BusinessMagazin

Category: Imobiliare

Analize interesante din domeniul imobiliarelor – totul despre piața imobiliarelor, prețurile apartamentelor și nu numai.

  • Real Estate. Cum să investeşti în imobile fără să fii proprietar?

    Vicenţiu Vlad şi Alex Constantin au mizat pe „dragostea” pentru imobiliare a românilor şi au lansat prima platformă locală de crowdfunding în acest domeniu. Care sunt avantajele investiţiilor în real estate fără act de proprietate?

     

    Din anul 2022 a intervenit regulamentul european care s-a transformat în legislaţiile naţionale, astfel că există legea crowdfundingului în România şi, ca urmare a acestei acestei legi, am primit această autorizaţie de crowdfunding –  suntem astfel prima platformă de crowdlending, asta înseamnă că facilităm împrumuturi pe platforma noastră” a explicat Vicenţiu Vlad, CEO al companiei, în cea mai recentă ediţie a emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro.  Stockestate Crowdfunding a fost înfiinţată de Vicenţiu Vlad şi de Alex Constantin, care este CTO şi se ocupă de aspectele tehnologice ce ţin de această platformă. „Ideea a venit din pasiunea noastră, în primul rând ca antreprenori, şi este o îmbinare între domeniul real estate, în care investim de mai mulţi ani offline, şi componenta de banking. Avem ambii expertiză în banking şi componenta tehnologie.” Ideea a fost susţinută de o schimbare în reglementarea europeană: crowdfundingul există oarecum de 10 ani – ca trend în Europa, a început să să formeze după criza din 2008, în care a scăzut încrederea în bănci şi s-au căutat noi forme alternative de finanţare; treptat s-au născut platformele de crowdfunding, activitate nereglementată până în anul 2022. Mai exact, Stock.estate este o platformă de investiţii imobiliare, un marketplace în care există două componente: dezvoltatorii imobiliari care caută mereu finanţare pentru a-şi dezvolta proiectele, iar cealaltă componentă este reprezentată de investitori, cei care doresc să îşi diversifice veniturile investind într-un produs alternativ, potrivit explicaţiilor lui Vicenţiu Vlad.

    Platforma Stock.estate administrată de societatea Stockestate Crowdfunding şi a fost autorizată de ASF în luna august a anului trecut, având ca obiectiv acordarea de împrumuturi prin punerea în legătură a investitorilor interesaţi să acorde finanţare cu dezvoltatorii de proiecte imobiliare. Prin intermediul acesteia, dezvoltatorii pot obţine finanţări de la o serie de investitori pe perioade de până la 60 de luni.  Potrivit lui Vicenţiu Vlad, pentru ca dezvoltatorii să se înscrie în acest proiect, ei trebuie să dovedească o finanţare „sănătoasă”, respectiv aceasta să fie compusă din trei elemente – contribuţia şi banii cu care vine dezvoltatorul, finanţarea bancară, 20% fiind procentul reprezentat de finanţarea alternativă. „Este un best practice care este folosit după ce ai primit autorizaţia de construire şi te afli într-un stadiu mai avansat cu un proiect”, a mai spus Vicenţiu Vlad. Proiectele incluse pe această platformă trec printr-un proces de due diligence, în care ei fac o verificare a aspectelor ce ţin de legalitate – spre exemplu, existenţa autorizaţiei de construire – apoi acest proces include şi o  componenta comercială, adică un studiu de piaţă din care să reiasă dacă proiectul respectiv va avea succes (dacă este poziţionat bine, dacă are o diferenţiere în comparaţie cu alte dezvoltări aflate în zona respectivă şi dacă dezvoltatorul are deja o tracţiune validată prin alte contracte închise sau conversaţii cu alţi investitori pentru a aduce la bun rezultat proiectul); iar cea de-a treia componentă a procesului este cea economică, adică o analiză a firmei.  „Cel mai important este ca dezvoltatorul să aibă un istoric dovedit, odată ce ai construit, iar clienţii tăi au fost mulţumiţi, ai mai multe şanse să faci alte proiecte bune; sunt de asemenea importante şi aspectele financiare ale firmei, este important ca aceasta să fie sănătoasă din punctul de vedere al bilanţului.” Vicenţiu Vlad spune că până acum proiectul a fost primit cu interes de dezvoltatori – având avantajul, prin comparaţie cu o finanţare convenţională sau bancară,  că ei reuşesc să ofere acest credit într-o perioadă mai scurtă, trecând mai rapid prin procesele necesare. „Ne adresăm tuturor dezvoltatorilor imobiliari – ne-am uitat în partea de turism în ultima perioadă, fiindcă este o nişă foarte productivă care merită să fie exploatată.”

    Carte de vizită Vicenţiu Vlad

    1. Anterior activităţii din România, unde a fondat stock.estate şi a investit şi într-o pensiune turistică, a dobândit o experienţă în domeniul militar, unde a fost locotenent în armata italiană;

    2. A obţinut o licenţă în Ştiinte Strategice la Universita deli Studi di Modena e Reggio Emilia şi a urmat două programe masterale, în Relaţii Internaţionale (Universita degli Studi Niccolo Cusano) şi în Ştiinţe Strategice şi Militare (Universita degli Studi di Torino).

    Sursa: LinkedIn

    În ceea ce îi priveşte pe investitorii înscrişi pe platformă, ei pot fi deopotrivă persoane fizice sau persoane juridice. „Procesul de onboarding este foarte rapid, durează undeva la cinci minute, prin care se face o descriere a investitorului – dacă este un investitor sofisticat sau nesofisticat. Trece apoi prin procese reglementate la nivel european, cum ar fi împotriva spălării de bani şi, odată ce trece de aceste procese, investitorul analizează proiectele promovate în platformă şi poate să decidă în care să investească.”  Tichetul minim de investiţie este de zece euro. „Randamentele sunt foarte atrăgătoare dacă facem o comparaţie cu alte produse investiţionale. Dacă vorbim de crowdfunding, acestea vor fi cuprinse între 10 şi 20%, undeva de trei ori mai mult decât randamentul unei investiţii într-un imobil. Dacă cumperi o garsonieră şi o închiriezi, probabil o să mergi pe un 5% anual.” În prezent, Stock.estate are două proiecte active, dintre care unul oferă un randament de 15% anual şi celălalt de 16% raportat la euro. „Bineînţeles, este un produs diferit, prin urmare există şi nişte riscuri asociate la investiţia respectivă. Comparând cu investiţia într-o garsonierăt, tu garsoniera o cumperi, eşti proprietar în CF, o să ai un randament mai mic, dar garsoniera tot timpul rămâne acolo. Şi proiectul pe care noi îl finanţăm există, dar vorbind despre un proiect aflat în dezvoltare – nu ştim ce poate interveni. Există totuşi există un risc minor, care este răsplătit cu un randament mai mare.” Unul dintre proiectele în curs de finanţare alternativă se află în Poiana Braşov, se numeşte Gran Chalet şi este un complex de 98 de apartamente de vacanţă care o să aibă scopul de a fi închiriate în regim hotelier. Proiectul este finalizat în proporţie de 65% complet şi vânzările au ajuns la peste 50%. „Am deschis campania la început de noiembrie, am strâns deja o primă tranşă de 50.000 euro pentru ei; în decembrie se desfăşoară o nouă tranşă.” Al doilea proiect este Sibiu, iar dezvoltatorul se numeşte Novarion Experience, proiectul dezvoltat de ei având un masterplan ambiţios – antreprenorul vrea să construiască un cartier întreg, cu servicii integrate, în apropiere de lacul Binder. Pentru acest proiect au strâns până acum 20.000 de euro.

    Perioada minimă în care investitorii pot să îşi recupereze banii este de şase luni, mergând până la 60 de luni pentru acest împrumut. „În acest moment, pentru cele două campanii active, maturitatea se ajunge la 24 de luni şi dobânzile sunt plătite semestrial. Ca exemplu: pentru campania care este promovată la un randament de 16%, după primele şase luni vor fi plătiţi 8% din randament, după 12 luni alţi 8% şi tot aşa, la final se rambursează principalul plus ultima tranşă de 8%.” „În principiu, atunci când începe dezvoltarea, dezvoltatorul are un business plan şi un buget, aşadar va avea un cash-flow pe toată durata dezvoltării şi îşi va pune această rambursare de 8% la început, care reprezintă pentru el un cost de finanţare. Practic, aşa cum are costuri de dezvoltare pentru materiale sau alte servicii, are şi costul acesta de finanţare, care este prevăzut de la bun început; principalul ar trebui să vină din vânzarea acestor proiecte, dar oarecum noi luăm tot timpul o marjă de timp, proiectele care le avem acum active sunt la 24 de luni, dar real ei au nevoie de 12 luni pentru a implementa proiectul, aşadar ne-am luat un an de marjă astfel încât să fim siguri că o să vândă unităţile respective şi o să ramburseze investitorii.”  

     

    3 întrebări şi răspunsuri din interviul cu Vicenţiu Vlad, CEO al Stockestate Crowdfunding

    1. Cum vezi tu piaţa în acest moment?
    Este o perioadă foarte diferită faţă de ce s-a întâmplat în 2008. Există mult mai multă maturitate în piaţă, dezvoltatorii sunt mai solizi, au deja proiecte finalizate, aşadar aceasta este prima diferenţă. Cu siguranţă este o perioadă în care au încetinit vânzările, dar din ce văd eu, au încetinit vânzările pentru produse de calitate medie. Dacă ne uităm la produsele de calitate înaltă, pentru proiectele care într-adevăr se diferenţiază nu văd nicio încetinire în vânzări. Oarecum în perioadele de aşa-zisă criză lumea se îndreaptă spre proiecte care dau mai multă siguranţă şi care se diferenţiază – nu aş spune neapărat cele mai scumpe, dar cele de calitate şi de clasă medie.

    2. Cum crezi că va fi anul 2024 prin prisma preţurilor, mai ales pentru imobile?
    Părerea mea este că preţurile cu siguranţă nu o să scadă, nici nu o să crească foarte mult – aşadar este o perioadă de redresare.  Nu am văzut în piaţă, în proiectele pe care le urmăresc, discounturi majore, cum se aştepta majoritatea. Am văzut nişte redresări de 5-7%, dar nu văd scăderi majore. Aceasta este marea întrebare: vor scădea preţurile la imobiliare? Părerea mea este că nu, nu are cum să se întâmple acest lucru din punct de vedere economic fiindcă inflaţia tot creşte, deci banul se devalorizează.

    3. Cum vor funcţiona dezvoltatorii în anul 2024, având în vedere şi lipsa autorizărilor de construire cu care se confruntă piaţa?
    Va fi un an de rezilienţă din toate punctele de vedere. Contextul este mai dificil, nu mai sunt ani în care se dădeau banii pe bandă rulantă, deci şi ei trebuie să fie mai atenţi. Faptul că autorizările  sunt mai puţine poate fi oarecum un beneficiu pentru dezvoltatorii care au o asemenea autorizare sau vor să se dezvolte, într-o piaţă liberă, dacă oferta e mai limitată, şi cererea o să urmeze.

  • Mallul la borna de un sfert de secol. Cum au schimbat Mallurile faţa comerţului românesc în 25 de ani şi ce urmează?

    România în a doua parte a anilor ‘90 era una dominată de inflaţie galopantă, sărăcie, greve şi proteste. Dar deja luminiţa de la capătul tunelului se întrevedea. Românii erau sătui de „circurile foamei”, iar comerţul stradal era dominat de spaţii comerciale deţinute de o serie de investitori care cereau chirii mari, de cele mai multe ori nesustenabile. Şi apoi a apărut MALLUL.

    Mallul era un concept occidental, unul american chiar, care de obicei era văzut în filme sau în pozele trimise de rude plecate în afară. Cinematografele în anii ʼ90 erau tot cele „clasice” din era comunistă, iar conceptul de „entertainment” era unul destul de vag. De partea cealaltă, Bucureştiul era gri, prăfuit, plin de construcţii neterminate şi şantiere abandonate. Deodată însă în locul unui „Circ al Foamei” a apărut o clădire modernă, placată cu roz, pe Calea Vitan.

    Totul avea să se schimbe în 1999, odată cu mallul. Într-un an în care profesorii aveau să organizeze una dintre cele mai lungi greve, iar guvernul condus de Radu Vasile avea să marcheze „Pacea de la Cozia” după bătălia cu minerii de la Costeşti, ceva avea să se schimbe.

    „Retrospectiva aceasta, care ne întoarce în timp mai mult de 25 de ani, creează un prilej foarte interesant de reflecţie privind modul în care am evoluat ca societate, ca pieţe, ca obiceiuri de consum, chiar şi personal”, spune Carmen Ravon, head of retail occupiers CEE în cadrul companiei de consultanţă CBRE.

    E atât de greu să vorbim acum despre retailul „modern” din acea perioadă având tot bagajul de experienţă acumulat în aceşti ani ţinând cont că la finalul anilor ‘90 piaţa de retail era un univers destul de redus în Bucureşti, controlat de câteva magazine precum Unirea, Cocor, Bucur Obor, IDM, sau Pavilion H lângă care îşi mai făceau loc doar alte câteva mici magazine de haine şi accesorii. În oraşele reşedinţe de judeţ lucrurile erau şi mai „moderne”: existau o serie de magazine care activează acum sub numele de Winmarkt, toate în inima oraşelor, iar pe lângă acestea, o foarte redusă ofertă de fashion furnizate de mici magazine de cartier, fară branduri. România încă nu era parte din Uniunea Europeană şi am fost şi printre cei care din fostul bloc comunist au avut nevoie de mai mult timp pentru a convinge investitorii să mizeze pe România şi să o modernizeze cu adevărat”, spune Carmen Ravon, head of retail occupiers CEE, în cadrul companiei de consultanţă CBRE.

    Grupul Anchor a cumpărat ruinele unui fost „Circ al Foamei” în a doua parte a anilor ʼ90, iar în 1999 avea să deschidă acolo primul mall din România. Un simbol comunist, sinistru şi de tristă amintire a fost transformat într-un simbol al capitalismului.

    Decizia de a investi în retailul modern în România, încă de la începutul anului 1997, s-a datorat potenţialului de dezvoltare pe termen lung al pieţei, iar dorinţa de a-şi diversifica şi consolida poziţia într-o economie în tranziţie s-a dovedit a fi o mişcare strategică, pozitivă pe termen lung,

    au explicat reprezentanţii Anchor Grup, primii investitori într-un mall modern în România

    „Decizia de a investi în retailul modern în România, încă de la începutul anului 1997, s-a datorat potenţialului de dezvoltare pe termen lung al pieţei, iar dorinţa de a-şi diversifica şi consolida poziţia într-o economie în tranziţie s-a dovedit a fi o mişcare strategică, pozitivă pe termen lung”, au explicat reprezentanţii Anchor Grup. Cele două mall-uri construite în Bucureşti – primul în zona Vitan, iar al doilea în cartierul Militari – au costat 50 de milioane de dolari, respectiv 45 de milioane de euro. Rezervaţi în declaraţii la acea vreme, cei de la Anchor spuneau că în funcţie de mai mulţi factori, în mod special în funcţie de suprafaţă închiriată, chiria pe metrul pătrat varia în urmă cu 20 de ani între 6 şi 160 de euro. La acea vreme, Ali Ergun Ergen, din funcţia de director general al Anchor Group România, explica faptul că zilnic primeau cereri pentru închirieri de spaţii cât pentru a umple într-un mall. Practic, dacă în 1999 nu exista piaţă şi era greu de găsit chiriaşi, după nici şase ani cererea explodase.

    În acea perioadă, România se afla într-un proces de transformare economică şi politică. Tranziţia către o economie de piaţă crease un nou potenţial pentru dezvoltarea sectorului modern de retail. Anchor Grup a anticipat această schimbare şi a investit în viitorul României la acel moment, o acţiune în acord cu strategia noastră de extindere pe o piaţă emergentă.

    „Am reuşit să fim cu un pas înaintea competitorilor şi încă din prima zi centrul nostru comercial a atras un număr mare de clienţi, mulţi dintre ei veniţi din oraşele adiacente capitalei, pentru a se bucura de experienţa de cumpărături oferită de Bucureşti Mall”, au subliniat reprezentanţii Anchor. În cei 25 de ani de prezenţă pe piaţa din România, investiţiile în Bucureşti Mall Vitan s-au ridicat la 76,3 milioane de euro, iar „grosul” a fost realizat la finalul anilor ʼ90, când puterea de cumpărare în România era una infimă în raport cu cea din Europa de Vest. Această sumă include şi costurile procesului amplu de modernizare din perioada 2013-2016.

    „În urmă cu douăzeci şi cinci de ani, Bucureşti Mall Vitan şi-a întâmpinat primii vizitatori şi a început să schimbe în bine experienţa urbană. Le-a oferit acestora o gamă largă de branduri internaţionale într-o locaţie modernă. A fost o poveste de succes care a atras atât bucureştenii, cât şi clienţi veniţi din toată ţara. Astăzi, Bucureşti Mall Vitan a devenit mai mult decât o destinaţie comercială, fiind un adevărat reper urban, aducând concepte unice, dezvoltate pentru prima dată pe piaţa din România, şi un vibe confortabil. „Bucureşti Mall Vitan rămâne un pilon puternic în industria de retail din România. A reuşit să traverseze mai multe perioade marcate de provocări şi a reuşit să se adapteze constant noilor contexte. Cu un mix de branduri româneşti şi internaţionale extrem de variat şi concepte unice pe piaţă, reuşim să oferim clienţilor noştri mai mult decât sesiuni de cumpărături, dar adevărate experienţe urbane. În plus, fiind o destinaţie one stop shop, vizitatorii Bucureşti Mall Vitan pot găsi aici tot ce au nevoie. Astfel, centrul nostru comercial atrage un număr mare de clienţi şi ne bucurăm, de asemenea, să avem un grad de ocupare de peste 97%”, au explicat reprezentanţii companiei. Mall Vitan a fost nu doar un pionier al pieţei de retail local, dar mai ales a demonstrat că este suficient de mult potenţial pentru acest tip de concept în România (şi a fost mult, nu doar suficient) şi că poţi proiecta dezvoltări ulterioare sustenabile din punct de vedere financiar, trafic, concepte de retail.

    Grupul Anchor a cumpărat ruinele unui fost „Circ al Foamei”, mai exact Complexul Agroalimentar Vitan, în a doua parte a anilor ʼ90, iar în 1999 avea să deschidă acolo primul mall din România. Un simbol comunist, sinistru şi de tristă amintire a fost transformat într-un simbol al capitalismului.

    „Îmi amintesc ce succes a avut food court-ul din acest prim mall! Practic merita să traversezi tot oraşul doar pentru experienţa de a mânca în acel loc, atât de neobişnuit pentru noi. A fost semnalul aşteptat de branduri relevante care şi-au făcut apoi mai mult sau mai puţin curaj să intre în România, cele mai curajoase intrând direct dar majoritatea prin francizati. Ca o mostră a realităţii acelor vremuri, contractele de închiriere se semnau aproape fară a fi citite şi negociate, comparativ cu perioade de luni de zile cum este practica acum. La fel de important, Mall Vitan a mai dovedit la acea vreme că un centru comercial poate schimba piaţa rezidenţială adiacentă în bine, ceeea ce s-a întâmplat în nenumărate cazuri apoi”, argumentează consultantul de la CBRE.

    Impactul avea să fie unul imens. Traficul în zonă a crescut exponenţial, la fel şi preţurile apartamentelor din zonă. Investitorii aveau să descopere profitabilitatea mallurilor în România, iar acestea aveau să răsară precum „ciupercile după ploaie” în toate oraşele mari ale ţării. Mai mult, şi retailerii aveau să descopere Bucureştiul şi ulterior celelalte oraşe. Pentru prima dată aveau la dispoziţie spaţii noi, moderne, la standarde internaţionale, deţinute de companii internaţionale şi aveau să interacţioneze cu consultanţi specializaţi.

    „Probabil sunt puţini cei care conştientizează acest lucru, dar investitorii aveau în acel moment atât un motiv foarte puternic să vină cât şi unul la fel de puternic să amâne intrarea în România: eram o ţară de 23 milioane de locuitori în care nu era niciun fel de competiţie pe ceea ce ar fi însemnat retail modern, însă cel mai important – puterea de cumpărare era extrem de mică, iar riscurile politice şi economice mari şi încă prezente. Însă realmente nu era nevoie decât de o scânteie şi un dram de curaj şi viziune, iar deschiderea primului mall din România a dovedit asta”, a explicat Carmen Ravon.

    Într-un interviu acordat ZF în 2010, Tunc Capa, omul de afaceri turc care conducea Anchor Grup în a doua parte a anilor ʼ90 şi care a fost fondatorul mallurilor din Vitan şi Plaza România,  explica faptul că provocarea în 1999 era aceea de a găsi chiriaşi pentru mall, în timp ce acum, după 25 de ani, brandurile stau efectiv la coadă în aşteptarea unui spaţiu liber într-un centru comercial.

    La 11 ani de la inaugurarea Bucureşti Mall în 2010, Tunc Capa explica faptul că în Capitală se construiseră prea multe malluri, în ciuda dezvoltării retailului şi creşterii salariilor. „În anii ‘90 un muncitor în construcţii costa 100 de dolari. Acum (iunie 2010 – n.red.) costă 1.200 de euro, luând în calcul şi toate taxele. La deschiderea Bucureşti Mall (în 1999 – n. red.) erau foarte puţine branduri în România, nu găseai chiriaşi. Acum sunt toate brandurile europene în piaţă. Creşterea din retail a dus şi la o reducere apieţei negre.”

    În Bucureşti reţeta a fost urmată şi cu Plaza România, al doilea mall deschis de Anchor în 2003, şi ulterior şi de City Mall de la Şura Mare, în prezent Eroii Revoluţiei, transformat în birouri, şi nu în ultimul rând Liberty Mall, cumpărat recent de Jumbo.

    În total, în Bucureşti erau în 1990 11 „Circuri ale Foamei”, dintre care cinci aveau cupolă, iar şase nu. Din acestea, şase erau gata la Revoluţie, între care două aveau cupolă – cel de la Unirii – piaţa agroalimentară de pe actualul bulevard Corneliu Coposu – şi cel din Pantelimon, acum piaţă agroalimentară – acesta din urmă este şi ultimul funcţional în forma originală, cu arhitectura originală. Cel de la Unirii este de ani buni parţial abandonat, în urma unui proiect demarat dar nefinalizat. Celelalte care aveau cupolă erau „schelete” abandonate la Revoluţie, care treptat au devenit proiecte moderne.

    A devenit mallul locul preferat de promenadă în ultimul sfert de secol? A înlocuit mallul retailul stradal?

    „Într-adevăr este un specific local şi încă de mulţi ani faptul că mallul că tip de format este un loc de promenadă, în special pentru bucureşteni. Observăm însă că după pandemie, rata de conversie în cumpărături este mai mare în acest format de tip mall, în timp ce pentru promenadă bucureştenii se îndreaptă uşor-uşor, în special pe parcursul verii, şi către alternative de retail stradal, acolo unde ele s-au dezvoltat. Mai este mult de îmbunătăţit  pe piaţa retailului stradal, dar vedem acest lucru întrâmplându-se, ceea ce nu poate decât să ne bucure”, a spus Carmen Ravon. Mallul a evoluat aproape în acelaşi ritm cu consumatorii: de la suprafeţe mici, de 15.000- 30.000 mp, la suprafeţe de aproape 100.000 mp în care este acordată o atenţie deosebită designului şi accesului clienţilor pentru a le facilita accesul şi circulaţia şi până la specializarea modului în care mallul se administrează. Acum 25 de ani formatul tip mall a adus nou pe piaţă conceptul de experienţă a petrecerii timpului liber, adunând tot ceea ce înseamnă un astfel de moment sub acelaşi acoperiş: cinema, sală de gimnastică, coafor, shopping, food court.  În zilele noastre, mallurile încă sunt un organism foarte viu şi flexibil, multe dintre ele încă reuşind să surprindă prin arhitectură şi integrarea tehnologiei în fluidizarea operaţională. 

    Ce îi determina pe investitori să parieze, brusc, pe acest tip de afacere, în condiţiile în care în primii opt ani de după 1990 nu s-a construit nici măcar un singur mall? Valentin Preda, director general al Jaguar Development, compania care a dezvoltat City Mall la intersecţia dintre Olteniţei şi Giurgiului, era de părere la mijlocul anilor 2000 că băncile „poartă” o bună parte din „vină”, dovedindu-se în ultima perioadă „foarte flexibile în relaţiile cu dezvoltatorii”. În acel moment, în urmă cu 20 de ani, analiştii imobiliari spuneau la acea vreme că investiţia într-un mall se recuperează mai repede decât cea într-o clădire de birouri sau într-un alt tip de proiect imobiliar. Într-adevăr, dacă, în cazul unei clădiri de birouri de clasa A, chiria lunară pe metrul pătrat nu trecea de 20 de euro în urmă cu 20 de ani, cel care închiriază un spaţiu într-un mall poate scoate din buzunare şi peste 150 euro/lună pentru aceeaşi suprafaţă. Chiar şi la acest nivel al tarifelor, mallu-rile nu se pot plânge că ar duce lipsa de clienţi. Dimpotrivă.

    Carmen Ravon, Head of Retail Occupiers CEE în cadrul companiei de consultanţă CBRE

    Nu cred că în România mallurile îşi vor pierde din relevanţă în următorii 25 de ani, în aceeaşi măsură în care nu am crezut asta nici când ţoaţă lumea spunea că e-commerce-ul va închide mallurile înainte de pandemie. Cred însă că va creşte destul de mult partea de food & beverage şi entertainment iar profilul chiriaşilor se va schimba la rândul său semnificativ – o dovadă în acest sens este faptul că am semnat recent contracte cu perioade mai mari de 25 de ani iar aceşti retaileri vor fi cel mai probabil încă acolo la încheierea unei astfel de perioade.

    Cum vor evolua mallurile în următorul sfert de secol, în condiţiile în care şi e-commerce-ul se dezvoltă puternic?

    „Nu cred că în România mallurile îşi vor pierde din relevanţă în următorii 25 de ani, în aceeaşi măsură în care nu am crezut asta nici când toată lumea spunea că e-commerce-ul va închide mallurile înainte de pandemie. Cred însă că va creşte destul de mult partea de food & beverage şi entertainment, iar profilul chiriaşilor se va schimba la rândul său semnificativ – o dovadă în acest sens este faptul că am semnat recent contracte cu perioade mai mari de 25 de ani, iar aceşti retaileri vor fi cel mai probabil încă acolo la încheierea unei astfel de perioade”, a spus Carmen Ravon.

    Ea explică faptul că va continua tendinţa de integrare a mallurilor în proiecte de regenerare urbană, atât de necesare în toată ţara.  Va creşte numărul de metri pătraţi de malluri, iar pentru a-şi păstra relevanţă într-un cadru competiţional, proprietarii acestor formate trebuie să aibă în continuare o atitudine proactivă, de îmbunătăţire constantă a zonelor comune, de implementare a celor mai moderne soluţii pentru furnizarea energiei verzi şi de cooperare permanentă cu chiriaşii pentru ca împreună să aducă valoare şi atractivitate consumatorilor. 

    „Credem că transportul în comun şi cel pe două roţi îşi vor creşte relevanţa, aşa că în afara locurilor de parcare, mallurile vor avea în vedere într-o măsură mai mare ca până acum să atragă şi satisfacă vizitatorii care aleg aceste moduri de transport.” După ani de glorie, în martie 2020 pandemia a lovit cel mai puternic în segmentul comercial. Mallurile ofereau un spaţiu închis, cu temperatură controlată, unde se puteau plimba mii şi zeci de mii de oameni, exact ce era contraindicat şi chiar interzis în 2020.

    De partea cealaltă, Carmen Ravon explică faptul că pe termen lung pandemia a fost benefică pentru malluri, deşi pe perioada de restricţii acestea au fost printre cele mai afectate, ajungând până la a fi închise temporar. Practic au demonstrat rezilienţa acestui format după aproape doi ani în care e-commerce-ul a avut toate premisele să crească exponenţial, înregistrând chiar un vârf de creştere istoric, însă apoi a revenit şi s-a normalizat, ba chiar a coborât uşor sub trendul de dezvoltare măsurat înainte de pandemie. „Mai mult, în 2023, pentru prima oară în aproape 17 ani de carieră în commercial real estate am fost martora unei ascensiuni a retailului foarte sus în topul preferinţelor investitorilor, alături de industrial & logistics şi înaintea birourilor”, a explicat consultantul.

    Ce urmează?

    Când vine vorba de investiţii mari, dezvoltatorii consacraţi rămân cei care şi investesc în astfel de proiecte, ca exemplu, NEPI-Rockcastle a deschis în toamna anului 2023 cel mai mare mall din ultimii ani la Craiova. De partea cealaltă, în ultimii patru ani formatul de retail park a câştigat teren atât ca dezvoltare, cât şi ca investiţii. Spre exemplu, cea mai mare tranzacţie din 2023 a vizat un portofoliu de centre comerciale – grupul britanic M Core a cumpărat portofoliul Mitiska într-o tranzacţie de 219 mil. euro, cu 25 de parcuri de retail şi un total de 132.000 mp.

    „Experienţa de investment a echipei CBRE a contribuit din plin la tranzacţie. De reţinut însă că pe piaţă este loc de nume noi, atât pentru achiziţii cât şi pentru dezvoltare. De asemenea, avem mai mult jucători atât locali cât şi din Europa Centrală şi de Est care vor să dezvolte noi proiecte”, a spus Carmen Ravon.

    Strip mallurile, parcurile de retail, au avantajul investiţiei mai mici generată de un cumul de factori: suprafaţă mai redusă, lipsa etajelor, a căilor de circulaţie, a parcărilor subterane şi un design mai simplu.  În plus, strip mallul poate fi dezvoltat oriunde ai cel puţin 5.000-100.000 locuitori, pe când la malluri îţi sunt necesare oraşe sau aglomerări urbane de peste 70.000- 80.000 locuitori. 

    „Pe de altă parte, proiectele mixte mari şi mallurile tip experience – cu o componentă puternică de entertainment – şi-au dovedit rezilienţa la nivel european în special după pandemie deoarece pe lângă entertainment au şi alte atuuri: pot crea o masă critică de retaileri tip ancoră care aduc o mare masă de vizitatori zilnic şi de asemenea conferă flexibilitate în a acomoda cei mai atractivi chiriaşi de pe piaţă”, a spus Carmen Ravon. Care va fi următorul pas? NEPI-Rockcastle a anunţat dezvoltarea de rezidenţial în proximitatea centrelor sale comerciale, Anchor încă de la începutul anilor 2000 a mizat pe birouri în proximitatea Plaza România, cel de-al doilea mall de pe plan local. Iulian Dascălu a implementat pe plan local conceptul de proiect integrat, unde mallul devine centrul oraşului şi în proximitatea căruia vin mai multe componente. Grupul Iulius a transformat astfel centrul Iaşiului în 2012 dar şi Timişoara, urmând acum să pună la punct proiectul de la Carbochim din Cluj, iar pe turnantă vine Constanţa. „În momentul de faţă majoritatea dezvoltatorilor de malluri gândesc fie proiecte office, fie de rezi, fie amândouă amplasate în vecinătatea celor de tip mall. Este o modalitate excelentă şi eficientă de a creşte atractivitatea fiecărei componente a acestor tipuri de proiecte, mai ales în vremurile în care oamenii nu mai au apetit pentru a se urca în maşină şi a traversa oraşul pentru cumpărături, căutând şi preferând proximitatea.  În Bucureşti angajaţii preferă mai mult ca niciodată să găsească un loc de muncă în apropierea casei, aşa că proiectele mixte se bucură de un succes deosebit”, a explicat Carmen Ravon. Până în 2005, în cei 15 ani care au trecut de la Revoluţie, s-au construit în România doar 5 malluri, însă în anii următori a urmat o adevărată explozie de noi proiecte.

    De la mall de cartier la centru regional

    După 15 ani de prezenţă în Cluj-Napoca, IULIUS lansează cel mai amplu proiect autohton de reconversie urbană. Printr-o investiţie de anvergură, estimată la peste jumătate de miliard de euro, platforma industrială Carbochim va fi convertită într-o destinaţie a oraşului şi un spaţiu unic de întâlnire pentru comunitate. Ca amploare a investiţiei, impact în dezvoltarea urbană, dar şi ca varietate a funcţiunilor incluse, acesta va fi cel mai important proiect din Transilvania, după realizarea metroului din Cluj-Napoca.

    Ce va urma?  Piaţa de retail din Capitală va miza puternic pe proiectele mixte în perioada următoare, cele mai recente tranzacţii vizând fostele platforme industriale de la IMGB şi Griro, în timp ce singura extindere a unui mall existent este cea de la Promenada, unde va fi ridicat şi un turn de birouri. Miza retailului în România o reprezintă în prezent Clujul, unde atât Iulius, cât şi MAS RE au în plan dezvoltarea a două noi malluri de mari dimensiuni. MAS RE a securizat un teren de 17,1 ha din Cluj-Napoca care aparţine Cesarom, parte a grupului austriac Lasselsberger. Terenul de 14 hectare al Carbochim, controlat de Iulian Dascălu, este printre foarte puţinele rămase unde mai poate fi construit un mare proiect imobiliar în Cluj, pe măsură ce toate celelalte foste platforme industriale au fost înlocuite de construcţii noi de birouri sau locuinţe. Grupul Iulius a anunţat la începutul lunii aprilie din 2022 demararea unei investiţii de jumătate de miliard de euro în Cluj într-unul dintre cele mai mari viitoare proiecte mixte din România. Este pentru prima dată în România când într-un proiect mixed-use este integrat un spaţiu independent dedicat artelor performative, ca parteneriat cu sectorul cultural. Vechea hală Carbochim va fi convertită în centru de live arts, care va fi gestionat de unele dintre cele mai importante organizaţii culturale şi de festivaluri din Cluj-Napoca, oferind comunităţii un spaţiu pentru concerte, spectacole de teatru şi dans contemporan, evenimente de modă, design şi arte media. Activitatea din piaţa locală de retail a rămas efervescentă anul trecut, pe fondul revenirii consumului, dezvoltatorii reuşind să livreze până la finalul lui 2021 zece noi proiecte, cu o suprafaţă totală de circa 100.000 metri pătraţi, din care şase, cumulând 70.000 metri pătraţi, au fost finalizate în ultimul trimestru al anului. Atenţia dezvoltatorilor s-a îndreptat cu predilecţie spre oraşe terţiare, cu mai puţin de 150.000 de locuitori, unde au construit în special parcuri de retail, notează o analiză a companiei de consultanţă imobiliară Cushman & Wakefield Echinox.    ■

  • Cum pot deveni clădirile fantomă, dar pline de istorie din Bucureşti, adevărate mine de aur pentru investitori şi chiar şi pentru dezvoltarea Capitalei

    Hotel Cişmigiu a fost o alegere preferată în 2023 atât pentru turiştii de afaceri, cât şi pentru cei de agrement, fiind apreciat în special de turiştii străini, care vin aici mai ales pentru istoria locului. Cu provocări precum creşterea costurilor operaţionale, adaptarea a fost însă esenţială pentru menţinerea profitabilităţii şi pentru acest brand simbol al Bucureştiului.

     

    Este un efort greoi şi investiţiile sunt într-adevăr mari, dar eu cred că vor fi din ce în ce mai multe. Cred că oamenii de business vor înţelege avantajele şi profitabilitatea în timp pe care o pot avea. În genul acesta de proiecte, câştigurile nu apar de azi pe mâine. Într-adevăr, investiţiile sunt mari, dar sunt proiecte care trebuie privite în pe un timp foarte lung ca investiţie şi sunt într-adevăr profitabile. Şi eu cred că se vor apărea din ce în ce mai multe astfel de investiţii în Bucureşti şi îmi doresc să se întâmple acest lucru. Există clădiri superbe care aşteaptă să fie reînviate, iar dacă toate acestea se vor întâmpla, vom avea şi noi o creştere a turismului, avem potenţialul să devenim şi noi un punct de atracţie pentru cei care doresc să-şi petreacă un city break în Bucureşti sau o vacanţă aici”, a descris Mirela Cojocaru, directorul general al Hotelului Cişmigiu, potenţialul de investiţii în clădiri simbol ale Capitalei, în una dintre ediţiile recente ale emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro.

    În cadrul interviului, Cojocaru a subliniat că anul 2023 a fost cel mai bun an pentru Hotelul Cişmigiu, depăşindu-se nivelurile de performanţă din 2019. Gradul de ocupare a atins nivelul de 78%, iar veniturile din cazare şi centrul de conferinţă au ajuns la 1,9 milioane de euro. „Anul 2023 a fost pentru noi cel mai bun an. Am depăşit anul 2019, care înregistrase cele mai bune rezultate. Ne-a ajutat în primul rând traficul de turişti pe România şi de la nivel internaţional, care au fost mari, dar în acelaşi timp ne-a ajutat şi proprietatea. Ne-a ajutat poziţia, ne-au ajutat serviciile pe care le oferim”, a spus Mirela Cojocaru. Hotel Cişmigiu include apartamente cu suprafeţe foarte mari, de 50 de metri pătraţi, aflate într-o locaţie centrală, care sunt foarte apreciate de turişti, în mod special turiştii străini. Unul dintre aspectele care au contribuit la aceste rezultate a fost atragerea turiştilor străini, în special cei de afaceri, care au apreciat poziţia centrală şi serviciile oferite de hotel. Totodată, există o creştere semnificativă a turiştilor de agrement care au venit să se bucure de centrul istoric al Bucureştiului, contribuind la umplerea capacităţii hotelului în zilele de weekend.

    112 euro/noapte, media preţului unei nopţi de cazare la Hotel Cişmigiu în anul 2023

    Peste 80% dintre turiştii care se cazează acolo sunt turişti străini. „În general sunt oameni de business, care au nevoie de o locaţie centrală, care să le faciliteze accesul la întâlnirile de business pe care le au aici. Dar în anul 2023, comparativ cu anii de dinainte de pandemie, am observat şi o creştere a numărului de turişti care vin în Bucureşti pentru a-şi petrece timpul liber şi nu pentru proiectele de business pe care le au aici. Evident, cel mai mare număr de turişti din această zonă sunt turiştii din Israel, care sunt  cunoscuţi ca turişti care preferă hotelurile din centrul Bucureştiului şi preferă să călătorească în Bucureşti pentru divertisment.” Cu toate acestea, Cojocaru a evidenţiat şi provocările cu care s-au confruntat, cum ar fi creşterea costurilor operaţionale cu aproximativ 20%, iar adaptarea la aceste schimbări a fost un aspect cheie pentru menţinerea profitabilităţii. În ceea ce priveşte perspectivele pentru anul 2024, a menţionat că se aşteaptă la o creştere mai mică din cauza scăderii traficului internaţional de turişti, dar îşi propun să menţină şi să îmbunătăţească performanţele din anul precedent. Referindu-se la viitor, se explorează planuri pentru renovarea hotelului, păstrând în acelaşi timp importanţa istorică a clădirii, aceasta fiind o atracţie pentru turişti.

    Hotelul Cişmigiu este deţinut de spaniolii de la Hercesa. Ei au achiziţionat clădirea în 2004 şi hotelul a fost deschis în 2012: „S-a lucrat foarte mult, investiţia a fost mare, clădirea a fost reconsolidată integral pentru că nu nu mai putea fi salvată. A fost păstrată faţada istorică şi practic este la bază o clădire nouă şi foarte solidă”.

    În următoarea perioadă şi-au propus să înceapă un nou plan de investiţii: „Analizăm să ajungem la varianta finală a acestui plan. Intenţionăm să facem o renovare în hotel.”  

    Hotel Cişmigiu include apartamente cu suprafeţe foarte mari, de 50 de metri pătraţi, aflate într-o locaţie centrală.

    Carte de vizită Mirela Cojocaru, director general, Hotel Cişmigiu

    1. A acumulat peste 18 ani de experienţă în industria ospitalităţii şi management în Bucureşti;

    2. A evoluat în cadrul Hotelului Cişmigiu timp de 8 ani şi 3 luni, îndeplinind roluri de la Sales & Marketing Manager la Hotel Director;

    3. A ocupat poziţii de conducere la RIN Hotels timp de 6 ani şi 1 lună, concentrându-se pe managementul achiziţiilor publice;

    4. A studiat la Universitatea „Alexandru Ioan Cuza” din Iaşi, cu un masterat în Dezvoltare şi Promovare Turistică şi o licenţă în Geografie şi Geologie;

    5. Are expertiză în vânzări, marketing şi management operaţional, cu o atenţie deosebită la inovare şi adaptabilitate într-o industrie în schimbare constantă.

    Sursa: LinkedIn

     

    Trei întrebări şi răspunsuri din interviul ZF Real Estate by Storia.ro:

     

    Cum a fost anul 2023 pentru industria turismului?

    Anul 2023 a fost foarte dificil, în mod special în gestionarea cheltuielilor, deşi am înregistrat venituri mai mari ca în 2019. Cheltuielile au fost la fel de mari. Majoritatea proprietăţilor nu au reuşit să atingă profitul din 2019, noi am reuşit să-l depăşim puţin. Aceasta a fost marea provocare pentru întreaga industrie, să putem gestiona toate creşterile de preţuri care au început spre finalul anului trecut (2022) şi au continuat anul acesta (2023). De la serviciile principale până la soluţiile de curăţenie – toate s-au scumpit în medie cu undeva la 20%. Dar pandemia a venit şi ea cu un lucru bun – ne-a învăţat să ne uităm mai bine la cheltuieli, să ne reorganizăm modul de lucru şi procedurile de lucru astfel încât să putem opera hotelul cu cheltuieli mult mai bine gestionate. Iar aceste lecţii ne-au prins bine.

    Ce înseamnă să păstrezi un astfel de nume simbol pentru industria hotelieră a Capitalei?

    Este un avantaj din punctul meu de vedere, este şi o mândrie şi o onoare să fiu responsabilă de gestionarea unei astfel de clădiri cu o istorie impresionantă şi faptul că avem peste 80% dintre turişti, turişti străini. Istoria clădirii este importantă pentru ei – ei au această cultură şi apreciază foarte mult genul acesta în momentul în care îşi caută cazare pentru sejurul din Bucureşti.

    Cum va fi anul 2024 pentru industrie?

    Din toate informaţiile pe care le am şi analizele pe care le-am făcut, se pare că va fi o scădere la nivel de trafic de turişti la nivel mondial, nu doar în România, ceea ce înseamnă că nu suntem foarte optimişti că putem depăşi cu mult cifra de afaceri înregistrată anul acesta. Creşterea va exista, dar va fi destul de de mică. Ne dorim să păstrăm şi poate doar un pic să depăşim cifra de anul acesta, pentru că nu cred că vom mai avea acelaşi trafic de turişti pe care l-am avut în 2022 şi 2023.

  • Real Estate. Cum să faci business dintr-un simbol al Capitalei?

    Hotel Cişmigiu a fost o alegere preferată în 2023 atât pentru turiştii de afaceri, cât şi pentru cei de agrement, fiind apreciat în special de turiştii străini, care vin aici mai ales pentru istoria locului. Cu provocări precum creşterea costurilor operaţionale, adaptarea a fost însă esenţială pentru menţinerea profitabilităţii şi pentru acest brand simbol al Bucureştiului.

     

    Este un efort greoi şi investiţiile sunt într-adevăr mari, dar eu cred că vor fi din ce în ce mai multe. Cred că oamenii de business vor înţelege avantajele şi profitabilitatea în timp pe care o pot avea. În genul acesta de proiecte, câştigurile nu apar de azi pe mâine. Într-adevăr, investiţiile sunt mari, dar sunt proiecte care trebuie privite în pe un timp foarte lung ca investiţie şi sunt într-adevăr profitabile. Şi eu cred că se vor apărea din ce în ce mai multe astfel de investiţii în Bucureşti şi îmi doresc să se întâmple acest lucru. Există clădiri superbe care aşteaptă să fie reînviate, iar dacă toate acestea se vor întâmpla, vom avea şi noi o creştere a turismului, avem potenţialul să devenim şi noi un punct de atracţie pentru cei care doresc să-şi petreacă un city break în Bucureşti sau o vacanţă aici”, a descris Mirela Cojocaru, directorul general al Hotelului Cişmigiu, potenţialul de investiţii în clădiri simbol ale Capitalei, în una dintre ediţiile recente ale emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro.

    În cadrul interviului, Cojocaru a subliniat că anul 2023 a fost cel mai bun an pentru Hotelul Cişmigiu, depăşindu-se nivelurile de performanţă din 2019. Gradul de ocupare a atins nivelul de 78%, iar veniturile din cazare şi centrul de conferinţă au ajuns la 1,9 milioane de euro. „Anul 2023 a fost pentru noi cel mai bun an. Am depăşit anul 2019, care înregistrase cele mai bune rezultate. Ne-a ajutat în primul rând traficul de turişti pe România şi de la nivel internaţional, care au fost mari, dar în acelaşi timp ne-a ajutat şi proprietatea. Ne-a ajutat poziţia, ne-au ajutat serviciile pe care le oferim”, a spus Mirela Cojocaru. Hotel Cişmigiu include apartamente cu suprafeţe foarte mari, de 50 de metri pătraţi, aflate într-o locaţie centrală, care sunt foarte apreciate de turişti, în mod special turiştii străini. Unul dintre aspectele care au contribuit la aceste rezultate a fost atragerea turiştilor străini, în special cei de afaceri, care au apreciat poziţia centrală şi serviciile oferite de hotel. Totodată, există o creştere semnificativă a turiştilor de agrement care au venit să se bucure de centrul istoric al Bucureştiului, contribuind la umplerea capacităţii hotelului în zilele de weekend.

    112 euro/noapte, media preţului unei nopţi de cazare la Hotel Cişmigiu în anul 2023

    Peste 80% dintre turiştii care se cazează acolo sunt turişti străini. „În general sunt oameni de business, care au nevoie de o locaţie centrală, care să le faciliteze accesul la întâlnirile de business pe care le au aici. Dar în anul 2023, comparativ cu anii de dinainte de pandemie, am observat şi o creştere a numărului de turişti care vin în Bucureşti pentru a-şi petrece timpul liber şi nu pentru proiectele de business pe care le au aici. Evident, cel mai mare număr de turişti din această zonă sunt turiştii din Israel, care sunt  cunoscuţi ca turişti care preferă hotelurile din centrul Bucureştiului şi preferă să călătorească în Bucureşti pentru divertisment.” Cu toate acestea, Cojocaru a evidenţiat şi provocările cu care s-au confruntat, cum ar fi creşterea costurilor operaţionale cu aproximativ 20%, iar adaptarea la aceste schimbări a fost un aspect cheie pentru menţinerea profitabilităţii. În ceea ce priveşte perspectivele pentru anul 2024, a menţionat că se aşteaptă la o creştere mai mică din cauza scăderii traficului internaţional de turişti, dar îşi propun să menţină şi să îmbunătăţească performanţele din anul precedent. Referindu-se la viitor, se explorează planuri pentru renovarea hotelului, păstrând în acelaşi timp importanţa istorică a clădirii, aceasta fiind o atracţie pentru turişti.

    Hotelul Cişmigiu este deţinut de spaniolii de la Hercesa. Ei au achiziţionat clădirea în 2004 şi hotelul a fost deschis în 2012: „S-a lucrat foarte mult, investiţia a fost mare, clădirea a fost reconsolidată integral pentru că nu nu mai putea fi salvată. A fost păstrată faţada istorică şi practic este la bază o clădire nouă şi foarte solidă”.

    În următoarea perioadă şi-au propus să înceapă un nou plan de investiţii: „Analizăm să ajungem la varianta finală a acestui plan. Intenţionăm să facem o renovare în hotel.”  

    Hotel Cişmigiu include apartamente cu suprafeţe foarte mari, de 50 de metri pătraţi, aflate într-o locaţie centrală.

    Carte de vizită Mirela Cojocaru, director general, Hotel Cişmigiu

    1. A acumulat peste 18 ani de experienţă în industria ospitalităţii şi management în Bucureşti;

    2. A evoluat în cadrul Hotelului Cişmigiu timp de 8 ani şi 3 luni, îndeplinind roluri de la Sales & Marketing Manager la Hotel Director;

    3. A ocupat poziţii de conducere la RIN Hotels timp de 6 ani şi 1 lună, concentrându-se pe managementul achiziţiilor publice;

    4. A studiat la Universitatea „Alexandru Ioan Cuza” din Iaşi, cu un masterat în Dezvoltare şi Promovare Turistică şi o licenţă în Geografie şi Geologie;

    5. Are expertiză în vânzări, marketing şi management operaţional, cu o atenţie deosebită la inovare şi adaptabilitate într-o industrie în schimbare constantă.

    Sursa: LinkedIn

     

    Trei întrebări şi răspunsuri din interviul ZF Real Estate by Storia.ro:

     

    Cum a fost anul 2023 pentru industria turismului?

    Anul 2023 a fost foarte dificil, în mod special în gestionarea cheltuielilor, deşi am înregistrat venituri mai mari ca în 2019. Cheltuielile au fost la fel de mari. Majoritatea proprietăţilor nu au reuşit să atingă profitul din 2019, noi am reuşit să-l depăşim puţin. Aceasta a fost marea provocare pentru întreaga industrie, să putem gestiona toate creşterile de preţuri care au început spre finalul anului trecut (2022) şi au continuat anul acesta (2023). De la serviciile principale până la soluţiile de curăţenie – toate s-au scumpit în medie cu undeva la 20%. Dar pandemia a venit şi ea cu un lucru bun – ne-a învăţat să ne uităm mai bine la cheltuieli, să ne reorganizăm modul de lucru şi procedurile de lucru astfel încât să putem opera hotelul cu cheltuieli mult mai bine gestionate. Iar aceste lecţii ne-au prins bine.

    Ce înseamnă să păstrezi un astfel de nume simbol pentru industria hotelieră a Capitalei?

    Este un avantaj din punctul meu de vedere, este şi o mândrie şi o onoare să fiu responsabilă de gestionarea unei astfel de clădiri cu o istorie impresionantă şi faptul că avem peste 80% dintre turişti, turişti străini. Istoria clădirii este importantă pentru ei – ei au această cultură şi apreciază foarte mult genul acesta în momentul în care îşi caută cazare pentru sejurul din Bucureşti.

    Cum va fi anul 2024 pentru industrie?

    Din toate informaţiile pe care le am şi analizele pe care le-am făcut, se pare că va fi o scădere la nivel de trafic de turişti la nivel mondial, nu doar în România, ceea ce înseamnă că nu suntem foarte optimişti că putem depăşi cu mult cifra de afaceri înregistrată anul acesta. Creşterea va exista, dar va fi destul de de mică. Ne dorim să păstrăm şi poate doar un pic să depăşim cifra de anul acesta, pentru că nu cred că vom mai avea acelaşi trafic de turişti pe care l-am avut în 2022 şi 2023.

  • I love my job. Liantul dintre oameni şi case

    În copilărie, Adrian Lupu visa să devină preot, iar apoi, la fel ca mulţi alţi băieţi, şi-a dorit să ajungă fotbalist. Traiectoria aleasă după facultate, aceea a vânzărilor directe, l-a adus însă într-un alt domeniu, al imobiliarelor. Cu ce plusuri şi minusuri vine, din experienţa sa, rolul de agent imobiliar şi cum te poţi pregăti pentru a atinge succesul în această meserie?

     

    Printre cele mai frumoase aspecte ale meseriei de agent imobiliar se numără diversitatea oamenilor şi a situaţiilor cu care intri în contact, faptul că te poţi conecta cu profesionişti din multe domenii de activitate conexe şi că ai posibilitatea de a ajuta persoane fizice/juridice să-şi rezolve anumite nevoi esenţiale pentru ei (achiziţie, vânzare, închiriere, investiţie etc.) legând prietenii frumoase şi fiind şi foarte bine plătit pentru acest serviciu, posibilitatea transformării pe parcurs din agent imobiliar în investitor, prin cunoaşterea pieţei şi a oportunităţilor care apar la un moment dat, dar şi miza psihologică mare prin valorile mari cu care lucrezi, care vine la pachet cu satisfacţii pe măsură, alături de libertatea de timp şi posibil şi financiară pentru cei care fac paşii corecţi în această meserie”, descrie Adrian Lupu o serie de avantaje ale breslei pe care a ales-o şi din care fac parte, la nivel naţional, circa 10.000  de agenţi imobiliari, potrivit datelor Storia.

    Pe de altă parte, din rândul provocărilor, aminteşte de probabilitatea de a prelua emoţiile clienţilor sau de a consuma foarte mult timp pentru situaţii care nu se materializează, faptul că activitatea de agent imobiliar încă nu e reglementată, oricine putându-se erija într-un agent imobiliar, care nu face decât să afecteze imaginea agenţilor profesionişti, faptul că libertatea de timp vine şi cu necesitatea de a lucra în anumite zile sau intervale în care cei mai mulţi oameni sunt liberi, căci majoritatea pot face vizionări seara sau în weekenduri şi sărbători legale, atunci pot veni la negocieri, merge la bancă sau notar.

    Pe lista de calităţi pe care, în opinia sa, un bun agent imobiliar ar trebui să le aibă, Adrian Lupu include, printre altele, profesionalismul, onestitatea, transparenţa, abilităţile bune de comunicare, o bună conexiune cu cât mai mulţi colegi de breaslă şi colaboratori din domeniile conexe din piaţă, empatia, un nivel ridicat de cunoaştere a pieţei şi a modificărilor legislative, flexibilitatea şi adaptabilitatea la comportamente umane şi situaţii şi instruirea de specialitate. Consideră că trebuie să fii, totodată, un negociator de top şi un fin psiholog.

    Printre defectele întâlnite în rândul persoanelor care activează în domeniu spune că se regăsesc lipsa instruirii de specialitate, faptul că vor să facă totul pe cont propriu pentru a maximiza câştigurile şi nu colaborează cu alţi colegi, evitarea fiscalizării, lipsa calităţilor amintite anterior şi faptul că se vând ieftin pentru că au servicii precare, iar asta se răsfrânge asupra agenţilor buni.

    Despre felul în care arată agenda sa zilnică, Lupu spune că în primul rând trebuie să bifeze activităţile trecute pe ordinea de zi, apoi să facă un follow up cu clienţii actuali sau din trecut, pentru a vedea în ce situaţie se află, pe listă făcându-şi de asemenea loc discuţiile cu brokerii de credite, notarii, colegii de breaslă pentru a rezolva cât mai eficient speţele imobiliare aflate pe rol, comunicare şi updatare permanentă a clienţilor pentru ca ei să ştie în timp real în ce stadiu se află vânzarea proprietăţii lor, identificarea de canale sau metode noi prin care să îşi atingă rezultatele dorite atunci când variantele clasice de vânzare/închiriere nu funcţionează, precum şi participarea la evenimente de networking şi cursuri de specialitate pentru a ţine pasul cu noutăţile din domeniu.

    În ceea ce priveşte modul în care s-au schimbat preferinţele românilor în materie de alegere a locuinţei (chirie vs. achiziţie) în urma pandemiei, Adrian Lupu susţine că, întrucât multe persoane au putut lucra şi de acasă, au început să ia tot mai în serios achiziţionarea/închirierea şi la o distanţă ceva mai mare de centrul oraşului. „Pentru că s-a lucrat de acasă, o parte au dorit suprafeţe ceva mai mari pentru locuinţele lor. Pandemia nu a afectat decizia de a cumpăra, ci caracteristicile proprietăţilor luate în considerare. Au mai fost şi persoane care amânaseră decizia mutării într-un spaţiu mai mare, iar pandemia a fost un alt declanşator al acestei acţiuni.”

    La capitolul cursuri pe care le poţi face pentru a te perfecţiona ca agent imobiliar, el le enumeră pe cele de reprezentare exclusivă a vânzătorului/cumpărătorului, cursurile de analiză comparativă de piaţă/evaluare proprietate, de negociere şi de psihologia vânzărilor. Potrivit lui, cel mai mult poţi învăţa însă prin ucenicie într-o agenţie serioasă sau alături de cineva care are deja rezultate în domeniu.

    Despre punctele pro şi contra lucrului în agenţie vs. ca agent independent, Lupu spune că în agenţie există deja nişte proceduri, un nivel de competiţie care te poate ajuta, ai un program poate ceva mai riguros, ai colegi de la care te poţi inspira, variante de colaborare mai rapidă, eventualul brand de agenţie. „Pe de altă parte, ca independent ai posibilitate de câştiguri mult mai mari. Responsabilitatea e maximă, nu ai pe cine da vina. Sunt şi costuri ceva mai mari de operare faţă de varianta de lucru în agenţie. Dar şi flexibilitate maximă la program, care totuşi nu e neapărat de bine pentru cei dezorganizaţi.”

    Celor aflaţi la început de drum, el le recomandă să facă o triere mai eficientă a clienţilor şi a proiectelor incluse în portofoliu, pentru a nu investi timp în discuţii care nu au şanse de a se concretiza, prin investirea unui timp mai aprofundat în discuţiile dinaintea demarării unei colaborări – incluzând aici cunoaşterea clientului, identificarea nevoilor acestuia, a dorinţă de vânzare – „posibil ca această să nu fie una reală”, analiza cererii din piaţă pentru acel gen de produs, analiza comparativă de piaţă pentru a stabili un preţ corect de vânzare, verificarea documentaţiei  proprietăţii şi întocmirea contractelor de reprezentare exclusivă.

    Cel mai mare vis profesional al său? „Educarea pieţei de clienţi şi colegi/jucători din piaţă pentru ca această meserie să funcţioneze la standardele existente în Statele Unite/Canada, sau măcar la nivel Portugalia, Israel, Marea Britanie. Iar presa poate juca un rol superimportant în asta.”    ■

     

    Carte de vizită Adrian Lupu

    1. A absolvit un liceu administrativ-economic şi Facultate de Economia şi Administrarea Afacerilor, specializarea management şi master în management organizaţional;

    2. A lucrat în HoReCa în toate vacanţele de vară de la facultate si master, urmând, în Statele Unite, şi un program de work & travel, şi un timp a cochetat puţin şi cu învăţământul universitar, ca şi cadru didactic asociat la Facultatea de Economie şi Administrarea Afacerilor, Specializarea Management;

    3. Cariera propriu zisă în vânzări şi-a început-o într-o companie de vânzări directe, iar după trei ani a devenit agent imobiliar.

    „I love my job” este o nouă rubrică lansată de Business MAGAZIN în care scoatem îi scoatem în faţă pe oamenii ce nu sunt neapărat parte din top managementul unei companii, dar sunt pasionaţi de ceea ce fac. Sunt mulţi, iar poveştile lor sunt fabuloase: nu de puţine ori, în interviurile BUSINESS Magazin, am auzit „Sunt îndrăgostit de… ” un lucru de care nu ne-ar fi trecut prin cap că cineva poate fi îndrăgostit (paleţi, tractoare, tehnologie ş.a.m.d..). Poveştile lor sunt savuroase, de aceea le vom acorda o rubrică specială în revista noastră.

  • Real Estate. Investiţii pentru distracţie la mall

    În era comerţului online, diversificarea activităţilor reprezintă secretul reuşitei pentru un centru comercial. Cum şi-a propus cel mai nou mall al Bucureştiului să îşi atragă clienţii? 

     

    Este un spaţiu multifuncţional, oferă zone de distracţie, de petreceri, organizări de zile onomastice, activităţi fizice, ceea ce încurajează clienţii să vină aici cu copiii, cu familia”, descrie Doiniţa Ilie cea mai recentă investiţie din cadrul Colosseum Mall. Întins pe o suprafaţă de 2.300 de metri pătraţi, centrul Hype by Kiddo are, potrivit directorului de leasing al centrului comercial, câte o atracţie la fiecare metru pătrat: „A avut un impact foarte bun încă de la deschidere, care se continuă şi acum. Investiţia a fost de 1,5 milioane de euro în acest spaţiu”. Cu o suprafaţă totală de 54.000 de metri pătraţi, Colosseum Mall este al doilea centru comercial ca mărime din zona de nord a Bucureştiului. „Am adus branduri noi, internaţionale în această zonă de nord-vest; accesul facil la magazine este realizat printr-o parcare cu foarte multe zone, care include aproape 3.000 de locuri de parcare, toate plasate suprateran.”

    Printre cele mai recente dezvoltări aduse centrului comercial se numără acest centru de distracţie – respectiv o zonă de relaxare care se adresează nu numai locuitorilor din Bucureşti, cât şi celor aflaţi în localităţi limitrofe. Investiţia a fost realizată în parteneriat cu Kiddo. Potrivit Doiniţei Iliei, până la 300 de copii pot să beneficieze simultan de atracţiile spaţiului. În afară de acest spaţiu de entertainment, zona de petrecere a timpului liber mai include şi o zonă de fitness, un food-court, iar în planurile lor intră dezvoltarea unui cinematograf cu cinci săli şi o capacitate maximă de 400 de locuri: „Ceea ce va fi foarte atractiv la acest cinema este că are un design interior deosebit, minimalist şi cu mobilă de calitate înaltă. Pe lângă acest design, aduce şi tehnologie de ultimă oră pentru ecranele de proiecţie şi va include şi o zonă de VIP – cu siguranţă va fi un concept nou şi de deosebit. Este vorba despre Happy Cinema – un brand 100% românesc”.

    Investiţia în această nouă dezvoltare va ajunge, potrivit Doiniţei Ilie, la 1,5 milioane de euro. Dincolo de zona de petrecere a timpului liber, Doiniţa Ilie spune că urmează să vină cu aproximativ două branduri mari de fashion (Cropp şi House), pe o suprafaţă de 1.300 de metri pătraţi. „Avem posibilitatea de dezvoltare pe viitor foarte mare şi avem planuri foarte clare în acest sens; cred că acesta este iarăşi este un element diferenţiator faţă de celelalte dezvoltări de retail; avem acest avantaj de a ne putea dezvolta în continuare şi exact asta vom face.” Directorul de leasing al Colosseum Mall precizează că datele referitoare la vânzări nu sunt încă publice, dar că ei au beneficiat de creşteri semnificative de la an la an: „de peste 20% şi chiar mai mult a cifrei de vânzări”. Iar în ceea ce priveşte traficul în cea mai aglomerată perioadă a anului, luna decembrie, ea spune că se aşteaptă la o dublare a acestuia.  

    Două întrebări şi răspunsuri din interviul cu Doiniţa Ilie, director de leasing, Colosseum Mall:

    Cum se vede criza în activităţile unui centru comercial?

    Din perspectiva activităţilor unui centru comercial, criza aduce incertitudini legate de condiţiile geo-regionale, creşterea dobânzilor şi, bineînţeles, toate aceste aspecte au avut un impact clar asupra puterii de cumpărare a clienţilor şi consumatorilor. Sunt provocări pentru noi ca centru comercial şi pentru retailerii prezenţi pe piaţă în acest moment. Cu toate acestea, zona de fashion a înregistrat o creştere semnificativă în vânzări, ceea ce ne încurajează să credem că vom depăşi aceste momente. Am observat o atracţie crescută pentru zonele de petrecere a timpului liber, inclusiv zona de fitness, restaurante şi centrul de distracţie pe care l-am deschis. Există un interes ridicat pentru relaxare şi petrecerea timpului în familie, ceea ce ne bucură, şi credem că această criză va trece. Totuşi, comportamentul de achiziţii al cumpărătorilor a devenit mai atent, dar în total, cifra de afaceri, cel puţin în zona de fashion, este în creştere sănătoasă. Nu am observat scăderi alarmante în acest moment.

    Care credeţi că este secretul rezilienţei mallurilor în România, în contextul în care există şi comerţul online ce se dezvoltă tot mai mult?

    Nu cred că este o competiţie directă. Practic, în Colosseum Mall, toţi retailerii au o prezenţă puternică online şi este vorba mai degrabă despre o colaborare. Ei îşi diversifică canalele de vânzare a produselor. Offline-ul şi online-ul se completează. Faptul că vând produse online nu face decât să crească traficul în magazinele offline, iar cumpărătorii pot vedea şi mai multe produse în starea lor reală, fără să fie alterate de ecrane. Experienţa multibrand oferită de mall reprezintă un avantaj în businessul predominant offline.

     

    Carte de vizită: Doiniţa Ilie

    1. A preluat rolul actual, de head of leasing la Colosseum Mall, în decembrie 2022;

    2. Şi-a început cariera în imobiliare în 2003, ca associate director, Head of marketing la Cushman & Wakefield România;

    3. Între 2016 şi 2019 a lucrat şi pentru JLL România, ca leasing manager.

    Sursa: LinkedIn

  • Premium = stabil?

    După o istorie de trei decenii şi 1 milion de metri pătraţi construiţi în acest interval de timp, Pedro Construct a intrat în zona imobiliarelor premium. Cu un nou nume – Arqa – şi o abordare nouă – dezvoltatorul mizează acum pe nişa din rezidenţial unde pare că există deopotrivă loc, cât şi clienţi, indiferent de contextul economic. 

     

    A fost într-un fel natural să ne deplasăm din zona de construcţii destinate clasei de mijloc către zona premium, unde ne dorim să concentrăm dezvoltarea de acum încolo”, a povestit Alexandru Rădulescu, CSO al Arqa, într-una dintre ediţiile recente ale emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro. Arqa este un brand nou înfiinţat, însă povestea companiei din spatele acestuia începe acum 30 de ani, odată cu înfiinţarea, în 1993, a firmei Pedro Construct, care a dezvoltat până în prezent peste 10.000 de unităţi locative, totalizând 1 milion de metri pătraţi construiţi. „Am decis să ne orientăm către construcţiile premium spre finalul anului trecut, iar primul proiect lansat sub brandul premium este Jolie Village, situat în zona Iancu Nicolae. Acesta este un proiect aproape de şcolile din zonă, unde poţi să-ţi duci copilul de mână la şcoală pe jos, fără să depinzi de maşină; am acordat atenţie detaliilor de proiectare ale complexului, care include apartamente cu două, trei, patru camere şi penthouse-uri – toate cu locuri de parcare. De asemenea, în urma cercetărilor noastre, am observat că toţi clienţii resimt nevoia de a comunica, de a forma o comunitate – astfel că am gândit zone dedicate exclusiv comunităţii, cum ar fi, de exemplu, o zonă dedicată lucrului de acasă sau o piscină încălzită.” Proiectul include două corpuri de clădire şi a fost dezvoltat într-o singură etapă, având în vedere că majoritatea clienţilor care se mută în locuinţe noi sunt deranjaţi de disconfortul creat de construcţiile în mai multe faze. „În prezent, am finalizat structura proiectului şi urmează să finalizăm ultimul etaj al clădirii. În prima parte a anului viitor, ne pregătim pentru livrarea apartamentelor”, spune Alexandru Rădulescu. Potrivit lui, aproximativ 50% din proiect este deja vândut în acest moment, însă nu au avut o strategie agresivă de vânzare în stadiul de proiectare. „Preferăm să vindem în această fază deoarece ne adresăm preponderent utilizatorilor finali, familiilor, iar această categorie de clienţi preferă să cumpere mai aproape de finalizare, adică cel mai probabil din stadiul în care ne aflăm acum.”

    La Jolie Village, valoarea estimată a proiectului în acest moment este de peste 20 de milioane de euro. Preţurile pentru unităţile din cadrul complexului pornesc de la 120.000 euro plus TVA pentru un apartament cu două camere şi pot ajunge până la câteva sute de mii de euro – 1 milion de euro, în cazul unui penthouse, de exemplu. „Am început construcţia acum un an şi deja ne apropiem de finalizarea dezvoltării proiectului. Vânzările au evoluat foarte bine. Situaţia este conformă cu aşteptările noastre iniţiale. Nu ne aşteptam să vindem mai mult în zona premium decât ceea ce facem acum. Experienţa noastră, inclusiv din perioada 2008 încoace, arată că pe segmentul premium lucrurile sunt constante, fără fluctuaţii semnificative în vânzări, dar evident că nu vorbim de vânzări masive, de zeci de tranzacţii pe lună.” Numărul redus de tranzacţii s-a remarcat mai ales în cazul clienţilor care intenţionau să cumpere cu ajutorul unui credit, acesta fiind unul dintre motivele pentru care ei s-au orientat către zona premium, alături de observaţia că există oportunităţi de dezvoltare pe piaţa locuinţelor premium. „Toate apartamentele vândute până în prezent în proiectul nostru au fost achiziţionate fără finanţare, deoarece nu avem niciun client care să fi apelat la finanţare până acum – şi vorbim despre vânzări de peste 11 milioane de euro în acest an”, a mai adăugat Rădulescu. Referindu-se la piaţă, în general, observă că în luna trecută, în octombrie 2023 faţă de septembrie, s-a înregistrat o creştere semnificativă a finanţărilor acordate clienţilor finali pentru proprietăţi rezidenţiale: „Mentalitatea clienţilor se schimbă; poate această evoluţie este influenţată şi de faptul că limita de TVA de 5% este valabilă până la finalul anului; prognozele indică stabilizarea şi începutul unei scăderi în a doua parte a anului viitor.”Compania şi-a propus să finalizeze acest proiect până în vara anului viitor – astfel încât să predea toate apartamentele până atunci. „Nu ne-am propus să vindem întregul proiect până la finalizare. Estimez că vom mai avea încă o perioadă de şase luni în care vom continua vânzările ulterior finalizării. Mă aştept să terminăm vânzarea proiectului până la finalul anului viitor. De ce? Pentru că am stabilit un preţ corect şi nu avem nicio presiune de a vinde foarte rapid ceva. Prefer să vindem la preţul normal şi corect pe zonă şi să vindem clienţilor finali preponderent, mai puţin clienţilor care caută oportunităţi de flip etc.” După Jolie Village, Arqa urmează să demareze un nou proiect, în care vrea să investească 50 de milioane de euro.   

     

    Trei întrebări şi răspunsuri din emisiunea cu Alexandru Rădulescu, CSO, Arqa

     

    1. Cum vezi evoluţia pieţei în continuare?

    Din punctul meu de vedere, ar trebui să vorbim despre evoluţia pe un termen mediu şi lung, nu pe un termen scurt. Pe termen mediu şi lung, invariabil o să ajungem să ne aliniem preţurilor din vestul Europei. Adică se va trece de la randamente randamente nete de 5-6% la 2-3%, la fel ca în restul Europei. Asta înseamnă că, evident, lucrurile vor evolua ca nivel. Consider că în continuare investiţiile în imobiliare reprezintă una dintre cele mai sigure investiţii pe termen lung. Dacă vorbim pe termen scurt, ce cred că se poate întâmpla pot fi nişte fluctuaţii. Aş spune că este o perioadă de reaşezare acum, poate uşor instabilă, dar cred că aceasta ţine strict de percepţie, pentru că dacă analizez puţin mai în detaliu lucrurile, ele se s-au stabilizat deja. De asemenea, dacă analizăm mai în detaliu lucrurile, vom vedea că pe termen lung preţurile vor creşte, discutam cu nişte parteneri din Germania şi erau miraţi de faptul că încă reuşim să construim la un preţ bun, ei având un preţ dublu ca valoare faţă de ce avem noi, deşi ne adresăm practic aceleiaşi pieţe din care cumpărăm materiale, forţa de muncă căreia ne adresăm este una globală, nu mai este naţională şi singurul lucru care poate accelera un pic această situaţie ar fi încetarea războiului dintre Ucraina şi Rusia din momentul de faţă, situaţie care va va da o fluctuaţie foarte mare în preţul materialelor pentru dezvoltatori. De ce? Pentru că atunci foarte multe resurse de la nivel mondial se vor aloca cel mai probabil pentru reconstrucţia ţării. Asta înseamnă că nu vom mai avea o piaţă concurenţială, economic vorbind, pentru achiziţia de materiale, ceea ce va duce la un preţ foarte mare de reconstrucţie a ţării. Şi atunci
    într-adevăr cred că vom avea o perioadă care poate afecta evoluţia normală a construcţiilor.

    2. Când vorbim despre dezvoltatori, oamenii auîntr-adevăr încă semne de întrebare ca urmare a situaţiei care s-a întâmplat după criza din 2009. Crezi că este posibil să se repete şi în prezent modul în care se realizau proiectele atunci?

    Din fericire, lucrurile au evoluat foarte mult în bine şi cred că lucrul acesta a fost ajutat, să spunem, şi de un client mult mai educat pe care îl avem astăzi şi sunt sigur că acest lucru e valabil în general în piaţă, nu strict în zona premium – avem nişte clienţi care îşi cercetează piaţa mult mai bine. Avem comunicarea în online care întrerupe foarte rapid situaţii mai puţin plăcute sau le estompează din faşă şi cred că este din ce în ce mai puţin probabil să avem aşa ceva. Din păcate, încă mentalul colectiv pe alocuri nu este unul foarte fericit. În schimb, din ce văd eu şi la alţi dezvoltatori, lucrurile merg într-o direcţie foarte bună şi normală a lucrurilor.

    3. Un sfat pentru cineva care vrea să îşi cumpere o locuinţă?

    Părerea mea este că cine poate în momentul de faţă să facă o achiziţie imobiliară este momentul să o facă. Dacă vorbim despre ideea de a cumpăra pentru ca mâine să vinzi la preţ dublu, acest lucru nu se va întâmpla şi nu cred că vom mai avea situaţii de genul acesta prea curând, dacă vor mai exista vreodată. În schimb, dacă ai oportunitatea să cumperi şi să faci o investiţie imobiliară, e momentul bun să o faci, evident, ea fiind gândită pe termen mediu sau lung. Gândiţi-vă doar la varianta de evoluţie a preţului chiriilor în ultimul an, unde  am văzut o diferenţă de 25-30% ca medie.

     

    Carte de vizită:

    1. Alexandru Rădulescu s-a ocupat de vânzarea a 17 proiecte rezidenţiale şi mixte şi a coordonat în decursul carierei sale peste 50 de consultanţi imobiliari;

    2. Sub îndrumarea sa, au fost vândute peste 1.000 de unităţi, în valoare totală de 145 de milioane de euro;

    3. Brandul Arqa a fost creat prin asocierea dintre Petre Niculae, fondatorul Pedro Construct, şi omul de afaceri Florin Ababe.

  • Real Estate. Tot ce trebuie să ştii dacă vrei să cumperi o locuinţă

    „Efervescenţă” este cuvântul care descrie cel mai bine la această oră piaţa imobiliară din România, un domeniu în care se caută fără oprire locuinţe atât de cumpărat, cât şi de închiriat. În aşteptarea unor preţuri în continuă creştere, brokerii imobiliari îşi sfătuiesc clienţii să investească, dacă au posibilitatea şi îşi doresc, cât mai curând într-o locuinţă, România fiind încă o ţară cu o accesibilitate ridicată în ceea ce priveşte achiziţiile imobiliare.

     

    Piaţa imobiliară se poate defini printr-un singur cuvânt ca fiind efervescentă. Este o piaţă vie, o piaţă în continuă schimbare. Preţurile au o evoluţie interesantă în ultimii ani. Subiectul este tot timpul la modă – în afară de sport, politică şi religie, imobiliarele fac parte din subiectele de discuţie ale românilor”, a spus Răzvan Tarţa, broker de credite şi retail division manager la Kiwi Finance, în cea mai recentă ediţie a emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro. Oamenii sunt dispuşi acum să cumpere locuinţe, dar nu în orice condiţii, remarcă el. Un lucru bun al ultimilor ani este că au început să se documenteze mult mai atent şi să studieze temeinic proprietăţile, ceea ce doar rareori se întâmpla în anii trecuţi. Percepţia că piaţa este în blocaj şi că oamenii nu mai cumpără este mai degrabă falsă, după cum arată cifrele şi realitatea din teren. „Au fost şi sunt în continuare «prevestitori ai apocalipsei» pe piaţa imobiliară, care vorbesc despre prăbuşirea preţurilor, dar acest lucru nu s-a întâmplat. Noi credem că în continuare preţurile vor creşte, nu vedem motive ca ele să scadă.” În 2023, scumpirile locuinţelor au fost sub 10%, mai puţin agresive decât în anii trecuţi, şi există premise că lucrurile vor fi la fel şi în anii următori. „Investitorii în continuare investesc, iar cererea este în continuă creştere în special în oraşele mari din România – Timişoara, Cluj-Napoca, Constanţa, Braşov, Iaşi, Bucureşti. Oferta nu face faţă nivelului mare al cererii, astfel că piaţa îşi continuă creşterea.” Achiziţia unei proprietăţi în România încă este o investiţie bună spre foarte bună, pentru că un asemenea activ îşi creşte inevitabil valoarea în timp. „De 19 ani, de când practic această meserie, nu am întâlnit un om care să fi pierdut cumpărând un imobil şi sunt convins că nici de acum încolo nu se va întâmpla asta”, spune Răzvan Tarţa.

    Ordine în finanţe Poate cel mai important pas în procesul de achiziţie a unei locuinţe, pentru cei mai mulţi oameni, este identificarea celei mai bune soluţii de finanţare. Mai ales după o perioadă în care dobânzile au urcat la cote nebănuite, grijile în ceea ce priveşte bugetul sunt numeroase. Se pare însă că, din acest punct de vedere, veştile sunt bune. „Dobânzile au ajuns în acest moment sub 6%, ceea ce e îmbucurător pentru români, în condiţiile în care avem o inflaţie peste 8%. Creditele sunt extrem de accesibile raportat la inflaţie şi la dobânzile la depozite. Cea mai mică dobândă fixă acum este de 5,75%. Din a doua jumătate a anului, dobânzile au început să scadă şi vor continua acest trend.” Răzvan Tarţa spune că perioadele de creştere sunt o dovadă a normalităţii, ele fiind tot timpul urmate de scăderi. O anomalie este însă faptul că, în acest moment, dobânda fixă este mai mică decât cea variabilă, ceea ce contrazice regulile. În aceste condiţii, toate pariurile merg pe alegerea unei dobânzi fixe la contractarea unui credit. „Băncile acordă în continuare credite, acesta a fost motorul tranzacţiilor în acest an. Tranzacţiile cash reprezintă între 50% şi 60% din achiziţii. Creditele ipotecare sunt cele care domină piaţa, cele prin programul Noua Casă reprezentând 3-4%.” Potrivit BNR, gradul maxim de îndatorare recomandat este de 40% din veniturile nete totale dacă este vorba despre a doua proprietate sau de 45% dacă se discută despre prima proprietate a unui cumpărător. „Sfatul meu pentru clienţi este însă să se îndatoreze cât mai puţin şi să vină cu un avans cât mai mare. Un avans mare şi un grad de îndatorare cât mai mic, pe termen redus, reprezintă varianta ideală. De regulă, totuşi, oamenii încearcă să dea un avans cât mai mic, să se îndatoreze pe o perioadă cât mai lungă, iar cash-ul să-l păstreze pentru investiţii în locuinţă. Ei se gândesc să aibă şi un buffer, o sumă de bani de rezervă ca s-o poată folosi în caz de nevoie, ceea ce reprezintă un aspect sănătos.” Cele mai valoroase sfaturi sunt ca potenţialii cumpărători să-şi calculeze foarte bine cheltuielile, să încerce să economisească înainte de a accesa un credit, având astfel exerciţiul cumpătării, să nu se întindă mai mult decât le e plapuma şi să se orienteze către imobile mai accesibile, astfel încât să fie mai uşor de achitat.

    Carte de vizită

    Răzvan Tarţa, broker de credite şi retail division manager la Kiwi Finance:

    ⇒ Este absolvent al Universităţii Politehnica din Timişoara;

    ⇒ Lucrează de 19 ani în industria imobiliarelor din România, fiind încă din 2004 angajat la Kiwi Finance, cel mai mare broker de credite din România, care face parte din OLX Group.

    Cea mai importantă carte de vizită Pentru cei care îşi doresc să primească sfaturile unui specialist, ce este important de ştiut este că serviciile brokerului de credite sunt gratuite. Cum ajungi la un astfel de expert?„Dacă întrebi minimum trei oameni, cu siguranţă cel puţin unul a interacţionat cu un broker la un moment dat”, spune Răzvan Tarţa. „Brokerul de credite a devenit un personaj important, aşa cum e medicul, cum e avocatul. În ultimii zece ani, oamenii au început să apeleze mai des la serviciile brokerului, au văzut beneficiile şi au îmbrăţişat tot mai mult ideea aceasta. Relaţia noastră cu băncile este de asemenea din ce în ce mai bună.” Un broker finalizează în medie cam zece tranzacţii într-o lună. Interacţiunile cu potenţiali clienţi sunt însă mult mai numeroase şi zilnice.„Brokerul de credite analizează situaţia unui client şi toate ofertele disponibile, revenind cu o propunere către el în maximum 24 de ore. În cazul locuinţelor aflate în proces de construcţie, cu termen de finalizare peste şase-nouă luni, brokerul păstrează legătura cu clientul în toată această perioadă, până la tranzacţionare. Cartea de vizită a brokerului este lângă cea a medicului de familie, a avocatului.” În cazurile achiziţiilor de pe planşă, atunci când proiectul imobiliar este încă în proces de construcţie, întotdeauna există şi riscuri, ceea ce contează foarte mult fiind notorietatea dezvoltatorului. „Noi, prin prisma experienţei, putem recomanda clientului un dezvoltator sau altul. Au fost şi investitori care nu şi-au dus proiectele la bun sfârşit, iar piaţa i-a taxat, aşa că acum sunt mai puţini. Acum avem dezvoltatori cu proiecte pe termen lung şi foarte lung.” Achiziţia unei locuinţe în stadiul de proiect vine cu avantajul unui preţ mai bun. În plus, cu cât avansul pentru o asemenea locuinţă este mai mare, cu atât discountul e mai mare. „În ceea ce priveşte achiziţiile în scop investiţional, vedem tranzacţii cu cinci-şase apartamente vândute unui singur investitor în scopul închirierii, iar dezvoltatorii încep să-şi creeze departamente de facility management, în care pun la dispoziţie serviciul de închiriere. Este un trend natural, tot mai la îndemână.” Estimările pieţei arată că, astăzi, aproximativ 10% dintre români stau cu chirie, calculul fiind făcut pe baza contractelor înregistrate. În realitate ponderea este mult mai mare. Ce se va întâmpla cu această categorie de locatari? „Cred că va creşte ponderea chiriaşilor în anii următori, dar va creşte direct proporţional cu cea a proprietarilor, mai ales în oraşele mari, universitare, unde nevoia locativă este imensă.”

     

    Un nucleu regional. Experienţa lui Răzvan Tarţa acoperă cu precădere Timişoara şi judeţul Timiş, acolo fiind cei mai mulţi dintre clienţii cu care lucrează. Despre starea actuală a tranzacţiilor cu locuinţe în oraşul de pe Bega, brokerul dezvăluie că este extrem de bună în acest moment. „Putem spune că suntem privilegiaţi – avem o zonă de câmpie, unde ne putem dezvolta mult, ne-am păstrat centrul istoric şi deservim mai multe judeţe în jur. Foarte mulţi studenţi vin în Timişoara şi rămân acolo, ceea ce face ca oraşul să fie într-o continuă expansiune. Astfel, cererea pentru imobile este într-o continuă creştere. Oferta încearcă să ţină pasul, dar nu reuşeşte.” În Timişoara, la această oră, există mai multe proiecte rezidenţiale în dezvoltare pe termen lung şi foarte lung, pe cinci sau chiar zece ani. Iar progresul nu se opreşte aici, deoarece şi localităţile din jurul Timişoarei se dezvoltă foarte mult. Giroc şi Dumbrăviţa sunt doar două exemple în acest sens.„Acestea se dezvoltă pentru că preţurile sunt mai accesibile, fiind zone aflate mai departe de centrul oraşului, iar autorităţile locale sunt mai flexibile, astfel că toate avizele se obţin mult mai repede.” În acest moment, preţul mediu de vânzare a locuinţelor în Timişoara şi localităţile periurbane este de circa 1.300-1.350 de euro pe metru pătrat. Tranzacţiile sunt într-o continuă creştere, nu s-au oprit şi nu se vor opri nici anul viitor, nici în anii următori.   

    Trei întrebări şi răspunsuri din emisiunea cu Răzvan Tarţa:

    Œ Dincolo de finanţare, de ce alte aspecte trebuie să se preocupe un cumpărător de locuinţă?
    În afară de finanţare, un cumpărător ar trebui de asemenea să fie atent şi la actele imobilului. Un aspect important când achiziţia se face prin credit este că banca se implică în verificarea documentelor, fiind direct interesată ca lucrurile să fie în regulă. Cumpărătorul ar trebui să mai fie atent şi la notorietatea dezvoltatorului. Pe baza cunoştinţelor noastre, putem să-l sfătuim dacă să-şi cumpere sau nu o proprietate de la un anumit investitor.”

     Ce se întâmplă pe piaţa locuinţelor vechi de vânzare? Cum este dinamica pe acest segment?
    Piaţa secundară, cea a locuinţelor vechi, este şi mai efervescentă decât cea a locuinţelor noi. Acolo marja de negociere e mai mare, peste 10%, fiind vorba în principal despre persoane fizice care au plătit foarte puţin pe acele imobile sau poate le-au primit moştenire. Este o avere latentă foarte mare a României. Spre comparaţie, la locuinţele noi, negocierea se face cu precădere atunci când se discută în stadiul de proiect. Ulterior, marja de negociere este spre zero.

    Ž Ce oraş din eşalonul al doilea are premise de dezvoltare puternică în următorii ani din punct de vedere rezidenţial?
    Văd Braşovul ca fiind un oraş care urmează să se dezvolte mult. Este o localitatea extrem de dorită pentru că are preţuri mai accesibile ale imobilelor comparativ cu oraşele mari, pentru că se află într-o zonă foarte frumoasă şi pentru că este poziţionată central, iar infrastructura începe să se dezvolte în jur.

    3 tendinţe pentru piaţa imobiliară în 2024

    Œ Preţuri în continuare în creştere la imobilele noi, dar nu foarte mult, ci până în 10%;

     Ofertă din ce în ce mai bună la finanţare. Totuşi, cu cât dobânzile vor scădea mai mult, cu atât preţurile la locuinţe vor creşte;

    Ž Număr de proiecte în creştere anul viitor, inclusiv în Bucureşti, după ce va fi depăşit blocajul imobiliar. Clienţii vor avea mai mult de unde să aleagă.

  • Povestea miliardarului arogant care mergea desculţ, bea tequila, fuma marijuana şi avea aspiraţii de a trăi veşnic ce a construi. El a creat o companie de 47 de miliarde, iar acum are miliarde datorie

    Cea mai mare firmă de închiriere de spaţii de birouri din New York şi Londra, WeWork, a solicitat recent protecţie în faliment de la acei proprietari de clădiri care adorau cândva conceptul a ceea ce promitea să fie cel mai distractiv loc unde să munceşti. Dincolo de contextul pieţei şi de erorile specifice unui business, povestea WeWork este cea a unui antreprenor cu ambiţii prea mari şi, după cum scrie BBC, pare a fi mai mult o parabolă decât o istorie de afaceri.

    We Work este o poveste despre un ego monstruos, ambiţii uriaşe şi un public credul. Adam Neumann era înalt, chipeş, mergea desculţ, bea tequila, fuma marijuana şi avea aspiraţii de a trăi veşnic, de a deveni primul trilionar din lume şi de a-şi extinde compania până pe Marte. Toate acestea par acum la o distanţă considerabilă de realitatea modestă. Totul a început cu o idee solidă, dovedită, perfect adaptată la timpurile sale: un spaţiu de lucru pentru cei care doreau mai mult decât o cafenea, dar mai puţin decât un birou.

    Când WeWork a fost înfiinţată în 2010, condiţiile erau perfecte: clădirile comerciale rămăseseră goale pe măsură ce criza financiară făcuse chiar şi unele dintre cele mai mari afaceri să dea faliment. Proprietarii de clădiri erau disperaţi. Existau o mulţime de angajaţi concediaţi care încercau să-şi reconstruiască carierele şi, datorită tehnologiei mobile, puteau lucra de oriunde. Ratele dobânzilor foarte scăzute însemnau că puteai să împrumuţi bani pentru extindere ieftin. Şi investitorii cu FOMO (frica de a rata ceva) erau pregătiţi să plătească aproape orice, în caz că ar rata următorul Amazon, Google sau Facebook.

    Adăugând o notă de divertisment în cocktailul acestui business – servind bere gratuită şi punând muzică pentru o generaţie mai tânără care adopta noile şi estompatele graniţe între viaţa profesională şi cea personală – aveai formula pentru o companie care, pentru fanii săi, părea mai mult ca un curent decât o afacere. În centrul acestei poveşti se afla Neumann.

    El a sosit la New York în 2001 după ce a crescut într-un kibbutz din Israel. A urmat o şcoală de afaceri şi, în timpul studiilor, a avut mai multe idei strălucite, inclusiv ideea unui  pantof cu toc pliabil pentru femei şi o companie care producea pantaloni cu genunchiere pentru bebeluşi. Dar în 2008, pentru a economisi costuri, a închiriat jumătate din propriul său spaţiu de birouri şi apoi el şi un prieten l-au convins pe proprietar să împartă câteva etaje dintr-o clădire goală şi să le închirieze. Această afacere s-a numit Greendesk şi se diferenţia prin faptul că servea cafea gratuită şi sărbătorea stilul de viaţă comunal de tip kibbutz.

    Tinerii freelanceri au venit în număr mare în acest spaţiu, iar Neumann a realizat că ideea sa era bună. Inspirân­du-se din strategia lui Jeff Bezos, compania a crescut rapid cu ajutorul unui dezvoltator imobiliar prietenos care a investit 15 milioane de lire sterline pentru o cotă de 33%.

    A schimbat numele acesteia în „WeWork” şi roţile au început să se pună în mişcare. Investitorii s-au îngrămădit, inclusiv unul dintre cei mai mari investitori tehnologici din lume, Softbank, făcând ca valoarea companiei să crească la
    38 miliarde de lire sterline în următorii şapte ani. Neumann a impresionat audienţele şi investitorii cu viziunea sa, a continuat să se extindă în peste 20 de ţări, a cumpărat un jet Gulfstream şi l-a angajat pe P Diddy pentru petrecerea de birou. Cu toate acestea, compania pierdea 200.000 de lire sterline pe oră.

    Deşi mulţi indică pandemia şi creşterea recentă a ratelor dobânzilor ca fiind factorii care au dus la declinul WeWork, acesta a început mult mai înainte, subliniază jurnaliştii de la BBC. Oamenii au început să pună întrebări inconfortabile despre de ce o companie care închiria spaţii de birouri era evaluată ca o companie de tehnologie. În 2017, Wall Street Journal a spus că firma era „hrănită cu pulbere de zâna Silicon Valley”.

    De fapt, WeWork juca un joc care s-a dovedit periculos de multe ori: cumpăra spaţii de birouri cu chirie pe termen lung în locaţii de top şi spera să găsească suficienţi chiriaşi cu chirie pe termen scurt pentru a-şi acoperi propriile cheltuieli, plus un profit. Dar probabil că abia atunci când Neumann decide să vândă acţiuni într-o ofertă publică iniţială (IPO) în 2019, mirajul a început să se risipească. Documentele depuse la autorităţi au dezvăluit pierderi mai mari decât se credea şi o relaţie ciudată între finanţele companiei şi cele ale lui Neumann. IPO-ul a eşuat. Valoarea WeWork a scăzut cu 40 de miliarde de dolari în câteva luni, iar Neumann a demisionat ca director general puţin timp după aceea. Şase luni mai târziu, a venit pandemia şi peisajul muncii partajate a suferit o schimbare dramatică. În cele din urmă, Neumann a reuşit destul de bine să-şi dezmembreze propriile finanţe din cele ale companiei pe care a fondat-o.

    WeWork valorează în prezent aproximativ 50 de milioane de dolari – iar Neumann însuşi a plecat cu peste un miliard de dolari – de peste 20 de ori mai mult decât valoarea actuală a companiei. El a mers însă chiar mai departe de atât: are investiţii în zeci de companii şi recent a obţinut un sprijin de 350 de milioane de dolari de la o altă firmă importantă de capital de risc, Andreessen Horowitz.  Pierderile masive ale companiei şi afacerile interne au fost bine documentate de media – inclusiv în serialul de televiziune Apple TV intitulat „WeCrashed”, în care au jucat Anne Hathaway şi Jared Leto în rolurile lui Rebekah şi Adam Neumann.

    Serialul a inclus mai multe scene care ilustrau obiceiurile de petrecere ale carismaticului cofondator în timp ce dezvolta simbolul „coolului de birou” dintr-o proprietate din New York City. Potenţialii investitori au pus întrebări dintre finanţele personale ale lui Neumann şi WeWork, precum şi decizia sa de a extinde WeWork în domenii care îi erau personal interesante, cum ar fi o afacere de parcuri de surf. Pe măsură ce anticipaţia unui depozit de faliment a apărut, Neumann a declarat că prăbuşirea WeWork este „dezamăgitoare”: „A fost dificil pentru mine să urmăresc de la margine începând din 2019 cum WeWork nu a reuşit să profite de un produs mai relevant astăzi decât oricând. Cred că, cu strategia şi echipa potrivite, o reorganizare va permite WeWork să iasă cu succes la lumină”.

     

    Carte de vizită

    ►Œ Neumann a crescut într-un kibbutz din Israel şi s-a mutat în New York City în 2001, urmându-şi sora, care era Miss Teen Israel, în timp ce ea urmărea o carieră de fotomodel;

    ► Înainte de WeWork, Neumann a condus o afacere care producea salopete pentru bebeluşi cu genunchiere integrate;

    ►Ž Adam Neumann a cofondat firma de coworking WeWork în 2010; el a demisionat din funcţia de CEO în septembrie 2019, la scurt timp înainte ca compania să anuleze planificatul IPO;

    ► După eşecul IPO-ului, noua conducere a condus WeWork înspre vânzarea unora dintre activele sale, inclusiv o afacere de piscină cu valuri pe care o achiziţionase;

    ► De când a părăsit WeWork, Neumann a achiziţionat majoritatea pachetelor de acţiuni în clădiri de apartamente evaluate la aproape 1 miliard de dolari înainte de datorii:

    ►‘ Noul său startup de imobiliare rezidenţiale, Flow, a fost evaluat la peste 1 miliard de dolari de către Andreessen Horowitz în 2022.

    Radiografia unui faliment

    WeWork a declarat că a ajuns la un acord cu aproape toţi creditorii săi pentru a transforma 3 miliarde de dolari din împrumuturi şi obligaţiuni existente în acţiuni în cadrul companiei reorganizate. Legislaţia SUA permite WeWork să rezilieze în avans contractele de închiriere fără penalităţi financiare semnificative pe măsură ce încearcă să restructureze mai mult de 13 miliarde de dolari în obligaţii de închiriere. Directorul executiv al WeWork, David Tolley, a declarat că procesul se va concentra asupra „soluţionării contractelor noastre existente şi îmbunătăţirii semnificative a bilanţului nostru”. În depunerea sa de faliment la un tribunal federal din New Jersey, WeWork a solicitat renunţarea la 69 de contracte de închiriere, afirmând că raţionalizarea portofoliului său de birouri este „esenţială” pentru restructurare. Conform depunerii, compania a fost în „negocieri active” cu mai mult de 400 de proprietari de clădiri pentru a îmbunătăţi termenii contractelor de închiriere. WeWork a declarat că spaţiile sale de birouri sunt „deschise şi operaţionale” ca de obicei, iar afacerile sale internaţionale în afara SUA şi Canadei nu au fost afectate de depunerea de faliment.

    Sursa: FT

    Traducere şi adaptare: Ioana Matei

  • Real Estate. O perspectivă europeană asupra rezidenţialului

    La nivel European, preţurile pieţei rezidenţiale au evoluat diferit în funcţie de ţară, iar în România, creşterea moderată a preţului imobilelor a fost însoţită de o creştere mai rapidă a chiriilor. Cu numărul de autorizaţii de construire în scădere, întrebarea care se pune este dacă aceste evoluţii semnalează o criză imobiliară. Gabriel Blăniţă, Associate Director Valuation & Advisory Services la Colliers România, oferă o perspectivă asupra schimbărilor din piaţă şi a impactului creditării asupra acestei industrii.

     

    Vedem că în general, ţările care au crescut cu o viteză foarte mare în ultima perioadă au avut şi scăderile cele mai mari (de preţuri ale imobilelor n.red.) în ultimul an. De altfel, dacă ne uităm şi la efectul amplificat pe care îl au anumite ştiri din din zona preţurilor la rezidenţial în Europa, vedem că cel mai des apar ştiri poate despre Marea Britanie, Suedia sau Germania, dar în acelaşi timp trebuie spus că  în aceste ţări am înregistrat o creştere de preţuri mai mare ca media europeană în  ultima perioadă, astfel încât nu vorbim neapărat de scăderi catastrofale, ci mai degrabă de de anumite corecţii. De altfel, şi aceste corecţii se încadrează undeva între 5 şi 10% faţă de un an în urmă, în condiţiile în care piaţa din vestul Europei, în special, este foarte dependentă de costul creditării”, descrie Gabriel Blăniţă, Associate Director Valuation & Advisory Services, Colliers România, evoluţia pieţei rezidenţiale din Europa în una dintre ediţiile recente ale emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro.

    Cumpărătorul prin credite din aceste pieţe îşi permite să acceseze un credit într-o locuinţă abia undeva între 35-40 de ani faţă de cel din centrul şi estul Europei, unde poate fi achitat un credit ipotecar mult mai devreme, undeva între 25 şi 30 de ani. „Şi iarăşi vorbim despre un nivel al dobânzilor care a crescut destul de mult pentru euro, ceea ce a făcut ca cea mai mare parte a tranzacţiilor care depindeau de finanţarea bancară să fie amânate sau să nu mai poată fi încheiate. La nivelul actual al dobânzilor  în zona euro, vedem că în pieţele din vest a scăzut destul de accelerat numărul de tranzacţii şi evident, atunci când avem o mişcare suficient de mare pe partea de cerere, vedem şi o evoluţie negativă în această perioadă.” În schimb, în zona noastră, în centrul şi estul Europei, situaţia este mixtă. „ Ungaria, spre exemplu, a avut cele mai mari creşteri de preţuri, cea mai mare inflaţie din UE în ultimii 2 ani, care a ajuns aproape la 25% şi a avut şi creşteri de preţuri la rezidenţial foarte mari. De altfel, în Budapesta preţurile aproape s-au dublat în circa 6 ani, ceea ce este o evoluţie foarte puternică a preţurilor şi pe fondul unei inflaţii generalizate – drept urmare piaţa este mult mai puţin accesibilă pentru cumpărătorul de rând din Budapesta faţă de cea de acum 5-7 ani.” Pe de altă parte, observă Blăniţă, în Polonia – în Varşovia, în special – creşterea preţurilor nu este similară celei din Ungaria. În schimb, în Polonia, creştere a fost susţinută în mare parte şi de influxul mare de ucraineni care au venit şi s-au stabilit acolo, drept urmare a existat o creştere mare pe chirii, unde s-au înregistrat creşteri de 30-40% anul trecut, iar anul acesta sunt din nou mari – de 10-20% în funcţie de zonă. Preţurile imobilelor au crescut însă cu 5-10%. „Vedem că în România, în ultimul an, am avut o foarte mică creştere a preţului la rezidenţial, însă de asemenea, similar cu Polonia, această creştere a fost sub rata inflaţiei, deci cumva în termeni reali, locuinţele au devenit uşor mai accesibile în această perioadă. Ce vedem în schimb şi în România, chiar dacă nu vedem această influenţă a cetăţenilor din Ucraina care închiriază sau cumpără locuinţe, vedem o tendinţă similară cu cea din Polonia, în care chiriile cresc mai repede decât preţul locuinţelor. Şi în acest an, în Bucureşti, am văzut o creştere a chiriei de undeva aproape 10% de la începutul anului şi şi până acum, pe când preţurile nu au evoluat la fel de mult, ci cu procente cuprinse între 0 şi 5%”, a mai observat Gabriel Blăniţă. În oraşele mari, diferenţele există şi în funcţie de proiecte sau de zone: „În anumite zone am avut mici scăderi, în special în cele periferice, în zona metropolitană, unde cea mai mare parte a cumpărătorilor cumpără pe credit, cât şi în centrul oraşelor”.

    Gabriel Blăniţă, Associate Director Valuation & Advisory Services, Colliers România: „Vedem că în România, în ultimul an, am avut o foarte mică creştere a preţului la rezidenţial, însă de asemenea, similar cu Polonia, această creştere a fost sub rata inflaţiei, deci cumva în termeni reali, locuinţele au devenit uşor mai accesibile în această perioadă.”

    Suntem într-o criză?

    „Ar trebui să vedem anumite elemente care cumva perturbă echilibrul între cerere şi ofertă. Şi atunci când avem o mişcare dezordonată, fie pe o parte, fie pe cealaltă, vedem elementele unei crize. De altfel, dacă ne uităm la momentul anterior, în care preţurile au scăzut generalizat pe piaţa din România, momentul trimestrului II din 2020, când a venit pandemia şi am experimentat primul lockdown, acela fost momentul în care toată lumea s-a mutat cu lucrul acasă, traficul a scăzut considerabil, numărul de tranzacţii a scăzut. Aceea a fost o mică criză pe care am experimentat-o şi de altfel, preţurile au scăzut.” Gabriel Blăniţă aminteşte şi de criza precedentă, unde a existat o scădere generalizată de preţuri , în perioada 2009 – 2013, ca urmare a crizei financiare din 2008. „Ce s-a întâmplat atunci pentru România a fost că peste noapte a dispărut finanţarea, al cărei curs a devenit exorbitant. Vorbeam despre dobânzi de 15-20%, iar în prezent dobânzile de 6% ni se par mari. Trebuie să punem în perspectivă lucrurile acestea pentru că am mai experimentat în România dobânzi mult mai mari de de atât şi de asemenea, aveam un stoc foarte mare de imobile, cu nişte dezvoltatori care au fost supra-îndatoraţi către bănci pentru a dezvolta din ce în ce mai multe locuinţe, pentru că şi cererea era alimentată foarte mult şi creştea foarte mult. Când a venit această criză financiară, finanţarea a dispărut, achiziţiile pe credit au dispărut şi ele, iar dezvoltatorii care s-au împrumutat pentru a construi cât mai multe ansambluri denţiale au avut de suferit şi au trebuit să vândă în pierdere pentru a da banii înapoi la la bancă.” Astfel, subliniază specialistul, situaţia de atunci era total diferită faţă de felul în care arată piaţa rezidenţială în prezent: „Nu avem o explozie a numărului de locuinţe construite cum a fost în perioada 2006-2008, în care ne întrebam dacă mai este sustenabil acest ritm de creştere. Vedem mai degrabă o creştere sănătoasă în perioada anterioară pandemiei. În perioada 2014-2020 am bătut ritmul de creştere de circa 5-10%/an şi în numărul de construcţii, şi în preţuri, o evoluţie uşor peste rata inflaţiei din această perioadă, dar nimic spectaculos. Ce vedem însă din pandemie încoace este o evoluţie mult mai dezechilibrată în ceea ce priveşte cererea şi mai puţin în ceea ce priveşte oferta, pentru că oferta este mult mai neelastică, are nevoie de o perioadă mai lungă în care să se ajusteze, pe când cererea, la fiecare interval de lockdown, scădea, la fiecare creştere a dobânzii, aproape peste noapte, scădea, este mult mai mai dinamică. În ceea ce priveşte oferta, nu vedem această dinamică – însă vedem o evoluţie din a doua parte a lui 2022, de când impactul creşterii dobânzilor a fost evident şi în piaţă am văzut o scădere destul de mare a numărului de tranzacţii, iar dezvoltatorii de locuinţe au început să dea înapoi. Vedem aici o ajustare în primul rând pe autorizaţii de construcţii eliberate în perioada asta.  Deci o punem o scădere a încrederii în viitor şi mai puţini dezvoltatori care scot acum autorizaţii.”De asemenea, aruncând o privire asupra sectorului construcţiilor, el observă o decelerare în zona construcţiilor rezidenţiale. „Dacă ne uităm, per ansamblu, asupra sectorului de construcţii, vedem o creştere încă puternică, susţinută în special de construcţii nerezidenţiale, în special din zona de infrastructură, mare parte susţinute de fonduri europene. Dar întorcându-ne la piaţa rezidenţială, vedem că şi oferta începe să se contracte. Vedem o scădere a ritmului construcţiilor şi vedem deja din  prima parte a acestui an o uşoară scădere a numărului de locuinţe livrate, ceva mai mare decât ritmul locuinţelor livrate pe partea de construcţii, ceea ce înseamnă că vom avea în continuare o scădere a numărului de locuinţe livrate şi în următoarele trimestre şi vedem o decelerare mult mai bruscă pe partea de autorizaţii de construire.” Gabriel Blăniţă subliniază şi că în oraşele din România eixstă o scădere destul de mare a numărului de autorizaţii de constuire, dar, şi mai important: „Vedem o scădere şi mai mare a suprafeţei utile autorizate. E importantă această diferenţa pentru că ce se întâmplă cu suprafaţa autorizată este că  scade mai mult decât numărul de autorizaţii. Asta se traduce prin faptul că dezvoltatorii construiesc proiecte mai mici, nu mai vedem ansambluri mari, mai vedem dezvoltatori luând un risc foarte mare pentru pentru dezvoltare în viitor şi vedem mai degrabă investiţii mai reduse în această zonă”. Astfel, spune el, dacă autorizaţiile au scăzut ca număr cu undeva circa 25%, dacă ne uităm în Bucureşti, suprafaţa utilă autorizată a scăzut cu aproape 50%: „În consecinţă, în perioada următorilor 2-3 ani vom vedea un ritm al construcţiilor mult mai scăzut şi probabil în 3-4 ani, un număr mult mai mic de de proiecte care apar în piaţă tocmai pentru că nu se mai dau autorizaţii. ”

    2 întrebări din interviul cu Gabriel Blăniţă, Associate Director Valuation & Advisory Services, Colliers România

    Cum vor evolua lucrurile până la finalul acestui an?. Nu ne aşteptăm la mari surprize. Vedem că dobânzile la credite ipotecare vor rămâne în jurul la 6% – IRCC plus marjă. Vedem că inflaţia nu dă semne de decelerare bruscă şi în România. S-a întâmplat în câteva alte state europene şi vedem deja inflaţia în zona euro undeva între 3-4%, pe când noi încă suntem aproape de de 9%, aşadar vedem un decalaj de recuperat. Vedem însă un cumpărător poate un pic mai obişnuit cu aceste dobânzi, fiindcă chiar dacă ele au crescut, nu au crescut la fel de mult cum s-a întâmplat în Polonia sau în Ungaria; vedem o piaţă care nu a scăzut la fel de mult ca număr de tranzacţii faţă de cele din din regiune. De altfel, peste vară-toamnă, numărul de tranzacţii şi-a mai revenit ca dinamică faţă de începutul acestui an şi mai ales faţă de primul trimestru, care a fost foarte negativ – a început cu scăderi de circa 30% chiar şi peste acest procent în câteva oraşe mari. Dinamica tranzacţiilor a evoluat foarte mult peste vară şi chiar şi în luna septembrie, am avut o lună foarte bună pentru vânzări, astfel încât diferenţa faţă de anul trecut a scăzut de la 35% la începutul anului, la undeva 16-17%  la nivel naţional şi undeva un pic sub 20% în oraşele mari. Vedem, aşadar, un cumpărător care s-a mai obişnuit cu nivelul acesta de dobândă. Vedem de asemenea destul de mulţi cumpărători care fie au amânat decizia de cumpărare, fie nu se mai încadrează pur şi simplu şi au renunţat. Astfel că rămân în chirie o perioadă mai îndelungată şi vedem o presiune mai mare pe chirii. Aşa cum spuneam, preţul chiriilor a crescut mai mult decât preţul locuinţelor şi parte din acest lucru se datorează şi faptului că cei care nu şi-au mai permis să cumpere un apartament au rămas mai mult în piaţa de închirieri. Studenţilor care vin în Bucureşti li se adaugă şi migraţia externă, persoane care vin în România în căutarea unui trai mai bun şi vedem că pentru prima oară în istorie, România a avut anul trecut mai mulţi imigranţi decât a avut emigranţi. Mai mulţi oameni au venit în România în căutarea unui loc de muncă mai bun decât români care au plecat în afară pentru pentru acelaşi lucru. Şi toate lucrurile acestea s-au reflectat în cererea pentru pentru chirii. Şi acesta este şi motivul pentru care vedem evoluţia aceasta mai dinamică în chirii versus preţuri în acest an.

    Vor deveni şi românii „la fel de chiriaşi” ca europenii? Pe măsură ce avem dezvoltare economică, avem o creştere destul de mare a preţului activelor. Aceasta înseamnă că locuinţele devin din ce în ce mai puţin accesibile şi oamenii îşi permit să cumpere locuinţe la o vârstă mai înaintată, ceea ce înseamnă că fie că vor, fie că nu vor, sunt nevoiţi să petreacă mai mult timp în chirie. Şi în România avem acea statistică oficială în care doar circa 5% dintre români nu deţin casele unde trăiesc, însă această statistică nu ţine cont de locul unde trăiesc efectiv acei oameni – o parte dintre cei care deţin o locuinţă o deţin într-o localitate în care nu mai locuiesc, au plecat de mult timp de acolo într-un oraş mai mare şi închiriază o locuinţă în acel oraş.  

     

    Carte de vizită: Gabriel Blăniţă, Associate Director Valuation & Advisory Services, Colliers România

    1. Lucrează în industria imobiliară din 2010, când a devenit Senior Associate în cadrul Colliers România, de unde a evoluat în rolul actual;

    2. Este şi Corporate Partner, Mentor şi membru al juriului în acceleratorul de afaceri InnovX;

    3. Şi-a luat licenţa în banking şi finanţe corporative la Academia de Studii Economice din Bucureşti în 2011 şi şi-a completat studiile cu un program masteral în aceleaşi domenii tot în cadrul ASE (2013).