BusinessMagazin

Category: Imobiliare

Analize interesante din domeniul imobiliarelor – totul despre piața imobiliarelor, prețurile apartamentelor și nu numai.

  • Veranda din mijlocul oraşului: cum va arăta cel mai nou mall din Bucureşti

    “Obor a fost întotdeauna o zonă comercială, chiar şi numele Obor înseamnă «târg de vite». Înainte de asta se numea Târgul Moşilor, încă din secolul XVII, când veneau negustori din toată ţara, aduceau produsele şi le expuneau aici. Primul moment în care a fost întrerupt comerţul în zonă a fost în 1950, când au decis să construiască fabrici; acum practic revenim la ce era înainte“, spune Andrei Pogonaru, membru al consiliului de administraţie al firmei Prodplast Imobiliare şi partener în cadrul Central European Financial Services.

    „Avem o zonă comercială, zona Obor, care are cinci elemente mari: piaţa nouă, piaţa de legume, magazinul Obor, bazarul Obor şi, la toate acestea, avem o bază de clienţi foarte puternică, în jur de 8 milioane de oameni care vin în fiecare an pentru cumpărături. Dar aceştia nu au comerţ modern, nu au retail modern, nu ai unde să bei o cafenea în zonă, nu ai niciun magazin cu branduri mai cunoscute. În plus, nici partea de leisure sau entertainment nu există, parcul din faţa Primăriei este extrem de aglomerat, iar asta arată cât de multă nevoie de aşa ceva există şi cum lipseşte cu desăvârşire. Iar noi venim exact cu asta, construim un mall de proximitate pentru cei care sunt în oricum în zonă, pentru cei care vin oricum la Obor. Venim cu o ofertă care se leagă, e complementară; nu intrăm pe acelaşi segment de piaţă, ci venim cu ceva modern, ceva care să aducă un plus acestei zone deja foarte puternice.“

    Familia Pogonaru a început să cumpere acţiuni în fabrica de mase plastice Prodplast în 2002; fabrica s-a mutat acum în complexul Faur şi continuă să producă folie şi PVC. „Ne-am concentrat pe a menţine profitabilitatea fabricii şi ideea de a o muta treptat, de a separa proiectul imobiliar, pentru că un lucru a fost întotdeauna clar: comerţul se pretează cel mai bine zonei Obor. Autorizarea şi planificarea le-am început prin 2009. Demolarea a început în septembrie 2014, iar construcţia efectivă în vara anului următor.“

    Investiţia în proiect se ridică la 60 de milioane de euro (valoarea terenului şi construcţia), iar centrul comercial va pune la dispoziţia clienţilor săi magazine pe două niveluri, totalizând 25.000 de metri pătraţi de spaţii comerciale.

    „Este posibil să avem şi o fază a doua, pentru că sunt o serie de chiriaşi pentru care pur şi simplu nu mai avem loc. Cererea pentru această zonă e imensă. A fost foarte bun şi timingul, sunt foarte puţine proiecte anunţate, mai ales în Bucureşti. Mulţi se întreabă dacă nu sunt prea multe centre comerciale în Bucureşti, dacă nu sunt prea multe malluri, dar de fapt suntem mult sub ce ar trebui.“ Spre exemplu, explică Andrei Pogonaru, Varşovia are de trei ori mai mulţi metri pătraţi de retail modern decât Bucureşti în condiţiile în care populaţia este mai mică. Din perspectiva comercianţilor, numărul centrelor comerciale este insuficient, adaugă el.

    Chiar dacă vorbim de o zonă cu o densitate mare a populaţiei, locuitorii sectorului 2 se pot îndrepta către un alt proiect care şi-a deschis porţile anul trecut, Mega Mall. De ce ar alege clienţii Veranda? Datorită diferenţelor dintre cele două proiecte, după cum explică Andrei Pogonaru. „În primul rând, Mega Mall este, ca multe alte malluri din Bucureşti, unul de destinaţie. Sunt malluri la care este important ca acei clienţi să stea un număr cât mai mare de ore, şi felul în care sunt construite reflectă acest lucru. Food court-ul e la etaj, încearcă astfel să filtreze oamenii. Mallurile de proximitate, care sunt de generaţie mai nouă, sunt malluri destinate unui altfel de comerţ. Am încercat să facem Veranda cât mai accesibil: are spaţiu verde în faţă, am creat un sistem de trafic prin care am lărgit strada şi am pus spaţii noi de tramvai, am creat refugii noi. Pe noi nu ne deranjează dacă cineva vine, cumpără şi pleacă; e un alt concept de retail. Fiind un mall de proximitate, principalii clienţi pe care îi avem sunt cei care locuiesc în zonă.“

    Un alt motiv pentru care familia Pogonaru e încrezătoare în succesul Veranda este infrastructura: „Noi suntem la intersecţia între inelul central, adică Ştefan cel Mare, şi şoseaua Colentina, care e principala ieşire din Bucureşti în direcţia respectivă. La modul cum e realizată infrastructură, dacă locuieşti înspre Pantelimon, atunci primul mall la care te-ai duce este într-adevăr Mega Mall. Dar în tot ce înseamnă Calea Moşilor, Ştefan cel Mare, toată zona aceasta extrem de densă dinspre centrul Bucureştiului va avea un mall mai aproape, pentru că nu este atât de uşor să ajungi la Mega Mall – acesta este targetul nostru principal.“

    Mai sunt şi alte diferenţe, spune el, în primul rând faptul că Veranda are o suprafaţă mai mică. E şi un concept nou, cu chioşcuri, cu locuri de joacă, care aduce un plus zonei, „nu e o cutie în care trebuie să stai şi să te pierzi“.

    Prima ancoră, arată Andrei Pogonaru, este zona de restaurante la care poţi ajunge atât de pe Colentina cât şi dinspre Piaţa Obor; este o ancoră exterioară, ceea ce din prima reprezintă un concept foarte diferit faţă de ceea ce se construieşte în mod uzual. Alt lucru foarte important e ce se întâmplă cu cei 15.000 de metri pătraţi de spaţiu verde: „Iarna vom avea un patinoar, un târg de Crăciun cu brad în faţă, vom avea tot felul de jocuri pentru copii într-un spaţiu care în mod tradiţional ar fi destinat locurilor de parcare. Un mall se construieşte şi apoi îşi aşteaptă clienţii; la noi e invers – avem deja toţi clienţii care vin în zona Obor, cărora le aducem ceva în plus. Am lucrat cu administraţia străzilor şi cu Primăria pentru a obţine avizele, dar toată investiţia în infrastructură, de vreo 2 milioane de euro, e asigurată de noi. Asta include reasfaltare, mutarea stâlpilor, modernizare, semaforizare sincronizată, o bandă în plus şi altele, chiar şi refugiile de tramvai.“

    La etajul 1 vor fi în principal branduri de modă, cafenele pentru spaţiul verde şi diverse restaurante, iar la subsol vor fi food court-ul şi ancora Carrefour. Cât despre locuri de parcare, Veranda va avea în total 1.200, dintre care o parte pe acoperiş.

    „Ideea este şi să fluidizăm traficul, să nu se mai parcheze maşinile ilegal atât timp cât există locuri de parcare. Este şi în avantajul nostru, pentru că în momentul în care vrei să faci piaţa la Obor, e foarte simplu să îţi parchezi maşina la noi, să traversezi şi să faci piaţa la Obor – la asta se referă conceptul de proximitate, nu încercăm să ţinem clienţii blocaţi“, spune Pogonaru.

    Coordonatorul proiectului Veranda se aşteaptă ca peste 25.000 de oameni să îi treacă zilnic pragul. „Este un target neutru având în vedere densitatea zonei şi faptul că la 10 minute de centrul comercial sunt 430.000 de oameni, 166.000 de familii. Şi discutăm de familii tinere, oameni care chiar se vor bucura de parcul pe care îl facem în faţă.“

    Veranda a fost proiectat de arhitecţii englezi de la Chapman Taylor, iar CBRE România este agentul exclusiv de închiriere a centrului comercial. Centrul comercial este deservit de 16 linii RATB de transport în comun şi de staţia de metrou Obor, aflată la mai puţin de 400 m distanţă. Proiectul va avea peste 100 de magazine şi un hipermarket Carrefour; o zonă verde, de 15.000 mp, cu parcuri, locuri de joacă pentru copii, terenuri de sport şi terase, va suplimenta oferta comercială a noului mall.

  • Deja se vede efectul legii dării în plată. Cartierul din Bucureşti unde preţurile la locuinţe au scăzut cu 10.000 de euro de la o lună la alta

    Locuinţele din zonele bucureştene 13 Septembrie, Dristor şi Drumul Taberei s-au ieftinit în luna aprilie, comparativ cu martie, astfel că preţul mediu al unui apartament vechi în Capitală a ajuns luna trecută la 78.350 de euro, cu 550 de euro mai puţin decât în martie, potrivit indexului imobiliar al ZF, realizat în colaborare cu firma de consultanţă imobiliară Coldwell Banker, pe baza ofertelor din Anunţul Telefonic.

    Astfel, un apartament în zona 13 Sep­tembrie costa în aprilie 72.000 de euro, cu 8.000 de euro mai puţin decât în martie. Pentru o locuinţă în Dristor, un cum­părător plătea luna trecută 67.000 de euro, faţă de 77.000 de euro cu o lună în urmă, iar preţul unui apartament în Drumul Taberei a coborât de la 68.000 la 63.000 de euro.

    La polul opus, creşteri ale preţurilor au fost înregistrate în zonele Berceni, Crângaşi, Iancului şi Vitan Mall.

    Citiţi mai multe pe www.zf.ro

  • S-a întors vremea investiţiilor de sute de milioane de euro

    O dezvoltare cu 4.500 de locuinţe, care ar urma să găzduiască 14.000 de locuitori, este unul dintre cele mai mari proiecte de acest tip, iar planurile par cu atât mai curajoase cu cât imobiliarele au resimţit din plin efectele crizei. Preţurile s-au prăbuşit, multe proiecte s-au luptat cu insolvenţa sau falimentul, condiţiile de creditare s-au înăsprit, cererea a intrat în cădere liberă, iar proiectul Prima casă a fost singura gură de oxigen, vreme de ani buni. Casele ieftine, din ce în ce mai mici, fără pretenţiile de altădată, erau singurele care dezmoţeautranzacţiile în piaţa imobiliară. Acum a revenit apetitul cumpărătorilor pentru locuinţe mai mari, mai frumoase, implicit mai scumpe. Totuşi, o investiţie de 300 de milioane de euro este mare chiar prin comparaţie cu vedetele dezvoltărilor din perioada de boom.

    „Nu excludem o colaborare cu băncile, pentru a avea resurse pentru alte proiecte“, spune Sorin Blaga, care a preluat conducerea filialei locale a dezvoltatorului imobiliar Liebrecht&wooD în toamna anului trecut. Planurile actuale de dezvoltare a proiectului se întind pe o perioadă de zece ani, iar anul viitor ar putea fi scoase la vânzare primele 180 de „case pe pământ“. Bugetul pentru dezvoltarea infrastructurii şi finalizarea primelor case este de circa 26 de milioane de euro. La Frumuşani, aflat la o distanţă de circa 25 km de Piaţa Unirii, belgienii deţin 190 de hectare, teren cumpărat pe bucăţi, pe parcursul a patru ani; un lot din această suprafaţă, de 10 hectare, este separat, şi pentru el „avem tot felul de idei“, spune Blaga, care completează că pe parcursul ultimilor ani belgienii au fost concentraţi pe dezvoltări industriale, în Polonia, Rusia şi chiar şi România.

    În România, dezvoltatorul a construit West Park, Fashion House Outlet Center, Victoria Park şi Militari Shopping Center. Pe lângă terenul de la Frumuşani, belgienii mai deţin câteva zeci de hectare de teren la Cernica, unde ar fi trebuit să dezvolte un alt Fashion House Outlet, proiect pus pe hold momentan, şi alte circa 11 hectare de teren pe centura Bucureştiului. La FashionHouseOutlet Center, Liebrecht&wooD vrea să extindă suprafaţa comercială cu alţi 20.000 mp în viitorul apropiat, având deja cereri din partea viitorilor chiriaşi.

    „Frumuşani e la fel de departe ca satul Corbeanca. De acolo până în Piaţa Unirii sunt între 25 şi 27 km, iar noi vom conecta podul de la Cernica cu Frumuşani.“ Lucrul la proiect se desfăşoară pe mai multe planuri, iar Blaga spune că acum este preocupat, între altele, de găsirea a ceea ce numeşte „un arhitect de verde“, pentru a amenaja spaţiile, pentru că ar trebui să cumpere deja plantele, chiar dacă încă nu e turnată fundaţia niciunei case şi nici drumul de acces nu este în lucru. „Pentru drumul de acces avem deja autorizaţie de construcţie, dar pentru alte etape de dezvoltare ne aflăm în diferite faze de avize şi autorizări.“

    Acum, proiectul vizează construirea a şapte tipuri de case, iar directorul general spune că încă nu poate da detalii despre suprafeţele concrete de teren pe care le va avea fiecare dintre modele. Cum nu precizează nici preţul mediu de construcţie pe metru pătrat; Blaga spune că preţul final de vânzare diferă de la tip la tip de casă, iar suprafeţele – cel puţin pentru unităţile ce ar fi livrate anul viitor – variază de la 75 la 120 m. El completează că intenţia este ca preţurile de vânzare să se încadreze în condiţiile de TVA de 5% (maxim 450.000 lei); „se adresează mijlocului clasei medii, cu elemente de design şi arhitectură care să sugereze o poziţionare mai înaltă, dar nu ne adresăm celor care vor lux“.

    Pentru proiectul de la Frumuşani Liebrecht&wooD lucrează cu ColdwellBanker. De ce Frumuşani? „Este absolut superb locul. Cu luciu de apă de zeci de hectare, o diferenţă de nivel foarte interesantă. Proiectul ăsta ori va fi funcţional, ori îl vom închide noi“, afirmă Blaga, a cărui carieră a debutat la Direcţia de PoştăşiTelecomunicaţii din Iaşi, apoi a lucrat în radio, televiziune, în industria tutunului şi în petrol şi gaze.

    „Între mine şi grupul imobiliar belgian au fost vreo şase luni în care ne-am tot evaluat, mai mult ei pe mine, eu mai puţin pe ei şi mai discret.“ Născut la Topliţa, Sorin Blaga a plecat de acasă la 16 ani, pentru că, spune el glumind, s-a certat cu prietenii cu care cânta la chitară, şi şi-a continuat studiile la Iaşi. Şi-a început cariera la Direcţia de Poştă şi Telecomunicaţii din Iaşi, în 1987, mutându-se la seral şiîşiaminteşte că salariul de la acea vreme, de 2.200 de lei, l-a bucurat mult, fiind un venit însemnat. „M-a fascinat atât de mult lucrul cu oamenii de la poştă, încât eram hotărât să urmez această carieră, să fiu un mare inginer. Îmi spuneam că voi repara telefoane toată viaţa, voi merge să pun fire, să instalez centrale“, A stat doar patru ani şi jumătate în direcţia de poştă după care a fost atras de media şi a lansat, împreună cu câţiva prieteni, un post de radio, al patrulea care şi-a început emisia după revoluţie; „despre acea perioadă spun că nu am fost pionieri, ci eram in the middle of nowhere“.

     

  • Zona luxului în imobiliare revine în căutările clienţilor

    Întotdeauna nordul unei zone este cel bogat, emisfera nordică în comparaţie cu emisfera sudică, ţările nordice din Europa în raport cu ţările din zona noastră,  nordul Italiei vs. sudul ţării, nordul Timişoarei sau al Bucureştiului“, descrie Emanuel Poştoacă, general manager la Nordis Premium Properties, geografia împărţirii lumii. Această perspectivă l-a făcut să se orienteze, încă din perioada în care lucra ca angajat al unei agenţii imobiliare, pe nişa locuinţelor premium din nordul Capitalei, la începutul anilor 2000.

    Pe atunci, nordul Bucureştiului, aşa cum îl ştim astăzi, nu exista, iar în zone precum Herăstrău – Şoseaua Nordului existau doar case din chirpici şi pepiniere. Mizând pe interesul faţă de nord, Poştoacă a ales să se axeze pe nişa imobiliară formată din această zonă şi în momentul în care a înveput să îşi dezvolte propria afacere în imobiliare, în 2008.

    Grupul de firme imobiliare Nordis, care reuneşte firmele Nordis, de intermediere imobiliară, Nordis – Administrare, de administrare de imobile, şi Nordis Investments, de investiţii si dezvoltare imobiliară, a supravieţuit astfel crizei şi a evoluat astfel de la unul la 20 de angajaţi şi la o cifră de afaceri de 320.000 de euro. Compania a ajuns în prezent la peste 2.500 de proprietăţi premium, din zone precum Piaţa Victoriei şi până în Iancu Nicolae: Kiseleff, Aviatorilor, Primăverii, Herăstrău – Şoseaua Nordului, Băneasa şi Pipera, în portofoliul de imobile pentru vânzare, închiriere sau în administrare.

    Pariul lui Poştoacă este unul norocos mai ales în contextul de piaţă actual, în care ponderea proiectelor mass market în totalul proiectelor rezidenţiale demarate a înregistrat anul trecut o scădere, de la 70% până la 51,52%, în favoarea segmentelor mediu şi premium de pe piaţa imobiliară, potrivit datelor companiei de consultanţă imobiliară Coldwell Banker Affiliates of Romania. Aceeaşi sursă observă că aproximativ 3.200 de locuinţe vor fi finalizate în acest an în zona de nord a Bucureştiului, iar dacă cea mai mare pondere a acestor locuinţe, 66%, adică aproximativ 2200 de unităţi, este reprezentată de locuinţe destinate clasei medii, amplasate în zone precum Aviaţiei şi Băneasa, aproximativ 25%, adica peste 700 de unităţi, sunt locuinţe premium şi de lux, amplasate în Dorobanţi, Herăstrău sau Barbu Văcărescu.

    Totul dintr-un total de peste 6.000 de unităţi aflate în construcţie în zonele menţionate. Segmentul locuinţelor premium înregistrează de asemenea o creştere semnificativă a dezvoltării, peste 1.000 de locuinţe urmând a fi predate în acest an, cea mai mare parte a acestora, aproximativ 750 de unităţi, în zonele ultracentrale, Dorobanţi şi Floreasca – Barbu Văcărescu, potrivit lui Alexandru Pricop, managing partner în cadrul Coldwell Banker Affiliates of Romania.

    „Zona de nord a Bucureştiului este foarte ofertantă din punct de vedere al dezvoltării rezidenţiale, ţinând cont de suprafeţele mari de teren disponibile în zone precum Barbu Văcărescu, Expoziţiei, Băneasa sau Siseşti iar investitorii îşi îndreaptă tot mai mult atenţia şi spre sectorul rezidenţial după ce cel al spaţiilor de birouri şi comerciale a ţinut capul de afiş în ultimii ani“, observă Pricop.  Dacă în 2007, anul de maxim în imobiliare, Emanuel Poştoacă spune că avea atât de mulţi clienţi care făceau o achiziţie, încât nu avea timp să programeze întâlniri cu toţi, lucrurile sunt astăzi mai degrabă stabile. „Dacă astăzi merg cu 10 clienţi diferiţi la o proprietate şi facem o tranzacţie,  atunci aveam patru clienţi diferiţi şi făceam o tranzacţie, la preţuri mult mai mari decât cele de acum.“

    Potrivit directorului general al Nordis, clienţii de atunci de pe acest segment sunt aceiaşi cu cei de acum: antreprenori, profesii liberale de succes, avocaţi cunoscuţi, medici, notari, diverse persoane care au vândut ceva şi dispun de o anumită sumă de bani, persoane cu funcţii de conducere în companii mari, CEO sau CFO, şi nu middle management. 90% dintre clienţii pentru aceste zone nu recurg la un credit bancar, astfel că preţurile nu au scăzut foarte mult comparativ cu alte zone din Bucureşti, iar cazurile executărilor făcute de bănci sunt izolate. Totodată, 90% dintre cei care achiziţionează o locuinţă în aceste zone sunt români, iar chiriaşii, în procent de 90%, expaţi.

    „Cetăţenii străini nu concep să plătească 500.000 de euro pentru un apartament. Clienţii români preferă să îşi cumpere casa, cetăţenii străini vin aici datorită jobului, în general pe perioade de 2-4 ani, iar în pachetul lor salarial intră şi chiria unui apartament.“ Majoritatea clienţilor români au această dorinţă, de a simţi că au realizat ceva, prin faptul că sunt proprietarul unui apartament în zona aceasta. „Cultura noastră ne insuflă că «trebuie» să avem casa noastră – drept pentru care noi, românii, vom dori să fim proprietari şi peste cinci, şi peste 15 ani, mentalităţile nu se schimbă uşor. Flexibilitatea locurilor de muncă este mai mare decât în urmă cu 20 de ani, dar o astfel de investiţie este bună oricând.

  • Peste 3000 de locuinţe sunt în construcţie în nordul Bucureştiului

    Cea mai mare pondere a acestor locuinţe, 66% (aproximativ 2200 de unităţi), este reprezentată de locuinţe destinate clasei medii, amplasate în zone precum Aviaţiei şi Băneasa în timp ce aproximativ 25%, adica peste 700 de unităţi, sunt locuinţe premium şi de lux, amplasate în zone precum Dorobanţi, Herăstrău sau Barbu Văcărescu.

    În total, aproximativ 4200 de noi locuinţe destinate clasei medii vor fi livrate în acest an în zonele semicentrale, centrale şi de nord din Bucureşti, potrivit datelor Coldwell Banker Affiliates of Romania, reprezentând 70% din totalul celor peste 6000 de unităţi aflate în construcţie în zonele menţionate.

    „Bucureştiul va trece printr-o schimbare socială şi demografică semnificativă în următorii ani. În clădirile de birouri din nordul Capitalei lucrează deja peste 70.000 de persoane, numărul acestora urmând să crească, iar dezvoltatorii vor construi tot mai multe proiecte destinate clasei medii, cu un amplasament foarte bun şi suprafeţe mai generoase comparativ cu cele ale locuinţelor din zonele mărginaşe. Tot mai mulţi cumpărători care au achiziţionat o locuinţă prin Prima Casă în perioada 2009-2012 vor face un upgrade în următorii ani către zone mai bune, semicentrale sau de nord, mai aproape de clădirile de birouri în care îşi desfăşoară activitatea”, afirmă Alexandru Pricop, managing partner în cadrul Coldwell Banker Affiliates of Romania.

    Segmentul locuinţelor premium înregistrează de asemenea o creştere semnificativă a dezvoltării, peste 1000 de locuinţe urmând a fi predate în acest an, cea mai mare parte a acestora, aproximativ 750 de unităţi, în zonele ultracentrale, Dorobanţi şi Floreasca – Barbu Văcărescu.

    „Zona de nord a Bucureştiului este foarte ofertantă din punct de vedere al dezvoltării rezidenţiale, ţinând cont de suprafeţele mari de teren disponibile în zone precum Barbu Văcărescu, Expoziţiei, Băneasa sau Siseşti iar investitorii îşi îndreaptă tot mai mult atenţia şi spre sectorul rezidenţial după ce cel al spaţiilor de birouri şi comerciale a ţinut capul de afiş în ultimii ani”, mai afirmă Alexandru Pricop.

    Coldwell Banker Affiliates of Romania este liderul pieţei de consultanţă imobiliară din România după ultimele rezultate financiare oficiale şi compania cu cea mai extinsă activitate pe segmentul rezidenţial, fiind manager şi agent exclusiv pentru peste zece proiecte rezidenţiale din Bucuresti, printre care Cosmopolis, cel mai mare proiect rezidenţial din zona de nord a Bucureştiului, Felicity Residentials, MetroCity Academiei, Onix Residence şi Politehnica Park Residence. Compania a vândut în 2015, direct de la dezvoltator, peste 1400 de locuinţe noi doar în Bucureşti.

    Coldwell Banker Affiliates of Romania este liderul pieţei de consultanţă imobiliară din România după ultimele rezultate financiare oficiale şi compania cu cea mai extinsă activitate pe segmentul rezidenţial, fiind reprezentantul local a uneia dintre cele mai cunoscute companii imobiliare la nivel mondial.

    Coldwell Banker Affiliates of Romania oferă servicii de consultanţă, brokeraj şi management al proprietăţilor imobiliare pe toate segmentele pieţei: rezidenţial, birouri, industrial, terenuri şi investiţii.

    Cu o istorie de peste 100 de ani, compania de origine americană este detinuţă în prezent de Realogy Corporation, unul din cei mai mari francizori din domeniul imobiliar la nivel mondial. Prin reţeaua sa, Coldwell Banker acoperă 43 de ţări cu peste 3.000 de birouri şi are peste 86.000 de consultanţi şi brokeri.

  • Un tânăr din Piteşti povesteşte cum Rompetrol l-a făcut milionar fără să lucreze nicio zi ca angajat

    Un contract semnat cu Rompetrol, care a construit pe terenul tânărului o benzinărie, în urmă cu 12 ani, a alimentat conturile antreprenorului Alin Mutu, care la acea vreme avea doar 25 de ani. Acum se ocupă cu dezvoltarea centrelor comerciale mici, povesteşte el. 

    Pe vremea când era student, a cumpărat un teren lângă gara din Piteşti: ”I-am convins pe părinţii mei să facă un credit pe care l-au girat cu locuinţa, dar fără să vadă terenul”, spune acum. După ce l-a cumpărat, tatăl său a apreciat că pe terenul respectiv ”nu stă nici ceapa”, dar tânărul Alin Mutu simţea că are potenţial. De aceea, student fiind, şi-a ales ca teme pentru proiectele pe care le avea de făcut ”subiecte care să-mi servească interesele”. O temă a fost legată de benzinării, motiv pentru care a sunat la marile reţele încercând să intre în legătură cu responsabilii de dezvoltare, argumentând că lucrează la un proiect. ”De la Lukoil m-au dat afară, dar la Rompetrol am reuşit”.

    A ajuns să-l cunoască pe Şerban Patriciu, fratele lui Dinu Patriciu, iar Rompetrol a semnat în 2002 un contract de un milion de euro cu Alin Mutu, prin care închiriază terenul de lângă gara piteşteană reţelei de benzinării. Pentru acest spaţiu de vânzare Rompetrol a investit 1,5 milioane de euro, iar tânărul s-a simţit milionar când a semnat contractul, chiar dacă banii nu i-au intrat în cont toţi de-odată, ci în fiecare an câte o tranşă.

    Avea atunci 25 de ani, a închis imediat creditul girat cu locuinţa părinţilor săi, iar contractul pe care îl avea cu compania care este acum al doilea cel mai mare jucător din piaţa petrolieră locală i-a dat posibilitatea să se finanţeze, având bonitate în faţa bancherilor. ”Aşa s-au legat toate celelante proiecte”, spune piteşteanul care are în proprietate mai multe spaţii comerciale şi câteva terenuri, dintre care unul cu suprafaţa de 40.000 mp lângă Carrefour, şi altele mai mici – de 10.000 mp şi respectiv 5.000 mp – în oraş.

    A investit 700.000 de euro, din care 80% fonduri proprii, pentru construcţia unui centru comercial de 3.000 mp care ar urma să fie inaugurat în septembrie. Complexul va găzdui un supermarket Praxis şi alte şase magazine de dimensiuni mici, în care mici producători locali îşi vor putea vinde produsele, fie carne, brânzeturi sau peşte. Piteşteanul mai are în proprietate o clădire cu şase nivele, construită în 2007 cu o investiţie de 500.000 de euro, din care jumătate au fost bani proprii iar diferenţa a fost luată pe credit de la bancă.

    Demersurile sale ca antreprenor au început când avea numai 20 de ani şi a pornit prima afacere, un magazin în care vindea articole de papetărie, în complexul comercial John din Piteşti. ”Când m-am dus prima dată să vorbesc cu proprietarul, mi-a spus să mă întorc cu tata. Am reuşit însă să-l conving, în cadrul aceleiaşi discuţii, să-mi dea spaţiul fără să plătesc chirie în primele două luni”. Luni importante pentru vânzările de papetărie, pentru că precedau începutul anului şcolar şi putea astfel, cu un risc minim, să se dumirească dacă afacerea avea să meargă. |mprumutase 10 milioane de lei, care în 1997 erau cam echivalentul a 1.000 de dolari de la bunicul său, de la care moşteneşte simţul comercial.

    Primul spaţiu de vânzare al antreprenorului avea 10 mp, şi ca să nu pară pară gol, l-a împărţit în două şi spunea că ”în spate” este depozitul, dar în realitate erau doar cutii goale, pentru că nu avusese suficienţi bani pentru a cumpăra marfă. Ştia cam tot ce era de ştiut despre papetărie, povesteşte Alin Mutu, pentru că îşi petrecuse mare parte a copilăriei în magazinul piteştean Trivale, unde mama sa era gestionar al unui magazin de profil. A ajuns în câţiva ani să aibă o reţea de opt spaţii specializate în papetărie în oraşul argeşean, iar tânărul spune că mereu a încercat să se diferenţieze, să facă altfel decât concurenţa.

  • Ştiinţa vânzării caselor pe internet

    Rafaela Nebreda vorbeşte repede şi râde mult. Amestecă româna cu spaniola şi cu engleza, apoi râde din nou, apoi explică tot ce spune subliniind pe o agendă. Este genul de persoană care domină încăperea în care se află, iar modul său de a fi este foarte important pentru domeniul din business în care a intrat dinaintea crizei economice şi în care mai este şi astăzi. „Modul meu de a lucra este să stau foarte aproape de client. Ştiu mereu ce face, dacă are vreo problemă de familie sau dacă aş putea să îl ajut în vreun fel, indiferent dacă e vorba de probleme de business sau personale“, povesteşte Rafaela Nebreda.

    Rafaela Nebreda vine din nordul Spaniei, de la Bilbao, şi început să îşi construiască o carieră diplomatică, lucrând iniţial ca reprezentant al guvernului basc la Comisia Europeană, iar ulterior ca ataşat economic al ambasadei spaniole la Rio de Janeiro. De la Rio a venit în 2002 la Bucureşti, unde soţul ei începuse o afacere de consultanţă pentru firmele spaniole care doreau
    să facă business în România.

    S-a specializat pe imobiliare din întâmplare, deoarece acesta era businessul pe care cei mai mulţi oameni de afaceri spanioli doreau să îl facă în România. A deschis Imoteca încă din 2003, dar în paralel a dezvoltat alături de soţul său baza de servicii a companiei lor de consultanţă, GIS, care a început să ofere servicii de suport pentru firmele partenere după stabilirea acestora în România (contabilitate, legal, administrare). Linia de suport din cadrul GIS a fost gura de oxigen de care businessul celor doi a avut nevoie pe perioada crizei, când afacerile cu imobiliare nu au mers la fel de bine ca în trecut. Intrarea în criză a fost însă cu atât mai gravă pentru Rafaela Nebreda cu cât în 2007 a lansat un nou business în imobiliare, Contempo, o reţea de agenţii care voia să ajungă la 30 de sedii şi să vândă mass market. „Contempo a fost o greşeală de la început până la sfârşit: ne-am ales prost partenerii, am ales prost modelul de business (pe vremea aceea era ideal să mergi cu costuri fixe mici şi cu variabile mari şi noi am făcut exact pe dos), am deschis la debutul crizei şi nu m-am ocupat personal de dezvoltare, am delegat când nu aveam nimic de delegat. Au fost greşelile din care am pierdut un milion de euro în nici doi ani“, povesteşte Rafaela Nebreda lecţia cea mai dură pe care a învăţat-o în criza economică.

    La şapte ani distanţă, în 2015, Nebreda a reuşit să aducă înapoi milionul prin businessul derulat pe Imoteca şi pe GIS. Anul trecut, Imoteca a derulat business de 500.000 de euro, iar GIS de 700.000 de euro. Numărul angajaţilor este de 27, dintre care 13 lucrează pe Imoteca şi 14 pe GIS. „Anul acesta, conform planului, businessul ar trebui să se dubleze.“

    Pentru dublare, Rafaela Nebreda are şi o reţetă. Se numeşte răbdare.

    „Unul dintre atuurile mele este răbdarea. Stau foarte aproape de client“, spune Rafaela Nebreda, care se ocupă la Imoteca de vânzarea de terenuri şi de rezidenţial, unde face atât marketing, cât şi vânzare, şi care explică modul cum relaţia sa apropiată cu clienţii se traduce în business: „Proiectul pe care îl vindem în Docenţilor este dezvoltat pe un teren pe care l-am vândut tot eu proprietarului în 2006. Am stat aproape de clienţii care au cumpărat de la mine pe vârful pieţei şi aceştia se întorc acum la mine ca să găsim împreună o soluţie de monetizare a acestuia. Mă ocup de property management pentru terenul respectiv şi apoi vând locuinţele, nu intru în etapa de dezvoltare“. De ce nu vrea să facă dezvoltare? „Pentru că nu vreau să devin concurentul clienţilor mei“, explică Rafaela Nebreda filosofia sa de business. Pentru ea, succesul se traduce în cât de multe proiecte bune şi frumoase poate vinde în exclusivitate. Pentru asta, urmăreşte cu interes ce proiecte noi mai au arhitecţi buni sau ce terenuri s-ar preta la nişte dezvoltări speciale şi apoi nu se lasă până nu ajunge să vândă proprietăţile respective. Scopul agenţiei este să vândă 50 de apartamente pe lună, acum vinde cam 30 şi are mereu o serie de proiecte în aşteptare. Cele mai multe vânzări îi vin de pe internet, mai precis 80% dintre vânzări sunt încheiate cu cumpărători care văd online produsele companiei.

    Pentru anul în curs, Nebreda se gândeşte la dublare şi la creştere. Pentru viitorul mediu, se gândeşte însă la vânzare. „Deja sunt de 13 ani în România, planul meu este să vând în câţiva ani Imoteca şi să mă întorc la Bilbao. Voi rămâne însă mereu cu un picior în România, pentru că nu îi voi abandona niciodată pe clienţii mei de la GIS şi sper să revin constant şi să mă ocup de ei.“ Pe GIS, Rafaela Nebreda are 60 de clienţi. Alături de aceştia şi de clienţii săi cărora speră să le vândă cât mai multe apartamente, Rafaela Nebreda este optimistă. Crede că piaţa imobiliară abia acum se aşază şi că preţurile mult mai echilibrate de acum vor aduce înapoi încrederea consumatorilor.

  • Toate sectoarele pieţei imobiliare vor avea un an 2016 foarte bun. Consumul va fi motorul creşterii în Europa Centrală şi de Est

    Anul 2016 va fi unul cu performante economice solide si va beneficia de rezultatele exceptionale inregistrate anul trecut in aproape toate sectoarele pietei imobiliare, arata raportul CBRE CEE Market Outlook 2016 privind previziunile pe acest an in Europa Centrala si de Est. Astfel, potrivit raportului, cresterea va fi obiectivul principal in regiune, dat fiind ca aici relansarea economica se desfasoara intr-un ritm mai sustinut decat in tarile Europei occidentale.

    Factorul esential care va influenta piata imobiliara este consumul, influenţat pozitiv de o serie de factori, de la preturile in scadere ale petrolului si ale bunurilor de larg consum pana la ratele mici ale dobanzilor, somajul in scadere si cresterea preturilor pe piata imobiliara. Cresterea consumului a determinat un val de dezvoltari – formule de retail si depozite logistice impulsionate de cresterea cererilor jucatorilor din comertul online, arata raportul CBRE.

    Apetitul pentru consum a dus deja la cresterea cifrelor de afaceri si a stabilizat veniturile operationale ale proprietarilor de spatii din retail; ceea ce a crescut atractivitatea investitiilor in acest sector Pe langa destinatiile traditionale – cum ar fi Praga si regiunile din Polonia – Bucuresti si Budapesta vor fi pe listele investitorilor, ceea ce va impulsiona investitiile in retail in 2016.  

    Dat fiind ca investitiile in proprietati de calitate nu arata semne de incetinire, este de asteptat ca randamentele investitionale (yields) sa continue sa scada, dincolo de nivelurile atinse in 2007, insa ritmul compresiei va fi mai lent decat in 2015, cresterea de capital va fi realizata mai ales prin comprimarea randamentelor investitionale si mai putin prin cresterea chiriilor.

    Chiar in contextul comprimarii randamentelor investitionale, acestea vor continua sa fie mai atractive decat obligatiunile de stat; ceea ce va face ca investitiile imobiliare sa ramana o alternativa solida pentru investitorii institutionali.

    Cererea pe pietele de birouri este la niveluri record, impulsionata de companiile din IT si cele de servicii externalizate (outsourcing), majoritatea lor fiind multinationale, mai precizeaza raportul CBRE. Potentialul de spatii de birouri  pentru intreaga regiune (pipeline) e la niveluri relativ scazute, cu doua importante exceptii – Varsovia are peste 670.000 de mp de spatii de birouri anuntate a fi livrate in urmatorii doi ani, ceea ce reprezinta 15% din suprafata totala de spatii de birouri. De asemenea, Bucurestiul are o raport procentual chiar mai ridicat – pipeline-ul pentru spatii de birouri reprezinta 21% din totalul spatiilor de birouri disponibile, ceea ce ar putea influenta nivelul chiriilor nete efective si rata de ocupare.

    In ansamblu, sectorul spatiilor de birouri din Europa Centrala si de Est  va fi o piata a chiriasilor iar tendinta va continua si in urmatorii doi ani. Cata vreme optiunile pentru inchirieri in capitalele tarilor central si est-europene vor fi semnificativ numeroase – in unele tari chiar in crestere – chiriasii vor putea beneficia de conditii financiare atractive.

    Inceputul lui 2016 este marcat de optimismul pietei de retail si de cresterea increderii consumatorilor, estimeaza analiza CBRE. Data fiind aglomerarea pe anumite piete de retail, potentialul de spatii (pipeline) este limitat in regiunea central si est-europeana. Doar in trei capitale sunt prevazute a fi inaugurate noi centrel comerciale in 2016 – Bucuresti, Kiev (unde vor fi inaugurate patru centre comerciale) si Varsovia, cu un stoc de spatii noi pentru 2016 de aproximativ 72.000 de mp. Zonele regionale in Europa Centrala si de Est sunt  fi mai atractive pentru dezvoltatori; cel mai mare centru comercial care se va deschide in Polonia in ultimii sapte ani este localizat in Poznan si va avea 98.000 de mp de spatii comerciale. Un pipeline redus este in Ungaria si Slovacia, unde se asteapta livrari de aproximativ 972.000 de mp de spatii comerciale, sub nivelul anilor precedenti.

    Pe ansamblu, 2015 a fost un an exceptional pentru sectorul industrial, operatorii logistici din retail beneficiind de cresterea cererii consumatorilor, manifestata atat in comertu traditional cat si in cel online. Toate pietele locale au inregistrat cresteri in ultimii 10 ani, in unele sectoare fiind chiar de 65%. Pe piata dezvoltatorilor, anticipam o limitare a constructiilor speculative, pietele fiind dominate de formulele de constructii la cerere (built-to-suit). Exceptia de la regula este Polonia, unde aproximativ 900.000 de mp de spatii logistice sunt in constructie la inceputul acestui an.

    Raportul CBRE pe regiunea central si est-europeana se concentreaza si asupa Ungariei, a carui economie a traversat sub radar ultimul an si jumatate; in termeni macroeconomici, economia Ungariei, a carui PIB a crescut cu 2,9% in ultimul an, este sustinuta de preturile scazute la energie, ratele mici ale dobanzilor si o expunere relativ limitata la incetinirea economica din China. Din perspectiva pietei imobiliare locale, consumul casnic in crestere va avea impact asupra pietelor de retail, unde chiriasii au inregistrat cresteri ale cifrelor de afaceri cu doua cifre procentuale. Sectorul industrial va beneficia din plin de optimismul industriei producatoare de componente auto in timp ce expansiunea IT&C va impulsiona piata spatiilor de birouri din Budapesta, unde cererea a crescut cu 51% fata de anul precedent. Piata dezvoltatorilor ramane relativ precauta ceea ce va impulsiona cresterile de capital, in timp ce nivelul chiriilor va ramane unul pozitiv pentru proprietari. Impulsionate de o piata solida a fortei de munca si de contextul financiar accesibil, nivelurile randamentelor investitionale (yields) din Ungaria vor cobori, micsorandu-si astfel decalajul fata de celelalte piete din Europa Centrala si de Est.

  • Studiu RE/MAX: 81% dintre europeni găsesc locuinţa dorită în urma unei căutări realizate online

    Potrivit unei analize realizate în ţările din Europa de către  RE/MAX Europe,  81% dintre europeni găsesc locuinţa dorită  în urma unei căutări realizate online şi, de cele mai multe ori, împreună cu partenerul de viaţă. Raportat la piaţa din România, de asemenea, peste 50%  din cumpărătorii unei locuinţe au ajuns la proprietatea căutată tot prin căutări pe Internet.

    Potrivit studiului RE/MAX, la nivel european, 67% dintre cei care se află în căutarea unei case încep prin a căuta pe site-urile specializate în anunţuri imobiliare. Din total, 44% întreabă prietenii şi familia dacă ştiu de proprietăţi scoase la vânzare. De asemenea, 35% din total încep căutarea cu ziarele specializate în anunţuri.

    În ceea ce priveşte metodele prin care cei aflaţi în căutarea unei case chiar găsesc cea mai bună variantă, studiul RE/MAX Europe arată că cele mai mari şanse de reuşită – 76% – le au cei care au încep căutarea online.

    „Atât în România, cât şi la nivel European, chiar dacă o căutare a unei case începe online sau din anunţurile din ziare, un procent important din tranzacţii este încheiat printr-un agent imobiliar, procent care sperăm să creacscă de la an la an”, a declarat Răzvan Cuc, Preşedinte RE/MAX România.

    Analiza RE/MAX mai arată că, pentru 60%, fotografiile cu proprietatea pe care o trec pe lista de vizionări sunt extrem de importante şi pot face diferenţa.

    Studiul desfăşurat de companie mai arată că, la nivel european, 40% dintre persoanele care caută o proprietate o fac împreună cu partenerul, iar 25% singuri. Cel mai mare procent, în acest sens, este în Spania, unde 60% din cei care doresc o casă sunt cuplu. Pe locul al doilea este România, unde procentul este de 55%, iar în Franţa este de 31%. Pe piaţa din Turcia lucrurile stau diferit – aici doar 14% dintre cei care cumpără o casă sunt într-un cuplu.
    Mai mult de atât, analiza RE/MAX mai arată că 76% dintre cei care caută o casă au avut, până la acel moment o proprietate sau măcar o locuinţă închiriată.

    Costul locuinţei este, pentru cea mai mare parte a europenilor, cel mai important aspect atunci când vine vorba de achiziţia unei case. Pe locul al doilea se află locaţia, suprafaţa şi alte costuri ce le implică noua casă. Gradul de eficienţă energetică şi anul de construcţie joacă şi ele un rol important.

    Când vine vorba de vecinătăţi, pentru aproape 20% din cumpărători apropierea de un loc de joacă pentru copii este crucială, iar pentru cca. 19%, apropierea de o grădiniţă sau o şcoală. Din topul locurilor ce nu trebuie să lipsească din zonă sunt centrele comerciale, restaurantele şi bisericile.

    Este foarte interesant că tinerii şi femeile ar vrea în mod special să aibă o locuinţă în apropierea mall-urilor, în timp ce persoanele cu vârste cuprinse între 30 şi 39 de ani ar prefera să aibă în apropiere o grădiniţă sau o şcoală.

    RE/MAX Europa a realizat acest studiu având un eşantion reprezantativ de 8.000 de respondenţi din 16 ţări europene printre care Austria, Finlanda, Germania, Grecia, Italia, Portugalia, Spania, Elveţia, Turcia, Olanda.

  • Volumul tranzacţiilor de închiriere de birouri în afara Capitalei a crescut cu peste 30%

    “România se află pe locul doi în topul Tehnologia CE Fast 50 top Deloitte, după Polonia şi acest lucru se materializează într-un interes din ce în mai mare al investitorilor pentru piaţa de muncă din România şi implicit pentru acomodarea ei, nu doar în Capitală, ci în toate marile centre universitare”, a explicatAlexandru Petrescu Managing Partner la ESOP Consulting l CORFAC International.

    Clădirile de birouri în care s-au tranzacţionat spaţii mari  în 2015 în ţară au fost Palas şi Unites Business Center 3 din Iaşi, City Business Center şi UBC Open Ville din Timişoara, Cluj Business Center şi The Office din Cluj-Napoca.

     „În 2016, trendul se va păstra, interesul pentru forţa de muncă din afara Capitalei va fi la fel de mare, iar acest val de firme multinaţionale şi de companiile româneşti mari care vor alege oraşele secundare va duce la întărirea încrederii investitorilor imobiliari in piaţa de birouri din aceste localităţi. Ca urmare, estimăm că în acest an calitatea clădirilor noi din Timişoara, Cluj Napoca, Iaşi şi stabilitatea acestui business local va atrage şi mai mulţi investitori imobiliari internaţionali, gen NEPI (care are deja acum investiţii la Timişoara şi Cluj, iar pe termen lung le vor urma exemplu şi locurile următoare din topul oraşelor cu tranzacţii de birouri – pieţele secundare precum Craiova sau Braşov”, a mai spus Alexandru Petrescu.

    ESOP este unul dintre principalii consultanţi imobiliari ce lucrează de 11 ani în piaţa birourilor si pe piaţa rezidenţială.