BusinessMagazin

Category: Imobiliare

Analize interesante din domeniul imobiliarelor – totul despre piața imobiliarelor, prețurile apartamentelor și nu numai.

  • Sfarsitul mall-mania in Romania – GALERIE FOTO

     

    Dupa o saptamana incarcata la Grenoble – un mic oras din Alpii francezi, cu circa 150.000 de locuitori si care atrage anual alte cateva zeci de mii de studenti – doi tineri din Bucuresti, aflati in Franta pentru studii, si-au dat seama ca nu mai aveau aproape nimic de mancare in frigider. Au decis sa mearga a doua zi, duminica, la hipermarketul Carrefour de la marginea orasului, unul din cele doua mari centre comerciale din oras. Cand au ajuns acolo, au vazut ca parcarea era goala, iar hipermarketul era inchis. “Am fost… socat. Credeam ca sunt intr-un film, nu intelegeam ce se intampla”, isi aminteste astazi unul dintre tineri, la un an de la intamplare.
     
    Dupa cum aveau sa afle, hipermarketul nu era deschis duminica decat ocazional, asa cum se intampla si cu alte mari magazine din Franta. Legislatia in vigoare in mai multe state din Europa de Vest pana spre sfarsitul anilor ‘90 interzisese magazinelor de mari dimensiuni sa opereze si in zilele de duminica, pe de o parte din considerente religioase, pe de alta parte ca un rezultat al puterii de negociere a sindicatelor, care sustineau ca duminica sa ramana zi libera pentru angajati. Competitia tot mai mare dintre lanturile de magazine si dezvoltatorii de centre comerciale a facut insa ca aceste legi sa fie eliminate in multe locuri, in timp ce in altele ramane necesara in continuare o autorizatie speciala pentru a deschide duminica un magazin de mari dimensiuni – un fapt care poate fi cel putin surprinzator pentru un roman obisnuit ca supermarketul sau hipermarketul sa-i ofere tocmai sambata si duminica posibilitatea de a cumpara atunci cand restul magazinelor se inchid.
     
    Intamplarea celor doi tineri prezinta relevanta tocmai din acest motiv: dupa aproape jumatate de secol de regim comunist, cand cei ce nu puteau iesi din tara, adica majoritatea, au avut de-a face doar cu magazinele universale autohtone in loc de mall-uri si hipermarketuri, deschiderea primelor centre comerciale de tip occidental a stimulat o pofta de consum care aproape ca a sfidat conditiile economice. “In 1999 nu prea era mult consum din cauza situatiei economice. Dar ce m-a surprins a fost aceasta motivatie nebuneasca a oamenilor de a consuma si a cheltui fara a-si planifica sau gandi viitorul”, rememoreaza Ali Ergün Ergen, cel care a coordonat constructia Bucuresti Mall si ulterior a Plaza Romania si care a supervizat dezvoltarea zonei comerciale din cadrul proiectului Baneasa.
     
    Dorinta de a adopta modelul cultural vestic si placerea de a calca intr-un “templu al consumului” la fel ca in strainatate a facut ca primele mall-uri din tara sa ajunga o atractie instantanee. “Prima data cand am auzit de a fost de la varul meu, care fusese in Bucuresti la Mall Vitan si mi-a povestit ca despre un taram magic: fantani cu jocuri de apa, inalte pana la acoperis, etaje mari, spatioase si cu multe lumini. Singurul termen de comparatie erau tarabele noastre de magazine, inghesuite unele langa altele”, isi aminteste Andra, o tanara de 24 de ani nascuta in Pitesti. Deschiderea primului mall din tara a fost de altfel evenimentul lunii septembrie 1999 in Bucuresti: la inaugurare au participat, dupa cum nota presa vremii, prim-ministrul de atunci al Turciei, ministrul Radu Berceanu, primarul Capitalei si Gheorghe Hagi. Alte articole din presa vremii relatau, cu o nota de romantism, despre fantana care propulseaza apa pana la cupola, magazinele cu tavane inalte sau personalul care asigura paza in centrul comercial.
     
    Au urmat mai multe saptamani cu zeci de mii de vizitatori pe zi care faceau ca spatiul, enorm de altfel raportat la centrele comerciale din tara, sa para “sufocant” sau “neincapator”, dupa cum isi amintesc astazi interlocutorii BUSINESS Magazin. “La Bucuresti Mall ne asteptam sa avem 1,5 milioane de vizitatori in primul an. Am avut opt milioane”, spune Ali Ergün Ergen. Managerul, considerat cel mai experimentat administrator de centre comerciale din tara, isi aminteste ca in ciuda acestui succes si a faptului ca era primul centru comercial modern din Capitala, a fost foarte dificil sa gaseasca companii care sa inchirieze spatiu, tocmai fiindca era un concept nou, iar inchirierea s-ar fi facut inainte ca mall-ul sa fie construit. “Nu prea existau la vremea respectiva lanturi mari de magazine, 90% din comercianti erau locali, iar zona de food-court nu era un concept pe care lumea sa il cunoasca. In primul food-court aveam doar McDonald’s si Dunkin’ Donuts, dintre numele internationale, dar Dunkin’ Donuts iesise si imi aduc aminte ca am alergat trei luni dupa KFC sa vina. Toti ar fi vrut pizza si saorma, dar aveam nevoie de variatie”, isi aminteste Ergün Ergen.
     
    Chiar si cu schimbarile chiriasilor de-a lungul timpului – inerente in viata unui centru comercial – primul mall din Capitala a continuat sa atraga vizitatori si din alte orase. “Prima oara cand am fost intr-un mall aveam 17 ani, era prin 2001 aproximativ. M-a impresionat, am fost total coplesita, pentru ca nu stiam incotro sa ma indrept. Dupa trei magazine, deja ma dureau picioarele; noi eram obisnuiti pana atunci cu magazinele de patru pe patru metri”, spune Iulia din Buzau, in timp ce Cristina, originara din Dragasani, isi aminteste ca pentru o tanara din provincie, o vizita la mall reprezenta “every girl’s dream”, adica visul oricarei fete.

    Ali Ergun Ergen, Baneasa Developments: Bucuresti Mall nu a mers foarte bine din punctul de vedere al vanzarilor la inceput, abia dupa al doilea an a inceput sa mearga bine

    Luiza Moraru, CBRE Eurisko – In ultima perioada nu s-a deschis mai nimic ok, in unele proiecte nu s-a ajuns nici la 50% in privinta gradului de inchiriere a galeriei comerciale.

    Ingo Nissen, country manager al Sonae Sierra: Ceea ce stim este ca indicatorii consumului scad in majoritatea tarilor

     

  • Prima scadere dupa cinci ani de cresteri

     

    Directorul general al filialei locale a grupului suedez Lindab, Andrei Sulyok, vorbeste despre a doua scadere a afacerilor in 15 ani de cand grupul este prezent in Romania. “Cea mai mare problema este ca nu poti fi sigur pe niste venituri si de aceea nu stim unde se va duce piata. Daca nu scadem cu mai mult de 40-50%, ne declaram multumiti”, afirma Sulyok saptamana trecuta.
     
    O scadere de 30-40% a fost mentionata de mai multe companii producatoare si importatoare de tigla metalica pentru acoperisuri ca posibila pentru prima parte a anului. In cazul Lindab Romania, care a inregistrat anul trecut o cifra de afaceri de 63 de milioane de euro – cumulata cu cele ale Rova si Vios, companii preluate de grup la nivel mondial – o scadere de 40% ar putea sa aduca un minus de circa 10 milioane de euro la cifra de afaceri, avand in vedere ca tigla metalica reprezinta undeva intre 30 si 40% din afacerile companiei. Marja de profit ar putea fi insa mai buna, Sulyok vorbind de o reducere a costurilor de personal cu circa 7% dupa concedierea a 30 de persoane, de reducerea pana la zero a bugetului de cheltuieli pentru manageri sau de eliminarea unor cheltuieli de marketing.
     
    Piata de invelitori pentru acoperis a crescut anul trecut cu aproape 20%, pana la 179 de milioane de euro, potrivit unui studiu realizat de Neomar Consulting. Din total, tigla metalica detine ponderea cea mai mare, de 50%, urmata de tigla ceramica, cu 16%, si cea din beton, cu 15 procente. Tigla ceramica a crescut de altfel in ultimii ani ca pondere in vanzarile totale de invelitori pentru acoperisuri, iar tendinta este asteptata sa se mentina si in acest an, in special gratie pretului, avand in vedere ca tigla ceramica este mai ieftina decat cea metalica.
     
    Piata de tigla metalica este asteptata sa scada in acest an spre 59 de milioane de euro, ca urmare nu doar a blocajului imobiliar in privinta proiectelor rezidentiale de mari dimensiuni, dar si a scaderii numarului de case noi si de renovari incepute. In acest context, companiile de profil, de la liderul Lindab pana la jucatori mai mici, precum Armat, filiala specializata a ArcelorMittal Construction, isi propun in primul rand mentinerea cotei de piata. “Trebuie subliniat ca acum invelim constructiile incepute anul trecut. Probleme mai mari vor fi abia peste cateva luni, cand, teoretic, va trebui sa invelim ce se construieste acum. Iar acum se construieste foarte putin”, afirma Alex Olteanu, directorul Armat, care a incheiat anul trecut cu o cifra de afaceri de cinci milioane de euro. Olteanu estimeaza ca, in viitorul apropiat, constructiile noi vor reprezenta maxim 20% din totalul pietei de tigla metalica, restul fiind renovari si proiecte din fonduri publice.
     
    Nici mentinerea cotelor de piata, nici chiar majorarea acestora nu vor putea aduce insa si acelasi volum de afaceri, tinand cont ca preturile de vanzare au scazut, in medie, in primele cinci luni ale anului cu aproximativ 20%, desi exista si campanii de reduceri cu 30%, precum cele derulate lunar de Lindab pentru cate un anumit tip de produs. In plus, preturile la materia prima pentru productia de tigla metalica, tabla, au scazut in acest interval, aducand astfel “disperarea”, dupa cum se exprima Sulyok, pentru companiile producatoare, care si-au facut stocuri semnificative la sfarsitul anului trecut.
     
    In contextul scaderii vanzarilor, dar si a preturilor, companiile de profil incearca sa-si mentina afacerile si prin noi tipuri de produse. “Noi vrem si am reusit pana acum sa ne pastram la nivelul anului trecut. Ne extindem cu game de noi produse, precum constructii modulate, standardizate, garaje la cheie sau case pe structura metalica”, spune Alex Olteanu. Gamele diferite de produse, precum halele industriale prefabricate sau panourile termoizolante, reprezinta solutia si pentru un alt producator local de tigle metalice, Ruukki, care si-a bugetat pentru acest an o crestere a afacerilor de 20-30%. Deocamdata, producatorii si importatorii de invelitori de acoperisuri din profile metalice asteapta urmatoarele luni pentru a isi da seama cat de mare va fi scaderea din acest an, avand drept reper faptul ca luna mai se arata a fi prima de stabilizare, potrivit directorului Armat. El argumenteaza pornind de la constatarea ca scaderea preturilor s-a oprit in aceasta luna, iar vanzarile au crescut usor. In plus, noua initiativa legislativa, prin care creditele ipotecare ar putea fi garantate de catre stat in limita plafonului de 60.000 de euro, ar putea sa aduca un ajutor nesperat pentru industrie. Din nefericire insa pentru companiile de profil, numarul de cladiri nou construite pe care sa le acopere este din ce in ce mai mic.  

     

  • Ce mai face brokerul de un milion de euro

    La finalul saptamanii trecute, agitatia era mare in birourile companiei The Advisers: mobilierul de abia fusese adus, inca se montau echipamente IT, spatiile dintre birouri erau mari – in lipsa dulapurilor sau a unor elemente decorative – iar cei cativa angajati prezenti participau la sedinte ad-hoc in biroul sefului.

    Biroul sefului era singurul cat de cat aranjat, cu dosare si carti amplasate intr-un colt si mai multe diplome si articole din presa inramate pe latimea unui perete. Elementul comun al acestora din urma: Horatiu Florescu, cel mai bun broker imobiliar din segmentul inchirierilor de spatii de birouri, un nume care face ca The Advisers, o companie proaspat infiintata, sa fie privita cu un mai mare interes.

    “Seamana cu un start-up, chiar glumeam cu Monica pe tema asta, dar noi avem oameni cu experienta”, spune Florescu, uitandu-se catre fosta si actuala sa colega, Monica Barbu. Cei doi au condus in ultimii ani departamentele de inchirieri de birouri si de spatii comerciale din cadrul Colliers International, liderul pietei de consultanta imobiliara, prima plecare fiind cea a Monicai Barbu, la finalul anului trecut, dupa aproximativ 11 ani in companie. La circa trei luni distanta a venit si plecarea lui Florescu. “A fost un declic… Am vrut sa-mi demonstrez mie si Monicai ca daca facem o companie noua, vom avea aceleasi rezultate”, spune presedintele The Advisers, a carei lansare oficiala va avea loc in aceasta saptamana.

    Rezultatele de pana acum ale celor doi au fost cat se poate de bune: Monica Barbu a pus bazele si a condus unul din primele trei departamente de retail ca importanta intre companiile de consultanta, iar Horatiu Florescu a obtinut in 2007 si in 2008 titlul de cel mai prolific broker in cadrul Colliers la nivel global, din punctul de vedere al valorii tranzactiilor incheiate – peste sase milioane de euro venituri aduse companiei, ceea ce s-a tradus si prin castiguri personale de peste un milion de euro pe an. Ce lipsea insa atunci? “Acolo eram parte dintr-un angrenaj foarte mare, mult personal administrativ si putini brokeri”, spune Monica Barbu, vicepresedinte al The Advisers, in timp ce Florescu sustine ca in fiecare companie de profil exista cativa oameni foarte buni – “partenerul sau proprietarul”, sefii de departament si cativa cu experienta care cunosc piata, majoritatea fiind insa “babyboomers, care au inceput sa practice meserie din 2006”.

    Scaderea pietei imobiliare in ultima perioada, transpusa printr-o intensificare a competitiei intre brokeri, duce cel mai adesea la rupturi, sustine Ulrik Rasmussen, partener in cadrul companiei de executive search Pedersen & Partners. “Cel mai intalnit motiv pentru care persoanele pleaca din firmele unde activeaza este dat de disputele asupra impartirii conturilor si a bonusurilor, care rezulta din slabele politici interne”, explica partenerul Pedersen & Partners, care are printre clientii sai companii precum GTC, TriGranit sau Jones Lang LaSalle.

    Florescu tine insa sa sublinieze ca nu il intereseaza disputele cu fostii sai colegi, mai importante fiind rezultatele noii companii. “Nu imi doresc o competitie absurda. Eu o sa-mi fac treaba si la sfarsit de an o sa trag linie si o sa vad daca am fost cel mai bun. Daca nu, in anul urmator voi incerca sa fiu”, spune proaspatul presedinte al The Advisers.

    Numele intreg al companiei este de fapt The Advisers in Association with Knight Frank, compania fondata de cei doi brokeri fiind de fapt pasul de intrare pe piata locala a Knight Frank, infiintata acum peste 100 de ani in Marea Britanie si care a ajuns la 196 de birouri in 38 de tari. Potrivit informatiilor disponibile, compania britanica este printre cele mai mari nume la nivel mondial care nu era inca prezent in Romania, unde jucatorii internationali, precum CB Richard Ellis, Coldwell Banker, Colliers, Cushman & Wakefield, DTZ sau Jones Lang LaSalle, au patruns in ultimii ani prin incheierea de parteneriate sau prin achizitia unor companii dezvoltate de antreprenori locali.

    “Romania nu a prezentat initial un interes pentru noi”, admite, intr-o discutie cu BUSINESS Magazin, Chris Bell, managing director pentru Europa al companiei britanice. Schimbarea a venit odata cu plecarea celor doi brokeri din cadrul Colliers si cu startul formarii unei noi echipe. “Horatiu si Monica au reprezentat doua argumente decisive. A fost o intalnire a unor mentalitati comune, dupa 15 minute de discutie am stiut ca vom lucra impreuna”, spune managerul Knight Frank. Desi cei trei consultanti nu au dorit sa ofere mai multe informatii privind negocierile purtate, cereri de obtinere a unei francize pentru un birou local al companiei britanice au mai existat in trecut, Monica Barbu vorbind chiar de un numar actual de 25 de dosare trimise englezilor.

    Noua companie va oferi initial servicii in segmentele de spatii comerciale si de birouri, industrial, evaluare si consultanta generala, prin intermediul unei echipe de 20 de persoane, urmand ca din toamna sa fie format si un birou de investitii, moment in care echipa va creste pana la 25 de persoane, si prin cooptarea a inca unui vicepresedinte – “un nume cunoscut”, dupa cum se exprima Florescu, fara a dori sa ofere mai multe amanunte.

    Cat de oportuna este insa miscarea celor doi, in contextul in care piata imobiliara a fost lovita puternic de criza, iar segmentul companiilor de consultanta trece prin schimbari majore, de la scaderi semnificative ale veniturilor la restructurari si reorganizari? Bogdan Georgescu, managing partner al Colliers International, spune ca principalul adversar al companiei pe care a fondat-o si o conduce nu va fi reprezentat de noua companie a lui Florescu si Barbu, ci de situatia economica. “Noi ne luptam cu piata, cu lipsa finantarii. Piata este foarte mica acum, cele doua plecari au avut un impact destul de mic, mult mai mare a fost cel al crizei”, sustine Georgescu, care recunoaste insa meritele fostilor colegi – “intotdeauna am spus ca este loc de oameni buni, iar ei sunt doi dintre acestia; isi vor forma probabil o clientela a lor”.

    Pe de alta parte, Ulrik Rasmussen considera ca “acum ar fi momentul perfect daca ai vrea sa infiintezi o companie de consultanta imobiliara”, argumentul constand in aceea ca majoritatea brokerilor sI a consultantilor sunt platiti in special pe baza de comision din tranzactiile intermediate, comisioane care sunt insa platite dupa cateva luni de la parafarea tranzactiilor. Cum momentul actual nu aduce foarte multe tranzactii, explica Rasmussen, brokerii ar putea pleca imediat, fara a fi nevoiti sa astepte inca o perioada pana la livrarea bonusurilor.
     

  • Vremea scadentei pentru investitorii imobiliari

     

    Atmosfera de la ultimele targuri imobiliare desfasurate in acest an in Bucuresti a fost in mare parte aceeasi: vizitatori mai putini fata de perioada de boom, tranzactii foarte putine si vanatori de chilipiruri – sau doar persoane interesate mai mult sa vada oferta decat sa cumpere. Printre vizitatori a fost si Bjorn Hauge, country manager al fondului norvegian de investitii Romania Invest, unul din cei mai mari cumparatori de apartamente, cu un portofoliu local de aproximativ 800 de locuinte. N-a gasit nicio oferta care sa-i trezeasca interesul, a vandut doar cateva locuinte din cele achizitionate inainte si scoase la vanzare, dar a avut si un motiv de bucurie. “Am preluat integral peste 40 de apartamente in proiectul Ten Blocks si am platit suma integral din fonduri proprii”, spune Bjorn Hauge. Avand in vedere preturile de la lansarea proiectului si reducerile pe care marii investitori le obtin in mod obisnuit, valoarea tranzactiei ar putea fi mai mare de un milion de euro. Fondul norvegian a preluat recent si apartamentele din cadrul complexului Residenz, unde achitase un avans pentru aproximativ 35 de locuinte. “Procentul din valoarea totala pe care l-am platit ca avans si cel ramas la final difera de la proiect la proiect”, comenteaza Hauge, ceea ce face dificil de estimat valoarea exacta a celor doua tranzactii.
     
    Acestea nu ar fi singurele tranzactii pe care Romania Invest trebuie sa le finalizeze in 2009, avand in vedere ca investitorul a preluat apartamente si in alte proiecte care ar trebui sa ofere apartamente la cheie in acest an, precum Platinum Vitan Towers sau Planorama. Mult mai mare ar trebui sa fie valoarea pe care Topo Capital, cel mai mare cumparator local de apartamente. cu un portofoliu estimat la circa 900-1.000 de locuinte, ar trebui sa o plateasca pentru preluarea integrala a locuintelor, avand in vedere ca peste 300 de locuinte vor fi gata in 2009, potrivit graficelor actuale de constructie a proiectelor. “Deocamdata nu are niciun fel de probleme, prima plata este programata in septembrie, au fost purtate deja discutii cu dezvoltatorul si s-a ajuns la o intelegere”, declara Valentin Ilie, CEO si actionar al Coldwell Banker Affiliates of Romania, companie care intermediaza vanzarea portofoliului detinut de investitor.
     
    Urmatoarele luni vor fi din acest punct de vedere decisive pentru piata rezidentiala. Peste 8.000 de locuinte in ansambluri cu peste 100 de unitati urmeaza a fi finalizate in acest an – potrivit datelor colectate de la companiile imobiliare pentru realizarea suplimentului “Piata imobiliara – Iesirea din criza?”, editat de BUSINESS Magazin. Un procent semnificativ din acestea au fost achizitionate de catre investitori, iar planurile initiale prevedeau vanzarea apartamentelor aproape de momentul finalizarii, astfel incat investitorii sa nu plateasca integral apartamentele, sarcina urmand sa revina cumparatorilor finali. Caderea pietei rezidentiale i-a adus insa pe investitori nu doar in situatia de a vinde cu mari dificultati proprietatile achizitionate, dar mai ales in aceea de a le plati integral, in conditiile in care valoarea sutelor de apartamente achizitionate este de ordinul a zecilor de milioane de euro pentru cei mai mari dintre cumparatori. Daca in cazul marilor investitori imobiliari nu par a exista deocamdata probleme, micii investitori sunt puternic afectati de caderea pietei imobiliare. Exista cumparatori care au luat doua sau mai multe apartamente in speranta revanzarii lor la un pret mai ridicat, iar acum se afla in imposibilitatea de a plati si restul sumelor.
     
    Michael Topolinsky, cel care detine Topo Capital alaturi de fratele sau si de alti investitori canadieni, nu a dorit sa faca niciun comentariu pe marginea situatiei actuale. Valentin Ilie de la Coldwell Banker a precizat ca investitorul nu a vandut niciun apartament in ultimele luni, potrivit informatiilor pe care le detine. “Eu cred ca va incerca sa nu preia toate apartamentele. Si un dezvoltator ar putea fi interesat sa ia inapoi cateva apartamente si transforma avansul pentru acestea in plata integrala pentru celelalte”, argumenteaza Ilie, care detine in acest moment cel mai mare portofoliu de apartamente intermediate spre vanzare atat in segmentul locuintelor noi, cat si al celor vechi. Investitorii au preluat in total intre 50 si 70% din apartamentele vandute in ultimii ani. O parte dintre acestea au fost deja revandute, dar pentru multe altele va trebui ca in urmatoarele luni sa fie platite sumele finale de achizitie. “Vanzarile din ultimele luni au fost teribil de slabe, aproximativ zece apartamente”, recunoaste Murat Kavurga, directorul general al Opus Land Development, compania care dezvolta ansamblul Cosmopolis. “Mai avem disponibile circa 200 de locuinte in faza a doua (dintr-un total cumulat al primelor doua faze de peste 1.700 de locuinte). Daca ar fi ca anul trecut, le-am vinde pe toate in doua luni.” Cosmopolis este unul dintre cele in care Michael Topolinsky a achizitionat un pachet de apartamente de peste 220 de locuinte. Kavurga adauga ca Topo Capital si-a respectat pana in acest moment obligatiile financiare care ii revin. Directorul Opus Land afirma ca prima faza a proiectului va fi terminata in perioada imediat urmatoare, in timp ce livrarile fazei a doua vor incepe la sfarsitul acestui an.
     
    Pe ansamblul pietei, daca vorbim de perspectiva achizitionarii unor noi pachete de locuinte, brokerii imobiliari afirma ca exista “vanatori de chilipiruri” , care asteapta ca un proiect sa intampine mari dificultati pentru a prelua o parte din acesta – sau chiar integral – la un pret foarte bun.
     
    In ceea ce priveste Romania Invest, Hauge spune ca prioritara este strategia de vanzare sau de inchiriere a locuintelor detinute, avand in vedere ca in acest an au fost vandute doar 12 apartamente. “Estimam in continuare ca vom vinde 40-50 de apartamente in acest an. Avem 80 de apartamente gata pentru a fi vandute si am reusit sa ne realizam bugetul de vanzari estimat pentru luna aprilie; se pare ca vom reusi si in aceasta luna”, spune managerul fondului norvegian. Deocamdata, balanta inclina puternic in defavoarea sa: peste 40 cumparate si 12 vandute. Iar urmatoarele luni ar putea sa incline si mai mult aceasta balanta, si tot in defavoarea sa si a altor cumparatori de apartamente la pachet.
     

     

  • Chiriasii chiriasilor nostri

    Un traseu in zonele din Capitala situate in afara perimetrului “de business” Piata Victoriei- Aviatorilor scoate la iveala un amanunt interesant pentru piata spatiilor de birouri: pe tot mai multe cladiri sunt afisate inscriptii de dimensiuni mari pe care scrie “Spatii de inchiriat” si mai nou “SUBLET” – adica spatii oferite spre inchiriere de catre compania care le-a inchiriat initial. “Subinchirierea este un fenomen, in sensul in care tot mai multe companii isi restrang activitatea si doresc, in consecinta, sa isi micsoreze si suprafetele de birouri. Exista un numar ridicat de oferte de subinchiriere, suntem surprinsi de aceasta crestere”, declara Mirela Raicu, partener in cadrul Esop Consulting.

    Nu e vorba de o noutate, fenomenul fiind prezent si inainte. Pe de o parte, companiile inchiriau initial un spatiu mai mare din dorinta de a se extinde ulterior, iar spatiul excedentar la momentul inchirierii era oferit spre inchiriere, dupa cum remarca Maria Florea, broker in cadrul departamentului de inchirieri de birouri al Colliers International. Pe de alta parte, inca dinaintea crizei a aparut tendinta de unificare a tuturor diviziilor unei companii, iar spatiile lasate libere de diviziile relocate erau oferite spre subinchiriere.

    Noul context a facut insa ca taierile de costuri sa fie la ordinea zilei, astfel incat incercarile de renegociere a tarifelor de inchiriere au fost naturale pentru companiile chiriase. O parte dintre acestea si-au restrans activitatea sau si-au amanat planurile de extindere, ceea ce a dus la o inmultire semnificativa a ofertelor de subinchiriere. “In cladirile mari din Bucuresti exista suprafete cuprinse intre 200 si 1.000 de metri patrati de subinchiriat. Un exemplu este Floreasca 169, care din 36.000 de metri patrati inchiriabili a avut spre subinchiriere aproximativ 2.000, dar si S-Park, care are disponibili 2.300 de metri patrati”, afirma reprezentantul Colliers.

    De regula, ofertele de profil existente reprezinta circa 20% din suprafata inchiriata initial de catre o companie. Nu avem de-a face insa cu un proces simplu. In primul rand, proprietarul cladirii trebuie sa isi dea acordul asupra acestei actiuni, dar si asupra companiei care ar urma sa preia respectiva suprafata. In al doilea rand, trebuie avuta in vedere scaderea chiriilor cu o medie de 20-30%, inregistrata in toate segmentele si zonele, ceea ce poate duce la pierderi pentru compania care ofera spatiul. Daca un contract a fost semnat intr-un moment de varf al pietei, ca acum un an, compania care doreste sa subinchirieze va trebui sa suporte scaderea din veniturile proprii. “Sunt companii care accepta sa piarda bani. Spre exemplu, daca o companie a inchiriat la 15 euro/mp/luna, poate fi dispusa sa ofere spatiul la 12 euro/ mp/luna, numai sa isi scada costurile”, spune partenerul Esop. In acelasi timp, daca e vorba de un contract semnat in urma cu doi-trei ani, la un nivel al chiriilor “mult sub cel de anul trecut”, tarifele sunt practic similare cu cele din perioada actuala, dupa cum afirma la randul sau Maria Florea.

    Subinchirierile apar mai ales in cazul contractelor stricte, care nu permit chiriasului sa renunte la spatiu si il obliga sa plateasca pe mai departe inclusiv daca pleaca, cel putin pana in momentul cand proprietarul ii gaseste un inlocuitor. Exista insa si cazuri cand contractele prevad doar plata unei penalizari, ce poate fi echivalenta cu chiria pe o perioada de patru-sase luni. Acest tip de contract este valabil mai ales in cazul cladirilor de clasa B.

    Oferirea spre subinchiriere a unui spatiu nu reprezinta insa si solutia ideala pentru o companie care doreste sa isi reduca din costuri, atat timp cat numarul tranzactiilor a scazut deja semnificativ in acest an si deci poate fi greu sa gaseasca doritori. “Multi chiriasi care observa ca nu reusesc sa sub- inchirieze fac presiuni asupra proprietarilor, cerandu-le sa reduca tarifele”, spune partenerul Esop. Nu in ultimul rand, exista situatii in care proprietarul cladirii trebuie sa fie de acord si cu tariful stabilit pentru subinchiriere, chiar atunci cand chiriasul initial va plati diferenta, pentru ca niste reduceri mari i-ar incuraja pe ceilalti chiriasi sa solicite si ei acelasi pret.

    Incercarea de a mentine tarifele pentru noile contracte la acelasi nivel cu al celor vechi reprezinta si pentru Marian Roman, managing director al Europolis, unul dintre factorii pentru care ia in calcul un grad de ocupare mai redus de 100%. “Depinde cat de necesar este acest grad, practic, daca pot sa achit ratele bancare si fara un grad de ocupare complet. Eu as tine cont si de companiile care ar inchiria, inca sunt numeroase companii ce cauta si acum un spatiu de inchiriere modern”, sustine managerul fondului de investitii austriac, care detine cladirea Europe House si primele doua cladiri din proiectul Sema Parc.

    La astfel de companii se gandeste managerul Europolis atunci cand se arata optimist in privinta inchirierii unui spatiu care se va elibera in perioada urmatoare in Europe House. Si in cadrul primei faze din Sema Parc exista o oferta de subinchiriere. Noile spatii, care devin disponibile la expirarea unui contract, dar si ofertele de subinchiriere ar putea prezenta interes inclusiv pentru companiile care au deja o suprafata in respectiva cladire si care doresc sa se extinda, considera Roman.

    Cert este ca atat cladirile care se vor finaliza in acest an, cat si suprafetele scoase la subinchiriere vor majora oferta totala de spatii de birouri existenta in Bucuresti, avand in vedere ca rata medie de neocupare este estimata sa creasca de la 2% anul trecut la circa 5-6% in acest an sau chiar inspre 8%, potrivit DTZ Echinox. Iar mentinerea actualei tendinte generale a economiei ar putea duce, in viitorul apropiat, la aparitia a tot mai multe afise cu “SUBLET”.

  • Cum se evalueaza o proprietate imobiliara

    Asteptarile vanzatorilor sunt mult prea mari fata de ce este dispus sa plateasca un eventual cumparator”, este explicatia folosita de mai multe luni de brokerii de investitii ai firmelor de consultanta imobiliara, pentru a explica stagnarea tranzactiilor din acest an. Brokerii ii sfatuiau pe potentialii vanzatori sa-si plaseze asteptarile cu pana la 2% peste nivelul randamentelor scontate, ceea ce insemna de fapt sa opereze o scadere de pret.

    Ultimele 12 luni au adus o majorare semnificativa a randamentelor anuale in euro la achizitia unui activ imobiliar, potrivit rapoartelor globale intocmite de compania de consultanta CB Richard Ellis. Cea mai semnificativa schimbare a avut loc in segmentul de spatii comerciale, unde cresterea in ultimul an a fost de la 7,5% la 11,5%, ceea ce s-ar traduce prin preturi mai mici chiar si cu cateva zeci de milioane de euro pentru mall-uri, care au tinut capul de afis al tranzactiilor din 2007. Randamentul anual (yield) este raportul procentual dintre veniturile aduse de imobilul respectiv si suma platita pentru cumpararea lui; cu cat randamentul e mai mare, cu atat pretul e mai mic.

    Cat de relevant mai este insa randamentul daca tranzactiile lipsesc? “Zero, yield-ul a murit”, spunea la inceputul lunii martie Bogdan Georgescu, managing partner al Colliers International si unul din cei mai experimentati consultanti din segmentul de investitii. Opinia sa este intarita si de Mihai Grigore, directorul diviziei de evaluari din cadrul companiei. “Foarte mult timp s-a discutat despre yield-uri, dar acestea, scoase din context, nu sunt de ajuns. Ele sunt utile daca ne referim la o cladire ideala, dar faptul ca un activ se vinde la 6% sau la 8% nu spune totul, conteaza in continuare cum evolueaza chiriile, riscurile de neplata, cheltuielile sau dobanzile.”

    Un exemplu este cladirea de birouri America House, vanduta in 2007 la un randament record de aproximativ 5,6%. Grigore spune ca majoritatea contractelor de inchiriere erau in al patrulea sau al cincilea an de derulare, urmand a fi reinnoite in curand la un nivel al chiriei mai mare, care ar fi ridicat veniturile ulterioare ale cumparatorului si implicit si randamentul tranzactiei. “Noi am calculat un yield de 6,7%, luand in calcul o crestere probabila a chiriilor cu 2 euro/mp/luna.”

    Imposibilitatea de a prevedea evolutia veniturilor pe termen lung sau momentul cand activul cumparat poate fi revandut, dar si absenta finantarilor bancare reprezinta argumentele aduse in discutie de reprezentantul Colliers pentru a explica absenta randamentelor medii din studiile intocmite de companie. Singurele companii de consultanta imobiliara care au publicat in ultimele luni niveluri medii ale randamentelor sunt DTZ Echinox si CB Richard Ellis, prin studiile realizate la nivel de grup, diferentele dintre valori fiind de pana la 2%. “Sunt niste valori estimative bazate pe o medie dintre dorintele cumparatorilor si aspiratiile vanzatorilor”, afirma recent Alexandra Dimofte, head of capital markets la CB Richard Ellis Eurisko.

    Randamentele anuale in euro continua insa sa fie folosite in evaluarea proprietatilor imobiliare, schimbarea venind din faptul ca acestora li se adauga si alti indicatori. “Noi folosim yield-ul in mod curent. Ne raportam la nivelul de varf al pietei, analizam ce s-a intamplat pana acum in alte tari din regiune si, comparand cu Praga sau Varsovia, vedem ca randamentele locale medii sunt cu 1-1,5% mai mari decat cele din regiune”, spune Dan Ivanov, directorul departamentului de evaluari din Jones Lang LaSalle Romania (JLL). Dincolo de metodele si dificultatile intampinate in estimarea unui indicator important in ultimii ani pentru piata imobiliara, evaluatorii se confrunta – ca si colegii lor din departamentele de investitii sau retail – cu o scadere a numarului de contracte.

    Mihai Grigore spune ca volumul de cereri a scazut foarte mult, din cauza faptului ca nu incep noi proiecte, iar negocierile pentru eventuale tranzactii sunt firave. “Apar insa noi oportunitati, companii a caror activitate de baza nu este dezvoltarea imobiliara sau banci care cer reevaluarea unor proprietati”, spune consultantul, care a evaluat portofolii imobiliare ale BCR, CEC, Distrigaz, Petrom sau Romtelecom.

    Divizia de evaluari din Colliers International a contribuit in fiecare an cu 10-20% din veniturile grupului, iar alte divizii similare au adus chiar si peste 25%, asa cum este cazul la DTZ Echinox. Membrii Asociatiei Nationale a Evaluatorilor din Romania (ANEVAR) au realizat anul trecut afaceri de 30 de milioane de euro, evaluarile imobiliare avand o proportie de 70% din total, adica in jur de 21 de milioane de euro. Piata are insa o valoare mai ridicata, fiindca exista si alte evaluari, care nu sunt realizate de membrii organizatiei, cum sunt cele interne. “Pentru acest an nu putem face nicio estimare, nu stim cum vor evolua lucrurile. Este posibil ca eventuala scadere din real estate sa fie compensata de alte tipuri de evaluari, precum cele pentru raportare financiara sau evaluari de companii”, afirma Adrian Vascu, presedintele ANEVAR.

    Criza a adus si o alta problema pentru evaluatorii din companiile de consultanta imobiliara – presiunea exercitata de unii dezvoltatori sau proprietari care vor ca rapoartele intocmite sa indice o valoare mai ridicata. “Noua ni s-a intamplat intr-o luna sa ni se respinga doua dosare de evaluare, era vorba de proprietati cu o valoare de pana la 1,5 milioane de euro. S-au dus la alti evaluatori”, spune Ivanov de la JLL. Si reprezentantul Colliers recunoaste ca de-a lungul timpului au fost pierdute mai multe contracte “fiindca nu doream sa realizam si sa indicam o anumita valoare”. In plus, o presiune constanta a existat dintotdeauna, avand in vedere ca brokerii inchiriau spatiile uneori la un nivel nesustenabil pe termen lung, ceea ce ar fi dus la un randament mai mic, desi rapoartele de evaluare indicau totusi un nivel mai ridicat.

    Grigore considera totusi ca situatia dificila de acum ar putea avea si un efect pozitiv asupra breslei. “Tranzactii, inchirieri de birouri, vanzari de terenuri, toate suna mult mai atragator decat sa fii evaluator”, recunoaste directorul din Colliers, care spera ca aceasta activitate sa-i atraga mai mult pe cei interesati de o cariera in consultanta imobiliara. Deocamdata, scaderea sectorului de real estate va duce, cel mai probabil, la un aport mai mare al departamentelor de evaluare in afacerile consultantilor.
     

    Cititi mai multe despre tinerii manageri din domeniul consultantei imobiliare in a patra editie a catalogului “100 Tineri Manageri de Top”, editat de BUSINESS Magazin, care va aparea pe piata luna aceasta.
     

  • Bucuriile crizei imobiliare

    Incercarile companiilor de a-si reduce costurile au devenit vizibile, in ultimele luni, si pe segmentul spatiilor de birouri, renegocierea devenind cuvantul de ordine, mai ales pentru companiile care au semnat contractele de inchiriere la inceputul anului trecut, spre exemplu, cand piata se afla la niveluri record.

    Consultantii imobiliari sustin insa ca scaderile de chirii nu sunt semnificative, putini chiriasi obtinand un tarif mult mai bun pentru spatiul pe care il ocupa deja. In acest context, o optiune demna de luat in seama este reprezentata de relocarea activitatii intr-o alta cladire de birouri.”Primul pas al unei companii este sa incerce sa isi reduca costurile prin renegocierea chiriei. Dar ce te faci cu taxele de administrare, cand cladirea consuma foarte mult? Ce faci cand nu poti sa recompartimentezi spatiul asa cum doresti?”, se intreaba Catalina Jigman, head of global corporate services in cadrul companiei de consultanta imobiliara CBRE Eurisko. Optiunea companiilor ar fi astfel, in opinia consultantului, sa isi relocheze activitatea intr-un alt spatiu, momentul actual fiind foarte favorabil unei astfel de decizii. Cel mai important argument este legat de reducerea tarifelor de inchiriere; daca pentru proiectele existente, cu un amplasament bun, se poate obtine un nivel mai redus, proiectele noi, care urmeaza sa se finalizeze in acest an sau care au fost finalizate recent, au chirii semnificativ mai mici decat in trecut.

    Acest fapt a dus chiar la o noutate pe segmentul de inchiriere a spatiilor de birouri din Capitala – existenta unor spatii disponibile pentru mutare imediata in zona Piata Victoriei, considerata a fi centrul de business al orasului.

    La fel ca si in segmentul rezidential, unde brokerii vorbesc despre o crestere a interesului cumparatorilor fara o majorare a numarului de tranzactii, si in cazul cladirilor de birouri se intampla un fenomen similar: companiile care cauta un spatiu nou sunt deocamdata intr-un stadiu de explorare a optiunilor, decizia luandu-se mult mai greu comparativ cu perioada anterioara. “Multi asteapta sa vada incotro se indreapta piata. Faptul ca au scazut chiriile cu 20% intr-o perioada scurta reprezinta un semn pentru anumiti chiriasi ca tarifele pot sa scada si mai mult”, mai spune consultantul CBRE Eurisko.

    Cele mai avantajate si interesate companii in acest moment de o posibila relocare sunt cele de dimensiuni mari, care, ca si in cazul centrelor comerciale, au un statut de ancora a proiectului. Practic, dezvoltatorii sunt deja mai dispusi sa faca anumite concesii chiriasilor care doresc o suprafata mare, acestia fiind determinanti in atingerea unui grad de pre-inchiriere satisfacator pentru obtinerea unei finantari bancare si, implicit, pentru demararea proiectului.

    Posibilitatile de negociere ale companiilor vor fi si mai mari avand in vedere cresterea ratei de neocupare a spatiilor de birouri din Capitala. Dupa mai multi ani in care procentul birourilor goale a fost estimat la circa 2% pentru cladirile de clasa A, rata de neocupare s-a dublat anul trecut, la patru procente, un studiu recent al DTZ Echinox estimand un nivel de 8% pentru acest an si de 13% pentru 2010.

    Anul trecut au fost finalizati circa 250.000 de metri patrati de spatii noi, clasa A, piata de inchirieri ridicanduse la 240.000 mp, potrivit estimarilor facute de Horatiu Florescu, fost sef al departamentului de inchirieri din cadrul companiei de consultanta imobiliara Colliers International. “Cred suprafata totala de birouri care se va inchiria in acest an va fi la jumatate fata de anul trecut, deci 100.000 – 120.000 de metri patrati”, estima recent Florescu.

    Mai multe informatii despre cele mai importante tendinte din piata imobiliara si despre proiectele rezidentiale, de mall-uri si cladiri de birouri din Bucuresti si provincie puteti afla din suplimentul “Piata imobiliara – Iesirea din criza?”, editat de BUSINESS Magazin, care va aparea pe piata in aceasta luna.
     

  • Singur pe Tampa

     

    Ne-am intalnit cu Dan Camarzan, proprietarul grupului de companii Kronvest din Brasov, in pub-ul de la parterul primului bloc pe care l-a construit in Brasov. Europe Residence a fost primul proiect imobiliar dezvoltat de Dan Camarzan, care a intrat in afaceri in urma cu 10 ani, cand a inceput sa dezvolte un proiect pentru Organizatia Natiunilor Unite. Proiectul se rezuma la introducerea unor date in calculator, acesta fiind si atuul pe care l-a avut atunci Dan Camarzan – calculatorul pe care tocmai i-l facuse cadou mama sa. “Cand am terminat proiectul pentru Organizatia Natiunilor Unite, am continuat cu niste mici proiecte de software care s-au dezvoltat ulterior intr-o firma de dezvoltare soft”, povesteste Camarzan, care a denumit compania Simple Words. In 2002, dupa o serie de oferte pentru proiecte de outsourcing software, Camarzan a mai infiintat o firma, ITProvision, iar in 2006 a reunit activitatile de software intr-o noua firma, Diginesis (unde Camarzan detine 60% din actiuni, iar alti doi actionari, care conduc operatiunile, cate 20% fiecare).
     
    La sfarsitul anului trecut, Dan Camarzan era pe punctul de a vinde compania Diginesis si ar fi renuntat la compania cu care a intrat in afaceri pentru a se putea concentra pe celalalt segment de interes al sau, imobiliarele, in care a tot investit din 2005 incoace.
     
    Diginesis a fost in 2008 tinta unei oferte de preluare, iar Camarzan aproape batuse palma cu belgienii de la Protime pentru 2 milioane de euro, cand cumparatorii s-au razgandit. “Protime, care este principalul client al Diginesis (Protime externalizeaza catre Diginesis productia de software – n.red.), a considerat ca trebuie sa isi conserve lichiditatile si sa produca in continuare in outsourcing, chiar daca este mai scump pentru ei”, spune Camarzan, caruia acum nu ii pare atat de rau ca nu a vandut – mai ales ca firma este inca pe profit, continua sa dezvolte si alte programe in afara celor vandute de Protime si, mai ales, este intr-un domeniu care ar putea sa nu fie foarte afectat de criza. Mai ales ca principalul produs al Diginesis – un soft de resurse umane folosit de 1,6 milioane de utilizatori, dupa cum arata datele de pe site-ul Protime – a avut cresteri ale vanzarilor in ultimele luni.

     
    De fapt, dupa cum spune Camarzan, din tot grupul Kronvest doar firma de constructii are acum probleme serioase. Si nu doar un singur tip de probleme: furnizorii nu fac platile la timp, contractele s-au redus cu mai bine de jumatate fata de discutiile pentru acest an, ceea ce a dus la o restructurare si la decizia de a renunta la subcontractori (care a insemnat de fapt concedierea a 400 de angajati, dintre care cei mai multi erau angajati ai subcontractorilor), iar cifra de afaceri va scadea cu cel putin 50% fata de anul trecut, cand atinsese aproape 30 de milioane de euro. “Cert este ca aceasta firma fusese proiectata sa lucreze project based (lucru pe proiecte) si s-a transformat in ultimele luni in production-based (lucru doar pe proiectele proprii)”, spune Dan Camarzan. Kronvest Construct a construit in ultimii patru ani in jur de 125.000 de metri patrati, dintre care 100.000 de metri patrati pentru dezvoltarile Kronvest.
     
    Dezvoltarile incepute in 2005 au mers in alt ritm, recunoaste Camarzan: “Am inceput ca un TGV si acum ne miscam ca un personal”. Insa Dan Camarzan este totusi recunoscator ca inca proiectele lui se mai misca. Dupa acel prim bloc pe care l-a construit (Europe Residence), omul de afaceri a intrat intr-un parteneriat public privat cu Primaria Brasovului, prin care a primit un lot de teren de zece hectare la poalele muntelui Tampa pentru constructia unui cartier de blocuri, numit Tampa Gardens. Proiectul a inceput in urma cu doi ani, iar primii locatari au inceput sa se mute in decembrie 2008, dupa cum spune Camarzan. In schimbul pamantului, Camarzan va ceda primariei 20% dintre apartamentele din proiectul care totalizeaza 2.500 de apartamente.

     
    “Apartamentele vor fi predate primariei la finalizarea fiecarei faze a constructiei, direct proportional cu numarul apartamentelor construite in faza respectiva”, spune Camarzan, tinand sa precizeze ca durata constructiei acestui proiect va fi de aproximativ opt ani. Primii locatari care s-au mutat au cumparat apartamente in prima faza a proiectului, care cuprinde doua blocuri cu 256 de apartamente, iar cei care au cumparat in al treilea bloc (care va reprezenta partea a doua a proiectului) se vor putea muta in mai, dupa cum spune dezvoltatorul.
     
    Dan Camarzan nu a fost singurul dez­voltator imobiliar care a primit pamant in concesiune pentru constructia de locuinte, spune Alexandru Gabor, viceprimar al Brasovului. “Au fost patru loturi pentru care s-au incheiat parteneriate publice private, dar deocamdata doar doua companii dintre cele care au luat loturile mai construiesc, iar doua au renuntat”, spune Alexandru Gabor. Viceprimarul mentioneaza ca cei doi dezvoltatori care au renuntat aveau teren tot in cartierul Racadau, la poalele muntelui Tampa – “deocamdata, vom mai discuta cu ei, daca mai sunt interesati, iar daca nu, vom face din nou o licitatie”. Alexandru Gabor nu stie motivele pentru care au amanat constructiile cei doi dezvoltatori (intre care erau si austriecii de la Koch & Partners, care aveau un proiect de 1.800 de apartamente), dar banuieste ca amanarea a fost legata de criza de lichiditati.

    Dan Camarzan: “Nu numai ca nu pot risca sa construiesc mai mult decat pot vinde, dar nici nu mai am cu ce sa construiesc”

  • Cel mai ieftin apartament

    Garsoniere in stadiul de macheta la preturi de 30.000 de euro sau finalizate la 45.000 de euro, apartamente cu doua camere la 70.000 de euro sau chiar un apartament cu trei camere la 79.000 de euro. Locuri de parcare gratuite, rate platite la dezvoltator sau chirie in primii ani, pana la imbuna tatirea accesului la credite.

    Primavara, dar mai ales criza din imobiliare a adus oferte mult mai tentante pentru potentialii cumparatori si preturi mai mici la apartamentele noi, dupa mai multi ani de cresteri continue. Reprezinta insa aceste scaderi o tendinta generala la nivel de piata sau sunt doar oferte promotionale, valabile pentru un numar limitat de proiecte? Valentin Ilie, CEO (director executiv) al Coldwell Banker Affiliates of Romania, spune ca aproape toate proiectele rezidentiale pe care le cunoaste deruleaza o oferta promotionala. “Scaderea pe segmentul nou (apartamentele proaspat livrate sau aflate in constructie – n. red.) ar fi de cel mult 20% fata de un maxim din primavara trecuta. Insa o parte din reducerea de pret s-a pierdut in diferenta de curs sau majorarea dobanzilor catre banca”, crede seful Coldwell Banker, una dintre companiile imobiliare cu cel mai mare portofoliu de locuinte noi la vanzare.

    La toate aceste scaderi ar trebui luata in calcul si noua legislatie privind taxa pe valoarea adaugata, stabilita la 5% pentru locuintele noi cu un pret mai mic de 100.000 de euro. La un apartament cu un pret de 80.000 de euro, de exemplu, TVA calculata potrivit noilor norme este cu peste 11.000 de euro mai mica, ceea ce inseamna o reducere de aproape 12% in euro. Cum insa deprecierea monedei nationale din ultimul an a fost de 17,5%, iar dobanzile bancare au crescut cu cateva procente, preturile ar putea fi chiar mai mari in termeni reali, daca dezvoltatorul nu a oferit o reducere suplimentara de pret.

    “Mie nu mi se pare ca s-a produs vreo scadere. Sunt oferte, dar nu vad un minus la pret de lista; in general, preturile nu au prea scazut”, considera Ionut Bordei, directorul departamentului rezidential din cadrul CBRE Eurisko. El admite ca exista proiecte in piata care ofera reduceri dincolo de scaderea TVA, dar adauga ca numarul acestora este limitat, fiind vorba de proiecte din zone marginase, nu consacrate, “precum cele unde se fac Asmita Gardens sau West Park. Inca nu am vazut oferte de 60.000 de euro in zone bune”.

    Proiectele care opereaza reduceri sunt, potrivit consultantilor imobiliari, proaspat lansate – deci au nevoie sa intruneasca un grad minim de vanzari pentru a obtine prima sau urmatoarele transe de finantare – sau intampina anumite dificultati.

    Un exemplu in acest sens este dezvoltatorul proiectelor rezidentiale Primavara Ghencea si Primavara Lujerului, parte a grupului care include si lantul de supermarketuri Primavara, care a redus preturile de la 1.000 – 1.350 de euro la 900 – 1.000 de euro. In urma acestei oferte promotionale a vandut patru unitati. “Un client nu vine sa intrebe ce avem mai ieftin. Cauta in primul rand sa fie gata proiectul sau sa se finalizeze cat mai repede”, crede Raluca Oprescu, directorul de vanzari al companiei. Aceasta justifica reducerile de preturi prin nevoia dezvoltatorului de cash-flow, mai ales ca are in lucru doua proiecte. “Mai important este faptul ca nu lucram cu un antreprenor general si dorim sa mutam echipa pe noul santier”, explica Oprescu.

    Chiar si cu aceste reduceri, fie cazuri izolate sau nu, Valentin Ilie considera ca dezvoltatorii care au deja ansambluri rezidentiale in constructie sunt destul de putin flexibili. “Preturile sunt inca prea mari la blocurile noi. Dezvoltatorii incearca sa gaseasca masuri de finantare, orice, pentru a nu trimite clientul la banca acum”, facand referire la accesul tot mai dificil la credite.

    Potrivit singurului indice imobiliar privind apartamentele noi din piata, publicat de compania Colliers International, preturile au scazut pana in luna februarie a acestui an cu aproximativ sapte procente in euro, fata de maximul atins pe perioada verii trecute.

    Pot considera in aceste conditii potentialii clienti ca in cateva luni ar putea obtine o reducere si mai mare? Reprezentantul Coldwell Banker crede ca mai este loc de scaderi, dar in anumite limite. “Nu ai cum sa dai pe o garsoniera noua doar 20.000 de euro. Nu cred ca preturile se pot duce mai jos decat in 2006.” Cu toate acestea, Ilie considera ca din aceasta evolutie a preturilor clientul a iesit in castig. “Cel mai bine se vede in piata veche si incepe sa se simta si pe cea noua.”

    In schimb, Ionut Bordei afirma, la fel ca si toamna trecuta, ca achizitionarea unei locuinte nu ar trebui sa se faca doar in functie de pret. In opinia sa, la fel de importante in luarea deciziei finale ar trebui sa fie zona, momentul mutarii sau caracteristicile proiectului. “Proiectele cu cele mai mari probleme sunt cele care au avut preturile cele mai mici. Unii intrebau de ce sa dea 1.200 de euro pe metru patrat in Rose Garden (ansamblu rezidential realizat de GTC, unul dintre cei mai mari dezvoltatori de pe piata – n. red.), cand in Planorama (unul dintre primele si cele mai ieftine proiecte rezidentiale lansate in Capitala – n. red.) era 850 euro/mp. Cei care au cumparat in Rose Garden s-au mutat deja, in timp ce Planorama nu a terminat primul bloc nici acum, dupa doi ani.”

    Aproape toti brokerii si reprezentantii dezvoltatorilor cad insa de acord asupra unui aspect: ultimele saptamani au adus o usoara revigorare a segmentului rezidential, manifestata printr-un interes in crestere. De ofertele speciale si evolutia preturilor va depinde insa in urmatoarea perioada transformarea acestor intentii intr-un numar semnificativ de tranzactii.

    Mai multe informatii despre cele mai importante tendinte din piata imobiliara si despre proiectele rezidentiale, de mall-uri si cladiri de birouri din Bucuresti si provincie puteti afla din suplimentul “Piata imobiliara – Iesirea din criza?”, editat de BUSINESS Magazin, care va aparea pe piata in aceasta luna.

  • Dezvoltator la targ: Nu am sperante sa vand ceva

    "Anul acesta am vandut doua apartamente. Nu am mari sperante legate vanzarile pe perioada targului, ramane de vazut. Oricum, in prima zi nu vin multi oameni, in weekend sunt mai mult", spune un reprezentant al dezvoltatorului Obor Towers, un proiect cu 125 de apartamente din Bucuresti din care mai sunt disponibile circa un sfert, potrivit datelor comunicate de catre dezvoltator.

     

    Primele luni din 2009 au inghetat practic vanzarile pentru mai multi dezvoltatori prezenti la Targul Imobiliar National (tiMOn), care se va desfasura la World Trade Center pana duminica. "In acest an am vandut sase apartamente, patru in Primavara Ghencea si doua in Primavara Lujerului. Preturile pentru proiectul din Ghencea sunt mai mici cam cu 15 – 20%", spune Raluca Oprescu, director de vanzari al dezvoltatorului CanServ.

     

    Primavara Ghencea a fost deja finalizat, din cele 468 de locuinte mai fiind disponibile spre vanzare circa 80 de unitati. Garsonierele au un pret de 45.000 de euro iar apartamentele cu doua camere au un pret de 75.000 de euro, TVA-ul fiind inclus in ambele cazuri.

     

    "Din proiectul de la Lujerului am vandut aproape 200 de unitati din cele 1.000 si vom merge mai departe cu el, avem finantarea asigurata", a mai spus reprezentantul dezvoltatorului, controlat de omul de afaceri Ion Avram, care detine si supermarketurile Primavara.

     

    Oferte de targ

     

    Pe de alta parte, exista si dezvoltatori care afirma ca au vandut cateva zeci de apartamente in acest an, in urma ofertelor derulate sau a unor negocieri incepute in toamna anului trecut. "Am vandut pana acum, in acest an, aproape 30 de apartamente. Majoritatea au fost vandute la inceputul anului, discutiile fusesera incepute din 2007. Nu mi se pare o cifra astronomica, anul trecut am vandut si 30 intr-o luna, nu in trei luni", afirma Iuri Negoita, managing director al RPF Development, dezvoltatorul Vitan Residences.

     

    Principala oferta a dezvoltatorului este reprezentata de un apartament cu doua camere, cu un loc de parcare inclus, la un pret final de 100.000 de euro. "Avem si o oferta de finantare de la BCR cu un cost cu 20% mai mic comparativ cu oferta standard a bancii." Proiectul include 187 de apartamente si este dezvoltat in apropiere de statia de metrou Mihai Bravu. "Nu stiu daca vom vinde ceva acum, de la targuri adunam contacte si ne facem cunoscuti", a mai spus reprezentantul dezvoltatorului.

     

    O oferta creata special pentru targul imobiliar din aceste zile are si Domus Stil, dezvoltatorul Confort Park – proiect finalizat deja – si a Confort City, proiect cu aproape 1.700 de apartamente, aflat in acest moment in constructie. "Chiar maine trebuie sa semnez doua antecontracte, am vandut de ordinul zecilor in acest an. Oferta de plata in rate direct catre noi, cu un avans de 30%, ii atrage pe cumparatori", considera Marius Gavrila, reprezentantul dezvoltatorului controlat de fratii Negoita.

     

    Pentru perioada targului, Domus Stil ofera spre vanzare garsoniere si apartamente cu doua si trei camere, toate la un pret mai mic de 100.000 de euro – apartamentul cu trei camere are un pret de 79.000 de euro, cu TVA inclus.

     

    Pretul cel mai mic al unei locuinte situate in Bucuresti este al unei garsoniere din ansamblul Red House dezvoltat de catre Apulum 94 in Prelungirea Ghencea, pretul de vanzare pe perioada targului fiind de 34.000 euro (TVA inclus). In acelasi timp, la tiMOn sunt scoase spre vanzare si penthouse-uri, duplexuri si vile ale caror preturi depasesc 250.000 euro, potrivit datelor comunicate de catre organizatori.

     

    O alta noutate de la targ este reprezentata de apartamente oferite in sistemul de time – sharing, adica un drept de utilizare limitata, care este impartit cu alte persoane. Dezvoltatorul Triumf Construct t a lansat o oferta care presupune plata a 10.500 de euro plus TVA pentru dreptul de folosite pe o perioada de 10 ani a unui apartament din ansamblul Coral Beach Resort, amplasat in zona de nord a statiunii Mamaia. Potentialul client va primi dreptul de folosire a proprietatii timp de opt zile pe an pentru o perioada de zece ani, de unde rezulta un cost mediu de 131 de euro pe zi, fara TVA.

     

    Investitorii isi scot apartamentele la vanzare

     

    Tot printre premiere primele apartamente scoase la vanzare de catre investitorii straini. Fondul norvegian de investitii Romania Invest a venit pentru prima oara la un targ imobiliar in acest an, amenajand un spatiu pentru Be Igloo, brandul creat pentru revanzarea apartamentelor achizitionate anterior.

     

    "Anul acesta am vandut trei unitati, speram sa o vindem pe a patra zilele acestea. Am venit mai mult ca sa mirosim piata. Sunt multe persoane care ne suna, care sunt interesate si cred ca vom atinge obiectivul stabilit pentru acest an – acela de a vinde 40 de apartamente", a afirmat Nimrod Zvik, directorul de marketing al Be Igloo.

     

    Romania Invest este unul din cei mai mari cumparatori de apartamente de pe plan local, cu un portofoliu de aproximativ 800 de apartamente. "Probabil ca nu vom avea 40% profit cat am estimat initial. In unele cazuri va fi sub 10%, in altele va fi mai mare, ramane de vazut", a mai spus Zvik, argumentand increderea pe care o are in atingerea obiectivului stabilit prin faptul ca apartamentele scoase la vanzare sunt deja finalizate si prin faptul ca fondul de investii a incheiat un acord cu Bank of Cyprus, care ofera finantare potentialilor cumparatori.