BusinessMagazin

Category: Imobiliare

Analize interesante din domeniul imobiliarelor – totul despre piața imobiliarelor, prețurile apartamentelor și nu numai.

  • Oraşul după Covid

    Viaţa urbei s-a oprit în loc în Londra, Berlin şi în mai toate oraşele mari ale Europei ameninţate de pandemie. Acum, îngrijorările cu privire la un exod de durată al cetăţenilor forţează autorităţile orăşeneşti să abordeze problemele care supurează de mult timp.

     

    Când pandemia a explodat în toată Europa în martie, a schimbat radical viaţa oraşului, forţându-i să stea acasă pe cei cu muncă de birou, închizând hotelurile şi spaţiile de cazare şi schimbând viaţa a milioane de oameni, scrie The New York Times. Eliberaţi din birouri – mulţi pentru prima dată în viaţa lor profesională – locuitorii oraşelor din întreaga Europă au început să plece, unii pentru a se feri de virus, alţii pentru a scăpa de apartamentele înghesuite şi scumpe şi pentru o conexiune mai bună cu natura şi naturalul.

    Acum, la aproape un an după primele lockdownuri şi cu alte câteva luni de restricţii care se apropie, este pusă sub semnul îndoielii presupunerea, făcută cu prea mare uşurinţă, că majoritatea exilaţilor din pandemie se vor întoarce în mod natural odată ce virusul va fi îmblânzit. Marea întrebare nu mai este cum pot fi ţinuţi oamenii cât mai mult la ţară, ci cum pot fi descurajaţi să se mute acolo definitiv. Pentru planificatorii urbani şi experţii în proiectare urbană, aceasta înseamnă să înceapă să se confrunte cu probleme care au afectat mult timp oraşele – accesibilitatea locuinţelor, transportul în condiţii de siguranţă şi accesul la spaţiul verde – dar care au devenit mai urgente din cauza pandemiei. Mai general, oraşele vor trebui să răspundă noilor dorinţe legate de conectarea cu natura şi „reconectarea cu viaţa”, spune Philipp Rode, directorul executiv al LSE Cities, un centru de cercetare de la London School of Economics. Un exod urban asemănător s-a produs şi în Statele Unite în timpul pandemiei, cu newyorkezi bogaţi care se retrăgeau în casele de la ţară şi cu tehnicieni din Silicon Valley împrăştiaţi prin toată ţara. Fenomenul ar putea fi chiar mai pronunţat în Statele Unite decât în Europa. „În linii mari, ataşamentul faţă de locuri este semnificativ mai mare în Europa decât în SUA”, a spus Rode, indicând spre studii anterioare care arată că până şi în oraşele europene aflate în declin economic pierderile de populaţie au fost după anumite măsuri, mai mici. „Multe dintre aceste locuri au istorii foarte vechi, o cultură foarte profundă.” Cu toate acestea, multe oraşe europene încep să încurajeze naveta pietonală şi cu bicicleta şi extinderea spaţiilor verzi. Milano, lovit puternic de primul val al pandemiei, s-a îmbogăţit cu peste 30 de km de piste pentru ciclism, precum şi cu părculeţe în fostele parcări. Oficialii londonezi au început anul trecut un proiect, „Streetspace”, ce constă în crearea de piste de biciclete temporare şi lărgirea zonelor pietonale pentru ca navetiştii să poată evita pericolele din metrou sau din autobuzele aglomerate. Parisul şi Barcelona au făcut paşi similari. Modificări ca acestea, care de obicei ar dura ani, se fac practic peste noapte, a constatat firma britanică de inginerie Arup. Iar ritmul programului londonez a provocat bătălii juridice. Însă Léan Doody, care conduce secţia de oraşe integrate şi reţeaua de planificare pentru Europa de la Arup, este optimistă cu privire la schimbări. Ea spune că, deşi pandemia a evidenţiat unele dintre problemele mai profunde ale vieţii urbane, aceasta ar putea provoca şi un impuls pentru îmbunătăţire. „Se creează o oportunitate pe măsură ce pandemia dispare din vedere, pentru a introduce noi comportamente”, a spus ea. „Poate că autorităţile oraşelor, autorităţile de transport şi angajatorii s-ar putea gândi la politici pentru un viitor care să funcţioneze pentru toată lumea”, crede ea. Cuantificarea cu precizie a numărului de oameni care au părăsit oraşele Europei este dificilă, deoarece pandemia a complicat colectarea datelor. Însă un studiu publicat la începutul lunii februarie estimează că aproape 700.000 de persoane au părăsit Londra în ultimul an, majoritatea muncitori născuţi în străinătate, care ar fi putut reacţiona astfel şi la Brexit. Londra ar putea fi un exemplu extrem. Un sondaj realizat de Arup arată că aproximativ 41% dintre londonezi s-au mutat din oraş la un moment sau altul al pandemiei, comparativ cu aproximativ 10% în Madrid, Milano şi Berlin şi cu 20% în Paris. Compania imobiliară Century 21 a anunţat vara trecută că a înregistrat o creştere a interesului pentru părăsirea Parisului, dar nu a existat un „exod în masă”. Datele imobiliare au arătat că angajaţii din domeniul tehnologiei au părăsit în masă Dublinul anul trecut, pe măsură ce munca la distanţă s-a extins. Locuinţele inaccesibile ca preţ au fost un punct dureros în multe oraşe europene şi înainte de pandemie, care a expus şi a adâncit inegalităţile. „Însă munca la distanţă slăbeşte legătura dintre locuinţe şi ocuparea forţei de muncă”, spune Doody.

    Léan Doody, care conduce secţia de oraşe integrate şi reţea de planificare pentru Europa de la Arup, este optimistă cu privire la schimbări. Spune că, deşi pandemia a evidenţiat unele dintre problemele mai profunde ale vieţii urbane, aceasta ar putea provoca şi un impuls pentru îmbunătăţire. „Se creează o oportunitate pe măsură ce pandemia dispare din vedere, pentru a introduce noi comportamente”, a spus ea.

    Preţurile proprietăţilor din Dublin au explodat în ultimii ani, după o prăbuşire a pieţei imobiliare în urma crizei financiare din 2008; o scădere accentuată a ofertei s-a suprapus cu o cerere copleşitoare, agravată de o creştere a chiriilor pe termen scurt. Doody a explicat că planurile guvernului irlandez de a crea un drept legal pentru angajaţi de a solicita munca la distanţă ar putea face paşi spre detensionarea pieţei locuinţelor din Dublin, distribuind în acelaşi timp angajaţi cu venituri mari în altă parte. Brendan McLoughlin, 29 de ani, analist de afaceri pentru serviciul poştal naţional al Irlandei, se numără printre cei mulţi ale căror locuri de muncă vor rămâne cel puţin parţial, la distanţă; el intenţionează să se mute din cazarea la comun din Dublin în propria casă dintr-un oraş-port la nord de capitală în această vară.„Cred că este forţată această reevaluare a ceea ce contează în ceea ce faci şi în viaţa de acasă”, a spus el. Există o idee care pune puternic stăpânire pe sociologi şi economişti că pandemia a accelerat doar schimbările deja în curs în oraşe, amplificând aşa-numitul „efect de gogoaşă”, în care preţurile ridicate îi împing pe rezidenţi la periferie şi supraalimentează o tendinţă anterior sinuosă spre munca la distanţă. Însă schimbările mai rapide au concentrat atenţia autorităţilor urbane, care abordează acum din ce în ce mai mult plângerile privind zgomotul, poluarea aerului, apartamentele înghesuite şi chiriile exagerate. La Paris, care pierdea locuitori chiar şi înainte de pandemie, primarul Anne Hidalgo susţinea deja ideea „oraşului de 15 minute” – o viziune a viitorului pentru cartiere care să asigure toate facilităţile necesare pe o rază care poate fi parcursă printr-o scurtă plimbare de la ieşirea pe uşă. Ea a făcut eforturi pentru a reduce traficul auto în centrul oraşului şi pentru a promova mai mult spaţiu verde. Când pandemia a creat o nouă urgenţă, primăria Parisului a transformat rapid Rue de Rivoli, o arteră principală, într-o autostradă pentru biciclete, a tăiat traficul de lângă şcoli pentru a îmbunătăţi calitatea aerului şi a transformat spaţiile de parcare în locuri extinse unde oamenii îşi pot savura cafeaua. Oraşul promite  să facă unele dintre proiectele sale din pandemie permanente. Însă găsirea voinţei politice pentru o schimbare durabilă va fi o provocare, crede Rode, de la LSE Cities, şi ar depinde în mare măsură de nivelul de implicare şi acceptare al publicului. Malcolm Smith, specialist în proiectare urbană la Arup, a arătat într-un raport recent că pandemia a adus deja oraşele mai aproape de viziunea “oraşului de 15 minute” şi că există acum potenţialul de a reduce traficul, de a face aerul mai curat şi de a petrece mai mult timp cu familia profitând de caracteristici permanente ale vieţii urbane. „Ni s-a arătat în lumină importanţa dezvoltării oraşelor în module mai mici, cu servicii esenţiale concentrate în jurul centrelor comunitare”, a scris el. „În secolul al XIX-lea, răspunsul la epidemia de holeră din Londra a adus o infrastructură mare, reţeaua de canalizare. Sper că Covid-19 va conduce la intervenţii la scară mai mică, dar mai răspândite.”

    Oraşele vor avea întotdeauna locuitori, şi nu toată lumea poate fugi la ţară. Însă pentru centre urbane precum City of London, unul din nucleele financiare ale Europei, pandemia s-a dovedit deosebit de distructivă la capitolul demografie. Al doilea val a fost la fel de perturbator ca primul, cu activitatea redusă la mai puţin de jumătate. Tendinţa a fost observată atât în Europa, cât şi în SUA, scrie Financial Times. Criza i-a făcut pe unii oameni să se întrebe dacă nu cumva asistăm la sfârşitul dominanţei economice şi sociale a acestor oraşe. Răspunsul este „Nu”, conform lui Andrés Rodríguez-Pose, profesor de geografie economică la London School of Economics. În ceea ce priveşte „macrogeografia” – diferenţa dintre metropole, oraşe şi zone rurale – „diviziunea generală dintre oraşele dinamice şi locurile mai puţin dinamice va rămâne”, spune el. În schimb, „cele mai mari schimbări vor avea loc înăuntrul oraşelor şi între oraşe şi periferiile lor rurale – microgeografia”. O nevoie mai redusă de a face naveta, având în vedere persistenţa muncii la distanţă, mai multe cumpărături online şi mai puţină socializare „va reduce cererea de spaţiu în centrele oraşelor, pentru birouri şi poate chiar şi pentru locuinţe, şi o va creşte în suburbii”, spune profesorul. Acest lucru înseamnă „o redefinire a centrelor oraşelor”, spune el. „Odată ce începeţi să eliberaţi centrul, acesta nu rămâne gol, alţii încep să se mute.” Provocarea este de a „facilita o reproiectare şi reamenajare a centrelor oraşelor” cu noi funcţii, inclusiv activităţi culturale, activităţi în aer liber şi sport.

    Milano, lovit puternic de primul val al pandemiei, s-a îmbogăţit cu peste 30 de km de piste pentru ciclism, precum şi cu părculeţe în fostele parcări. Oficialii londonezi au început anul trecut un proiect, „Streetspace”, ce constă în crearea de piste de biciclete temporare şi lărgirea zonelor pietonale pentru ca navetiştii să poată evita pericolele din metrou sau din autobuzele aglomerate. Parisul şi Barcelona au făcut paşi similari.

    O alta este evitarea segregării de facto care a avut loc în SUA între anii 1960 şi 1980, cu „oraşul interior mai puţin important şi suburbii care sunt mult mai omogene în termeni de etnie şi venituri”. Mecanismele pieţei vor produce schimbările în modul în care funcţionează oraşele, spune Rodríguez-Pose, „însă conducerea oraşelor care insistă pe o astfel de dezvoltare va avea un avantaj. Trebuie să faceţi centrele oraşelor mai prietenoase”. Lockdownul a reuşit să facă până şi din cele mai poluate oraşe locuri cu aer curat, demonstrând astfel cum dispariţia traficului poate îmbunătăţi calitatea vieţii. Însă când restricţiile au fost retrase, lumea a evitat transportul public pentru a merge la lucru, preferând în schimb maşinile. În cartierul său londonez, Jon Burke, consilier pe teme de transport din Hackney, a încercat să evite tocmai acest lucru. „A trebuit să trecem la acţiune pentru a evita o revenire care să aibă în centrul ei maşina”, povesteşte el. În alte cartiere nu s-a făcut nimic şi nivelul traficului a crescut cu 150% în ritm anualizat în septembrie. Acest lucru arată că oraşele se află în centrul acţiunii atunci când vine vorba de schimbări economice structurale, spune Francesca Bria, consilier pentru oraşe digitale la ONU. „Oraşele sunt cele mai avansate laboratoare de experimentare” într-o serie de transformări structurale, cum ar fi tranziţia verde, digitalizarea şi abordarea inegalităţii şi coeziunii sociale. Transformările nu ţin doar de strategie, ci şi de politică. „Nu se pot lua doar decizii de sus în jos, deoarece este nevoie de o schimbare masivă de comportament, aşa că trebuie lucrat pe teren şi trebuie avute resursele financiare pe teren”, a mai spus Bria.

    Potrivit lui Rodríguez-Pose, întrebarea este cine va avea „cele mai bune şi mai strălucite idei” pentru măsuri care vor „valorifica declinul activităţii comerciale pe stradă şi vor promova alte activităţi care ar putea fi motoare ale noilor centre urbane?”. Scepticii se pot întreba dacă redistribuirea activităţii pe care ar presupune-o astfel de schimbări nu ameninţă chiar densitatea care face ca oraşele să fie atât de productive din punct de vedere economic. Cu alte cuvinte: ne permitem transformarea? Unele dintre răspunsuri depind de modul în care impozitul şi puterea de decizie sunt împărţite între diferite niveluri de guvernare. „Veniturile fiscale se vor schimba” dacă activitatea economică este distribuită diferit, în funcţie de „diviziunea administrativă” a teritoriului, spune Rodríguez-Pose. „Dacă aveţi un oraş care corespunde zonei urbane funcţionale, atunci nu contează atât de mult. Dacă suntem de exemplu, la Paris, şi vorbim doar de primăria centrului oraşului, atunci aveţi nevoie de politici teritoriale naţionale care-l iau în considerare pe cel care pierde. „În contrast, spune el, „în majoritatea ţărilor puterile de planificare sunt în mâinile factorilor de decizie locali”, ceea ce permite „experimente de strategie” care vor diferi de la un oraş la altul. Este posibil ca unele oraşe să nu îmbrăţişeze transformarea, ci mai degrabă să încerce să „menţină în viaţă magazinele locale şi activităţile tradiţionale locale, chiar promovând folosirea maşinii”. Rodríguez-Pose consideră că acest lucru „ar fi contraproductiv pe termen lung”. Burke este de acord. „Politica în materie de transport nu se referă doar la transport – este vorba despre a găsi modalităţi de a administra oraşele în moduri mai umane şi care sunt dovedite în mod obiectiv că atrag tipul de oameni care fac aceste oraşe de succes.” El adaugă că „este foarte clar că afacerile independente au avantaje mai mari dacă în comunităţi oamenii sunt încurajaţi să meargă pe jos sau cu bicicleta – şi sunt mai predispuşi să cumpere din cartier”. „Nimeni nu ar mai susţine acum o autostradă cu şase benzi prin parcul Washington Square, aşa cum a făcut Robert Moses” la mijlocul secolului al XX-lea în New York. „Când închidem ochii şi ne gândim la cum arată viaţa bună din oraş, nimeni nu se mai gândeşte la kilometri şi kilometri de SUV-uri poluante.”

    Preţurile proprietăţilor din Dublin au explodat în ultimii ani, după o prăbuşire a pieţei imobiliare în urma crizei financiare din 2008; o scădere accentuată a ofertei s-a suprapus cu o cerere copleşitoare, agravată de o creştere a chiriilor pe termen scurt. Doody a explicat că planurile guvernului irlandez de a crea un drept legal pentru angajaţi de a solicita munca la distanţă ar putea face paşi spre detensionarea pieţei locuinţelor din Dublin, distribuind în acelaşi timp angajaţi cu venituri mari în altă parte.

  • Povestea femeii care a transformat un site din România într-o adevărată putere. De ce a renunţat la un post de CEO după mai bine de opt ani şi ce vrea să facă de acum încolo

    Cristina Gheorghiţoiu şi-a construit parcursul profesional simultan cu dezvoltarea companiei pe care a condus-o vreme de mai bine de opt ani. A ghidat OLX România spre poziţia de lider al pieţei de anunţuri, a trecut compania prin rebranding, a dezvoltat alte branduri sub umbrela grupului. Acum însă, a decis să facă un pas în lateral şi să răspundă la întrebarea: Ce înseamnă cu adevărat împlinirea profesională pentru ea?

    Am mai vorbit cu Cristina Gheorghiţoiu în urmă cu aproximativ şapte ani, când preluase nu de foarte mult timp dezvoltarea Mercador – pe atunci numele sub care funcţiona businessul transformat în OLX, după achiziţia platformei de fondul de investiţii sud-african Naspers.

    Ea a devenit Business Manager al platformei din septembrie 2012, iar până la început de 2021, când a decis să părăsească rolul de director general al grupului OLX România, a trecut prin numeroase transformări – personale şi profesionale – simultan cu transformarea businessului. Cu o medie de patru milioane de anunţuri active şi circa 12 milioane de vizitatori lunari, acesta a devenit sub conducerea ei liderul pieţei de anunţuri. Totodată, şi-a diversificat liniile de activitate în România, incluzând şi platforma de imobiliare Storia.ro, axată pe auto – Autovit.ro, precum şi o secţiune dedicată locurilor de muncă.  

    „Am început de la o echipă de 5 – 10 oameni şi o poziţie competitivă, dar nu chiar foarte competitivă, în condiţiile în care platforma se afla pe locul trei atunci în piaţă. A urmat o creştere foarte accelerată, care a fost ca un roller-coaster de provocări şi care a adus o creştere atât personală, cât şi profesională alături de creşterea business-ului. Uitându-mă în urmă, mă identific foarte mult cu această creştere a mea în paralel cu creşterea businessului.”

    Compania a evoluat de la nivelul unui start-up, având încă de pe atunci fixat obiectivul de a deveni lider al pieţei, până la atingerea acestui ţel şi transformarea într-un business profitabil. „Când am preluat acest rol a existat o vibraţie de neîncredere referitoare la acest obiectiv (de a deveni lideri în categorie n.red.), era un mediu extrem de competitiv şi existau alţi lideri la acel moment.”

    După ce au depăşit însă această bornă, a urmat o a doua mare provocare din dezvoltarea companiei şi a Cristinei Gheorghiţoiu: rebrandingul platformei, din Mercador, în OLX. „Nimeni nu a văzut acest brand ca fiind unul uşor de stabilit şi de folosit de români. Mi-aduc aminte că ne puneam problema inclusiv de cum să se pronunţe acest nume. Îmi amintesc că le spuneam celor de la agenţia de creaţie că succesul va însemna că oamenii nu îşi vor mai aminti cum se numea compania înainte.”

    Investiţiile în rebranding s-au plasat la milioane de euro, în condiţiile în care chiar şi înainte de această schimbare cheltuielile de marketing se regăseau la sume fabuloase, fiind vorba despre o piaţă în care investeau mult în această direcţie atât ei, cât şi principalii competitori. „A fost un «război al marketingului». Vorbim despre milioane de dolari cheltuiţi, la început vorbeam despre un loss making business, Autovit.ro era singurul business profitabil la acel moment. Această stare a ţinut cu siguranţă mai mulţi ani, dar acum ne regăsim într-o cu totul altă poziţie când vorbim despre profitabilitate.”

    Un al treilea moment important a venit atunci când s-a pus problema monetizării platformei în sine, respectiv trecerea de la un serviciu gratuit, accesibil tuturor, la un serviciu parţial plătit, în contextul în care şi acum se mai pot publica anunţuri în diverse categorii ale platformei gratuit pentru a încuraja segmentul consumatorilor privaţi. „Şi acesta a fost un proces interesant, din care clar am avut de învăţat”, punctează Cristina Gheorghiţoiu.

    După o perioadă, a preluat rolul de country manager al companiei pentru România, funcţie din care a devenit responsabilă şi de businessul Autovit.ro. „Provocarea pentru Autovit a fost să aducem un brand matur, într-o cu totul altă dinamică de business, într-o altă eră de creştere, fiindcă se situa atunci pe un platou.”

    A urmat apoi lansarea platformei de imobiliare Storia.ro, despre care spune că îi aduce motive suplimentare de mândrie: „Cred că am adus o experienţă optimizată faţă de ce puteam oferi cu OLX Imobiliare, dar este evident că totodată se poate şi mai bine şi echipa lucrează în continuare la a optimiza experienţa clientului din categoria real estate.” Cum vede toate aceste reuşite privind retrospectiv? „Atunci când ai un obiectiv măreţ, iar pentru noi acela era atingerea acelei poziţii de leadership, cumva toată lumea se mobilizează în direcţia respectivă, este fantastic ce se poate întâmpla”, observă ea. Mărturiseşte însă că toate aceste momente din dezvoltarea companiei au venit cu multe ore lucrate, cu multe emoţii şi stres. „Prima conferinţă de presă a venit pentru mine cu un foarte mare stres legat de vorbitul în public; realitatea este că nu a fost deloc uşor, dar toate acestea au venit cu satisfacţii pe care nu ai cum să nu le ai dacă toată călătoria este intensă şi dacă ajungi acolo unde îţi propui.”

    Ce înseamnă să evoluezi până la rolul de country manager… şi apoi să renunţi la acesta?

    „Nu mai fusesem în poziţia de a gestiona un business care creştea atât de repede, cumva mă  simţeam ca şi cum ar fi trebuit să umplu o pereche de pantofi care cresc continuu şi trebuie să acopăr golul respectiv. Am depus foarte mult efort ca să fac lucrurile să funcţioneze şi am compensat lipsa de experienţă cu foarte multă implicare şi o concentrare pe rezultate.”

    Adaugă că a investit multă energie în acest sens, dar a ajutat-o faptul că nu a perceput niciodată rolul avut ca pe un simplu job. „A fost ca şi cum ar fi fost businessul meu, iar toată creşterea se întâmpla prea rapid. Îmi puneam întrebări destul de mult, mă confruntam cu sindromul impostorului, mă întrebam dacă sunt eu capabilă să duc această călătorie până la sfârşit. A fost interesantă perspectiva managerului meu de la acel moment care mi-a spus că nimeni nu mai trecuse prin această călătorie până acum, iar faptul că rezultatele au existat tot timpul a fost ceea ce m-a ajutat să dobândesc încrederea că nu poate să fie noroc ceea ce mi se întâmplă.”

    Principalele lucruri de care spune că este mândră se leagă de echipele pe care le-a creat formate din oameni talentaţi, care „au reuşit să contribuie la dezvoltare nu doar în echipa din România, ci şi în echipa centrală, iar ulterior au plecat la alte companii mari”. De altfel, până să ajungă la o echipă de 40 de persoane, spune că nu a avut un om de resurse umane, iar Cristina Gheorghiţoiu s-a ocupat chiar ea de recrutare în fazele iniţiale ale businessului. „Pentru mine este important să aduc oameni care au abilităţile necesare, ştiu ce fac – dar nu sunt aroganţi şi sunt dornici să înveţe mult, chiar dacă ştiu deja foarte multe lucruri”, descrie ea principalele lucruri pe care le apreciază la angajaţi. Apoi, crede că este nevoie de o mentalitate prin care ei să îşi dorească să  experimenteze, să crească mai mult, nu să se limiteze la rolul avut. „Apreciez şi caut în oameni zona de asumare a responsabilităţii. Abilitatea de a învăţa din greşeli este ceea ce am testat foarte mult în interviuri – nu este posibil să nu greşeşti, doar dacă nu faci nimic poţi să nu greşeşti”, adaugă ea.

    Carte de vizită Cristina Gheorghiţoiu

    ♦ Cristina Gheorghiţoiu s-a alăturat, în 2012, conducerii platformei de anunţuri Mercador. În 2014, Mercador a trecut   printr-un proces de rebranding şi a devenit OLX. A gestionat această tranziţie şi a reuşit să obţină creşteri constante ale  businessului.

    ♦ După mai bine de 8 ani în OLX Group, ea a decis să înlocuiască rolul de General Manager cu cel de Coach, odată cu absolvirea cursurilor de specialitate la Co-Active Training Institute.

    ♦ OLX România are peste 4 milioane de anunţuri active şi o medie lunară de peste 12 milioane de vizitatori, potrivit SATI.

    ♦ Compania a anunţat în luna februarie că are un nou director general, respectiv pe Sebastiaan Lemmens, care va fi responsabil şi de pieţele din Portugalia, Bulgaria şi Bosnia, acesta preluând funcţia de la Cristina Gheorghiţoiu.

    Când vine vorba despre motivul plecării de la conducerea grupului OLX, spune că acesta se leagă de dorinţa de a face o schimbare. „Cred foarte mult în creşterea constantă şi că la un moment dat, oricât de frumoasă ar fi o călătorie, trebuie să o închizi ca să poţi începe altceva. Eu am fost foarte concentrată pe tot ce a ţinut de OLX şi cred că am luat extrem de multe pe plan personal de aici, dar am şi oferit înapoi.” Un alt motiv pentru care a decis să facă acest pas este că nu şi-a dorit niciodată să migreze înspre o funcţie şi mai mare, cum ar fi conducerea unei echipe de 5.000 de oameni. „Am apreciat foarte mult relaţiile cu oamenii, în corporaţie cumva ei sunt înlocuibili, iar eu cred,  poate într-un mod naiv, că fiecare om contează foarte mult şi eu vreau să interacţionez cu fiecare şi să-mi iau energie din asta.”

    Cristina Gheorghiţoiu spune că s-a întrebat ce înseamnă împlinirea profesională pentru ea şi a decis astfel că ar vrea să aleagă un rol prin care să îşi aducă aportul total. „Am găsit asta în coaching, iar una dintre întrebările anului pentru mine este ce rol va avea coachingul în viaţa mea – ştiu că am o chemare antreprenorială, îmi place să rezolv probleme”.

    Se gândeşte la anul acesta ca la unul „puţin sabatic”, adică unul în care să aibă un stil de viaţă uşor mai relaxat, dar şi exploratoriu în acelaşi timp. „Vreau să fiu deschisă să încerc lucruri, să învăţ lucruri noi. Eu personal am văzut libertatea ca fiind abilitatea de a renunţa la ceva foarte bun pentru ceva mai important pentru tine. Aceasta este un fel de libertate pentru mine şi o abordare neconvenţională asupra a ce poate să urmeze.”

    Mărturiseşte însă că are şi norocul de a folosi timpul acesta într-un mod mai relaxat: „Mulţi dintre cei care nu iau decizia aceasta nu o fac din motive care ţin de igienă financiară, poate nu au stabilitatea financiară care să le ofere posibilitatea să facă un astfel de pas. Nu simt că mă presează din acest punct de vedere timpul pentru a găsi răspunsuri rapid. Cred că majoritatea se pregăteşte mai din timp pentru un astfel de pas, iar eu mi-am permis să-mi iau anul acesta pentru pregătire. De asemenea, energia rămasă după munca de la OLX nu îmi permitea să construiesc un plan de rezervă în paralel.”

    Totuşi, îi sfătuieşte pe cei care iau în calcul un astfel de pas, să o facă în funcţie de propriile nevoi: „Schimbările se pot construi însă şi într-un fel mai sigur, treptat. În niciun caz nu cred că trebuie să ne limităm ca urmare a faptului că ne este frică, ci să ne pregătim puţin mai bine, să avem un ritm al schimbării care se potriveşte cu stilul şi nevoile noastre”.

     „Cred în implicarea aceasta totală care blurează linia dintre personal şi profesional, dar mai cred şi că nu putem să fim sută la sută la un nivel maxim pe plan profesional dacă nu suntem împliniţi şi într-o zonă mai personală, de hobbyuri, de pildă.”

     „Pentru mine este important să aduc în echipă oameni care au abilităţile necesare, ştiu ce fac – dar nu sunt aroganţi şi sunt dornici să înveţe mult, chiar dacă ştiu deja foarte multe lucruri.”

    „Cred foarte mult în creşterea constantă şi că la un moment dat, oricât de frumoasă ar fi o călătorie, trebuie să o închizi ca să poţi începe altceva. Eu am fost foarte concentrată pe tot ce a ţinut de OLX şi cred că am luat extrem de multe pe plan personal de aici, dar am şi oferit înapoi.”

    Ce urmează?

    În perioada care urmează, Cristina Gheorghiţoiu plănuieşte să călătorească, să fie deschisă să înveţe lucruri despre ea şi despre viaţă, să descopere ce-i place, unde se simte cel mai bine şi să răspundă la întrebarea „Ce rol o să aibă coachingul în viaţa mea?”, dar şi altor întrebări care să o ajute să obţină satisfacţie profesională şi care să îi permită să se exprime în conformitate cu tot ce este important pentru ea. „Aş vrea un stil de viaţă şi profesional care să nu se simtă ca fiind muncă. Nu îmi place să delimitez foarte mult cine suntem la birou faţă de cine suntem acasă şi cred că nu putem să fim prezenţi doar într-o arie a vieţii noastre, fie aceasta personală sau profesională. Nu putem să investim toată energia într-o singură direcţie.”

    Crede în echilibrul între viaţa profesională şi cea personală, însă este de părere că acestea nu trebuie văzute ca o balanţă, ci ca fiind concentrate în anumite momente din viaţă, cu intensitate diferită în anumite zone. „Văd mai degrabă o agilitate a acestui echilibru decât o clasică balanţă, în care avem şi muncă, şi viaţă personală. Cred în implicarea aceasta totală care blurează linia dintre personal şi profesional, dar mai cred şi că nu putem să fim sută la sută la un nivel maxim pe plan profesional dacă nu suntem împliniţi şi într-o zonă mai personală, de hobbyuri, de pildă.”

    De altfel, observă că pandemia i-a învăţat pe liderii de pretutindeni că au un rol important în a crea un alt ritm pentru angajaţii lor când vine vorba despre wellness, atunci când lucrăm de acasă mai ales, dezvoltând o responsabilitate şi respect şi faţă de alte nevoi, nu doar faţă de cele de business atunci când interacţionează cu oamenii din echipele lor.

    Ea nu şi-a conturat încă profilul exact al celor pe care urmează să îi consilieze, însă crede că se va orienta spre zona de leadership, ca urmare a experienţei sale profesionale. Mai mult de atât, gândindu-se la experienţa sa ca femeie – lider, crede că aceasta va fi una dintre direcţiile pe care se va concentra. „Cu cât creşte mai mult senioritatea, cu atât mai mult femeile sunt mai slab reprezentate, iar aceasta este o zonă în care mi-ar plăcea să am un impact fiindcă ne pune multe obstacole pe care bărbaţii nu şi le pun.” Ea însăşi spune că a fost nevoită să depăşească astfel de bariere. „M-am simţit intimidată atunci când eram singura femeie într-o cameră cu 19 bărbaţi, astfel că empatizez cu extra-greutăţile reale sau uşor imaginare pe care ni le punem noi în a ne face auzită vocea în echipe dominant masculine.”

    Menţionează că principalul moment în care femeile pierd teren profesional se află la tranziţia dinspre specialist spre manager pentru prima dată. „Poate există un amestec de abilităţi care pot crea mai multă vizibilitate. În plus, cred că echipele puternice sunt cele în care vocea tuturor este auzită. Dacă noi ca lideri nu ne facem datoria – dar nu neapărat doar în raport cu femeile, dar şi cu orice profil de angajat care este poate mai puţin vizibil – să includem aceste persoane în echipă, ajungem să pierdem foarte mult din puterea pe care o dă o echipă diversă.”

    În încheiere, am întrebat-o pe Cristina Gheorghiţoiu care este sfatul ei pentru un angajat care acum îşi începe cariera şi care poate aspiră la un parcurs profesional precum cel avut de ea: „La început de drum, cred că avem datoria să ne concentrăm pe creştere şi pe explorare, să nu ne aşteptăm să ne înveţe cineva lucruri după ce terminăm facultatea. Este important să începem devreme să lucrăm la setul de abilităţi pe care le avem şi să experimentăm astfel încât să găsim un loc în care să simţim că putem cu adevărat să contribuim. Putem să construim într-o varietate de domenii, nu mai suntem în punctul în care şcoala să ne definească alegerile profesionale. Putem să facem mult mai multe, important este să găsim cât mai repede locul unde este potrivit să ne construim abilităţile, asumându-ne faptul că nicio companie şi nicio universitate nu este interesată mai mult de asta decât ar trebui să fim noi.”

    Iar ca un sfat general, Cristina Gheorghiţoiu menţionează că ar trebui să alocăm timpul necesar pentru a face designul vieţii noastre, la fel cum ne concentrăm deseori pe obiectivele de carieră. „Dacă din perspectivă organizaţională există mereu o viziune, o strategie, obiective clare, nu  facem acest lucru şi cu alte domenii ale vieţii. Cred că nu putem să fim împliniţi fără să avem o viziune referitoare la ceea ce ne împlineşte, obiective, direcţii şi acţiune – fiindcă un plan bun fără acţiune rămâne doar un plan. Nu trebuie să aşteptăm ca pe plan personal să se întâmple lucrurile, în condiţiile în care pe plan profesional avem atât de multe obiective. Cred că este foarte uşor să nu te afli în scaunul de şofer în viaţa ta; să fie contextul profesional, inerţia, convingerile părinţilor, ale societăţii mai degrabă cele care îţi determină parcursul, decât ceea ce este cu adevărat important pentru tine, iar asta îşi propune să-şi rezolve coachingul.”

  • Cumpărături de MILLENNIALS

    Acuzaţi că nu prea le place să cheltuiască şi preferă în multe cazuri să stea cu părinţii, milenialii (generaţia celor născuţi între 1981 şi 1996) sau cel puţin o parte însemnată a lor par doar să fi aşteptat mai mult până să facă pasul spre cumpărarea unei locuinţe, scrie Bloomberg.

    Dacă tot s-au hotărât să cumpere o casă, mulţi preferă direct una foarte spaţioasă şi luxoasă pe care cheltuiesc milioane de dolari în SUA sau în alte ţări, arată oficialii diviziei imobiliare internaţionale a Sotheby’s, spre deosebire de generaţiile anterioare care începeau cu o locuinţă mai mică pe care o schimbau atunci când li se mărea familia.

    În plus, datorită muncii la domiciliu, milenialii îşi permit să cumpere proprietăţi mai mari şi mai dotate în oraşe mai mici unde costul de trai este mai scăzut. Se caută locuinţe gata de mutat, cu impact redus asupra mediului înconjurător şi dotate cu panouri solare, încărcătoare pentru maşini electrice. Printre destinaţiile preferate se numără Aspen sau Austin din SUA ori Peninsula Mornington din apropiere de Melbourne, de pe continentul australian.

     


     

  • Investitorii mizează în continuare pe office. Care au fost cele mai mari tranzacţii din 2020

    Birourile goale din prezent nu se reflectă şi în evoluţia segmentului office în viitor, acesta fiind în continuare unul dintre cele mai mari pariuri ale investitorilor din real-estate. Cel puţin aşa cred specialiştii de la CBRE România.

    Clădirile de birouri sunt cel mai vandabil tip de proprietate imobiliară, reprezentând cea mai mare parte din volumul investiţional din ultimii trei ani”, răspunde Gijs Klomp, Head of Investment Properties la CBRE Romania, întrebat care este viitorul acestui tip de investiţii în context pandemic. Potrivit departamentului de cercetare al companiei de servicii comerciale şi investiţii în real estate, în anul 2020, caracterizat de provocări de ordin economic şi sanitar bine-cunoscute, clădirile de birouri au reuşit să atragă 80% din volumul total tranzacţionat, iar „investitorii şi-au arătat încă o dată încrederea faţă de acest tip de proprietăţi în vremuri nesigure”. Potrivit sondajului Romanian Investment Sentiment Survey citat de CBRE, birourile rămân cel mai căutat produs imobiliar de către investitori, chiar dacă există şi un interes în creştere pentru sectorul industrial în ceea ce priveşte viitoarele investiţii.

    Per total, volumul investiţiilor imobiliare din România s-a situat la 588,5 milioane de euro în 2020, jumătate din valoarea realizată în 2019, dar similară cu cea din 2015, un an de reîncepere a dezvoltării pieţei imobiliare după criza financiară, arată raportul de cercetare CBRE Romania Real Estate Market Outlook, publicat recent.

    Chiar dacă anul trecut 68% din volumul total de investiţii imobiliare a fost tranzacţionat în primele şase luni, a doua jumătate a anului a adus cea mai mare tranzacţie din 2020, marcând intrarea unui nou investitor chinez în România – Fosun, care a achiziţionat clădirea de birouri Floreasca Park din Bucureşti pentru suma de 101,5 mil. euro, reconfirmând astfel atractivitatea pieţei de birouri din Bucureşti.

    Tot în 2020, cea mai mare tranzacţie de investiţii negociată în 2019 s-a încheiat când AFI Europe a finalizat acordul cu NEPI Rockcastle pentru trei clădiri de birouri din Bucureşti (Floreasca Business Park, The Lakeview şi Aviatorilor 8) şi una din Timişoara (City Business Park), cu un volum total estimat de 308 milioane de euro (CBRE a înregistrat vânzarea portofoliului NEPI Rockcastle în 2019, conform Contractului de vânzare-cumpărare încheiat între părţi. Dacă acea tranzacţie, care s-a finalizat în 2020, ar fi fost înregistrată în 2020, volumul tranzacţiilor din 2020 s-ar fi ridicat la 897 mil. euro, reprezentând o creştere cu 22% faţă de 2019, precizează reprezentanţii CBRE).

    În ceea ce priveşte gradul de ocupare al clădirilor de birouri, Gijs Klomp observă că la finalul anului 2020, rata de neocupare înregistrată la nivelul stocului modern de birouri din Bucureşti era de 12,4%, într-o uşoară creştere comparativ cu sfârşitul anului 2019. „Această creştere a fost influenţată şi de contextul creat de pandemia de COVID-19 care a dus la ameninţarea deciziilor de relocare pentru multe companii, însă, un alt factor care a contribuit a fost livrarea de noi clădiri  de birouri care aveau la momentul inaugurării o rată medie de ocupare de 70%”. El  previzionează că rata de neocupare a spaţiilor de birouri moderne din Bucureşti va înregistra în prima parte a anului 2021 un nivel similar celui de la sfârşitul anului anterior. „Începutul vaccinării anti-COVID şi relaxarea restricţiilor impuse de autorităţi dau startul unei remodelări a spaţiului de lucru care va aduce din ce în ce mai mulţi oameni la birou.”

    De asemenea, specialistul CBRE este de părere că nu există posibilitatea  transformării într-un trend reconfigurarea anumitor clădiri de birouri în scop rezidenţial sau în alte scopuri, proiecte în care s-au implicat anul trecut unii dintre dezvoltatori. „Până în prezent, aceste reconversii au fost limitate ca număr şi au ţinut mai mult de strategia de business a dezvoltatorilor în cauză. Piaţa de birouri se află într-un moment de reconfigurare, însă aceasta se referă la adaptarea spaţiului de lucru la noile norme impuse de pandemie şi nu la reconversia acestuia pentru alt tip de utilizare.”

    Perspectivele CBRE pentru 2021 sunt optimiste, reprezentanţii companiei fiind de părere că România continuă să atragă atenţia investitorilor, iar mixul dintre oferta limitată şi cererea mai bună faţă de estimările iniţiale ar putea declanşa schimbări neaşteptate de preţuri – dar ei nu se referă neapărat la o scădere.

    „Spre deosebire de percepţia majorităţii, s-ar putea să vedem creşteri ale preţurilor în perioada următoare. Ne aşteptăm ca cererea pentru produse de investiţii pe segmentul office  să rămână robustă, desi investitorii sunt mai atenţi la media termenului de închiriere şi mai conservatori când vine vorba despre lansarea de presupuneri în special pentru locurile vacante în prezent sau cele care au un termen de expirare mai scurt.”

    De asemenea, cei mai mulţi dintre investitori plănuiesc să achiziţioneze clădiri de birouri în următoarea perioadă, contrar aşteptărilor, aşa cum reiese dintr-un chestionar realizat de CBRE, Romanian Investment Sentiment Survey şi publicat în noiembrie. „Pentru 2021 ne aşteptăm la un trend similar în ceea ce priveşte componenţa de birouri, ţinând cont şi de faptul că anul 2020 s-a încheiat cu o tranzacţie majoră în lucru, respectiv cumpărarea clădirilor de birouri Campus 6.2 şi 6.3 de către S Immo de la Skanska într-o tranzacţie de 97 de milioane de euro. În acest context, cel mai probabil, piaţa românească de investiţii imobiliare va beneficia în continuare de cerere din partea investitorilor străini, arată CBRE. Investitorii se vor confrunta şi în 2021 cu dificultăţi privind utilizarea fondurilor proprii, deoarece oferta de capital depăşeşte oportunităţile de investiţii din întreaga lume, iar concurenţa pentru proprietăţi de tip prime pe alte pieţe din Europa Centrală şi de Est rămâne acerbă şi indică faptul că România rămâne pe radarul investitorilor. „Să nu uităm că în România oferta de produse imobiliare aflate la vânzare este în continuare scăzută, în special sectorul industrial se confruntă cu o lipsă majoră de produse, asociată cu o cerere mare (latentă). Mixul dintre oferta limitată şi cererea mai bună decât cea estimată iniţial poate declanşa fluctuaţii surprinzătoare de preţuri în 2021”, a subliniat Gijs Klomp. În Europa, volumul investiţiilor imobiliare comerciale a atins 275 de miliarde de euro în 2020, reprezentând o scădere cu 17% faţă de 331 de miliarde de euro în 2019, o performanţă mai bună decât se anticipase iniţial, având în vedere pandemia COVID-19, potrivit CBRE.

  • Zona din Bucureşti unde lucrau peste 100.000 de oameni pe care pandemia a transformat-o total şi acum pare părăsită

    Parisul are La Défense, Londra are City of London şi Canary Wharf, Bucureştiul are Pipera. Nu mai departe de acum un an, aproape nici un angajat care mergea la serviciu în fiecare dimineaţă, la 8-9, cu metroul în nord nu scăpa de nervi şi de înghesuială. Un an mai târziu, rămân scaune neocupate în metrou de la un capăt la altul al magistralei Berceni-Pipera, iar pe scările rulante de la staţia Aurel Vlaicu nu-şi mai suflă în ceafă zeci de oameni deodată.

    Confortul e incontestabil şi valoros, iar cei care mai merg azi la birou spre nord n-ar vrea să renunţe la el vreodată. Dar el vine la pachet cu o întrebare: va mai fi Pipera ce a fost odată? Vor mai sta ferestrele clădirilor de birouri luminate până la ore târzii ale serii, pentru corporatiştii care îşi termină taskurile pe ultima sută de metri de deadline?

    Aproape 100.000 de oameni coborau în fiecare seară în staţiile de metrou Aurel Vlaicu şi Pipera pentru a merge acasă de la job. O sută de mii de perechi de picioare se călcau între ele pentru a prinde cât mai curând un loc în metrou. O sută de mii de legitimaţii se îndreptau în fiecare dimineaţă către turnicheţii de la intrarea în clădirile de birouri şi ajungeau în faţa monitoarelor. Doar vreo 20-30.000 au mai urmat acelaşi traseu în ultimul an, iar acelea nu cu regularitate, ci în schimburi şi după necesităţi.

    Lifturile urcă şi coboară mai rapid, dar mai goale. Cozile la cafenele sunt mai scurte. Un loc liber la cantina clădirii este mai uşor de găsit, dar bucătăria e pustie. Locurile libere de parcare sunt mai multe, dar colegii de birou sunt mai puţini. Ce va mai rămâne dintr-o zonă care concentra cândva puterea multinaţionalelor şi a dezvoltatorilor din România?

    Poveştile nespuse de la bucătărie

    „Bucătăria de la birou este acum mai mult goală. E sinistru când mergi acolo. În general, abia găseai un loc să iei prânzul, trebuia să te organizezi să mergi la ora potrivită astfel încât să găseşti un loc. Era veselie, era gălăgie, se spuneau poveşti. Acum abia dacă mai văd câţiva oameni când merg. Cafeneaua de la parter, o afacere mică ce profitase de zarva din clădirea de birouri pentru a-şi atrage publicul, e acum mai mult goală”, povesteşte un angajat al unei companii cu sediul în zona de nord a Capitalei.

    Spre deosebire de alţi corporatişti, el mai merge periodic la birou, deoarece trebuie să aibă o prezenţă lunară minimă. Este însă unul dintre puţinii angajaţi care mai populează clădirea, în condiţiile în care firme din domeniul IT sau financiar, care îşi au sediul acolo, au ales să-şi ţină angajaţii acasă tot timpul.

    „În mod obişnuit, pe un etaj, eram cam 200 de oameni zilnic. Astăzi, nu ştiu dacă mai suntem 20 într-o zi. Avantajul, pentru cei care, până în martie anul trecut, nu găseau loc de parcare, este că acum nu se mai confruntă cu problema asta.”

    El avea loc de parcare asigurat şi înainte, aşa că nu resimte acest avantaj, însă este fericit pentru un alt beneficiu: cele aproape două ore pe care le petrecea înainte pe drum spre şi dinspre birou, pe traseul Militari-Voluntari, s-au comprimat acum până la maximum 40 de minute. Câştigul nu e de lepădat, dar parcă atmosfera de la birou umbreşte această bucurie.

     

    Disponibilităţile de birouri de închiriat în zona metroului Aurel Vlaicu – Pipera. Valorile în metri pătraţi reprezintă suprafeţele maxime disponibile în acest moment, pe care un chiriaş le poate închiria.
    Sursa: www.spatii-de-birouri.ro

    „Mi-ar plăcea ca în continuare să petrec mai puţin timp pe drum, însă atmosfera de la serviciu nu e deloc plăcută. Interacţiunea cu cei care totuşi vin la serviciu este mai grea, nu poţi să schimbi o vorbă la fel când porţi mască şi păstrezi distanţa.”

    În compania lui, nu s-a pus încă problema revenirii la serviciu „ca în vremurile bune”, în condiţiile în care nu se ştie când va fi sfârşitul pandemiei. Însă mulţi angajatori iau în calcul posibilitatea de a menţine sistemul de „work from home” şi când totul – sau aproape totul – se va fi rezolvat. Şi chiar dacă mulţi manageri nici n-ar fi conceput o astfel de alternativă până anul trecut, acum îmbrăţişează cu entuziasm ideea.

    „Am o colegă care locuieşte în Bragadiru şi, înainte, ca să ajungă la birou, se trezea la cinci dimineaţă. De când cu pandemia, lucrând de acasă, se mişcă mult mai bine. Înainte de pandemie, în echipa mea exista un rulaj mare de personal, pentru că oamenii pierdeau destul de mult timp pe drum, iar salariul nu reuşea să compenseze acest efort. Vorbeam pe atunci cu şefii mei şi le spuneam că poate ar trebui să le acordăm acestor angajaţi nişte beneficii, nu neapărat financiare, dar poate un program mai scurt sau o zi de lucrat de acasă în fiecare săptămână. Dacă atunci nici nu puteau să se gândească la aşa ceva, acum sunt mult mai deschişi.”

    Sunt însă şi manageri care ar da orice să-şi vadă angajaţii înapoi la birou, să-i poată coordona şi să simplifice procesul de atribuire a sarcinilor. Pentru că, oricât de mult ar uşura Internetul comunicarea, e totuşi greu să rezolvi un task ASAP (as soon as possible, un termen frecvent utilizat în rândul corporatiştilor) când prânzul se arde pe aragaz, copilul face ora de muzică pe Zoom, iar vecinul de deasupra dă găuri cu bormaşina.

     

    Locuitor la kilometrul zero al businessului românesc

    Maria Ardelean locuieşte chiar în zona de nord a Capitalei, acolo de unde se dă ora exactă când vine vorba de prezenţa la birou a angajaţilor din corporaţii. Era obişnuită cu miile de paşi care îi însoţeau pe ai ei în fiecare dimineaţă şi în fiecare după-amiază şi, cumva, îşi intrase în acest ritm, întrerupt brusc în martie 2020.

    „Pe de o parte, îmi lipseşte forfota zilnică din această zonă, însă, pe de altă parte, în perioada aceasta, am învăţat să mă obişnuiesc cu un Bucureşti mai liniştit şi cu oamenii care par să nu se mai grăbească. Este vizibilă schimbarea în trafic, dar şi în magazinele, cafenelele din zonă, e o perioadă de adaptare la un nou context”, spune Maria Ardelean.

    În magazinele pe care le frecventează aproape zilnic, fie ele băcănii, brutării, florării, cafenele sau supermarketuri, a remarcat că oamenii respectă regulile de distanţare socială şi că, oricât de redus ar fi traficul, aceste locuri nu duc lipsă de clienţi şi de agitaţie.

    „Aştept ca următoarea perioadă să vină cu o întoarcere lentă la realitatea cu care am fost obişnuiţi”, spune Maria, locuitoare din zona Aviaţiei.

    Dezvoltatorii imobiliari au simţit de acum câţiva ani efervescenţa din zona de nord, de la Aurel Vlaicu spre Pipera şi chiar mai departe, aşa că nu puţini au fost cei care s-au ancorat cu ansambluri rezidenţiale în zonă, pentru a veni în întâmpinarea celor care au nevoie de o locuinţă aproape de birou.

    Forte Partners, dezvoltatul condus şi fondat de Geo Mărgescu, este doar unul dintre cei care au pariat pe un proiect în zona Aviaţiei, sub numele Aviaţiei Park, cu circa 350 de apartamente. În aceeaşi zonă, cel mai activ dezvoltator este One United, controlat de Victor Căpitanu şi Andrei Diaconescu. Tot acolo, au construit şi spaniolii de la Gran Via un proiect rezidenţial, Aviaţiei Apartments, cu aproape 300 de apartamente. Un studio în acest complex s-a vândut cu 72.000 de euro plus TVA, iar un apartament cu trei camere a ajuns la 125.000-130.000 de euro plus TVA.

    „Am terminat proiectul în iarna lui 2019, am vândut 153 de apartamente în 2020, din 291 în total. Acum mai avem cinci nevândute, aşa că nu am resimţit un şoc încă. Chiar dacă birourile nu mai sunt deschise, lumea vrea să locuiască aproape de viitorul birou”, spune Antoanela Comşa, director la Gran Via România.

    Ea spune însă că zona este saturată şi că sunt deja multe proiecte în zonă pentru cât interes există. Tot în nord, în preajma birourilor, mai există proiecte precum Cloud9 (complex cu peste 800 de apartamente dezvoltat de Alin Niculae pe Şoseaua Pipera), dar şi un complex în dezvoltare al familiei Nusco, ce deţine producătorul de uşi Pinum, şi unul al israelienilor de la Hagag, care vor să construiască 1.350 de apartamente spre rondul OMV, în Voluntari. Şi cei de la Prime Kapital au în lucru proiectul Avalon Estate cu peste 700 de locuinţe, iar britanicii de la London Partners, care au dezvoltat proiectul rezidenţial Soho Unirii, fac şi ei aproape 1.000 de locuinţe în proiectul Belvedere Residence din zona Aviaţiei – Barbu Văcărescu, după ce au preluat dezvoltarea de la compania Belvedere Developments.

    „Zona era atractivă pentru cei care lucrau în clădirile de birouri, dar e atractivă în continuare. Are foarte multe facilităţi la îndemână: parc, malluri, şcoli. Nu am văzut un impact foarte mare asupra vânzărilor de locuinţe în zonă, dar depinde şi cât de mult se prelungeşte situaţia. Există totuşi posibilitatea să scadă puţin cererea pentru imobile cumpărate în scop investiţional, pentru a le închiria”, spune Gabriel Voicu, Condominium Sales Director la firma de consultanţă imobiliară SVN România.

    În medie, preţurile pentru apartamentele din zona Aviaţiei – Aurel Vlaicu – Pipera se situează, spune el, la 1.800-2.200 euro pe metru pătrat util, poate şi puţin mai mult, în funcţie de facilităţi.

    Concentrarea activităţii de business din zonă a dus şi la deschiderea unui hotel în mijlocul corporatiştilor, sub brandul Courtyard Bucharest Floreasca by Marriott, deţinut de lituanienii de la Apex Alliance. Deschis spre finalul lui 2019, hotelul are 259 de camere şi a „înghiţit” o investiţie de 22,5 milioane de euro.

    „Nu putem vorbi de atingerea gradului de ocupare bugetat la început de an, mai ales fiind şi un hotel nou-deschis pe piaţa din Bucureşti, dar am reuşit să atingem undeva la 25% din forecastul de la începutul anului 2020”, spune Roxana Vişan, Cluster General Manager pentru hotelul Courtyard Bucharest Floreasca.

    Gradul mediu de ocupare a fost de 15% în 2020, aceasta fiind, de altfel, media înregistrată în tot Bucureştiul, mai ales pentru principalele zone afectate. Se observă însă o îmbunătăţire pentru luna februarie, un trend pozitiv în ceea ce priveşte rezervările.

     

    Nostalgici după cozile la cafea şi covrigi

    Pe 4 ianuarie, prima zi lucrătoare din 2021, la Aurel Vlaicu şi Pipera, furnicarului de altădată îi luase locul o mână de oameni. La staţia de metrou Aurel Vlaicu – kilometrul zero al febrei corporatiste din Bucureşti – mirosea a cafea şi covrigi proaspeţi. Cu un an în urmă, chiar şi după cozonacii de Crăciun, la patiserii şi covrigării erau cozi de câţiva metri. Pe 4 ianuarie 2021, doar doi-trei cumpărători îşi aşteptau rândul la cappuccino.

    „Lucraţi în zonă? Ştiţi cum era înainte… Noi aici suntem deschişi pentru corporatişti, dar din păcate ei acum lucrează de acasă şi nu ştim dacă se vor mai întoarce. Poate acum, cu vaccinul, vor prinde curaj, rămâne să vedem”, spune vânzătorul unei mici cafenele amplasate exact la staţia de metrou Aurel Vlaicu.

    La distanţă de câţiva metri, patiseria Vlaicu nu numără nici ea mai mult de doi-trei clienţi. La semaforul de lângă staţia de metrou mai stau doar cinci-şase oameni care cine ştie prin ce împrejurare trebuie să meargă la birou. La fel e şi la lifturile din clădiri: angajaţii care înainte le aşteptau câte cinci minute spun că acum nu trec mai mult de două până când uşile li se deschid în faţă. Gol e şi la Pipera, cealaltă staţie de metrou care deserveşte aglomerarea de birouri a Capitalei.

    Cristian Turculeţ, director regional Starbucks România şi Bulgaria: Comparativ cu 2019, observăm un trafic mai scăzut în cafenele, în general, ceea ce este perfect de înţeles având în vedere circumstanţele. Cu toate acestea, cafeneaua din Promenada primeşte în continuare un număr considerabil de clienţi în fiecare zi, susţinută şi de vânzările realizate prin opţiunile de livrare.

    Iar scăderea traficului se vede şi în staţia de metrou de la Piaţa Unirii, „nodul” de pe magistrala care duce către nordul oraşului. Pe peronul unde altădată nu aveai unde să arunci un ac, abia se mai adună astăzi 10-20 de oameni în aşteptarea metroului către Pipera. În vremuri apuse, treceau la rând două-trei, poate şi mai multe metrouri, până când călătorii îşi găseau locul, înghesuiţi ca sardelele.

    Scăderea traficului în staţiile de metrou Aurel Vlaicu şi Pipera s-a văzut imediat ce companiile au decis să treacă în sistemul „work from home” (munca de acasă), din martie 2020. Astfel, dacă în martie 2019, prin staţia Aurel Vlaicu trecuseră aproximativ 23.300 de oameni în medie pe zi, un an mai târziu numărul a scăzut la mai puţin de jumătate, mai exact 11.000, potrivit datelor Metrorex. Potrivit consultanţilor imobiliari, deja pe 15 martie doar 20 până la 50% dintre corporatişti au mai venit la birou.

    Cele mai recente date furnizate de Metrorex la solicitarea ZF arată că traficul de la Aurel Vlaicu s-a redus de la aproape 1,2 milioane de călători în intervalul 1 octombrie – 15 noiembrie 2019, la doar 360.000 în aceeaşi perioadă a anului 2020. Scăderea este de circa 70% şi este rezultatul aplicării variantei „work from home”, adoptată de numeroase companii de la instalarea pandemiei de Covid-19 în România.

    Câteva zeci de mii de corporatişti tranzitau zilnic staţia de metrou Aurel Vlaicu până în martie 2020, pentru a ajunge la birou, în clădiri precum Equilibrium, Floreasca Business Park, Floreasca Tower, Globalworth Plaza, Lakeview, Oregon Park, Sky Tower. Aceeaşi staţie deserveşte şi mallul Promenada. Situaţia este similară şi la Pipera, capătul magistralei 2, în jurul căreia de asemenea s-au dezvoltat mai multe proiecte office în ultimii ani. Hermes Business Campus, Iride Business Park, Novo Park sunt doar câteva dintre ele.

    Scăderi s-au înregistrat şi în ceilalţi poli de business ai oraşului, precum Piaţa Victoriei, Timpuri Noi, Politehnica sau Grozăveşti, zone ale oraşului care concentrează fiecare mai multe clădiri de birouri şi, în consecinţă, zeci de mii de oameni care mergeau zi de zi la birou.

     

    Cafeaua cea de toate zilele

    Cafenelele mici nu sunt singurele care resimt scăderea traficului, şi numele mari confruntându-se cu aceeaşi problemă. Multe compensează însă prin comenzile primite prin platformele pe care sunt listate.

    „Multe afaceri din polul de business din nordul Capitalei au fost afectate într-un fel sau altul de această pandemie, iar traficul în zona Promenada este clar diferit faţă de ce prevedeam la începutul anului trecut. Comparativ cu 2019, observăm un trafic mai scăzut în cafenele, în general, ceea ce este perfect de înţeles având în vedere circumstanţele. Cu toate acestea, cafeneaua din Promenada primeşte în continuare un număr considerabil de clienţi în fiecare zi, susţinută şi de vânzările realizate prin opţiunile de livrare”, spune Cristian Turculeţ, Director Regional Starbucks România şi Bulgaria.

    Starbucks are o cafenea chiar la parterul mallului Promenada şi era unul dintre locurile favorite ale angajaţilor care voiau să-şi înceapă ziua cu o cafea. Dar ei au început să fie tot mai puţini.

    Subsidiara locală a companiei de logistică şi curierat DHL este una din firmele cu sediul în apropierea staţiei de metrou Aurel Vlaicu, mai exact pe Calea Floreasca, la numărul 169A. Din martie 2020, prezenţa în sediu a angajaţilor s-a făcut doar în cazurile în care activitatea cerea în mod expres acest lucru şi nu exista altă soluţie.

    „Au fost situaţii în care am avut colegi care au preferat să lucreze de la birou şi, pentru o perioadă, acest lucru a fost posibil. Am avut echipe care au decis să-şi reia activitatea în schimburi şi am făcut acest lucru posibil. Către final de an, am reluat lucrul de acasă pentru toţi colegii din departamentele din sediul nostru central”, spune Diana Zamfir, Manager de HR la DHL România.

    Pentru salariaţii din prima linie, a căror activitate este de teren şi nu permite lucrul de acasă – curieri, angajaţi din centrele de expedieri şi o parte din cei care asigură operaţiunile de vămuire – s-au furnizat echipamente individuale de protecţie şi dezinfectanţi.

    „De asemenea, am organizat, la nivel de ţară, o campanie de vaccinare antigripală pentru toţi angajaţii care şi-au dorit acest lucru, campanie necesară în condiţiile în care simptomele celor două boli sunt relativ similare”, mai spune Diana Zamfir de la DHL.

     

    Ora exactă din businessul local

    Estimările firmelor de consultanţă imobiliară arată că, de-a lungul ultimului an, după declanşarea pandemiei, doar aproximativ 20-30% din angajaţii corporaţiilor care îşi au sediul în zona staţiilor de metrou Aurel Vlaicu – Pipera au mai folosit birourile din sedii. Procentul a variat în funcţie de evoluţia crizei sanitare şi de perioadele de stare de urgenţă şi stare de alertă traversate, dar majoritatea angajaţilor corporatişti au continuat să lucreze de acasă şi să folosească sediile firmei doar ocazional sau cu schimbul. Situaţia este similară şi în celelalte zone unde sunt concentrate clădirile reprezentative de clasa A şi unde se regăsesc cele mai multe sedii de corporaţii.

    „Estimăm că situaţia nu se va schimba semnificativ în următoarele trei luni. Rata de neocupare a birourilor este în prezent de 7% în zona staţiei de metrou Aurel Vlaicu, respectiv de 13% în zona staţiei de metrou Pipera, conform datelor actualizate disponibile pe platforma www.spatii-de-birouri.ro, administrată de Activ Property Services. Rata medie de neocupare la nivelul Bucureştiului este de aproximativ 10,5% din stocul competitiv, respectiv 9,5% pentru stocul de clasa A, fiind înregistrată o tendinţă de creştere a neocupării în ultimele trimestre”, spune Florian Gheorghe, Head of Ofice Department în cadrul companiei de consultanţă Active Property Services. Zona cuprinsă între staţiile de metrou Aurel Vlaicu şi Pipera a înregistrat o dezvoltare accelerată începând din 2008, majoritatea platformelor industriale fiind redezvoltate în ceea ce a devenit cea mai mare zonă de birouri din România. Zona concentrează aproape 950.000 de metri pătraţi de birouri şi reprezintă 28% din stocul modern de birouri existent în Bucureşti.

    „În jurul staţiei de metrou Pipera, de-a lungul Bulevardului Dimitrie Pompeiu, sunt desfăşurate clădiri de birouri însumând jumătate de milion de metri pătraţi, clădiri având în general 5-8 etaje de suprafaţă mare, pretabile marilor ocupanţi de IT&C, centrelor de servicii şi companiilor de servicii externalizate”, adaugă Florian Gheorghe.

    Florian Gheorghe, head of office department în cadrul Active Property Services: În jurul staţiei de metrou Pipera, de-a lungul Bulevardului Dimitrie Pompeiu, sunt desfăşurate clădiri de birouri însumând jumătate de milion de metri pătraţi, clădiri având în general 5-8 etaje de suprafaţă mare, pretabile marilor ocupanţi de IT&C, centrelor de servicii şi companiilor de servicii externalizate.

    Doar zona din jurul staţiei de metrou Aurel Vlaicu include aproape 450.000 de metri pătraţi de birouri în cadrul unor clădiri cu 6-19 etaje, alături de cele mai înalte clădiri din România – Sky Tower (36 de etaje plus unul tehnic) şi Globalworth Tower (26 de etaje). Frontul stradal a fost ocupat de clădiri moderne pe o lungime de aproape un kilometru de-a lungul Bulevardului Barbu Văcărescu şi Căii Floreasca, conferind zonei un aspect de „business district”.

    „Înainte de startul pandemiei, aproape 100.000 de angajaţi făceau naveta zilnic către zona staţiilor de metrou Aurel Vlaicu – Pipera, marea majoritate pentru a lucra în clădirile de birouri. Dezvoltarea segmentului de birouri a atras şi alte funcţiuni care să deservească angajaţii corporatişti, precum centrul comercial Promenada Mall, clinici medicale private, săli de fitness, restaurante şi cafenele), în timp ce, în ultimii trei ani, au fost demarate proiecte rezidenţiale cu sute de apartamente care se adresează în special angajaţilor care lucrează în zonă.”

    Oracle, Amazon, Deloitte, P&G, Nestlé, Kellogg, Luxoft, Honeywell, Dell, Allianz, UniCredit, Schneider Electric, Raiffeisen Bank, Vodafone, Carrefour, Orange, Mondelez, Huawei, Garanti Bank, Stefanini, ADP, Genpact, Deutsche Bank, Harman Kardon sunt numai câteva dintre cele mai mari companii care îşi au sediul în nordul Bucureştiului. Ce urmează pentru această zonă unică în România?

    „Estimăm că zona va continua să se dezvolte pe termen mediu şi lung, atât cu noi clădiri de birouri, cât şi cu alte funcţiuni – rezidenţial, comercial, hoteluri, urmând să-şi menţină statutul de principală zonă de birouri a Capitalei”, spune Florian Gheorghe de la Active Property Services.

    O singură clădire majoră de birouri este în prezent în construcţie, finalizarea clădirii Globalworth Square, de 29.700 de metri pătraţi, fiind anunţată pentru primăvara acestui an. Alte proiecte, precum Equilibrium 2, Green Court 4 şi proiectul de birouri de deasupra extinderii Promenada Mall, totalizând aproximativ 65.000 de metri pătraţi, sunt în diverse stadii de proiectare şi autorizare.

    „Piaţa de birouri va continua să fie afectată de incertitudine atât timp cât situaţia sanitară va provoca perioade de creştere/ descreştere a numărului de infectări. Credem că, pe parcursul anului 2021, strategia companiilor va deveni mai clară, iar revenirea angajaţilor la birouri se va realiza gradual din primăvară – vară.”

    Activitatea de închirieri birouri s-a redus şi ea la jumătate – minus 55% mai exact – anul trecut în Bucureşti pe fondul pandemiei, volumul de tranzacţii-record de 430.000 de metri pătraţi din 2019 scăzând la doar 193.000 de metri pătraţi în 2020, cel mai redus nivel din ultimii zece ani.

    „Incertitudinea a determinat amânarea multor decizii, astfel încât ponderea extinderilor de contract a crescut la 46% din totalul volumului tranzacţionat, faţă de o medie de 28-30% în ultimii zece ani, în timp ce tranzacţiile de preînchiriere s-au limitat la puţin peste 30.000 de metri pătraţi, reprezentând mai puţin de 20% din evoluţia anului precedent”, explică Florian Gheorghe.

     

    Work from home nu mai e cool

    Cu doar un proiect aflat efectiv în lucru în acest moment şi cu zeci de mii de corporatişti care îşi rezolvă task-urile din sufragerie, Pipera stă sub semnul întrebării când vine vorba de dezvoltarea viitoare.

    „Există în continuare terenuri disponibile pentru a construi clădiri de birouri. Fiind deja un pol important de business, dar şi o zonă în care vedem şi un interes din partea dezvoltatorilor de proiecte rezidenţiale lansate, considerăm că această parte a Bucureştiului va rămâne de interes pentru multe companii. Ritmul de dezvoltare va fi însă diferit faţă de alte zone din Bucureşti, în care vedem o creştere mai rapidă pe segmentul de birouri”, spune Marius Şcuta, Head of Office Department and Tenant Representation în cadrul firmei de consultanţă imobiliară JLL România.

    Companiile preferă să aleagă zone de birouri deja dezvoltate, care oferă infrastructura necesară, atât din punct de vedere al transportului, cât şi în ceea ce priveşte facilităţile disponibile pentru angajaţi, în acest caz mallul Promenada sau Piaţa Pipera. Toate proiectele de birouri existente, proiectele rezidenţiale, sistemul de transport public, opţiunile de restaurante, de săli de sport sunt puncte de atracţie către acest pol de birouri din Bucureşti.

    Va mai fi însă Pipera ce era înainte de pandemie?

    „Sunt multe semne de întrebare despre cum se vor organiza angajaţii între munca de acasă şi cea de la birou. Dezavantajele muncii de acasă sunt din ce în ce mai vizibile şi multe companii trăiesc cu speranţa ca, după apariţia vaccinului şi creşterea numărului de persoane vaccinate, să poată să revină la o viaţă mai aprope de cea normală, cel mai rapid în a doua jumătate a anului”, mai spune Marius Şcuta.

    Variabilele sunt multe, la fel ca temerile şi frustrările. Sunt mulţi de „dacă” în ecuaţie, iar asta face ca totul să pară şi mai complicat, şi mai greu de suportat. Viitorul polului de business naţional se scrie în aceste zile, în aceste luni cruciale pentru sănătatea financiară a României.

    Marius Şcuta, head of office department and tenant representation în cadrul JLL România: Sunt multe semne de întrebare despre cum se vor organiza angajaţii între munca de acasă şi cea de la birou. Dezavantajele muncii de acasă sunt din ce în ce mai vizibile şi multe companii trăiesc cu speranţa ca, după apariţia vaccinului şi creşterea numărului de persoane vaccinate, să poată să revină la o viaţă mai aproApe de cea normală, cel mai rapid în a doua jumătate a anului.

  • Cumpărăm acum sau nu un apartament? Ce concluzie putem trage

    Ianuarie 2020, de la ce date de pe piaţa imobiliară pornim:

    1. În noiembrie 2020 creditele ipotecare noi acordate de bănci au fost de 1,47 de miliarde de lei, cel mai ridicat nivel din anul crizei Covid. Este al doilea maximum din ultimii trei ani şi jumătate.

    2. În noiembrie 2020 rata dobânzii DAE la creditele ipotecare în lei a fost de 5,15%, minimul ultimilor doi ani şi jumătate. În februarie şi în martie DAE a fost de 5,75%.  

    3. În octombrie 2020, conform imobiliare.ro, cel mai mare portal de profil, s-a înregistrat cel mai înalt nivel de tranzacţii din an: numărul apartamentelor, caselor şi terenurilor care au făcut obiectul contractelor de vânzare-cumpărare a fost de 83.675, în creştere cu 43% faţă de octombrie 2019. În Bucureşti s-au tranzacţionat 13.623 de imobilie, în Ilfov 6.281, în Timiş 4,805 imobile şi în Cluj 4.392 de imobile. Cel mai probabil octombrie a fost o lună atipică, având în vedere că în lunile anterioare numărul de tranzacţii la nivel naţional a oscilat între 35.000 – în ianuarie, 27.000 – în aprilie, când s-a închis economia din cauza Covid, şi 50.000 – în iulie. În septembrie au fost 48.000 de tranzacţii imobiliare.

    4. La finalul lunii decembrie, guvernul Cîţu a luat decizia să amâne pentru un an creşterea plafonului de la 90.000 de euro la 140.000 de euro, la care se aplică TVA de 5%, care a fost o lovitură neaşteptată pentru dezvoltatorii imobiliari şi pentru clienţii care îşi făcuseră deja nişte calcule şi erau pregătiţi să cumpere apartamente cu suprafeţe mai mari şi cu preţuri mai mari.

    5. Conform Eurostat, jumătate din populaţia României (46%) trăieşte în locuinţe supraaglomerate, fiind cel mai mare procent din rândul statelor UE. În Letonia procentul era de 42%, în Bulgaria 41%, în Polonia 37%, iar cel mai bine se trăia în Cipru – 2%, Irlanda – 3%, Malta – 3% şi Olanda – 4,8%. La polul opus, numai 7% din populaţia României trăia într-o locuinţă prea mare, Bulgaria avea un procent de 11%, Italia – 14%, Grecia – 10%. La nivelul Uniunii Europene, procentul a fost de 32%, adică mai mult de una din trei persoane locuiau în locuinţe subocupate în 2019.

    6. Din cauza restricţiilor sociale, cursurilor online, prăbuşirii turismului şi a călătoriilor de afaceri, lipsei studenţilor în centrele mari universitare, lipsei Airbnb, piaţa de chirii s-a prăbuşit atât ca cerere (între 50%-80%)m cât şi ca preţuri (între 20%-30%).

    În aceste condiţii, mii de apartamente cumpărate ca investiţie, pentru a fi date în chirie sunt goale, iar randamentul a scăzut de la 8% spre 4-3% în euro, astsa dacă găseşti chiriaşi. Oricum, este un randament mai bun decât o dobândă de 0-1% la bancă sau 1,85% la titlurile de stat în euro.  

    7. Liviu Tudor, cel mai mare proprietar român de birouri, a cumpărat platforma Iscut din zona Preciziei din Capitală, unde ar vrea să facă locuinţe.

    8. Impact, unul dintre cei mai mari dezvoltatori imobiliari din Bucureşti, anunţă noi proiecte de case şi apartamente, mai ales că a ridicat bani de pe bursă, vânzând obligaţiuni pentru care plăteşte o dobândă de 6,4% la euro.

    9. Conform Imobiliare.ro, în decembrie 2020 preţul mediu la nivel naţional la apartamente a fost de 1.371 de euro/mp, în creştere cu 2,2% faţă de decembrie 2019, adică 30 de euro pe metrul pătrat în plus. Faţă de anul 2008, maximul preţurilor pe piaţa imobiliară, preţul mediu este în continuare sub nivelul de atunci, care a fost în martie 2008 de 2.058 euro/mp.

    10. În Bucureşti, în decembrie 2020 preţul pe metrul pătrat a fost de 1.425 euro, în creştere cu 0,8% faţă de decembrie 2019, adică 12 euro/mp în plus. În martie 2008, pe vârful imobiliar, preţul pe metrul pătrat a fost de 2.264 euro.

    11. În Cluj în decembrie 2020 preţul pe metrul pătrat a ajuns la 1.840 euro, în creştere cu 7,5% faţă de decembrie 2019, adică 120 de euro în plus. În mai 2008 metrul pătrat în Cluj a fost de 1.537 de euro, sub nivelul de acum.

    12. În Timişoara, în decembrie 2020 metrul pătrat a fost de 1.292 de euro, în creştere cu 1,5% faţă de decembrie 2019 şi sub martie 2008, când se înregistra un nivel de 1.311 euro/mp.

    13. În octombrie 2020, salariul mediu pe economie a fost 3.343 de lei, adică 686 de euro. În 2008, salariul mediu a fost de 1.282 de lei, adică 340 de euro. Deci avem o creştere de 101% a salariului mediu între 2008-2020.

    14. În IT salariul mediu a crescut de la 2.500 de lei în 2008, adică 690 de euro, la 7.674 de lei net în octombrie 2020, adică 1.575 de euro.

    Multă lume se întreabă dacă să cumpere sau nu un apartament, unde să locuiască sau daca să-l dea în chirie. Concluzia este evidentă.

    cristian.hostiuc@zf.ro

  • Aer rezidenţial

    Dezvoltatorii de locuinţe de lux se întrec în tot felul de dotări pentru a atrage clienţii. Mai nou, bătălia se duce la capitolul aer din locuinţă, scrie Mansion Global, sistemele de aerisire şi filtrare performante urmând a deveni ceva obişnuit în construcţiile rezidenţiale până în 2030, cel puţin în SUA. Pentru a-i linişti pe cumpărători în privinţa calităţii aerului, dezvoltatorii implementează sisteme de aerisire care le permit locatarilor să aibă aer proaspăt în permanenţă, acesta fiind filtrat şi fiindu-i reglată umiditatea şi temperatura în funcţie de preferinţele lor. Aerul curat din casă costă, cei dornici să aibă dotările corespunzătoare în locuinţa lor cea nouă trebuind să plătească cel puţin 11 milioane de dolari, ca în cazul apartamentelor dintr-o mică clădire din Manhattan.

  • Care este motivul pentru care oamenii cumpără mai puţine apartamente de 120.000 de euro. Ce ne aşteaptă în anul următor pe piaţa imobiliară?

    La final de an, în cadrul celei mai recente ediţii a webinarului Real Estate. Real Talk by Storia.ro, am tras linie şi am decis să privim spre viitor. Ce rezervă 2021 în domeniul imobiliar? Ce tendinţe putem observa? Cum va fi influenţată piaţa proprietăţilor premium de TVA-ul de 5%? A răspuns la toate aceste întrebări Andreea Comşa, fondator şi CEO al Premier Estate Management.

    Cred că putem fi optimişti în ceea ce priveşte evoluţia pieţei imobiliare în 2021 – eu mă aştept la un an mai bun decât 2020, dar şi acesta a fost surprinzător de bun pentru condiţiile şi starea de incertitudine pe care le-am experimentat cu toţii”, descrie Andreea Comşa, fondator şi CEO al companiei Premier Estate Management, perspectivele sale pentru anul viitor.

    Uitându-se în urmă, spune despre 2020 că a fost pentru ea şi echipa sa un „roller coaster al emoţiilor”, dar care i-a ajutat să identifice şi oportunităţi: „În primăvară, în momentul în care au fost anunţate măsurile de lockdown, ne aflam în faţa unei situaţii cu totul aparte şi necunoscute şi nu ştiam ce va urma, orice antreprenor care a trebuit să îşi închidă businessul timp de câteva luni având în acelaşi timp costuri constante a trecut printr-o stare de nelinişte. Ulterior am fost surprinsă să văd că lucrurile şi-au revenit mai repede decât m-am aşteptat şi că au apărut chiar noi oportunităţi de business. Ne-am şi reinventat oarecum la nivel de companie, am câştigat în agilitate; până la urmă pot să spun că această perioadă a avut şi efectele ei pozitive. Cu toţii am trecut printr-o transformare, am analizat, am repriotiziat şi am pus lucrurile în perspectivă.”

    Andreea Comşa adaugă că, după perioada de 15 mai, când s-a terminat oficial starea de urgenţă, şi-au luat toate măsurile de siguranţă şi au revenit la birou, iar clienţii au reînceput şi ei să semneze contracte. „Mai mult decât atât, am fost solicitaţi de anumiţi dezvoltatori foarte mari, care aveau deja echipele lor interne, in-house, să le oferim consultanţă de marketing şi de vânzări. Aveau nevoie de o viziune nouă pentru a se adapta la contextul actual, prin urmare am dezvoltat acest tip de serviciu de consultanţă.”

    Referindu-se la întreaga piaţă, spune că una dintre principalele tendinţe care s-au desprins la nivelul acesteia este creşterea cererii de case cu aproximativ 30% faţă de perioada anterioară pandemiei. „Faptul că această cerere a crescut nu înseamnă că oamenii dintr-o dată îşi permit să cumpere case sau că sunt mai bogaţi, ci că, în loc să cumpere un apartament cu 100.000 de euro sau cu 120.000 de euro şi-au dat seama că este important să investească mai mult în calitatea vieţii lor, să cumpere o casă care este poziţionată puţin mai în afara Bucureştiului sau în zonele limitrofe, dar să aibă parte de confort, de suprafaţă, de grădină. Acest lockdown prin care am trecut cu toţii, chiar dacă a durat doar câteva luni, a determinat o schimbare în mindsetul tuturor şi efectele vor rămâne pe termen lung.”

    De asemenea, în afară de creşterea cererii pe acest tip de locuinţe, clienţii şi-au schimbat comportamentul şi în ceea ce priveşte apartamentele căutate – în cazul acestora au început să solicite suprafeţe din ce în ce mai mari.

    O altă tendinţă care a rezultat din această perioadă este scăderea cererii pe zona de chirii, ca urmare a faptului că studenţii nu mai vin în centrele universitare mari şi au rămas, în multe cazuri, acasă, în oraşele de provincie de unde provin; la fel şi expaţii, care s-au întors în ţările lor de origine şi, în cazul multora dintre ei, nu au mai revenit. În acest context, „competiţia pentru partea de închiriere a început să fie din ce în ce mai acerbă”, sesizează Andreea Comşa.

    Există apartamente suficient de mari pentru clienţii care şi-au mutat deseori birourile în locuinţe?

    TVA-ul de 5%, care va fi aplicat de anul viitor la un plafon care reprezintă echivalentul în lei al 140.000 de euro, va influenţa modul în care vor fi construite noile proiecte în continuare, în contextul în care limitările pe partea de TVA de 5% i-a determinat să construiască anterior apartamente mici.

    „În ultimii ani, legislaţia referitoare la aplicarea TVA-ului pentru achiziţiile imobiliare nu a ţinut pasul cu evoluţia costurilor de construcţie care au crescut galopant. Astfel, compromisul făcut în multe cazuri era micşorarea suprafeţelor apartamentelor. Diferenţa dintre 5% şi 19% este una importanta, iar modificarea plafonului permite accesul la o locuire de calitate superioară.”

    CEO-ul Premier Estate Management este de părere că în contextul majorării plafonului de TVA de 5%, de anul viitor, apartamentele cu trei – patru camere, care nu sunt foarte scumpe (având în vedere că un preţ de 140.000 de euro nu înseamnă chiar un apartament cu patru camere într-o zonă extraordinar de bună, dar înseamnă un apartament decent, precizează ea) să se poată vinde, iar proiectele noi vor începe să poată să includă un mix de apartamente cu o pondere mai mare de apartamente mari.

    În ceea ce priveşte scăderea semnificativă a preţurilor sau chiar „prăbuşirea” discutată în piaţă, Andreea Comşa răspunde: „Dacă această scădere nu a avut loc până acum, nu se va întâmpla nici anul viitor, când vom avea un cumul de efecte dat de majorarea plafonului aplicării cotei de TVA de 5% şi noile reglementări ale Programului Noua Casă. Chiar dacă au fost afectate anumite joburi, vor apărea altele noi, inclusiv în urma mutării producţiei din Asia înspre Europa, aşadar în contextul în care ne aşteptăm ca pandemia să fie ţinută sub control, piaţa imobiliară poate doar să aibă o evoluţie pozitivă”.

    Evoluţia pieţei va fi influenţată şi de modul în care reacţionăm la nivel psihologic lavestea vaccinului şi oferă ca exemplu în acest sens un comportament descris în presa internaţională după lockdown-ul din China: acolo, după ce s-a ieşit din starea de urgenţă, au crescut vânzările la toate produsele – la produsele de lux mai ales; potrivit unui articol citat de Andreea Comşa, retailerul de bijuterii Tiffany’s a vândut cu 50% mai mult decât până acum în China.

    „Psihologia umană este cea care ne împinge ca după un moment de frustrare, un an de frustrare în această situaţie, să avem tendinţa să compensăm lipsa resimţită. Aşadar, pentru anul viitor, eu nu previzionez neapărat creşteri ale preţurilor şi chiar nu recomand dezvoltatorilor ca această diferenţă de TVA de 5% să se reflecte într-o creştere a profitului, ci într-o creştere a calităţii şi a suprafeţei. Dacă tot poţi să beneficiezi de această facilitate fiscală mai relaxată, atunci construieşte apartamente mai mari şi mai frumoase – dacă cei mai mulţi dintre dezvoltatori sunt serioşi pot pune presiune şi pe ceilalţi să menţină acelaşi ritm fiindcă vorbim despre o competiţie acerbă.”

    Andreea Comşa observă că piaţa de lux nu a fost lovită într-un mod major – aşadar, pentru acest segment, lucrurile vor evolua în continuare. „Nu cred că vom avea creşteri de preţuri pe acest segment fiindcă oricum preţurile pe piaţa de lux sunt destul de mari – chiar dacă în alte ţări, rezidenţialul de lux are preţuri de cateva ori ori mai mari. Cred însă că, în prezent, există un echilibru între piaţa de lux şi cerere iar anii viitori vom vedea proiecte foarte frumoase, care vor redefini ideea de lux în Bucureşti.”

    Ea punctează şi că majorarea pragului de TVA nu a avut ca menire stimularea pieţei apartamentelor premium – ci ajutarea clienţilor care îşi doresc un apartament de trei camere sau de patru camere. „Să nu uităm că este o măsură care are o componentă socială, beneficiarii fiind cei care au nevoie să locuiască într-un apartament mai mare şi care nu puteau accesa proprietăţi noi decât dacă făceau anumite compromisuri majore – la suprafaţă, la zonă etc. Piaţa a crescut, costurile au crescut, lucrurile au avansat faţă de momentul lansării aplicării unui TVA de 5%, o adaptare la noile condiţii de piaţă era necesară. Eu cred ca preţurile nu vor creşte din simplul motiv că acest TVA se aplică la un plafon de 140.000 de euro. Avem posibilitatea de a cumpăra apartamente mai mari şi nu cred ca vorbim de o marjă de profit cu care să se joace dezvoltatorii.”

    Andreea Comşa este însă optimistă în ceea ce priveşte viitoarele proiecte. „Există mulţi dezvoltatori serioşi, care au fost implicaţi în acest demers de creştere a plafonului pentru TVA-ul de 5%, aceştia vor încerca să îşi vândă şi apartamentele cu suprafeţe mai mari, la acelaşi preţ pe metrul pătrat. Celor care doar vor vrea să profite de această diferenţă, ca să le crească lor marja de profit, dar să nu ofere plus valoare, le va fi dificil să justifice o diferenţă de preţ de 20.000 de euro pentru nimic în plus.”

    Preţurile nu vor scădea, argumentează CEO-ul Premier Estate Management, pe baza unor motive logice şi matematice. „Logic vorbind, anul viitor nu ar trebui să fie mai prost, ci doar mai bun. Eu sper că vom vedea o piaţă care se reaşează după acest an impredictibil, dezvoltatorii îşi vor continua proiectele, aşadar singura variantă în care ar mai creşte preţurile ar fi să crească preţurile de construcţie.”

    Prin urmare, CEO-ul Premier Estate Management nu vede o creştere de preţ pentru anul următor, ci mai degrabă o creştere a volumului de vânzare de apartamente şi de parcări. „Cred că, în ciuda pandemiei, avem o piaţă imobiliară sănătoasă. Ne aşteptăm ca o parte din cumpărători să fie în continuare foarte precauţi şi să îşi amâne decizia de cumpărare, dar odată ce pandemia va trece, să revină la planurile lor. Dacă totul va decurge conform cu informaţiile pe care le avem azi despre vaccinare, în a doua parte a anului ne aşteptăm la o revenire spectaculoasă a pieţei, iar la finalul anului viitor vom ajunge la concluzia că piaţa a mai crescut cu nişte procente.”

    De asemenea, ea anticipează că în contextul în care pandemia va fi ţinută sub control, şi băncile vor fi mult mai flexibile în acordarea de finanţări – şi acest element este cheie pentru anul viitor. „Eu nu mă bazez pe faptul că vor scădea preţurile, dar nici că vor creşte, ci că vom vorbi despre despre mai multe tranzacţii în care apartamentele mari vor avea o pondere ridicată.”

    De asemenea, ea consideră că există suficientă ofertă care să satisfacă această cerere – şi nu se referă doar la apartamentele care sunt finalizate, ci şi la proiectele care au fost anunţate anul acesta şi sunt în construcţie. „Cred că oferta acoperă foarte bine cererea în acest moment, pe toate segmentele – există ofertă pentru case şi cred că se va dezvolta tot mai mult pentru că această cerere îşi va continua trendul. Chiar dacă anul viitor ne întoarcem cumva treptat la viaţa normală – ideea de spaţiu nu va dispărea.”

    Nu identifică astfel schimbări majore în planurile dezvoltatorilor: „Au planuri, proiecte, pe care le vor duce la capăt, pe toate categoriile de preţ şi pe toate segmentele de proprietăţi există o oferta corespunzătoare”.

    Un nou tip de proiecte care s-a „născut” în pandemie este cel al reconversiilor unor clădiri de birouri în clădiri rezidenţiale – însă specialistul Premier Estate Management este de părere că nu putem vorbi încă despre o tendinţă în acest sens. „Nu cunosc clădiri de birouri operaţionale şi care să fie dintr-o dată transformate în rezidenţial pentru că o astfel de reconversie presupune un cost foarte mare. Chiar şi aşa apartamentele ar fi deja compromise pentru că nu pot să respecte toate cerinţele clienţilor. Este posibil să vorbim mai mult despre proiecte care au fost gândite iniţial pentru birouri şi care încă din faza de proiect, de autorizare, se pot schimba în rezidenţial.”

    În ceea ce priveşte apartamentele vechi existente pe piaţă, Andreea Comşa este de părere că acestea îşi vor pierde din valoare: „Poziţionarea a determinat faptul că apartamentele vechi au avut foarte mult timp preţuri pe metru pătrat mai mari decât apartamentele noi, în medie, sau au avut un preţ destul de similar. Cred că oamenii vor începe din ce în ce mai mult să migreze de la bloc vechi, la o construcţie nouă, chiar şi în aceeaşi zonă – dacă în Titan stă cineva în bloc vechi, va vrea să cumpere tot în Titan, într-un bloc nou. Astăzi, avantajul poziţionării nu mai este unul exclusiv al locuinţelor vechi, iar în cazul unui amplasament comparabil e greu să nu îţi doreşti un astfel de apartament când vezi ceea ce primeşti comparativ cu un apartament mai vechi.”

    Ce îi sfătuieşte pe oamenii care îşi caută o locuinţă?

    „Eu cred foarte mult în vorba – bate fierul cât e cald – dacă avem de la anul anumite facilităţi fiscale, TVA-ul de 5% se aplică pentru tranzacţiile de până în 140.000 de euro, Programul Prima Casă devine Noua Casă, băncile oferă finanţare, înseamnă că se îndeplinesc condiţiile şi contextul arată favorabil pentru a face acest pas. Unii cumpărători tot aşteaptă să scadă piaţă, dar realitatea arată că pe termen lung, preţurile bunurilor imobiliare cresc. Dacă îţi cauţi o locuinţă şi ai găsit ceva pe placul tău şi banca te finanţează, cumpără. Dacă preţurile vor scădea şi va fi o problemă în piaţă – va fi o problemă la nivel economic general – asta înseamnă că toţi vom trece printr-o recesiune şi chiar dacă preţurile sunt jos, puterea de cumpărare e şi ea scăzută, nici tu nu îţi vei mai permite să cumperi.”

    este numele seriei de webinarii realizate de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN în care ne propunem să discutăm cu specialiştii pieţei imobiliare despre cele mai noi schimbări înregistrate pe aceasta. Urmăriţi-ne live în fiecare lună şi adresaţi întrebările voastre referitoare la imobiliare pe pagina de Facebook a Storia.ro.

     

    1. Care este tendinţa preţurilor în imobiliare pentru anul 2021 în ceea ce priveşte complexurile rezidenţiale?

    Preţurile se vor menţine, cu excepţia unor segmente care vor suferi mici corecţii. Nu văd un motiv economic pentru care să crească preţurile şi cred că în 2021 va creşte doar volumul de vânzări în aceste proiecte rezidenţiale. Pe măsură ce trec anii, dezvoltatorii învaţă din proiectele lor anterioare, integrează feedbackul din piaţă – am văzut dezvoltatorii care sunt la al doilea, al treilea, al cincilea proiect şi le fac din ce în ce mai frumoase, mai bune, mai eficiente, la un preţ similar pe metrul pătrat – cred că aceste proiecte vor răspunde din ce în ce mai bine nevoilor clienţilor. Cred, de asemenea, că vor creşte vânzările la apartamente noi care, pot să vină la pachet cu anumite facilităţi suplimentare – locuri de joacă pentru copii, spaţii verzi, magazine, sală de fitness etc.

     

    2. De ce să mai cumperi un apartament dacă preţurile acestora au crescut, iar valoarea chiriilor a scăzut, prin urmare nu mai obţii un randament bun, de 7%?

    Un randament de 7% nu se mai obţine atât de uşor ca acum câţiva ani. În general, lumea calculează randamentul brut, dar valoarea netă ajunge la 6% sau la 5,5%,  însemând că incluzi toate taxele pe care tu le ai de plătit ca proprietar, mobilarea si gradul de neocupare.

    Chiar şi aşa, şi dacă a scăzut randamentul – la apartamentele premium, de lux, randamentul este mai mic, în general, pentru că valoarea apartamentelor este mai mare, îşi menţin valoarea în timp, iar chiria nu poate să ţină pasul cu valoarea apartamentului respectiv – în general la premium nu prea vorbim despre randamente de 7%.

    Şi totuşi continuăm să avem randamente în medie mai mari decât aproape majoritatea ţărilor europene, occidentale, unde preţurile pe metru pătrat şi preţurile apartamentelor sunt foarte mari – deci în continuare investiţional, rezidenţialul este ofertant, chiar dacă chiriile mai fluctuează. Probabil de anul viitor şi piaţa chiriilor îşi revine treptat, iar peste doi ani va creşte şi mai mult. E normal ca piaţa chiriilor să aiba fluctuatii, dar în continuare cred că o achiziţie imobiliară pentru închiriere, chiar şi la un randament mai mic, este o investiţie mult mai sigură decât orice alt instrument financiar care are o mai mare volatilitate.

     

    3. Crezi că preţurile actuale sunt corecte?

    Preţul corect este acela la care se încheie o tranzacţie. Toată lumea consideră că preţurile sunt mari, dar apartamentele se vând, iar dezvoltatorii al căror business plan îl cunoaştem au un model matematic în spate.

    În ultimii ani au crescut mult preţurile de construcţie, costul achiziţiei terenurilor, dar au crescut şi veniturile. Preţurile apartamentelor însă nu au avut acelaşi ritm. În realitate, marjele de profit au scăzut în ultimii ani.

    În mare, la proiectele mari, profitul mediu este undeva de 20-25%, cu tot cu parcări subterane – însă vorbim despre o piaţă cu riscuri foarte mari, iar daca marja de profit nu ar rămâne atractivă, investitorii ar alege să plaseze banii in alte ţări sau în alte industrii.

     

    4. Care este strategia pe care ar trebui să o adopte agenţiile imobiliare în 2021, ţinând cont de anul atipic pe care îl traversăm?

    La finalul anului, când vom trage linie, vom vedea că nu a fost un an prost pentru nicio agenţie imobiliară. Probabil că pe office lucrurile au stat diferit, dar şi acolo au existat alte surse de venituri (property management ş.a.).

    Pentru anul viitor capacitatea de adaptabilitate este esenţială – pentru că în ultimii ani ne-am ocupat de foarte multe proiecte rezidenţiale, de proiecte mari care au presupus mult efort şi implicare pe partea de dezvoltare.

    În timpul pandemiei m-am gândit că trebuie să ne reinventăm – mi-am spus că dacă am strâns atât de multe cunoştinţe şi networking, de ce să nu ne extindem domeniile în care acţionăm, de exemplu promovarea terenurilor. Noi am dezvoltat foarte mult partea aceasta de consultanţă – adică dacă un dezvoltator are propria echipă de vânzări, noi venim cu partea de consultanţă şi stăm alături de ei prin sales şi marketing management şi ne place foarte mult şi acest lucru; întotdeauna poţi să te reinventezi, dar trebuie să fii acolo, prezent şi implicat şi să munceşti. Rezultatele vin şi anul viitor cei care se adaptează vor fi cei care vor încheia anul cu bine.

  • Care este noua preferinţă a românilor în materie de locuinţe. De câţiva ani, nu mulţi, se dezvoltă ideea complexului ca shaorma „cu de toate”

    „Închis până trece balamucul”. Aşa stătea scris, pe 1 noiembrie, pe geamul unui spaţiu comercial din zona parcului Carol, căzut pradă succesiunii închidere-deschidere-închidere, aplicate din primăvară până acum, din cauza pandemiei. De această formă de „balamuc” suntem cu toţii conştienţi şi o trăim fiecare în parte, într-un fel sau în altul. Pentru unii de pildă, el se traduce în haosul de acasă, unde mama, tata, copilul (copiii?), căţelul şi/sau pisica încearcă să aibă loc cu toţii laolaltă pentru activităţile indispensabile pe care fiecare trebuie să le întreprindă, fie ele job, şcoală online, cursuri de orice fel sau… nevoie de joacă.

    Mai mult ca niciodată, balamucul e la el acasă peste tot, aşa că a apărut nevoia de spaţiu. Mai mult, mai mare, mai liber, mai liniştit. De zece ani încoace, poate şi mai bine, piaţa rezidenţială tot experimentează noi transformări – de la interes pentru locuinţe mari, la disponibilitatea de a face un compromis pentru o locuinţă mai mică, dar mai centrală, apoi la „setea” de spaţiu verde, chiar dacă la mai bine de o oră de oraş. De câţiva ani, nu mulţi, se dezvoltă ideea complexului ca shaorma „cu de toate”: farmacie, grădiniţă, şcoală, coafor, sală de sport, clinică medicală, supermarket. Cât mai aproape de scara blocului.

    În ceva mai mult de un deceniu, din 2007 până în 2019, numărul apartamentelor nou-livrate cu două şi trei camere, cumulat, s-a dublat. Dacă în 2007 au fost date în folosinţă 20.751 de apartamente cu două şi trei camere, în 2019 numărul total a ajuns la 40.730, arată datele Institutului Naţional de Statistică, centralizate de Business Magazin. Acestea sunt, de altfel, „vedetele” pieţei rezidenţiale din ultima perioadă.

    Acum, că pandemia a venit să mai schimbe nişte obiceiuri, se vor schimba oare şi preferinţele locatarului-cap de familie din formula mamă-tată-copil-căţel/pisică?

    „Sunt două mari variabile care influenţează acum piaţa rezidenţială: pandemia şi dublarea plafonului pentru credite la locuinţele noi. Prin faptul că oamenii vor avea nevoie de spaţiu mai mare, de o cameră pe care s-o poată transforma în birou pentru a lucra de acasă, coroborat cu creşterea plafonului pentru locuinţe, se va ajunge probabil la creşterea ponderii locuinţelor cu trei camere”, spune Gabriel Voicu, condominium sales director la firma de consultanţă imobiliară SVN România.

    Gabriel Voicu, condominium sales director la firma de consultanţă imobiliară SVN România
    „Dublarea plafonului pentru locuinţele achiziţionate prin Noua casă va face să fie posibilă achiziţia unor apartamente cu trei camere în zone semi-centrale, fapt care nu era posibil până acum. Astfel, va creşte şi apetitul dezvoltatorilor pentru a face asemenea tipuri de locuinţe.”

    Impactul se va vedea însă puţin în 2021 şi mai puternic abia din 2022, pentru că până la livrare, dezvoltatorii trebuie să treacă prin etapele de autorizare şi construcţie.

    „Dublarea plafonului pentru locuinţele achiziţionate prin Noua casă va face să fie posibilă achiziţia unor apartamente cu trei camere în zone semicentrale, fapt care nu era posibil până acum. Astfel, va creşte şi apetitul dezvoltatorilor pentru a face asemenea tipuri de locuinţe”, mai spune Gabriel Voicu.

    Varianta modificată a programului Prima casă, redenumit Noua casă, stabileşte dublarea plafonului pentru creditele destinate cumpărării de locuinţe noi, până la 140.000 de euro, precum şi triplarea avansului minim care trebuie plătit la bancă, de la 5%, la 15%. La celelalte categorii de locuinţe care pot fi cumpărate cu credit prin programul Noua casă, plafonul maxim de credit urcă la 70.000 de euro, în timp ce avansul minim se menţine la 5%.

    Revenind la statistici, în 2019, locuinţele cu două şi trei camere au reprezentat 60% din totalul livrărilor, faţă de 44% cât a fost ponderea lor în 2007. Ca număr, vedem dublare. Ce a făcut ca numărul locuinţelor noi cu două şi trei camere livrate anual să se dubleze în decurs de aproximativ un deceniu?

    „Comportamentul clienţilor s-a schimbat pentru că şi oferta s-a schimbat. Şi invers. Dezvoltatorii s-au orientat nu doar către ce şi-ar dori clienţii – evident, oricine ar vrea un spaţiu cât mai mare în locuinţă –, ci şi către ce îşi permit ei.” Aşa se explică faptul că segmentul apartamentelor cu două camere este cel care a crescut cel mai mult în ultimul deceniu. În 2007, spre exemplu, cele mai multe locuinţe finalizate aveau cinci camere sau mai mult, arată datele de la INS. Acum, acestea se află abia pe locul al patrulea.

     

    Dulce, nouă casă

    Pentru o familie la început de drum, fără copii, de cele mai multe ori, startul este dat fie de o garsonieră, fie de un apartament cu două camere. Există însă şi excepţii, iar Maria P. este una dintre ele.

    „Am ales un apartament cu trei camere gândindu-mă că achiziţionarea unei locuinţe este o investiţie pe termen lung. Nu oricine îşi permite să schimbe locuinţa odată la câţiva ani. M-am gândit bineînţeles la viitor şi din perspectiva întemeierii unei familii şi a apariţiei unuia sau a mai multor copii”, spune Maria.

    Ea şi soţul ei stau în zona nouă din Popeşti-Leordeni, oraşul de lângă Bucureşti în care se mută anual câteva mii de persoane, ca urmare a numărului mare de ansambluri rezidenţiale care se dezvoltă acolo. Maria P. s-a mutat acolo în 2019, într-un complex rezidenţial finalizat în acelaşi an.

    „Cel mai important aspect de care am ţinut cont atunci când am ales apartamentul a fost existenţa unei staţii de metrou în zonă, pentru că Bucureştiul este un oraş extrem de aglomerat, iar din punctul meu de vedere, la ora actuală, niciun alt mijloc de transport nu este mai comod şi mai rapid decât metroul. În al doilea rând, mi-am dorit ca apartamentul să fie într-un bloc nou. Am stat cu chirie în blocuri vechi şi nu am mai vrut să mă confrunt cu problemele devenite deja obişnuite în Bucureşti, legate de apa caldă sau încălzire. Mai mult, am considerat că voi fi avantajată şi de faptul că mă pot muta imediat, fără să mai fie nevoie de renovarea spaţiului.”

    S-a ghidat însă şi după un alt criteriu: în cartierul nou în care s-a mutat locuiau deja mai multe persoane apropiate ei, astfel că a putut să obţină de la ele feedbackuri relevante şi reale referitoare la condiţiile de locuire în zonă.

    Mai important decât să fie poziţionat central, pentru Maria a fost ca apartamentul pe care îl cumpără să fie spaţios. Aşa că acum locuieşte în unul de 83 de metri pătraţi, decomandat în aşa fel încât spaţiul de odihnă este amplasat într-o parte a apartamentului, iar livingul şi bucătăria în partea cealaltă. Acum, odată cu pandemia, această „aşezare” s-a dovedit a fi un avantaj.

    „Lucrez de acasă încă de la jumătatea lunii martie şi nu pot spune că m-am plictisit de apartamentul meu. Cred că perioada aceasta a fost benefică din punctul acesta de vedere, pentru că m-a ajutat să-mi dau seama că pentru perioadele pe care le petrec în Bucureşti, apartamentul actual este tot ceea ce îmi trebuie. În weekend oricum fug în provincie, unde mă pot relaxa la ţară, în casa şi curtea bunicilor. Poate că dacă nu aş fi avut acest «refugiu» în afara Bucureştiului m-aş fi gândit la achiziţionarea unei case în Capitală sau în împrejurimi”, spune Maria.

  • Ce este mai bine să ai în România, ţara unde a fi proprietar este mai presus de orice: casă sau apartament?

    „Tipul de locuinţă la care visăm – apartament sau casă – este o temă recurentă în discuţiile românilor, cunoscuţi pentru a fi cei mai mari proprietari ai Europei şi având o predispoziţie aproape ancestrală pentru statutul de proprietar. La ce trebuie să te uiţi când se depăşeşte stadiul de discuţie şi eşti pus în faţa unei astfel de alegeri am discutat în cea mai recentă ediţie a webinarului Real Estate. Real Talk. by Storia.ro.

    Cred că ne gândim la această temă încă de la romanul Ion al lui Liviu Rebreanu – cred că este ceva ancestral în această zonă a lumii. În general, la oameni, dorinţa de a avea o casă pe pământ vine din dorinţa de a avea o grădină. Chiar dacă majoritatea dintre noi locuim în apartamente, rămânem cu această dorinţă, mai ales acum cu pandemia, s-a exacerbat şi mai mult dorinţa aceasta de a fi într-o casă şi cred că vom vedea în viitor evoluţii interesante în contextul Work from Home, care ne va permite să fim şi mai mobili, chiar să locuim şi mai departe de oraşele mari”, răspunde Daniel Tudor, CEO şi fondator al agenţiei imobiliare The Concept.

    El observă că avantajele şi dezavantajele există când vine vorba de ambele tipuri de locuinţă. Pe de o parte, la casă te bucuri de o grădină, de o construcţie unde teama de cutremur dispare, dar şi de dorinţa de recunoaştere, în contextul în care majoritatea oamenilor stau la apartament. În momentul în care oamenii se mută într-o casă, automat cresc însă şi costurile, fie că vorbim despre reparaţii, încălzire, întreţinere, asigurare etc.; lipsa comunităţii – casele sunt înconjurate de nişte garduri, în zona aceasta a lumii chiar foarte înalte – adaugă Daniel Tudor – în timp ce la bloc, locuind împreună cu mai mulţi oameni, ai ocazia să legi o comunitate.

    La apartamente în schimb, în afară de avantajul comunităţii, beneficiezi de proximitatea de ceea ce te interesează – există facilităţi urbane multiple, retaileri, spitale etc; pe termen lung apartamentele vor avea o valoare crescută mai repede decât valoarea unei case – şi probabil că sunt şi mai uşor de cumpărat. Dezavantajele vin din faptul că vecinii pot fi deseori gălăgioşi, iar cei care se tem de cutremure sunt mai predispuşi să le fie frică într-o astfel de locuinţă.

    „Majoritatea tinerilor se gândesc mai degrabă la un apartament fiindcă vor să fie mai flexibili, o casă te face puţin mai inflexibil, eşti mai departe, nu ai la fel de multe opţiuni şi este mai probabil ca tinerii să se gândească la achiziţia unui apartament. Pe măsură ce trec anii, iei în calcul casa pentru că ai acumulat şi o sumă de bani pe care te bazezi – poate ai o familie, vrei să se joace copiii în grădină, astfel, clienţii pentru case sar de 35 de ani; apartamentele se vând clienţilor cu vârstele în jur de peste 20-40 de ani, iar casele, celor cu vârste de 35-50-60 de ani”, descrie Tudor şi profilul clienţilor pe tipuri de locuinţă.  

    În ceea ce priveşte preţurile, observă că preţul unui apartament cu două camere dintr-o zonă bună, upper medium, costă circa 100.000 – 120.000 de euro, preţ la care poate fi găsită de altfel şi o casă într-o zonă aflată în apropierea oraşului. „Este o alegere pe care trebuie să o faci: dacă eşti ok cu a locui mai departe, a avea mai puţină flexibilitate în opţiuni şi în a face drumul acesta oraş – locuinţă, atunci este clar o opţiune foarte bună – în acelaşi timp, bugetează-ţi şi o creştere a costurilor fiindcă nu vei avea aceleaşi costuri ca la apartament. Dacă vrei flexibilitate, cred că în continuare a sta în oraşe şi în locaţii bune cărora să le crească şi valoarea în timp este o opţiune foarte bună – a crescut foarte mult cererea de case, dar a crescut de la foarte puţin, la puţin, nu de la mediu, la majoritar.” Preţurile caselor din interiorul Bucureştiului (şi nu Ilfov) se plasează la peste 250.000 euro – 300.000 de euro fără probleme, terenul fiind foarte scump.

    Daniel Tudor, fondator şi CEO The Concept: „În imobiliare, ca să faci o investiţie cu adevărat bună, trebuie să fii la locul potrivit, înaintea momentului potrivit – astfel ai şansa să beneficiezi de o creştere mai mare a randamentului.”

    Locuinţe vechi vs. locuinţe noi? „Nu există apartamente, locuinţe vechi mai bune decât locuinţele noi sau invers. Există o locuinţă nouă mai bună decât o locuinţă veche sau invers – adică trebuie să iei punctual lucrurile, nu poţi să generalizezi. Şi acum 30 – 35 de ani se construia şi prost, şi bine, cum la fel şi astăzi se construieşte şi bine, şi prost. Diferenţa între o locuinţă nouă şi între o locuinţă veche este dată, pentru locaţii similare, doar de cât s-a avut grijă de respectiva locuinţă veche.” Astfel, dacă vorbim despre o locuinţă bine întreţinută, ea trebuie să aibă aceeaşi valoare ca o locuinţă nouă. „Dacă nu optezi pentru o locuinţă nouă, în momentul în care îţi alegi o locuinţă veche, trebuie să mergi cu nişte oameni tehnici care se pricep să analizeze lucrurile din punct de vedere tehnic, cum arată respectiva locuinţă – dacă instalaţiile sunt ok, dacă finisajele trebuie schimbate, dacă închiderile perimetrale sunt ok – apoi analizezi, luând în calcul şi timpul pe care îl ai de investit.”  

    În ceea ce priveşte preferinţele clienţilor şi modul în care au evoluat acestea în contextul pandemic, Daniel Tudor sesizează că orientarea lor este în continuare mai ales către apartamente, dar îşi doresc în schimb terase mai largi; el spune că au avut clienţi care au intrat în showroomuri şi au spus din start că vor apartamentele cu terasa cea mai mare.

    Apoi, a observat tendinţa ca oamenii să caute o cameră pe care să o folosească pe post de birou – nu în living, ci un loc separat unde să facă lucrurile concentrat. „Marea problemă cu Work from Home este cum îi faci pe oameni să îşi păstreze concentrarea la maximum, ca şi cum ar fi la birou – e important să aibă o ancoră spaţială – când au intrat în locul respectiv, să ştie că sunt pe modul de muncă”. 

    Iar dacă ne-am luat deja o locuinţă şi luăm deja în calcul alegerea unei case de vacanţă, Daniel Tudor recomandă ca o astfel de achiziţie să fie realizată în cunoştinţă de cauză. „Aş recomanda în primă fază închirierea, sunt implicaţii pe care cumpăratul unei locuinţe le are: costurile – o casă nu este ca o acţiune la bursă, pe care dacă ai cumpărat-o, nu te mai interesează, unei case trebuie să îi asiguri o mentenanţă, trebuie să îi repari ceea ce se strică. Trebuie să plăteşti taxe şi impozite, costuri pe care dacă nu o foloseşti, ele curg. Casei de vacanţă nu îi pasă dacă stai sau nu în ea şi atunci este bine să vezi dacă stilul acesta de viaţă ar fi benefic pentru tine încercând mai multe luni să închiriezi în loc să cumperi.” Apoi, pot interveni costuri legate de managementul acelei case de vacanţă, atunci când proprietarul nu o foloseşte – poate alege folosirea unei firme specializate care să se ocupe de închirierea locuinţei respective pentru turişti.

    „Un mix interesant este să găseşti o formulă mai flexibilă de astfel de case, în care să poţi să ai o casă care să funcţioneze independent, atât ca loc pentru tine să locuieşti în ea, cât şi ca loc pe care să îl poţi închiria în acelaşi timp – să stai la parter şi să închiriezi sus de exemplu. Sunt genul de locuinţe mixte, atât rezidenţial, cât şi investiţional, în acelaşi timp. Altminteri ai nevoie de management şi acesta ar trebui să fie profesionist, datul şi luatul cheii nu este management.”

    Preţurile acestor locuinţe sunt similiare cu ale unor apartamente în oraş sau chiar le întrec: „Majoritatea locuinţelor de acest tip de pe litoral sunt asemănătoare camerelor de hotel ca suprafaţă – nu cred că poţi să stai trei luni într-o astfel de locuinţă cu familia. Iar dacă alegi drept casă de vacanţă o proprietate asemănătoare celei în care locuieşti acasă, va fi foarte scump şi s-ar putea să nu aibă sens achiziţia”.  

    Daniel Tudor adaugă că o investiţie de genul acesta se recuperează între 11-12 ani şi 20 de ani, la un randament cuprins între 5% şi 9% net. 

    Iar când vine vorba despre investiţii bune, în general, el punctează: „În imobiliare, ca să faci o investiţie cu adevărat bună, trebuie să fii la locul potrivit, înaintea momentului potrivit – astfel ai şansa să beneficiezi de o creştere mai mare a randamentului”. Locurile potrivite sunt cele în care circulă oamenii şi banii, zone de business, zone comerciale, zone aflate lângă parcuri, şcoli, grădiniţe, universităţi – să fie lângă infrastructură existentă sau potenţială. „În Drumul Taberei de exemplu era ideal să cumperi înainte de deschiderea metroului; în general, cumpără în zone unde economia şi populaţia cresc, campioanele fiind oraşele mari”, exemplifică Tudor. De asemenea, el crede că o zonă unde preţul în imobiliare ar putea intra pe un trend ascendent este al locurilor cu potenţial turistic mare, cum este Transilvania.

    „În contextul Work from Home, pentru multe joburi şi profesii, poţi lucra acum de oriunde. Putem adresa o populaţie globală şi cred că Transilvania, mai ales zona sudică, are potenţial mare. În Viscri, de exemplu, am văzut o familie de nemţi, pensionari, care cu pensia lor de câteva mii de euro în Germania pot trăi foarte bine în România.”

    este numele seriei de webinarii realizate de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN în care ne propunem să discutăm cu specialiştii pieţei imobiliare despre cele mai noi schimbări înregistrate pe aceasta. Urmăriţi-ne live în fiecare lună şi adresaţi întrebările voastre referitoare la imobiliare pe pagina de Facebook a Storia.ro.

     

    1. Sunt în căutarea unui apartament cu trei camere şi văd diferenţe foarte mari între zona Pallady şi Sectorul 4 din Capitală. Infrastructura este asemănătoare, de unde vine această diferenţă?

    Din două direcţii: istoric, sectorul 3 este mai bogat decât sectorul 4, apoi, sectorul 4 este mai aglomerat decât sectorul 3 şi, automat, dacă oferta este foarte mare, raportat la o cerere destul de mare, oferta ţinând pasul, sunt şanse mai mici să crească rapid preţul. În sectorul 3, Pallady, nu sunt la fel de multe opţiuni şi atunci, cererea fiind mare, preţurile cresc mai repede. Apoi, mai este un al treilea factor, legat de felul în care arată sectoarele – mie mi se pare că sectorul 3 este mai îngrijit – sunt parcuri mai mari, mai frumoase sau cel puţin mai celebre. 

     

    2. Ce cartier din Bucureşti oferă cel mai mare randament la închirierea unui imobil?

    Nu cred că randamentul poate fi calculat pe cartiere, este un cost foarte simplu, este matematică pură: trebuie să împarţi venitul net obţinut pe parcursul unui an, la totalul investiţiei, iar dacă reuşeşti ca într-un cartier care nu are apartamente excepţionale să scoţi un «deal» foarte bun, atunci randamentul este puţin mai mare. 

    Dar dacă ne uităm la localizare, ar trebui să luăm în calcul mai ales, locaţiile din preajma infrastructurii de transport, metroului, de pildă, dar şi aeroportului, locaţiile unde circulă banii şi oamenii sunt cele cu randamente mai bune. 

     

    3. Cum vor evolua preţurile, mai ales după această iarnă?

    Pot fi fluctuaţii mici, şi în plus, şi în minus, nu văd în schimb ceea ce toată lumea se aşteaptă – o prăbuşire a preţurilor. Nu se va întâmpla asta fiindcă piaţa imobiliară este una foarte lentă. În 2008, economic piaţa nu era sustenabilă, acum este în schimb mult mai echilibrată. Pot exista mici scăderi, dar o prăbuşire este puţin probabilă. Pandemia a dus la amânarea a foarte multe proiecte noi, automat oferta se ajustează în pas cu cererea, avem o cerere mai mică, dar şi o ofertă care se ajustează. Chiar şi în contextul pandemiei, au fost proiecte de anvergură care au ales să crească cu câteva procente preţul pentru că vânzările au mers foarte bine. Dacă ai un minimum simţ de business şi de economie, îţi dai seama că nu va exista o prăbuşire a preţurilor. Piaţa se autoreglează, pot exista mici scăderi. Duceţi-vă să negociaţi lucruri – decât să stai să aştepţi, este mai bine să mergi activ, să te întâlneşti cu oameni, cu proiecte, fă videocalluri dacă simţi că riscul este prea mare şi vezi ce îţi oferă oamenii şi ce poţi să negociezi. Sunt şanse bune să găseşti ceva de calitate într-o zonă corectă.

     

    4. Dacă te gândeşti pur investiţional la achiziţia unei locuinţe, spre ce tip de locuinţă ar trebui să te orientezi?

    Este bine să te orientezi eminamente înspre apartamente cu două camere şi studiouri – sunt cele mai bune investiţii. Pe termen lung, fiindcă populaţia mai îmbătrâneşte, este posibil ca apartamentele cu trei camere să devină în câţiva ani o nouă vedetă, dar momentan randamentele acestora sunt mai mici fiindcă sar de TVA-ul de 5% de cele mai multe ori.

     

    5. Oferă-ne câteva ponturi în procesul de negociere. 

    Trebuie să fii la locul potrivit, înaintea momentului potrivit. Contextul contează foarte mult, trebuie să fii în contextul care să îţi permită negocierea. Un moment foarte potrivit poate fi în fazele incipiente ale construcţiilor noi, în presales. Atunci este mai multă flexibilitate, fiindcă dezvoltatorii vor să îşi valideze produsul, vor să simtă că lucrurile merg, e o energie care trebuie să se creeze. Sunt bănci finanţatoare care le cer un număr de prevânzări şi atunci dezvoltatorii trebuie să le obţină ca să poată lua finanţarea şi acolo poţi găsi din start promoţii şi chiar pe lângă ele să mai poţi şi negocia puţin.Noi cumpărăm eminamente în scopuri de investiţie în proiectele partenerilor noştri. E şi o formă de curtoazie pe care o aducem în relaţia cu ei, dar pe lângă asta, avem încredere în ei – am văzut ce fac şi îi putem urmări în timp real ce/cum construiesc. Mă uit în primul rând la astfel de dezvoltări unde pot avea încredere 100% că sunt făcute la nivelul calitativ pe care mi-l doresc şi apoi mă uit la cele trei criterii despre care spuneam mai devreme – să fie o locaţie cu economia în creştere, cu circulaţie mare de oameni şi bani şi cu potenţial de creştere a infrastructurii. Ideal este să te uiţi la zone unde va exista un potenţial proiect de infrastructură important în viitor. De când este anunţat până când este făcut, şansele de creştere sunt foarte mari şi, în plus, cumpărând proprietăţi în presales, în momentul în care se poate negocia cel mai bine, mai adaugi un câştig suplimentar (de regulă peste 10-15%).