BusinessMagazin

Category: Imobiliare

Analize interesante din domeniul imobiliarelor – totul despre piața imobiliarelor, prețurile apartamentelor și nu numai.

  • Cum a revenit România pe radarul Fortress?

    Fortress REIT a cumpărat în 2021 centrul logistic ELI Park 1 din Chitila de la Element Industrial şi Dedeman. Dacă în Polonia sud-africanii deja au prezenţă în patru oraşe, în România încă analizează piaţa.

    Sectorul logistic al pieţei locale devine tot mai atractiv în faţa fondurilor mari de investiţii, iar sud-africanii de la Fortress se uită către portofoliul logistic al Globalworth din România, potrivit datelor din piaţa imobiliară. Fondul de investiţii Fortress din Africa de Sud, care deţine aproape 24% din acţiunile NEPI-Rockcastle, cel mai mare dezvoltator de malluri şi centre comerciale din România, şi-a făcut intrarea pe piaţa locală de logistică prin achiziţionarea noului proiect ELI Park 1 de lângă Bucureşti (50.000 mp) de la Element Industrial/Pavăl Holding, într-o tranzacţie de aproximativ 30 mil. euro. Dacă o astfel de tranzacţie ar avea loc între Fortress şi Globalworth, valoarea semnată ar putea fi între 250 şi 300 mil. euro, având în vedere că la 31 decembrie 2022 portofoliul Globalworth, fără a lua în calcul şi Mureş City Logistics din Târgu-Mureş, era evaluat potrivit raportului companiei la la 253,8 logistic şi industrial local.

    Recordul anterior datează din 2015, atunci când P3 a cumpărat Europolis Park de la CA Immo cu 120 mil. euro. Invitat în cadrul emisiunii ZF Investiţi în România! Un proiect ZF & CEC Bank, Marian Popa, managing director pentru Globalworth România, explica după o întrebare cu privire la investiţiile realizate aproape exclusiv în industrial din ultimii ani că „Globalworth nu se transformă într-o companie de industrial, ci vorbim de o închiriere de spaţii, de birouri, logistice sau industriale, mai sofisticate – birouri mai simple, dar cu îmbunătăţiri tehnice – cele logistice. Cererea şi dezvoltarea de logistică în ultimii 10 ani au avut o emfază mult mai mare decât cea de birouri, motiv pentru care s-a continuat această dezvoltare atât în regie proprie, cât şi sub forma unor societăţi mixte formate cu partenerii noştri şi care an de an au avut o creştere corespunzătoare, dar şi o cerere corespunzătoare, care fac logice aceste investiţii“. În opinia directorului pentru România al Globalworth, potenţialul industrial de pe plan local va fi accelerat, în condiţiile în care construcţia de noi autostrăzi, precum autostrada Moldovei, va permite producătorilor să aibă un acces mai facil către forţa de muncă din zonă. El a subliniat că pe piaţa locală Globalworth va continua să investească atât în birouri, cât şi în industrial şi logistic. În Africa de Sud portofoliul de industrial şi logistică al Fortress a ajuns la peste 591.000 mp suprafaţă brută închiriabilă (GLA) şi un contract mediu pe o perioadă de 1,9 ani şi un grad de neocupare raportat la suprafaţă de 7,4%.

    În Europa Centrală şi de Est Fortress are un portofoliu de aproape 144.000 mp centre logistice în patru oraşe din Polonia, plus lângă Bucureşti – ELI Park I de 50.000 mp. Durata medie a contractelor este de 4,3 ani la mijloc de 2023, iar gradul de neocupare este de 3,8%. Sud-africanii au planuri de investiţii concrete în Polonia – în Lodz construiesc încă 53.000 mp, din care 28.500 mp urmează să închirieze către Notino pentru o perioadă de 10 ani, iar în Bydgoszcz investesc în panouri fotovoltaice pe Hall E care are şi o suprafaţă de
    10.359 mp.

    Steven Brown, CEO al Fortress REIT Limited, spunea în 2021 că „pentru noi, România este una dintre cele mai interesante pieţe în ceea ce priveşte investiţiile în logistică pe termen lung, la nivel global, datorită potenţialului ridicat de creştere industrială şi a consumului, precum şi datorită proximităţii faţă de Europa de Vest. Aici, vedem o piaţă în plină dezvoltare cu nenumărate oportunităţi de investiţii imobiliare pentru Fortress. Suntem selectivi şi intenţionăm să ne creştem portofoliul de depozitare de înaltă calitate din Europa Centrală şi de Est (CEE), în următorii ani“. Piaţa achiziţiilor de proiecte industriale a fost dominată în ultimii ani de CTP, cel mai mare dezvoltator şi proprietar de spaţii logistice şi industriale din România şi Europa continentală, cu un total de 2,5 mil. mp suprafaţă închiriabilă. CTP a cumpărat în 2021 o serie de proiecte industriale de la Zacaria, cu un total de 110.000 mp, depozitele FM Logistic de aproape 100.000 mp, proiectul Mobexpert de la Tg.-Mureş dar şi cel de lângă Bucureşti.  Element Industrial şi Dedeman, care au dezvoltat împreună parcul logistic ELI Park 1 din Chitila, au parafat vânzarea proiectul din nord-vestul Capitalei către fondul de investiţii sud-african Fortress REIT. Fortress este şi cel mai mare acţionar al NEPI-Rockcastle, principalul proprietar de malluri şi centre comerciale din România. Mai mult, Steven Brown, CEO-ul Fortress, este şi director nonexecutiv în cadrul NEPI-Rockcastle. Aceasta este şi a doua “ieşire” a celor de la Fortress în afara pieţei sud-africane de logistică după Polonia, ELI Park 1 fiind primul centru logistic cumpărat de sud-africani cumpărat în România şi al doilea din regiunea Europei Centrale şi de Est. „România, alături de ţările Europei Centrale şi de Est, este una dintre cele mai dinamice şi interesante propuneri de investiţii pe termen lung din logistică şi depzitare la nivel global datorită potenţialului ridicat de creştere a consumului şi cererii de spaţii industriale, alături de proximitatea faţă de Europa de Vest. Piaţa este într-o fază de dezvoltare cu foarte multe oportunităţi pentru investiţii din partea Fortress. P măsură ce competiţia din economiile avansate ale Europei de Vest este determinată de comerţul online, creşterea din Europa Centrală şi de Est va continua în următoarele decenii”, explică Steven Brown, CEO al Fortress REIT.

    Strategia pe termen lung a Fortress este de a avea o treime retail la nivel de portofoliu şi două treimi logistică atât în Africa de Sud cât şi în Europa.

    “Suntem selectivi şi intenţionăm să extindem portofoliul nostru de depozite de înaltă calitate la nivelul Europei Centrale şi de Est în următorii ani. Anul acsta am mai cumpărat primele centre logistice în Polonia, două parcuri din Bydgoszcz şi Stargard”, a spus Steven Brown. Fortress REIT este cel mai mare proprietar şi dezvoltator de spaţii logistice din Africa de Sud şi deţine inclusiv un portofoliu de retail. Este cel mai mare acţionar al NEPI Rockcastle, cel mai mare proprietar de malluri şi centre comerciale din Europa Centrală şi de Est. Fortress a intrat recent şi pe piaţa logistică din Polonia prin achiziţia a două parcuri logistice şi pe piaţa din România prin achiziţia ELI Park 1.

    CBRE România a asistat companiile româneşti Element Industrial şi Pavăl Holding în vânzarea primului lor proiect logistic, ELI Park 1, dezvoltat în nordul Bucureştiului, în zona Chitila-Buftea. Tranzacţia a fost coordonată de o echipă comună din partea vânzătorului alcătuită din Diana Nanu şi Alexandra Popa de la Element Group alături de Karina Pavăl şi Narcisa Stanimir reprezentând Pavăl Holding, asistată de compania de consultanţă imobiliară CBRE Romania, condusă de Mihai Patrulescu, şi experţii legali de la Kinstellar, reprezentată de Alexandru Mocănescu. De asemenea, din partea cumpărătorului, tranzacţia a fost coordonată de către Steven Brown, Howard Penny şi Maciej Tuszynski de la Fortress, asistaţi de Bogdan Papandopol, împreună cu Perry Zizzi, de la Dentons, Cushman & Wakefield Echinox, condusă de Tim Wilkinson, şi PWC, condusă de Cornelia Bumbacea. ELI Park 1 a fost dezvoltat în joint-venture de Element Industrial, un business dezvoltat de investitorul Ionuţ Dumitrescu, şi Paval Holding, fondul de private equity fondat de antreprenorii Dragoş şi Adrian Pavăl, care deţin businessul Dedeman. Proiectul, localizat la o distanţă de 4 km de centura Bucureştiului, cu acces direct la un drum naţional cu patru benzi, DN 7, găzduieşte chiriaşi importanţi precum Arctic, Paste Băneasa, Décor Floor, Mobilier 1, Euro Games Technology, NOVOMATIC şi Kalapod.

    Eli Park 1 este deservit de câteva linii de transport în comun şi este localizat la o distanţă de 4 km de centura Bucureştiului, cu acces direct la un drum naţional cu patru benzi, DN 7. Arctic şi-a stabilit centrul de distribuţie în prima fază a Eli Park 1, ocupând o suprafaţă de 20.000 mp. Principalele avantaje sunt accesul facil către nordul şi centrul Bucureştiului şi amplasarea într-o zonă cu excedent de forţă de muncă (Chitila/Buftea). Eli Park 1 este dezvoltat în parteneriat de Element Industrial şi grupul Dedeman în zona Chitila-Buftea ce se prefigurează drept noul pol logistic de proximitate al Capitalei. Compania este unul dintre cei mai tineri jucători pe piaţa spaţiilor logistice. Dezvoltatorul are în lucru o serie de proiecte sub brandul Eli Parks, parcuri logistice cu suprafeţe între 50 şi 60.000 mp, în Bucureşti, Craiova, Bacău, Târgovişte sau Timişoara, precum şi depozite cu suprafeţe mai mici, grupate sub denumirea Eli Xpress.   

  • Rezilienţă şi iar rezilienţă

    Reprezentanţii pieţei imobiliare consideră că măsurile fiscale propuse de Guvern, printre care creşterea pragului de TVA de la 5 la 9% pentru proprietăţile care costă mai puţin de 600.000 de lei, ar putea duce la un blocaj în industria deja afectată de evenimentele ultimilor ani, precum şi la scăderea nivelului de atractivitate al ţării ca potenţial de investiţii. Îşi va dovedi piaţa imobiliară încă o dată rezilienţa?

     

    Industria imobiliară a traversat în ultimii ani numeroase provocări, de la pandemia de COVID şi restricţiile care au afectat atât segmentul de office, cât şi pe cel de retail, la inflaţia galopantă, cu creşteri de costuri ce nu puteau fi previzionate nici măcar pe termen scurt. Apoi, războiul de la graniţă ce a debutat în februarie 2022 a avut un impact emoţional extrem de mare în cererea rezidenţială, ce s-a văzut instant în scăderea numărului de unităţi vândute. Totuşi, până în prezent, la nivel naţional industriile construcţiilor şi imobiliare au fost dinamice şi au contribuit cel mai mult la revenirea economiei după impactul pandemiei de COVID”, a spus Despina Ponomarenco, preşedinte al Asociaţiei Bucureşti Real Estate Club (BREC), într-una dintre ediţiile recente ale emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro. Reprezentanţii pieţei imobiliare consideră că piaţa va trebui să îşi demonstreze încă o dată rezilienţa, dacă măsurile fiscale propuse de guvern, printre care creşterea pragului de TVA de la 5 la 9%, s-ar pune în aplicare. „De-a lungul acestor ani s-a tot vorbit despre căderea şi prăbuşirea industriei, iar ea şi-a dovedit rezilienţa în această perioadă – însă din această vară discutăm despre o nouă povară: măsurile fiscale propuse recent, printre care creşterea TVA de la 5% la 9% pentru proprietăţile care costă cub 600.000 de lei, măsură care vine la pachet cu alte măsuri ce vizează industria de construcţii, cum ar fi eliminarea  unor facilităţi fiscale. Practic toate acestea coroborate vor avea un efect devastator pentru întreaga industrie de imobiliare şi construcţii,  industrie care generează 30% din PIB – şi, totodată, pentru gradul de accesibilitate a locuinţelor”, a subliniat preşedintele BREC în cadrul emisiunii. Ea a observat de altfel că anul acesta s-au văzut primele scăderi în piaţa rezidenţială, o consecinţă a tuturor provocărilor din ultimii ani: „Era evident că se va întâmpla acest lucru odată cu creşterea dobânzilor, a fost afectat segmentul de mass-market, care era clar dependent de finanţări bancare – însă pe segmentele superioare ale pieţei rezidenţiale vedem că lucrurile nu s-au oprit”. În ceea ce priveşte Capitala, aceasta  se confruntă cu o provocare specifică, ce ţine de incertitudinea referitoare la PUZ-urile blocate şi la un nou PUG (Planuri Urbanistice Zonale şi Plan Urbanistic General – n.red.): „Dintr-un studiu efectuat de noi anul trecut, pierderea din valoare adăugată în economie estimată pentru 2026 este de peste 10 miliarde de euro din cauza acestui blocaj”. 70% dintre tranzacţiile de anul acesta din Bucureşti au fost realizate cu cash, potrivit celor mai recente informaţii ale Despinei Ponomarenco, ceea ce arată atât o rezilienţă a industriei, cât şi a economiei în general. „E un lucru bun că există cash în piaţă şi un lucru bun că banii aceştia sunt investiţi în imobiliare. Să nu uităm că şi Bucureştiul, şi România, în general, au un stoc vechi de locuinţe – trăim înghesuiţi, în concluzie, este nevoie de locuinţe moderne, atât în Bucureşti, cât şi în marile centre regionale din ţară, iar pentru aceasta avem nevoie mai ales de predictibilitate. În prezent, guvernanţii schimbă regulile jocului în timpul jocului – sunt numeroase investiţii în derulare, care au planuri de afaceri în spate, dacă lucrurile se schimbă, asta va duce cu siguranţă la creşteri de preţuri şi la un blocaj al pieţei. Spre exemplu, odată cu schimbarea de TVA, nu se ştie ce se va întâmpla cu contractele deja semnate şi care vor fi livrate în anii următori.”

    Peste toate acestea vin noile măsuri fiscale discutate de guvern, care ar putea genera pierderi suplimentare la nivel de industrie, cât şi economie, în general. „Este crucial pentru această industrie să aibă predictibilitate – vorbim despre investitori care lucrează cu planuri de afaceri pe termen lung, iar ceea ce se întâmplă acum scade foarte mult atractivitatea României ca destinaţie de investiţie imobiliară – vorbim despre nişte investitori care sunt prezenţi pe piaţă şi sunt prezenţi şi în alte ţări din zonă – ceea ce ne dorim este tocmai să atragem investitori noi pentru a creşte calitatea produselor care se livrează în se livrează în Bucureşti şi devine aproape misiune imposibilă cu toate provocările pe care le vedem  în acest moment.” Care sunt soluţiile?  „Am îndemnat şi îndemnăm din nou la dialog şi ne-am dori ca guvernanţii să stea de vorbă cu reprezentanţii industriilor direct afectate de măsurile gândite de dumnealor, înţelegem provocările, dar pe de altă parte trebuie să existe şi o înţelegere a impactului acestor măsuri. Ideal ar fi să se renunţe la ele, întreaga industrie va fi afectată şi vorbim despre o industrie care generează 30% din PIB. Dacă se vor aplica, întreaga economie se va duce în jos.”

    Carte de vizită

    Despina Ponomarenco:

    1. Este, din noiembrie 2017, preşedinte al Asociaţiei Bucharest Real Estate Club (BREC), iar în noiembrie anul trecut a pus bazele Romania Property Club, o extensie la nivel naţional a BREC;

    2. Din 2009 lucrează ca mananging partner pentru Verbio;

    3. Şi-a început cariera în domeniul comunicarii, lucrând iniţial pentru CBRE, iar ulterior pentru Promenada Mall.

     

    Care sunt obiectivele BREC?

    Misiunea Bucharest Real Estate Club (BREC) este să promoveze piaţa imobiliară din Bucureşti prin generarea de conţinut şi dezbateri referitoare la calitatea generală a dezvoltării urbane, facilitând un impact şi un volum mai mare de tranzacţii. Promovează iniţiative educaţionale inovatoare cum ar fi real estate-ul şi totodată este o voce importantă în susţinerea industriei imobiliare, în dialogul cu autorităţile locale şi naţionale. Companiile membre în asociaţie sunt atât dezvoltatori şi investitori imobiliari, precum şi consultanţi, arhitecţi, designeri, constructori, project manageri, furnizori de materiale de construcţii, avocaţi, companii de property şi facility management, iar portofoliile lor sunt evaluate la peste 10 miliarde de euro. Au aproape şase ani de activitate, iar anul trecut s-au extins la nivel naţional prin Romania Property Club, cu scopul de a promova dezvoltarea imobiliară durabilă şi inovatoare cu impact pozitiv în marile centre regionale ale ţării. Printre iniţiativele BREC se numără un proiect educaţional care a ajuns la cea de-a patra ediţie şi este, potrivit Despinei Ponomarenco, primul program sută la sută privat de educaţie în sectorul imobiliar.

     

    Cum stau lucrurile pe alte segmente ale pieţei şi în alte oraşe?

    În ceea ce priveşte segmentul de retail al pieţei, Despina Ponomarenco întrezăreşte foarte mult potenţial, având în vedere dezvoltarea din ultimii ani a sectorului rezidenţial şi a nevoilor comunităţilor mari ce s-au conturat acolo. „Practic, aşa cum în oraşele mici de 20.000 – 30.000 de locuitori este nevoie de un parc de retail de cel puţin 5.000 de metri pătraţi, şi în aceste noi comunităţi este nevoie de acest gen de dezvoltări şi de acolo provine această principală oportunitate pentru jucătorii  din sectorul de retail, un sector despre care poate se vorbeşte mai puţin, dar despre care ar trebui să vorbim mai mult.” De asemenea, observă Ponomarenco referindu-se la o altă ramură a pieţei, Bucureştiul este subdimensionat în ceea ce priveşte capacitatea hotelieră, este nevoie atât de hoteluri mari de cinci şi patru stele cu capacitate mai mare, cât şi de centre de conferinţă. „Bucureştiul încă nu are un astfel de de centru, atât cu hotel, cât şi un centru expoziţional care să găzduiască mari evenimente, traininguri şi întâlniri ale companiilor multinaţionale prezente în România, iar lucrul acesta este valabil şi pentru oraşele regionale, pentru Cluj-Napoca, Timişoara, Braşov, Iaşi, Constanţa. Preşedintele BREC observă, referindu-se la investiţiile din provincie, că există diverşi jucători ce îşi dezvoltă componentele atât de office, cât şi pe cele de retail şi logistică. „Dintr-o analiză făcută de noi undeva la sfârşitul lunii iunie avem o imagine de ansamblu asupra celor mai mari proiecte în lucru din afara Bucureştiului pe zona de birouri: avem Iaşiul, poziţionându-se pe primul loc cu cele mai mari proiecte,  apoi Timişoara şi Braşovul în ceea ce priveşte retailul – cel mai mare proiect în dezvoltare fiind Prima Shopping Center, ce se întinde pe 70.000 de metri pătraţi. În ceea ce priveşte logistica, vedem oraşe precum Slatina, Oradea, Bacău şi Timişoara, aici se conturează cele mai mari proiecte logistice, este demnă de menţionat pentru oraşele regionale activitatea grupului Iulius – ei au finalizat anul acesta o investiţie semnificativă la Iaşi – probabil unul dintre cele mai mari proiecte de birouri inaugurate anul acesta, de 60.000 de metri pătraţi, Palas Campus, unde s-a conturat o comunitate foarte frumoasă. Vedem, de asemenea, o investiţie importantă pe care cei de la Iulius o vor derula la Cluj-Napoca, pe fosta platformă Carboxim, o investiţie semnificativă ce va schimba cu siguranţă zona respectivă, un proiect mixt cu multiple funcţiuni – de retail, de birouri, rezidenţial, precum şi de reconversie ale unor foste spaţii abandonate.”

    Criza din 2009 vs. situaţia actuală? „Chiar a fost o situaţie dramatică atunci  faţă ce se întâmplă acum. Evident că nu suntem acolo, însă îngrijorarea este foarte mare cu privire la măsurile fiscale discutate. Până nu vom şti exact care sunt acestea, este greu de spus care va fi impactul în piaţă, dar cu siguranţă acesta se va reflecta la nivelul întregii economii.”    

  • Deşi cumpărăturile online câştigă tot mai multă putere, mallul este tot la mare căutare şi numărul vizitatorilor creşte tot mai mult

    Preţurile în creştere generate de inflaţie nu i-au speriat pe clienţii centrelor comerciale, care petrec din ce în ce mai mult timp în spaţiile acestora şi nu reduc nici din valoarea coşului de cumpărături. Ce îi aduce pe aceştia la mall, dincolo de shopping?

    Ne bucurăm foarte mult ca după perioada de pandemie să observăm o revenire destul de puternică a oamenilor înapoi în spaţiile comerciale, iar timpul pe care ei îl petrec în malluri este din ce în ce mai mare, de aproape două ore în medie, în creştere semnificativă”, a spus Roxana Baias, group head of marketing la NEPI Rockcastle, în cadrul unei ediţii recente a emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro.

    NEPI Rockcastle este operatorul principal de malluri din Europa Centrală şi de Est – au centre comerciale în nouă ţări, iar în România sunt cel mai mare operator de astfel de unităţi, cu peste 20 de centre comerciale diferite ca suprafeţe, adaptate comunităţilor unde se află. Pe 5 octombrie, compania va deschide un nou centru comercial la Craiova, care se va întinde pe o suprafaţă de 70.000 de metri pătraţi. Roxana Baias observă cum inflaţia nu a influenţat deocamdată comportamentul clienţilor, traficul în unităţile NEPI Rockcastle fiind în continuare pe un trend de revenire postpandemică.

    „Avem încă o surpriză destul de mare să vedem cifrele de după pandemie – şi anul acesta, bineînţeles, în contextul destul de dificil cu un război la graniţă, cu inflaţie – ce observăm noi este nu doar că traficul şi ritmul în care clienţii au revenit la mall este în continuă creştere, dar nu vedem reduse nici coşurile de cumpărături – bineînţeles acest lucru probabil se întâmplă datorită acestui val de revenire. Aş putea spune că deocamdată inflaţia nu se reflectă în tendinţele  vânzărilor noastre. Din punctul de vedere al businessului absolut, încă de anul trecut noi am  văzut cifre pozitive faţă de pandemie. Şi anul acesta rezultatele sunt foarte bune, creşterea este peste nivelul inflaţiei.”

    Baias mai explică şi cum nu doar shoppingul este esenţial când vine vorba de funcţionare unui centru comercial, ci construirea unui mix de activităţi potrivit cu profilul clienţilor din comunitatea unde se află acestea. „Există centre comerciale unde entertainmentul şi experienţa generaţiilor tinere sunt în prim-plan, precum şi altele în mijlocul cartierelor sau la marginea oraşelor, destinate în principal cumpărăturile lor, în care ne concentrăm mai mult pe familii, care vor să vină la mall mai frecvent pentru cumpărăturile săptămânale. Ne uităm la consumatori, ne uităm la comunitatea pe care o deservim şi încercăm să să ne apropiem cât mai mult de dorinţele lor”, a detaliat Roxana Baias, referindu-se la diferitele funcţiuni ale centrelor comerciale.

    Care sunt pilonii după care NEPI Rockcastle se ghidează atunci când vine vorba de activităţile de dincolo de shopping? „Spaţiile comerciale pe care le administrăm nu sunt doar destinate cumpărăturilor, alături de acestea vin şi entertainmentul, şi serviciile, sunt un hub social. Astfel, pe lângă calendarul clasic de shopping care dictează comportamentul consumatorilor, ne axăm pe alte patru direcţii: evenimente/entertainment (concerte de muzică, pentru diferite profiluri), sport (găzduiesc evenimente sportive de diferite feluri, cum ar fi ciclismul), tehnologia (evenimente de e-sports – au organizat prima ediţie a unui astfel de competiţii în şapte dintre centrele lor comerciale), CSR (proiecte educaţionale pe diferite teme).   

     

    Carte de vizită:

    1. Roxana Baias a acumulat experienţă în marketing strategic, branding şi inovaţie;

    2. A avut diferite poziţii de conducere şi a fost responsabilă de construirea şi gestionarea mai multor protofolii de branduri în retail, FMCG, Telecom;

    3. Deţine rolul actual din septembrie 2022.

  • Contractul, călcâiul lui Ahile din piaţa de chirii?

    Chiar dacă piaţa chiriilor este din ce în ce mai efervescentă, românii ezită încă să realizeze un contract la închiriere, fie că vorbim despre chiriaşi sau proprietari. De ce este acesta în interesul ambelor părţi, a explica Ana Udrişte, fondator al platformei Avocatoo.ro, în una dintre ediţiile recente ale emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro.

     

    Văd o mare sete de cunoaştere, mai ales din perspectiva nevoii oamenilor care au înţeles că este mult mai importantă prevenţia decât repararea. (…) Sfatul meu general pentru toate persoanele care îşi caută o chirie, care vor să închirieze este să înţeleagă că un contract nu înseamnă nimic altceva decât înţelegere a părţilor; discuţia ar trebui să fie extrem de sinceră şi întotdeauna se negociază astfel încât ambele părţi să fie în câştig de cauză”, a spus Ana Udrişte. Pe măsură ce numărul de tranzacţii de pe piaţa rezidenţială este în scădere, tot mai mulţi români se uită înspre chirii, un indicator în acest sens fiind şi creşterea preţurilor solicitate anul acesta(cu o creştere medie a preţurilor de 13% din iulie 2022 vs. iulie 2023, în principalele oraşe din România, potrivit datelor Storia.ro). Totuşi, majoritatea chiriaşilor şi proprietarilor nu realizează un contract de închiriere înregistrat la ANAF. „Din păcate, cred că la nivel naţional doar 10-15% dintre chirii sunt înregistrate la ANAF, potrivit statisticilor oficiale. Acesta nu este însă un domeniu singular, în general  în România noi nu prea vrem să facem contracte de obicei, în ideea că «ştim noi mai bine şi ne pricepem la toate» . Pe de altă parte, din punctul meu de vedere, în momentul în care te stabileşti într-o chirie unde dai nişte bani, care nu sunt puţini, trebuie să înţelegi care sunt drepturile, care sunt obligaţiile tale şi, bineînţeles, cum te poate da cineva afară, dacă ne referim la contractele de închiriere”, a punctat Ana Udrişte. Ea a lansat platforma Avocatoo.ro în 2016, din dorinţa de a „umaniza” noţiunile juridice pentru publicul larg, traducând practic, pe înţelesul tuturor, termenii specifici domeniului.  Unul dintre subiectele abordate de ea este şi cel al contractelor de închiriere, în contextul în care pe piaţa imobiliară locală acestea nu sunt folosite întotdeauna de cei care aleg o astfel de variantă de locuire, cât şi de către proprietarii care închiriază locuinţe. „Realizarea unui contract este în interesul ambelor părţi şi se adaptează în funcţie de cerinţele fiecăreia dintre acestea, nu doar a chiriaşului sau a proprietarului”, a mai spus ea.

     

    Ce nu trebuie să lipsească dintr-un contract de închiriere?

    „În primul rând, chiriaşul ar trebui să se asigure că proprietarul respectiv deţine sau are dreptul să închirieze locuinţa, detalii referitoare la procedura de recuperare a garanţiei – şi ce acoperă aceasta; precum şi clauza de indexare a chiriei – pentru evitarea situaţiilor de fluctuaţii ale preţului chiriei.” Ea subliniază şi necesitatea verificării de către viitorul chiriaş a restanţelor apartamentului – precum şi posibilitatea existenţei unui litigiu (există anumite apartamente care nu pot fi închiriate – mai ales unele care sunt date prin credite ipotecar). Chiriaşul ar trebui să fie atent încă de la momentul vizionării la felul în care este dotat apartamentul, cap-coadă – de de la utilităţi, îmbunătăţiri şi tot ceea ce este inclus în apartament, electrocasnice, centrală etc. „Este ideal să verifici şi dacă funcţionează obiectele respective, să identifici zgomotele pe care le ai în apartament şi pe lângă, să te asiguri că apartamentul nu are restanţe la utilităţi.”

     

     

    Carte de vizită:

    1. Ana-Maria Udrişte este avocată, antreprenoare şi consultantă în domeniul digital;

    2. A urmat cursurile Facultăţii de Drept din cadrul Universităţii din Bucureşti (2013), deţine un master la aceeaşi instituţie şi a absolvit programul Digital Disruption and Platforms de la Oxford (2021);

    3. Este fondatoarea conceptului Avocatoo.ro, clasat în topul primelor trei site uri cu profil juridic din România. Pasiunea pentru social media a devenit un instrument util în activitatea sa, reuşind să traducă noţiunile juridice pe înţelesul tuturor prin intermediul reţelelor de socializare;

    4. A fondat platforma Avocatoo.ro din aceleaşi raţiuni în anul 2016.

  • Cine este austriacul pentru care România a devenit cea mai bună afacere

    Încă de la prima vizită pe meleaguri româneşti, în anii ’90, austriacul Clemens Petschnikar a sesizat potenţialul pieţei locale de a se transforma într-un hub de business care să atragă jucători din toate colţurile Europei şi nu numai, aşa că a decis să se stabilească aici, pentru a fi el însuşi parte DIN această metamorfoză. După o experienţă variată în top managementul corporatist, România a devenit nu numai ţara sa de adopţie, ci şi pariul lui ca antreprenor, odată cu fondarea grupului Square 7 Properties, unul dintre cei mai importanţi dezvoltatori de parcuri de retail de pe plan local. Cum s-au desfăşurat primii 20 de ani de activitate ai jucătorului şi ce obiective are pentru viitor?

    „Am venit în România la finalul anilor ’90, când am fost recrutat pentru rolul de CEO al Billa. Au fost nişte ani cu multe provocări, dar am realizat şi potenţialul fantastic al acestei pieţe aflate atunci la început de drum. Mi-a plăcut ţara foarte mult şi am decis să rămân aici, dând curs şi altor propuneri, precum cea de a conduce Unirea Shopping Center sau de a prelua rolul de CEO al Artima. Am intuit creşeterea cererii de spaţii moderne comerciale precum şi nevoia unui jucător profesionist care să ofere servicii integrate: dezvoltare, administrare şi mentenanţă imobiliară. Aşa a apărut grupul Square 7”, povesteşte Clemens Petschnikar, fondator şi CEO al Square 7 Properties, care a închis anul 2022, la nivel de grup, cu o cifră de afaceri de 5,1 milioane de euro.

    Cu un istoric de 20 de ani pe piaţa românească, grupul are 35 de angajaţi şi este alcătuit din trei companii: Square 7 Properties, Squarebox şi Switchboard.

    Square 7 Properties este compania specializată în dezvoltare imobiliară. Gestionează întregul proces de dezvoltare a proiectului, începând cu studiul şi analiza pieţei şi continuând cu procesul de selecţie şi achiziţia de terenuri, proiectarea şi autorizarea centrului, managementul construcţiei, definirea mixului de chiriaşi şi coordonarea procesului de închiriere, până la livrarea proprietăţii finalizate către investitor şi chiriaşii acestuia. Jucătorul este, totodată, partenerul de ţară pentru România al fondului de investiţii de origine belgiană Mitiska REIM. Parteneriatul dintre cele două entităţi a pus bazele unuia dintre cei mai dinamici jucatori pe piaţa de retail din Romania, cu un portofoliu  de 25 de parcuri de retail, în suprafaţă totală de 142.000 de metri pătraţi. „Modelul de business al parcurilor de retail are ca atuuri ancorele de food, locurile de parcare în aer liber şi accesul direct în magazine. Modelul este mult mai eficient decât cel al mallurilor, implicând costuri semnificativ mai mici de dezvoltare. Acest model şi-a dovedit rezilienţa pe durata pandemiei, fiind mai puţin afectat de restricţii”, susţin rerprezentanţii Square 7. Square 7 Properties oferă şi servicii de project management (autorizare şi managementul construcţiei) pentru parteneri cu renume, cu care derulează colaborări pe termen lung. Printre aceştia se numără Immofinanz/CPI (cu proiectele Vivo Baia Mare, Victoria Park, IRIDE) şi Supernova (pentru tot portofoliul din România, respectiv Jupiter Piteşti şi galeriile Cora). De asemenea, compania oferă servicii de dezvoltare pentru partenerii tradiţionali din domeniul FMCG: Kaufland şi Lidl, alături de care au dezvoltat zone comerciale foarte atractive în fiecare dintre oraşele unde este prezent (Kaufland – 22 magazine şi Lidl – 9 magazine).

    Squarebox este compania care se ocupă de administrarea activelor imobiliare (property management), oferind servicii precum: contabilitate şi administrare SPV (special purpose vechicle), reprezentarea proprietarului în faţa autorităţilor, planificare, raportare şi control, trezorerie şi operaţiuni bancare, structurarea finanţării proiectului imobiliar, managementul relaţiilor cu chiriaşii.

    Switchboard este compania specializată în servicii de mentenanţă a activelor imobiliare (facility management): întreţinere, reparaţii şi curăţenie.

    Compania este prezentă cu parcuri de retail, ce sunt ancorate de Lidl sau Kaufland, în 24 de localităţi: Arad, Bacău, Baia Mare, Bistriţa, Brăila, Bucureşti (cu două parcuri – Mihai Bravu & Pipera Plaza), Buzău, Câmpina, Caransebeş, Drobeta-Turnu Severin, Giurgiu, Iaşi, Medgidia, Mediaş, Mioveni, Odorheiu Secuiesc, Paşcani, Ploieşti, Reşiţa, Sighetu Marmaţiei, Slatina, Slobozia, Târgu Mureş şi Tulcea.

    Despre clienţii din portofoliu, antreprenorul spune că aceştia sunt investitori cu experienţă îndelungată pe piaţa imobiliară şi cu cerinţe extrem de clare în privinţa aşteptărilor legate de randamente, calitatea produselor care le sunt livrate şi coordonarea eficientă a bugetelor de investiţii şi administrarea produselor imobiliare gestionate de grup.

    Lista de chiriaşi include brandurile Fressnapf, DM, Sinsay, Kik, Sportisimo, Jysk, Pepco, Xpress, C&A, Numero Uno, TEDI, Hervis, New Yorker, Dr Max, Takko, CCC, Noriel, KFC, C&A, Deichmann, Flanco, House, Altex, LEMS, Techno, MaxiPet, Medimfarm, Merkur, Optica Otipfarm, Superbet, Attitude, Starbucks, Casa Berarilor, BT, Barber Shop, 5 a sec, PetMag, Porto Gallo, Real Food, HOT Woks, Catena, Lensa, Dinner Food, Pizza Bonita, Maria Pharmamed, El Pescador, Alioli El Pescador, Alioli, Sensiblu, Beijing Garden, Pasta Bar, Tabac Xpress, Tip Top, World Class, Auchan, Casa cu flori, Dovani, Atlantis Gold, H&M, Lc Waikiki, Klarmann, Plafar, Mon Jardin Patisserie, Exchange Office, Moonlight Club, Orange, Pepco, Animax, Metropolis, SMYK, Humana şi Jazz Serv.

    În ceea ce îi priveşte pe cei care trec pragul parcurilor de retail gestionate de companie, numărul acestora depăşeşte 150.000 de persoane, incluzând de la liceeni la familii cu venituri mici şi medii (25-45 de ani), pensionari şi persoane şi familii cu venituri peste medie şi chiar mari
    (35-55 de ani).

     

    Pipera Plaza. Ca timp, durata dezvoltării unui parc de retail poate varia de la doi la patru ani, luând în considerare ca primă etapă selecţia şi identificarea terenului pretabil pentru o astfel de dezvoltare.

    Baia Mare Shopping Park. Munca pentru dezvoltarea unui nou parc de retail începe de la procesul de selecţie a oraşelor şi identificarea terenurilor pretabile unei astfel de dezvoltări.

    Capitalismul sălbatic, educat pe parcurs

    Vorbind despre evoluţia pieţei de la venirea sa aici şi până în prezent, antreprenorul observă că, „având în vedere că lucrez pe piaţa locală încă de la finalul anilor ’90, schimbarea este una majoră în bine”. Astfel, dacă e să ne uităm la inflaţie, adaugă el, anul 1997 a avut un record negativ de 154,8%, în timp ce nivelul inflaţiei pentru 2022 a fost la 13,8%. „Chiar dacă anii postpandemici au fost extrem de dificili din această perspectivă, lucrurile nu se pot compara cu anii ’90, sau cum au fost denumiţi «anii capitalismului sălbatic?». Integrarea în Uniunea Europeană, precum şi în NATO a adus noi oportunităţi de dezvoltare economică, România şi-a construit o infrastructură nouă, salariile au crescut exponenţial, oraşele s-au dezvoltat. Pe lângă Bucureşti şi marile centre regionale – Cluj-Napoca, Timişoara, Iaşi, Braşov, Constanţa şi Craiova – mai multe oraşe au cunoscut şi ele o dezvoltare substanţială, oamenii au devenit activi din punct de vedere comercial, iar nevoia de spaţii comerciale moderne a apărut firesc.”

    Potrivit lui Petshnikar, ceea ce s-a întâmplat în alte ţări din zona CEE, mai bine dezvoltate decât România, ne arată că este nevoie de parcuri de retail în suprafaţă de aproximativ 5.000-10.000 de metri pătraţi pentru oraşe sau comunităţi de 15.000-20.000 de locuitori. „Din acest punct de vedere, mai este încă loc de expansiune şi creştere pe piaţa locală.”

    Cât despre principala provocare întâmpinată în dezvoltarea businessului, antreprenorul spune că aceasta, şi cea care, „din păcate, rămâne în vigoare şi acum în România”, este lipsa unui cadru legislativ şi fiscal predictibil. „Schimbarea regulilor în timpul jocului, fără o perioadă tampon de pregătire, nu aduce avantaje României din perspectiva atragerii a noi jucători cu capital extern. Noi suntem investitori pe termen lung şi gândim planurile de afaceri pentru 5-10 ani. Operăm 25 de parcuri de retail şi lucrăm la autorizarea a alte cinci astfel de centre. Modificările recent discutate în coaliţie ne afectează serios business planurile anterior stabilite.” La aceasta aminteşte că se adaugă şi provocările ultimilor ani, cu care piaţa nu se confruntase anterior: pandemia de COVID, restricţiile îndelungate care au afectat direct industria de retail, războiul şi explozia costurilor. „Cred că adaptabilitatea a reprezentat cheia în depăşirea acestor situaţii, dublată de răbdare şi empatie pentru nevoile chiriaşilor noştri.”

    La capitolul „competiţie”, pe lângă investitorii specializaţi în parcuri de retail cum ar fi Prime Kapital sau Scallier, executivul aminteşte şi de jucătorii cu portofolii de malluri, precum AFI Europe sau Iulius, care au început să fie atraşi de parcurile de retail şi dezvoltă astfel de produse. Vede însă concurenţa drept un aspect benefic, ce duce la ridicarea per total a nivelului de calitate pentru produsele finale livrate către consumatori. „Noi avem un portofoliu unic de parcuri de retail prin dimensiune şi diversitate. Investim constant în clădiri noi, sustenabile, în concepte moderne de retail, adaptate la cerinţele din ce în ce mai exigente ale consumatorilor şi investitorilor.”

     

    De la concept la inaugurare

    În ceea ce priveşte tedinţele remarcate în piaţă, executivul notează că, în contextul postpandemic şi al inflaţiei galopante, oamenii şi-au modificat obiceiurile de consum, devenind mai prudenţi. „Cu toate acestea, este notabilă performanţa retailerilor de tip discount şi de tip pet shop în toată această perioadă, la care se adaugă magazinele de tip home & deco, pe fondul menţinerii sistemului de muncă hibrid. Pe fondul menţinerii tendinţei inflaţioniste, anul 2023 a accentuat preferinţa românilor către parcurile de retail, unde se regăsesc cu precădere chiriaşi tip discounter. Totodată, se remarcă faptul că în 2023 retailerii au continuat să susţină puternic investiţiile în modernizarea conceptelor de retail, ceea ce demonstrează încrederea în acest format de business.”

    Din rândul proiectelor şi obiectivelor viitoare, reprezentanţii companiei lucrează, printre altele, la definirea conceptelor şi autorizarea a încă cinci parcuri de retail atât în oraşe unde grupul este prezent, cât şi în oraşe noi, termenele de finalizare avute în vedere fiind 2024 – 2026. „Vom demara în scurt timp un nou proiect în Piteşti şi avem securizate mai multe locaţii în oraşe precum Arad, Galaţi, Constanţa sau Ploieşti.”

    Munca pentru dezvoltarea unui nou parc de retail începe de la procesul de selecţie a oraşelor şi identificarea terenurilor pretabile unei astfel de dezvoltări. „Continuă cu negocierea şi semnarea contractului de achiziţie a terenului, iar apoi toate etapele de dezvoltare: definirea conceptului şi a mixului de chiriaşi, proiectare, autorizare, negocierea şi semnarea contractului cu antreprenorul general, supervizarea procesului de construcţie şi respectarea termenilor agreaţi în contract, identificarea şi semnarea contractelor cu retailerii, finalizarea, predarea şi inaugurarea centrului.”

    Fiecare din această etapă este la fel de importantă, spune Clemens Petschnikar. „Dacă pot face o comparaţie mai plastică se aseamănă construcţiei unui set Lego. Dacă ai greşit o piesă trebuie sa te reîntorci să corectezi pentru a avea produsul final dorit.”

    Ca timp, durata dezvoltării unui parc de retail poate varia de la doi la patru ani, luând în considerare ca primă etapă selecţia şi identificarea terenului pretabil pentru o astfel de dezvoltare. „Etapele de negociere şi autorizare sunt cele mai îndelungate, construcţia durează în medie 9 luni. De cele mai multe ori când demarăm şantierul parcul are deja un grad mare de închiriere.”

    Executivul mai spune că şi „sustenabilitatea face parte din ADN-ul  a grupului de companii, pentru că gândim pe termen lung”. În acest sens compania investeşte în construcţii sustenabile, prietenoase cu mediul, ce aduc o valoare adăugată pe termen mediu şi lung. În prezent, 100% din totalul portofoliului este certificat BREEAM (scor Very Good) – un sistem „cu o reputaţie excelentă”, care certifică clădirile sustenabile. „Un pas în plus pentru componenta de mediu din strategia noastră ESG, am semnat de curând un parteneriat cu Eldrive Romania prin care vom monta staţii de încărcare electrice în tot portofoliul până la finalul anului viitor. Primele staţii sunt deja funcţionale în Giurgiu Shopping Park: patru staţii, marca ABB, de 50 kW Ă 22 kW, unde pot fi încărcate opt maşini electrice simultan.”

     

    Brick & mortar vs. online

    Despre viitorul industiei de retail tradiţional versus digital, antreprenorul este de părere că experinţa online este complementară celei de tip brick & mortar, iar cele două mai degrabă se completează, nu se concurează. „Avem deja mai multe exemple pe piaţa locală de retaileri e-commerce care au făcut pasul către magazine fizice, tocmai pentru că acest tip de comerţ oferă o interacţiune cu clientul pe care nu o poţi regăsi în cumpărăturile online.” În ceea ce priveşte parcurile de retail, spune că acestea încep să vină cu o ofertă din ce în ce mai diversificată atât de produse, cât şi de servicii, captând o gamă largă de cosumatori începând cu tineri liceeni sau studenţi până la pensionari. „Nu vedem în acest moment pentru piaţa românească o categorie care să fie 100% dedicată unui anume tip de comerţ. Aşa cum menţionam anterior, cele două tipuri de retail, offline şi online, sunt complementare. Pentru români mersul la shopping este o metodă de relaxare. Pe lângă cumpărăturile propriu-zise, se pot relaxa la o cafenea sau pot lua masa în familie sau alături de prieteni.”

    În viziunea sa, parcul de retail al viitorului va evolua spre conceptul de „convenience center”, care oferă clientului toate serviciile necesare zi de zi, într-un mediu modern, plăcut, confortabil şi care se diferenţiază de parcurile de retail obişnuite, prin ofertele suplimentare de servicii, gastronomie şi entertainment.   

     

    Carte de vizită

    Clemens Petschnikar, fondator şi CEO, Square 7 Properties

    • Născut în Austria, el deţine un master de la Universitatea de Economie din Viena;

    • Înainte de a-şi începe propria afacere a lucrat ca director executiv pentru Aldi şi REWE; în activitatea sa, a gestionat dezvoltarea şi inaugurarea a peste 500.000 de metri pătraţi de spaţii comerciale;

    • În 2003 s-a lansat în antreprenoriat cu un prim business, Square 7 Properties.

  • Cum se va termina succesul capitalismului?

    Lumea occidentală, capitalismul la care ne-am raportat şi ne raportăm cu toţii (vrem o lume ca afară), începe să fie din ce în ce mai lovită de propriul succes.

    Marile companii, marile bănci au devenit ţinte în mişcare pentru publicul larg şi în special pentru noua generaţie, din cauza profiturilor mari pe care le înregistrează. Ironic este că marii giganţi din tehnologie, care se bazează pe un model de servicii free – Facebook, Google, Instagram, Twitter –, au devenit atât de mari încât lumea nu îşi mai aduce aminte că nu trebuie să platească nimic, ei au contribuit la această situaţie. Fiecare smartphone, de care nu ne mai dezlipim nicio secundă, înseamnă un profit pentru Apple, Samsung sau alt brand global.

    Lumea crede că acest succes imens al marilor giganţi este obţinut prin exploatarea celorlalţi.

    Globalizarea, care înseamnă extinderea peste tot în lume a marilor companii, a modelelor de business care pot fi exportate, a scos din sărăcie anumite ţări, dar a sărăcit propria clasă de mijloc din ţara de origine. Clasa de mijloc şi-a pierdut puterea, iar societăţile capitaliste au devenit din ce în ce mai divizate din punct de vedere politic, economic şi social.

    Oraşele americane care sunt sediul marilor companii din tehologie  au devenit prohibitive pentru propriii locuitori. Cel mai adesea se dă exemplul profesorilor din San Francisco care nu îşi mai pot permite să stea în oraş din cauza exploziei preţurilor caselor şi a chiriilor.

    Industria financiară, piaţa de capital, bursa au creat atât de mulţi milionari, într-un termen atît de scurt, încât societatea capitalistă a fost dată peste cap. Aceşti milionari, aceste modele de business au fost motoarele exploziei preţurilor de pe piaţa imobiliară din lumea occidentală. Prin darea de banii de către băncile centrale pentru a salva economiile capitaliste de crizele care au apărut, nu a adus o îmbunătăţire a situaţiei economice pentru toată lumea, ci dimpotrivă. Câştigurile obţinute din creşterea preţurilor acţiunilor de pe Bursă a produs bani cu care s-au cumpărat case şi apartamente.

    Dar salariile, cu excepţia anumitor industrii, nu au crescut şi nu au putut să ţină pasul cu explozia burselor şi a pieţei imobiliare.

    Aşa se face că acum piaţa imobiliară din lumea capitalistă a devenit prohibitivă pentru propriii locuitori. Înainte lumea se mai descurca cu creşteri de preţuri la case şi apartamente pentru că dobânzile la credite erau foarte mici. Acum, dobânzile au crescut la ceruri, spre exemplu în SUA dobânzile la creditele ipotecare au ajuns la 7,6 %, cel mai ridicat nivel din ultimele 3-4 decenii.

    Mai mult decât atât, chiriile au explodat pentru că cei care au făcut bani, cei care au bani – fonduri de investiţii, bănci, miliardari – au văzut în achiziţia caselor/apartamentelor o bună oportunitate de plasare a banilor şi de a trăi din chirii şi randamentul acestora.

    În Europa, apariţia Airbnb şi Booking, a schimbat radical situaţia imobiliară din oraşele turistice. Toată lumea vrea să îşi dea apartamentele în chirie pe Airbnb pentru că câstigă mai multi bani decât dacă ar da în chirie celor care lucrează acolo, celor care trăiesc acolo zi de zi, în acele oraşe. Acest model „hotelier” a susţinut creşterea preţurilor şi creşterea chiriilor în oraşele turistice. Uitaţi-vă ce se întâmplă la Viena, la Roma, la Milano, la Paris, la Londra, la Florenţa etc. Uitaţi-vă ce se întâmplă şi în Bucureşti şi în Cluj.

    În acest fel, piaţa imobiliară a fost acaparată şi din ce în ce mai mulţi, în special din tânăra generaţie, constată că le este imposibil să îşi cumpere o casă cu credit sau să stea în chirie. Multe state, în special în Europa, încearcă să vină cu soluţia plafonării chiriilor. Dacă nu ai un job care să îţi aducă un salariu peste medie, îţi este foarte greu să acomodezi cu chiriile actuale din lumea occidentală. De achiziţia unui apartament nici nu poate fi vorba.

    În America, pentru că preţurile la case şi imobile au crescut accelerat în ultimii ani, pentru că dobânzile au crescut de la 1% la peste 7% pentru creditele imobiliare, piaţa de real estate este extrem de tensionată. În aceste condiţii, pentru că nu îşi pot permite nici un apartament, nici să stea în chirii, tinerii rămân la părinţi mai mult timp (asta dacă părinţii îi ţin), având în vedere cultura americană ca la 18 ani copiii să plece de acasă), fie se cuplează mai mulţi, de la 2 acum s-a ajuns la 4 în acelaşi apartament de 2 camere. Confruntaţi cu această situaţie de criză, dezvoltatorii americani încep să facă case mai mici, pentru a reduce preţul acestora. Camerele au o suprafaţă mai mică, dispar spaţiile de depozitare, fiecare cameră nu mai are baia ei.

    The Wall Street Jurnal, cel mai important ziar de business din America, dar şi din lume, are un articol pe această temă care anunţă un anumit trend pe piaţă, titlul articolului este „Bye living rooms, bathtubs: homes get noticeably smaller“.

    Asta îmi aminteşte că după criza din 2008-2009, când preţurile de pe piaţa imobiliară s-au prăbuşit la noi, dezvoltatorii au început să reducă suprafaţa camerelor, apartamentelor şi caselor pentru a se încadra în bugetul pe care îl aveau oamenii/clienţii.

    Având în vedere aceste situaţii, întrebarea este: cum se va termina acest succes al capitalismului?  

    (cristian.hostiuc@zf.ro)

  • Promenada alternativă. Ce bulevard bucureştean înlocuieşte treptat Calea Victoriei, una dintre destinaţiile preferate ale locuitorilor din Capitală pentru plimbările de weekend

    Duminică seara, Bucureşti. Pe Calea Victoriei, forfota este deja un obicei, de când artera a devenit scena promenadelor de weekend în sezonul cald. Perpendicular pe ea însă, se animă tot mai mult, de circa un an încoace, Bulevardul Regina Elisabeta, unul dintre cele mai frumoase din Capitală şi, totuşi, unul dintre cele mai abandonate din zona centrală. Până acum, însă. Pentru că o generaţie nouă de antreprenori pare hotărâtă să redea acestui bulevard gloria de altădată.

    Spaniola, engleza, italiana sunt limbi pe care le auzi la fiecare pas mergând pe artera care leagă Universitatea de Cişmigiu şi chiar şi mai departe, către piaţa Mihail Kogălniceanu. „Great city!”, exclamă un turist cu şapcă, bermude şi sandale, care aşteaptă la semaforul de la Cercul Militar. Uitându-te în jur, chiar poţi să-i dai dreptate. Calea Victoriei geme de plimbăreţi, iar bulevardul Regina Elisabeta îi captează şi el pe cei care vor să se abată de la drumul bătătorit de toată lumea. „Au fost deschise multe locuri noi în ultima vreme – un restaurant, cafenele, baruri, iar asta a dus la o creştere a traficului pietonal în zonă. Multe clădiri de pe bulevard sunt în reabilitare sau în renovare, aşa că vizual nu arată prea bine, dar odată cu finalizarea lucrărilor, sperăm ca bulevardul să fie şi mai animat”, spun Liviu Enache şi Aurelia Nica, fondatorii winebarului WineDrops, deschis chiar la doi paşi de intersecţia dintre bulevardul Regina Elisabeta şi Calea Victoriei. Au ales un spaţiu mic, „ca o sufragerie”, spun ei, pe care l-au preluat la începutul lunii iunie 2022, l-au renovat şi în renovarea căruia s-au implicat personal. Primul lor client a fost un turist străin care le-a cerut un vin românesc. Astăzi, numărul turiştilor străini care le trec pragul este tot mai mare. „Este o zonă de interes pentru turişti, mai ales că sunt multe apartamente în regim hotelier în zonă, însă nu doar străinii ne calcă pragul. Suntem plăcut surprinşi că din ce în ce mai mulţi bucureşteni vor să descopere lumea vinului. Pentru ei organizăm şi evenimente tematice.”

    Ca să găsească totuşi locul potrivit, Aurelia şi Liviu au scanat zona cam trei luni. Ţinând cont de starea spaţiilor de închiriat de pe bulevard, spun că au avut noroc să dea peste unul care era funcţional, aşa că nu a trebuit să se mai concentreze decât pe amenajare. „Nu am căutat în mod deosebit un loc pe acest bulevard, dar când l-am găsit ne-am dat seama că este fix ce aveam nevoie: un spaţiu micuţ, într-o zonă centrală, de care să ne putem ocupa personal. Chiriile sunt destul de ridicate, fiind aşa de aproape de zona istorică centrală a oraşului.” Văzând cum merg lucrurile şi cum evoluează afacerea lor, fondatorii WineDrops spun că potenţialul de dezvoltare a zonei este mare şi va continua să atragă oamenii, mai ales când se vor termina şi lucrările de consolidare a unor clădiri din zonă, ceea ce va reda bulevardului statutul de zonă potrivită pentru promenadă.

    Foarte aproape de Universitate, lângă iconica librărie Mihai Eminescu, se află o cafenea din lanţul Ted’s Coffee.

    Tot felul de experienţe. Chiar vizavi de WineDrops, cu o deschidere primitoare la bulevard, se află ALTRNTV, un magazin cu obiecte de design create majoritar în România, având în comun principiul sustenabilităţii. „Spaţiul pe care îl ocupăm a fost pe vremuri intrarea şi casa de bilete de la Cinema Bucureşti, cel mai vechi din Capitală. Amenajându-le şi dându-le o nouă destinaţie – o practică ce ţine de economia circulară şi se numeşte «adaptive reuse», le-am redat publicului. Chiria spaţiului este una care reflectă suprafaţa de 170 de metri pătraţi, amplasarea centrală şi deschiderea la stradă”, spune Daniela Staicu, una dintre fondatoarele ALTRNTV. Magazinul, care a fost deschis pe 13 mai 2022, vinde produse sustenabile – de la piese vestimentare la obiecte de decor – şi a reunit pe rafturile sale aproximativ 100 de designeri care lucrează cu materiale şi tehnici menite să nu dăuneze mediului înconjurător. „Au trecut pragul ALTRNTV atât români – din Bucureşti şi din provincie, cât şi mulţi străini care ne-au descoperit fie plimbându-se pe bulevard, fie de pe Google Maps şi Google Reviews.” Daniela Staicu spune că fiecare nou business deschis pe bulevard a adus după el un altul, oferindu-i încredere să deschidă acolo şi astfel, din câteva magazine care puteau fi numărate pe degetele de la o mână, azi sunt destul de multe încât să poţi avea experienţe diverse vizitând afacerile recent deschise. „Poţi să bei o cafea, să mănânci ceva, să-ţi cumperi o carte, haine, accesorii. Deja ai opţiuni care îţi permit să petreci două-trei ore doar pe acest bulevard şi să-ţi închei experienţa în Grădina Cişmigiu.” Pentru Daniela Staicu, bulevardul Regina Elisabeta este o amintire pe care o leagă de perioada studenţiei, când era mult mai populat. Când ea şi Alina Ţiplea, partenera ei din proiect, au decis să deschidă ALTRNTV, ştiau că vor să închirieze un spaţiu la stradă, într-o zonă centrală şi cu o deschidere mare. „Plimbându-ne pe străzile unde ne-am gândit că ne face plăcere să deschidem ALTRNTV, am ajuns şi pe acest bulevard, care acum un an şi jumătate era pustiu. Numai Institutul Cervantes, librăria Humanitas şi hotelul Cişmigiu erau funcţionale. Am simţit că este o zonă care se poate dezvolta frumos, lângă parc, şi am hotărât să-i dăm o şansă. După noi, au urmat şi alte businessuri şi astăzi este din ce în ce mai bogat în propuneri pentru clienţi. În plus, este un atu şi renovarea faţadei Cercului Militar şi alte clădiri în lucru de pe bulevard.” ALTRNTV găzduieşte şi o zonă de cafenea cu cafea de specialitate – ALT Coffee, şi o galerie, ALT Gallery, care prezintă lucrări realizate de artişti plastici dedicate textilelor şi revalorificării lor prin tehnici de recycling şi upcycling. Localul este aşadar şi prilej de lenevit cu o cafea în mână şi de admirat opere de artă, nu doar de shopping. Pentru ca zona să devină şi mai atractivă, crede Daniela Staicu, ar fi nevoie de mai multe îmbunătăţiri, cele mai multe depinzând de primăria municipală. Una dintre sugestiile ei este înverzirea bulevardului prin crearea de spaţii naturale sau insule cu plante, în condiţiile în care în acest moment nu există zone de umbră, în lipsa vegetaţiei. Amenajarea unei piste adecvate pentru biciclete şi trotinete ar fi de asemenea de ajutor, în prezent existând doar nişte piste pe care marcajele sunt şterse şi care arată urât din punct de vedere estetic. „Reducerea traficului care generează poluarea aerului şi fonică, trasarea de marcaje dinspre Calea Victoriei şi dinspre Universitate care să indice că aici este o zonă comercială, renovarea Grădinii Cişmigiu, închiderea periodică în weekend a bulevardului, pe modelul Căii Victoriei, ar pune în valoare businessurile de pe bulevard şi de pe străzile adiacente”, adaugă Daniela Staicu. Ea propune un dialog între autorităţile locale astfel încât toată lumea să înţeleagă ce trebuie făcut pentru a îmbunătăţi experienţa trecătorilor. „Pentru hotelurile din zonă, o colaborare cu businessurile de pe bulevard care propun designeri locali, precum ALTRNTV, băuturi şi mâncare cu specific local ar putea aduce valoare pentru clientul pe care îl găzduiesc.”

    Winebarul WineDrops este deschis chiar la doi paşi de intersecţia dintre bulevardul Regina Elisabeta şi Calea Victoriei.

    De la „faliment iminent” la terase arhipline. Iar când vine vorba de mâncare cu specific local, la doar doi paşi de ALTRNTV există o astfel de opţiune care atrage atât de mulţi pofticioşi încât cu greu poţi găsi un loc la masă, mai ales într-o zi de weekend. În spatele localului cu numele Balls, specializat în chiftele fel de fel, se află Ala Dumitrache. „Bulevardul Regina Elisabeta a fost zona din Bucureşti de care m-am îndrăgostit în prima mea vizită la Capitală de care îmi amintesc – să fi avut vreo 14 ani. N-am înţeles niciodată de ce s-a degradat atât de urât şi de repede, cu toată istoria cinematografelor, cu proximitatea de Universitate, cu Centrul Vechi şi Parcul Cişmigiu”, povesteşte Ala. Restaurantul ei, în care a pus chifteaua pe un piedestal, şi-a găsit prima dată locul pe Calea Dorobanţilor, pentru ca anul trecut să se mute pe Regina Elisabeta, acolo unde trotuarul devine de multe ori neîncăpător pentru toţi cei care vor să guste din micile plăceri culinare. „Când am închiriat, în ianuarie 2022, cam 90% din feedbackul prietenilor şi al clienţilor care ştiau înainte să fie oficial că ne mutăm aici a fost dramatic: faliment iminent. Oricât de mare încredere aveam eu în zonă, faptul că era un spaţiu găsit pe OLX şi că săream la o chirie ceva mai mare decât cea cu care eram obişnuită în Dorobanţi nu a ajutat la starea de spirit.” A continuat să aibă încredere însă, iar sentimentele ei pentru „bulevardul mic-parizian şi clădirea romantic-degradată” i-au dat curaj, deşi nu au fost argumentul suprem în alegerea locaţiei. Ce a contat au fost cele circa trei-şapte minute distanţă la picior de marea majoritate a punctelor de interes ale „bulei” căreia i se adresează, de la institute culturale la cluburi. „Pentru cine nu era în drum, trebuia doar să afle că are un foarte mic ocol de făcut ca să mănânce bun şi accesibil. Clientela este formată, în măsuri variabile, în funcţie de sezon, din oameni pe care îi numim deja de-ai casei, din trecători atraşi de vitalitatea terasei sau pur şi simplu de nume şi, într-o măsură mai mare decât mă aşteptam, de turişti.” Zona are un potenţial extraordinar de creştere, crede Ala Dumitrache, iar acest lucru l-au văzut şi alţii, care au decis să devină vecini pentru Balls. Pe lângă ALTRNTV, una dintre cele mai noi deschideri din zonă poartă numele Halef. Localul aduce la Bucureşti unele dintre cele mai cunoscute deserturi turceşti, într-o interpretare nouă, baclavalele, de exemplu, fiind însiropate cu lapte în loc de sirop de zahăr. Localul s-a deschis la sfârşitul lunii iulie, funcţionând în sistem de franciză, potrivit informaţiilor de pe blogul de specialitate De-Corina. În spatele spaţiului deschis la stradă, localul are chiar şi o terasă. Un alt spaţiu deschis de mai puţin de un an pe aceeaşi arteră poartă numele Prêt à Café şi este de fapt un mix între magazinul de haine TinaR şi o zonă destinată savurării cafelei.

    Vizavi de WineDrops, cu o deschidere primitoare la bulevard, se află ALTRNTV, un magazin cu obiecte de design create majoritar în România, având în comun principiul sustenabilităţii.

    Cafeaua cea de toate zilele. De altfel, de cafenele nu duce lipsă bulevardul Regina Elisabeta, cele mici, de specialitate, fiind completate de cele care fac parte din lanţuri mai mari şi care au identificat din timp potenţialul zonei. Foarte aproape de Universitate, lângă iconica librărie Mihai Eminescu, se află o cafenea din lanţul Ted’s Coffee, fondat de Vasi Andreica, o reţea cu aproximativ cincizeci de spaţii, dintre care una chiar în această zonă de interes. Ceva mai departe, spre Cişmigiu, la parterul unei clădiri cu elemente arhitecturale speciale, se află de mai mulţi ani Meron, un business pornit în Cluj-Napoca ce constă într-o reţea de cafenele şi o prăjitorie proprie. Tocmai pentru a fi în ton cu noua înfăţişare a Bulevardului Regina Elisabeta, cafeneaua Meron a intrat într-un proces de renovare care se va încheia pe 22 septembrie, potrivit unui afiş de pe uşa localului. Undeva şi mai departe, către Facultatea de Drept, funcţionează Contego – The Coffee Factory, despre care Ştefan Agache, fondatorul său, spunea în urmă cu câteva luni că nu ar fi existat dacă nu ar fi existat, înainte de toate, un spaţiu disponibil şi ofertant undeva pe bulevardul Regina Elisabeta din Bucureşti. La numărul 54, mai exact. Găsirea acelui spaţiu cu o terasă de peste 900 de metri pătraţi, în miezul Bucureştiului, l-a convins imediat că pasiunea lui poate trece la nivelul următor, concretizându-se într-o cafenea. Spaţiul generos din spatele cafenelei, o mană cerească pentru amenajarea unei terase, era, îşi aminteşte el, „o groapă de gunoi”. Aşa că a muncit încă un an până când a reuşit să scoată de acolo o mare parte din materialele de construcţie rămase de la demolarea unor clădiri. Astăzi, majoritatea cărămizilor existente în curtea interioară provin de la clădirea care, cu mult timp în urmă, găzduia atelierele teatrului Bulandra. Şi chiar vizavi de Facultatea de Drept, aproape de piaţa Mihail Kogălniceanu, în prelungirea bulevardului Regina Elisabeta, o altă cafenea a venit de curând să schimbe aspectul zonei. Numele ei este K53. „Se simte şi se vede o lejeră dezvoltare a acestei zone, mai ales în zona Humanitas-Cervantes, şi cred că evenimentele acestora îşi pun amprenta. De asemenea, aici aduc în discuţie şi evenimentele Operei Române, care, în momente-cheie, cum ar fi de Crăciun, pot aduce un suflu acestei zone”, spune Cristina Radu, fondatoarea K53. În această denumire, „K” reprezintă numele bulevardului Mihail Kogălniceanu, cel care face legătura între piaţa cu acelaşi nume şi Piaţa Operei şi pe care se află şi cafeneaua. Iar „53” este numărul înscris pe clădire, la exterior. „Să găseşti un spaţiu potrivit în această zonă cred că este destul de dificil, pentru că fiecare loc în parte trebuie să se supună unor condiţii impuse de instituţiile de autorizare, iar chiriile sunt aceleaşi ca pentru zona centrală a Bucureştiului.” Având în vedere vecinătatea cu Facultatea de Drept, clienţii de la K53 sunt majoritar studenţi, lor adăugându-li-se publicul care vine să participe la evenimente şi să viziteze expoziţiile pe care le găzduieşte cafeneaua. Cristina Radu spune că zona este cu atât mai valoroasă cu cât beneficiază de un stil arhitectural aparte, cu hoteluri celebre cândva, precum Hotel Cişmigiu, cu balcoane cu detalii aparte, curţi interioare ascunse după porţi elegante, cu instituţii emblematice, pornind cu Universitatea şi continuând cu Primăria, Colegiul Naţional Gheorghe Lazăr, Institutul Naţional al Magistraturii, Arhivele Naţionale, Facultatea de Drept, Teatrul Elisabeta, Institutul Cervantes. „Azi lucrurile nu sunt chiar atât de roz, vedem faţade care stau să cadă, vedem oameni ai străzii, afişe şi clădiri pictate care trimit cu gândul mai degrabă la o zonă abandonată, ca să nu mai spun despre mirosurile insuportabile”, adaugă Cristina Radu.

    La doar doi paşi de ALTRNTV există localul Balls, specializat în chiftele fel de fel.

    Proiecţii optimiste. Din punct de vedere comercial, spun consultanţii imobiliari, bulevardul Regina Elisabeta se bucură de un potenţial mare, încă neconsumat. „Bulevardul are un grad de ocupare ridicat comparativ cu alte zone centrale ale oraşului, în special datorită proximităţii faţă de Calea Victoriei şi de Piaţa Universităţii. Deşi în lunile imediat următoare perioadei de lockdown, când turismul a scăzut drastic, am observat anumite businessuri care au decis să închidă locaţiile din zonă, spaţiile vacante s-au închiriat rapid, iar nou-veniţii sunt mulţumiţi de performanţele obţinute”, spune Mădălina Sava, retail occupiers consultant în cadrul companiei de consultanţă imobiliară CBRE România. Artera a atras cu precădere concepte de food & beverage, unele cu specific de take-away sau fast food, însă în ultima perioadă se remarcă tot mai frecvent conceptele de tip bistro-restaurant, cu zone generoase de stat la masă sau chiar mici terase. Un număr limitat de magazine de haine, pantofi sau accesorii completează peisajul, stând mărturie pentru potenţialul de evoluţie din punct de vedere comercial. „Zona şi-a câştigat titlul de «cartier creativ» şi în special străzile alăturate arterei principale se bucură de o evoluţie şi o revenire rapidă după perioada de pandemie, când tot mai multe concepte, atât locale, cât şi internaţionale, au inaugurat locaţii şi au creat astfel un vad comercial surprinzător.” În zonă, chiriile variază în funcţie de dimensiunea spaţiului, o locaţie prime, de pildă, cu o suprafaţă de 100-150 de metri pătraţi, putând fi ocupată cu un preţ de 45-50 de euro pe metru pătrat pe lună plus TVA. „Ne aşteptăm ca în următorii cinci-zece ani, zona să redevină un punct important de întâlnire în oraş, având în vedere planurile de reabilitare şi convertire a unora dintre clădirile simbolice din zonă în hoteluri de cinci stele”, adaugă Mădălina Sava.

    Unul dintre proiectele majore de renovare este cel al Corinthia Grand Hôtel du Boulevard, din portofoliul Niro Investment Group, finalizarea şi redeschiderea sa fiind anunţate pentru anul 2024. Inaugurarea sa ar putea creşte fluxul de turişti în zonă. Dacă e să fie amintite şi dezavantajele bulevardului Regina Elisabeta, unul dintre ele îl reprezintă cu certitudine vechimea şi stadiul în care se regăsesc astăzi mai multe dintre clădirile din zonă. „Anticipăm însă că dezvoltarea şi reamenajarea arterelor centrale ale oraşului în perioada următoare vor impulsiona apariţia unor concepte de fashion sau health & beauty, completând astfel mixul comercial existent”, adaugă consultantul CBRE. În continuare multe clădiri de pe bulevardul Regina Elisabeta arată ca după război, cu straturi de afişe decolorate, arse de soare, rupte, cu uşi ruginite şi faţade care devin de-a dreptul periculoase. Dar cum orice proiect major se începe cu paşi mici, rămâne doar speranţa că afacerile locale care au îndrăznit să se ancoreze pe această arteră-emblemă a Capitalei vor resuscita zona şi îi vor readuce strălucirea.  

    Halef aduce la Bucureşti unele dintre cele mai cunoscute deserturi turceşti, într-o interpretare nouă.

    Spre Cişmigiu, la parterul unei clădiri cu elemente arhitecturale speciale, se află de mai mulţi ani Meron, un business pornit în Cluj-Napoca ce constă într-o reţea de cafenele şi o prăjitorie proprie.

  • Care sunt problemele ce îi determină pe români să nu mai cumpere case în acelaşi ritm ca până acum

    Creşterea dobânzilor şi incertitudinea din piaţă i-au determinat pe mulţi dintre români să renunţe sau să amâne decizia de a-şi achiziţiona o locuinţă, iar asta se vede şi în evoluţia din ultimul an în materie de tranzacţii de pe piaţa rezidenţială. Nevoia însă există şi, în pofida acestei încetiniri, nu vom vedea o prăbuşire a preţurilor sau o criză similară celei din 2008, crede Antoanela Comşa, preşedinte al Gran Via România. 

    Accesibilitatea achiziţionării unei locuinţe este în continuare bună în România, iar preţurile nu au crescut doar pentru că există cerere, ci organic: avem venituri mari,  creşteri ale preţurilor materialor de construcţii, cu forţa de muncă, electricitatea, transportul ş.a.m.d. Nu o să vedem o criză, dar vom vedea o ofertă mai mică pe piaţă, va fi puţin mai dificil pentru oameni să îşi cumpere o casă, mai ales în marile oraşe şi în zonele mai bune. O ofertă mică va veni cu o creştere a cererii pe segmentul de chirii, unde vedem că preţurile au crescut cu 10-15%. Oamenii nu şi-au mai permis să cumpere locuinţe, dar nevoia de locuire există”, a spus Antoanela Comşa, preşedinte al Gran Via România, într-una dintre ediţiile recente ale emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro.

    Ea observă că românii vor căuta să îşi cumpere în continuare locuinţe, piaţa fiind mai cu seamă una de proprietari  (aproximativ 96% dintre români deţin casa unde locuiesc), în pofida încetinirilor când vine vorba de tranzacţii, iar nivelul de accesibilitate este în continuare mai bun decât în restul Europei. De asemenea, achiziţia unei locuinţe reprezintă şi o modalitate de economisire: „Avem o pensie medie de undeva la 1.800 de lei, astfel că, prin achiziţia unei locuinţe ne asigurăm cumva un acoperiş deasupra capului pe perioada în care suntem în forţă şi putem să muncim să producem nişte bani, iar în momentul în care guvernul propune să mărim TVA-ul de la 5%, la 9%, transferă această diferenţă de TVA în preţul apartamentului, în contextul în care avem deja o piaţă în scădere ca urmare a inflaţiei – astfel că tot pe oamenii cu venituri medii şi joase, care îşi permit din ce în ce mai greu o locuinţă, este presiunea”, a spus ea referindu-se la măsurile fiscale recente discutate de guvern. În pofida comentariilor referitoare la faptul că nevoia de locuire nu există în contextul plecării tinerilor peste hotare, Antoanela Comşa observă că de fapt se depopulează oraşele mici, satele unde nu există activitate economică efervescentă, însă în oraşele mari, cum ar fi Bucureştiul, Clujul, Iaşiul, Timişoara, va exista o nevoie din ce în ce mai mare de locuinţe.

    De asemenea, ea mai aduce în discuţie şi faptul că peste 50% din fondul locativ din România este mai vechi de treizeci de ani, motiv pentru care apar şi probleme legate de lipsa apei calde sau a încălzirii, generând, de asemenea, nevoia mutării într-un imobil nou: „Părerea mea este că în următorii cinci ani nu vom reuşi să reparăm în Bucureşti tot ce înseamnă termoficare şi apă caldă – toată lumea îşi doreşte un imobil unde să poată să dispună de acestea; suntem totuşi în secolul XXI; aşadar nu vom vedea o criză, nu vor scădea preţurile aşa cum s-a întâmplat în 2008, va fi mult mai dificil să achiziţionăm o locuinţă, cum de altfel se întâmplă şi în ţările din vest.” Pe de altă parte – o încetinire va exista în continuare. „Nu vine criza, dar va exista o încetinire cu siguranţă, cel puţin pe segmentul rezidenţial, şi sfătuiesc clientul final să se documenteze.”

    Creşterea dobânzilor, lipsa autorizărilor proiectelor rezidenţiale mari din oraşele mari ale ţării, creşterea preţurilor materialelor de construcţii, cât şi noile măsuri fiscale ce ar putea fi implementate de guvern (cum ar fi, de pildă, eliminarea cotei de TVA de 5%) au adus presiuni suplimentare asupra pieţei rezidenţiale, însă preţurile nu vor scădea semnificativ. „Avem o piaţă rezidenţială cu fluctuaţii, avem o piaţă rezidenţială care, din punctul meu de vedere va suferi undeva în anul 2024, spre sfârşit, 2025, 2026, pentru că nu vom mai avea suficientă ofertă pe piaţă, neîncepând proiecte, nefiind autorizate, oferta va scădea, dar lumea are nevoie de locuinţe. Gândiţi-vă că în proiectul Gran Via Park, unde avem 1200 de apartamente, 65% dintre clienţii noştri nu aveau buletin de Bucureşti. (…) Oamenii trebuie să înţeleagă că preţurile nu vor scădea, probabil vom vedea scăderi punctuale pe acele proiecte ce nu au reuşit să vândă”, a spus Antoanela Comşa în cadrul emisiunii. Din punctul ei de vedere, scăderea de anul acesta a numărului de tranzacţii din piaţa rezidenţială apare datorită unui cumul de factori, cum ar fi, de pildă creşterea dobânzilor: „Vedem că în anii trecuţi, circa 60% dintre tranzacţii se efectuau cu fonduri proprii şi 40% cu credit, iar referitor la această a doua categorie, majoritatea celor care apelau la ea erau cei care aveau venituri medii sau sub medie, astfel,  creşterea de dobândă a avut un efect foarte mare asupra ratei pe care trebuie să o plătească o familie atunci când aplică pentru un credit ipotecar”. Un alt aspect menţionat de ea, valabil pentru Bucureşti, dar şi pentru alte oraşe, ţine de problema autorizărilor: pentru orice teren cu o suprafaţă mai mare de 3.000 de metri pătraţi  se întocmeşte o documentaţie care se numeşte plan urbanistic zonal, iar din luna august 2020 nu s-a mai aprobat niciun astfel de plan în Capitală, motiv pentru care nu au mai apărut multe proiecte noi de asemenea dimensiuni. „De altfel, dacă ne uităm astăzi în Bucureşti vedem că majoritatea proiectelor mari sunt dezvoltate în sectorul 1, zona Fabrica de Glucoză, precum şi în sectorul 6, singurul sector care are un plan urbanistic zonal neatacat în instanţă, neanulat sau care nu este suspendat şi atunci acest lucru face mai uşoară autorizarea proiectelor.” Apoi, un alt aspect care influenţează piaţa ţine de creşterile semnificative ale preţurilor materialelor de construcţie: „Dacă în anul 2020 cumpăram fier cu 2,4 lei/kg,  în februarie anul trecut, preţul era de 5,9-6 lei/kg, iar în prezent preţul este de aproximativ 3,4-3,5 lei/kg, vedem o temperare, dar totuşi nu atât de mare ca înainte de război şi atunci unii dezvoltatori au considerat că este mai bine să aştepte scăderi de preţuri pentru materiale, doar că această creştere de dobândă creştere apare doar pentru clientul final, ci apare şi pentru dezvoltator, în cazul creditului de investiţii, prin urmare cresc costurile şi din acest punct de vedere, iar aceste costuri sunt transpuse în costul imobilelor”.

    De asemenea, din punctul ei de vedere, astfel de măsuri nu încurajează nici natalitatea.

    Guvernul propune eliminarea unor facilităţi pentru muncitorii în construcţii, în contextul în care deficitul din piaţă este de undeva la 200.000 de muncitori, în condiţiile în care bugete semnificative din PNRR vor merge şi înspre lucrări de infrastructură. „Ne întrebăm cu cine vom construi, pentru că dacă ne uităm la ce se întâmplă în Europa, o să vedem că ţări precum Germania sau Anglia vor să introducă măsuri de acceptare a muncitorilor din comunitatea europeană mult mai uşor pentru anumite domenii, cum ar fi cel al construcţiilor.”

    Antoanela Comşa a menţionat şi că una dintre marile probleme ale domeniului ţine de evaziunea fiscală: „Avem taxe mici, dar cu toate acestea, evaziunea este în floare – vedem din păcate că anumiţi dezvoltatori care declară valori mai mici în realitate decât ar trebui, în sensul în care pentru un TVA de 5%, declară valoarea apartamentului 600.000 de lei, vedem vânzarea unor imobile la stadiul alb sau gri adică nefinalizat complet pentru splitarea preţului (am văzut în propunerea de ordonanţă de urgenţă că guvernul a precizat foarte clar că pentru a putea avea o cotă redusă de TVA, apartamentul trebuie să fie finalizat ceea ce este foarte bine),  dar ar trebui nişte măsuri mai clare, de genul taxării inverse pe partea de construcţii, măsuri pe care statul le poate lua pentru a scădea evaziunea fiscală.”  

     

    Carte de vizită:

    1. Antoanela Comşa a preluat în 2021 funcţia de preşedinte al grupului spaniol Gran Via România, după ce anterior a condus compania de imobiliare din poziţia de director general;

    2. Printre proiectele derulate de Gran Via în România se numără Timişoara 58, Gran ViaPark, iar în prezent, Gran Via are în plan să finalizeze în România proiectul Gran Via Marina în Constanţa, cu un total de 1.200 de apartamente şi Gran Via Lake View în proximitatea lacului Plumbuita din Capitală, după care se va retrage de pe piaţa locală din cauza mediului imprevizibil de dezvoltare în Bucureşti, potrivit ZF;

    3. Proiectul Gran Via Lake View este programat să fie livrat în martie 2024 şi este situat în zona lacului Plumbuita, în Colentina;

    4. Gran Via Lake View va avea 12 niveluri – parter duplex plus 10 etaje şi o parcare subterană situată pe două niveluri.

  • Casa din parc

    Locuitul într-un parc de distracţii nu e pentru oricine, iar cei care-şi doresc o casă într-un asemenea loc trebuie să treacă printr-un proces de selecţie. Cei care-l vor câştiga se vor putea muta într-o căsuţă pe plajă, în care vor putea locui doar sub forma unor versiuni miniaturale ale lor, deoarece căsuţa va fi una din cărămizi Lego, scrie LA Times. Instalată în parcul Miniland San Diego, unde se găsesc versiuni miniaturale ale unor oraşe americane, căsuţa a fost realizată din 50.000 de cărămizi, decorată în interior de designeri specializaţi şi prezentată de un agent imobiliar în toată regula, doritorii trebuind să participe la o licitaţie în scop caritabil recent încheiată. Câştigătorul poate alege alţi membri ai familiei, până la zece persoane care să fie recreate în variantă miniaturală şi instalate în noua locuinţă unde vor rămâne câtă vreme aceasta va fi expusă în parc. Casa de la Miniland va fi decorată în ton cu sărbători ca Halloweenul sau Crăciunul, ca o locuinţă în toată regula, iar noii locatari ar trebui să fie gata de mutare până la jumătatea lunii septembrie.

     

  • Pariul pe Nord: cum arată unul dintre cele mai noi proiecte ce se va contura în nordul Capitalei şi cât va costa acesta

    127 de apartamente, 147 de locuri de parcare şi o zonă de retail au fost finalizate în a doua fază a proiectului The Level Apartments, dezvoltat în Străuleşti, în partea nordică a Capitalei. Ce urmează? Planurile vizează un total de 600 de spaţii de locuit, livrate până la finalul lui 2026.

     

    A face din casă ACASĂ este visul oricăruia dintre noi, mai cu seamă într-o ţară în care apetitul proprietăţii este la cote maxime – peste 95% dintre români au în posesie o locuinţă, conform datelor Eurostat. Nu e de mirare, în aceste condiţii, că apartamente sau case de varii dimensiuni îşi găsesc muşterii, chiar dacă preţurile cresc, iar creditarea este mai anevoioasă decât (să zicem) acum un an sau doi.

    Ce contează este ca oferta şi cererea să se întâlnească. Faza întâi a proiectului The Level Apartments, însumând 45 de apartamente, a fost vândută integral şi livrată în 2020 în urma unei investiţii de 3,5 milioane de euro, iar a doua fază a proiectului s-a finalizat anul acesta, având loc deja şi predarea către proprietari a 127 de apartmente, urmare a unor investiţii de 12,5 milioane de euro. „Prin fazele trei şi patru se vor livra un număr de 400 unităţi locative până în 2026, cu o investiţie totală de 40 milioane euro”, declară Cosmin Savu-Cristescu, managing director al Redport Capital, dezvoltatorul proiectului. Tot el spune că finanţarea este realizată printr-o combinaţie de surse proprii, finanţare bancară şi participarea unor investitori.

    Începerea lucrărilor la etapele următoare este programată pentru toamna acestui an. „Consumatorii doresc locuinţe moderne iar standardele s-au schimbat semnificativ, chiar şi comparativ cu acum 5-10 ani. Oamenii îşi doresc să aibă un standard calitativ din ce în ce mai înalt plătind preţul corespunzător segmentului pe care îl reprezintă”, afirmă Cosmin Savu-Cristescu, care şi-a început cariera în urmă cu peste 20 ani, ca avocat de business, specializat pe real estate şi construcţii, dezvoltare şi finanţare de proiecte, fuziuni & achiziţii. A absolvit Facultatea de Drept a Universităţii Bucureşti în 2001, are o diplomă în drept la Universitatea Paris I Pantheon-Sorbona (2000) şi un master în studii juridice la Institutul Franco-Român de Drept al Afacerilor din Bucureşti (2003); în 2006 a fost admis în Baroul Bucureşti.

    Cât priveşte profilul clientului The Level Apartments, Savu-Cristescu detaliază că este vorba despre persoane cu studii şi venituri peste medii, stil de viaţă activ şi care vor să aibă mai multe posibilităţi dintre care să aleagă cel mai bun viitor pentru ei şi familiile lor. „În general, cei care optează pentru un apartament în zona de nord au ca principal criteriu proximitatea dintre locul de muncă şi casă, dar mai ales să fie o zonă cu acces la facilităţile de care au nevoie. Este vorba de persoane cu joburi solicitante”, adaugă reprezentantul Redport Capital.

    „Preţul nu are de ce să scadă, pentru că preţurile actuale nu sunt decât o reflecţie a pieţei construcţiilor, atât a materialelor, cât şi a lucrărilor în general. (…) Este foarte probabil ca şi preţurile locuinţelor să mai crească, cel puţin pe segmentul nostru.”

    Cosmin Savu-Cristescu, managing director, Redport Capital

    A doua fază a proiectului a fost dezvoltată pe un teren de 4.275 mp, cu o suprafaţă construită de 12.386 mp şi o zonă de retail de 900 mp. Compartimentarea celor 127 de apartamente variază  de la studiouri până la locuinţe cu două, trei sau patru camere şi penthouse-uri. Cu titlu de exemplu, preţul unui studio de 30.27 mp este de 69.653 de euro plus TVA, iar un apartament cu două dormitoare, suprafaţă de cca 106 mp, este de 177.022 euro plus TVA.

    „În ce priveşte previziunile în privinţa următoarelor faze, consider că preţul nu are de ce să scadă pentru că preţurile actuale nu sunt decât o reflecţie a pieţei construcţiilor, atât a materialelor cât şi a lucrărilor în general. Prin urmare, atâta vreme cât preţul de edificare nu ne permite să coborâm preţul de vânzare, nici nu putem să facem acest lucru. Aşteptarea este ca preţurile nu doar să nu coboare, dar pe măsură ce piaţa materialelor de construcţii şi piaţa manoperei vor continua să crească într-un ritm al lor propriu, este foarte probabil ca şi preţurile locuinţelor să mai crească, cel puţin pe segmentul nostru (imobiliare tip premium)”, punctează Savu-Cristescu. Cum se traduce premium în acest caz? Soluţii eficiente din punct de vedere energetic, dar şi elemente smart, de pildă: faţadă ventilată, ferestre eficiente energetic, iluminarea faţadei exterioare, iluminatul exterior controlat prin senzori crepusculari şi iluminat LED pentru zonele comune din interior, termostate inteligente interconectate, sistem smart home pentru iluminat, temperatură, securitate şi electrocasnice, sistem de colectare a apelor pluviale pentru a fi reutilizate în scopuri de irigaţie. El povesteşte că incertitudinea şi instabilitatea generată de conflictul socio-politic, respectiv războiul din Ucraina, au avut un impact semnificativ asupra dezvoltării proiectului. Această stare de incertitudine a afectat fluxurile de la furnizori, au apărut întârzieri în aprovizionarea cu materiale şi resurse necesare proiectului. De asemenea, conflictele şi instabilitatea au dus la fluctuaţii semnificative ale preţurilor pe piaţă, fiind astfel necesară o reevaluare a bugetului şi ajustări suplimentare pentru a face faţă noilor condiţii de piaţă. „Pe lângă aceste aspecte, contextul socio-politic a influenţat întregul ecosistem al proiectului. Infrastructura, transportul, serviciile publice şi alţi factori cheie necesari pentru dezvoltarea proiectului au fost afectaţi şi, prin urmare, a trebuie să ne adaptăm şi să găsim abordări alternative pentru a face faţă situaţiei imprevizibile şi instabile.”

    În portofoliul Redport Capital se mai regăseşte şi Infinity Nord, care se întinde pe un teren de 44.000 mp, având o suprafaţă totală construibilă de 125.000 mp, cu o investiţie totală de 150 milioane de euro. Proiectul se va desfăşura în patru faze, prima cu începere anul acesta, şi va avea un număr total de 1.250 de apartamente, spaţii de retail, facilităţi medicale şi de educaţie, precum şi 1.500 de locuri de parcare, cu dată de finalizare 2030.   

    DIFERENŢIERE. Dezvoltatorul proiectului a ales soluţii eficiente din punct de vedere energetic şi elemente smart, între care se numără faţada ventilată, ferestrele eficiente energetic şi sistemele smart home pentru iluminat, temperatură, securitate şi electrocasnice.