pieţei despre toate ramurile acesteia – rezidenţial, piaţa spaţiilor industriale şi logistice, office şi comercial. În cadrul acestui material, vă prezentăm concluziile primului sezon al emisiunii, care s-a întins pe primele şase luni ale anului curent.

  • Punct. Şi acum, de la capăt. Cum şi-a propus un corporatist să dea o nouă viaţă oraşelor româneşti

    Tatian Diaconu a pus capăt carierei în cadrul corporaţiei şi vrea să se lanseze pe cont propriu. Nu vrea să lanseze un fond de investiţii, ci şi-a propus să meargă mai departe pe aceeaşi linie care l-a consacrat – regenerarea urbană.

    Cariera lui Tatian Diaconu orbitează în jurul proiectului Coresi din Braşov, cel mai amplu proces de regenerare urbană realizat vreodată în România şi chiar în Europa. Mai bine de 100 de hectare de hale dezafectate au renăscut sub comanda sa. Tractorul Braşov, alături de Roman erau „perlele” industriei braşovene. Tractorul s-a închis în 2007, iar Roman şi-a restrâns activitatea aproape de zero. Dar Tractorul a renăscut în 2012. Nu prin producţia de utilaje agricole, ci transformându-se într-un pol de regenerare urbană. Tatian Diaconu a demarat un alt mare proiect în cariera sa din cadrul Asociaţia Familială Mulliez (AFM), compania holding deţinută de familia Mulliez, care deţine printre altele Auchan, Decathlon şi Leroy Merlin, dar şi proiectul Coresi din Braşov.

    În ianuarie 2019 Ceetrus anunţa achiziţia platformei Mociur din centrul Reşiţei. Planul? Reşiţa 2030, un proiect care va duce la regenerarea urbană a 36 de hectare din Reşiţa. Dacă Braşovul a fost şi este un centru regional, un pol industrial şi universitar, Reşiţa era un oraş în căutarea salvării, un oraş mort unde primarul Ioan Popa, care de ani buni promova şi înainte de a intra în politică Banatul montan, vrea să schimbe traiectoria.

    La mijlocul lunii iunie Nhood anunţa o nouă schimbare în organizare – a patra din ultimii cinci ani. Nhood îşi structurează activitatea serviciilor de real estate în jurul a trei linii de business: operaţiuni, dezvoltare imobiliară şi servicii suport & performanţă financiară. Această organizare va fi implementată în 10 ţări, inclusiv în Franţa, ţara de origine a companiei. Noua guvernanţă a Nhood România va raporta direct comitetului de conducere al Nhood Corporate, cu sediul în Lille, Franţa.

    Cine este Tatian Diaconu

    2021-2023
    CEO Nhood România

    2020-2021
    CEO Ceetrus România

    2019
    General manager pentru Polonia, România, Rusia şi Ucraina în cadrul Ceetrus Franţa

    2018
    Lider dezvoltare Ceetrus Franţa

    2014-2018
    CEO Immochan

    2012-2014
    Director real estate Immochan

    2008-2012
    Responsabil dezvoltare real estate, Bricostore – Franţa

    2002-2008
    asistent vânzări, manager departament, director expansiune – Decathlon Franţa

    1999-2002
    Ofiţer, Armata Română

    La începutul anului 2021, Asociaţia Familială Mulliez (AFM) a creat compania Nhood ca o companie de servicii de consultanţă imobiliară, cu expertiză în domenii precum animarea comunităţilor, operarea şi comercializarea proiectelor de tipul mixed-use, gestionarea activelor şi dezvoltarea de proiecte durabile cu o gamă largă de funcţii şi servicii (centre comerciale, apartamente, birouri, hoteluri, co-working, centre comunitare). Nhood vizează proiecte de regenerare urbană care au un triplu impact pozitiv: social, de mediu şi economic.

    Doi ani mai târziu, în cadrul unui proces accelerat de structurare pentru a deveni o companie lider de servicii imobiliare, cu o viziune de dezvoltare durabilă, structura evoluează şi se articulează în jurul a trei linii de business: operaţiuni, dezvoltare imobiliară şi servicii suport & performanţă financiară. Linia operaţiuni înglobează serviciile de property şi asset; linia servicii suport şi performanţă financiară include departamentele financiar, juridic, sisteme IT şi resurse umane, în timp ce linia de dezvoltare imobiliară va coordona proiecte cu destinaţie mixtă, ce au un triplu impact pozitiv – oameni, planetă, profit. 

    Fiecare dintre aceste linii de afaceri va fi condusă de un director la nivel internaţional şi unul la nivel local. Nhood are astfel o structură personalizată, creată pe cele mai bune practici pentru o companie de servicii – agilitate, expertiză, centrare pe nevoile oamenilor, clienţilor şi proiectelor.

    În acest context, Tatian Diaconu îşi va încheia, la 31 iulie, mandatul de CEO al companiei. Guvernanţa locală pentru cele trei linii de business ale Nhood România va fi anunţată în următoarele săptămâni.

    „A venit momentul, oarecum aşteptat sau neaşteptat. Mai degrabă neaşteptat. Mi-am exercitat fibra antreprenorială într-un context unic – să poţi fi antreprenor într-o corporaţie – intraprenor –, să ai acces la resurse extraordinare, la competenţele unei organizaţii mari şi cu vechime şi să te simţi antreprenorul care ia decizii şi împinge mai departe proiecte a fost pentru mine cea mai bună potrivire de lucru. Nu am avut nevoia dezvoltată de a fi antreprenor. Nu am avut un gând de plecare pentru că am lucrat la proiecte extraordinare, care au fost sursă de energie şi experienţă”, a explicat Tatian Diaconu într-un interviu acordat BM după anunţ.

    Pariul pe istorie: Hangarul

    1. Între 1927 şi 1946, pe platforma de la Braşov a funcţionat o fabrică de avioane ce a produs, începând cu 1941, avionul de vânătoare IAR80.

    2. În perioada 1947-2006, la IAR Braşov funcţionează o fabrică ce ajunge să realizeze tractoare.

    3. Începând cu 2012, fosta platformă industrială devine treptat proiect imobiliar, transformarea fiind realizată de către Immochan (Nhood) pentru a cuprinde 100.000 mp de retail, 80.000 mp de birouri, 3.000 de apartamente livrate şi 2.300 în construcţie, o investiţie totală de 350 mil. euro.

    Hangar 40, numele sub care este cunoscută fosta fabrică de avioane IAR din Braşov, în prezent parte integrantă din proiectul imobiliar mixt Coresi, este o fostă platformă industrială cu istorie care se pregăteşte să revină în circuitul economic începând cu 2025. De această dată însă ca centru cultural, de entertainment, cu o componentă de HoReCa, mai exact locuri unde oamenii să vină să se relaxeze, nu să lucreze şi, poate, să înveţe despre ce au reprezentat acele locuri odinioară.

    Hangar 40 este locul unde în anii ‘30 şi ‘40 erau produse avioane, inclusiv avionul de vânătoare IAR 80, care a participat la cel de-al Doilea Război Mondial. IAR a fost integrată în cadrul fabricii de tractoare, iar hangarul a devenit o altă secţie din platforma de 100 de hectare.

    „În toată schimbarea, dispărând managementul, decizia locală, care era în mâna directorului general, eu m-am trezit într-o alegere – alegerea de a merge în Franţa. Dar aceasta s-a lovit de decizia noastră familială de a nu mai pleca din România. Am plecat de prea multe ori. Suntem îndrăgostiţi de România, cu toate neajunsurile ei, şi suntem convinşi că noi doi ca familie putem face lucruri faine aici. Şi am luat şi o decizie despre ce aş dori să fac aici – singura decizie decentă şi respectuoasă faţă de angajator a fost aceea de a face un pas în spate”, şi-a explicat Tatian Diaconu decizia de a se retrage din funcţia de CEO.

    Nu va ieşi la pensie. Dar ce ar putea face?

    „Mi-ar fi greu să merg într-o altă companie. Varianta care mă reprezintă este aceea în care spun: OK, am acumulat multe cunoştinţe în această perioadă, cum pot face acelaşi lucru dar altfel? Cu mai multe sau mai puţine resurse. Acum, când plec, las o curbă de experienţă, resursele unei companii mari şi fiind antreprenor acum, resursele mele par limitate”.

    El explică faptul că acum îşi idoreşte să rămână fidel lucrurilor pe care le ştie, proiecte legate de regenerarea urbană, de transformarea unor zone abandonate într-unele de interes.

    „Sunt interesat în continuare de proiecte de regenerare urbană, mă veţi putea vedea construind rezidenţial, centre comerciale. Rămân în ceea ce ştiu. Acum sper să fie cineva în piaţă interesat de ceea ce gândesc eu.”

    Mai mult, Tatian Diaconu nu se vede doar lucrând pentru mediul privat, sau doar cu mediul privat, ci vrea să contribuie şi la dezvoltarea oraşelor. Spre exemplu, chiar şi în 2022 din postura de CEO al Nhood a participat la discuţiile cu Carlos Moreno, profesor asociat la l’IAE de Paris-Université Panthéon Sorbonne, cofondator şi director ştiinţific al catedrei ETI Antreprenoriat, Teritoriu, Inovaţie, cu prilejul vizitei acestuia la Bucureşti.

    „Mi-aş dori pentru administraţiile care acum beneficiază de resurse financiare tot mai importante să pot fi acel consilier care să îi ajute să investească în proiecte care schimbă viaţa comunităţilor. Să folosească banii pe proiecte de anvergură, de regenerare urbană. Acolo i-aş putea ajuta pe cei care îşi doresc. Dacă vor exista oraşe interesate de un aport de competenţă şi metodologie şi care conştientizează că au nevoie de acesată competenţă, voi merge către ele. Îmi doresc să pot da o parte din timp pentru educarea mai tinerilor colegi. Am făcut asta ca CEO, din asta mă încarc şi este foarte fain să dai înapoi. Rămâne pentru mine o prioritate.”

    Pariul său cel mai mare de până acum a fost Coresi, proiectul din Braşov la conducerea căruia s-a aflat de când avea 34 de ani.

    În cadrul Coresi urmează să se deschidă noi magazine – Momax, XXXLutz şi Mobexpert în 2024, Decathlon şi Bebe Tei în acest an, o nouă componentă de entertainment de 20.000 mp în 2025 şi Hangarul. Tot în 2025. În timp ce Hala Ford din Bucureşti este monument istoric, Hangar 40 nu este, iar cei care dezvoltă Coresi aveau posi­bilitatea de a demola clădirea, nu de a investi în ea. Nu au făcut-o.

    Proiectul Coresi va fi completat de un campus educaţional public şi de continuarea proiectului rezidenţial cu alte 2.300 de apartamente livrate între 2023 şi 2030.

    Amplasarea fabricii de avioane la Braşov, în şesul Bârsei, cunoscut în epocă drept „reduitul României întregite“, a fost o decizie strategică ce reflecta noile realităţi geografico-politice născute după Marele Război şi înfăptuirea României Mari. Existenţa unui vast teren în zona nord-estică a oraşului, cu acces la utilităţi, plat, pretabil ca aerodrom, precum şi cu acces facil dinspre oraş şi Gara Braşov, toate au fost elemente hotărâtoare în decizia de a amplasa aici noua fabrică. S-a ţinut cont, de asemenea, de tradiţia industrială anterioară anului 1918 şi de numărul mare de persoane calificate în diverse ramuri ale industriei, formate în numeroasele şcoli de profil existente în oraş.

     

    „Sunt oameni care la 34 de ani mi-au dat oportunitatea de a învăţa. Ca orice tânăr de 34 de ani credeam că ştiu multe, dar în realitate ştiam destul de puţine. Să ai o companie care îţi dă oportunitatea de a învăţa a fost precum un cadou, probabil meritat având în vedere cei 12 ani care au urmat. La 34 de ani nu ştii să faci regenerare urbană. Iar la acel moment, nu ştia şi nu făcuse nimeni în România regenerare urbană. Cadou a fost că nu ştiam, nu ştiam să fiu CEO şi am primit un titlu pe care am învăţat să îl exercit ulterior şi pe care acum îl apreciez cu adevărat. La 34 de ani am devenit responsabil de mulţi oameni în jurul meu. A fost o aventură. Despărţirea de oameni este un lucru care mă apasă acum.”

    Acum, după 12 ani, lasă în spate dincolo de Braşov şi noul cartier, oameni mai bine pregătiţi. „Vom continua pe proiecte faine mai departe şi setez acum lucrurile din noua postură, cu acces mai limitat la resurse. Eu sper că voi găsi oameni în administraţie pe care să îi pot consilia. Nu îmi propun să fac politică pentru că nu mă pricep. Dar în schimb, unde este nevoie, pot ajuta administraţiile locale”.

    O caracteristică a proiectelor realizate în mandatul său a fost ideea de a încheia parteneriate. Cum nu existau competenţe locale pentru rezidenţial spre exemplu, în 2015 Immochan iniţia un parteneriat cu Kasper Development pentru componenta de rezidenţial. Mai departe, în iulie 2017, Immochan România a achiziţionat Coresi Business Park de la Ascenta Management. Astfel, Cartierul Coresi, care avea până atunci o componentă comercială, prin Coresi Shopping Resort, şi una rezidenţială, a integrat şi componenta de birouri.

    „Ce am mai învăţat în ultimii 12 ani – puterea parteneriatelor. Eu nu am făcut nimic singur şi sunt convins că nu aş fi făcut nimic singur. Norocul pe care l-am avut a fost că în proiectele mari, complexe şi de durată, singura variantă în care poţi face ceva închegat este să îţi găseşti partenerii potriviţi.”

    Cel mai recent parteneriat a vizat componenta de hotel, Qosmo, hotelul de patru stele din Cartier Coresi operat de Kronwell şi este cel mai mare hotel din acea parte a Braşovului, iar potrivit lui Tatian Diaconu, cel mai probabil amortizarea investiţiei se va realiza mai repede de zece ani de la inaugurarea din 2021.

    „Prin partenerii potriviţi rezolvi trei mari probleme pe care le au managerii de proiecte complexe – aport rapid de competenţe, securizezi financiar mai bine riscurile dintr-un proiect, pentru că acolo unde investesc mai mulţi, riscul per participant se reduce şi câştigi timp. În loc să finalizezi în 20 de ani, aşa poţi finaliza în 7-10 ani, un element de valoare pentru toată lumea”, a explicat Tatian Diaconu.

    Pe de altă parte, atunci când este vorba de regenerare urbană colaborarea cu municipalitatea este esenţială. Însă el explică faptul că ultimul lucru pe care un primar vrea să îl audă este că sunt necesari 25 de ani pentru un proiect, în contextul în care are alegeri din 4 în 4 ani. Orice proiect nou implică şantier şi inconveniente pe parcursul construcţiei pentru cei din jur.

    „Dacă proiectul de la Reşiţa ar fi primul în care m-aş implica, prima discuţie ar fi cu colegii de la Nhood. Dacă vom ajunge la o soluţie prin care pot rămâne alături de ei, Reşiţa ar putea fi primul proiect. Dacă primăria Reşiţa crede că are nevoie de expertiza mea, atunci va fi un altfel de dialog. În mod evident mi-aş dori să mă pot ocupa de Reşiţa deoarece după Braşov a fost şi este proiectul meu de suflet şi este unul greu, mult mai greu decât Braşovul şi care va vedea lumina zilei când vor fi suficienţi parteneri care să pună umărul. Reşiţa a fost şi rămâne un pariu pentru a demonstra că oraşele mici şi ele pot fi regenerate. Acum este greu de spus dacă voi mai fi implicat sau nu în Reşiţa. Reşiţa merită proiectul Nhood pentru că primăria Reşiţa a făcut posibil acest proiect. A fost pentru mine pentru prima dată când am văzut o administraţie locală şi un primar pe post de lider al comunităţii care a venit, agăţându-se de un posibil partener şi invitându-l să fie partener în dezvoltarea oraşului. A fost prima dată. La Braşov a fost invers – un investitor care vine şi sesizează oportunitatea şi o transformă”, a explicat Tatian Diaconu.

    În 2022 din postura de CEO al Nhood a participat la discuţiile cu Carlos Moreno, profesor asociat la l’IAE de Paris-Université Panthéon Sorbonne, cofondator şi director ştiinţific al catedrei ETI Antreprenoriat, Teritoriu, Inovaţie în vizita sa la Bucureşti.

    Proiectul Coresi Braşov. De unde s-a plecat?

    1927-1946
    fabrica IAR (care a fabricat legendarul IAR 80)

    1947-2006
    IAR, apoi UTB cu legendarul tractor U650

    2006
    privatizarea fabricii

    2007-2010
    închiderea progresivă şi demolarea ei

    2012
    cumpărarea terenului de către Immochan, divizia imobiliară a grupului Auchan – 100 ha, 1 milion mp teren demolat la cota zero

    Unde s-a ajuns?

    Cel mai mare proiect de regenerare urbană din România, executat deja în proportie de peste 75%

    Retail

    100.000 mp, proiect regional, Coresi Shopping Resort

    3.000
    de apartamente deja livrate, alte 2.300 în execuţie

    80.000 mp
    de birouri

    Facilităţi sociale, creşă, facilităţi sportive, de entertainment, medicale

    350 mil. euro
    investiţi în Braşov, cel mai mare investitor din ultimii 30 de ani

    40 de firme
    internaţionale în campus cu o cifră de afaceri cumulată de 100 mil. euro

    8.000 de salariaţi în campus lucrând pentru cele  40 de companii

    1.000 de salariati în centrul comercial cu o cifra de afaceri cumulată de 120 mil. euro anual

    7.000 de locuitori în cartier

    El ridică o problemă cu care multe municipalităţi se confruntă – în loc să investească în infrastructură, utilităţi şi dezvoltare, multe primării investesc în schimbarea bordurilor în stare bună. Pe de altă parte, şi fonduri europene s-au acordat pentru construcţia de terenuri de sport în sate care aveau nevoie de apă curentă şi canalizare, iar banii de la guvern sau de la UE au mers către proiecte inutile sau cu impact redus asupra calităţii vieţii, doar pentru că erau mai uşor de accesat.

    „Să încercăm să nu mai folosim banii care vin ca să schimbăm borduri, ci să construim infrastructură. Să facem masterplan strategic pe 10-20 de ani. Să încercăm să ieşim din modul pompieristic de a rezolva probleme şi arierate, care sunt parte din realitate. Dar să nu le mai rezolvăm de azi pe mâine, ci fiecare localitate să aibă un plan de dezvoltare pe 10-20 de ani. Chiar dacă primarul X în funcţie nu va prinde sfârşitul planului, dacă acesta este scris, 4-5 generaţii de primari să aibă un fir roşu conductor care să conducă la o nouă realitate în urmatorii 20 de ani pentru comunitatea respectivă. Da, trebuie să se pună de acord ambele părţi ale politicului local, dar e parte a lucrului cu mari proiecte – calitatea unui proiect strategic face ca acesta să fie proiectul comunităţii”.

    Spre exemplu, capitale europene precum Madridul au planuri de dezvoltare pe următorii 20 de ani, în timp ce în Bucureşti cu mandatul fiecărui primar priorităţile la Primăria Capitalei se schimbă radical la fiecare 4 ani.

    „Acum 15 ani aveai un primar «nebun» care făcea treabă – Bolojan la Oradea. Mai era Boc la Cluj. Acum, dacă facem o listă, poate găsim 20 sau chiar 30. Puţin, că sunt 3.000, dar se poate. Avem un rol comun cu toţii, de a-i împinge mai departe, dincolo de schimbarea bordurilor şi becurilor pe LED.”

    „Pe lângă cele 350 de milioane de euro investite deja, vor mai urma alte 350 de milioane de euro în toate aceste noi funcţiuni private sau publice. Un proiect de 700 mil. euro (bani ce vor fi investiţi până la finalul anului 2030) este probabil un model mai bun decât fosta uzină, cu tot respectul pentru istoria locului.“ Tatian Diaconu

    Mai mult, Tatian Diaconu explică faptul că fiecare român trebuie să devină un ambasador al României, să promoveze cum poate economia locală, aşa cum fac cetăţenii altor state vest-europene, altfel investitorii vor merge către alte destinaţii.

    „Noi ca să convingem un investitor în România în primul rând trebuie să vorbim frumos despre România, vorbind despre oportunităţile de aici, arătând cu cifre progresul României – ce s-a întâmplat cu PIB-ul, cu şomajul, cu dezvoltarea proiectelor de infrastructură. Trebuie să înţelegem că brandul de ţară este ce spune fiecare dintre noi. Cât timp arătăm la TV, în ziare şi în afară când mergem la evenimente sau conferinţe ce nu se face, ce nu s-a construit, cât de corupţi suntem şi cât de prost merge administraţia, toate aceste elemente sau un singur mesaj – «Nu veniţi aici». Nu le poţi spune: – «Veniţi la mine acasă, dar aici nu avem nimic de mâncare, de băut nimic, plănuiesc să mă cert cu nevasta dar sunteţi invitaţii mei». Nu funcţionează”.

    El explică faptul că România are acum nevoie de exemple pozitive – să vedem pe prima pagină olimpici la matematică, elevi care se întorc acasă cu medalii. „Să vorbim despre cei care fac lucruri bune în administraţie, care pot fi exemple. Să vorbim despre cei din mediul privat care fac lucruri bune şi per total beneficiul va fi unul puternic. Vom avea un climat de încredere şi vom atrage investitori, arătând că România este o ţară plină de oportunităţi.”

    „Imaginea României s-a schimbat în bine pentru că este în primul rând cunoscută. Acum este o ţară care poate alinia într-un Excel creştere economică, randamente cu constanţă pentru investitori – poate propune 8-10% randament unui investitor, în timp ce Franţa vine cu 3-4%. Astfel România este plină de oportunităţi şi vine în plus şi cu legitimitate. Acum avem istoric, iar istoricul este pozitiv, cu oportunitate. Asta trebuie transmis, nu să mergem direct cu ideea că nu avem autostrăzi, că facem o veşinicie pe Valea Prahovei cu maşina – dar să nu uităm, cu trenul facem 2 ore şi 25 de minute.”

    Tatian Diaconu spune că a rămas aici tocmai pentru a încerca să facă diferenţa, să încerce să accelereze schimbarea în bine.

    „Acum 10 ani nu se mişca nimic. Acum se mişcă. Şi nu trebuie să sărim cu toţii pe Palatul Victoria să fim miniştri. Putem ajuta din postura pe care o avem. Când discuţi cu oameni de business care au reuşit, respectabili, educaţi, care au demonstrat – discuţiile la bere încep cu: «Păi dacă aş fi eu ministru aş face şi aia şi aia». Dar acum un discurs poate fi: «Eu nu vreau să fiu ministru, nu mă pricep la politică». Să fii ministru înseamnă să faci politică, dar îmi pot propune să ajut un ministru, un secretar de stat, pe cineva din administraţie să ia decizii mai bune beneficiind de experienţa mea. Asta îmi pot propune. Şi e un act de responsabilitate, de patriotism. Eu m-aş bucura să văd o primărie care să mă întrebe. Chiar dacă nu ar avea bani. M-aş bucura să mă întrebe şi Primăria Capitalei, care probabil îşi permite un consultant. Reşiţa este un exemplu. Nu avea bani să dezvolte, dar dezvoltă”, a conchis Tatian Diaconu.  

    Ce urmează?

    1. Momax si XxLutz 2024

    2. Mobexpert 2024

    3. Decathlon şi Bebe Tei 2023

    4. Entertainment 20.000 mp 2025

    5. Hangar 2025

    6. Campus educaţional public

    7. Continuarea proiectului rezidential cu 2.300 de apartamente 2023-2030

    8. Clădirea U1 în construcţie, 12.000 mp cu livrare 2023

    9. 700 mil. euro investiţi până la sfârşit în 2030

     

  • Oraşul care devine noul campion al României şi este considerat polul de business şi de talente al ţării noastre. Acesta lasă în urmă la acest capitol oraşe precum Bucureşti, Cluj sau Oradea

    Palas Campus a fost inaugurat în aprilie 2023, după nici trei ani de la demararea lucrărilor, şi bifează mai multe premiere: este cea mai mare clădire de birouri de clasa A din ţară; cea mai mare investiţie privată din Iaşi în ultimii 10 ani; proiectul care a primit primul credit verde acordat unei companii româneşti de International Finance Corporation (IFC), parte a Băncii Mondiale; singurul proiect care se află în dublu proces de certificare verde. Mai mult decât atât însă, el consolidează poziţia Iaşiului ca pol de business al ţării, cât şi ca pol de talente, cu peste 14.000 de angajaţi doar în proiectele IULIUS din centrul oraşului.

    „Este un pol creativ şi de inovaţie în care şi-au stabilit sediul 13 companii multinaţionale foarte puternice din industriile IT & Automotive, inaugurarea proiectului realizându-se în prezenţa autorităţilor centrale, inclusiv a celor dedicate dezvoltării tehnologiei în România”, descrie, în câteva cuvinte, proiectul recent lansat Ionuţ Pavel, Office Buildings Manager la Palas Iaşi şi Palas Campus. Şase dintre cele 13 companii multinaţionale care au sedii în noul proiect au deschis primul lor birou din regiunea de nord-est – astfel că dincolo de premierele marcate de investiţia de 120 de milioane de euro putem spune că acesta este un nou hub de inovaţie al ţării. În plus, jumătate dintre companiile din Palas Campus sunt americane, importanţa proiectului fiind susţinută şi de participarea la lansare a Excelenţelor Lor, Kathleen Kavalec, Ambasadorul SUA în România, şi Andrei Muraru, Ambasadorul României în Statele Unite.

    Palas Campus este o continuare a ansamblului multifuncţional Palas Iaşi, inaugurat acum un deceniu şi care a reprezentat o investiţie de peste 320 milioane de euro, realizată tot de IULIUS. Ambele sunt proiecte ample de regenerare urbană, care au redesenat centrul Iaşiului şi au devenit prima destinaţie în ceea ce priveşte timpul liber, dar şi un „vibrant hub de business regional”, după cum îl descriu reprezentanţii companiei. „Ca să avem o imagine completă, prin cele două investiţii, în centrul Iaşiului s-a format poate cea mai mare comunitate de IT&C, outsourcing şi automotive din România, cele opt clădiri pe care le operăm însumând 130.000 mp de spaţii office clasa A, în care îşi au sediul nu mai puţin de 70 de companii. Este cel mai mare pol de talente, cu peste 14.000 de angajaţi, cu impact în retenţia tinerilor absolvenţi, care au acum oportunităţi să se dezvolte şi, astfel, motive în plus să rămână în ţară, în Iaşi”, explică Ionuţ Pavel.

    Palas Campus este un proiect care a demarat în pandemie şi care s-a finalizat în mai puţin de trei ani, ceea ce a fost o provocare, dat fiind întregul context: „Cred că oricine îşi poate imagina cum se traduce acest lucru la nivel de efort investiţional, logistic, resursă umană şi implicare a industriilor din domeniul construcţiilor”. Nu în ultimul rând, este un proiect verde, proiectat şi construit astfel, cu materiale sustenabile, sisteme de optimizare a consumului şi eficientizare, inclusiv prin montarea panourilor fotovoltaice pe întreaga suprafaţă a acoperişului, facilităţi care susţin mobilitatea pietonală şi transportul alternativ şi exemplele pot continua. „Este prima clădire din România aflată într-un proces de dublă certificare, EDGE şi LEED, o particularitate importantă în contextul preocupării accentuate pentru sustenabilitate, nu doar a companiei noastre, ci a tuturor chiriaşilor. Un element diferenţiator sunt şi terasele verzi la înălţime, amenajate la etajul 4, utilizate drept zone de coworking în aer liber şi relaxare”, adaugă  reprezentantul IULIUS.

    Un proiect pentru comunitate. „Investiţia IULIUS nu înseamnă doar dezvoltarea propriu-zisă a clădirii Palas Campus, ci şi integrarea proiectului şi a zonei în ţesătura urbană. Practic, o zonă insuficient dezvoltată şi neatractivă, contrar poziţionării sale centrale, a fost revitalizată şi transformată într-un hub inovativ, care a creat noi locuri de muncă, dar care aduce ceva în plus comunităţii, prin serviciile, magazinele şi dotările de care beneficiază atât angajaţii din clădire, cât şi vecinii”, descrie Ionuţ Pavel una dintre principalele caracteristici ale proiectului, respectiv felul în care se integrează în comunitate. Palas Campus s-a dezvoltat într-o zonă centrală – Sf. Andrei – din imediata vecinătate a Palas Iaşi, care nu a beneficiat de investiţii până acum, dar care, din perspectiva reprezentanţilor companiei, are un potenţial semnificativ pentru modernizarea oraşului, urbanistică şi economică.

    Palas Campus se află în punctul zero al Iaşiului, foarte aproape de reperele principale de atracţie ale oraşului, ceea ce îl face foarte uşor accesibil, pietonal, cu automobilul personal sau transportul public. „Localizarea este unul dintre principalele atuuri pentru companii, care îşi doresc pentru angajaţii lor acces la o varietate de facilităţi, pentru eficientizarea timpului şi un grad ridicat de satisfacţie. Iar când vorbim de integrarea componentei office în proiecte mixte, atractivitatea este cu atât mai mare”, descrie Ionuţ Pavel poziţionarea proiectului. Gândit ca o continuare a primului proiect mixed-use de regenerare urbană din România – Palas Iaşi – şi aflându-se în imediata sa vecinătate, Palas Campus, beneficiază astfel de multiplele funcţiuni ale ansamblului, care reprezintă principala destinaţie de shopping şi entertainment din nord-estul ţării (63.000 mp – 270 de branduri, servicii, restaurante şi cafenele concept), având şi o grădină urbană de 5 hectare, care găzduieşte zeci de evenimente anual şi facilităţi de petrecere a timpului liber. „În plus, este parte din cel mai mare pol de business din România, o comunitate de 70 de companii, care şi-a dovedit în ultimul deceniu capacitatea de dezvoltare, rezilienţă şi viziune pe termen lung”, subliniază reprezentantul IULIUS.

    De altfel, campusul a fost încă de la început conceput ca un proiect mixt integrat, menit să completeze ansamblul Palas. Faptul că acesta adaugă 60.000 mp ansamblului Palas, ajungând astfel la 130.000 mp de birouri clasa A şi peste 70 de companii găzduite, din domenii precum IT, automotive, banking etc., consolidează Palas Iaşi ca pol regional de business. „Dincolo de intenţia strategică, Palas Campus şi ansamblul Palas au nenumărate puncte de întâlnire, pornind de la similarităţi arhitecturale, până la faptul că ambele dezvoltări au un mix de funcţiuni care se completează.

    Palas şi Palas Campus sunt feţele aceleiaşi monede şi soluţia IULIUS pentru regenerarea urbană a unei zone centrale a Iaşiului, care a devenit destinaţie magnet pentru localnici şi vizitatori, precum şi un nucleu regional de business care aduce inovaţie şi plusvaloare”, mai spune Ionuţ Pavel. „De altfel, acesta este un aspect pe care IULIUS îl are în vedere la toate proiectele sale, astfel încât acestea să fie cu adevărat relevante şi utile comunităţilor”, punctează reprezentantul IULIUS. În acest caz, vorbim şi despre realizarea unei noi artere, cu sens unic, care va lega două bulevarde importante. Lucrările sunt în derulare şi se adaugă unui proiect finalizat deja de modernizare sau lărgire a cinci străzi adiacente, astfel încât să poată absorbi şi fluidiza traficul din zonă. În total, este vorba despre o investiţie de 4,5 milioane de euro: „Regenerarea urbană este un demers de durată şi inclusiv compania noastră mai are planuri de dezvoltare în zonă, însă, dincolo de asta, e un start care poate da avânt altor numeroase investiţii care să aibă cu adevărat un impact în modernizarea oraşului”.

    CITITI AICI MATERIALUL INTEGRAL

  • Scoici şi alge de mare în loc de orez, mango în loc de portocale. Agricultura este sub asediul secetei: schimbările climatice forţează adaptarea culturilor şi căutarea celor mai bune metode de protejare a solului în Europa

    Atât de multă apă de mare pă­trunde pe câmpurile de orez din re­giunea Deltei Ebro, Spania, încât unii fermieri se gândesc să înlocu­iască cel puţin o parte a plantaţiilor cu alge de mare şi moluşte.

    Creşterea nivelului mării, peri­oa­dele de secetă şi valurile de căldură dau peste cap producţia de alimente din regiunea mediteraneană. În a­cest an, seceta prelungită şi căldura nău­citoare au afectat extrem produc­ţia agricolă, reducând randamentele şi împingând fermierii să se gân­deas­că la culturi mai rezistente, scrie The Wall Street Journal.

    Climatul se schimbă mai rapid în această regiune decât în majoritatea lo­curilor de pe Pământ. Problemele cu care se confruntă fermierii de acolo anunţă provocările viitoare legate de hrănirea unei planete mai fierbinţi.

    „În unele zone, producţia de orez nu mai este posibilă“, arată Carles Ibanez Marti de la Eurecat, un cen­tru de cercetare din Barcelona. „A­dap­tarea are limitele ei, iar de la un a­numit punct trebuie să faci schim­bări“.

    În regiunile producătoare de orez din nordul Italiei seceta a fost atât de năprasnică în acest an, încât unii fer­mieri au plantat deja soia în loc, aceas­ta necesitând mai puţină apă.

    Oamenii de ştiinţă de la IRTA, in­stitutul pentru cercetare în dome­niul agroalimentar din Catalonia, ajută fermierii să se adapteze la schimbările climatice inclusiv prin studierea tipurilor de peşte, alge de mare şi moluşte, cele mai potrivite pentru a înlocui câmpurile de orez din zonă.

    IRTA a dezvoltat de asemenea un nou soi de meri menit să facă faţă temperaturilor crescânde.

    Unii fermieri încearcă să profite cât mai mult de pe urma schimbărilor climatice. În sudul Italiei, fermierii cultivă fructe tropicale ca mango. Culturile de fructe exotice s-au triplat în Itaia în ultimii cinci ani.

    În nordul Italiei, vremea mai cal­dă a permis producţia pe scară largă de roşii şi ulei de măsline.

    În Franţa, cultivatorii de viţă de vie caută metode de a-şi proteja pod­goriile. Unii permit ierbii să crească în jurul viţei de vie pentru a păstra umiditatea solului. Alţii caută să planteze soiuri rezistente la secetă şi căldură.

    În acelaşi timp, seceta şi valurile de căldură îi determină pe specialişti să caute cele mai eficiente metode de protejare a solului, potrivit Deutsche Welle.

    Plantele care cresc rapid pot ajuta la prevenirea afectării solului, cât şi la înlocuirea nutrientţilor pierduţi prin fixarea nitrogenului în sol.

    O altă metodă de păstrare a umidităţii solului este aplicarea unui strat de compost la suprafaţă. O soluţie inspirată din natură este agrosilvicultura. Copacii nu numai că ajută la controlul erodării şi evaporării şi creează umbră, dar pot contribui şi la revitalizarea solurilor afectate de secetă.

    Iar o comunitate globală în creştere de conservaţionişti caută în trecut soluţii, cum ar fi terasele.

     

  • Cum se face evaluarea unei investiţii imobiliare în Dubai?

    Casiana Duşa, avocat cu specializare în drept islamic/emiratez şi partener strategic al firmei de evaluări NAI România & Moldova

    Investiţiile imobiliare în Dubai nu mai sunt o simplă curiozitate, ci un subiect tot mai prezent pe agenda publică, ceea ce face ca românii să achiziţioneze masiv proprietăţi „off-plan” (aflate în dezvoltare), ce promit o valorizare unică în lume, amortizare rapidă şi randamente extraordinare la închiriere, uneori chiar şi peste 15% pe an. Dincolo de promisiunile atractive din reclame, profilul unei investiţii cu adevărat profitabile în Dubai sau oriunde în lume vizează o serie de criterii riguroase de evaluare.

     

    Localizare: Aceasta este unul dintre cele mai importante criterii în evaluarea unei proprietăţi. În Dubai, localizarea poate influenţa considerabil valoarea proprietăţii. Proprietăţile situate în zonele centrale, precum Dubai Marina, Jumeirah Beach Residence, Business Bay, Downtown Dubai sau Palm Jumeirah, pot avea o valoare mai mare decât cele din zonele mai periferice.

    Analiza şi diagnosticul juridic: Cunoaşterea legislaţiei locale reprezintă unul dintre elementele cruciale pe care orice investitor trebuie să le aibă în vedere pentru a se asigura că drepturile şi fondurile îi sunt protejate, precum şi că orice potenţiale riscuri sunt reduse ori cel puţin cunoscute în prealabil, astfel încât să poată fi prevenite. Mecanismele contractuale implicate în tranzacţiile imobiliare din Dubai, atât la achiziţie, cât şi la închiriere, sunt specifice jurisdicţiei emirateze, prin urmare recomandăm oricărui investitor ca, înainte de a lua o decizie, să se informeze de la profesionişti despre detaliile, documentele, legislaţia aplicabilă şi toţi paşii pe care trebuie să îi urmeze.

    Calitatea construcţiei: Este esenţial să se evalueze calitatea construcţiei şi starea generală a proprietăţii. Aceasta include verificarea materialelor folosite, a finisajelor şi a infrastructurii înconjurătoare. Proprietăţile cu construcţie de înaltă calitate şi finisaje premium pot fi evaluate mai bine.

    Facilităţi şi servicii: Evaluarea proprietăţii trebuie să ia în considerare facilităţile şi serviciile disponibile în complexul rezidenţial sau în zona în care se află. De exemplu, prezenţa unei piscine, a unui centru de fitness, a unui spa, a unui parc sau a unor facilităţi de divertisment poate creşte valoarea proprietăţii.

    Accesibilitate şi conexiuni: Evaluarea unei proprietăţi în Dubai trebuie să includă analiza accesibilităţii şi conexiunilor către alte zone cheie din oraş. Există criterii precum distanţa faţă de aeroport, proximitatea faţă de staţiile de metrou sau existenţa unor artere principale de transport care pot influenţa evaluarea proprietăţii.

    Potenţialul de creştere a valorii: Întrucât Dubai este un oraş în continuă dezvoltare, este important să se evalueze şi potenţialul de creştere a valorii proprietăţii pe termen lung. Factori precum planurile de dezvoltare urbanistică, proiectele de infrastructură în curs de desfăşurare sau perspectivele economice pot influenţa evaluarea proprietăţii în ceea ce priveşte potenţialul său de creştere în valoare. Dar dincolo de aceste aspecte, depinde foarte mult de profilul investitorului. Pentru anumiţi investitori, un procent de 5-6% este un randament foarte bun. De-a lungul timpului, am sesizat o diversitate de probleme survenite în cadrul tranzacţiilor imobiliare în Dubai, aspecte asupra cărora este important să atragem atenţia cu scopul de a diminua viitoare riscuri şi, implicit, pierderi financiare. Un top al semnalelor de alarmă vizând investiţiile imobiliare în Dubai arată astfel:

    1.
    Valorizarea proprietăţii este sub nivelul promis de  agentul care a intermediat tranzacţia;

    2.
    Randamentul la închiriere este sub nivelul promis;

    3.
    Companiile de property management pot exploata proprietatea în mod abuziv;

    4.
    Riscul de necunoaştere a legislaţiei şi a cutumei locale.

    Piaţa imobiliară din Dubai este, într-adevăr, influenţată de un număr semnificativ de investitori care participă la proiecte off-plan. Această abordare a atras un interes considerabil şi a contribuit la boomul imobiliar din oraş. Cu toate acestea, piaţa imobiliară este, în mare măsură, determinată de cererea şi comportamentul cumpărătorilor. Este adevărat că rentabilitatea investiţiei în Dubai poate fi atractivă, dar este esenţial să ţină seama de mai multe aspecte. Deciziile de achiziţie trebuie luate cu prudenţă şi consultanţă specializată, iar evaluarea realistă a unui plan de exploatare a investiţiei este vitală. Efectuarea unei cercetări temeinice, analiza pieţei şi a tendinţelor, precum şi obţinerea unei proiecţii realiste a cheltuielilor şi veniturilor viitoare sunt factori critici pentru evitarea pierderilor financiare majore şi pentru a se proteja de orice spargere a bulei imobiliare. Cu toate că piaţa imobiliară din Dubai poate oferi oportunităţi de investiţii remarcabile, trebuie să existe o abordare raţională şi bine fundamentată în luarea deciziilor de investiţie. Îi îndemn pe cei interesaţi să apeleze la profesionişti şi consultanţi specializaţi în domeniul imobiliar pentru a obţine sfaturi şi asistenţă adecvată în vederea evaluării şi gestionării investiţiei lor într-un mod sustenabil şi eficient.

  • Coteţ rezidenţial

    Anexele de prin curte pot fi demolate sau, atunci când încap pe mâna unui arhitect cu imaginaţie, transformate. Vechi grajduri au devenit astfel garaje şi nu numai, iar mai nou de transformare au beneficiat şi cocini de porci, scrie Dezeen. Dacă în unele cazuri spaţiul utilizat cu această destinaţie a fost încorporat în clădirea principală, în altul, coteţul porcilor, situat între clădirea unei vechi ferme şi cel al găinilor, a fost transformat în locuinţă de sine stătătoare pentru a-i adăposti pe părinţii unei familii numeroase. Proiectul, realizat în Elveţia, la Chavornay, de către firma de arhitectură Madeleine Architectes, a presupus supraînălţarea şi amenajarea fostei cocini într-un spaţiu de locuit dotat cu toate cele necesare şi prevăzut cu birou şi legat de restul proprietăţii printr-un podeţ de lemn.