BusinessMagazin

Category: Imobiliare

Analize interesante din domeniul imobiliarelor – totul despre piața imobiliarelor, prețurile apartamentelor și nu numai.

  • Club BM: Crivăţul din imobiliare

    BUSINESS MAGAZIN: Se vede vreun semn de dezgheţ în imobiliare?
    ILAN LAUFER, RETAIL GROUP: Greu. Eu la începutul acestui an sunt mai pesimit decât în 2011, după cum percep lucrurile.

    BUSINESS MAGAZIN: Această opinie nu cumva este în linie cu fibra aceea pesimistă care s-a dezvoltat destul de puternic în cei trei ani de criză?
    ILAN LAUFER, RETAIL GROUP: Nu, eu sunt o persoană foarte optimistă şi în fiecare an am dat nişte argumente solide vizavi de ce cred eu că putem să continuăm şi să căutăm şi în perioada aceasta. La începutul acestui an simt că oamenii au obosit. Cred că pe unii dintre noi, dintre cli-enţi, dintre antreprenori, dintre cei care sunt implicaţi în business îi simt pentru prima oară un pic obosiţi şi neîncrezători. E o întârziere clară a finanţărilor din partea băncilor şi toată lumea practic caută doar oportunităţi. Majoritatea clienţilor şi partenerilor mei, când discutăm de dezvoltări de rezidenţe sau de birouri, chiar caută clădiri blocate, neterminate, nu mai vor să investească bani în autorizaţii, în studii de fezabilitate… Preferă o construcţie terminată, al cărei proprietar este dispus să vândă.

    BUSINESS MAGAZIN: Acest sentiment este prezent şi în celelalte segmente ale pieţei?
    RADU BOIŢAN, JONES LANG LASALLE: Sunt mai multe “etaje” în piaţa imobiliară. Eu sunt mai profilat pe partea tranzacţiilor mari, însă bănuiesc că totul este o piramidă şi bănuiesc că acest transfer de informaţii aşa se întâmplă: în genere, din vârf, unde se întâmplă tranzacţiile majore şi unde practic sunt numai jucători instituţionali, care oferă şi transparenţă; apoi urmează celelalte niveluri şi mă refer la celelalte sectoare, până la nivelul tranzacţiilor de zi cu zi. Lucrurile stau drastic, în sensul că marea parte a grupurilor bancare care activează la noi în ţară au probleme majore pe partea de property, ceea ce înseamnă că au probleme majore cu rata de externalizare a capitalurilor (capitalul lor propriu faţă de împrumuturi). Evident că ei nu au de gând s-o facă gradual, pentru că au tot amânat acest moment şi acum trebuie s-o facă dintr-o dată. Eu văd piaţa în stare de aşteptare şi într-o atitudine de ajustare. Singurii care se pot mişca în această perioadă sunt cei care au cash propriu ca să investească şi se asigură că în orice scenariu viitor vor câştiga suficient. Desigur, e de discutat ce înseamnă suficient, pentru că aşteptările de profitabilitate au corespunzătoare şi riscurile aferente. Singurele produse tranzacţionabile în acest moment sunt cele care au finanţare asigurată şi acelea se vor vinde, cu siguranţă.

    ILAN LAUFER, RETAIL GROUP: În retail, în clipa când o reţea are probleme care persistă, unii intră în insolvenţă, alţii nu, alţii ajung la faliment şi se închid magazine. În cazul în care intră în insolvenţă şi există un plan de reorganizare, te obligă să închizi toate magazinele care sunt neperformante. La fel se întâmplă şi dacă ai fonduri proprii, fără un ajutor foarte mare din partea băncilor. În clipa în care ai foarte mari pierderi pe anumite puncte nu ai altceva de făcut decât să închizi şi să rămâi cu cele care produc profit. Lucrul acesta lasă găuri irecuperabile în centrele comerciale. Diferenţa este că, din prisma crizei, în piaţa de birouri s-au ivit oportunităţi pentru anumite companii, cum ar fi să relocheze sediile dintr-o parte în alta. În retail, o companie care dispare nu mai creează nimic, lasă un gol în urma ei. E o diferenţă foarte mare între cele două pieţe.

  • Stresul unora, afacerea altora. Cine se bucură de criză?

    “Ne-am propus să stăm conectaţi cu stresul pentru că ne-am gândit – şi credem în continuare – că lucrurile vor creşte”, spune Valentin Ilie, CEO al Coldwell Banker Affiliates of Romania. El spune că acest ţel era iniţial un soi de glumă, dar era conştient, la debutul crizei, că în momentul în care problemele economice se vor accentua şi cei care furnizează servicii legate de stres vor găsi un bun debuşeu al afacerilor, de la executori şi case de insolvenţă până la administratorii de REO (real estate owned – proprietăţi ajunse în portofoliul creditorilor). Astfel încât, povesteşte Ilie, şi-a propus să urmeze exemplul colegilor din SUA, unde de altfel este “leagănul executărilor” şi să aplice pe plan local acelaşi tip de servicii.

    Pur şi simplu, “matematic, am adus platforma de produse pentru proprietăţi care sunt în vreun soi de stres – n-am inventat noi nimic – şi am început să căutăm piaţă pentru ele”. Până în 2009, îşi aminteşte el, lumea se ferea să discute despre probleme şi despre faptul că lucrurile urmau să se înrăutăţească. Doi ani mai târziu, există produse REO, furnizori pentru activităţi de asset management, companii specializate sau cel puţin departamente specializate – de la brokeri până la facility manageri. “Nu este simplu, e mult de muncă”, punctează Ilie care argumentează că e nevoie de o infrastructură foarte bună, de cercetare precisă şi completă, de timp, iar costurile sunt uriaşe. De pildă, pentru a începe administrarea unor pachete de proprietăţi, în primul rând acestea trebuie urmărite până în momentul în care împrumutatul nu mai plăteşte ratele. Pasul următor este încercarea de a vinde proprietatea în mod amiabil, care poate dura “câteva luni, depinde cât îţi permite înţelegerea pe care a făcut-o cu banca”.

    De cele mai mult ori, când pur şi simplu o proprietate trebuie vândută pentru a închide un credit neperformant, oamenii refuză realitatea. “Vor să mai câştige ceva timp, se folosesc de tot felul de tertipuri şi nu fac decât să amplifice problema”, explică Ilie, care admite însă că în ultima perioadă această mentalitate s-a mai schimbat. Când executarea silită eşuează, banca ia bunul cu care este garantat creditul în schimbul sumei datorate. Dar ce să facă instituţiile financiare cu astfel de proprietăţi, fie ele terenuri, apartamente, case sau fabrici? Administrarea unor astfel de bunuri cere timp, expertiză şi costuri; mai mult, adesea preţul este prea mare sau locul în care se află imobilul nu este potrivit, pentru că altminteri s-ar fi găsit cumpărător. În acest moment, intră în ecuaţie o firmă care se ocupă de administrare, pe intervale de timp stabilite de societăţi. “Multe dintre aceste proprietăţi pot produce venituri din închirieri, pentru a-şi acoperi eventualele cheltuieli, care vin, în principiu, din utilităţi”, spune Ilie. Care este mecanismul? O singură cheltuială este suportată, de pildă, de bancă la începutul contractului, iar reprezentantul Coldwell Banker spune că firma pe care o conduce asigură, de la A la Z, toate serviciile – de la cele de administrare şi financiar-contabile până la costurile de intervenţie în caz de urgenţă. Valoarea proprietăţilor de care se ocupă depăşeşte 20 de milioane de euro.

    Spaţiile comerciale sunt părăsite mai rar, iar un exemplu celebru este City Mall care a avut un administrator judiciar, procesul de insolvenţă s-a finalizat foarte repede cu declararea falimentului, iar Coldwell Banker a fost angajată pentru management interimar. “Noi am furnizat şi servicii de property management – de la securitate, marketing, închirieri până la curăţenie”, spune Ilie. Tot el subliniază că valoarea unei proprietăţi este strâns legată de activitatea companiei. Clădirea oferită drept garanţie este un colateral, nu scopul principal – ca în cazul proiectelor rezidenţiale. O fabrică de textile, de pildă, este finanţată pentru afacere, clădirea fiind o garanţie. Dacă fabrica dispare, garanţia în mod clar nu mai are aceeaşi valoare – e nevoie de curaj şi bani pentru repornirea activităţii. “În 2006-2008 nu se gândea nimeni la cât de strâns legată de activitate este valoarea garanţiilor colaterale; şi nu numai în România, ci nicăieri în lume”. Dar lumea s-a schimbat şi “trebuie să depăşim momentul”, spune Ilie, a cărui afacere s-ar putea apropia anul acesta de 5 milioane de euro după un avans estimat de minim 15%.

  • Valentin Ilie, Coldwell Banker: In vremuri grele trebuie să ceri consultanţă şi să investeşti

    Ilie spune că în momentul în care a început criza a apelat la cunoştinţele acumulate de diviziile din alte ţări ale grupului, pentru a învăţa din experienţa lor. “Ne-au spus să angajăm mai mulţi oameni pregătiţi şi sucursale mai multe care să fie mai aproape de omul care, practic, nu mai vroia nimic”, declară Ilie. Tot el adaugă că alte lucruri foarte importante, care au fost de ajutor, “sunt tradiţia companiei, experienţa în situaţii similare pentru că brandul nu este un lucru pe care poţi să-l pierzi foarte uşor”. A învăţat, pe parcursul ultimilor ani, că trebuie să fii în piaţă, indiferent dacă este greu sau nu. Există soluţii şi majoritatea jucătorilor din piaţă le ignoră. Ignoră să înţeleagă că au existat crize şi înainte şi în alte părţi şi trebuie doar să dea un telefon şi să înţeleagă ce trebuie iar apoi să şi aplice lucrurile astea. Dar nu este deloc uşor ca atunci când nu mai ai niciun ban să vină cineva şi să-ţi spună că soluţia este să bagi şi mai mulţi bani, mai ales când nicio bancă nu mai creditează un furnizor de servicii.

  • Banii din subteran ies la suprafaţă

    Reţeaua de metrou din Capitală are în prezent puţin peste 70 de kilometri şi 51 de staţii, însă în următoarele două decenii Metrorex are în plan extinderea cu cel puţin 100 de staţii şi încă 70 de kilometri. Investiţiile estimate în acest megaproiect se ridică la circa 8,5 miliarde de euro, însă pe lângă aceşti bani, noile staţii de metrou vor atrage investiţii şi la suprafaţă, în spaţii de birouri, complexe rezidenţiale sau centre comerciale.

    Reţeaua de metrou din Bucureşti, care are în prezent patru magistrale, va avea în următoarele două decenii cinci linii noi, precum şi extinderi ale magistralelor deja existente, potrivit planurilor Metrorex. Liniile de metrou care ar putea brăzda Bucureştiul peste 20 de ani ar putea fi Magistrala 4 Gara de Nord-Gara Progresul, pentru care investiţia este estimată la 950 de milioane de euro, Magistrala 5 Drumul Taberei-Pantelimon (1,7 miliarde de euro), Magistrala 6 Otopeni-1 Mai (850 de milioane de euro), Magistrala Bragadiru-Voluntari (1,9 miliarde de euro), precum şi semi-inelul de sud (1,3 miliarde de euro) – acesta din urmă asigurând conexiunea între staţiile Dristor şi Crângaşi prin partea de sud şi sud-vest a oraşului.

    Alte investiţii ce se ridică la 1,8 miliarde de euro vizează prelungirea liniilor deja existente, pe rutele Păcii-Linia de Centură Vest (250 de milioane de euro), Laminorului-Mogoşoaia (290 de milioane de euro), Pipera-Tunari (650 de milioane de euro), Pantelimon-Cernica (250 de milioane de euro) şi Ghencea-Domneşti (400 de milioane de euro).După modelul Pipera, unde se află un sfert din clădirile de birouri din Bucureşti, şi alte zone unde vor fi construite noi staţii de metrou ar putea deveni noi poli ai imobiliarelor.

    Consultanţii imobiliari spun că este încă prea devreme să se pronunţe cu privire la cum ar putea arăta peste 20 de ani Bucureştiul, după ce metroul ar trebui să se extindă puternic şi să acopere mare parte din oraş. Cu toate acestea, ei dau ca sigur faptul că zona de nord va rămâne, cel puţin pe termen scurt şi mediu, polul spaţiilor de birouri din Capitală, însă din urmă vin şi alte zone.
    “Zonele de birouri preferate vor rămâne centru-nord, cel puţin cele predilecte pentru headquarters.

    Pentru clădiri de back-office, zonele de vest şi est devin din ce în ce mai interesante. De asemenea, extinderea reţelei de metrou va da naştere unor dezvoltări de tip suburbie care sperăm să decongestioneze centrul Bucureştiului şi va mai elibera din presiunea cumpărătorilor atunci când se află în faţa deciziei de a achiziţiona o locuinţă”, spune Cristian Ustinescu, investments director în cadrul firmei de consultanţă imobiliară DTZ Echinox. El anticipează apariţia unor proiecte rezidenţiale de tip social sau case de tineret în est şi sud, poate suburbii de clasă medie în nord. “Câteva mii de case pot fi livrate în următorii ani în funcţie de evoluţia acestor lucrări de infrastructură”, mai spune Ustinescu.

    Deocamdată, lucrări la metrou se fac doar pe tronsonul Râul Doamnei-Eroilor, inclus în noua magistrală M5 Drumul Taberei-Pantelimon. Linia de metrou, care va avea o lungime de 6,22 kilometri şi va fi construită pentru 215 milioane de euro, va deservi circa 200.000 de bucureşteni. Lucrările au obligat deja la reconfigurarea infrastructurii rutiere din zonele unde vor exista staţii de metrou. Un exemplu relevant este cel din intersecţia de la Răzoare, unde de o săptămână a fost ştearsă de pe hartă strada Răzoare, în locul acesteia apărând o nouă arteră, cu cinci benzi, care se numeşte tot Răzoare şi care porneşte din rond, unindu-se la capete cu Şoseaua Pandurilor şi Bulevardul Geniului. Dacă infrastructura de suprafaţă este deja modificată, pe viitor ar putea apărea schimbări şi la nivelul clădirilor din zonă.

    Oana Iliescu, managing director în cadrul DTZ Echinox, afirmă că finalizarea magistralei de metrou M5 va avea un impact semnificativ asupra dezvoltării ulterioare a imobiliarelor. “Existenţa unei conexiuni la o linie de metrou este una dintre primele condiţii pe care dezvoltatorii de office şi retail caută să le bifeze în alegerea unei locaţii pentru un proiect nou”, spune Iliescu. Astfel, pe traseul magistralei M5 ar putea apărea numai dezvoltări de mici dimensiuni în zona Prelungirea Ghencea, un hipermarket de mici dimensiuni în zona viitoarei staţii Brâncuşi, în timp ce la Academia Militară există un teren de aproximativ 2,5-3 hectare, fosta platformă a UCR, care ar putea avea o dezvoltare comercială, dar peste 5 sau 6 ani. “Ar mai fi platforma Titanmar, a cărei destinaţie nu a fost până în prezent complet elucidată”, mai spune Iliescu.

  • “Mallul dintre cimitire”, resuscitat a cincea oară în şase ani

    City Mall, căci despre el este vorba, sau “Mall-ul dintre cimitire”, având în vedere că este flancat de Cimitirul Bellu într-o parte şi de Cimitirul Evreiesc şi cel Evanghelic Luteran, pe cealaltă parte, a fost vândut de către lichidator la sfârşitul săptămânii trecute cu 17,3 milioane de euro.

    Cumpărătorul, Ioannis Papalekas, un fost proprietar al centrului comercial, a făcut astfel una dintre cele mai mari afaceri, având în vedere că tot el a vândut clădirea în urmă cu cinci ani, pentru 103,5 milioane de euro, fondului australian APN European Retail Trust. Deşi a avut o existenţă destul de zbuciumată în cei peste şase ani de funcţionare, timp în care patru rânduri de administratori au încercat “să optimizeze mixul de chiriaşi”, noul proprietar va încerca şi el să facă un mall profitabil. “Destinaţia centrului comercial urmează a fi stabilită de către noul proprietar, însă cel mai probabil aceasta nu va suferi modificări esenţiale”, spun reprezentanţii Casei de Insolvenţă Transilvania (CITR), administratorul judiciar al centrului comercial.

    Decizia este explicabilă, având în vedere că o modificare a destinaţiei centrului comercial ar implica investiţii mult mai mari decât o eventuală repoziţionare. “Pe lângă eforturile financiare importante, schimbarea destinaţiei ar însemna şi un îndelung proces administrativ. Este bine de subliniat faptul că, deşi a fost declarat în faliment, City Mall a continuat să aibă un grad bun de ocupare, de peste 80%, ceea ce a permis funcţionarea în parametrii normali”, spune Cristina Dumitrache, asociat, head of Shopping Centres Retail Cushman & Wakefield, companie care a asigurat pentru scurt timp administrarea centrului comercial.
    Pentru consultanţii imobiliari, faptul că mall-ul nu a fost închis în urma falimentului este un argument în plus pentru susţinerea deciziei de continuare a activităţii.

    Deşi la prima vedere locaţia mai puţin inspirată ar putea fi considerată ca principala cauză a eşecului mall-ului, suferinţa acută a centrului comercial este structura interioară. “Dezavantajul major îl reprezintă layoutul acestui centru comercial, care nu permite amplasarea ancorelor de fashion. Un alt dezavantaj îl reprezintă circulaţiile duble, care creează multe zone fără vizibilitate şi fără acces facil, fapt care a dus la neocuparea spaţiilor respective. Trebuie menţionat însă şi faptul că deschiderea Sun Plaza a creat un real dezavantaj competiţional”, a completat Cristina Dumitrache. Noul proprietar va trebui să modifice în primul rând conceptul mall-ului pentru a reuşi să atragă un mix de chiriaşi solid, esenţial pentru creşterea performanţei. “City Mall nu are suprafaţa necesară pentru a încorpora magazine ancoră, care atrag trafic. În măsura în care noul proprietar va reuşi să schimbe conceptul, proiectul poate să funcţioneze”, spune Răzvan Sin, şeful departamentului de retail al companiei de consultanţă imobiliară DTZ Echinox.

  • Cât mai scad preţurile la case?

    Prea multe veşti proaste şi prea puţine bune apleacă talerul balanţei spre ideea că în piaţa imobiliară va urma un nou val de scăderi de preţuri. Industria imobiliară este sensibilă şi urmează, cu o anumită întârziere, evoluţia economiei; este influenţată de ratele dobânzii şi politica de finanţare în general, spune Adrian Crivii, fondatorul Darian, cea mai mare companie independentă de evaluare de pe piaţa românească. Chiar dacă România a avut în primele trimestre ale anului o evoluţie economică pozitivă şi perspectiva pentru anul următor era favorabilă, plouă cu veşti proaste din multe alte direcţii. Pe de o parte, sunt semnale negative din sfera construcţiilor – atât civile, cât şi industriale – dar şi din zona de infrastructură. În plus, nici instituţiile de finanţare nu au mesaje încurajatoare, iar evoluţia economiei este fragilă, fiind influenţată de conjunctura internaţională.

    O opinie mai optimistă are Alexandru Pricop, managing partner în cadrul Coldwell Banker Affiliates of Romania (CBAR), care consideră că preţurile de tranzacţionare ale apartamentelor din Bucureşti nu vor suferi modificări semnificative în următoarele două luni şi nici în primul semestru din 2012. “Ultimele şase luni au adus o tendinţă certă de stabilizare a pieţei”, spune Pricop. Tot el precizează că stabilizarea se referă în special la segmentul locuinţelor cu un preţ similar celor care se încadrează în plafonul programului Prima Casă, iar următoarele luni nu ar trebui să aducă schimbări semnificative.

    “Aşteptările cumpărătorilor şi ale vânzătorilor diferă foarte mult”, declară Ioana Mihai, şefa departamentului de credite garantate din Banca Comercială Română (BCR), instituţie care a acordat 17.300 de credite prin programul Prima Casă, reprezentând un volum de 700 de milioane de euro. Pe de o parte cumpărătorii aşteaptă ca preţurile să mai scadă, în timp ce vânzătorilor preţurile de tranzacţionare li se par prea mici. Aşa că, exceptând programul Prima Casă, “numărul de tranzacţii de pe piaţă este relativ redus”, punctează reprezentanta BCR. Programul, argumentează ea, a adus cel puţin două avantaje majore faţă de creditele ipotecare standard: avansul mai mic (5% comparativ cu 15%) şi nivelul costurilor creditului, care sunt limitate prin lege, sunt sub nivelul costurilor ipotecare standard. Ca urmare, “clienţii care îndeplinesc criteriile de eligibilitate ale programului Prima Casă 4 vor opta în mod natural pentru acest tip de credit”, declară Mihai.

    Factorul psihologic acţionează şi el ca o frână, cumpărătorii fiind mult mai reticenţi în privinţa cumpărăturilor şi, cu atât mai mult, în privinţa locuinţelor, privite de cea mai mare parte a populaţiei drept cea mai importantă investiţie din întreaga viaţă. Reprezentantul CBAR crede că piaţa este astăzi mult mai matură comparativ cu cea de dinaintea crizei economice; atât cumpărătorii, cât şi vânzătorii au o percepţie mai bună a valorii – fie că e vorba de o proprietate sau de o sumă de bani. Achiziţiile nu se mai fac pe factori strict emoţionali, iar sentimentul de exuberanţă din 2004-2007, ca şi cel de panică generală de la începutul crizei economice “au dispărut, lăsând mai mult loc factorului raţional”, spune Pricop. Cu această temelie, chiar dacă perioada de boom nu se va întoarce, “se pot face afaceri, proiecte noi, există piaţă, există cumpărători”, adaugă Pricop. Trebuie doar ca produsul final să fie cel potrivit – ca suprafeţe, finisaje, amplasare, promovare. În opinia lui Pricop, 2012 ar putea aduce stabilizarea pieţei rezidenţiale dacă tendinţele actuale se vor menţine, iar climatul macroeconomic internaţional nu va aduce un şoc similar falimentului Lehman Brothers.

  • Noul trend în imobiliare – din clădire de birouri, în vilă

    “Îmi amintesc că în 2007 făceam brainstorming cu colegii mei despre ce să le mai recomandăm proprietarilor de vile, iar ideile erau chiar să le împărţim în locuinţe pentru studenţi ca să le putem închiria”, spune Mirela Raicu, partener în cadrul companiei imobiliare Esop. Astăzi, lucrurile s-au schimbat, s-au găsit clienţi şi pentru acele vile pentru că s-au schimbat fundamental cerinţele de imagine.

    Istoria începe la începutul anilor 2000, când vilele erau intens tranzacţionate în lipsa altor opţiuni pentru companii, însă, pe măsură ce au apărut clădirile de birouri, au intrat pe o pantă descendentă. “După 2005, oamenii începuseră să simtă gustul spaţiilor deschise, iar vilele nu le mai surâdeau chiriaşilor”, spune Raicu. Evenimentul care a relansat vilele a fost aderarea României la Uniunea Europeană când, din pricina numărului mare de firme străine care au intrat pe piaţa din România, cererea de spaţii în clădirile de birouri a crescut, deci şi preţurile au urcat rapid, chiar peste media ţărilor din regiune. Rata de neocupare în clădiri a ajuns până la numai două procente, deci, fiind tot mai greu şi mai scump să ocupi un astfel de spaţiu, vilele au reapărut în peisaj. În momentul de boom în piaţa imobiliară o firmă accepta mult mai greu să funcţioneze într-o vilă, iar 2008 a fost anul cu cel mai scăzut interes pentru vile pentru că se punea tot mai mult accent pe partea de imagine. “Optica românilor a fost că dacă funcţionezi într-o vilă, ai un handicap la nivel de imagine”, explică Mirela Raicu.

    O vilă a ales şi avocatul Ion Dragne, după plecarea din acest an de la Muşat şi Asociaţii, companie care funcţiona într-o clădire de birouri din centrul Capitalei. Preţul convenabil, accesul la parcare şi apropierea de instanţele de judecată l-au făcut să aleagă o vilă cu trei etaje, unde a închiriat un spaţiu de 500 de mp în zona Cotroceni pentru propriul business. “Percepţia despre rezultatele companiei este criteriul după care se ghidează clienţii, iar cazurile în care sediul este criteriul de alegere sunt extrem de rare”, explică Dragne.

    Între 16 şi 23 de euro/mp cheltuia o companie pentru chirie într-o clădire de birouri în 2008, însă acum preţul a ajuns la 12,5-15 euro, în funcţie de tipul clădirii şi de poziţionare. Nu doar preţurile sunt mai mici, ci şi dimensiunea suprafeţelor cerute a scăzut de la 2.000 de metri pătraţi la jumătate. Costul de închiriere pentru un spaţiu într-o vilă este de 10-14 euro/mp faţă de 16-20 de euro în anul 2008. Creşterea interesului pentru vile se datorează condiţiilor mult mai flexibile oferite chiriaşului, faţă de aşteptările ridicate ale proprietarilor de clădiri de birouri şi termenilor comerciali rigizi – mai ales contractele pe perioadă fermă, de circa doi-trei ani. “Contractul-ferm e ca un credit la bancă, din care nu poţi să ieşi mai devreme decât prevede contractul. Altfel, trebuie plătite toate taxele până când proprietarul găseşte alt chiriaş, ceea ce poate dura luni sau ani”, spune Mirela Raicu.

    Proprietarii de vile s-au putut adapta mai uşor crizei, ceea ce nu s-a întâmplat în cazul clădirilor de birouri. Motivul a fost că majoritatea centrelor de afaceri sunt construite cu credit de la bancă, iar nivelul chiriei e de fapt garanţie pentru împrumut. Apoi, costurile de relocare sunt extrem de reduse în cazul vilelor, susţin specialiştii, dat fiind că infrastructura IT şi partiţionările sunt deja făcute, iar investiţiile sunt minime. Un mare plus îl reprezintă şi partea de întreţinere: 3-5 euro/mp lunar în clădirea de birouri, faţă de numai 1-1,5 euro în vilă.
    Valentin Ilie, CEO al Coldwell Banker Affiliates of Romania, vorbeşte de “o piaţă a chiriaşilor”, dat fiind că acum au o putere mai mare de negociere, fie că vorbim de nivelul chiriei, de eventualele amenajări ale spaţiului sau de alte aspecte contractuale. Şi şeful CBAR remarcă creşterea cererii pe segmentul de vile din partea companiilor de mici dimensiuni care, în lipsa unor previziuni optimiste ale evoluţiei afacerilor, au preferat să-şi păstreze sediile închiriate sau să închirieze o suprafaţă mai redusă, dar într-o zonă mai centrală.

    “Dacă va rămâne ceva din criza asta, vom putea să vedem abia în cinci ani. Experienţa ne arată că românii sunt nişte oameni boemi, mai puţin pragmatici, care se entuziasmează destul de uşor dacă un birou arată frumos şi pun mai puţin preţ dacă businessul e stabil”, conchide Mirela Raicu, adăugând că încă lipseşte o cultură de business atât de solidă încât “să spunem că reducem costurile şi rezistăm într-un sediu chiar şi fără imagine”. Una peste alta, vilele au fost câştigătoarele crizei în piaţa imobiliară. Viitorul lor era incert şi chiar intraseră într-un con de umbră în urmă cu patru ani. Nu doar vilele au trecut cu bine prin criză, dar şi multe firme au fost salvate de opţiunea relocării într-un spaţiu mai puţin costisitor.

  • Mallul – viitorul divertismentului. Aşa să fie?

    În urmă cu aproape două săptămâni, Băneasa Shopping City inaugura cel mai mare cinematograf din România. Cu 13 săli digitale şi peste 2.600 de locuri, Grand Cinema Digiplex face parte dintr-un proiect mult mai amplu, care are ca obiectiv final multiplicarea facilităţilor pentru cei care vin la mall pentru distracţie. Cinematograful este doar prima etapă în acest sens şi una destul de costisitoare, în condiţiile în care a fost ridicat în urma unei investiţii de 19 milioane de euro. Planul pentru următorii cinci ani vizează o dezvoltare fără precedent pentru mallurile din România. Practic, pentru acest orizont de timp, sunt proiectate deschiderea unei săli de fitness, a unui spa, inaugurarea unei piste de bowling, precum şi a unui parc de distracţii de interior. În total, spaţiul destinat zonei de divertisment din Băneasa Shopping City ar trebui să crească cu aproximativ 12% până în 2016.

    “În ultimii doi ani, de când am început să vorbim despre deschiderea acestui cinematograf, am vizitat foarte multe malluri din străinătate şi am văzut cât de mult s-au dezvoltat pe zona de divertisment. A fost un semnal în plus că şi noi trebuie să facem acelaşi lucru”, spune Ali Ergun Ergen, CEO al Băneasa Developments. Datele din piaţă susţin aceeaşi teorie. Astfel, din cele 3,5 milioane de bilete la film vândute anul trecut în Bucureşti, trei milioane au fost vândute de cinematografele din malluri.

    Ergen estimează că deschiderea Grand Cinema Digiplex va creşte numărul de bilete vândute cu 800.000 numai în primul an de funcţionare şi, pe măsură ce fiecare punct din planul de extindere va fi bifat, şi traficul mallului din Băneasa va creşte considerabil. Poate fi, până la urmă, un instrument chiar mai eficient decât aducerea unor noi branduri vestimentare, spre exemplu.De altfel, cu cât oferta de divertisment va fi mai complexă, cu atât este de aşteptat să crească numărul celor care vin la mall şi în restul săptămânii, nu numai vinerea, sâmbăta şi duminica, aşa cum, cu preponderenţă, se întâmplă acum.

    “Chiar şi aşa, după birou şi casă, mallul este locul unde ne petrecem cea mai mare parte a timpului”, precizează şeful din Băneasa. Iarna, cel puţin, opţiunile bucureştenilor sunt extrem de limitate, iar mallul pare cea mai la îndemână variantă pentru cei care vor să iasă din casă. Din punctul de vedere al reprezentativităţii, Bucureştiul este bine segmentat, pentru fiecare zonă a Capitalei existând un mall care să o deservească. Şi, desigur, un public fidel care să îl umple la fiecare sfârşit de săptămână.

    Chiar dacă sunt malluri, precum AFI Palace Cotroceni, care încă de la intrare în piaţă au înţeles potenţialul zonelor de divertisment, în celelalte centre comerciale de acelaşi gen din Bucureşti oferta încă mai poate fi considerată inconsistentă. În plus, şi semnalele pe care le primesc dezvoltatorii din partea clienţilor dau de înţeles că ar trebui să mai investească la acest capitol. Până când vor fi puse pe picioare şi celelalte proiecte care fac parte din “cincinalul” celor de la Băneasa Shopping City, va fi exploatat la maximum potenţialul cinematografului. “Cinematograful nu este doar un loc în care să vezi filme. Vrem să transmitem în direct evenimente speciale la nivel internaţional, precum diverse gale, festivităţi sau competiţii şi să organizăm evenimente private, de la conferinţe sau prezentări de modă până la aniversări, pentru că spaţiul extins permite”, spune Ergen.

    Practic, dezvoltatorii vor pe cât posibil să pună “monopol” pe timpul liber al bucureştenilor care, la sfârşit de săptămână, rămân acasă. În ceea ce priveşte centrul comercial condus de Ergen, planurile sunt făcute şi în funcţie de caracteristicile demografice ale principalilor clienţi, respectiv oameni tineri, care locuiesc în zone bune ale oraşului şi care au venituri peste medie. Astfel, 70% dintre clienţii mallului din Băneasa locuiesc în sectoarele 1 şi 2, între 9% şi 10% stau în sectoarele 3 şi 6, 8% – 9% vin din Ilfov, Ploieşti, Buftea şi Mogoşoaia, iar restul aparţin de celelalte zone al Capitalei.

    Venirea unei noi crize ar putea să deturneze însă planurile măreţe ale şefilor de malluri, chiar dacă atuul lor principal este că oferă una dintre cele mai accesibile forme de divertisment. Clienţi se vor găsi, cu siguranţă, ca şi până acum, însă momentul când vor putea declara amortizarea investiţiilor se va prelungi. Lupta între malluri pare, din acest punct de vedere, să se relanseze, dar armele pe care le vor scoate la înaintare dezvoltatorii trebuie să fie mai creative şi mai ascuţite decât oricând.

  • Cum să faci bani din imobiliare chiar în timpul crizei

    A ajuns în România în 1997, când avea numai 14 ani, după ce a copilărit în Israel. După terminarea liceului, a absolvit Facultatea de Educaţie Fizică şi Sport. Ilan Laufer avea în plan să plece în Canada alături de tatăl său pentru a deschide o clinică de fizioterapie, dar proiectul s-a anulat, aşa că a decis să se angajeze în domeniul imobiliar: “Din ce mai auzisem şi eu, imobiliarele mi s-au părut interesante”. A primit un post de agent la CB Richard Ellis şi aşa a început totul.

    Până la conturarea businessului Retail Group, pe care îl deţine astăzi, planurile s-au schimbat unul după celălalt. Unul dintre foştii săi colegi de la CBRE l-a întrebat dacă vrea să se prezinte la un interviu pentru funcţia de director de dezvoltare pentru un brand de haine din Cehia, Time Out. Din poziţia de reprezentant al Time Out, a început să cunoască retailul, după ce şi-a petrecut timpul călătorind prin ţară pentru a deschide noi magazine. Necunoscutele nu erau puţine – preţuri, zone, vaduri comerciale -, dar Laufer a înţeles în scurtă vreme că îmbinarea dintre dezvoltarea unui business şi domeniul imobiliar îl prindeau perfect. Ulterior, a primit o ofertă din partea lui Sergiu Stapler, CEO al Winmarkt la acea vreme, reţea de centre comerciale, parte a grupului italian de investiţii Immobiliare Grande Distribuzione (IGD), lider pe segmentul retail din Italia. Era de fapt o propunere de a deveni reprezentant din partea chiriaşului către dezvoltator. A refuzat, dar oferta i s-a întors după şase luni în condiţii mai avantajoase: i s-a propus să devină area sales manager, compania având atunci 17 spaţii comerciale. Mai exact, Laufer trebuia să caute şi găsească chiriaşi şi apoi să-i adapteze spaţiilor pe care dezvoltatorul le punea la dispoziţie. Locaţiile aflate în oraşe mai puţin dezvoltate i-au ridicat însă probleme. O jumătate de an i-a luat până să primească frâiele proiectului Grand Center Ploieşti. A fost un proiect de dimensiuni medii pornit de la zero pe care l-a închiriat după negocieri cu marii retaileri din piaţă, reuşind un grad de ocupare de 95% şi un buget mai mare decât cel estimat iniţial.

    Legăturile pe care şi le-a creat cu acei clienţi şi încetinirea ritmului de dezvoltare de la Winmarkt l-au determinat să continue pe cont propriu şi să aleagă calea antreprenoriatului. Ideea principală era să formeze un grup de chiriaşi pe care să-i reprezinte în faţa proprietarilor pentru a obţine condiţii mai avantajoase şi să stabilească totodată proiectele în care să se implice sau nu. “A fost prima oară când chiriaşii s-au întâlnit la aceeaşi masă. Până atunci nu se cunoşteau, n-aveau nicio legătură unul cu altul”, spune Laufer.

  • Cum sa faci profit din fleacuri

    “Fleacurile fac perfecţiunea, dar perfecţiunea în sine nu este un fleac”, spune un vechi proverb englezesc. Prezentul nu face decât să întărească această idee, dovadă şi faptul că, în plină criză, când activitatea constructorilor s-a prăbuşit, înfloreşte fără probleme o afacere legată de amenajarea locuinţelor. Este vorba de firma italiană Eclisse. Intrată pe piaţă anul trecut, a înregistrat o cifră de afaceri de 117.000 de euro, vânzând sisteme glisante pentru uşi. La prima vedere, sistemul pare nici mai mult, nici mai puţin, decât un fleac. Dar este genul de fleac care face diferenţa şi care convinge cumpărătorii să scoată din buzunar, pentru marca dorită, mai mulţi bani decât pentru un produs similar.

    Fără a avea prea mare notorietate pe piaţa românească, sistemele de glisare a uşilor câştigă tot mai mult teren. În numai un an s-au vândut mii de asemenea sisteme. Principalul lor avantaj este spaţiul câştigat. O uşă cu deschidere clasică are nevoie de o suprafaţă medie de un metru pătrat, în vreme ce una glisantă alunecă pe lângă sau prin perete. În termeni foarte pragmatici, “cumpărătorul câştigă spaţiul pe care îl ocupă o uşă cu deschidere clasică”, spune De Faveri, care gesticulează animat când are în faţă, în show-room-ul de la marginea Capitalei, pe linia de centură din zona Popeşti-Leordeni, uşi care seamănă mai degrabă a opere de artă.

    Şi-a pornit afacerea în urmă cu 21 de ani, având experienţă în lucrul cu metalul, pentru că “mi-am dat seama că în aparamentele mici din Italia economia de spaţiu era importantă”, spune De Faveri. Avea, spune el, la acea vreme prea puţini bani pentru a porni o afacere, dar foarte multă voinţă şi convingerea că produsul pe care l-a inventat se va vinde ca pâinea caldă. Cele 26 de procente în cotă de piaţă pe care le-a câştigat până acum Eclisse pe piaţa italiană (în Franţa au în jur de 10% din vânzările de uşi) îi dau dreptate. Firma are filiale în 34 de ţări, iar vânzările grupului au ajuns la 27 de milioane de euro anul trecut, cu o marjă de profitabilitate de circa 12%.

    Abia anul trecut, când dificultăţile economice tăiaseră deja adânc din afacerile constructorilor, Eclisse a deschis, în urma unei investiţii de 40.000 de euro, şi o filială în România, un teren plin de potenţial pentru aceste produse. “Deşi e mai greu să vinzi produsele când clienţii nu le cunosc, preferăm să fim primii care intrăm pe piaţă”, declară Luca Manzato, director de export al Eclisse. El spune însă că şi-au conservat avantajul primului venit în toate pieţele pe care le-au abordat înaintea competitorilor. Manzato estimează că anual se vând în România în jur de 2 milioane de uşi, iar vânzările din primul an de funcţionare al firmei au fost peste aşteptări, ajungând la 117.000 de euro. Pentru anul în curs, reprezentanţii firmei se aşteaptă la o cifră de afaceri de 200.000 de euro, iar ţinta lor este ca pe termen mediu să ajungă la 20% din piaţă. Altfel spus, una din cinci uşi vândute ar urma să aibă sistem de glisare.

    Preţurile acestor sisteme variază mult în funcţie de dimensiunile foii de uşă, care poate avea o înălţime de până la 2,9 m şi o lăţime de până la 4,7 m. Fireşte, sistemele de glisare pot fi simple sau complicate, dar “un cost mediu se plasează în jurul a 60 de euro”, spune Bogdan Manole, director tehnic al Eclisse România. Manole este partenerul pe care italienii l-au găsit pentru această ţară, molipsit şi el de pasiunea pentru sisteme de glisare a uşilor. El povesteşte că nu doar în construcţiile noi pot fi instalate astfel de sisteme, ci există soluţii şi pentru apartamente vechi. În cazul în care un perete nu permite instalarea unui sistem de glisare interior, care permite ca uşa să intre în perete, poate fi aplicat un cadru exterior.

    Fireşte, nu doar cadrul este găselniţa. O uşă glisantă poate avea dispozitive care să permită menţinerea ei deschisă, să se închidă singură, poate fi de sticlă sau de lemn, cu cadru de aluminiu sau orice alt material se găseşte la vânzare. Cum sistemul are nevoie nu doar de pereţi pentru a fi montat, ci şi de uşă, Eclisse a încheiat parteneriate cu producători de uşi de pe piaţă, iar Manole crede că până la finalul anului sistemele pe care le vinde vor ajunge în cel puţin 1.000 de locuinţe. În plus, Eclisse prezintă dezvoltatorilor şi arhitecţilor soluţiile pe care le vinde. Fără excepţie însă, ultimul cuvânt îl au, de fiecare dată, clienţii finali. Iar Luigi de Faveri, care se mândreşte că participă activ la inventarea tuturor produselor pe care le vinde, are convingerea de nezdruncinat că produsele sale îşi vor găsi loc şi în casele românilor.