BusinessMagazin

Category: Imobiliare

Analize interesante din domeniul imobiliarelor – totul despre piața imobiliarelor, prețurile apartamentelor și nu numai.

  • Povestea unui mall fantoma

    La inceputul anului trecut, cand BUSINESS Magazin a discutat cu mai multi consultanti imobiliari, dezvoltatori de centre comerciale sau manageri de mall-uri pentru realizarea suplimentului “Catalog de Centre Comerciale”, putini au fost cei ce au vorbit despre posibilitatea aparitiei unor centre comerciale care sa fie literalmente goale – nu din punctul de vedere al vizitatorilor, ci al comerciantilor. Aceasta posibilitate era evocata doar in contextul in care in multe orase au fost erau anuntate spre dezvoltare mai multe centre comerciale, desi toti actorii pietei imobiliare mentionati admiteau ca unele din aceste proiecte nu vor deveni realitate, pentru ca anumite orase nu sunt capabile sa sustina trei sau mai multe mall-uri.

    Ultimele luni au schimbat insa cu totul fata economiei si implicit si conditiile din piata imobiliara si de retail, criza dovedindu-se o sita care a cernut puternic cele peste 100 de proiecte de centre comerciale anuntate. Majoritatea au fost amanate pe un termen de unul, doi sau mai multi ani, din cauza dificultatilor de creditare, in timp ce pentru unele centre aflate deja in constructie, explicatia “retailerii si-au exprimat dorinta de a deschide un pic mai tarziu” a devenit tot mai des folosita. In plus, concurenta deja mare din anumite orase a facut tot mai dificila inchirierea anumitor mall-uri, cu atat mai mult cu cat comerciantii dornici de extindere au ajuns tot mai putini. “Daca in 2007 si in 2008, politica retailerilor era sa nu piarda vreun spatiu intr-un centru comercial, acum au devenit mult mai selectivi”, spune Oana Iliescu, promovata recent din functia de director al departamentului de retail din cadrul firmei de consultanta imobiliara DTZ Echinox in cea de codirector executiv.

    Daca vorbim de comerciantii locali, dependenti de finantarea de la banci, “acestia au decis sa isi stopeze dezvoltarea, deoarece multi dintre ei au nevoie sa isi restructureze reteaua actuala”, adauga Iliescu. Noul context economic a picat astfel cum nu se poate mai prost pentru dezvoltatorii care obtinusera deja finantarea bancara, constructia fiind inceputa deja si, in unele cazuri, aflanduse in stadii finale. Asa incat desi mall-urile ar putea fi finalizate mult mai repede, iar unele sunt aproape gata, dezvoltatorii se vad nevoiti sa amane inaugurarea din lipsa chiriasilor. O serie de proiecte, a caror finalizare era estimata initial pentru toamna anului trecut, au fost amanate pentru primavara acestui an; trei dintre ele au fost amanate inca o data.

    Cel mai avansat din punctul de vedere al lucrarilor de constructie este Tiago Oradea, dezvoltat de catre Mivan Development si Grupul Moritz, companii care au finalizat deja Liberty Center din Bucuresti. Potrivit unor informatii din piata, amanarea deschiderii mall-ului este cauzata de gradul scazut de inchiriere. In schimb, proiectul este aproape de finalizare; ultima etapa a constructiei unui centru comercial este amenajarea spatiilor comerciale, care intra in atributia comerciantilor si care are loc dupa stabilirea certa a unei date pentru inaugurare. Tiago Oradea trebuia initial sa fie gata in noiembrie 2008, a fost amanat pentru primavara acestui an, iar reprezentantii Mivan au anuntat recent o a doua amanare.

    Noul termen de inaugurare a fost fixat pentru luna septembrie, gradul actual de inchiriere a centrului comercial fiind de 50-55%. Marius Barbu, retail development director al Mivan, a mentionat ca un numar de comercianti s-au retras pana acum pe parcusul negocierilor, insa mai putin de 15%, si ca nu a fost reziliat nici un contracte de inchiriere. “Retailerii sunt in curs de realizare a strategiilor de adaptare la noul context economic si este normal ca negocierile sa fie mai dificile, in lipsa capacitatii de a face estimari precise despre evolutia pietei”, spune Barbu. Dezvoltatorul a argumentat amanarea inaugurarii pentru toamna prin includerea in proiect a unui patinoar si a unui cinematograf 3D, ceea ce inseamna investitii mai mari cu sase milioane de euro. Indecizia comerciantilor este mentionata si de reprezentantii Euromall, care au amanat deschiderea centrului comercial din Galati pentru sfarsitul verii.

    “Comerciantii sunt un pic dezorientati in privinta planurilor lor de extindere. Cativa dintre cei cu care am purtat discutii s-au retras”, au comunicat reprezentantii companiei, care amanasera initial deschiderea mall-ului pentru luna aprilie din pricina intarzierilor de constructie. Potrivit Euromall, gradul actual de inchiriere a proiectului este de aproximativ 80%, considerat pragul minim necesar pentru deschiderea unui centru comercial. Mall-ul va fi singurul din Galati, oras unde au mai fost anuntate inca trei centre comerciale, aflate acum in faza de proiect, potrivit informatiilor disponibile. “Exista o regula clara si simpla in retail: nu deschizi cu mai putin de 80% din magazine inchiriate”, confirma Oana Iliescu, care adauga ca in primul an, considerat ca fiind anul de maturizare a unui centru comercial, este normal ca un procent de 10-15% dintre magazine sa se inchida, altele urmand sa le ia locul.

    “Este mai bine sa astepti decat sa incepi cu un centru in parte gol si sa iti dezamagesti clientii care vin si in acelasi timp sa ai retaileri care vor avea de suferit, cu vanzari reduse”, continua codirectorul DTZ Echinox. De altfel, una dintre companiile pentru care DTZ este agent de inchiriere, Mega Company, dezvoltatorul Mega Designer Outlets – un centru comercial de tip outlet amplasat langa Bucuresti – a amanat pentru aceasta toamna inaugurarea primei faze a proiectului – prima amanare prevedea ca outlet-ul sa fie deschis in aceasta luna. Reprezentantii dezvoltatorului mentionau recent ca amanarea a fost cauzata de solicitarile comerciantilor, care au dorit sa deschida in toamna, gradul de inchiriere al proiectului fiind de aproximativ 60-65% la finalul anului trecut.

    Dificultatile pe care anumite centre comerciale le au sau le vor avea in ceea ce priveste inchirierea sunt cauzate, pe langa scadererea cererilor din partea retailerilor, si de competitia deja ridicata din anumite zone. Spre exemplu, chiar peste drum de Tiago Oradea a fost inaugurata saptamana prima faza a Era Shopping Park, langa parcul de retail care include acum magazine ale Bricostore, Carrefour si o galeria comerciala – o unitate MediaGalaxy va fi deschisa in curand iar in faza a doua este prevazut un mall – existand si o unitate Real cu o galerie comerciala. In acelasi timp, langa Mega Designer Outlets a fost deja deschis in urma cu cateva luni Fashion House, primul centru comercial de tip outlet de pe plan local. Si chiar daca criza a redus numarul proiectelor anuntate, exista in continuare, pentru fiecare oras de marime medie din Romania, cel putin cate unul sau doua proiecte – in unele cazuri, aditionale unora deja existente – care se vor lupta pentru a nu deveni niste mall-uri fantoma.

    Cum se va transforma Cocorul intr-un mall de lux

    Cine sunt brokerii imobiliari care castiga un milion de euro  pe an

  • Cocorul, Zara si provincia

    La cei 25 de ani ai sai, Ilan Laufer priveste cu optimism anul in curs, ce ar urma sa aduca, potrivit estimarilor lui, o crestere de patru ori a afacerii pe care o conduce din 2006. Baza de plecare este relativ mica – o cifra de afaceri de 500.000 de euro inregistrata anul trecut – iar majorarea ar urma sa se bazeze pe semnarea catorva contracte cu o valoare ridicata. Pragul de doua milioane de euro, estimat pentru acest an, ar urma sa propulseze Retail Group in esalonul companiilor imobiliare de dimensiune medie, cu o cifra de afaceri intre doua si patru milioane de euro.

    Anul 2009 ar urma sa aduca pentru tanarul manager finalizarea celui de-al doilea proiect de anvergura de a carui inchiriere s-a ocupat, si anume fostul magazin universal Cocor, care se afla in plin proces de remodelare in vederea transformarii intr-un centru comercial destinat clasei de lux (primul proiect a fost un parc de retail amplasat in Pitesti). “Dorim sa pozitionam Cocor Luxury Store drept cel mai de lux proiect de retail din tara. Ne vom adresa unui public restrans, insa nu va fi un proiect exclusivist; vom avea si branduri high, si branduri exclusiviste”, spune Laufer, care detine pachetul majoritar al Retail Group, ceilalti doi actionari fiind persoane fizice.

    Inainte de a fonda compania, Laufer a ocupat timp de un an functia de director de vanzari al retelei comerciale Winmarkt, vanduta in primavara anului trecut de fondul de investitii Broadhurst catre italienii de la IGD, intr-o tranzactie de 182,5 milioane de euro. Fondul de investitii se afla de altfel si printre cei mai importanti actionari ai Cocor SA, proprietarul proiectului, care urmeaza sa fie inaugurat la finalul acestui an. Cocor Luxury Store va avea o suprafata de vanzare de aproape 10.000 de metri patrati, impartiti pe sapte niveluri – subsol si cinci etaje – proiectul fiind preinchiriat in proportie de 70% in acest moment.

    Ilan Laufer este increzator in inchirierea totala a proiectului pana la inaugurare, programata pentru sfarsitul acestui an, in ciuda conditiilor economice defavorabile, in care unii retaileri renunta la planurile de expansiune sau chiar isi inchid din magazine – cum este cazul Leonardo, care a anuntat ca va inchide 20 de magazine in perioada urmatoare. Increderea lui Laufer se explica atat prin faptul ca suprafata centrului comercial este mai mica decat a unui mall obisnuit – spre exemplu, Plaza Romania are o suprafata de aproape cinci ori mai mare -, cat si prin faptul ca multe din brandurile care vor fi prezente in Cocor Luxury Store se adreseaza unui public cu venituri peste medie, comerciantii de acest tip fiind mai dispusi sa inchirieze spatiu avand in vedere optiunile existente, destul de putine.

    Spre exemplu, chiar daca noul Cocor va avea si magazine Lacoste sau Replay, la un etaj cu branduri casual si sport, va gazdui si nume cunoscute din domeniul vestimentatiei si al accesoriilor de lux, precum Valentino, John Galliano, Prada sau Vertu. Majorarea din acest an a afacerilor companiei de inchiriere a spatiilor comerciale ar urma sa se datoreze si faptului ca Retail Group este agentul exclusiv al singurului centru comercial aflat in constructie in acest moment in Ploiesti, oras unde s-au anuntat in total noua proiecte comerciale. Ploiesti Mall urmeaza a fi inaugurat la jumatatea anului viitor, fiind deja semnat contractul cu ancora principala, Carrefour, in timp ce pentru zona de fashion se poarta negocieri avansate cu Inditex, proprietarul Zara. Ilan Laufer admite ca noului mall nu ii va fi usor, chiar daca va fi singurul centru comercial modern din oras.

    “De fapt, ceea ce traim acum este nivelul real din Romania. In ultimii ani s-a trait pe speculatie, de la vacante si masini la imobiliare.” In acest context, Laufer considera ca va merge mai greu inchirierea centrelor comerciale si ca acelea care nu se afla inca in constructie vor fi intarziate pe o perioada de doi-trei ani. “Bancile nu vor mai acorda finantare, in actualele conditii, pentru al doilea sau al treilea centru comercial dintr-un oras. Retailerii s-au extins intr-un ritm alarmant, majoritatea prin linii de creditare, or, acum bancile au taiat liniile de creditare si isi cer si banii inapoi”, spune directorul Retail Group. Opinia sa este impartasita si de Razvan Gheorghe, directorul Cushman & Wakefield Romania, a patra companie de consultanta imobiliara si singura care s-a axat, la fel ca si Retail Group, in principal pe segmentul spatiilor comerciale.

    “Tot ce este mai scump decat mass-market nu merge, mai ales daca centrul comercial nu este in oras. Operatorii de la food-court, restaurantele si cafenelele sunt in situatia cea mai proasta, urmati de cei din fashion”, spune Gheorghe, care adauga de asemenea ca sunt cu precadere afectati comerciantii autohtoni, care s-au extins agresiv prin credite si nu au sustinerea unei retele internationale. Pentru acestia din urma, Laufer considera ca sansele de supravietuire nu constau doar in renegocierea chiriilor, ci si in inchiderea spatiilor neperformante, menita sa reduca din cheltuielile logistice.

    “Cele mai afectate proiecte au suprafete totale de 10.000-15.000 de metri patrati, fara ancore. Unele mall-uri nu ar rezista nici daca ar da spatiile gratis.” Inchiderea catorva magazine sau chiar a unuia singur, daca este mai important ca vizibilitate, ar putea duce la probleme mari pentru centrele comerciale de dimensiuni mici, dupa cum afirma si directorul Cushman & Wakefield. “Sunt anumite proiecte care trebuie sa aiba un grad de inchiriere de 90- 100% pentru a rezista. Sansa lor este sa rada peretii pentru a avea suprafete mai mari, pe care sa obtina o chirie mai mica, dar sustenabila pe termen lung.”

    Aflati in continuare ce oportunitati prezinta segmentul de retail.

     

  • Cocorul, Zara si provincia

    La cei 25 de ani ai sai, Ilan Laufer priveste cu optimism anul in curs, ce ar urma sa aduca, potrivit estimarilor lui, o crestere de patru ori a afacerii pe care o conduce din 2006. Baza de plecare este relativ mica – o cifra de afaceri de 500.000 de euro inregistrata anul trecut – iar majorarea ar urma sa se bazeze pe semnarea catorva contracte cu o valoare ridicata. Pragul de doua milioane de euro, estimat pentru acest an, ar urma sa propulseze Retail Group in esalonul companiilor imobiliare de dimensiune medie, cu o cifra de afaceri intre doua si patru milioane de euro.

    Anul 2009 ar urma sa aduca pentru tanarul manager finalizarea celui de-al doilea proiect de anvergura de a carui inchiriere s-a ocupat, si anume fostul magazin universal Cocor, care se afla in plin proces de remodelare in vederea transformarii intr-un centru comercial destinat clasei de lux (primul proiect a fost un parc de retail amplasat in Pitesti). “Dorim sa pozitionam Cocor Luxury Store drept cel mai de lux proiect de retail din tara. Ne vom adresa unui public restrans, insa nu va fi un proiect exclusivist; vom avea si branduri high, si branduri exclusiviste”, spune Laufer, care detine pachetul majoritar al Retail Group, ceilalti doi actionari fiind persoane fizice.

    Inainte de a fonda compania, Laufer a ocupat timp de un an functia de director de vanzari al retelei comerciale Winmarkt, vanduta in primavara anului trecut de fondul de investitii Broadhurst catre italienii de la IGD, intr-o tranzactie de 182,5 milioane de euro. Fondul de investitii se afla de altfel si printre cei mai importanti actionari ai Cocor SA, proprietarul proiectului, care urmeaza sa fie inaugurat la finalul acestui an. Cocor Luxury Store va avea o suprafata de vanzare de aproape 10.000 de metri patrati, impartiti pe sapte niveluri – subsol si cinci etaje – proiectul fiind preinchiriat in proportie de 70% in acest moment.

    Ilan Laufer este increzator in inchirierea totala a proiectului pana la inaugurare, programata pentru sfarsitul acestui an, in ciuda conditiilor economice defavorabile, in care unii retaileri renunta la planurile de expansiune sau chiar isi inchid din magazine – cum este cazul Leonardo, care a anuntat ca va inchide 20 de magazine in perioada urmatoare. Increderea lui Laufer se explica atat prin faptul ca suprafata centrului comercial este mai mica decat a unui mall obisnuit – spre exemplu, Plaza Romania are o suprafata de aproape cinci ori mai mare -, cat si prin faptul ca multe din brandurile care vor fi prezente in Cocor Luxury Store se adreseaza unui public cu venituri peste medie, comerciantii de acest tip fiind mai dispusi sa inchirieze spatiu avand in vedere optiunile existente, destul de putine.

    Spre exemplu, chiar daca noul Cocor va avea si magazine Lacoste sau Replay, la un etaj cu branduri casual si sport, va gazdui si nume cunoscute din domeniul vestimentatiei si al accesoriilor de lux, precum Valentino, John Galliano, Prada sau Vertu. Majorarea din acest an a afacerilor companiei de inchiriere a spatiilor comerciale ar urma sa se datoreze si faptului ca Retail Group este agentul exclusiv al singurului centru comercial aflat in constructie in acest moment in Ploiesti, oras unde s-au anuntat in total noua proiecte comerciale. Ploiesti Mall urmeaza a fi inaugurat la jumatatea anului viitor, fiind deja semnat contractul cu ancora principala, Carrefour, in timp ce pentru zona de fashion se poarta negocieri avansate cu Inditex, proprietarul Zara. Ilan Laufer admite ca noului mall nu ii va fi usor, chiar daca va fi singurul centru comercial modern din oras.

    “De fapt, ceea ce traim acum este nivelul real din Romania. In ultimii ani s-a trait pe speculatie, de la vacante si masini la imobiliare.” In acest context, Laufer considera ca va merge mai greu inchirierea centrelor comerciale si ca acelea care nu se afla inca in constructie vor fi intarziate pe o perioada de doi-trei ani. “Bancile nu vor mai acorda finantare, in actualele conditii, pentru al doilea sau al treilea centru comercial dintr-un oras. Retailerii s-au extins intr-un ritm alarmant, majoritatea prin linii de creditare, or, acum bancile au taiat liniile de creditare si isi cer si banii inapoi”, spune directorul Retail Group. Opinia sa este impartasita si de Razvan Gheorghe, directorul Cushman & Wakefield Romania, a patra companie de consultanta imobiliara si singura care s-a axat, la fel ca si Retail Group, in principal pe segmentul spatiilor comerciale.

    “Tot ce este mai scump decat mass-market nu merge, mai ales daca centrul comercial nu este in oras. Operatorii de la food-court, restaurantele si cafenelele sunt in situatia cea mai proasta, urmati de cei din fashion”, spune Gheorghe, care adauga de asemenea ca sunt cu precadere afectati comerciantii autohtoni, care s-au extins agresiv prin credite si nu au sustinerea unei retele internationale. Pentru acestia din urma, Laufer considera ca sansele de supravietuire nu constau doar in renegocierea chiriilor, ci si in inchiderea spatiilor neperformante, menita sa reduca din cheltuielile logistice.

    “Cele mai afectate proiecte au suprafete totale de 10.000-15.000 de metri patrati, fara ancore. Unele mall-uri nu ar rezista nici daca ar da spatiile gratis.” Inchiderea catorva magazine sau chiar a unuia singur, daca este mai important ca vizibilitate, ar putea duce la probleme mari pentru centrele comerciale de dimensiuni mici, dupa cum afirma si directorul Cushman & Wakefield. “Sunt anumite proiecte care trebuie sa aiba un grad de inchiriere de 90- 100% pentru a rezista. Sansa lor este sa rada peretii pentru a avea suprafete mai mari, pe care sa obtina o chirie mai mica, dar sustenabila pe termen lung.”

    Aflati in continuare ce oportunitati prezinta segmentul de retail.

     

  • Cum au ajuns brokerii imobiliari sa castige 1 mil. euro pe an in Romania

    Horatiu Florescu, directorul departamentului de birouri si vicepresedinte al Colliers International, a primit intr-una din ultimele seri ale lui ianuarie un e-mail pe care il astepta de mai multe saptamani. Era de la Douglas Frye, CEO al Colliers, iar la CC figurau Chris McLernon, prese¬dintele companiei pentru America Latina si Europa Centrala si de Est, si Bogdan Georgescu, managing partner al companiei in Romania. Subiectul: rezultatele individuale ale angajatilor Colliers pe plan mondial si felicitari adresate lui Horatiu Florescu pentru pastrarea si in 2008 a titlului castigat cu un an in urma – acela de cel mai bun broker mondial din cadrul agentiei, prezenta in 61 de tari.
    “Veniturile de anul trecut au fost putin mai mici decat in 2007”, spune Horatiu Florescu, referindu-se la cele sapte milioane de euro pe care le-a adus pentru Colliers International in 2007. Practic, Florescu, considerat cel mai bun broker de inchirieri de spatii de birouri de pe plan local, a adus anul trecut peste o treime din cifra de afaceri a companiei, care s-a ridicat la 17,6 milioane de euro. “2008 a fost cel mai greu an din cariera mea. Cand esti un broker bun, munca te acapareaza, dormi putin (…). Si in cazul meu, veniturile nu vin din tranzactii mari si putine, ca in cazul celor care activeaza pe piata de capital, ci din tranzactii mici si multe”, spune brokerul, facand trimitere la cel care a fost numarul 1 in reteaua Colliers in ceea ce priveste veniturile aduse companiei, pentru o perioada lunga de timp, pana in 2007, cand Horatiu Florescu a ajuns sa ocupe pentru prima oara aceasta pozitie.

    Omul cu tranzactiile putine si mari ca valoare este Avtar T. Bains, vicepresedinte al Colliers International Vancouver, care a iesit numarul unu in cadrul retelei timp de peste 15 ani. Florescu povesteste, cu o urma de invidie parca, cum “concurentul” sau are o echipa de peste 20 de persoane si ca “sta in Vancouver, unde are un stil de viata extraordinar – iese din oras, ia avionul si merge la o intrunire; lucreaza pe o piata foarte dezvoltata. Eu lucrez intr-o altfel de piata, aflata la inceput”. La asa ceva raporteaza Florescu si ceea ce considera realizarea sa cea mare, faptul ca a adus firmei venituri de milioane de euro intr-o piata care se rezuma in total la circa un milion de metri patrati de spatii de birouri clasa A, cat are Bucurestiul, potrivit datelor Colliers International – nivel net inferior celui din alte capitale din regiune.

    Trebuie insa mentionat ca datele principalelor companii de consultanta privind stocul de spatii de birouri existent in Capitala difera, mai ales din pricina diferentelor dintre criteriile de definire a claselor de cladiri. In plus, companiile nu fac publice datele privind toate tranzactiile incheiate pe acest segment, multe contracte avand termeni de confidentialitate.

    Spre exemplu, Horatiu Florescu spune ca a semnat anul trecut 36 de tranzactii, insumand o suprafata totala de 105.000 de metri patrati. Aceasta ar insemna o cota de piata de peste 50%, potrivit datelor Colliers, in timp ce au fost facute publice doar tranzactii care totalizeaza circa jumatate din aceasta suprafata. Numarul mare de tranzactii incheiate nu este singurul factor care duce la valoarea ridicata a veniturilor aduse Colliers de Florescu. Potrivit infor¬matiilor din piata, comisionul unei companii de consultanta la inchirierea unei suprafete de birouri se ridica la chiria pe o luna – o luna si jumatate a acelui spatiu; acest comision urca insa spre o valoare dubla in cazul brokerilor foarte buni. Aceasta ar duce, calculat la o chirie medie de 18 euro pe metrul patrat si la suprafata tranzactionata de broker, la o valoare totala de aproape sase milioane de euro, venituri atrase pentru companie. Informatiile privind valoarea contractelor semnate, castigurile companiilor de consultanta sau chiar ale brokerilor care intermediaza aceste tranzactii sunt greu, daca nu imposibil de aflat. Contractele unor companii care inchiriaza suprafete mari, precum Vodafone, care a luat aproape 8.000 de metri patrati in Charles de Gaulle Plaza, sau ING Bank, care a inchiriat 9.400 mp in S-Park, depasesc cel mai probabil doua milioane de euro – valoarea chiriei anuale – din care un anumit procent, chiar daca redus, revine companiilor de consultanta.

    Bilantul lui Horatiu Florescu scoate in evidenta o categorie de beneficiari ai boom-ului imobiliar local din ultimii ani relativ eclipsata de eternele discutii despre conditia agentului imobiliar obisnuit, prezentat deseori ca un ins fara scrupule si uneori fara multa scoala, care incearca sa castige fara efort de pe urma cererii mari de servicii de intermediere pe aceasta piata. Este vorba despre consultantii si brokerii imobiliari de top, persoane care si-au pus amprenta asupra real estate-ului din Romania prin tranzactiile intermediate – fie ca a fost vorba de vanzarea unor mall-uri sau a unor cladiri de birouri, de contracte de inchiriere pentru astfel de spatii ori de consultanta oferita investitorilor care au dezvoltat proiecte imobiliare.

    Acesti brokeri si consultanti activeaza in unele cazuri pe piata si de peste zece ani si au ajuns sa conduca departamente sau companii imobiliare de consultanta din topul primelor cinci, alcatuit integral din firme cu actionariat majoritar sau total strain. In unele situatii, inclusiv in cea a lui Horatiu Florescu, avem de-a face cu oameni care aduc o cota semnificativa din afacerile companiilor de consultanta imobiliara in care activeaza. Iar castigurile pe care afacerile imobiliare le-au adus in ultimii ani s-au reflectat in veniturile personale ale celor mai buni consultanti si brokeri, unii dintre ei ajungand sa castige peste un milion de euro doar din pachetul salarial. “E motivant sa ai in echipa pe cineva ca Horatiu Florescu. Este un broker foarte foarte bun, si cand ai unul ca acesta, merita o atentie deosebita”, spune Bogdan Georgescu, la randul sau unul dintre consultantii imobiliari de top, insa pe segmentul tranzactiilor. “Atentia” despre care vorbeste managing partnerul Colliers se traduce prin pachetul salarial pe care un broker imobiliar il primeste si care contine in general un comision din veniturile aduse in companie, comision a carui valoare medie pe piata este de 30%.

     

    Cititi in continuare ce crede consultantul George Butunoiu despre faptul ca sunt persoane care castiga mai mult decat directorii din aceleasi companii si este un sistem normal

     

    Aflati care sunt cei mai mari consultanti imobiliari

     

    Comentati opinia consultatului Ulrik Rasmunsen, care sustine ca exista directori cu diplome luate la Harvard, care conduc companii cu mii de angajati, dar care nu castiga cat multi dintre brokerii din piata imobiliara

     

    Cititi mai multe despre cele mai mari tranzactii cu spatii de birouri

  • Avocatii, dincolo de imobiliare

     

    Dupa ce piata avocaturii de business din Romania a cunoscut un adevarat boom in ultimii patru-cinci ani, cu cresteri anuale de 30%-50%, pana la o valoare estimata la 250 de milioane de euro, actualele perspective de dezvoltare depind de cateva arii de expertiza putin bagate in seama, in conditiile in care profiturile adevarate erau obtinute din real estate, un segment vedeta secat astazi de lichiditati si blocat de prabusirea preturilor. Fara principalul lor “motor de facturare”, marile case de avocatura trebuie sa reactioneze foarte rapid la semnalele pietei: daca litigiile, dreptul muncii sau achizitiile publice cresc, atunci asta trebuie sa ofere si firmele.
     
    Chiar si asa, cu prioritatea imediata pe dezvoltarea noilor practici, unde exista o cerere de servicii in crestere, casele de avocatura privesc timid spre segmentul imobiliar, in asteptarea semnalelor pozitive ale unei eventuale reveniri timpurii.
     
    Florian Nitu, managing partner al Popovici Nitu & Asociatii, spune ca afacerile imobiliare opereaza o corectie fireasca, ce va duce la profesionalizarea si institutionalizarea pietei. “Sigur ca poate pentru cateva luni sau chiar un an viteza de circulatie a fondurilor va fi foarte redusa, dar vor fi si in continuare proiecte interesante, iar profesionistii din real estate vor castiga din asta.”
     
    Pana la jumatatea lui 2008, imobiliarele reprezentau chiar si 30% din afacerile unor case de avocatura locale. Acum, cele mai multe firme trebuie sa umple locul lasat descoperit de putinele tranzactii sau finantari de proiecte imobiliare cu practici aflate, nu demult, departe de lumina reflectoarelor – adica exact acolo unde se muta azi proiectele de real estate.
     
    Explicatia oferita de Florian Nitu este simpla: “daca ne uitam strict la volume, activitatea noastra in zona de real estate a crescut semnificativ in ultimele luni, insa vizeaza proiecte fara o prea mare vizibilitate. Achizitia de active sau portofolii, dar si dezvoltarile de proiecte au fost mereu pe primele pagini. Insa despre renegocierea contractelor, restructurarea datoriei sau chiar inchiderea unor proiecte clientii nu sunt la fel de deschisi sa vorbeasca”. Deci dosare pe real estate mai exista, pentru unele firme, insa nu sunt atat de “fericite” pentru client sau economie.
     
    Si aici parerile sunt impartite. Gabriel Biris, managing partner al casei Biris Goran, spune ca piata imobiliara, in ansamblul ei, este foarte serios afectata de criza financiara. “Problema nu este atat scaderea preturilor, ci mai ales lipsa acuta a finantarilor. Pentru ca piata sa inceapa sa se miste este necesara atat o crestere a lichiditatii in piata, cat si o reasezare a preturilor proprietatilor, ce ar face posibila finantarea.”
     
    De asemenea, el subliniaza si o noua tendinta in tranzactiile imobiliare. “Daca pana acum investitorul achizitiona tere­nul si il dezvolta, acum asistam la din ce in ce mai multe asocieri intre proprietarii de teren si dezvoltatori cu experienta si cu capital. Acest lucru se intampla in principal pentru ca bancile nu mai finanteaza in acest moment achizitia de terenuri si solicita fonduri proprii consistente la finantarea constructiei.”
     
    Nu este un secret pentru nimeni ca in piata sunt in derulare foarte putine tranzactii imobiliare, dar dificultatea nu vine doar din volum. Asa cum observa Razvan Gheorghiu-Testa, partener coordonator al departamentului de real estate al Tuca Zbarcea & Asociatii, “exista proiecte aflate in lucru, dar durata de finalizare s-a modificat simtitor: se negociaza mai intens, cumparatorii au devenit mai exigenti si se pun tot mai multe conditii”.
     
    Un prim pas pentru deblocarea pietei il reprezinta asigurarea accesului la finantare, atat al populatiei, cat si al investitorilor si dezvoltatorilor imobiliari. Insa in cazul ultimilor, spune Gheorghiu-Testa, pot exista mai multe probleme. “Spre exemplu, avand in vedere ca deciziile privind anularea sau punerea in asteptare a investitiilor din regiune au fost luate la nivel de board, momentul la care se va da unda verde proiectelor din Romania depinde in mod direct de evolutia pietei la nivel macro. Iar aici s-ar putea sa mai avem de asteptat.” Cat? Nimeni nu stie. Dar mai sunt si alti factori decisivi pentru reluarea tranzactiilor, iar acestia sunt factori interni. In primul rand, “pretul corect”: in conditiile in care nu se va gasi un pret de echilibru si se vor cauta si in continuare profituri imediate, apare o alta problema. Altfel spus, cand vanzatorul va intelege ca valoarea reala din momentul acesta este cu 30% mai mica decat anul trecut, dar suma obtinuta ii va permite sa cumpere alta proprietate, sau sa faca alta investitie, si ea mai ieftina cu 30%, piata are sanse de dezghetare.

    Aflati in continuare cum se va resimti impactul crizei asupra afacerilor firmelor locale de avocatura

     

  • Esecul micilor investitori in imobiliare

    BUSINESS Magazin a luat decizia de a realiza in luna aprilie a anului trecut un articol privindu-i pe micii investitori in imobiliare, o cu totul alta specie decat marii dezvoltatori de ansambluri rezidentiale cu sute de apartamente. In ciuda faptului ca primele semne ale blocajului imobiliar incepeau deja sa se intrevada – mai ales printr-o usoara scadere la acea vreme a preturilor locuintelor vechi – micii investitori in imobiliare reprezentau atunci o poveste de succes.

    Atrasi de profiturile spectaculoase pe care investitiile imobiliare le returnau de cativa ani deja, acesti investitori au decis sa riste – avand in vedere ca majoritatea nu aveau experienta in dezvoltarea de ansambluri rezidentiale – si sa inceapa dezvoltarea cate unui proiect care reunea in medie doar cateva zeci de apartamente.

    Unii se aflau deja la a doua sau a treia investitie, al carei rezultat ar fi urmat sa ii apropie si mai mult sau chiar sa le asigure trecerea intr-o noua liga: cea a milionarilor in euro. Anul 2008, in special a doua jumatate a sa, a adus insa o scadere drastica a tranzactiilor cu apartamente noi, ceea ce a dus la stoparea mai multor proiecte cu sute de apartamente.

    Dar nici investitorii mici nu au facut exceptie. “N-am nici cea mai vaga idee ce o sa fac”, spune Daniel Sava, intrebat cum isi judeca acum decizia de a investi in imobiliare si ce va face in viitorul apropiat. Investitorul, una dintre persoanele alese de BUSINESS Magazin pentru a creiona portretul unei categorii estimate la cateva sute de investitori, se intorsese din Italia, unde lucrase in constructii inca de la varsta de 17 ani.

    Acolo isi formase o echipa de muncitori cu care s-a intors in tara pentru a construi locuinte. Terminase deja un imobil cu sase apartamente, avea o societate de constructii care lucra si pentru alti dezvoltatori, iar cel mai important proiect urma sa-l inceapa in luna mai – un bloc cu 45 de apartamente, in Tecuci, care ar fi avut nevoie de investitii estimate la doua milioane de euro.

    “Aveam toate actele gata si cand sa iau creditul a aparut criza. M-am dus in toamna la banca si m-au refuzat din start”, povesteste investitorul in varsta de 27 de ani. Dupa Sava, faptul ca a finalizat deja o constructie nu a contat in analiza dosarului de obtinere a creditului – care, potrivit declaratiilor lui anterioare, ar fi trebuit sa fie de 800.000 de euro, institutia bancara solicitand o garantie imobiliara.

    “Nu au mai dorit sa crediteze constructii nefinalizate si am mers cu banii mei. Acum ma chinuiesc sa obtin un credit, am ajuns aproape la rosu cu constructia. Am vandut doar doua apartamente”, mai spune Daniel Sava. Pretul pe metrul patrat este de 900 de euro. Intr-o situatie mult mai disperata se afla Catalin Petrus, care ajunsese cu constructia, in luna mai a anului trecut, la etajul al doilea al unui bloc care ar fi urmat sa aiba 18 apartamente.

    De profesie inginer mecanic, Petrus isi vanduse apartamentul propriu si cu banii obtinuti din constructia mai multor case, impreuna cu o echipa de muncitori pe care si-o formase in ultimii ani, a decis sa faca trecerea spre un proiect de dimensiuni mai mari, care ar fi necesitat o investitie de circa un milion de euro.

    Suma, potrivit declaratiilor de atunci ale micului investitor, ar fi provenit din resurse proprii si mai ales din vanzarea apartamentelor – Petrus avea deja semnate, in luna mai, antecontracte pentru trei locuinte. Urmatoarele luni nu numai ca nu i-au adus noi tranzactii, dar si cele deja semnate au cazut, cumparatorii cerandu-si avansurile inapoi.

    “Constructia a ramas asa, nu am bani sa o termin. Si asa o sa ramana, caci nu am datorii la banci”, spune investitorul, adaugand insa ca nu va scadea preturile fata de nivelul din vara anului trecut. Esecul, cel putin temporar, al micilor investitori din dezvoltarea rezidentiala este de inteles, avand in vedere ca proiecte cu sute si mii de apartamente, precum Quadra 2 sau Sunset Residences, au fost anulate sau amanate pana la imbunatatirea conditiilor din piata – dupa cum se exprima in general dezvoltatorii sau consultantii imobiliari.

    Situatia micilor investitori este insa, in general, mai buna decat cea a marilor dezvoltatori, avantajul primilor fiind ca resursele proprii au avut un procent mult mai ridicat din investitia totala. “Nu sunt in faliment, caci nu au datorii la banci.

    Doar ca si-au blocat toti banii intr-o cladire nefinalizata – si vor sta asa pana vor reusi sa vanda primele doua etaje pentru a continua constructia, caci merg la banci in cautarea unei finantari, insa nimeni nu le da credite”, considera Valentin Ilie, CEO si actionar al Coldwell Banker Affiliates of Romania.

    Consultantul imobiliar spune ca de la inceputul acestui an a fost contactat de mai multi investitori de acest gen care solicitau intocmirea unui dosar pentru obtinerea unei finantari si sfaturi din sfera marketingului pentru a vinde macar cateva apartamente.

    “Nu le sugerez sa scada preturile, cel putin nu la nivel de lista, caci s-ar putea sa nu vanda nici asa si se va crea panica. Insa ii intreb cat sunt dispusi sa negocieze si cand am un posibil cumparator, ii spun sa lasam pretul la urma. Daca gasim o proprietate care sa ii placa, intreb cat e dispus sa ofere”, povesteste Ilie cum se poarta astazi negocierile intr-o piata care a devenit a cumparatorilor.

    Surprinzator, chiar si in conditiile actuale neprielnice mai exista investitori care merg inainte cu proiectele lor rezidentiale, desi o amanare de cateva luni a planurilor initiale totusi exista. Un exemplu in acest sens il ofera Gheorghe Predescu, care a finalizat in 2007 un bloc cu 22 de apartamente in partea de sud a Capitalei si care se afla intr-o faza incipienta de dezvoltare a unui nou bloc, cu 44 de apartamente.

    “Am promisiuni ca voi primi finantarea, in rate. Creditul ar urma sa reprezinte in final circa jumatate din valoarea investitiei, iar pana acum am deja 12 antecontracte semnate”, spune Predescu, care spera sa obtina finantarea in perioada imediat urmatoare.

    Prima transa a creditului ar fi trebuit obtinuta la inceputul verii trecute, potrivit declaratiilor anterioare ale fostului partener al lui Predescu in cadrul proiectului, partener care s-a retras intre timp. “Am preluat eu totul, nu este o perioada buna acum, dar trebuie sa privim in viitor”, comenteaza micul investitor, care se bazeaza pe acelasi argument invocat staruitor si pe vremea boom-ului imobiliar – nevoia ridicata de locuinte noi.

    Predescu admite insa ca preturile ar trebui sa mai scada pentru ca nevoia despre care vorbeste sa se transforme in cerere reala, solvabila. Iar visul reusitei rapide a devenit deocamdata o himera pentru sutele de investitori de talie mica care au pariat totul pe imobiliare.

  • Cum se vand casele pe internet

    In timp ce unii brokeri de vanzari rezidentiale recunosc ca in ultima perioada au vandut apartamente intr-o luna cat vindeau in trecut intr-o singura zi, principalele site-uri de oferte imobiliare din Romania nu sunt deocamdata la fel de afectate de situatia de pe piata de profil. Imobiliare.ro si MagazinuldeCase. ro, primele doua site-uri de specialitate, potrivit datelor oferite de serviciul de contorizare Trafic.ro, au inregistrat in ultimele trei luni o crestere de peste 20% a numarului de vizitatori zilnici.

    Aceasta majorare este explicata de reprezentantii celor doua site-uri printr-un interes mai mare fata de ofertele de locuinte, ca efect al scaderii preturilor de vanzare. Ei sustin ca scaderea numarului de tranzactii nu are impact asupra afacerilor proprii, pe motiv ca site-urile de profil nu intermediaza tranzactionarea unei locuinte, fiind doar un mediu in care sunt publicate anunturile de vanzare, cumparare sau inchiriere a proprietatilor imobiliare.

    Cu toate acestea, primele efecte ale crizei au inceput sa se simta in afacerile acestor companii. “Am observat in luna noiembrie o scadere a numarului de anunturi noi postate de 17% fata de luna precedenta”, spune Matei Malos, unul dintre actionarii companiei care detine MagazinuldeCase.ro, lansat in 2006, site care publica doar oferte ale persoanelor particulare.

    Scaderi au consemnat si cele lalte site-uri de profil, cu impact direct asupra veniturilor, avand in vedere ca pentru introducerea unui anunt se percepe un tarif. Efectele sunt insa diferite in functie de modelul de business al fiecarui site. AnunturiParticulari.ro, spre exemplu, reprezinta un serviciu de monitorizare a ofertelor publicate de persoanele fizice in presa scrisa si pe internet, unde veniturile provin in proportie de 70% de la agentiile imobiliare carora li se ofera diferite servicii, precum un newsletter cu toate ofertele noi sau un soft de gestiune a locuintelor aflate in portofoliul propriu de intermediere.

    “Este o perioada slaba – oricum era asa in preajma sarbatorilor de iarna, insa acum e mai rau. Sunt foarte multe agentii care au renuntat pentru ca nu mai fac fata; sunt prea putini clienti la cate agentii si oferte exista”, spune Silvia Vilceanu, manager general al proiectului. Inchiderea unor agentii imobiliare afecteaza si site-urile care obtin venituri din postarea anunturilor de mica publicitate imobiliara.

    Segmentul locuintelor vechi reprezinta principala sursa de anunturi, atata vreme cat ansamblurile rezidentiale noi sunt promovate mai putin prin intermediul acestui gen de site-uri. “Multe agentii vor disparea de pe piata.

    Suntem pregatiti sa facem fata unei scaderi drastice de 40-50% a numarului de clienti agentii imobiliare”, spune Daniel Crainic, marketing manager al Imobiliare.ro, cel mai mare site de profil din Romania, atat ca numar de vizitatori (aproximativ 8.000 pe zi), cat si ca numar al ofertelor (550.000, din care 148.000 actualizate).

    Imobiliare. ro, in actionariatul caruia a intrat din 2005 si fondul american de investitii New Century Holdings, publica doar anunturi ale agentiilor imobiliare, in timp ce Anunturi-Imobiliare.ro, site din aceeasi retea, publica doar anunturi ale persoanelor fizice.

    Aceste venituri nu sunt insa singurele surse de finantare pentru site-urile de specia litate, care obtin venituri si din publici tatea clasica (bannere), din cea contextuala (texte publicitare care contin, spre exemplu, linkuri catre oferte de creditare ale bancilor), sau din servicii conexe pentru persoanele fizice, ca in cazul Magazinului de Case, care ofera in pachetul de baza si serviciile unui fotograf pentru realizarea unor poze de prezentare.

    In ciuda scaderii din ultima perioada, reprezentantii site-urilor de specialitate spun ca perspectivele pentru 2009 sunt bune in ciuda unor incertitudini legate de prima parte a anului. “Ne-am facut bugetul pe 2008 deja din prima parte a anului.

    Ne facem insa griji pentru inceputul lui 2009”, spune managerul AnunturiParticulari.ro, site care percepe 60 de euro pe luna pentru toate cele trei servicii ale sale – monitorizarea si publicarea anunturilor si folosirea softului de gestiune a propriei baze de date. Imobiliare.ro percepe 40 de euro pe luna pentru o agentie care poate publica un numar nelimitat de oferte, evidentierea a 15 dintre acestea fiind taxata cu 225 de euro lunar, printr-un nou pachet de servicii, in timp ce utilizarea softului de gestiune se face dupa plata unui tarif de 240 de euro pentru un calculator.

    Numarul mare de site-uri de specialitate existente in Romania si detasarea catorva dintre ele in ceea ce priveste numarul vizitatorilor nu pare sa opreasca insa alte companii sa isi inceapa activitatea pe acelasi segment. Ultimul venit, in urma cu o luna, este Homedirect, o companie olandeza care tinteste extinderea in regiune cu o retea de site-uri de oferte.

    “Oricat de amuzant ar putea sa sune, consideram ca momentul ales este perfect. Speram sa atingem punctul de break even in urmatorii doi ani, dar in vremuri ca acestea este dificil sa faci o estimare, avand in vedere situatia bugetelor de publicitate”, declara Auke Douwe Veenstra, directorul Homedirect International Group.

    Publicitatea va reprezenta pentru moment singura sursa de venit pentru noul venit. Homedirect.ro seamana intr-o oarecare masura cu un motor de cautare in site-urile imobiliare: compania a dezvoltat un soft care parcurge site-urile de profil, la fel cum o face crawl-ul Google, iar ofertele sunt adunate si postate pe propriul site.

    Reprezentantii Homedirect. ro sustin ca aceasta metoda este aplicata in conformitate cu legile europene de protectie a drepturilor de autor, insa Daniel Crainic precizeaza ca indexarea unui site cu ajutorul unui astfel de soft poate fi oprita, Imobiliare.ro functionand cu un program software care nu permite copierea automata a anunturilor publicate pe site.

    Pentru a incepe o afacere de acest gen, Matei Malos de la MagazinuldeCase. ro estimeaza ca necesara o investitie minima initiala de 50.000 de euro. Cele mai mari costuri sunt cele tehnice si de mar keting, costurile tehnice crescand direct proportional cu traficul zilnic si cu numarul de oferte.

    Daniel Crainic precizeaza ca investitiile totale in Imobiliare.ro au ajuns la cateva milioane de euro, socotind din 1998, cand a fost lansat site-ul. Cifra de afaceri a Imobiliare. ro in acest an este estimata la 0,6 milioane de euro, aproape dublu fata de anul trecut. Cat despre profit, marjele de profit pentru un site de specialitate pot sa ajunga la un maxim de 30-40%, potrivit estimarilor lui Matei Malos. Adica net mai bune decat in offline.

  • Pariuri gresite pe imobiliare

    Acum doi ani, imediat dupa ce a incasat banii pe cele 75% din actiunile Domo vandute catre fondul de investitii Equest, Lorand Szarvadi a cheltuit o buna parte din bani pe un teren de 100 de hectare in nord-vestul Capitalei.

    Planurile pentru acel teren au fost de la bun inceput foarte ambitioase. Lorand Szarvadi, CEO al retailerului de electronice, cumparase terenul impreuna cu partenerul sau de afaceri Ferenc Hegedus, pentru 25 de milioane de euro, din care Szarvadi a avut o contributie de peste 95%, potrivit estimarilor din piata. Familiile Szarvadi si Hegedus, care detinusera circa trei sferturi din companie, aveau in cont atunci aproximativ 42 de milioane de euro, aferente celor 50% vandute – restul de 25% din actiuni apartineau fondurilor de investitii Westerham si RAEF, o a doua transa a tranzactiei, de 12,5 milioane de euro, fiind platita de Equest dupa cateva luni.
     
     Suma platita pe terenul de 100 de hectare era impresionanta, dar planul lui Szarvadi o justifica: seful Domo voia sa con­struiasca un mini-orasel, cu 1.000 de apar­tamente si 1.000 de vile. “Cand iei decizia sa bagi aproape toti banii intr-un teren, o faci cu o oarecare teama, pentru ca este un risc enorm. Pe noi ne-a furat cresterea exploziva a pietei imobiliare, care nu prea lasa loc de esecuri pe atunci”, declara acum Szarvadi, intr-o discutie cu BUSINESS Magazin.
     
    Omul de afaceri explica in urma cu aproape un an decizia de a paria aproape totul pe o singura investitie prin faptul ca nu avea timp sa se ocupe de proiecte mici si ca trebuia sa profite de sansa momentului. “Eram constient ca este un proiect pe termen lung, dar la cum se aratau perspectivele atunci, proiectul merita tot efortul”, spune Szarvadi, care planuia sa ia un credit de 350-400 de milioane de euro pentru constructii si sa atraga in parteneriat un dezvoltator rezidential, in schimbul unui pachet minoritar in aceasta afacere.
     
    Planurile sale au ramas insa doar pe hartie. Piata imobiliara incepuse sa dea semne de regres inca din al doilea trimestru al anului trecut, cu stagnari ale preturilor la apartamentele vechi si un volum de tranzactii de investitii mai mic decat in 2007, iar a doua jumatate a lui 2008 a adus tot ce putea fi mai rau: s-a inchis robinetul creditarii, atat pentru majoritatea dezvoltatorilor, cat si pentru doritorii de locuinte. Iar seful Domo nu a putut face altceva decat sa priveasca neputincios cum valoarea terenului sau scade, iar perspectivele de a incepe proiectul rezidential se diminueaza pe zi ce trece.
     
    Szarvadi n-a renuntat insa prea usor la proiect, a dus discutii cu arhitecti si dezvoltatori ca sa puna la punct un plan de actiune, insa in decembrie a fost nevoit sa suspende intregul proiect – cel putin deocamdata -, iar banii lui au ramas blocati. “Nici nu vreau sa ma mai gandesc vreodata la investitii imobiliare”, spune acum omul de afaceri, care nu vede pentru moment o solutie de a-si valorifica investitia in teren.
     
    Experienta lui Lorand Szarvadi nu este nici pe departe singulara, tinzand sa devina reprezentativa pentru o intreaga categorie de oameni de afaceri care si-au investit in sectorul imobiliar sumele obtinute din dezvoltarea unor afaceri din varii domenii, de la IT&C, finante-banci si comert pana la sectorul adiacent al constructiilor. Manati de randamentele exceptionale ale pietei imobiliare si de usurinta cu care acestea se puteau obtine, oamenii de afaceri au inceput sa-si plaseze fondurile si in piata imobiliara, devenita o alternativa mai atractiva decat multe altele, inclusiv fata de piata de capital.
     
    Segmentul terenurilor a reprezentat cea mai la indemana alegere datorita cresterilor sustinute de pret, care i-au impins pe multi sa aleaga calea dezvoltarilor de proiecte imo­­biliare. Preturile ajunsera deja prea mari pentru a putea permite revanzarea cu profit a terenurilor, iar dezvoltarea unui proiect, desi mult mai dificila, ar fi urmat sa aduca un profit mult mai consistent. “Este clar ca aceia care au intrat pe piata imobiliara la finalul anului 2007 – inceputul anului 2008 au facut-o in punctul maxim al preturilor platite”, spune Gabriel Biris, partener al casei de avocatura Biris Goran, care a reprezentat o serie intreaga de investitori imobiliari.
     
    Prea tarziu este formula pe care o foloseste si omul de afaceri iesean Gabriel Mardarasevici cand vine vorba de investitiile sale in real estate. Cunoscut in special pentru vanzarea in 2005 a companiei de solutii si servicii IT Radix catre americanii de la Ness Technologies, pentru o suma estimata la sapte milioane de euro, Mardarasevici poate fi considerat unul dintre antreprenorii romani care nu au iesit prea castigati din pariul imobiliar. “Am pornit investitiile in imobiliare pentru ca era la moda si pentru ca toata lumea se indrepta catre acest domeniu, avand castiguri frumoase”, spune omul de afaceri, actualmente acting chairman al Ness Technologies.

  • Cum a vandut BRD catre Carrefour

     

    Olivier Marteau a inceput sa lucreze in Romania in 2005, oferind consultanta pentru diferite proiecte imobiliare. Si-a dat seama de atunci ca piata de aici este foarte diferita de cea din Franta, in termeni de caracteristici ale proiectelor, in special ale celor rezidentiale: amplasari nefericite, suprafete mari, preturi care tinteau doar un segment restrans de potentiali clienti. Opinia si-a pastrat-o si dupa vara lui 2007, cand a fost numit la conducerea Sogeprom Romania, compania de dezvoltari imobiliare a grupului francez bancar Société Générale.
     
    Dupa mai mult de un an, la jumatatea lunii decembrie 2008, Sogeprom a initiat primul proiect local, pe care l-a si vandut intr-o tranzactie de tip forward purchase (vanzare la termen, prin care cumparatorul se angajeaza sa preia cladirea dupa finalizarea ei) – singura tranzactie din ultimele luni din sfera investitiilor imobiliare. Cumparatorul este Carrefour Property, divizia de dezvoltare imobiliara si de administrare a centrelor comerciale in care Carrefour isi desfasoara activitatea. Potrivit unor surse din piata, valoarea tranzactiei a fost de putin peste 40 de milioane de euro, proiectul fiind un centru comercial in Bacau, a carui constructie va incepe in perioada urmatoare. Centrul va include un hipermarket Carrefour si o galerie comerciala cu aproximativ 75 de magazine, data estimata a finalizarii fiind primul trimestru din 2010.
     
    Terenul a fost achizitionat de catre Sogeprom in luna iulie a anului trecut, impreuna cu alta companie franceza, dezvoltarea centrului comercial urmand sa revina doar diviziei imobiliare a Société Générale. Marteau nu a dorit sa precizeze randamentul investitiei (yield), precizand ca acesta este bun pentru actualele conditii din piata. Potrivit ultimului studiu realizat la nivel european de CB Richard Ellis, randa­mentele in segmentul de spatii comerciale au crescut in ultimul an cu doua procente, pana la 8,5% – ceea ce se transpune printr-o scadere a potentialelor preturi pe care un vanzator al unui activ imobiliar le-ar putea obtine.
     
    “Strategia noastra este sa cumparam un teren numai dupa ce sunt obtinute toate autorizatiile si numai daca suntem siguri ca vom vinde proiectul”, spune Olivier Marteau, pentru a justifica perioada relativ indelungata pana la momentul inceperii primului proiect. Relativ indelungata e cel putin daca o raportam la proiectele incepute de companiile detinute de alte mari grupuri bancare europene, precum Raiffeisen Evolution, Sparkassen Immobilien, divizia Erste Bank sau Premiumred si Europolis, ambele membre ale grupului Volksbank.
     
    Tranzactia este singura dintr-o perioada de seceta pentru segmentul de investitii al pietei imobiliare autohtone, ca urmare a crizei financiare, Marteau recunoscand ca parafarea contractului ar fi fost imposibila daca nu ar fi fost vorba de doua companii franceze. “Aceasta tranzactie nu ar fi fost posibila daca nu ar fi existat relatii foarte bune la nivel inalt, de top management, intre cele doua companii. Putem spune ca este o afacere franceza.”
     
    Afacerea in cauza marcheaza si inceperea activitatii in Romania a Carrefour Property. Deocamdata, reprezentantii Carrefour nu au dorit sa ofere informatii privind strategia locala a companiei pe termen mediu. Retailerul francez detine in Romania 21 de hipermarketuri, fiind lider din acest punct de vedere, cu unul mai mult decat concurentul Real. O parte dintre spatiile comerciale in care Carrefour functioneaza sunt detinute de companie, precum cel din Era Shopping Park Iasi, in timp ce alte spatii, precum cele din cadrul celor doua centre Armonia din Arad si Braila, sunt inchiriate. Revenind la vanzator, managerul Sogeprom spune ca nu regreta ca francezii au pornit doar un proiect intr-un an si jumatate, in timp ce alti dezvoltatori au anuntat proiecte de sute de milioane de euro: “Acum un an poate as fi zis da, ca am venit prea tarziu, dar acum, cand s-a prabusit piata, s-a dovedit ca ne-am dezvoltat corect. Poate nu am castigat bani inainte, dar macar nici nu i-am pierdut”. Reprezentantul companiei franceze, care dezvolta atat spatii comerciale si de birouri, cat si proiecte rezidentiale, considera totusi ca piata autohtona ofera oportunitati pe termen lung, cu conditia ca noile proiecte sa se adapteze specificului local. “Nu vom dezvolta proiecte la 2.000 de euro pe metrul patrat, cu doua camere la 100 de metri patrati”, spune el, oferind ca exemplu un apartament tipic francez, compus din trei camere si cu o suprafata de 70 de metri patrati.
     
    Perspectiva pe termen lung este de altfel mentionata de majoritatea reprezentantilor diviziilor de dezvoltare imobiliara din cadrul grupurilor bancare, chiar daca unele companii ar putea amana unele investitii anuntate, ca rezultat al conditiilor actuale nefavorabile. Spre exemplu, Monica Barcutean, managing partner al Raiffeisen Evolution, declara recent ca decizia privind inceperea unui proiect rezidential in Balotesti, care ar trebui sa includa aproximativ 170 de locuinte, va fi luata in lunile urmatoare, in functie de contextul pietei. Raiffeisen Evolution dezvolta deja un proiect de spatii de birouri si comerciale, Floreasca City, care ar urma sa necesite investitii de circa 250 de milioane de euro. Compania a cumparat si un teren de la Petrom, in cadrul celei mai mari tranzactii cu terenuri – 90 de milioane de euro pentru un teren cu o suprafata de 10 hectare.
     
    Diviziile de investitii imobiliare sau fondurile membre ale unui grup bancar european se numara printre cei mai activi investitori in imobiliarele din tara. Valoarea investitiilor in proiectele Raiffeisen Evolution ar urma sa se ridice la circa un miliard de euro, potrivit unor estimari realizate anul trecut, in timp ce Sparkassen Immobilien a anuntat planuri pe termen lung in valoare de jumatate de miliard. In tot acest context, managerul Sogeprom spune ca principalul obiectiv al dezvoltatorului in acest moment este constructia centrului de la Bacau. “In mod normal, in 2009 vom mai incepe macar un proiect, dar acesta nu este un obiectiv in sine.”
     

     

  • Cel putin 6 luni de pauza

    Ati cumpara o locuinta acum? 

    Ionut Bordei, director al departamentului rezidential din cadrul CBRE Eurisko, declara recent ca ar cumpara, considerand ca numarul dezvoltatorilor care au ajuns deja sa vanda la pretul de cost este destul de mare si ca “in mare, preturile vor ramane aceleasi pentru apartamentele noi”. Pe de alta parte, Andrei Sandu, director general al companiei imobiliare MediaCity, spune ca nu ar cumpara un apartament in aceasta perioada. “Fiindca nu am toate informatiile si imi e frica sa nu gresesc”, spune consultantul, argumentand prin faptul ca evolutia preturilor este greu de estimat. 

    Mai scad preturile apartamentelor? 

    Dupa mai multe luni de scadere a preturilor apartamentelor vechi si chiar si ale celor noi – avand in vedere includerea in oferta de baza a unor facilitati precum locurile de parcare – cea mai frecventa intrebare este legata de preturile locuintelor pe termen scurt: mai scad sau am atins deja minimul? Voalat, actorii pietei imobiliare recunosc ca daca robinetul finantarilor nu va fi redeschis, preturile au sanse sa mai scada, inclusiv pe segmentul noilor constructii. Pe de alta parte, exista si opinii potrivit carora unii dezvoltatori au ajuns deja la limita profitabilitatii si ca preturile nu pot merge mai jos, companiile preferand mai degraba sa opreasca constructia si sa inapoieze avansurile contractate. 

    Cate apartamente se vor finaliza anul acesta? 

    Consultantii CBRE Eurisko si MediaCity estimeaza ca anul trecut au fost finalizate in Bucuresti aproximativ 1.600 – 1.700 de locuinte noi, cifra inferioara celei anuntate initial. “Lipsa finantarilor si vanzarile foarte slabe astazi va duce la amanarea a aproximativ 90% din constructiile prevazute, atat proiecte noi cat si faze urmatoare ale proiectelor deja incepute”, declara Ionut Bordei. Consultantii CBRE Eurisko au declarat anterior ca maxim 50% din cele circa 7.000 de apartamente anuntate anul acesta vor fi finalizate. 

    Va fi acest an chiar mai slab decat 2008 in materie de tranzactii? 

    Alexandra Dimofte, head of capital markets al CBRE Eurisko, considera ca primele sase luni din acest an vor aduce un volum de tranzactii semnificativ mai redus, chiar daca randamentele de investitii vor continua sa creasca – adica preturile vor deveni tot mai mici. Cristian Ustinescu, directorul departamentului de investitii al DTZ Echinox, considera ca aceasta tendinta se va mentine pana cand increderea va reveni in sectorul imobiliar din intreaga lume. 

    Vom vedea someri in constructii? 

    Un lucru aproape imposibil la inceputul anului trecut, in plin boom imobiliar si cu un deficit de forta de munca estimat la cateva sute de mii de persoane, a devenit deja realitate. “Avem deja disponibilizati in ultimele doua luni, muncitori care sunt in somaj tehnic. Totul depinde de finantari, daca se vor acorda, muncitorii vor avea ce sa lucreze, daca nu, vor sta acasa”, spune Laurentiu Plosceanu, presedintele Asociatiei Romane a Antreprenorilor din Constructii (ARACO). Aproximativ 30% din santierele locale au fost inchise in ultimele doua luni din 2008. 

    Vom asista la o scadere a productiei totale de ciment? 

    Dupa mai multi ani in care reprezentantii celor trei mari producatori de ciment, Lafarge, Holcim si Carpatcement, au declarat ca produc la capacitate maxima si tot nu fac fata cererii interne, oprirea unei serii de proiecte imobiliare naste intrebari privind totalul cererii de ciment din acest an. “Pentru 2009 ne asteptam la o crestere mult mai redusa a pietei din cauza schimbarii conditiilor de creditare a populatiei pentru achizitionarea unei locuinte si a crizei financiare”, considera directorul general al Holcim Romania, Markus Wirth, care spune ca o scadere a cererii a inceput deja sa se simta in ultimele doua – trei luni.