BusinessMagazin

Category: Imobiliare

Analize interesante din domeniul imobiliarelor – totul despre piața imobiliarelor, prețurile apartamentelor și nu numai.

  • Povestea unor tineri din Bucureşti care au creat o afacere ce îmbină mai multe nevoi în acelaşi loc

    La intersecţia dintre cafenea de specialitate, terasă primitoare şi spaţiu de (co)working, se află Murale, un loc care a apărut ca o consecinţă a unui mix de împrejurări din care s-a născut o singură concluzie: era nevoie de aşa ceva în zonă. În ce zonă? Nu departe de Piaţa Dorobanţi, un areal de altfel dinamic, dar unde oamenii voiau un spaţiu care să îmbine necesitatea cu plăcerea.

     

    Ne aflăm la parterul unei mici clădiri de pe strada Radu Beller 25, unde noi, Ionuţ Ciobanu şi Oana Nedelea, am deschis în urmă cu opt ani două businessuri – un barbershop – Foarfeca şi Briciul – şi un salon de înfrumuseţare pentru femei – Fatal Studio.” Amândoi au background în comunicare şi advertising, iar pentru că cele două branduri adunaseră deja comunităţi bine sudate, mulţi clienţi au devenit între timp prieteni care au rămas alături de ei şi în perioada grea a pandemiei. „La începutul anului 2021, la scurt timp după ce au început să se ridice o parte dintre restricţii, ne-am hotărât să transformăm această grădină de bloc în spaţiul care este acum.” Adică o terasă care funcţionează (şi) ca o cafenea de specialitate, numai bună de găzduit conversaţii şi întâlniri în orice anotimp prietenos.

    „Zona Dorobanţi şi strada pe care ne aflăm au un anumit specific, pentru că întâlnim mai degrabă businessuri care targetează o zonă premium-luxury, pe alocuri exclusivistă, iar noi ne-am dorit să fim alternativa de care simţeam că oamenii din zonă au nevoie: un spaţiu care să democratizeze şi accesibilizeze cafeaua de specialitate atât din punctul de vedere al preţurilor practicate, cât şi din cel al tipului de atmosferă nepretenţioasă, dar specială pe care credem că am reuşit să o oferim.” În Murale, Oana şi Ionuţ au investit aproximativ 50.000 de euro, mare parte din sumă îndreptându-se către aparatura profesională şi materia primă care să garanteze că le oferă clienţilor cafeaua bună pe care şi ei şi-o doresc. „Comunitatea noastră este formată din cei mai diverşi clienţi şi o spunem cu mândrie, ţinând cont că, aşa cum menţionam mai sus, ne-am propus să democratizăm experienţa degustării unei băuturi cu cafea de specialitate în Dorobanţi. Avem atât connaisseuri cu care ne place să ne întindem la vorbă, cât şi oameni care încearcă pentru prima dată anumite preparate sau experimentează.”

    La Murale se întâlnesc clienţii celor două businessuri de înfrumuseţare – barbershopul şi salonul, clienţi care vin, de obicei, cu o oră înainte de programare doar pentru a se bucura de cafea. Tot pe la Murale trec şi oamenii care lucrează la clădirile de birouri din zonă şi se opresc repede pentru o cafea to go. „Avem clienţi care vin aproape în fiecare zi să lucreze de la noi, dar şi mămici care se opresc să bea cafeaua cu copilul dormind în cărucior, în drum spre parcul Floreasca, sau pasionaţii de motoare care fac un pit-stop la noi. Avem copii mici care aleargă printre mese sau câini pe care îi întâmpinăm cu un bol de apă, dar şi întâlniri de business fizice sau online, care se pot petrece la mesele la care există intimitatea de care este nevoie. Ne bucurăm să putem oferi toate acestea într-un spaţiu pe care l-am gândit primitor pentru oricine.”

    Amenajarea locului a fost gândită chiar de ei, Ionuţ Ciobanu şi Oana Nedelea, împreună cu arhitectul Raul Tătulescu şi designerul Lin Choibi, iar muralul care de altfel a inspirat şi numele spaţiului este semnal de Wanda Hutira. Oana spune că s-au adus modificări minime locului atunci când a fost amenajat, din dorinţa de a nu schimba prea multe. Spaţiul a fost păstrat cât de verde a fost posibil şi chiar au plusat plantând cât s-a putut în zona imediat apropiată şi instalând o serie de plante care să aducă un plus de intimitate şi de natură într-un oraş sufocat de betoane şi construcţii uneori inutile. „Am păstrat o zonă cât mai restrânsă de spaţiu funcţional (şi pentru asta am optat pentru o construcţie mobilă realizată din lemn – acesta fiind oricum materialul principal utilizat în amenajare). Lucrăm cât se poate de mult cu producători locali, achiziţionăm cafea de la parteneri cu surse sustenabile, folosim pahare şi accesorii din materiale biodegradabile, ne-am asigurat că echipamentele noastre sunt eficiente energetic, folosim filtre de apă şi încercăm, în general, să reducem cât mai mult impactul asupra mediului.”

    Cei doi antreprenori spun că nu au urmărit niciodată să fie în competiţie cu alte businessuri din piaţa locală de cafenele, însă apreciază eforturile pe care le fac toţi cei care au afaceri de acest tip, mai ales în condiţiile dificile de piaţă de acum. „Ne ajută, desigur, deschiderea din ce în ce mai mare a publicului către cafeaua de specialitate şi încercăm să adaptăm şi să îmbunătăţim permanent oferta în aşa fel încât să răspundem nevoilor individuale şi sezoniere. Credem că unul din principalele feluri prin care o cafenea se poate diferenţia este autenticitatea.” Amprenta unică formată din oamenii care iau parte la construcţia businessului, motivaţiile şi valorile lor, flexibilitatea acestora de a se adapta pentru a rămâne relevanţi, însă cu conştiinţa permanentă a identităţii locului – acestea sunt „secretele” pe care ei le consideră esenţiale pentru succesul unei asemenea afaceri. „Momentan nu ne gândim să replicăm modelul (de business – n. red.) pentru că ni se pare că reprezintă răspunsul cel mai bun la nevoile locului şi la ce credem că putem oferi noi oamenilor din zonă”, mărturisesc cei doi fondatori ai Murale.  

    În Murale, Oana şi Ionuţ au investit aproximativ 50.000 de euro, mare parte din sumă îndreptându-se către aparatura profesională şi materia primă care să garanteze că le oferă clienţilor cafeaua bună pe care şi ei şi-o doresc.

    Cinci idei de afaceri de la zero

    Izvorul ideilor de business nu seacă niciodată, iar asta o demonstrează atât noile, cât şi vechile generaţii de antreprenori. Ziarul Financiar a pornit în căutare de idei proaspete de afaceri, într-un proiect susţinut de Banca Transilvania, menit să pună în lumină spiritul antreprenorial al României de astăzi. Găsiţi mai jos o selecţie de businessuri pornite de la zero şi mai multe proiecte similare pe platforma www.zf.ro/afaceri-de-la-zero.

     

    Bălăngănel – brand de hamace (Cluj-Napoca)

    Fondatori: Alexandru Pitea şi mama lui

    Cifră de afaceri în 2022: 150.000-200.000 de lei (30.000-40.000 de euro)

    Prezenţă: online

    Dada – atelier de mobilier şi decoraţiuni pentru copii (jud. Timiş)

    Fondatori: Alexandra şi Andrei Buzdea

    Investiţie iniţială: 2.000 de euro

    Prezenţă: onlinea

    Tropic – agenţie de marketing (Bucureşti)

    Fondatoare: Alice Stan

    Investiţie iniţială: 6.000 de euro

    Profit estimat pentru primul an de activitate: 10.000 de euro

    Grandma’s Delights – brand de uleiuri şi conserve (jud. Dâmboviţa)

    Fondatori: Theodora şi Teodor Niculescu

    Investiţii: câteva sute de mii de euro

    Prezenţă: în magazinele Profi din judeţul Dâmboviţa, în băcănii din Braşov, Râşnov, Constanţa

    Lady Cozac – brand de papetărie (Bucureşti)

    Fondatoare: Alexandra Cozac

    Cifră de afaceri estimată pentru 2023: 100.000 de euro

    Prezenţă: online

    ZF şi Banca Transilvania au lansat PROIECTUL AFACERI DE LA ZERO, o platformă dedicată micilor antreprenori, firmelor care au creat peste 1,7 milioane de locuri de muncă. Fiecare afacere de la zero este o poveste despre ambiţie, curaj şi determinare. Poveştile micilor antreprenori vor fi publicate în ZF şi pe platforma zf.ro/afaceri-de-la-zero.
    În România sunt peste 500.000 de microîntreprinderi şi firme mici, unde lucrează 1,7 milioane de salariaţi, companii cu afaceri anuale de 70-80 mld. euro.

    Intraţi pe platforma www.zf.ro/afaceri-de-la-zero şi descoperiţi universul de companii create de micii antreprenori.

  • Citatul săptămânii. Andrei Koszti, CTP: Partea de vest a Europei nu o duce bine deloc. Fenomenul care se întâmplă din cauza contextului din Vest este de migrare către Ro­mânia, lucru care este extraordinar de bun

    „Partea de vest a Europei nu o duce bine deloc. Fenomenul care se întâmplă din cauza contextului din Vest este de migrare către Ro­mânia, lucru care este extraordinar de bun. Mai mult, centrele de distribuţie şi dis­tri­buitorii încep să îşi deschidă un centru lo­gis­tic in România, motivul este poziţia geogra­fică. Pe plan secund, partea de Est îşi găseşte casă în Europa, sunt multe com­panii din Est care vin în România şi care spun că trebuie să intre în Europa. Între aceste două valuri, noi avem o şansă unică de a ne pozi­ţio­na, dar trebuie să fim foarte atenţi cu măsu­rile pe care le luăm“,

    a spus Andrei Koszti, regional commercial manager, CTP, în cadrul conferinţei ZF „Cele mai dinamice companii. România are nevoie de voi! Cum facem să creştem companii mari?”

  • Real Estate. Mai mulţi chiriaşi, dar tot cu ambiţii de proprietari

    Contextul economic actual pare că îi determină pe români să mai amâne decizia de cumpărare a unei proprietăţi, context în care piaţa chiriilor pentru locuinţe pare să se bucure de o evoluţie pozitivă. Suntem încă departe de A ne transforma însă din cei mai mari proprietari ai Europei în chiriaşi, după cum observă Răzvan Ceapă, head of operations pentru Storia.ro şi OLX Imobiliare. 

     

    Există premisele pentru pentru un trend ascendent. Pe baza a ceea ce observat în ultimul an şi oarecum constant de-a lungul acestei perioade şi pe baza faptului că avem încă un nivel de inflaţie ridicat, chiar dacă începe să o ia uşor la vale, există totuşi o inflaţie importantă şi atunci, în special preţul chiriilor va fi cât de cât în linie cu valoarea inflaţiei. Mai trebuie să recunoaştem şi că, atunci când vorbeam de numărul românilor care stau în chirie, că potenţialul de creştere a cererii pentru chirii este foarte mare şi în general de câte ori creşte cererea, efectul asupra preţului este unul de obicei pozitiv. Deci aş spune că premisele pentru un trend pozitiv există în momentul de faţă”, a observat Răzvan Ceapă, head of operations Storia.ro şi OLX Imobiliare, în una dintre cele mai recente ediţii ale emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro, subliniind însă că există foarte mulţi factori care pot influenţa preţurile.

    „Noi monitorizăm atent evoluţia pieţei imobiliare, atât în ceea ce priveşte închirierile, cât şi tranzacţiile de vânzare-cumpărare. În ultimul timp, am observat o tendinţă ascendentă pe piaţa închirierilor. Dacă ne concentrăm asupra celor mai mari 10 oraşe, putem vedea că în luna septembrie, faţă de aceeaşi perioadă din anul precedent, am înregistrat o creştere medie de aproximativ 15%. În comparaţie, piaţa tranzacţiilor de vânzare a înregistrat o creştere de doar 6-7% în aceeaşi perioadă. Cu alte cuvinte, putem spune că închirierile au înregistrat o creştere mai mult decât dublă faţă de preţurile tranzacţiilor de vânzare”, a mai spus el.

    Răzvan Ceapă a observat, pe baza studiilor efectuate de echipa lor, o tendinţă de creştere a preţurilor închirierilor în toate oraşele pe care le-au analizat, indiferent de tipul proprietăţii, fie că este vorba de garsoniere sau apartamente cu două sau trei camere. Referindu-se la clienţii care utilizează platforma Storia, el a mai menţionat că numărul celor interesaţi de tranzacţii de vânzare a scăzut cu 8% în ultimul an, de la 45% la 37%, în timp ce numărul celor interesaţi de închirieri a crescut cu 16%, de la 32% la 48%. „Nu putem spune că cererea pentru achiziţii s-a diminuat complet, ci că a crescut procentul celor interesaţi de închiriere. Aceasta poate fi o tendinţă pe termen scurt, care reflectă contextul actual din piaţă. Oamenii pot fi mai precauţi şi pot avea un apetit pentru risc mai scăzut, aşteptând un moment de creştere a confortului financiar în viitorul apropiat. Astfel, se orientează către tranzacţii mai sigure pe termen scurt, fără a-şi asuma obligaţii financiare pe termen lung”, a explicat el.

    Carte de vizită

    Răzvan Ceapă

    1. Deţine rolul actual, de head of operations OLX Real Estate şi Storia.ro din ianuarie 2023;

    2. A intrat în domeniul imobiliar odată cu primul rol în cadrul OLX Real Estate şi Storia.ro, în martie 2021;

    3. Şi-a început cariera în domeniul consultanţei de business, de unde a evoluat înspre business development management;

    4. A studiat economia, informatica,  biologia moleculară şi biochimia la Universitatea Wesleyan, obţinându-şi diploma de licenţă în aceste domenii în anul 2004.

    De asemenea, un alt indicator folosit de ei reprezentativ pentru efervescenţa pieţei de închirieri ţine de numărul de interacţiuni între proprietari şi chiriaşi. „În acest moment, faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, numărul de interacţiuni, respectiv contactări, discuţii prin platformă între potenţiali chiriaşi şi proprietari a crescut cu 8% faţă de anul trecut. De ce spun că este un indicator interesant? Pentru că este poate cel mai relevant indicator pentru a descrie cererea pe piaţa de închiriere sau de vânzare.” În ceea ce priveşte viitorul, nu vor mai fi românii cei mai mari proprietari din Europa (96% dintre români deţin locuinţele în care trăiesc)? „Este dificil de prezis ce se va întâmpla în viitor, dar atâta timp cât avem un nivel atât de înalt, 96% – proprietari, chiar şi o reducere la 92%, care rămâne un procent semnificativ, ar însemna încă un potenţial de creştere considerabil pentru piaţa închirierilor. Poate ne confruntăm doar cu o transformare minoră a modului actual de viaţă”, a subliniat el. Cele mai mari creşteri de preţuri au fost observate în Constanţa, unde preţurile au crescut cu 29% în septembrie faţă de aceeaşi perioadă a anului precedent. Cele mai ridicate preţuri rămân în continuare în oraşele Cluj şi Bucureşti. „În Bucureşti, practic, există aproape două oraşe: sectorul 1, care este de dimensiunea unui oraş întreg, are cele mai scumpe proprietăţi de închiriere din ţară, cu valori mai mari decât cele din Cluj. În Bucureşti, în afara sectorului 1, preţurile medii pornesc de la 400 de euro pentru o garsonieră şi ajung la 900 de euro pentru un apartament cu trei camere. Excluzând sectorul 1, Clujul devine cel mai scump oraş din România când vine vorba de chirii, cu valori cuprinse între 300-500 de euro pentru o garsonieră şi 700 de euro pentru un apartament cu trei camere.”

    De asemenea, crede că există perspectivele alinierii preţurilor în piaţa imobiliară cu cele din vest:

    „Cu siguranţă, preţurile chiriilor din România sunt mult mai mici decât afară, aşa cum şi preţurile proprietăţilor sunt inferioare celor de afară. Între  preţul chiriilor şi preţul apartamentelor trebuie să fie o corelaţie – nu poate să crească doar preţul apartamentelor sau doar preţul chiriilor. Pe măsură ce în viitor, preţurile de la noi se vor alinia către cele de afară, ţinând cont şi de creşterea puterii de cumpărare, a venitului mediu şi a dezvoltării economice a României, la care ne aşteptăm cu toţii, bineînţeles că şi preţul chiriilor va va evolua în aceeaşi direcţie. Până la urmă este vorba despre cerere şi ofertă, iar preţul tranzacţiilor care se întâmplă este determinat de locul în care se întâlnesc cererea şi oferta”.

    Ce caută românii când vine vorba despre închiriere? „Starea tehnică a apartamentului, locaţia, care este foarte importantă, accesul la mijloace de transport în comun şi, nu în cele din urmă, este importantă semnarea unui contract de închiriere, care asigură până la urmă o mai mare siguranţă şi o garanţie a spaţiului pe care aceştia îl vor ocupa reprezintă câteva dintre criteriile pe care le caută oamenii atunci când vine vorba despre alegerea unei locuinţe”, a mai observat Răzvan Ceapă.   

     

    5 întrebări şi răspunsuri din interviul cu Răzvan Ceapă, head of operations Storia.ro şi OLX Imobiliare

     

    Cum sunt chiriile din România raportat la venituri ?

    Am făcut recent un studiu pe piaţa chiriilor încercând să înţelegem, printre altele, nivelul de preţ pe care îl caută potenţialii chiriaşi şi cel mai mare interes era pentru cele cuprinse între 100 şi 400 de euro. Mai mult de jumătate dintre cei care au participat la acest studiu s-au declarat mulţumiţi sau foarte mulţumiţi de preţurile disponibile pentru proprietăţile existente, comparativ şi cu potenţialul lor de a plăti pentru pentru chirie.

     S-a schimbat profilul celor care aleg să stea în chirie?

    Nu am observat ca profilul chiriaşului să se fi schimbat. Cel mai recent studiu pe care l-am făcut mai detaliat a fost în cursul lunii august, când avem un interes ridicat din partea studenţilor şi este perioada cea mai activă pe piaţa de închirieri, în special în oraşele universitare. Uitându-ne însă în acelaşi interval şi la tipul de locuinţe căutate, cea mai mare cerere continuă să fie la un nivel ridicat pentru garsoniere şi apartamente cu două camere, care sunt pretabile fie persoanelor singure, poate la început de drum sau familiilor mai mici. În general pare că există interes la  mutarea într-o proprietate personală la un moment dat. Şi există în continuare interes şi pentru proprietăţile cu trei camere, dar cel mai mare interes continuă să fie pentru garsoniere şi apartamente cu două camere.

    Care sunt oraşele unde s-au observat cele mai mari creşteri pe segmentul de închiriere?

    Creşterea cea mai mare pe care am văzut-o în ultimul an a fost de fapt la Constanţa, unde am observat foarte mult la nivelul lunii septembrie o creştere de 29% faţă de anul trecut, dar preţurile cele mai ridicate  rămân în continuare în Cluj şi în Bucureşti. 

    Care sunt oraşele unde preţurile au stagnat?

    Există nişte oraşe mari unde preţurile au fost constante de la luna august la septembrie. Şi dacă ne uităm, de exemplu, la două municipii mari, Timişoara şi Cluj-Napoca, preţurile din septembrie sunt într-adevăr în linie cu cele din august, dar cu o creştere de asemenea importantă faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut. Am observat, de exemplu, Timişoara şi Cluj, că acolo a avut loc o creştere de preţuri, aşa cum în alte oraşe s-a văzut mai degrabă în septembrie. Este foarte greu de identificat ce ar determina această variaţie diferită de-a lungul unui an. Am putea să ne gândim poate şi la faptul că vorbim despre nişte centre universitare importante şi poate a fost de interes pentru viitorii chiriaşi să-şi găsească mai din timp proprietatea, înaintea vârfului de sezon.

    Cum alegem locuinţa potrivită pentru închiriere?

    Cred că este foarte important să ştii ceea ce îţi doreşti, să te gândeşti la motivul pentru care-ţi cauţi o proprietate pe care s-o închiriezi şi de cât spaţiu ai nevoie, cât de departe vrei să fie de şcoală, de serviciu, de mijloace de transport în comun, parcuri, magazine, absolut orice alte lucruri care sunt importante pentru tine. Adică trebuie să ai o înţelegerea a ceea ce a ceea ce îţi doreşti. Folosind platforma Storia.ro, noi încercăm să oferim clienţilor noştri cât mai multe posibilităţi să îşi găsească o proprietate în funcţie de de propriile interese.

  • Real Estate. Mai mulţi chiriaşi, dar tot cu ambiţii de proprietari

    Contextul economic actual pare că îi determină pe români să mai amâne decizia de cumpărare a unei proprietăţi, context în care piaţa chiriilor pentru locuinţe pare să se bucure de o evoluţie pozitivă. Suntem încă departe de A ne transforma însă din cei mai mari proprietari ai Europei în chiriaşi, după cum observă Răzvan Ceapă, head of operations pentru Storia.ro şi OLX Imobiliare. 

     

    Există premisele pentru pentru un trend ascendent. Pe baza a ceea ce observat în ultimul an şi oarecum constant de-a lungul acestei perioade şi pe baza faptului că avem încă un nivel de inflaţie ridicat, chiar dacă începe să o ia uşor la vale, există totuşi o inflaţie importantă şi atunci, în special preţul chiriilor va fi cât de cât în linie cu valoarea inflaţiei. Mai trebuie să recunoaştem şi că, atunci când vorbeam de numărul românilor care stau în chirie, că potenţialul de creştere a cererii pentru chirii este foarte mare şi în general de câte ori creşte cererea, efectul asupra preţului este unul de obicei pozitiv. Deci aş spune că premisele pentru un trend pozitiv există în momentul de faţă”, a observat Răzvan Ceapă, head of operations Storia.ro şi OLX Imobiliare, în una dintre cele mai recente ediţii ale emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro, subliniind însă că există foarte mulţi factori care pot influenţa preţurile.

    „Noi monitorizăm atent evoluţia pieţei imobiliare, atât în ceea ce priveşte închirierile, cât şi tranzacţiile de vânzare-cumpărare. În ultimul timp, am observat o tendinţă ascendentă pe piaţa închirierilor. Dacă ne concentrăm asupra celor mai mari 10 oraşe, putem vedea că în luna septembrie, faţă de aceeaşi perioadă din anul precedent, am înregistrat o creştere medie de aproximativ 15%. În comparaţie, piaţa tranzacţiilor de vânzare a înregistrat o creştere de doar 6-7% în aceeaşi perioadă. Cu alte cuvinte, putem spune că închirierile au înregistrat o creştere mai mult decât dublă faţă de preţurile tranzacţiilor de vânzare”, a mai spus el.

    Răzvan Ceapă a observat, pe baza studiilor efectuate de echipa lor, o tendinţă de creştere a preţurilor închirierilor în toate oraşele pe care le-au analizat, indiferent de tipul proprietăţii, fie că este vorba de garsoniere sau apartamente cu două sau trei camere. Referindu-se la clienţii care utilizează platforma Storia, el a mai menţionat că numărul celor interesaţi de tranzacţii de vânzare a scăzut cu 8% în ultimul an, de la 45% la 37%, în timp ce numărul celor interesaţi de închirieri a crescut cu 16%, de la 32% la 48%. „Nu putem spune că cererea pentru achiziţii s-a diminuat complet, ci că a crescut procentul celor interesaţi de închiriere. Aceasta poate fi o tendinţă pe termen scurt, care reflectă contextul actual din piaţă. Oamenii pot fi mai precauţi şi pot avea un apetit pentru risc mai scăzut, aşteptând un moment de creştere a confortului financiar în viitorul apropiat. Astfel, se orientează către tranzacţii mai sigure pe termen scurt, fără a-şi asuma obligaţii financiare pe termen lung”, a explicat el.

    Carte de vizită

    Răzvan Ceapă

    1. Deţine rolul actual, de head of operations OLX Real Estate şi Storia.ro din ianuarie 2023;

    2. A intrat în domeniul imobiliar odată cu primul rol în cadrul OLX Real Estate şi Storia.ro, în martie 2021;

    3. Şi-a început cariera în domeniul consultanţei de business, de unde a evoluat înspre business development management;

    4. A studiat economia, informatica,  biologia moleculară şi biochimia la Universitatea Wesleyan, obţinându-şi diploma de licenţă în aceste domenii în anul 2004.

    De asemenea, un alt indicator folosit de ei reprezentativ pentru efervescenţa pieţei de închirieri ţine de numărul de interacţiuni între proprietari şi chiriaşi. „În acest moment, faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, numărul de interacţiuni, respectiv contactări, discuţii prin platformă între potenţiali chiriaşi şi proprietari a crescut cu 8% faţă de anul trecut. De ce spun că este un indicator interesant? Pentru că este poate cel mai relevant indicator pentru a descrie cererea pe piaţa de închiriere sau de vânzare.” În ceea ce priveşte viitorul, nu vor mai fi românii cei mai mari proprietari din Europa (96% dintre români deţin locuinţele în care trăiesc)? „Este dificil de prezis ce se va întâmpla în viitor, dar atâta timp cât avem un nivel atât de înalt, 96% – proprietari, chiar şi o reducere la 92%, care rămâne un procent semnificativ, ar însemna încă un potenţial de creştere considerabil pentru piaţa închirierilor. Poate ne confruntăm doar cu o transformare minoră a modului actual de viaţă”, a subliniat el. Cele mai mari creşteri de preţuri au fost observate în Constanţa, unde preţurile au crescut cu 29% în septembrie faţă de aceeaşi perioadă a anului precedent. Cele mai ridicate preţuri rămân în continuare în oraşele Cluj şi Bucureşti. „În Bucureşti, practic, există aproape două oraşe: sectorul 1, care este de dimensiunea unui oraş întreg, are cele mai scumpe proprietăţi de închiriere din ţară, cu valori mai mari decât cele din Cluj. În Bucureşti, în afara sectorului 1, preţurile medii pornesc de la 400 de euro pentru o garsonieră şi ajung la 900 de euro pentru un apartament cu trei camere. Excluzând sectorul 1, Clujul devine cel mai scump oraş din România când vine vorba de chirii, cu valori cuprinse între 300-500 de euro pentru o garsonieră şi 700 de euro pentru un apartament cu trei camere.”

    De asemenea, crede că există perspectivele alinierii preţurilor în piaţa imobiliară cu cele din vest:

    „Cu siguranţă, preţurile chiriilor din România sunt mult mai mici decât afară, aşa cum şi preţurile proprietăţilor sunt inferioare celor de afară. Între  preţul chiriilor şi preţul apartamentelor trebuie să fie o corelaţie – nu poate să crească doar preţul apartamentelor sau doar preţul chiriilor. Pe măsură ce în viitor, preţurile de la noi se vor alinia către cele de afară, ţinând cont şi de creşterea puterii de cumpărare, a venitului mediu şi a dezvoltării economice a României, la care ne aşteptăm cu toţii, bineînţeles că şi preţul chiriilor va va evolua în aceeaşi direcţie. Până la urmă este vorba despre cerere şi ofertă, iar preţul tranzacţiilor care se întâmplă este determinat de locul în care se întâlnesc cererea şi oferta”.

    Ce caută românii când vine vorba despre închiriere? „Starea tehnică a apartamentului, locaţia, care este foarte importantă, accesul la mijloace de transport în comun şi, nu în cele din urmă, este importantă semnarea unui contract de închiriere, care asigură până la urmă o mai mare siguranţă şi o garanţie a spaţiului pe care aceştia îl vor ocupa reprezintă câteva dintre criteriile pe care le caută oamenii atunci când vine vorba despre alegerea unei locuinţe”, a mai observat Răzvan Ceapă.   

     

    5 întrebări şi răspunsuri din interviul cu Răzvan Ceapă, head of operations Storia.ro şi OLX Imobiliare

     

    Cum sunt chiriile din România raportat la venituri ?

    Am făcut recent un studiu pe piaţa chiriilor încercând să înţelegem, printre altele, nivelul de preţ pe care îl caută potenţialii chiriaşi şi cel mai mare interes era pentru cele cuprinse între 100 şi 400 de euro. Mai mult de jumătate dintre cei care au participat la acest studiu s-au declarat mulţumiţi sau foarte mulţumiţi de preţurile disponibile pentru proprietăţile existente, comparativ şi cu potenţialul lor de a plăti pentru pentru chirie.

     S-a schimbat profilul celor care aleg să stea în chirie?

    Nu am observat ca profilul chiriaşului să se fi schimbat. Cel mai recent studiu pe care l-am făcut mai detaliat a fost în cursul lunii august, când avem un interes ridicat din partea studenţilor şi este perioada cea mai activă pe piaţa de închirieri, în special în oraşele universitare. Uitându-ne însă în acelaşi interval şi la tipul de locuinţe căutate, cea mai mare cerere continuă să fie la un nivel ridicat pentru garsoniere şi apartamente cu două camere, care sunt pretabile fie persoanelor singure, poate la început de drum sau familiilor mai mici. În general pare că există interes la  mutarea într-o proprietate personală la un moment dat. Şi există în continuare interes şi pentru proprietăţile cu trei camere, dar cel mai mare interes continuă să fie pentru garsoniere şi apartamente cu două camere.

    Care sunt oraşele unde s-au observat cele mai mari creşteri pe segmentul de închiriere?

    Creşterea cea mai mare pe care am văzut-o în ultimul an a fost de fapt la Constanţa, unde am observat foarte mult la nivelul lunii septembrie o creştere de 29% faţă de anul trecut, dar preţurile cele mai ridicate  rămân în continuare în Cluj şi în Bucureşti. 

    Care sunt oraşele unde preţurile au stagnat?

    Există nişte oraşe mari unde preţurile au fost constante de la luna august la septembrie. Şi dacă ne uităm, de exemplu, la două municipii mari, Timişoara şi Cluj-Napoca, preţurile din septembrie sunt într-adevăr în linie cu cele din august, dar cu o creştere de asemenea importantă faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut. Am observat, de exemplu, Timişoara şi Cluj, că acolo a avut loc o creştere de preţuri, aşa cum în alte oraşe s-a văzut mai degrabă în septembrie. Este foarte greu de identificat ce ar determina această variaţie diferită de-a lungul unui an. Am putea să ne gândim poate şi la faptul că vorbim despre nişte centre universitare importante şi poate a fost de interes pentru viitorii chiriaşi să-şi găsească mai din timp proprietatea, înaintea vârfului de sezon.

    Cum alegem locuinţa potrivită pentru închiriere?

    Cred că este foarte important să ştii ceea ce îţi doreşti, să te gândeşti la motivul pentru care-ţi cauţi o proprietate pe care s-o închiriezi şi de cât spaţiu ai nevoie, cât de departe vrei să fie de şcoală, de serviciu, de mijloace de transport în comun, parcuri, magazine, absolut orice alte lucruri care sunt importante pentru tine. Adică trebuie să ai o înţelegerea a ceea ce a ceea ce îţi doreşti. Folosind platforma Storia.ro, noi încercăm să oferim clienţilor noştri cât mai multe posibilităţi să îşi găsească o proprietate în funcţie de de propriile interese.

  • În timp ce americanii se confruntă cu cea mai scumpă piaţă imobiliară din perspectiva accesului la achiziţia unei case, în România noi suntem în cea mai ieftină piaţă imobiliară

    Destul de multă lume consideră că preţurile apartamentelor din principalele oraşe – Bucureşti, Timişoara, Iaşi, ca să nu mai vorbim de Cluj-Napoca – sunt mari, având în vedere creşterea din ultimii ani şi situaţia economică actuală extrem de complicată, începând cu inflaţia mare, dobânzi şi mai mari, scăderea puterii de cumpărare, incertitudine economică şi politică.

    Aşa, ca o paranteză în privinţa preţurilor apartamentelor: în vara lui 2008, când un apartament de două camere în Bucureşti, în Militari, ajungea la 120.000 de euro, cu un preţ pe metrul pătrat ca în Viena, nimeni nu considera că preţul este mare, ci dimpotrivă, totul părea ceva normal. Pentru că am intrat în Uniunea Europeană ne aşteptam să ajungem la acelaşi nivel ca în vest. Acum, când preţul aceluiaşi apartament este de 70.000-80.000 de euro, poate chiar 90.000 de euro, adică cu 20-30% mai puţin, preţul este considerat prea mare, deşi între timp salariile s-au dublat/triplat.

    Pentru că dobânzile la lei au explodat iar rata lunară la un credit ipotecar a crescut cu 60% într-un an, nu multă lume s-a mai dus la bancă să ia un împrumut ca să-şi cumpere un apartament. Cei care totuşi au vrut să facă o tranzacţie au pus banii jos.

    Piaţa imobiliară este puţin mai mult blocată, adică tranzacţiile au scăzut cu 30%, dar preţurile nu au scăzut, aşa cum multă lume se aştepta, ci dimpotrivă, rezistă foarte bine şi chiar cresc în această perioadă de incertitudine economică.

    Peste tot în lume situaţia de pe piaţa imobiliară este tensionată. Spre exemplu, în Statele Unite preţurile au crescut, dobânzile au crescut, tranzacţiile au scăzut.

    Conform unui articol din octombrie din Bloomberg – “How much do I need to make to buy a house” – americanii ar avea nevoie de un salariu de 114.000 de dolari pentru a cumpăra o casă cu un preţ mediu de 412.000 dolari, cu 20% avans şi o rată de dobândă la împrumutul ipotecar de 7,2% pe an. Problema este că salariul mediu în Statele Unite este de 70.000 de dolari brut, conform Fed, banca centrală.

    Cu aceste date, accesul la achiziţia unei case a ajuns cel mai prohibitiv pentru americani din toată istoria lor.

    La noi, vă vine să credeţi sau nu, în august 2023 am ajuns la cel mai “ieftin” preţ la achiziţia unui apartament nou de 50 de metri pătraţi în Bucureşti: cu un salariu mediu de 900 de euro pe lună, ceea ce înseamnă 1.300 de euro brut lunar şi 15.600 de euro pe an, ne trebuie 7,2 ani pentru a cumpăra acel apartament. În ianuarie 2023 indicatorul a fost de 8 ani, în ianuarie 2022 de 8,4 ani, în ianuarie 2021 de 8,3 ani, în ianuarie 2019 a fost de 8,9 ani, în ianuarie 2018 de 9,8 ani, în ianuarie 2015 de 11,6 ani, în ianuarie 1012 de 15,8 ani, în ianuarie 2010 de 17,8 ani, iar în ianuarie 2008 de nu mai puţin de 32,8 ani, conform datelor firmei de brokeraj imobiliar SVN România.

    Deşi mulţi consideră că preţurile la apartamente sunt mari, de fapt în realitate preţurile sunt mici, dacă pot să spun aşa.

    Americanii nu prea îşi pot permite să-şi cumpere o casă, având în vedere cât de scumpă a ajuns piaţa imobiliară.

    Noi ar trebui să ne bucurăm că piaţa imobiliară încă este ieftină, poate cea mai ieftină din Europa Centrală şi de Est, ca să nu mai vorbim de pieţele vestice, iar acest lucru constituie unul dintre atuurile României, alături de faptul că 96% dintre români sunt proprietarii caselor şi apartamentelor în care locuiesc.

    Faptul că avem o piaţă imobiliară care încă nu a fost descoperită reprezintă un punct forte. Să poţi să cumperi un apartament nou de două camere de 50 de metri pătraţi în
    8-10 ani este un lucru extrem de important din punct de vedere social, demografic şi economic. Nu multe popoare îşi pot permite acest lucru.

    Am putea spune că apartamentele noastre noi nu se compară cu cele din vest, nu arată aşa bine, sunt înghesuite, infrastructura din jur este proastă, dar chiar şi aşa gradul de acces compensează acest lucru.

    Românii care au intrat în contact cu piaţa imobiliară vestică, care au stat şi stau în chirie, care au încercat să ia un credit apreciază cât de ieftine sunt apartamentele din ţară, şi de aceea, orice ban pe care reuşesc să îl pună deoparte este investit în achiziţia cash a unei proprietăţi din ţară. 

    Această situaţie nu va dura ani de zile, pentru că în momentul în care vom ieşi din criză preţurile vor avea liber să crească.   

    (cristian.hostiuc@zf.ro)

  • În timp ce americanii se confruntă cu cea mai scumpă piaţă imobiliară din perspectiva accesului la achiziţia unei case, în România noi suntem în cea mai ieftină piaţă imobiliară

    Destul de multă lume consideră că preţurile apartamentelor din principalele oraşe – Bucureşti, Timişoara, Iaşi, ca să nu mai vorbim de Cluj-Napoca – sunt mari, având în vedere creşterea din ultimii ani şi situaţia economică actuală extrem de complicată, începând cu inflaţia mare, dobânzi şi mai mari, scăderea puterii de cumpărare, incertitudine economică şi politică.

    Aşa, ca o paranteză în privinţa preţurilor apartamentelor: în vara lui 2008, când un apartament de două camere în Bucureşti, în Militari, ajungea la 120.000 de euro, cu un preţ pe metrul pătrat ca în Viena, nimeni nu considera că preţul este mare, ci dimpotrivă, totul părea ceva normal. Pentru că am intrat în Uniunea Europeană ne aşteptam să ajungem la acelaşi nivel ca în vest. Acum, când preţul aceluiaşi apartament este de 70.000-80.000 de euro, poate chiar 90.000 de euro, adică cu 20-30% mai puţin, preţul este considerat prea mare, deşi între timp salariile s-au dublat/triplat.

    Pentru că dobânzile la lei au explodat iar rata lunară la un credit ipotecar a crescut cu 60% într-un an, nu multă lume s-a mai dus la bancă să ia un împrumut ca să-şi cumpere un apartament. Cei care totuşi au vrut să facă o tranzacţie au pus banii jos.

    Piaţa imobiliară este puţin mai mult blocată, adică tranzacţiile au scăzut cu 30%, dar preţurile nu au scăzut, aşa cum multă lume se aştepta, ci dimpotrivă, rezistă foarte bine şi chiar cresc în această perioadă de incertitudine economică.

    Peste tot în lume situaţia de pe piaţa imobiliară este tensionată. Spre exemplu, în Statele Unite preţurile au crescut, dobânzile au crescut, tranzacţiile au scăzut.

    Conform unui articol din octombrie din Bloomberg – “How much do I need to make to buy a house” – americanii ar avea nevoie de un salariu de 114.000 de dolari pentru a cumpăra o casă cu un preţ mediu de 412.000 dolari, cu 20% avans şi o rată de dobândă la împrumutul ipotecar de 7,2% pe an. Problema este că salariul mediu în Statele Unite este de 70.000 de dolari brut, conform Fed, banca centrală.

    Cu aceste date, accesul la achiziţia unei case a ajuns cel mai prohibitiv pentru americani din toată istoria lor.

    La noi, vă vine să credeţi sau nu, în august 2023 am ajuns la cel mai “ieftin” preţ la achiziţia unui apartament nou de 50 de metri pătraţi în Bucureşti: cu un salariu mediu de 900 de euro pe lună, ceea ce înseamnă 1.300 de euro brut lunar şi 15.600 de euro pe an, ne trebuie 7,2 ani pentru a cumpăra acel apartament. În ianuarie 2023 indicatorul a fost de 8 ani, în ianuarie 2022 de 8,4 ani, în ianuarie 2021 de 8,3 ani, în ianuarie 2019 a fost de 8,9 ani, în ianuarie 2018 de 9,8 ani, în ianuarie 2015 de 11,6 ani, în ianuarie 1012 de 15,8 ani, în ianuarie 2010 de 17,8 ani, iar în ianuarie 2008 de nu mai puţin de 32,8 ani, conform datelor firmei de brokeraj imobiliar SVN România.

    Deşi mulţi consideră că preţurile la apartamente sunt mari, de fapt în realitate preţurile sunt mici, dacă pot să spun aşa.

    Americanii nu prea îşi pot permite să-şi cumpere o casă, având în vedere cât de scumpă a ajuns piaţa imobiliară.

    Noi ar trebui să ne bucurăm că piaţa imobiliară încă este ieftină, poate cea mai ieftină din Europa Centrală şi de Est, ca să nu mai vorbim de pieţele vestice, iar acest lucru constituie unul dintre atuurile României, alături de faptul că 96% dintre români sunt proprietarii caselor şi apartamentelor în care locuiesc.

    Faptul că avem o piaţă imobiliară care încă nu a fost descoperită reprezintă un punct forte. Să poţi să cumperi un apartament nou de două camere de 50 de metri pătraţi în
    8-10 ani este un lucru extrem de important din punct de vedere social, demografic şi economic. Nu multe popoare îşi pot permite acest lucru.

    Am putea spune că apartamentele noastre noi nu se compară cu cele din vest, nu arată aşa bine, sunt înghesuite, infrastructura din jur este proastă, dar chiar şi aşa gradul de acces compensează acest lucru.

    Românii care au intrat în contact cu piaţa imobiliară vestică, care au stat şi stau în chirie, care au încercat să ia un credit apreciază cât de ieftine sunt apartamentele din ţară, şi de aceea, orice ban pe care reuşesc să îl pună deoparte este investit în achiziţia cash a unei proprietăţi din ţară. 

    Această situaţie nu va dura ani de zile, pentru că în momentul în care vom ieşi din criză preţurile vor avea liber să crească.   

    (cristian.hostiuc@zf.ro)

  • Cine este antreprenoarea care a lăsat Elveţia pentru România şi a deschis aici un nou tip de afacere cu care ar putea să revoluţioneze piaţa imobiliară din oraşele mari ale ţării

    Viziunea pare că a făcut parte din viaţa antreprenoarei de origini elvenţiene Anja Graf încă din adolescenţă: aceasta a determinat-o să renunţe la liceu, chiar cu preţul relaţiei cu părinţii, pentru antreprenoriat, cât şi la primul business, din industria modelingului, pentru cel de al doilea, care avea să rescrie regulile din piaţa globală a chiriilor. De câţiva ani însă, viziunea ei focalizează pe România.

    Totul a început cu mine căutând astfel de camere în Zürich. M-am născut în apropiere de acest oraş, iar în liceu aveam o agenţie de modeling împreună cu nişte prieteni, astfel că m-am găsit în situaţia de a căuta astfel de camere de închiriat pentru modele. Nu le găseam – aşadar am închiriat nişte spaţii, am renovat apartamentele respective şi am cazat modelele acolo.

    Fiindcă am fost mereu o persoană ambiţioasă şi nu am avut atât de mult succes cu agenţia de modeling pe cât speram, am renunţat la liceu când aveam în jur de 17 ani şi m-am concentrat în totalitate pe business”, îşi începe povestea Anja Graf, antreprenoarea de origine elveţiană care a făcut din România casă, dar şi cel mai nou pariu de investiţii în real estate. Descrierea face parte din istoria pe care ea însăşi a ales să o împărtăşească într-o întâlnire cu presa, cu prilejul lansării pe piaţa locală a Vision Apartments, un business devenit sinonim cu închirierea apartamentelor mobilate şi cu servicii incluse în întreaga lume.

    Fondată în 1999 în Elveţia, compania s-a dezvoltat rapid, trecând de la stadiul de start-up la lider de piaţă în Elveţia, cu o prezenţă globală. Vision Apartments reprezintă şi noua viaţă a fostului hotel Ramada Majestic aflat pe Calea Victoriei, în apropierea Teatrului Odeon din Capitală. Achiziţionat de antreprenoarea de origine elveţiană în pandemie, în 2021, într-o tranzacţie de 20 de milioane de euro, acum acesta urmează să îşi deschidă porţile sub conceptul care i-a adus succesul antreprenoarei – cel al apartamentelor servisate. Hotelul este unul dintre cele mai recente proiecte inaugurate în grupului ce deţine proprietăţi imobiliare evaluate la peste 2 miliarde de euro, potrivit reprezentanţilor companiei.

    După ce a renunţat în primă etapă la liceu, istoria de business a Anjei a continuat cu un alt punct – de data asta pe care l-a pus afacerii cu modele, când avea în jur de 20 de ani, pentru a se concentra pe businessul din imobiliare Vision Apartments. Decizia a fost una inspirată, având în vedere că, după doi-trei ani în acest business, veniturile ajunseseră deja la 300.000 de franci elveţieni. Rezultatele au fost convingătoare şi pentru părinţii săi, care nu au încurajat decizia să renunţe la şcoală: „Fiindcă am renunţat la şcoală, relaţia mea cu părinţii nu era foarte bună, aşa că m-am mutat în unul dintre aceste apartamente, iar după doi-trei ani în care părinţii nu au mai auzit de mine, a venit tatăl meu şi m-a întrebat ce fac. I-am prezentat businessul, care avea stadiul de cinci angajaţi la acea vreme.” Impresionat, tatăl i-a spus că dacă găseşte o clădire pe care să o cumpere, îi va oferi o parte din moştenirea pe care ar primi-o, aşadar a decis să îi ofere atunci suma ce a stat la bazele următoarei etape din evoluţia afacerii: „Mi-a dat un milion de franci elveţieni, am cumpărat prima clădire, iar acela a fost adevăratul început al Vision Apartments, în 1999. Dacă la vremea respectivă cineva mi-ar fi spus că vom avea un portofoliu de peste 2.500 de apartamente pe care le deţinem – aş fi spus persoanei că visează”. În prezent, compania oferă soluţii personalizate pentru locuinţe temporare în sute de locaţii din lume. Per ansamblu, au un grad de operare de peste 90% în întregul business şi previzionează la fel pentru pentru primul an de operare al proiectului din Bucureşti.

    Inagurare

    După o investiţie de 3 milioane de euro în renovare, fostul Ramada Majestic de pe Calea Victoriei va fi prima clădire Vision Apartments din Bucureşti, ce va revoluţiona totodată şi piaţa hotelieră a Capitalei fiind, după cunoştinţele companiei, primul proiect care oferă servicii personalizate de închiriere pe termen scurt. Preţurile vor porni de la circa 80 de euro/noapte, variind în funcţie de dimensiunea apartamentelor închiriate, facilităţi, precum şi durata şederii.

    În noiembrie 2022, au cumpărat şi platforma Accomodeo, care are un model similar cu platforma Booking, dar se concentrează pe clienţii corporate şi oferă cazare pentru angajaţii din corporaţii. Este impresionant faptul că se aşteaptă ca platforma să ajungă la o cifră de afaceri de 25 de milioane de euro până la sfârşitul anului şi să crească la 78 de milioane de euro în următorii trei ani. Ţinta pentru platformă este fie să devină publică, fie să găsească un investitor în aceasta.

    În urmă cu opt ani au decis să dezvolte, de asemenea, un concept de birouri satelit – în prezent au mai mult de 19 birouri deschise în toată Europa cu scopul atragerii clienţilor de business în proprietăţile lor. De altfel, primul birou satelit a fost deschis chiar în  Bucureşti, tot pe Calea Victoriei – unul dintre motivele pentru care au început să se familiarizeze cu piaţa românească de timpuriu.

    Antreprenoarea a decis iniţial să construiască un centru de suport în Polonia, care este, după cum spune chiar ea, „coloana vertebrală a afacerii” şi unde 90% dintre angajaţi se ocupă de aspectele administrative ale businessului. Ideea ei iniţială era să extindă acest centru şi în România, dar după analizarea tuturor informaţiilor disponibile, a ajuns la concluzia că este mai benefic să rămână în Polonia, în mare parte din cauza costurilor salariale ridicate, precum şi a potenţialului economic al României, ce va aduce în continuare creşteri din acest punct de vedere. Totuşi, analizând piaţa, au sesizat oportunitatea investiţiilor imobiliare de aici: „Preţurile din real estate-ul românesc sunt încă sub nivelul din 2017, chiar şi azi – iar atunci când am început să investim aici, în urmă cu doi ani, erau chiar mai jos de atât”.

    Au început cu şase apartamente de lux, cu preţuri de peste 400.000 de euro fiecare, în zona Herăstrău şi, spune Anja Graf, „am fost surprinşi de preţul pe care l-am obţinut pe chirii, a fost de asemenea, cât aşteptam aici – am fost surprinşi pozitiv”. În 2021 au achiziţionat hotelul, cât şi un alt teren în Capitală, ce se întinde pe o suprafaţă de 900 de metri pătraţi lângă parcul Carol, unde şi-a propus să construiască 40.000 metri pătraţi dezvoltare rezidenţială – şi pentru care aşteapă autorizarea de construire; cât şi un alt teren lângă Piteşti, unde vrea de asemenea să dezvolte apartamente. A achiziţionat însă şi conacul Golescu-Gussi din comuna Leordeni, judeţul Argeş, despre care spune că analizează încă oportunităţile de renovare.

    Dincolo de oportunităţile sesizate, provocările nu au lipsit nici din proiectele Anjei Graf, iar la acest capitol le menţionează mai ales pe cele legate de desfăşurarea efectivă a renovării proiectului: „În Elveţia alegem un constructor şi el trebuie să se ocupe de tot. Din păcate, aici lucrurile au fost mai speciale, a fost destul de dificil, proiectul ar fi trebuit să fie finalizat în ianuarie anul acesta şi tot nu s-a realizat acest lucru. Dar ce mi-a plăcut în legătură cu ei şi cu mentalitatea românească în general e că sunt orientaţi pe soluţii – de aceea am găsit o modalitate să ne înţelegem”.

    Per ansamblu, consideră însă că România este atrăgătoare, atât din perspectiva celor care vin să o viziteze, dar şi din cea de investitor: „Bucureştiul este subevaluat, dar toţi cei care ajung aici şi-au exprimat dorinţa de a se întoarce. Sunt surprinşi de ceea ce găsesc şi poate că ar trebui să existe o promovare mai bună a României, deoarece aceasta are numeroase avantaje. Aveţi marea, muntele, arhitectura – atât de multe de oferit. În ceea ce priveşte atragerea investitorilor, cred că ar fi posibil să se facă o campanie de promovare eficientă. Există avocaţi competenţi şi o mentalitate asemănătoare cu a noastră, ceea ce face posibilă desfăşurarea de afaceri aici, ca investitor”.    ■

  • Bani făcuţi sub soarele Spaniei: care este profilul investitorului român în piaţa imobiliară din Valencia?

    Cu capital şi experienţă solidă în diverse domenii, fie în retail, fie în sectorul bancar sau chiar în antreprenoriat, mai mulţi investitori români au avut curajul de a explora noi orizonturi. Au ales Valencia, al treilea cel mai mare oraş din Spania, pentru a-şi cumpăra apartamente, pe care apoi să le închirieze iubitorilor de vacanţe, în principal nemţilor, englezilor şi americanilor. De ce au mers către oraşul mediteranean unde locuiesc 800.000 de oameni? Datorită potenţialulUI său economic şi farmecului oraşului.

    Românii care au investit aici nu au venit forţaţi de împrejurări, nu au plecat de acasă spre mai bine. De multe ori, au plecat de la foarte bine de acasă la riscant aici, pentru că aici nu e uşor să faci afaceri. În România poţi să deschizi orice SRL cu 200 de lei fără justificări, dar aici nu se poate”, spune Ionuţ Dumitru, consultant în turism cu 20 de ani de experienţă, care se află în spatele Travel Project Consulting. El locuieşte de 5 ani în Spania, din care 4 şi i-a petrecut în Valencia, oraş ce a atras şi alţi români, iar în ultimii ani investitori care vor să sfideze graniţele şi barierele culturale. În funcţie de bugetul pe care îl au investitorii români, consultanţii din domeniu identifică cea mai bună variantă de achiziţie. „Evaluăm venitul din chirie raportat la investiţia făcută, iar procentele sunt diferite atât de anumite zone din Spania, cât şi de România. O rentabilitate bună este de 7%. Dacă discutăm de o rată între 5 şi 10% este excelentă, pentru că îţi recuperezi investiţia repede, e mult mai bine decât dacă ţii banii la bancă (dobânda poate fi mai mică – n. red.)”, a explicat Ionuţ Dumitru.

    Bugetul este foarte important pentru a filtra zonele pentru investitori. În centrul Valenciei, de exemplu, un apartament rentabil porneşte de la 150.000 de euro. Totuşi, există şi apartamente care costă 70.000-80.000 de euro, dar sunt vechi, nu au lifturi şi se află la etajul 3 sau 4 şi chiar dacă românii sunt obişnuiţi să stea în astfel de apartamente, în Valencia acestea se închiriază mult prea ieftin pentru nivelul local. Însă, în cazul achiziţionării unui apartament mai ieftin, pentru a fi închiriat poate fi renovat, iar  această activitate presupune cel puţin 30.000 de euro, susţine specialistul în domeniu.

    „Profilul investitorului român în Valencia este o familie care are peste 70.000-80.000 euro sau chiar peste 100.000-120.000 de euro – sunt mai mari preţurile aici decât în Alicante, de exemplu – care vrea să îşi cumpere un apartament în Spania pe care să-l folosească timp de o lună în timpul verii, în august, dar în rest să-l închirieze pe termen lung. Veniturile din închirierea unui apartament se pot situa între 500 şi 700 de euro pe lună, în sezon.“ – Ionuţ Dumitru

    Spre comparaţie, Bucureştiul este şi în topul celor mai accesibile preţuri ale locuinţelor. Preţurile cerute ale apartamentelor vechi cu trei camere din Capitală a fost, în medie, de 110.200 de euro în septembrie 2023, potrivit Indexului Imobiliar ZF realizat alături de compania de consultanţă imobiliară SVN România. Însă, în Capitală, în 2023 orice locuinţă nouă vândută la un preţ de peste 120.000 de euro va plăti TVA de 19%, faţă de un prag de 140.000 de euro în 2022. Mai mult, din septembrie se va modifica din nou TVA-ul la locuinţe noi de la 5 la 9% pentru cele sub 120.000 de euro.

     

    Cum arată portretul investitorului român în Valencia?

    „Profilul investitorului român în Valencia este o familie care are peste 70.000-80.000 euro sau chiar peste 100.000-120.000 de euro – sunt mai mari preţurile aici decât în Alicante, de exemplu – care vrea să îşi cumpere un apartament în Spania pe care să-l folosească timp de o lună în timpul verii, în august, dar în rest să-l închirieze pe termen lung. Veniturile din închirierea unui apartament se pot situa între 500 şi 700 de euro pe lună, în sezon”, a afirmat Ionuţ Dumitru. Ca profil, concret, investitorii români care deja s-au stabilit în Valencia sunt oameni de afaceri care şi-au permis să facă aceasta. „De exemplu, avem un investitor în imobiliare aici cu afaceri în construcţii în România. Apoi avem o familie, el e director zonal al unui retailer mare şi soţia e directoare de bancă la o sucursală dintr-un oraş mare din România, adică au venituri foarte bune şi investiţii deja în imobiliare în România”, a completat el. Cei din urmă, familia de corporatişti, s-au orientat spre zona Patacona, unde se află plaja de lux din Valencia, iar preţurile pentru apartamentele de acolo pornesc de la 500.000 de euro şi ajung la 700.000-800.000 de euro, dacă au vedere la plajă. „Ei au preferat să cumpere apartamente în apropierea acestei zone şi să se ocupe de administrarea lor. Au trei apartamente cu licenţă turistică cumpărate acolo şi urmăresc să îşi mai cumpere şi altele. Le închiriază pe Booking, unde este o bătălie foarte mare, pentru că dacă n-ai nota 9,5 nu eşti în piaţă, dar se descurcă foarte bine”, a subliniat Dumitru. Un alt exemplu de profil de investitor român este un om de afaceri din transporturi care avea un business cu tiruri în Canada. „Sunt mulţi români din Canada care sunt interesaţi de Valencia şi se relocheaza aici. Din ultimele cifre, în Valencia sunt cei mai mulţi români din comunitatea valenciană, 180.000 de români care au investit sau lucrează aici”, a mai spus el. De altfel, el a mai vorbit despre investitori români care se ocupă gestionarea unor fabrici în producţie în diferite industrii, cum ar fi termopanele, dar care au început activitatea în comunitatea valenciană cu cumpărarea, închirierea şi revânzarea de apartamente pentru străini, în principal pentru englezi şi pentru americani. „Americanii sunt foarte buni cumpărători de apartamente la cheie. Dacă un român a cumpărat un apartament vechi şi l-a renovat, are o piaţă extraordinar de bună.”  În plus, el spune că sunt mulţi români care au firme de construcţii şi de renovări în Valencia.

     

    Oraşul Artelor şi Ştiinţelor, zona preferată pentru locuit

    „Zona oraşului nou, unde se află Muzeul de Arte şi Ştiinţe, e zona preferată de oamenii din Valencia pentru închiriat şi mai este zona de nord, unde sunt proiecte foarte frumoase”, a afirmat Ionuţ Dumitru.  Acum, spune el, un apartament se închiriază cu 500-700 euro/lună, dar în Centrul Vechi şi în zona Muzeului de Arte şi Ştiinţe nu găseşti nimic sub 1.000-1.200 de euro. În acest context, primăria din Valencia urmăreşte să stabilească un preţ minim şi un preţ maxim de închiriere pentru că preţurile au bubuit postpandemie. De altfel, diferit faţă de România este faptul că proprietarul trebuie să plătească întreţinerea, este atribuţia lui. Pentru închirierea apartamentului iubitorilor de vacanţe, în regim hotelier, proprietarul trebuie să aibă o licenţă turistică. „Dacă vorbim de apartamente cu licenţă turistică obţinută, deja preţul acestora porneşte de la 300.000 de euro şi sunt în proximitatea plajelor, în Centrul Vechi sau în zona nouă. Licenţa turistică odată acordată nu expiră, iar dacă se vând apartamentele care au licenţă turistică se vând cu licenţă şi de exemplu aceasta afacere este impozitată cu 21%. O licenţă turistică nouă este o operaţiune care costă între 700 şi 1.000 de euro”, a adăugat Ionuţ Dumitru. Însă, în momentul în care dai 300.000-350.000 de euro pe un apartament cu licenţă turistică şi plăteşti taxele aferente, poţi să ceri 200 de euro/noapte pe cazare chiar şi în perioadele moarte, iar vara este minimum 350 de euro/noapte şi poate ajunge la 500 de euro/noapte.

    „Este o afacere bună să cumperi proprietăţi în Spania pe care să le poţi închiria pe termen lung, dar trebuie să ai un cont bancar aici, trebuie să plăteşti întreţinere, iar întreţinerea e 30-40 de euro, minimum, pe trimestru la apartamente vechi şi merge până la peste 200 de euro în apartamentele noi, în funcţie de complexitatea serviciilor.” – Ionuţ Dumitru

    „Vorbim despre un apartament cu trei camere, două băi şi un living, un apartament de 4-6 persoane. De ce preferă oamenii să stea în astfel de apartamente? Pentru că nu sunt hoteluri. Avem un singur hotel de cinci stele, Las Arena. Turiştii vor să stea aproape de plajă şi preferă astfel de apartament, iar la clienţi ne referim la nordici sau de germani”, a explicat consultantul în turism.  Acesta a menţionat că sunt şi proprietăţi de milioane de euro în Valencia şi anume apartamente foarte mari, aflate în poziţii cheie, cu vedere spre Centrul Vechi, apartamente de peste 1,5 milioane – 2 milioane de euro, care sunt cunoscute ca o aparţinând un familii foarte importante. „Sunt anumite zone cu case foarte bune şi scumpe, dar Valencia nu este un oraş al caselor”, a subliniat Ionuţ Dumitru.

     

    E profitabil să cumperi proprietăţi în Spania?

    „Este o afacere bună să cumperi proprietăţi în Spania pe care să le poţi închiria pe termen lung, dar trebuie să ai un cont bancar aici, trebuie să plăteşti întreţinere, iar întreţinerea e 30-40 de euro, minimum, pe trimestru la apartamente vechi şi merge până la peste 200 de euro în apartamentele noi, în funcţie de complexitatea serviciilor. Apoi, în funcţie de veniturile pe care le are o persoană va plăti taxe de nerezident în Spania, pentru că este rezident fiscal în România. Pentru asta sunt anumite declaraţii care se depun în funcţie de nişte praguri de venituri. Dacă nu depăşeşti 20.000 de euro, nu este obligatoriu să faci această declaraţie”, a explicat Ionuţ Dumitru. Românii care se gândesc să facă investiţii imobiliare în Spania trebuie să pornească de la faptul că vor justifica veniturile şi sursa banilor, apoi trebuie să aibă un număr de identificare în Spania pe baza căruia să îşi deschidă un cont bancar în ideea de a-şi cumpăra un imobil. „Teoretic poţi să-ţi faci cont bancar prin aplicaţie online în Spania, dar procedura e mult mai complexă când vrei să cumperi un apartament, pentru că tu trebuie să te duci la bancă cu un contract de rezervare şi să îi arăţi că ai găsit un apartament, ai banii şi vrei să cumperi apartamentul. Acesta e procesul standard.”    ■

  • 100 Tineri manageri de top. Oana Stamatin, Colliers

    ESG Chief Officer în Europa Centrală şi de Est, Colliers, 39 de ani

    Cifră de afaceri (2022): 57,3 mil. lei

    Profit net: 5,1 mil. lei

    Număr de angajaţi: +100

    Oana Stamatin, care are o experienţă de 17 ani în consultanţa imobiliară, dintre care 12 ani în sustenabilitatea mediului construit, fiind consultant acreditat LEED, BREEAM si WELL, ocupă la Colliers funcţia de ESG chief officer în Europa Centrală şi de Est (CEE), care include acum Bulgaria, Republica Cehă, Ungaria, Polonia, România şi Slovacia. Din această poziţie, coordonează şi implementează angajamentele Colliers de ESG şi sustenabilitate.

     

    O viziune pentru viitor:

    „Rolul meu din 2030 ar trebui să îmbine pasiunile mele – sustenabilitatea, construcţiile şi educaţia -, dar în acelaşi timp să fie acel rol care să-mi permită să las o amprentă în urma mea şi să pot avea grijă de generaţiile viitoare.”

  • Real Estate. Optimism în oraşul lui Eminescu

    Deşi numărul de tranzacţii din piaţa rezidenţială este în scădere, perspectivele pentru proiectele din Iaşi rămân optimiste, fiind într-o continuă dezvoltare şi susţinute de cerere constantă şi proiecte în curs de construcţie, după cum observă Alina Istina, manager de vânzări al Royal Town din oraşul lui Eminescu. O susţin şi cifrele: respectiv un procent de 90% de rezervări din totalul apartamentelor ce vor fi livrate de companie anul următor.

     

    S-a observat o uşoară schimbare în comportamentul cumpărătorilor – ei iau decizia de achiziţie într-o perioadă mai lungă decât făceau în urmă cu unu, doi sau chiar trei ani, când a fost perioada cea mai bună pentru companie. De asemenea, ei se interesează de toate aspectele ce ţin de proprietatea respectivă – fie că vorbim despre cele juridice, de tehnice şi, bineînţeles, de gradul de apreciere a proprietăţii achiziţionate. Oamenii sunt din ce în ce mai informaţi şi nu au nevoie de foarte multe detalii din partea noastră şi, deşi iau decizia mai greu, o iau într-un final”, a observat Alina Istina, manager de vânzări în cadrul Royal Town din Iaşi, în una dintre ediţiile recente ale emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro.

    De asemenea, spune că, în pofida contextului economic actual, oamenii fac în continuare achiziţii „pe hârtie”: „A existat o uşoară scădere, dar nu este nimic de speriat – istoria ne arată că aceste cicluri se repetă. Adică dacă acum poate vedem o uşoară scădere, cu siguranţă anul viitor vor fi puţin mai multe tranzacţii, suntem optimişti cu privire la numărul de tranzacţii de anul viitor, cererea fiind constantă”.

    Construcţia complexului pe care ea îl reprezintă a început în anul 2017, iar în prezent acesta este format din 900 de apartamente finalizate, dispuse în şapte blocuri. Acestea au fost realizate etapizat, în trei faze. Anul acesta au obţinut autorizaţia de construire pentru următoarea etapă, care va presupune construcţia a încă patru blocuri cu peste 460 de apartamente – cu un termen de finalizare previzionat în următorii trei ani. În acelaşi timp, se ocupă şi de avizarea următoarei etape, care va cuprinde încă trei blocuri.

    Carte de vizită:

    1. Lucrează în domeniul imobiliar de 4 ani când a devenit manager de vânzări Royal Town;

    2. Şi-a început cariera în domeniul financiar, ca senior financial analist în cadrul BCR; iar apoi a lucrat în domeniul comunicării, precum şi în vânzări;

    3. Şi-a luat licenţa în sociologie (2012) şi a urmat şi un program masteral în resurse umane în cadrul Universităţii Alexandru Ioan Cuza din Iaşi.

    Printre particularităţile complexului se numără faptul că în cadrul acestuia se regăsesc supermarketuri, farmacii, săli de sport, terenuri de tenis, de câmp, locuri de joacă exterioară pentru copii, after school, saloane de înfrumuseţare, cabinete medicale etc.

    „Investiţia de până acum în acest proiect a ajuns la 36 de milioane de euro, iar etapa a patra va cuprinde o altă investiţie, în valoare de 15 milioane de euro. Evident, aceste investiţii au fost realizate etapizat pe parcursul construcţiei”, descrie Alina Istina valoarea investiţiilor de până acum în proiect. Proiectul are un singur investitor, Ruslan Rotaru, conform precizărilor ei.

    Dacă cele 900 de apartamente finalizate deja sunt vândute integral, cel de-al optulea bloc din complex este rezervat în procent de 90%, termenul de predare pentru acesta fiind de aproximativ un an. „De asemenea, desfăşurăm vânzări pentru cel de-al zecelea bloc, care se va preda în 20 de luni şi pentru care am ajuns la un procent de rezervări de 30%.”Proiectul include apartamente cu o cameră, două şi trei camere, iar în ceea ce priveşte preţurile, acestea pornesc de la 70.000 de euro pentru un apartament format dintr-o cameră sau două, iar în ceea ce priveşte pragul de sus, acesta poate ajunge la 140.000 euro pentru un apartament cu trei camere. 25% dintre clienţi aleg varianta de finanţare prin rate la dezvoltator, opţiune oferită de Royal Town, însă majoritatea achiziţiilor se fac în continuare din fonduri proprii.

    Ea observă că, în pofida contextului economic actual, oamenii fac în continuare achiziţii „pe hârtie”: „Nu a scăzut numărul pentru acest tip de achiziţie – acesta rămâne în continuare cel mai bun moment pentru achiziţie şi este ales în continuare de cumpărătorii noştri. A existat o uşoară scădere, dar nu este nimic de speriat – istoria ne arată că aceste cicluri se repetă. Adică dacă acum poate vedem o uşoară scădere, cu siguranţă anul viitor vor fi puţin mai multe tranzacţii, suntem optimişti cu privire la numărul de tranzacţii de anul viitor, cererea fiind constantă”. Profilul clienţilor? „Putem să spunem că din punct de vedere financiar, clienţii sunt cei care au venituri medii înspre mari, cu studii superioare, care lucrează în domenii precum cel  medical, cele universitare şi de construcţii, conform statisticii noastre, cele mai mulţi. Cei mai mulţi cumpărători sunt bărbaţii cu vârstele cuprinse între 25 şi 45 de ani. De asemenea, sunt persoane care sunt foarte educate din punct de vedere financiar, care ştiu să calculeze randamentul unei locuinţe pe care o achiziţionează în complexul nostru, dar sunt educate şi din punct de vedere tehnic, recunoscând anumite particularităţi ale locuinţelor.”„Suntem optimişti când vine vorba despre piaţa rezidenţială din Iaşi – aceasta este încă în dezvoltare. Iaşiul este un pol economic important şi în continuare proiectele vor fi construite. Cererea este constantă, în schimb oferta este uşor mai redusă”, a mai spus Alina Istina.   ■

     

    Trei întrebări şi răspunsuri din DISCUŢIA cu Alina Istina, manager de vânzări, Royal Town:

    1. Cum funcţionează tipul de achiziţie off-plan, din stadiul de proiect?
    La fel ca în cazul altor proiecte, şi la noi, în acest stadiu sau în cel de început de construcţie, preţurile sunt mai mici. Unul dintre avantajele cele mai mari ar fi faptul că dacă achiziţionezi astfel, îţi poţi alege tipul de apartament pe care ţi-l doreşti, având în vedere că noi oferim cam 15 tipuri de compartimentări în portofoliul nostru. Ai posibilitatea de a-ţi alege, pe lângă numărul de camere şi tipul compartimentării, şi finisaje sau culori. 

    2. Luaţi în calcul dezvoltarea unui proiect destinat chiriilor, având în vedere evoluţia recentă a acestei pieţe?
    Nu, nu este nişa noastră, în schimb departamentul nostru de vânzări se ocupă şi de închiriere, astfel încât să îi ajutăm pe investitori să-şi închirieze apartamentele. Într-adevăr, anul acesta am observat şi în cazul complexului nostru o creştere de circa 15% pentru partea de chirii şi pot spune că vara aceasta chiar nu am făcut faţă evoluţiei cererii. Adică cererea a fost mult mai mare decât oferta disponibilă în blocuri, ceea ce ne bucură şi confirmă investitorilor că au făcut o alegere bună la momentul potrivit.

    3. Cum funcţionează achiziţia prin rate la dezvoltator?
    Fiecare proiect are politica lui internă în ceea ce priveşte ratele la dezvoltator. E un fel de credit, dar nu la bancă, ci direct la societatea dezvoltatoare unde clienţii cumpără respectiva locuinţă. Se achită un avans la semnarea contractului, iar ulterior, perioada plăţii pentru diferenţa de preţ se alege împreună cu cumpărătorul, prin achitare în tranşe lunare, pe o perioadă de câţiva ani. N-aş putea să-ţi dau un termen maxim de returnare a acestor tranşe, însă majoritatea clienţilor aleg o perioadă scurtă – mai ales când vine vorba despre persoanele care lucrează în străinătate şi se întorc în România. Nu avem  dobânzi, ca în cazul băncilor, dar există câte o formulă de calcul specifică fiecărei societăţi dezvoltatoare în funcţie de termenul de predare, dar şi de perioada aleasă, de rate, şi de avans. Din punctul de vedere al preţului, este o variantă de finanţare similară unui credit bancar, însă pe o perioadă mult mai scurtă. Spre deosebire de bănci, în cazul acestor metode de plată avansul nostru este mai mare – ceea ce înseamnă că clientul este deja eligibil. Mulţi dintre clienţi achită jumătate din valoarea apartamentului şi ulterior încep să plătească ratele.