BusinessMagazin

Category: Imobiliare

Analize interesante din domeniul imobiliarelor – totul despre piața imobiliarelor, prețurile apartamentelor și nu numai.

  • Cele mai inovatoare companii din România în 2023. Platforma digitală Stock.estate

    Cu o interfaţă prietenoasă şi navigare fluidă, prin intermediul platformei Stock Estate, utilizatorii pot accesa cu uşurinţă informaţii detaliate despre proiecte, pot investi şi gestiona portofoliul lor de investiţii imobiliare de pe orice dispozitiv, la orice oră şi din orice locaţie. Astfel, Stock.estate oferă o soluţie integrată şi inovatoare care facilitează procesul de investiţii şi finanţare imobiliară, punând puterea şi accesibilitatea în mâinile utilizatorilor săi.

     

    Descrierea inovaţiei:

    Lansată operaţional efectiv în noiembrie 2023, platforma Stock Estate reprezintă o investiţie semnificativă, cu o valoare financiară de până acum de 200.000 de euro. Aceasta implică o echipă diversă, ce include experţi în domeniul imobiliar, financiar şi tehnologic. Platforma web a fost creată de Vicenţiu Vlad, Alexandru Constantin şi o echipă extinsă de alţi cinci colaboratori.  Motivaţia care a stat la baza creării acesteia a fost să aducă o schimbare semnificativă în modul în care se accesează şi se investeşte în proiectele imobiliare din România. „Ne-am dorit un acces facil şi transparent la investiţii imobiliare, adresându-ne atât dezvoltatorilor în căutare de finanţare, cât şi investitorilor în căutare de oportunităţi atractive de plasare a banilor lor. Am creat, astfel, o soluţie modernă, eficientă şi inovatoare, pentru a sparge barierele de acces la finanţare pentru proiectele imobiliare, în timp ce oferim investitorilor posibilitatea de a investi în proiecte de încredere, cu randamente competitive. Prin acest instrument ne-am dorit să oferim posibilitatea investitorilor de a participa la proiecte imobiliare premium, fără a fi necesară o experienţă financiară profundă sau o investiţie iniţială mare”, spun reprezentanţii companiei. Astfel, potrivit lor, motivaţia din spatele aplicaţiei a fost de a crea un mediu win-win, care să faciliteze accesul la finanţare pentru dezvoltatorii imobiliari şi să ofere investitorilor oportunităţi atractive de investiţii, contribuind în acelaşi timp la dezvoltarea sustenabilă a pieţei imobiliare din România.

    Elementul de noutate:

    Stock.estate se diferenţiază printr-un concept inovator de crowdlending imobiliar, devenind prima şi singura platformă autorizată în România care aduce dezvoltatorii şi investitorii împreună. Acest model oferă oportunitatea unei finanţări mai uşoare şi transparente pentru dezvoltatori, sporind în acelaşi timp accesul investitorilor la proiecte imobiliare de înaltă calitate şi randamente atractive.

    Efectele inovaţiei:

    Dezvoltatorii au acces la o sursă alternativă de finanţare, sporind astfel vizibilitatea şi succesul proiectelor lor. În acelaşi timp, investitorii beneficiază de randamente competitive de până la 16% şi de diversificarea portofoliului lor prin investiţii imobiliare, contribuind la creşterea continuă a pieţei de crowdlending în România. Stock.estate oferă un spectru larg de avantaje atât dezvoltatorilor, cât şi investitorilor şi fac din crowdlendingul imobiliar o opţiune atractivă şi eficientă pe piaţa din România. Platforma a obţinut rezultate remarcabile într-un timp extrem de scurt, atrăgând un interes semnificativ din partea investitorilor pentru proiectele imobiliare prezentate. În doar o lună, aceste proiecte au reuşit să strângă aproximativ jumătate din obiectivele lor de finanţare, reflectând apetitul puternic al pieţei pentru inovaţie în domeniul investiţiilor imobiliare.
     

  • Povestea miliardarului discret al României cu afaceri de miliarde de euro si ce a creat locuri de munca pentru 35.000 de oamnei . El a creat aceasta afacere la doar 22 de ani

    100 Cei mai admiraţi CEO din România – 071. Iulian Dascălu, preşedinte şi proprietar, Iulius Group

    Antreprenorul ieşean este cel care a popularizat conceptul de mall în România, dezvoltând centrele comerciale Iulius Mall şi Palas Mall. „Acum 25 de ani, businessul era la început, primul mall Iulius fiind la stadiul de proiect. Astăzi, suntem unde ne-am propus – Iulius este un brand românesc reprezentativ în real estate, care, prin proiectele sale, reuneşte locurile de muncă a peste 35.000 de oameni, care au generat, prin ideile şi munca lor, transformarea Iaşiului şi au contribuit la dezvoltarea Clujului, a Timişoarei şi a Sucevei“, povesteşte Iulian Dascălu. El a mizat pe anteprenoriat încă de foarte tânăr; la 22 de ani intra pe piaţa de real estate, înfiinţând compania Iulius, dar avea deja o reţea de magazine specializate în marochinărie.

    Iulian Dascălu este de părere că orice afacere este o sumă de pozitiv şi negativ, fiecare proiect pe care l-a dezvoltat fiind însoţit de provocări şi momente dificile, dar importantă este găsirea resurselor pentru a le depăşi.

  • Victor Căpitanu, One United Properties: „Ca antreprenor, educaţia este extrem de importantă pentru mine şi cred că suntem supuşi unui proces de învăţare continuă”

    Victor Căpitanu este antreprenor şi investitor, cofondator şi membru executiv al Consiliului de Administraţie al One United Properties, unul dintre principalii dezvoltatori de poiecte imobiliare sustenabile rezidenţiale, mixte şi de birouri din România, listat la Bursa de Valori Bucureşti (BVB). Înainte de a înfiinţa One United Properties împreună cu Andrei Diaconescu în 2009, el a cofondat Capital Partners, cea mai mare firmă independentă de investiţii bancare din România. În martie 2016, Capital Partners a fost achiziţionată de Banca Transilvania Financial Group. Din punctul lui de vedere, evoluţia este echivalentă cu învăţarea: „Ca antreprenor, educaţia este extrem de importantă pentru mine şi cred că suntem supuşi unui proces de învăţare continuă. Astfel, evoluţia înseamnă să înveţi în fiecare zi ceva nou”.

    PROFILUL LUI VICTOR CĂPITANU A APĂRUT ÎN ANUARUL 100 CEI MAI ADMIRAŢI CEO DIN ROMÂNIA, EDIŢIA 2023, PE LOCUL 78, CA URMARE A VOTURILOR PRIMITE DIN PARTEA MEDIULUI ROMÂNESC DE AFACERI. 
     

  • Care sunt motivele pentru care preţurile chiriilor într-unul dintre cele mai iconice oraşe din lume a scăzut la jumătate

    Consecinţele neaşteptate ale reglementărilor chiriilor din New York pun sub semnul întrebării viitorul pieţei imobiliare a unuia dintre cele mai iconice oraşe din lume.

    Chiar şi în lumina puternică a după-amiezii, apartamentul cu două dormitoare din Manhattan are o paloare fantomatică, pereţii crăpaţi emanând o nuanţă gălbuie ca de fotografie învechită. Aşchii de vopsea cad din tavan. Un porumbel mort se descompune pe podeaua bucătăriei.

    Proprietarul, Douglas Peterson, face aici o oprire într-un tur descurajant al unei clădiri cu 21 de apartamente pe care a cumpărat-o în 2018 pentru 4,8 milioane de dolari. Compania sa, City Skyline Realty, este specializată într-o nişă de investiţii imobiliare: proprietăţi supuse sistemului de reglementare a chiriilor din New York, cel mai vechi şi cel mai mare program de acest gen din America. Pentru acest apartament bine situat pe West 164th Street din Washington Heights, o enclavă dominicană care îmbătrâneşte rapid, el nu poate cere mai mult de 650 de dolari pe lună, poate un sfert din chiria pieţei, scrie Bloomberg.

    Pentru proprietarii imobiliari, pariul a fost mult timp simplu şi profitabil. Cumpărau clădiri degradate care sunt, în limbajul din New York, cu chirie stabilizată. Le reparau. Pasau cheltuielile în sarcina chiriaşilor prin creşterea chiriilor, ceea ce era permis de lege. Încasau chiria. Repetau. Odată ce chiriile se apropiau de 2.800 de dolari pe lună, proprietarii cereau maximul suportat de piaţă, iar apartamentele deveneau o mină de aur. „Trebuia doar să ai răbdare”, povesteşte Peterson.

    Dar pariul lui pe creşterea chiriilor a mers dezastruos de prost, la fel ca pentru ceilalţi proprietari din oraş. În 2019, alarmaţi de scăderea numărului de locuinţe la preţuri accesibile, oficialităţile statului New York au rescris regulile. O schimbare importantă este coborârea drastică a pragului până la care proprietarii ar putea să ridice chiriile după renovare. Într-o schimbare şi mai importantă, apartamentele nu mai părăsesc programul atunci când chiriile cresc suficient de mult.

    Anul trecut, clădirile din New York cu cel puţin un apartament cu chirie stabilizată s-au vândut la un preţ mediu în scădere cu 34% faţă de 2019, potrivit Maverick Real Estate Partners, un manager de investiţii din New York. În schimb, preţul apartamentelor nereglementate a crescut cu 23%. Valoarea unităţilor cu chirie stabilizată a scăzut cu până la 75 de miliarde de dolari.

    Peterson, care a cumpărat peste 40 de proprietăţi pentru 300 de milioane de dolari în 20 de ani, este acum în dificultate. Rămâne în urmă cu creditele ipotecare şi se chinuie să găsească bani pentru reparaţii. În octombrie, Fannie Mae, compania de credite pentru locuinţe susţinută de guvern, a început proceduri de executare silită împotriva a peste zece dintre  proprietăţile sale, inclusiv a clădirii de pe strada 164. „Cariera mea s-a încheiat”, spune Peterson. „Acum rămâne doar o întrebare: ce las în urma mea? Se va spune despre mine că am abandonat corabia când se scufunda sau că am rămas şi am luptat?”

    Anul trecut, clădirile din New York cu cel puţin un apartament cu chirie stabilizată s-au vândut la un preţ mediu în scădere cu 34% faţă de 2019, potrivit Maverick Real Estate Partners, un manager de investiţii din New York. În schimb, preţul apartamentelor nereglementate a crescut cu 23%. Valoarea unităţilor cu chirie stabilizată a scăzut cu până la 75 de miliarde de dolari. În decembrie, Federal Deposit Insurance a vândut împrumuturi de 15 miliarde de dolari garantate în principal cu apartamente cu chirie stabilizată din New York la o reducere de 40%. Mai recent, pe fondul îngrijorării legate de expunerea la piaţa imobiliară, acţiunile New York Community Bancorp — care deţine aproximativ 37 de miliarde de dolari în împrumuturi pentru apartamente, jumătate garantate prin unităţi cu chirie reglementată — au scăzut cu 38% într-o singură zi. „Mulţi proprietari cu care vorbesc vor să scape de clădiri”, spune Lazer Sternhell, directorul executiv al Cignature Realty Associates din New York. Aceste pierderi evidenţiază o luptă în creştere pentru locuinţe la preţuri accesibile care oferă un punct de sprijin pentru clasa muncitoare într-unul dintre cele mai scumpe oraşe din lume. Pentru proprietari precum Lewis Barbanel, patronul de la Barberry Rose Management din Woodmere, New York, o reglementare mai strictă a chiriei încalcă drepturile de proprietate privată şi nu va face decât să agraveze deficitul de locuinţe descurajând renovarea şi construcţiile. Compania sa a vândut anul trecut în pierdere 21 de clădiri cu chirie stabilizată. Barberry s-a despărţit de o clădire din Harlem pentru 3,8 milioane de dolari, cu 59% mai puţin decât a plătit compania în 2016. „Politicienii opresc finanţarea pentru aceste clădiri”, spune Barbanel, care îşi mută investiţiile în New Jersey şi în alte părţi. „Ei încearcă să creeze o situaţie în care proprietarii falimentează.”

    Dar pentru chiriaşi, proprietarii apartamentelor plătesc acum preţul pentru împrumuturile nesăbuite ce au la bază chiriile în creştere vertiginoasă. Noile legi nu ar fi trebuit să-i surprindă pe investitorii imobiliari, spune Cea Weaver, coordonatorul campaniei Housing Justice for All, care a ajutat la conducerea luptei. „Nu am ascuns că am încercat să schimbăm regulile”, spune Weaver. „Nu ştiu dacă a fost orgoliu sau nu, dar legile se schimbă şi asta afectează pieţele.”

    Controlul chiriei are o oarecare revenire după ce devenise nepopular timp de mai mult de o generaţie. În 2019, Oregon a devenit primul stat care a adoptat o lege de control al chiriei la nivel de stat, plafonând creşterile anuale la 7% plus inflaţia. Mai târziu în acelaşi an, California a limitat creşterile la 10%. Un număr de 25 de state au luat în considerare, anul trecut, plafonări. Multe ţări, inclusiv Canada, India şi Suedia, au reglementări. Pe măsură ce chiriile creşteau în oraşele mari din întreaga lume, guvernele au căutat să extindă protecţia, cu rezultate mixte. Danemarca a instituit un plafon de doi ani în 2023.

    Ca regulă, economiştii urăsc controlul chiriilor, spunând că acesta distorsionează pieţele, ducând la deficit de locuinţe şi la chirii mai mari în clădirile nereglementate. De astfel de reguli beneficiază chiriaşii de lungă durată în detrimentul noilor veniţi şi sunt o modalitate ineficientă de a-i ajuta pe cei care au cea mai mare nevoie, au descoperit analiştii. Fondul Monetar Internaţional a cerut la sfârşitul anului trecut Irlandei să renunţe la limitele de preţ în „zonele cu presiuni pe chirie”, cum ar fi Dublin, deoarece restricţiile agravează deficitul de locuinţe. În schimb, agenţia a sugerat subvenţii direcţionate pentru chiriaşii săraci.

     

    Dar Chris Herbert, directorul general al Centrului Comun pentru Studii privind Locuinţa al Universităţii Harvard, spune că piaţa nu funcţionează pentru chiriaşi. În economia clasică, creşterea preţurilor ar trebui să conducă la mai multe construcţii şi la moderarea chiriilor. Dar terenul limitat din oraşele atractive şi regulile de zonare provoacă lipsuri persistente. În acest mediu, spune Herbert, un control mai uşor al chiriilor, cum ar fi legarea creşterilor de inflaţie, ar putea fi un compromis.

    Istoria New Yorkului arată urcuşurile şi coborâşurile reglementărilor chiriei pe fondul schimbărilor în puterea relativă a proprietarilor şi chiriaşilor. Două treimi dintre locuitorii oraşului îşi închiriază casele, dublul cotei naţionale, oferind chiriaşilor o influenţă politică mai mare decât în mare parte din SUA. Eforturile New Yorkului îşi au rădăcinile în încercările din secolul al XIX-lea de a îmbunătăţi sorta imigranţilor înghesuiţi în locuinţe dărăpănate.

    În decembrie, Federal Deposit Insurance a vândut împrumuturi de 15 miliarde de dolari garantate în principal cu apartamente cu chirie stabilizată din New York la o reducere de 40%. Mai recent, pe fondul îngrijorării legate de expunerea la piaţa imobiliară, acţiunile New York Community Bancorp — care deţine aproximativ 37 de miliarde de dolari în împrumuturi pentru apartamente, jumătate garantate prin unităţi cu chirie reglementată — au scăzut cu 38% într-o singură zi.

    New York a avut anumite forme de reglementare a chiriei din 1943, când guvernul federal a impus controale ale preţurilor pentru a combate inflaţia în timpul celui de-al Doilea Război Mondial. După ce acele protecţii au expirat la începutul anilor 1950, statul a adoptat propriile măsuri, care se aplicau clădirilor construite înainte de 1947. Acest sistem mai vechi, cunoscut sub numele de control al chiriei, restricţionează sever ceea ce plătesc chiriaşii atâta timp cât ocupă unitatea, o caracteristică ce i-a determinat pe unii chiriaşi să-şi organizeze viaţa în jurul unei oferte imobiliare incredibil de ieftine, stârnind uneori indignare sau invidie atunci când se afla despre cineva bogat sau faimos că locuieşte cu chirie mică. Doar 16.000 dintre acele apartamente cu chirie controlată au mai rămas.

    Stabilizarea chiriei, care datează din 1969, acoperă aproximativ 1 milion de apartamente, adăpostind un sfert din populaţia oraşului. (Majoritatea unităţilor nu au restricţii de venit.) În fiecare an, proprietarii trimit rapoarte cu privire la veniturile şi cheltuielile lor către Consiliul pentru Chirie, numit de primar, care utilizează informaţiile pentru a determina cât de mult pot majora chiriile proprietarii. În New York, chiriaşii au plătit cu o treime mai puţin pentru apartamentele cu chirie stabilizată decât ar plăti pentru apartamente echivalente la preţul pieţei, un discount anual de până la 5,4 miliarde de dolari, potrivit unui studiu din 2023.

    În anii 1990, mai orientaţi spre piaţă, legiuitorii din oraşe şi state au votat pentru relaxarea regulilor. Proprietarii puteau creşte chiriile cu 20% de fiecare dată când un chiriaş se muta. Ei îşi puteau stabili propriile chirii. Pentru multe clădiri, proprietarii puteau majora chiria lunară cu 1 dolar pentru fiecare 40 de dolari cheltuiţi cu renovarea, ceea ce înseamnă că un proprietar care a investit 60.000 de dolari într-un apartament vacant putea creşte chiria cu 1.500 de dolari pentru următorul chiriaş.

    Acest sistem a făcut apartamentele reglementate mult mai atractive. „O locuinţă cu chirie stabilizată era văzută ca o opţiune la creşterea chiriilor”, spune Shimon Shkury, preşedintele companiei de brokeraj Ariel Property Advisors.

    O nouă clasă de investitori s-a adunat pe o piaţă dominată istoric de clanuri imobiliare locale consacrate. Aceşti întârziaţi includ companii mai mici, cum ar fi Peterson, precum şi unele dintre cele mai mari nume de pe Wall Street. În 2015, Blackstone  a condus achiziţia de 5,3 miliarde de dolari a Stuyvesant Town şi Peter Cooper Village, cu chirie stabilizată. Blackstone, care de atunci a cheltuit peste 375 de milioane de dolari în îmbunătăţiri, spune că rămâne încrezător în investiţie.

    Dar creşterea preţurilor locuinţelor din oraş a provocat reacţii. Primarul de atunci, Bill de Blasio, şi procurorul general al New York-ului, Letitia James, au spus că controlul mai slab a încurajat hărţuirea chiriaşilor şi a promovat gentrificarea şi dereglementarea a sute de mii de apartamente. Apoi un bloc de parlamentari progresişti nou creat a pregătind scena pentru schimbările din 2019 care i-au îndurerat pe proprietarii clădirilor. Momentul a fost deosebit de dificil pentru proprietari, care la scurt timp după aceea au fost nevoiţi să se confrunte cu neplata chiriilor în timpul pandemiei de Covid-19 şi cu creşterea costurilor de asigurări şi a ratelor dobânzilor.

    Unii susţinători ai chiriaşilor salută scăderea preţurilor pentru apartamentele reglementate. Cu ajutorul guvernului, organizaţiile nonprofit sau chiriaşii ar putea cumpăra clădiri la preţuri mai mici, aşa cum făceau în anii 1980, spune Sam Stein, un analist al Community Service Society din New York. Apoi ar putea percepe chirii mai accesibile.

    Proprietarii au încercat, fără succes, să convingă Curtea Supremă a SUA să intervină în numele lor pronunţându-se împotriva legilor chiriilor din 2019. Pe reţelele de socializare, Jay Martin, director executiv al organizaţiei programului de îmbunătăţire a locuinţelor comunitare, îi descrie pe oponenţi ca fiind comunişti şi a promis o strategie de „pământ pârjolit” în acest an pentru a lupta cu ei. „Sunt prea multe în joc”, a spus el recent pe fostul Twitter. „Trebuie să facem tot posibilul pentru a opri ca aceşti oameni să distrugă locuinţele din New York.”

     

     

    Tay Raymond, în vârstă de 35 de ani, a crescut pe West 116th Street, lângă renumitul restaurant Amy Ruth, precum şi lângă o clădire în care apartamentele se vând cu 1 milion de dolari. Pe aceeaşi stradă, apartamentul ei cu trei dormitoare poate fi închiriat acum pentru 1.300 de dolari, aproximativ o treime din costul altei unităţi de pe acelaşi hol. Dar, în ianuarie, a apărut o gaură în tavanul băii, unde problemele persistau de ani de zile, şi, spune ea, şoarecii şi gândacii sunt ca la ei acasă. „Vor să ne facă să plecăm singuri”, se plânge Tay, care vinde online haine vintage. „Fie pentru că nu avem parte reparaţii, fie pentru că ne este frică de un preţ pe care nu ni-l permitem.”

    Controlul chiriei are o oarecare revenire după ce devenise nepopular timp de mai mult de o generaţie. În 2019, Oregon a devenit primul stat care a adoptat o lege de control al chiriei la nivel de stat, plafonând creşterile anuale la 7% plus inflaţia. Mai târziu în acelaşi an, California a limitat creşterile la 10%. Un număr de 25 de state au luat în considerare, anul trecut, plafonări. Multe ţări, inclusiv Canada, India şi Suedia, au reglementări. Pe măsură ce chiriile creşteau în oraşele mari din întreaga lume, guvernele au căutat să extindă protecţia, cu rezultate mixte. Danemarca a instituit un plafon de doi ani în 2023.

    În 2018, proprietarul ei, o firmă de capital privat numită Sugar Hill Capital Partners, a încheiat un contract pentru a cumpăra 53 de clădiri de apartamente mici pentru 250 de milioane de dolari în ceea ce este cea mai mare afacere a companiei. Sugar Hill s-a gândit că fiecare unitate ar avea nevoie de cel puţin 60.000 de dolari pentru renovare, suficient pentru a moderniza sistemele sanitare şi electrice. Însă, odată ce statul New York a limitat cât de mult pot fi majorate chiriile pentru a acoperi renovarea, Sugar Hill ar putea aloca doar 15.000 de dolari pentru un apartament.

    La sfârşitul anului 2022, Sugar Hill a fost de acord să vândă 13 dintre clădirile sale cu o reducere de 54% faţă de preţul pe care compania l-a plătit. Partenerul director Margaret Grossman spune că ar dori să vândă restul portofoliului cu chirie stabilizată, inclusiv clădirea Tayei, şi să se concentreze pe proiecte noi, cum ar fi o clădire de apartamente de lux în Brooklyn, cu o terasă cu livadă de meri pe acoperiş. Grossman spune că imposibilitatea de a percepe suficientă chirie împiedică firma să investească în clădiri, dar că aceasta face tot posibilul pentru a executa reparaţii. (Compania a reparat gaura din tavanul Tayei după ce jurnaliştii de la Bloomberg au trecut pe acolo.)

    Victoria Bausch locuieşte cu o colegă de apartament pentru a-şi putea permite apartamentul cu chirie stabilizată din Washington Heights. Anul trecut, chiria ei a crescut cu 300 de dolari, la 3.300 de dolari, parte dintr-o tendinţă la nivelul întregului district care a dus tarifele din Manhattan la cote record.

    Într-o seară recentă, Bausch s-a alăturat celorlalţi 15 chiriaşi în holul clădirii sale din St. Nicholas Avenue, care include atât apartamente reglementate, cât şi nereglementate. Acolo locuiesc şi un director de pe Wall Street care plăteşte mai mult de 4.500 de dolari pe lună, precum şi un şofer de autobuz pensionat şi un administrator de şcoală. Mulţimea se plânge de întreţinere proastă: ţevi de apă sparte în unele apartamente, precum şi lipsa apei calde şi prea puţină căldură. În ultimii doi ani, au depus sute de plângeri la primărie. Ei ar dori, de asemenea, să primească înapoi ceea ce ei consideră creşteri ilegale ale chiriei.

    Bausch, o planificatoare de evenimente care a lucrat în teatru, are o veste bună: într-o înţelegere cu biroul procurorului general al statului, clădirea i-a readus locuinţa în programul de stabilizare a chiriei şi astfel i s-a redus chiria. „Dacă lucrurile continuă să meargă aşa cum sunt, nu ne vom mai permite să locuim în New York şi nu sunt dispusă să las să se întâmple asta”, spune ea.

    City Skyline Realty a lui Peterson, care anul trecut a apărut pe o listă guvernamentală a proprietarilor cu cele mai multe încălcări ale regulilor, deţine clădirea. El spune că firma sa abordează cu promptitudine plângerile şi că oraşul penalizează în mod nedrept proprietarii mari. Decontarea chiriei se referă la un fost proprietar, spune el.

    Originar din Utah, în vârstă de 49 de ani, purtând cămăşi şi pălării de golf asortate, Peterson arată de obicei ca misionarul mormon care a fost cândva, când bătea la uşi în oraşele postindustriale în declin din nordul statului New York. Îşi aminteşte de zile mai bune nu cu mult timp în urmă. În 2014, a cumpărat o clădire în Bronx pentru 8 milioane de dolari şi a vândut-o doar patru ani mai târziu pentru un profit de 50%.

    Peterson nu a renunţat la rolul său de proprietar în oraşul New York. În vizita sa la Washington Heights, el avertizează un lucrător al unei cârciumi despre o aparentă scurgere de gaz şi discută puţin cu adolescenţii. Adăugând o notă de umor negru despre afacerea lui în degradare, el îi spune unuia dintre super-intendenţii săi de construcţii: „Tu câştigi mai mulţi bani din această clădire decât mine”.

    Într-una dintre întorsăturile ciudate ale reglementării chiriei care îi îngrijorează pe economişti, Peterson se numără printre proprietarii care lasă apartamentele goale deoarece nu are sens să le repare şi să le închirieze la tarifele actuale. Mii de apartamente sunt goale, conform estimărilor guvernamentale şi din sector.

    Pe West 164th Street, nimeni nu a locuit în apartamentul cu porumbei morţi de mai bine de doi ani. Ca şi alte locuinţe, are nevoie de 100.000 de dolari în renovări, inclusiv instalaţii sanitare noi, cablaje electrice şi ţevăraie, spune Peterson. El crede că nu poate face afacerea să funcţioneze fără a creşte chiria. „Ar trebui să avem doi chiriaşi aici şi să strângem 2.500 de dolari pe lună”, spune el, întrebându-se de ce politicienii oraşului s-au întors împotriva lui. „De ce naiba ei nu ar vrea să fac asta?”   

  • Real Estate. Totul este relativ, chiar şi piaţa rezidenţială?

    Preţurile din piaţa rezidenţială a Capitalei au scăzut – dar în valoare relativă, adică nu au ţinut pasul cu inflaţia, iar această relativitate face proiectele imobiliare din prezent extrem de atractive, crede Adrian Stoichină, co-CEO al Prima Development Group. El indică faptul că, în ciuda scăderii tranzacţiilor din piaţă, există în continuare un interes din partea clienţilor pentru proiecte bine construite şi dezvoltate în zone bune.

     

    Deşi preţurile nu au scăzut în valoare absolută, adică faţă de valorile din dinainte de începerea războiului, au scăzut totuşi în valoare relativă, adică nu au ţinut pasul cu inflaţia”, a descris Adrian Stoichină, co-CEO al dezvoltatorului cu origini orădene Prima Development Group, evoluţia preţurilor din rezidenţial, în una dintre ediţiile recente ale emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro. Pentru investitorii cu experienţă, acest aspect face proiectele imobiliare din prezent extrem de atractive, oferind o oportunitate de cumpărare avantajoasă, crede el. Astfel, Stoichină susţine că clienţii cu disponibilitate financiară nu aşteaptă o scădere ulterioară a pieţei, ci decid să achiziţioneze acum, anticipând o revenire viitoare a pieţei. În pofida scăderii numărului de tranzacţii din piaţă de anul trecut, există în continuare clienţi care caută proiecte în zone bune, care să fie bine construite de către dezvoltatori în care clienţii să aibă încredere, care au reuşit să-şi construiască o reputaţie în piaţă. „Într-adevăr, volumul tranzacţiilor a fost în scădere şi în continuare în piaţă volumul tranzacţiilor este la un nivel mult redus faţă de cel de dinainte de începerea războiului şi nu vedem o revenire a numărului de tranzacţii. În zonele periferice, vânzările merg foarte slab, în primul rând prin prisma eligibilităţii clienţilor pentru a accesa creditele.” Prima Development Group dezvoltă în prezent cea de-a doua fază a Prima Vista, un proiect amplu aflat în zona Pipera a Capitalei. Au cumpărat terenul pentru acest proiect în prima parte a anului 2022, iar excavaţiile pentru construcţie au început pe 1 iulie 2022. Prima fază a proiectului a fost finalizată la finalul anului trecut, iar recent au anunţat începerea celei de a doua. „Primele 242 de apartamente sunt finalizate şi sunt în curs de predare către client, iar ultimele  240 de apartamente fac parte din faza a doua a proiectului, pentru care am început construcţia încă din noiembrie anul trecut, iar luna aceasta am început şi vânzarea acestora. Avem un an şi circa trei luni de când am început vânzările pentru proiect şi am reuşit să vindem 70% dintre apartamente. Unul dintre lucrurile care ne-au ajutat să vindem un proiect aflat într-o zonă bună e faptul că preţurile apartamentelor sunt şi ele mai mici în valoare relativă decât cele de dinaintea începerii războiului de la graniţe.” În ceea ce priveşte aşteptările unora dintre clienţi ca piaţa să scadă semnificativ mai mult, Adrian Stoichină consideră că acestea nu sunt justificate: „Fiecare client poate să parieze pe versiunea care i se pare cea mai potrivită, în funcţie de profilul lui de risc. Întotdeauna au existat clienţi care au previzionat faptul că piaţa imobiliară va scădea şi au aşteptat momentul potrivit. Din experienţa noastră, de cele mai multe ori acei clienţi care au previzionat faptul că preţurile vor scădea nu erau în realitate clienţi care căutau apartamente pe care să le cumpere pentru investiţii sau care să se mute, era mai degrabă o justificare a faptului că nu-şi doresc să facă tranzacţii atunci sau nu au suficient capital financiar pentru a face tranzacţia. Dacă ne uităm în piaţă, clienţii care au disponibil financiar şi care sunt eligibili pentru o finanţare bancară nu aşteaptă mai departe o scădere, ci iau decizia acum”. De altfel, el observă că în prezent accesibilitatea locuinţelor se află la cel mai bun nivel din industrie. „O locuinţă cu preţul mediu din Bucureşti poate fi achiziţionată în termen de circa 7 ani de salarii medii, ceea ce e mult sub orice se întâmplă în orice oraş mare din vestul Europei, chiar şi în Ungaria, nu trebuie neapărat să ne uităm la Germania, Franţa sau la oraşele unde care sunt foarte atractive pentru investiţii imobiliare.” 

    Cu privire la stabilitatea financiară a proiectelor imobiliare, Stoichină menţionează că în prezent nu există proiecte aflate în dificultate. El explică: „În zonele bune ale oraşului, în zonele centrale, există suficiente tranzacţii astăzi, pentru că există suficienţi clienţi care îşi dau seama că riscul ca preţurile să crească în perioada următoare e mai mare decât probabilitatea ca el să scadă”. Un rol în stabilitatea pieţei l-a avut şi felul în care băncile au acordat finanţare dezvoltatorilor: „De regulă băncile nu acordă mai mult de 50% din finanţare pentru un proiect care să includă şi terenul. Ele cer dezvoltatorilor să vină cu partea de la începerea proiectului, astfel încât să nu fie dependentă de vânzări. Şi atunci, lucrul pe care fiecare dezvoltator îl urmăreşte la început, vizavi de riscul businessului, e să fie sigur că volumul de vânzări pe care îl are îi acoperă creditul bancar. Or, astăzi există suficiente tranzacţii în piaţă, observă Stoichină.  Abordarea Prima Development Group este să înceapă vânzarea în momentul în care construcţia devine vizibilă şi ajunge până la etajele 2-3. „Singura motivaţie pe care o pot avea clienţii de a lua o decizie de achiziţie într-un moment în care construcţia nu e începută e aceea în care cumpără la un preţ extrem de atractiv – adică acela în care noi am oferi nişte discounturi foarte mari, care să fie suficient de atractive pentru clienţi încât ei chiar să vadă oportunitatea şi să-şi asume un risc suplimentar, or aceasta nu este varianta aleasă de noi, ci mai degrabă vrem să le vindem apartamentele la un preţ corect pentru stadiul respectiv. Cei care cumpără în etapa de construcţie cumpără cu nişte discounturi faţă de preţurile de listă pe care noi le avem la momentul la care se finalizează proiectul.” După 13 luni de la începerea vânzării fazei I a proiectului Prima Vista, au ajuns la un procent de vânzare de 70%. „Dacă ne-am fi uitat la proiectul acesta înaintea începerii războiului, ritmul pe care noi l-am fi setat pentru vânzări ar fi fost undeva la 80-85% până la finalizare, dar preţurile de vânzare ar fi fost mai mari, cu 10-15%. Ne-am calibrat aşteptările şi preţurile pe situaţia de astăzi din piaţă şi am setat ritmul de vânzări pe care ni l-am propus; în funcţie de asta, noi ne declarăm în prezent mulţumiţi cu rezultatul pe care îl avem. Trecem printr-o perioadă în care nu ne setăm aşteptări de creştere, nu ne gândim atât de mult cum să scalăm businessul şi să creştem foarte rapid, ci mai degrabă să vedem cum putem să ne îmbunătăţim procesele, cum putem să fim din ce în ce mai eficienţi, cum putem să avem grijă să ne respectăm toate promisiunile către clienţi de aşa natură încât să ne consolidăm poziţia pe care noi o avem în piaţă”. În prezent, Prima Development Group are 3.000 de apartamente în curs de autorizare în Bucureşti, respectiv o investiţie bugetată de 200 de milioane de euro. Livrarea acestora depinde însă de procesul de autorizare: „Ne propunem ca în toamna acestui an să începem construcţia pentru încă unul dintre proiectele pe care le avem în curs de autorizare, care are circa 500 de apartamente şi pe care îl vom dezvolta tot în două faze, adică în toamna acestui an ar trebui să începem construcţia pentru încă 250 de apartamente, iar în prima parte a anului viitor sperăm să începem, în primele patru-cinci luni poate, construcţia pentru cel de-al treilea proiect, un proiect de 1.000 de apartamente, unde la fel am începe o construcţie în faze, cel mai probabil. Ar trebui ca anul viitor, undeva în mai, să avem trei proiecte în acelaşi timp, toate acestea în Bucureşti.”  

     

    Carte de vizită:

    1. Adrian Stoichină este un profesionist cu o experienţă vastă în domeniul construcţiilor şi imobiliar, acumulată în peste 10 ani de activitate în domeniu;

    2. Absolvent şi şef de promoţie în 2014 al Facultăţii de Construcţii Civile, Industriale şi Agricole din Bucureşti, şi-a început activitatea profesională încă din studenţie, în cadrul uneia dintre cele mai prestigioase companii de proiectare de structuri de rezistenţă din Capitală. Ulterior, şi-a lărgit aria de activitate şi abilităţile lucrând ca project manager în construcţii, perioadă în care s-a şi specializat în proiecte rezidenţiale;

    3. Din anul 2017 face parte din echipa Prima Development Group, căreia i s-a alăturat ca partener şi chief operating officer.

     

    3 întrebări şi răspunsuri din interviul cu Adrian Stoichină – co-CEO şi partener, Prima Development Group

     

    Cât de mult pot să scadă preţurile?

    Previziunile acestea cu privire la scăderea preţurilor sunt făcute şi de clienţi, care au senzaţia că businessul de dezvoltare imobiliară este unul care are o marjă de profit uriaşă şi atunci ei cred că atunci când dezvoltatorii vor vedea că locuinţele nu se vor vinde, vor face nişte scăderi dramatice de preţuri din dorinţa de a le vinde, ori marja de profit nu e atât de mare. Businessul vine cu riscuri şi cu know-how, un capital care trebuie investit, care e mai mare decât în alte tipuri de businessuri şi care oferă un profit pe măsura acestui risc; nu putem însă să ne aşteptăm că vom vedea o scădere majoră, pentru că majoritatea dezvoltatorilor din piaţă care au credit bancar au suficiente vânzări încât să-şi acopere condiţiile de credit şi decât să facă un proiect la care marja de profit să fie spre zero sau se vândă în pierdere, mai degrabă vor aştepta cu locuinţele şi fie le vor închiria, fie vor aştepta să vină o perioadă mai bună pentru a le vinde. Dar în continuare în piaţă există suficiente tranzacţii.

    La ce se uită clientul din rezidenţial în prezent?

    Finisajele erau până în urmă cu ceva ani principalul lucru la care se uita clientul – un proiect care avea finisaje de calitate, adică o ceramică bună, un parchet bun, uşi interioare de calitate însemna automat un proiect de calitate. Între timp, clienţii au învăţat să fie mult mai atenţi şi vedem astăzi că întreabă mult mai mult despre alte tipuri de materiale pe care le folosim în proiect. Se uită mult mai atent la tâmplării, ne întreabă cu ce materiale am făcut hidroizolaţiile pe balcoane; se cer detalii de hidroizolaţii pentru terase. Îşi dau seama dacă noi am făcut hidroizolaţii, care sunt un element important în pe toată perioada de piaţă a construcţiei, pentru că e unul din elementele care ar trebui să aibă garanţie 20-30 de ani, să nu existe probleme cu ele. Un alt factor foarte important e modul în care materialele respective sunt puse în operă şi aici există două niveluri. Pot exista situaţii în care există probleme, dar nivelul de risc ca  aceste probleme să apară e mult redus, fiind făcute verificări pe fiecare etapă de lucru. Ne-am inspirat în partea aceasta de procese de verificare a calităţii tot din industria auto, pentru că acolo sunt mult mai stricte regulile în ceea ce priveşte controlul calităţii, având în vedere că autoturismele totuşi sunt conduse pe drumuri publice şi atunci o defecţiune mecanică la o maşină poate avea consecinţe foarte grave.

    V-aţi propus să dezvoltaţi proiecte şi în afara Capitalei?

    În afara Bucureştiului rămânem doar cu proiectele pe care le avem în Oradea, pentru că acolo am început şi acolo avem un capital foarte mare de încredere a clienţilor. Avem o reputaţie foarte bună. Toţi clienţii care cumpără apartamente în Oradea cunosc proiectele noastre şi acolo constant avem trei-patru proiecte care sunt în dezvoltare în acelaşi timp şi unde cel mai probabil o să înceapă fazele următoare ale proiectelor, în funcţie de ritmul de vânzare. Din punctul de vedere al construcţiei, momentan la alte oraşe nu ne uităm. Ni se pare că dezvoltarea în Oradea şi în Bucureşti e suficientă pentru ce ne propunem noi – un oraş în care avem o poziţie de lider şi e un oraş în care avem foarte mult de construit. În Bucureşti potenţialul e foarte mare. Nu vedem un motiv pentru care ar trebui să ne uităm şi la alte oraşe. Credem că dacă în Bucureşti reuşim să construim, să ne construim o reputaţie, o bază de proiecte unde clienţii să vadă că am livrat calitate, că am livrat la timp, credem că e o oportunitate foarte bună. Bucureşti e o piaţă foarte mare şi credem că pentru dezvoltatorii care sunt serioşi şi îşi respectă promisiunile, există clar loc în piaţă pentru a avea o poziţie foarte bună. În Bucureşti, vedem că putem construi pentru următorii 20 de ani.  

  • O nişă cu potenţial

    În urmă cu un deceniu, Alexandru Soca, fondator şi CEO al MHT Experience, îşi începea călătoria în lumea antreprenoriatului cu visul de a aduce farmecul cinemaurilor americane în casele românilor. Cu toate acestea, destinul i-a rezervat un alt parcurs ghidându-l către un domeniu poate mai puţin exotic, dar de care pare că va fi mereu nevoie: instalarea de sisteme electrice. 

     

     

    „Iniţial am vrut să construiesc cinemauri pentru acasă în stil american – însă nu am avut parte de cerere în acest domeniu. Am primit însă un telefon de la un fost colaborator şi aşa am început să ne implicăm într-o renovare a unei clădiri de birouri”, şi-a descris începutul parcursului antreprenorial Alexandru Soca, fondator şi CEO al MHT Experience. În urmă cu 10 ani, el a intrat pe această nişă după ce a  realizat nevoia de servicii de calitate pe acest segment: a pornit de la instalaţiile de curent slab, ulterior a dezvoltat businessul şi pe alte linii, iar compania oferă acum servicii în domeniul construcţiilor de instalaţii electrice, sistemelor de securitate, automatizărilor – respectiv asigurarea electricităţii într-o clădire, de la concept până la finalizarea lucrărilor. 30% dintre clienţi vin din zona de office, 30% reprezintă clădiri ale statului (spitale, clădiri publice etc.), iar restul de 30% este reprezentat de alte tipuri de clienţi – indiferent că vorbim despre persoane juridice, private, care investesc în clădiri sau amenajări de spaţii.

    A pornit businessul de la un angajat – respectiv el – şi a ajuns acum la 55. „Vindem de aproximativ 3 milioane de euro – anul trecut am închis la 15 milioane de lei. Avem în plan ca în următorii trei ani, până în 2027, să reuşim să dublăm cifra de afaceri şi să ajungem la 7 milioane de euro şi 80-90 de angajaţi care să poată să susţină businessul.” Dacă în 2023 businessul a înregistrat o creştere a cifrei de afaceri de 35%, aşteptările lui Alexandru Soca sunt optimiste şi pentru perioada următoare: „Estimez o creştere  pe bucăţica noastră de instalaţii electrice de cel puţin 25-30%/an, fiind motivat de două lucruri esenţiale – piaţa noastră este foarte fragmentată, există mulţi furnizori foarte mici (câteva sute de firme de instalaţii electrice doar în Bucureşti, de exemplu), nu se va simţi o cotă de piaţă pe care o iei de la un alt furnizor şi o pui unui alt furnizor şi este simplu să-ţi dublezi cifra. Fiind foarte mulţi, ai de unde acapara cotă de piaţă. Apoi, vor fi foarte mulţi bani care vor veni pe programe de finanţare europene, pe PNRR în direcţia clădirilor civile. Ne bazăm şi pe faptul că noi, având deja un istoric bun în spate, avem deja experienţă, avem un portofoliu serios de clienţi, avem şi un renume destul de bun”. Dezvoltarea afacerii este însă direct dependentă de personal, iar Alexandru Soca pare că a găsit reţeta atragerii şi retenţiei talentelor din companie – „calitatea personalului se reflectă în calitatea serviciilor şi atunci e important să creştem şi numărul de persoane din firmă, cât şi pregătirea profesională a acestora”.

    În cadrul MHT Experience lucrează în prezent atât angajaţi români, cât şi personal asiatic şi şi-a propus să continue această direcţie: „Am calculat din punctul de vedere al anvelopei salariale dacă se justifică sau nu şi-au făcut o medie pe doi ani de referitoare la ce ar însemna un angajat asiatic versus ce ar însemna un angajat român. Rezultatul financiar e acelaşi: costul cu un angajat român versus costul cu un angajat asiatic. Diferenţa o face, pare-se acum, după experienţa noastră, stabilitatea. Niciun angajat indian nu a lipsit o zi de la muncă, nu şi-a dat demisia. Şi-au făcut treaba într-un mod constant şi consecvent. Şi atunci, din punctul de vedere al stabilităţii, mi se pare că e foarte bine cu ei. Evident, trebuie să existe un mix, pentru că nivelul lor de pregătire practică este mai scăzut decât nivelul colegilor noştri şi mai mult decât atât, există şi o barieră, spun eu culturală, între ce facem noi şi ce fac ei. Din punctul de vedere al iniţiativei sunt mult mai temători decât ai noştri şi atunci acest mix funcţionează foarte bine aşa, că ne gândim serios să mai angajăm probabil încă două-trei echipe de indieni”. În ceea ce priveşte plaja salarială, aceasta este variată, în funcţie de responsabilităţile angajaţilor, experienţa lor şi alte aspecte şi porneşte de la 700-800 de euro (plus beneficii, printre care transportul şi bonurile de masă) şi poate să ajungă undeva la 1.500 de euro în cazul unui electrician. Potrivit lui Alexandru Soca, în cazul inginerilor salariile sunt şi mai mari. „Nu poţi să atragi personal nou dacă nu plăteşti bine. Noi suntem o companie care plătim bine şi corect, trebuie să plăteşti corect, legal. Aceste aspecte contribuie la atracţia de personal, dar şi la retenţia de personal. Toate mişcările acestea pe care le-am făcut în anii trecuţi ne-au ajutat să ajungem la un turnover de personal de 15% anul trecut, faţă de 50% în 2021 sau 2023.”  

     

    Carte de vizită:

    1. Dezvoltă MHT Experience din 2013;

    2. A lucrat ca inginer în domeniul curentului de voltaj scăzut ca angajat al companiei Global Technical Systems, între 2009 şi începutul anului 2013;

    3. A studiat sistemele de telecomunicaţii, ingineria electrică, electronică şi de comunicaţii la Universitatea Dunărea de Jos din Galaţi.

    Sursa: LinkedIn

    Trei înrebări şi răspunsuri din interviul cu Alexandru Soca, fondator şi CEO, MHT EXPERIENCE

    Cum aţi făcut faţă provocărilor ultimilor ani?

    Ultimii ani au fost interesanţi –  cu pandemie, cu război, cu o piaţă care a picat de la jumătate din cifra pe care o făceam noi la inexistentă. Şi atunci a trebuit să ne adaptăm foarte repede către altă piaţă. Cert este că am învăţat multe lucruri, printre care faptul că trebuie să ne adaptăm foarte rapid la ce se întâmplă punctual. Zona de fitouturi – unde noi suntem foarte activi – a devenit zero ca business în pandemie, nimeni nu mai făcea birouri la momentul respectiv; astfel am decis că este bine să mai abordăm şi alte segmente din piaţă şi am intrat în zona de licitaţii publice şi de finanţări ale statului, reuşind astfel să contrabalansăm pierderea care a venit din zona de fitouturi şi să ne ducem şi în partea aceasta de licitaţii.

    Cum atrageţi angajaţi tineri să lucreze în cadrul companiei?

    Din punctul de vedere al anvelopei salariale sau al câştigului net pe care îl câştigă un electrician, oferim peste media ţării, undeva dublu, ceea ce înseamnă că angajaţii sunt bine plătiţi, dacă ne raportăm la media salarială de la nivel de ţară. Noi am încercat mai multe metode, fiindcă avem nevoie de colegi noi, mai ales de tineri. Pare-se că cea mai bună dintre toate într-un final ţine de recomandări şi am încercat să creăm un mediu în care ei să fie bine primiţi, să fie stabil, să aibă parte de recunoaşterea meritelor pe care le au în cadrul firmei, să aibă un colectiv care să-i accepte cu bune, cu rele, că sunt totuşi un colectiv divers şi multicultural şi atunci avem succes  în direcţia aceasta şi avem nişte tineri care vin către noi prin recomandări. Am încercat şi metoda de a merge spre învăţământul dual, înspre licee să-i atragem. Oferta pe piaţă e atât de mare încât un tânăr în ziua de azi, dacă deschide un site de anunţuri de angajare e asaltat, sunt 1000 de joburi, nu poate să facă diferenţa. Şi atunci, pe lângă recomandări, noi am făcut o promovare a firmei din perspectiva oamenilor care lucrează la noi, a serviciilor pe care le oferim noi şi a felului în care se desfăşoară lucrurile pe la noi, în aşa fel încât să existe acest diferenţiator şi pentru angajaţi. Adică dacă se uită, caută pe site, caută pe Facebook, caută în mediul online despre firmă, despre companii, despre proiectele pe care le au şi cum au ajuns acolo. Aceste informaţii se găsesc şi atunci balanţa înclină în avantajul nostru.

    Ce planuri aveţi pentru dezvoltarea afacerii în continuare?

    Pe termen mediu, nu neapărat pe termen lung, încercăm să diversificăm portofoliul de servicii al companiei. Anul acesta, am deschis un atelier de tablouri electrice; vom avea şi un serviciu nou de automatizări, e clar că tehnologia a ajuns la maturitatea la care poate să ofere şi o automatizare stabilă a clădirilor; cu certitudine va fi nevoie de aceste automatizări şi în contextul în care realizăm eficienţa energetică a unei clădiri; iar pe lângă aceste linii de business, vom intra treptat şi în zona de fotovoltaice. Suntem parteneri în programul Casa Verde, avem un set de clienţi pentru care începe instalarea în decursul acestui an şi probabil că anul viitor, după ce închidem experienţa cu Casa Verde, o să rămânem în zona de investiţii mai mari, pe persoane juridice, pentru panouri fotovoltaice sau pe centrale fotovoltaice.

  • Când dobânzile vor începe să scadă, preţurile apartamentelor vor începe să crească

    Anul trecut, 2023, piaţa imobiliară de la noi a avut un an destul de prost, chiar dacă indicatorii pentru achiziţia unui apartament au fost la cel mai bun nivel din istorie din perspectiva preţului, comparat cu salariul mediu:

    •Ÿ tranzacţiile imobiliare au scăzut;

    Ÿ• creditele ipotecare au scăzut;

    Ÿ• dobânzile la lei s-au stabilizat după explozia din 2022: IRCC nu a crescut peste 6%, ci a rămas în jurul a 5,9%, iar ROBOR la trei luni, pentru cei care au rămas cu acest indicator de referinţă, a scăzut chiar de la 8% la 6,2%;

    Ÿ• preţurile apartamentelor în euro nu au crescut, şi cum cursul leu/euro a rămas stabil, preţurile apartamentelor în lei nu au crescut;

    •Ÿ salariile au crescut, spre exemplu salariul mediu a crescut cu 15% în condiţiile în care inflaţia a fost de 6,6%, rezultând o creştere reală a salariului mediu de peste 8%; deoarece cursul valutar leu/euro a rămas stabil, salariile în euro au crescut pe medie cu 15%, depăşind chiar 1.000 de euro net;

    •Ÿ conform calculelor urmărite de brokerul imobiliar SVN, la finalul anului trecut, respectiv în decembrie, s-a înregistrat cel mai bun raport între salariul mediu şi preţul apartamentelor, adică la preţul actual al unui apartament de două camere de 50 de metri pătraţi îţi trebuie, cu un salariu mediu de 5.000 de lei, 7 ani să-l poţi achiziţiona, iar spre comparaţie, în 2008, anul de vârf al pieţei imobiliare, acest indicator ajunsese la 32 de ani;

    Ÿ• chiriile au crescut cu 20-30% anul trecut pentru că oamenii au preferat să amâne achiziţia unui apartament din cauza dobânzilor mari şi să stea în chirie.

    Cu toate că piaţa imobiliară, dintr-o perspectivă a preţurilor care nu au crescut, a cursului valutar leu/euro care nu a crescut, a creşterii salariilor, nu a fost aşa de rea, ci dimpotrivă, românii nu prea s-au înghesuit să cumpere apartamente, pentru că toată lumea se uită şi se raportează la dobânzi, pe care le consideră mari. Explozia IRCC-ului, care a crescut de la 1,8% la 5,97%, a însemnat o creştere a ratei cu 60% într-o perioadă de un an, ceea ce a avut darul să sperie multă lume. Multă lume s-a aşteptat ca piaţa să scadă, să mai scadă odată cu apariţia inflaţiei, cu războiul din Ucraina şi cu ştirile negative legate de scăderea economică, dar nu s-a întâmplat deloc aşa. Românii au putut să-şi achite ratele, creşterea de 60% a unei rate fiind gestionată foarte bine, oamenii nu şi-au pierdut joburile, ci dimpotrivă, şi le-au menţinut chiar şi cu o creştere a salariilor, pentru că euro nu a crescut, nu a pus o presiune suplimentară pe salarii şi plata ratelor, iar toate aceste lucruri au susţinut stabilitatea pieţei imobiliare, adică nu au apărut defaulturi care să ducă la vânzări de apartamente şi deci la scăderea preţurilor. Neavând probleme cu clienţii, băncile nu s-au trezit cu restanţe la plată şi cu credite neperformante, ceea ce nu a pus nicio presiune pe piaţa imobiliară. În aceste condiţii, preţurile apartamentelor nu prea au scăzut.

    Cu toate că parametrii din spatele pieţei imobiliare au fost buni, în special acel indicator privind numărul de ani în care poţi să cumperi un apartament cu salariul mediu pe economie, cererea nu a crescut, deci nici vânzările. Întrebarea este ce va fi de-acum înainte, când vor începe să scadă dobânzile (nu aşa repede cum crede lumea), iar preţurile vor începe să crească. Dacă clienţii nu au cumpărat apartamente când preţurile erau mici dar ratele mai mari, vor cumpăra acum apartamente când preţurile vor fi mai mari, iar ratele mai mici? Cel mai probabil, da. Lumea este mai „speriată” de dobânzile mari decât de preţurile la apartamente. Până la urmă, asta este natura umană, nu întotdeauna există o logică clară. Şi în piaţa imobiliară este vorba despre percepţii. Când lumea crede că dobânzile sunt mari nu prea se mai uită la preţul apartamentelor şi cât de „affordabile” sunt. În următorii ani vom vedea că acest indicator de 7 ani, în care acum îţi poţi plăti un apartament la preţurile actuale şi cu salariul mediu actual, va creşte spre 9 – 10 – 11 ani, iar cererea va fi mai mare decât este acum.  

  • Real Estate. Inovaţie internă, ambiţii globale

    Vaunt, un start-up dedicat digitalizării proiectelor din piaţa rezidenţială lansat în 2020, a facilitat anul trecut intermedierea a 1,3% din totalul tranzacţiilor din România reprezentând o valoare totală de 760 de milioane de euro. Pe termen lung însă, ambiţiile fondatorilor depăşesc rezidenţialul românesc şi vizează transformarea platformei într-o unealtă esenţială pentru dezvoltatorii de locuinţe, oriunde s-ar afla ei. 

     

    Îi ajutăm pe dezvoltatori să digitalizeze tot procesul de vânzare. Din momentul în care ştiu câte unităţi o să vândă, specificaţiile tehnice ale apartamentelor, până când se face predarea către proprietar”, a descris Irina Constantin, CEO al Vaunt, platformă dedicată digitalizării pieţei rezidenţiale, în una dintre ediţiile recente ale emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro. Potrivit reprezentanţilor companiei, Vaunt a fost lansat în 2020, cu scopul de a facilita procesul de vânzare în domeniul imobiliar rezidenţial printr-o abordare integrată, digitală, de către Irina Constantin, CEO, şi Răzvan Mitre, CTO. De la lansarea sa, platforma a crescut la nivel naţional; în acest moment, aproximativ 10% din proiectele rezidenţiale noi din Capitală sunt încărcate aici pe platformă. Până la finalul anului trecut, Vaunt a ajuns la 50 de clienţi, care au încărcat proiecte în valoare totală de aproape 2,1 miliarde şi care au efectuat tranzacţii de peste 760 milioane de euro, reprezentând 1,3% din totalul tranzacţiilor imobiliare din România în 2023. „Aceasta nu este o platformă de vânzare, este un tool care se utilizează intern, prin care sunt conectate şi alte servicii conexe – spre exemplu, dezvoltatorii pot să promoveze proprietăţile pe care le au pe site-uri de specialitate. Continuăm să investim în zona aceasta de inovaţie şi ne uităm mai departe şi la noile tehnologii, cum ar fi machine learning şi AI, care să îi ajute dezvoltatorii imobiliari în următoarele lor proiecte.” Clienţii sunt dezvoltatori imobiliari din piaţa rezidenţială, care dezvoltă minimum 50 de unităţi şi care au cel puţin 1-2 persoane în echipa de vânzări. Irina Constantin spune că după lansare au crescut businessul cu peste 50% de la an la an. „Ce ne ajută foarte mult este că piaţa, în special în zona de rezidenţial, încă este la început, este o piaţă nouă, construim recent, de 20-30 de ani, iar după pandemie, oamenii au fost mai deschişi la zona de digitalizare şi am putut să purtăm conversaţii mult mai uşor în această direcţie.”  Platforma funcţionează pe baza unui abonament care se plăteşte lunar de către dezvoltatori şi în prezent înregistrează venituri anuale de 200.000 de dolari. Iar dacă până acum start-up-ul a fost finanţat din sursele proprii ale antreprenorilor, pentru scalare ei şi-au propus să atragă o investiţie prin intermediul unui accelerator dedicat expansiunii pe piaţa americană.

    Carte de vizită Irina-Alina Constantin:

    1. A absolvit Facultatea de Inteligenţă Artificială şi Tehnologie în cadrul Universităţii Politehnice din Bucureşti;

    2. A avut mai multe roluri conectate de domeniul digital, cât şi de marketing şi comunicare;

    3. Parcursul antreprenorial l-a început în 2013 când a cofondat agenţia de branding Brandeer; un an mai târziu pus bazele unei companii axate pe dezvoltarea de software( Aesthetic Works).

    Sursa: LinkedIn

    În prezent, pentru Vaunt lucrează 7 persoane, iar alături de Irina Constantin se află Răzvan Mitre, CTO: „Noi venim din zona de tehnologie, iar restul echipei noastre vine din zona de comunicare şi marketing. Amândoi suntem ingineri la bază şi am lucrat înainte şi în mediul corporate în această zonă”.

    Ambiţiile lor pe termen mai lung depăşesc graniţele ţării şi vizează o abordare internaţională: „Vrem să devenim o companie globală, să fim pilonul pentru proiecte rezidenţiale la nivel global; scopul nostru este să devenim o companie publică listată, ceea ce înseamnă că în următorii 7-8 ani vrem să ajungem la un business de minimum 100 de milioane de dolari. Urmează să lansăm un produs la nivel global care va uni America şi Europa, de care vor beneficia atât clienţii dezvoltatorilor, cât şi dezvoltatorii în sine”, a descris ambiţiile start-up-ului Vaunt Irina Constantin.  Portofoliul de parteneri Vaunt include unii dintre cei mai mari dezvoltatori rezidenţiali din România, dar şi agenţii, precum: Nusco City, Hils, Akcenty City, SDC Properties, VIBE Properties, Nord One. Potrivit reprezentanţilor companiei, aceştia pot să ţină evidenţa clienţilor şi solicitărilor, să ţină evidenţa inventarului pentru portofoliul de locuinţe şi anexe, să ruleze campanii de marketing prin newsletter şi SMS, să prezinte apartamentele din portofoliu în 2D, să gestioneze aspecte financiare, să genereze statistici în timp real şi multe altele, totul într-o singură platformă colaborativă online.   

    Trei întrebări şi răspunsuri din interviul cu Irina Constantin, CEO al Vaunt:

    1. Care sunt tendinţele ce se conturează în rândul dezvoltatorilor din piaţa rezidenţială românească?

    Ce am observat este că dezvoltatorii imobiliari îşi asumă nu doar să construiască o clădire, ci mai mult, vedem dezvoltatori care găzduiesc un stil de viaţă în proiectele lor, care se uită la regenerarea urbană. Există multe proiecte care includ o infrastructură, un loc în care oamenii pot să trăiască, care includ servicii medicale, spaţii verzi  etc. Acum au o gamă de apartamente mai mari de trei-patru camere, balcoane mai generoase, spaţii verzi în în apropiere sau proiecte de case.

    2. Vor scădea preţurile în piaţa rezidenţială?

    Ce am observat la sfârşitul anului trecut într-adevăr a fost o încetinire a numărului de tranzacţii, dar preţul pe tranzacţie s-a menţinut sau a înregistrat o uşoară creştere. Situaţia Bucureştiului este una atipică, adică autorizaţiile de construire s-au oferit mai greu, dar cererea în continuare rămâne, aşa că din acest punct de vedere nu cred că piaţa o să scadă, cel puţin în zona de proiecte rezidenţiale noi. Atât timp cât o să fie cerere, dar oferta o să fie mai mică, natural o să se producă o creştere a preţurilor.

    3. Mai este loc de proiecte noi tehnologice în piaţa imobiliară?

    Întotdeauna va fi loc pentru inovaţie. Din punctul meu de vedere, niciodată n-o să fie prea multe astfel de soluţii pe o piaţă. Trebuie să te concentrezi foarte mult când dezvolţi un astfel de produs, în special într-un mediu tradiţional, cum e zona de real state, să identifici dificultăţi pe care le au clienţii, să fii acolo cu ei, astfel încât să rezolvi aceste provocări cu ajutorul tehnologiei.

  • Real Estate. Evaluări de început de an

    Andrei Botiş, CEO-ul companiei de evaluări în imobiliare Appraisal & Valuation, este optimist atât în ceea ce priveşte perspectivele real estate-ului românesc la început de an, cât şi pe termen lung. De ce crede el că acum este cel mai bun moment pentru investiţii în imobiliare?

     

    Ne-am listat la bursă în pandemie, am crescut cifra de afaceri în fiecare an şi continuăm să creştem. Anul trecut am făcut o achiziţie ce ne-a influenţat creşterea substanţială a cifrei de afaceri, astfel că aceasta se va plasa la aproximativ 10-11 milioane de lei”, a descris Andrei Botiş, CEO al Appraisal & Valuation, cele mai recente realizări ale companiei, într-una dintre emisiunile ZF Real Estate by Storia.ro.

    Appraisal & Valuation (simbol bursier APP) este o companie care oferă servicii de evaluare, consultanţă şi dezvoltare imobiliară. Compania este listată la Bursa de Valori Bucureşti şi este controlată în proporţie de 67,9% de Ioan Andrei Botiş. În toamna anului trecut, au anunţat achiziţia Valyscom Roiesti (printr-o subsidiară, APP), companie care are ca obiecte de activitate Hoteluri şi alte facilităţi de cazare, Restaurante şi Transporturi rutiere de mărfuri şi care a înregistrat în 2022 venituri totale de 4,4 mil. lei şi un profit brut de 79.300 de lei.

    Andrei Botiş a înfiinţat compania în urmă cu 10 ani şi spune că a fost atras în domeniul evaluărilor de imobile de două aspecte: diversitatea şi  relaţionarea cu oamenii. „În toată această perioadă am discutat cu mii de oameni, cu diverse specializări, cu diverse niveluri de experienţă, din diverse domenii de activitate, iar experienţa de viaţă lucrând într-un astfel de domeniu este fabuloasă. Adică ce poţi să înveţi într-o viaţă de om, ca nivel de experienţă poţi să înveţi într-un an-doi în acest domeniu, dacă îţi doreşti acest lucru.”

    Dincolo de realizările proprii, el a descris anul 2023 ca fiind unul foarte bun pentru piaţa românească din perspectiva investiţiilor străine: „Aici mă refer în mod special la listarea Hidroelectrica, care a atras nişte capitaluri, aceasta fiind în top cinci listări mondiale; a fost o bucurie să putem face parte din echipa care a evaluat activele pentru situaţiile financiare ale companiei în anul 2022, practic anul de referinţă premergător listării. Aş putea să cataloghez acest proiect de anvergură ca fiind el mai important proiect din toate punctele de vedere, având în vedere dimensiunea activelor, de câteva zeci de miliarde”. Procesul de evaluare a durat în jur de 60 de zile, iar în cadrul acestuia au fost angrenaţi circa 50 de oameni. „Cel mai dificil a fost să realizez nişte inspecţii în munte când era zăpadă de 2 metri şi când drumurile erau impracticabile – asta a fost cel mai provocator.” Iar legat de felul în care a evoluat piaţa rezidenţială, perspectivele lui sunt optimiste. „Rezultatele din 2023 au fost un pic ajustate faţă de anii anteriori. Şi când spun rezultate, mă refer în mod principal la volumul de tranzacţionare, care în prima parte a anului a avut o scădere destul de mare, dar s-a recuperat pe parcurs, iar în ultima parte a anului, deşi încă nu am datele complete la nivelul lunii decembrie, s-a recuperat foarte mult din acest decalaj. Dinamica tranzacţiilor a crescut foarte mult şi aproape că ne apropiem de un zero, faţă de un minus raportat la anul 2022.” Botiş observă că volumul creditelor bancare în acest moment se situează undeva la aproximativ 40% din totalul achiziţiilor imobiliare, aşadar majoritatea încă achiziţionează cash. „Dar în momentul în care băncile devin mai restrictive cu banii, respectiv dobânzile sunt mult mai mari, atunci şi cumpărătorii cu cash stau un pic în expectativă şi încearcă să-şi multiplice banii.  Altfel şi atunci tranzacţiile scad.” În ceea ce priveşte piaţa office, spune că rata de neocupare a rămas oarecum constantă, având în vedere că nu există atât de multe proiecte pe aceasta. „Este încă o piaţă în curs de maturizare, ca să spun aşa. Pentru anul 2024 vor exista nişte provocări, fiindcă sunt câţiva chiriaşi care au ocupat spaţii mari de birouri şi şi-au restrâns activitatea din diverse motive sau pur şi simplu au implementat un sistem în care să folosească spaţii de birouri mai puţine, dar nu cred că vom avea deficienţe majore, pentru că nu avem multe proiecte noi lansate, nu se anunţă alte proiecte şi atunci suntem într-un oarecare echilibru în acest moment.” Putem vorbi despre o prăbuşire a pieţei imobiliare? „Prăbuşirea poate să apară doar dacă nimeni nu mai cumpără locuinţe, ceea ce este imposibil sau dacă apare vreo altă criză care nu ar fi putut fi prevăzută şi care ar avea un impact direct asupra tranzacţiilor. Vom avea o ajustare de 1%-5% asta se poate întâmpla oricum şi s-a întâmplat chiar şi în vremurile bune în anumite zone sau  în anumite pieţe, pentru că piaţa e o structură destul de complexă. Dacă vorbim per total, în România sau în Capitală, pot exista evoluţii diferite. Spre exemplu, în luna a şasea, în Bucureşti volumul de tranzacţii a scăzut în jur de 20% faţă de anii anterior, dar în ţară s-a înregistrat o scădere mult mai mică.”

    Per ansamblu, Andrei Botiş consideră că piaţa în acest moment este într-un echilibru şi are întotdeauna mecanismele ei de autoreglare, fiindcă dacă nu mai e cerere, nu se mai construieşte sau se construieşte mai puţin: „Dacă se construieşte mai puţin sau nu se construieşte, se creează un decalaj pentru anul următor şi atunci acest decalaj poate să influenţeze creşterea de preţuri”. Cum vor evolua preţurile în continuare? „Dacă ne uităm istoric la orice mare oraş care acum
    50 de ani să spunem că era într-o perioadă de tranziţie, la fel cum este Bucureştiul sau cum este România acum, preţurile pe termen lung, în zeci de ani,  au crescut de 10 ori, de 20 de ori. Aşadar preţurile la imobiliare în România nu vor scădea niciodată. Pentru un apartament în centrul Capitalei, preţul mediu este de 3.000 – 4.000 de euro/mp, peste 10 ani va fi de 10.000 -12.000 de euro/mp, 13.000 – 15.000 euro/mp. Ne aliniem la tendinţele internaţionale şi Acum încă mai avem un ultim tren să cumpărăm locuinţe sau imobile la preţuri decente. După Schengen, preţurile vor exploda pentru că va creşte şi ratingul de ţară.” Ce urmează? „Obiectivele mele pe termen scurt, mediu şi lung sunt ca, aşa cum am reuşit ca de-a lungul timpului să consolidez o echipă de oameni apropiaţi, cu aceeaşi viziune, cu acelaşi dinamism, să extind această echipă pentru că extinzând această echipă extind şi businessurile.”   ■

     

    Carte de vizită:

    1. Andrei Botiş dezvoltă, din 2010, Appraisal & Valuation,  unul dintre liderii pieţei de evaluări, firmă listată la BVB din sept 2021;

    2. Este, de asemenea, preşedinte al Romania Green Building Council (RoGBC – organism care oferă certificări pentru locuinţe „verzi”);

    3. A studiat Marketingul şi Afacerile Economice Internaţionale (2006 – 2009) şi şi-a consolidat pregătirea cu un MBA în Finanţe Bancare la Universitatea din Wales, Cardiff, şi Institutul Român Bancar (2009 – 2011).

     

    3 întrebări şi răspunsuri din interviul cu Andrei Botiş, CEO, Appraisal & Valuation

    1. Cum vezi dorinţa românilor de a fi proprietari?
    Există o tendinţă globală în ultimii ani prin care încearcă să se schimbe paradigma de a achiziţiona locuinţe. De ce să-ţi cumperi o locuinţă când poţi să stai în chirie? Hai să luăm lucrurile aşa: Cine sunt cei mai mari proprietari de proprietăţi din lume? Să spunem, familiile vechi de 200, 500, 700 de ani, care au proprietăţi cu istorie. Păi oare aceste familii când au făcut aceste investiţii şi încă le mai fac în continuare şi-au pus vreodată această problemă, să stea în chirie? Contraargumentul este că, dacă ai o viaţă, trebuie să o trăieşti. Păi da, e adevărat, dar ce laşi în urmă dacă ai o viaţă şi vrei să o trăieşti doar pentru tine? Până la urmă, dacă ai o locuinţă, laşi ceva copiilor. Curentele noi vin şi pleacă. De ce să n-ai o locuinţă şi să stai în chirie? Îţi bate proprietarul la uşă, „Vezi că mâine vând apartamentul. Mută-te.” Ţi-ai strâns toate bagajele, le-ai pus în maşină şi te-ai mutat. De ce să faci asta când poţi să fii propriul tău stăpân? Faptul că deţii o locuinţă îţi oferă o libertate incredibilă, pentru că e a ta.  Aşa că a cumpăra şi a deţine un imobil este cel mai minunat lucru.

    2. Cum vor evolua randamentele în piaţa imobiliară?
    Randamentele, cel puţin pe rezidenţial, dar şi pe celelalte ramuri, sunt constante. Nu există diferenţe foarte mari. România deja este o piaţă aproape de maturitate. Randamentele, într-adevăr sunt destul de scăzute, înseamnă 5-6-7% an, dar dacă coroborez asta cu faptul că în timp valoarea imobilelor se apreciază, atunci deja discutăm despre un alt randament.

    3. Cum crezi că vor evolua ratele creditelor?
    Cel puţin pe noile produse, comparativ cu vechile produse, unde costurile erau foarte ridicate, ratele vor scădea şi, scăzând ratele substanţial, automat va exista şi o tranziţie de la alte produse la produsele noi, adică o readaptare, ceea ce înseamnă o refinanţare şi bineînţeles, mai multe rapoarte de evaluare de făcut pentru noi, evaluatorii. Deci cam asta va fi migraţia. Creditele noi vor merge către produsele nou lansate, creditele vechi vor merge către refinanţări pentru produsele nou lansate, fiindcă vor fi diferenţe semnificative.

  • Influencerul cultural din real estate

    Pasionată de istorie încă din copilărie, Ana Rubeli şi-a propus să transforme oraşele în adevărate comori arhitecturale, şi să demonstreze că o clădire cu istorie poate fi o investiţie profitabilă, păstrându-şi identitatea şi valoarea în timp. Asociaţia condusă de ea a ajuns deja la apeste 50.000 de urmăritori pe social media, transformând-o în ceea ce am putea numi un „influencer cultural”. 

     

    „Aiciastat este o plăcuţă memorială virtuală în online. Practic, povesteşte ce se află dincolo de zidurile clădirilor istorice, ce se află dincolo de faţade aparent neinteresante, pentru a reface cumva relaţia afectivă între noi şi oraş. Cum putem înţelege povestea clădirilor dacă nu le citim în online, dacă nu ne asaltează practic poveştile pe care noi le spunem pentru a reînnoda această relaţie afectivă şi pentru a ne face să le respectăm şi să le iubim mai mult?”, descrie Ana Rubeli raţiunea asociaţiei Aiciastat, în cadrul uneia dintre ediţiile recente ale emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro. Obiectivul proiectului Aiciastat este de storytelling cultural, de a promova patrimoniul în toate formele sale, organizaţii şi proiecte sustenabile pe canelele de social media ale asociaţiei, care înglobează peste 50.000 de urmăritori. Se ocupă de promovarea clădirilor istorice şi a personalităţilor legate de acestea, de promovarea brandurilor sustenabile, a proiectelor culturale, a festivalurilor şi a organizaţiilor care protejează la rândul lor patrimoniul şi organizează, de asemenea, tururi ghidate, vânători de comori şi recitaluri de muzică clasică în zone istorice cu poveste.

    Carte de vizită Ana Rubeli:

    1. Se autodescrie drept un storyteller cultural, prin intermediul proiectului #Aiciastat;

    2. Este pasionată de istorie, poveşti şi fotografie de 35 de ani şi, fiindcă i-au plăcut multiple domenii, a urmat studii complementare: a studiat Finanţe în paralel cu Ştiinţele Comunicării şi în final Ştiinţe Actuariale în Olanda, unde, printre altele, a aflat cum se calculează riscul evenimentelor aleatorii;

    3. Înainte de a-şi face propria asociaţie, a făcut voluntariat pentru Asociaţia Istoria Artei şi pentru ARCEN. Este membru donator Pro Patrimonio şi Ambulanţa pentru Monumente. Susţine proiecte de salvare a patrimoniului şi la rândul său iniţiez proiecte de promovare a patrimoniului „Pentru că nu vreau să las ca prin derizoriu să ne pierdem istoria şi identitatea”.

    Sursa: aiciastat.ro

    Pasiunea Anei Rubeli vine încă din copilărie, de când îşi aminteşte că tatăl său aduna în biblioteca lor stive întregi de reviste Magazin Istoric. „Am crescut cu poveşti despre istorie, cultură, artă, personalităţi ale istoriei noastre. Şi atunci, în momentul în care am văzut foarte multe plăcuţe memoriale  care doar intuiau un fragment de poveste, deveneam şi mai curioasă. Aici a stat filosoful, aici a stat politicianul, aici a stat academicianul… Dar ce se află dincolo de această poveste? Am vrut efectiv să asaltez publicul cu informaţii culturale, astfel încât să creez această nişă în online, care să fie o doză de frumos pentru noi toţi.” Povestea asociaţiei a început în Vrancea, când Ana Rubeli a descoperit o monografie a satului unde se afla, respective satul Coteşti. A răsfoit şi a aflat despre existenţa conacului lui Duiliu Zamfirescu  – a pornit la căutare şi, chiar dacă nu l-a găsit în prima fază pe acesta, l-a găsit pe cel al unor boieri numiţi Mătăsaru. „Vorbind cu sătenii, am aflat aceste lucruri în ziua respectivă, după 3 ore de căutări. Nu e uşor să faci cercetare de teren în contextul în care aceste clădiri sunt date uitării. Şi prima postare a fost astfel despre Mătăsaru, a doua despre Duiliu Zamfirescu şi apoi am continuat cu căutările atât în Bucureşti, cât şi în ţară.” Iar dacă iniţial credea că publicul ce va fi interesat de aceste istorii va fi limitat, în prezent peste 50.000 de urmăritori au ajuns să urmărească poveştile acestor clădiri în mediul online. Treptat,  proiectul a străbătut şi graniţele online-ului şi a prins şi o faţă juridică, respectiv asociaţia culturală Aiciastat, prin care au început demersuri de valorificare a patrimoniului.

    În cadrul evenimentelor pe care le realizează offline au ajuns la un public de peste 1.500 de participanţi. Acestea constau, mai exact, în aducerea publicului în clădiri de patrimoniu – iar acolo încearcă să recreeze atmosfera din perioada respectivă contopind zona de muzică clasică cu poveştile de patrimoniu. Este un public cu o vârstă medie de 35 de ani, pasionat de istorie, de cultură, care uneori lucrează în multinaţionale, dar care are această apetenţă pentru arhitectură şi pentru frumos: „Mi-a plăcut să văd că la foarte multe serate avem public care se repetă, îi avem pe aceşti participanţii foarte aproape de noi; dar de asemenea au fost serate în care am avut şi copii de 6 ani şi persoane de 80 de ani.” În asociaţie sunt trei membri fondatori – iar munca efectivă a Anei Rubeli implică scrierea textelor, realizarea de fotografii, cercetare pe teren şi apoi cercetare de arhivă sau o cercetare secundară. Atât soţul său, cât şi tatăl, sunt implicaţi şi ei în activităţile asociaţiei. Fiind vorba despre o asociaţie, aceasta funcţionează pe baza donaţiilor membrilor, prin abonamente plătite de unii dintre membri online, cât şi prin vânzarea de bilete în cadrul seratelor pe care le organizează.

    Parte din activitatea de influenceri culturali a membrilor asociaţiei Aiciastat constă în organizarea de tururi ghidate, vânători de comori şi recitaluri de muzică clasică în zone istorice. La acestea au ajuns deja peste 1.500 de participanţi.

    Între timp, Ana Rubeli şi-a consolidat şi pregătirea în domeniu şi a finalizat şi masterul de patrimoniu şi resurse culturale la Facultate de Istorie din Bucureşti. „Este un master relativ nou, tânăr, dar care te echipează cu câteva instrumente esenţiale în acest domeniu, astfel încât să înveţi cum să atragi finanţări, cum să gândeşti un proiect cultural, cum să-ţi măsori succesul”. Din punctul ei de vedere, o clădire are o mai mare valoare decât terenul pe care îl ocupă sau decât efectiv zidurile sale: „Patrimoniul se valorifică prin trei dimensiuni – valoarea istorică – cât de veche este această clădire, valoarea arhitecturală – care sunt detaliile ornamentale, arhitectura efectivă şi memoria simbolică – efectiv ceea ce descoperim noi, fie-n arhive, fie istorii orale. Şi toate aceste trei elemente adunate realizează un cumul de factori care poate să reprezinte ceva inestimabil pentru public”. Dincolo de acestea, există însă şi o valoare concretă, iar din punctul de vedere al Anei Rubeli, aceste clădiri istorice pot deveni şi investiţii profitabile. „Mă bucur să văd în ultima vreme că clădirile istorice ajung să devină investiţii şi să devină foarte active pe piaţa imobiliară. Există proiecte de peste 1-3 milioane de euro care ajung pe piaţă şi pot deveni fie sedii de ambasade, sedii de clinici spectaculoase, sedii de case de avocatură. Practic, în momentul în care cumperi o clădire istorică, îţi asociezi imaginea cu o clădire care a rezistat timpului, a rezistat istoriei, astfel că devii sinonim cu rezistenţa, valoarea, istoria, cultura, arta şi înrădăcinarea, spun asta eu şi o spun practic şi cifrele care arată cum creşte valoarea în timp a acestor clădiri în momentul în care ele sunt restaurate corect şi îngrijite.” Ea adaugă că, în cazul acestui tip de clădiri, proprietarii aleg să-şi păstreze identitatea secretă, sunt persoane private. Există proprietăţi care au dispărut din proprietatea familiei, apoi au reapărut într-o stare mai puţin fericită, iar familiile au fost nevoite să depună eforturi pentru a ajunge în proprietatea acestor spaţii: „Este povestea colectivă a pieţei imobiliare româneşti care a trecut prin 50 de ani de comunism, ani negri şi care astăzi încă se află într-o stare de pseudo-refacere din cauza problemelor juridice, retrocedărilor şi a unui cumul de factori care încă ne afectează pe toţi”.  

    3 întrebări şi răspunsuri din interviul cu Ana Rubeli

     

    Cine sunt proprietarii clădirilor istorice ajunse în stare de abandon?

    Legea de naţionalizare din 1950 a afectat o o pleiadă de proprietari şi, în momentul în care retrocedările au fost posibile, unii dintre proprietari nu au fost prezenţi astfel încât să îşi poată recupera acele proprietăţile. Astfel, avem de-a face uneori cu clădiri care sunt într-un regim de proprietate colectiv şi chiar şi pentru o singură clădire avem uneori cinci proprietari. Ne dăm seama uneori de astfel de situaţii văzând tipurile de geamuri, observând poate că un etaj este abandonat şi pentru un altul se încearcă să fie valorificat. Şi este foarte greu să-i pui la aceeaşi masă pe aceşti cinci proprietari, să-i faci responsabili pentru actul respectiv. Unii dintre ei sunt plecaţi din ţară. Alţii ne spuneau că le e greu privească pentru un timp, cel puţin la început, clădirea respectivă, pentru că le aminteşte de un episod tragic din viaţa lor. Au pierdut casa în 1950, apoi au recuperat-o, dar au recuperat poate o coajă. Şi atunci investiţia pe care ei o fac este, dincolo de cea financiară, una emoţională. Unii pot să fac această investiţie şi atunci avem de-a face cu un caz fericit şi o clădire restaurată, iar alţii nu pot. Vedem însă că se află şi poveşti de succes pe harta financiară a Bucureştiului, cum ar fi, de pildă, Marmorosch, o bancă extrem de prosperă în perioada interbelică, care astăzi a devenit hotel. Iar Bulevardul Aviatorilor are o poveste de succes per ansamblu – fiecare clădire de pe acest bulevard a căpătat o faţă nouă şi o funcţiune nouă.

    Cum au ajuns clădiri istorice din Capitală în stadiul actual?

    În ceea ce priveşte asaltul asupra pieţei imobiliare, pare că România a stat cel mai rău. Din păcate, şi după cutremurul din 1977, regimul comunist a avut proasta inspiraţie de a desfiinţa institutul pentru protejarea patrimoniului respectiv, l-a transformat într-o direcţie fără direcţie, spun eu. Şi în momentul acela, toţi specialiştii în patrimoniu şi-au pierdut direcţia. Tot ceea ce ei reuşeau să facă de fapt, era să se ducă pe şantierele de demolare şi să recupereze efectiv bucăţi din clădirile respective. Foarte spectaculos şi trist este cazul Mănăstirii Văcăreşti, unde au reuşit să recupereze anumite elemente din mozaic sau anumite elemente de basorelief. Furia aceasta asupra patrimoniului nu s-a oprit în 1989, din păcate, un teren în centrul oraşului, chiar dacă reprezintă o clădire istorică, devine o momeală foarte bună pentru diverşi investitori. Şi atunci am putea spune că piaţa imobiliară din România a fost afectată mai rău decât celelalte ţări din blocul comunist şi legislaţia evoluat şi ea destul de firav. Cred că primul pas ar fi să existe o legislaţie foarte clară care să protejeze aceste clădiri. Eu mereu spun că ne trebuie răbdare, ne trebuie înţelegere şi trebuie să încurajăm oamenii să înceapă să locuiască în case fiindcă locuirea la casă îţi dă o responsabilitate în plus, însă are şi o doză extrem de mare de frumos. Să revenim în centrul oraşului, să nu ne mai ducem către exterior, deşi aceasta a fost tendinţa, după momentul în care au fost create aşa numitele „cartiere dormitor,” să repopulăm centrul oraşului cu familii cu copii şi atunci, creând această nevoie, automat se va aşeza şi legislaţia. Aceasta este părerea mea şi a colegilor mei din domeniu.

    Cine poate investi în astfel de locuinţe?

    Putem spune că este vorba despre clienţii cu posibilităţi peste medie pentru că, din păcate, aceste clădiri, mai ales cele din centru, sunt într-o situaţie jalnică, dar există numeroase clădiri care se află pe ringul adiacent centrului, care sunt într-o situaţie foarte bună şi astăzi. Sunt doar clădiri cu obiectiv comercial, nu mai au rolul de clădiri rezidenţiale, precum îl aveau odinioară, deşi ar putea foarte bine să o facă. Procesul de reconversie dintr-o clădire comercială într-o clădire rezidenţială nu este foarte dificil. Într-adevăr, trebuie verificat foarte bine regimul de urgenţă al clădirii, dacă are risc seismic sau nu – aceasta este principala problemă a Bucureştiului. Pe de altă parte, o clădire pe verticală este extrem de fragilă în faţa unui cutremur şi de cele mai multe ori, clădirile cu regim de înălţime PĂ1, cu mansardă, sunt mai rezistente. Structuriştii şi arhitecţii trebuie să colaboreze să facă această hartă seismică a Bucureştilor, care din păcate nu există, şi apoi fiecare dintre noi, în funcţie de risc, să vină să să-şi aleagă locuinţa preferată. Dar repet, clădirile noi sunt uneori mai supuse riscului decât cele vechi din perspectiva materialelor de construcţie, modului în care au fost ridicate, poate faptului că astăzi, din păcate, uneori se construieşte repede din diverse considerente financiare. Ştim cu toţii că randamentul investiţional este extrem de important în momentul în care ridici o clădire şi vrei să o închiriezi sau să o oferi pe piaţă spre vânzare. Şi de aceea spun că clădirile vechi, dincolo de partea financiară, vin şi cu un aspectul ce ţine de sustenabilitate. În momentul în care investim în clădiri vechi suntem automat mai prietenoşi cu mediul.