BusinessMagazin

Category: Imobiliare

Analize interesante din domeniul imobiliarelor – totul despre piața imobiliarelor, prețurile apartamentelor și nu numai.

  • Cât de mare este riscul ca interesul românilor pentru malluri să dispară. aşa cum s-a întâmplat în America, în 2017, când a avut loc fenomenul numit „moartea mallurilor”?

    Presa internaţională scria în 2017 despre un fenomen pe care îl caracteriza drept „moartea mallurilor”, după ce zeci de malluri şi centre comerciale americane au pus lacătul pe uşă în deceniul ce a urmat crizei financiare. Jucătorii din piaţa locală spuneau încă de pe-atunci că România nu este SUA şi că mallurile mai au mult spaţiu de creştere aici.

    Odată cu restricţiile din pandemie au existat premisele pentru o astfel de tendinţă, însă mallurile şi centrele comerciale au trecut cu bine peste acea perioadă, având noi planuri de dezvoltare. Astăzi discutăm despre o piaţă cu livrări record de spaţii de retail, despre liste de aşteptare cu branduri care vor să intre sau să se extindă în România şi despre noi planuri de investiţii din partea marilor jucători.

     

    Mallurile, centrele comerciale, parcurile de retail, proiectele cu funcţiuni mixte şi cele de regenerare urbană sunt principalele forme în care piaţa de spaţii comerciale moderne din România continuă să se dezvolte, atrăgând investiţii noi sau extinderi şi aducând oraşe noi pe harta retailului modern. În România, stocul de spaţii comerciale moderne se ridică la peste 4,3 milioane mp, după ce anul 2023 s-a încheiat cu unul dintre cele mai bune rezultate din 2011 încoace privind livrările de noi proiecte de retail. În total, anul trecut a adus aproape 220.000 mp de spaţii noi de retail, mai mult decât dublu comparativ cu ultimii doi ani, conform unui raport Colliers. Mai mult de 60% din totalul suprafeţelor noi au fost livrate anul trecut în parcuri de retail din Craiova, Alba Iulia, Arad, Bucureşti, Vaslui şi alte oraşe, potrivit unui studiu Cushman & Wakefield Echinox. Cel mai mare proiect livrat în 2023 a fost Promenada Craiova, cu o suprafaţă totală de aproximativ 80.000 mp, în urma unei investiţii de 136 de milioane de euro din partea NEPI Rockcastle. Pentru context, dintr-un stoc total de spaţii de retail modern de peste 4,3 milioane mp în România, peste 2,7 milioane mp sunt în malluri. Mai mult de 60% din suprafaţa totală de retail modern este concentrată în primele cele mai mari zece oraşe din ţară, care au peste 200.000 de locuitori.

     „Noi suntem undeva la 4,3-4,4 milioane mp de spaţii comerciale moderne. Dacă menţinem proporţiile la o comparaţie cu ţări din zona noastră, nu cu ţări occidentale, probabil mai avem loc de multe sute de mii de metri pătraţi doar ca să prindem din urmă unde se află ei acum, cu menţiunea că şi la ei se întâmplă foarte multe lucruri. Dacă parcursul economic rămâne unul decent, vor urma nişte ani destul de activi pe această parte”, a explicat Silviu Pop, director CEE & Romania Research la Colliers, prezent la conferinţa ZF Malluri & Centre Comerciale ’24. În prima jumătate a anului 2024 au fost livraţi aproximativ 110.000 mp de spaţii comerciale moderne, iar cu livrările programate pentru a doua parte a anului vom ajunge la un total de 180.000 mp. Marele câştigător al anului 2024 este Piteştiul, care găzduieşte aproape 80.000 mp din totalul de 180.000 mp programaţi pentru livrare în acest an. Prime Kapital a inaugurat în primăvara acestui an Argeş Mall în Piteşti, după o investiţie de peste 100 de milioane de euro. De cealaltă parte, Square 7 Properties deschide în această toamnă centrul comercial Shopping Park Piteşti. Anii 2025-2026 ar putea readuce pe tapet investiţiile de dimensiuni mari, iar pentru anul viitor sunt aşteptaţi aproape 200.0000 mp de spaţii comerciale mderne noi. „Anul viitor se anunţă destul de aglomerat ca livrări, aproape 200.000 mp, cu menţiunea că din 2026 încep să apară pe radar marile centre comerciale. Chiar din 2025 au început, că anul viitor avem o primă inaugurare, un refurbish foarte mare în Iaşi, cu extindere, adică Mall Moldova, fostul centru comercial Era Iaşi. Asta e poate noutatea acestor ani, au revenit pe tapet aceste dezvoltări mari, cum vedem ce se întâmplă din partea Iulius sau Prime Kapital în Cluj, Constanţa, Iaşi.” România ar putea ajunge la 5 milioane mp de spaţii comerciale moderne înainte de finalul deceniului, în contextul în care atât sectorul, cât şi regiunea sunt prezente pe harta investitorilor interesaţi de malluri şi centre comerciale. Piaţa locală încă nu a ajuns la etapa „niciun oraş fără un centru comercial”. „Încă mai sunt zone care se pot dezvolta, trebuie să trecem prin etapa niciun oraş din România fără centru comercial. Încă mai avem oraşe din România care nu au un centru comercial modern şi asta a fost povestea dezvoltării în ultimii 5-6 ani, chiar dacă acum s-a mai schimbat de anul trecut. Se continuă această tendinţă, încă mai e loc de creştere, încă mai e loc de nume noi.”

     Sectorul de retail este atractiv în regiunea Europei Centrale şi de Est pentru investitori, un aspect confirmat în 2024 prin tranzacţia de peste 370 de milioane de euro prin care NEPI Rockastle a cumpărat Magnolia Shopping Center din Wroclaw Polonia, cea mai mare tranzacţie de tip investment din regiune în acest an şi una dintre cele mai mari din piaţa europeană. „România are undeva la 13-14% din PIB-ul regiunii şi e în creştere. Istoric, noi avem cam 7-8% din volumul de tranzacţii imobiliare cu active comerciale la nivelul regiunii. Cu siguranţă este foarte mult loc de creştere din acest punct de vedere”. O altă tendinţă pe piaţa tranzacţiilor imobiliare cu active comerciale din România este prezenţa investitorilor cu capital local, ceea ce arată maturizarea economiei româneşti şi dinamica capitalului autohton. „Nu mai vorbim doar de fraţii Pavăl de la Dedeman, au fost tranzacţii cu capital românesc, inclusiv capital mai instituţional, cum e BT Property, care a cumpărat un centru comercial şi nişte clinici medicale în zona Transilvaniei. Toate aceste lucruri sunt parte a unei poveşti de ansamblu favorabile care arată această maturizare a economiei româneşti şi a pieţei imobiliare per ansamblu. Este în continuare loc de tranzacţii, există cerere, produsele să fie bune.”

     olul mallului. Dinamica dezvoltării mallurilor pe piaţa din România poate fi privită şi prin prisma brandurilor internaţionale care intră pe piaţa locală sau care se extind în special în acest spaţii comerciale moderne. Economia românească este în continuare atractivă. „Brandurile care sunt prezente aici au marje foarte mari, chit că vorbim de îmbrăcăminte, încălţăminte, farmacie, jucării sau bunuri sportive, suntem pe primele poziţii în Uniunea Europeană. Acesta poate fi rezultatul unei concurenţe reduse şi putem să remarcăm că mai este loc de nume noi, de creştere pe această piaţă.” Marile malluri şi proiecte de retail reprezintă pentru brandurile internaţionale o poartă de intrare în piaţa naţională sau într-un oraş nou din piaţă. Spre exemplu, mallul Promenada din Craiova a marcat intrarea pe piaţa din România a brandului Lefties, parte a grupului Inditex. Acelaşi proiect a marcat intrarea a peste 20 de branduri noi pentru prima dată în Craiova. Majoritatea jucătorilor din piaţa de malluri şi centre comerciale au liste de aşteptare pentru cele mai interesante proiecte.

    „Noi avem listă de aşteptare la VIVO! Cluj şi Constanţa, dar şi în Bucureşti la Sun Plaza. În următorii doi ani vom avea câteva intrări importante. România are un potenţial foarte mare de a atrage branduri noi. Am observat în ultimii doi ani că brandurile nu se mai duc cu religiozitate întâi spre Polonia, apoi Croaţia, Slovenia, ca după aceea să intre în România. Din ce în ce mai multe au văzut potenţialul României şi vin prima dată aici să îşi măsoare forţele”, a explicat Geanina Ungureanu, head of retail CPI România. În ceea ce priveşte portofoliul de malluri şi centre comerciale, CPI înglobează astăzi activele Immofinanz, adică mallurile VIVO! din Cluj, Piteşti, Baia Mare şi Constanţa, respectiv un retail park Stop Shop în Botoşani, dar şi activele din porotofliul S Immo din România, adică mallul Sun Plaza din Bucureşti. Acestea s-au adăugat la centrul comercial Felicia Shopping Center din Iaşi, pe care CPI îl avea deja în portofoliu.

     „La Sun Plaza a fost o activitate mult mai intensă, pentru că l-am preluat anul trecut şi am vrut să îl aducem puţin în prezent. Am schimbat mult pe partea de food court, vrem să aducem Burger King, Treevi, pe partea de beauty Bath & Body Works, Rituals va deschide în Sun Plaza al doilea magazin din România. Pe partea de fashion avem planuri noi pentru 2025, se vor dubla nişte suprafeţe ale unor branduri de fashion şi vom avea un proiect pe partea de hipermarket, de micşorare a hipermarketului”. Tendinţa de a reduce spaţiul dedicat hipermarketurilor ancoră a fost subliniată de mai mulţi jucători din piaţa de malluri şi centre comerciale. Hipermarketul Carrefour (ex-Cora) din Sun Plaza are un spaţiu alocat de 23.000 mp. În alte timpuri, în primele decenii ale pieţei locale, nici nu puteai discuta de un mall dacă nu exista o ancoră de tip hipermarket. „Întotdeauna a fost o discuţie, mai ales după pandemie aşteptam hipermarketurile şi supermarketurile să se decidă şi să analizeze care ar fi suprafaţa lor ideală. Au studiat şi s-au tot gândit, nu cred că au ajuns la o concluzie clară pentru că vedem că în unele locuri se micşorează. Şi noi suntem în acest proces de gândire şi proiectare. Vom vedea cum va ieşi, dar este un proiect de amploare.” O astfel de mutare a fost semnalată şi de Nhood, compania de servicii imobiliare integrate a Asociaţiei Familiale Mulliez, care a vorbit despre reducerea suprafeţei alocate hipermarketului Auchan din AFI Bucureşti şi despre planurile de a reduce suprafaţa retailerului alimentar din cartierul Coresi din Braşov. Tendinţa a fost confirmată şi de grupul Iulius. „Există un trend de reducere a suprafeţei hipermarketurilor, mai ales în proiectele centrale, pentru că nu mai au sens suprafeţe de 14.000 mp. Este un trend văzut şi afară, promovat inclusiv de retaileri. Probabil acolo unde mai există hipermarketuri de 13-14.000 mp vom vedea o redimensionare a lor”, a declarat Oana Diaconescu, head of leasing retail în cadrul Iulius. Unul dintre proiectele pe care le dezvoltă grupul Iulius în prezent este Rivus, un proiect mixed-use de 500 de milioane de euro, dezvoltat pe fosta platformă industrială Carbochim, care va avea în final o suprafaţă închiriabilă totală de 165.000 mp, din care 145.000 mp pentru zona de retail şi 15.000 mp pentru spaţii de birouri. Rivus va avea o ancoră de home and deco, nu una din retailul alimentar, iar 50% din suprafaţa de retail a proiectului a fost deja contractată. „Vom avea cea mai mare ancoră de home and deco, avem Jumbo pe 8.000 mp, avem zonă de divertisment de peste 4.000 mp deja semnată, un hype arena pe 2.000 mp. Avem premiere pentru Transilvania de peste 25.000 mp în proiect. Rivus este la al treilea mixed-use development, după Palas Iaşi şi Iulius Town Timişoara, care au performat peste aşteptări”. O altă direcţie în care dezvoltă grupul Iulius când vine vorba de mixul de chiriaşi şi de rolul mallului în viaţa comunităţilor este zona de experienţe de entertainment, sesizată de mai mulţi jucători din piaţă. „Avem o creştere de 3% a indicatorului de trafic în S1, după ce în 2023 depăşisem 2019. E un apetit în creştere pentru socializare, pentru evenimente. (…) Depăşim sfera mallului clasic. Avem o nouă direcţie în companie, de a aduce în proiecte experienţe de entertainment şi edutainment. La Rivus, de exemplu, am semnat un parteneriat cu o librărie care va fi cea mai mare din ţară, pe 2.500 mp, pe două niveluri. Avem evenimente, concerte, târguri, expoziţii, colaborări cu muzeul MINA pentru evenimente de artă imersivă. Încercăm să alocăm spaţii pentru evenimente culturale.” Dintr-o altă perspectivă, „moartea mallurilor” nu a fost cauzată nici măcar de evoluţia accelerată a comerţului online declanşată în 2020 de începutul pandemiei. Piaţa de e-commerce din România se ridica la 4,3 miliarde de euro în 2019, iar în 2023 deja depăşea pragul de 7 miliarde de euro. Dacă în alte ţări comerţul online s-a dezvoltat în detrimentul comerţului offline, în România a fost loc de creştere pentru ambele canale. „Din fericire, România nu a fost prinsă cu un sector de retail foarte dezvoltat ca în alte ţări ca această creştere pe online să genereze probleme. În România cumva au putut creşte amândouă cot la cot, ceea ce este oarecum o raritate, întrucât în multe ţări occidentale online-ul a crescut în detrimentul magazinelor fizice. În România dacă ne uităm faţă de 2018-2019 o să vedem că şi retailul online şi magazinele fizice au crescut bine în această perioadă. Încă mai este loc, se fac investiţii din toate părţile”, a subliniat Silviu Pop. Această creştere cot la cot la a fost permisă atât de nivelul de dezvoltare la care se afla piaţa mallurilor şi a centrelor comerciale, cât şi de modul în care mallurile şi-au ajustat oferta, mizând tot mai mult pe zona de experienţe. „Mallul nu a concurat niciodată cu online-ul în România. Noi am avut un ecart mare faţă de restul Europei în privinţa ponderii online-ului. Clientul român vrea să testeze, să încerce, să experimenteze. Nu am simţit niciun derapaj către online. Am mers mult pe trendul de a oferi experienţe, ceea ce a contat foarte mult”, a punctat Oana Diaconescu. Astfel, moartea mallurilor rămâne în continuare un fenomen îndepărtat pentru piaţa locală, o piaţă unde traficul l-a depăşit pe cel din perioada pandemiei, unde investitorii sunt tot mai prezenţi, inclusiv cei români, unde oamenii merg la mall pentru experienţe, unde brandurile stau pe liste de aşteptare pentru spaţii noi şi unde nu am ajuns încă la etapa „niciun oraş fără mall”.    

    „Trebuie să trecem prin etapa «niciun oraş din România fără centru comercial». Încă mai avem oraşe din România care nu au un centru comercial modern şi asta a fost povestea dezvoltării în ultimii 5-6 ani.“

    Silviu Pop, director CEE & Romania Research la Colliers

    „Există un trend de reducere a suprafeţei hipermarketurilor, mai ales în proiectele centrale, pentru că nu mai au sens suprafeţele de
    14.000 mp. Este un trend văzut şi afară, promovat inclusiv de retaileri.“

    Oana Diaconescu, head of leasing retail în cadrul Iulius

  • Proiectul Cloud9 Evolution va fi un reper pe harta oraşului Bucureşti prin designul şi facilităţile oferite comunităţii

    Proiectul rezidenţial premium Cloud9 Evolution, dezvoltat pe 3,2 hectare în Capitală, oferă 612 apartamente moderne şi diverse facilităţi, precum zone verzi, şcoală şi spaţii de recreere. Răzvan Brasla, CEO al Cloud9 Residence, subliniază că proiectul urmăreşte să redefinească standardele de confort şi eficienţă energetică, integrând tehnologii smart home. Ce înseamnă să construieşti locuinţe adaptate clienţilor moderni, din ce în ce mai grăbiţi?

     

     

    „Trăim într-un oraş aglomerat şi timpul şi calitatea vieţii sunt extrem de importante. Ne-am dorit să oferim rezidenţilor Cloud9 Evolution mai mult timp pentru pasiunile lor şi  un timp liber de calitate.”

    „Ne-am dorit de la bun început să schimbăm modul în care locuim, să oferim alternative corecte şi de calitate, să ne adaptăm tendinţelor stilului de viaţă şi de muncă al clienţilor noştri. Suntem o companie care s-a concentrat de la început pe dezvoltările high-end, unde am reuşit să ne impunem drept un dezvoltator premium”, descrie Răzvan Brasla, CEO al Cloud9 Residence, raţiunea proiectului pe care îl reprezintă.  Cloud9 Evolution, dezvoltat pe o suprafaţă de 3,2 hectare în Capitală, va include 612 apartamente de 1, 2, 3 sau 4 camere, alături de peste 700 de locuri de parcare, alei pietonale, zone verzi şi facilităţi diverse, precum locuri de joacă, spaţii comune, o şcoală şi un centru comercial. Apartamentele, cu dimensiuni variind de la 50 mp până la 390 mp, se adresează unei clientele care apreciază un stil de viaţă modern, într-un spaţiu contemporan, cu finisaje rafinate şi dotări moderne de ultimă oră. Valoarea totală a investiţiei pentru faza a doua a proiectului Cloud9 Residence este de 90 de milioane de euro, cu un termen estimat de finalizare în trimestrul al patrulea din 2026.

    O viziune de business pentru inovaţie în imobiliare

    Cloud9 Evolution face parte din grupul antreprenorial Alfa Group, care reuneşte mai multe companii de referinţă pentru industriile lor de profil, cele mai cunoscute fiind OSCAR Downstream (Petrol & Gaze), Akcent Development (Imobiliare) şi Onix Asigurări (Asigurări de garanţii corporate). Toate companiile din Alfa Group sunt aliniate la aceeaşi viziune clară pentru un viitor mai bun prin inovaţie, transformare digitală, politici sustenabile, respect şi bune practici şi un management prudent. Bloom Project Management este o companie formată dintr-o  echipă de profesionişti care au peste 20 de ani de experienţă în dezvoltarea unor  proiecte locale si internaţionale de referinţă, cu  peste 2.000.000 mp coordonaţi pe toate specialităţile de inginerie  şi care oferă soluţii integrate pentru managementul strategic şi operaţional, gestionând cu succes complexitatea dezvoltării rezidenţiale şi contribuind la succesul proiectului Cloud9 Evolution.

    Proiectul este unul amplu şi inovator, având în centrul său ideea de a oferi rezidenţilor mai mult timp pentru pasiunile lor şi de a se bucura de timpul liber într-un mod de calitate. Succesul proiectului Cloud9, finalizat în 2020, a creat baza pentru Cloud9 Evolution: „După succesul primului proiect Cloud9 finalizat în anul 2020, cu o comunitate de 800 de familii mulţumite, am gândit Cloud9 Evolution ca un proiect inovator, care a avut în vedere cerinţele şi tendinţele actuale ale pieţei. Piaţa rezidenţială  în ultimii ani a început să se maturizeze, iar bucureştenii sunt consumatori educaţi, informaţi şi care ştiu ce îşi doresc de la o locuinţă”. Răzvan Brasla explică diferenţierea noului proiect pe o piaţă rezidenţială din ce în ce mai matură: „Bucureştenii au devenit consumatori educaţi, informaţi şi ştiu ce îşi doresc de la o locuinţă. Prin Cloud9 Evolution ne respectăm promisiunea de a oferi proiecte multifuncţionale durabile, la standarde premium, comparabile cu cele internaţionale”. Cloud9 Evolution introduce un concept nou de locuire în Bucureşti, un ecosistem rafinat, relaxat şi sustenabil: „Timpul este preţios şi rezidenţii Cloud9 Evolution vor avea în proximitatea lor tot ceea ce este important pentru a avea un stil de viaţă relaxat şi echilibrat”. Proiectul va include facilităţi unice, de la grădiniţă şi şcoală, până la teren de sport şi sală de fitness, locuri de joacă, zone de promenadă, staţii de încărcare pentru maşini electrice şi parcări pentru motociclete. „Ne-am dorit să redefinim standardele de confort şi eficienţă energetică”, adaugă Brasla, subliniind şi integrarea tehnologiilor smart home în apartamentele Cloud9 Evolution, care optimizează confortul şi eficienţa energetică. Cu un impact anticipat pozitiv asupra pieţei imobiliare şi a dezvoltării zonei, Cloud9 Evolution îşi propune să atragă noi investiţii şi să creeze locuri de muncă, contribuind la creşterea valorii proprietăţilor din împrejurimi. „Prin acest proiect ne respectăm promisiunea de a le oferi clienţilor proiecte multifuncţionale durabile la un standard premium, comparabile ca standarde cu proiectele internaţionale, respectând filosofia, viziunea şi principiile care ne ghidează modelul de business: respectarea legislaţiei europene,  transparenţă în relaţiile cu clienţii noştri, concentrare pe inovaţie, care reprezintă piatra de temelie pentru o lume în continuă schimbare.” Apartamentele din Cloud9 Evolution integrează  astfel elemente contemporane şi funcţionale unice, maximizând spaţiul şi lumina naturală, iar compartimentarea asigură un ambient perfect pentru relaxare: „Am optat pentru tehnologiile moderne astfel încât să redefinim standardele de confort şi eficienţă energetică – fiecare apartament beneficiază de încălzire centralizată cu contorizare individuală, climatizare automată, sistemele smart home care facilitează confortul prin aplicaţii mobile”.

    „Rămânem concentraţi să îmbunătăţim experienţa clienţilor noştri, lansând noi proiecte  inovatoare şi servicii adiţionale.”

     „Detaliile fac diferenţa oriunde. Cloud9 Evolution are potenţial de a genera efecte pozitive asupra pieţei imobiliare şi a retailului din zonă. Creşterea valorii proprietăţilor, apariţia de noi locuri de muncă şi atragerea de noi proiecte comerciale în imediata vecinătate sunt doar câteva dintre beneficiile anticipate”, crede Răzvan Brasla. El descrie proiectul Cloud9 Evolution ca fiind un proiect rezidenţial premium ce sporeşte calitatea vieţii rezidenţilor săi oferind o combinaţie unică de spaţiu, beneficii şi exclusivitate. Prin serviciile şi beneficiile oferite, se adresează persoanelor cu venituri medii şi medii-superioare care îşi doresc o schimbare: „Oferim o nouă dimensiune estetică, funcţională şi o experienţă inedită de locuire atât pentru familiile cu copii, cât şi persoanelor care îşi doresc un stil de viaţă adaptat dinamicii actuale. Contează localizarea şi beneficiile din proximitate, precum şi intimitatea, siguranţa şi accesul la falicităţi premium”. Clienţii care optează pentru un apartament în Cloud9 Evolution vor avea de achitat un avans de 15%, iar investiţia iniţială este vizibilă într-un cont dedicat până la finalizarea proiectului şi realizarea intabulării: „Dacă legislaţia va suferi modificări, evident că ne vom conforma acestora”. Viziunea pentru acest proiect este de a redefini conceptul de locuire urbană, oferind nu doar un spaţiu de locuit, ci şi un stil de viaţă echilibrat în armonie cu nevoile lor: „Astfel, acest proiect este un mix rafinat de design inovator, tehnologii moderne, calitate, confort şi o varietate de facilităţi de top”. În acest sens, fiecare aspect al proiectului este gândit pentru a răspunde cerinţelor şi aşteptărilor contemporane, promovând un stil de viaţă în armonie cu ritmul şi nevoile urbane moderne. Spre exemplu, ca urmare a faptului că trăim într-un oraş aglomerat şi timpul şi calitatea vieţii sunt extrem de importante, şi-au propus să ofere rezidenţilor Cloud9 Evolution mai mult timp pentru pasiunile lor şi un timp liber de calitate: „Astfel, facilităţile proiectului fac diferenţa şi contribuie la un stil de viaţă activ şi relaxat”. Rezidenţii vor avea aproape tot ce le trebuie  – spaţii urbane concepute pentru petrecerea timpului liber şi socializare (teren de sport şi sală de fitness, cafenea, restaurant, locuri de promenadă), unităţi de învăţământ, magazine, loc de joacă, supermarket, curăţătorie şi alte beneficii. Sunt importante, de asemenea, proximitatea şi mobilitatea redusă într-un oraş unde traficul este aglomerat. Astfel, Cloud9 Evolution este un proiect gândit de la început să fie extrem de bine conectat cu facilităţile şi serviciile necesare unui nivel ridicat de calitate a vieţii. Amplasat strategic, în apropierea centrelor comerciale şi a zonei de business, Cloud9 Evolution va permite acces rapid la o serie de servicii şi produse, dar va oferi şi multiple oportunităţi să lucreze mai aproape de casă. „Amplasarea strategică permite accesul rapid la mijloacele de transport în comun – metrou, autobuz sau tramvai, punctele importante din oraş fiind uşor de parcurs”, adaugă CEO-ul companiei.

    „La Alfa Group avem o grijă clar definită şi constantă pentru nevoile clienţilor. Suntem pe deplin angajaţi să răspundem aşteptărilor pieţei, iar clientul  este în centrul oricărei acţiuni pe care o vom întreprinde.”

     „Compania noastră a crescut organic,  şi-a respectat în toţi aceşti ani filosofia şi viziunea, o companie care a mizat pe investiţii smart şi pe o strategie coerentă de business”, descrie Răzvan Brasla principiile de bază ale companiei. Cloud9 Evolution este un proiect Alfa Group, dezvoltat prin divizia de imobiliare a grupului. Aceasta are o istorie cu peste 30 de ani în construcţia şi promovarea proiectelor rezidenţiale şi de business, livrând spaţii la cele mai înalte standarde de calitate, adaptate stilului de viaţă contemporan, potrivit lor. „Creşterea organică a grupului a ajutat la construirea unui portofoliu de rezultate pozitive şi o reputaţie impecabilă, oferind în acelaşi timp servicii şi soluţii de ultimă generaţie legate de mobilitate, tehnologie şi stil de viaţă”, adaugă Brasla. În cifre, realizările lor din ultimii cinci ani înseamnă peste 1 milion de metri pătraţi construiţi în proiecte rezidenţiale şi de business şi peste 5.000 de apartamente vândute. „Compania s-a angajat să promoveze sustenabilitatea în întreaga sa strategie de dezvoltare imobiliară şi a integrat în mod activ sustenabilitatea în operaţiunile şi proiectele sale de bază. Dorim să contribuim la  îmbunătăţirea peisajului urban şi la crearea unor comunităţi moderne, cu responsabilitate faţă de om şi natură, prin politici sustenabile şi bune practici – alegem pentru toate proiectele noastre să utilizăm tehnologie sustenabilă, soluţii eficiente din punct de vedere energetic şi materiale de înaltă calitate pentru a construi clădiri durabile”, descrie Răzvan Brasla şi felul în care sustenabilitatea este integrată în conceptul Cloud9 Evolution. Acesta include panouri solare şi fotovoltaice pentru generarea de energie verde, precum şi staţii de încărcare electrică. Preţurile pentru locuinţele incluse în acest proiect sunt cuprinse între 120.000 euro Ă TVA şi 400.000 euro Ă TVA, ajungând la 500.000 euro Ă TVA (în funcţie de suprafaţa apartamentului şi a terasei variază preţurile incluse în acest proiect). În ce priveşte potenţialul de investiţie în cadrul proiectului, Răzvan Brasla spune că marele avantaj este diversitatea acestui proiect şi potenţialul de creştere a valorii proprietăţii în timp: „Fiecare persoană  poate alege spaţiul care i se potriveşte cel mai bine, însă pentru a avea o comunitate armonioasă nu vindem mai mult de cinci unităţi unui rezident.  Cloud9 Evolution este un proiect atractiv pentru cei care doresc să investească în spaţii de locuit de înaltă calitate pe termen mediu şi lung”.

    După finalizarea celei de a doua faze a proiectului urmează etapa a treia, care va aduce completări semnificative atât în spaţiile de locuit, cât şi la nivelul facilităţilor oferite rezidenţilor, spune CEO-ul Cloud9 Residence. Îşi propun însă şi să meargă mai departe de graniţele Capitalei şi să înceapă expansiunea naţională: „În perioada următoare dorim să ne extindem la nivel naţional, am identificat câteva oraşe unde dorim să demarăm proiecte rezidenţiale şi să redefinim astfel standardul de locuire şi stilul de viaţă şi în alte zone din ţară”. Obiectivul pe termen lung? „Vrem să îmbunătăţim comunităţile existente şi să continuăm să construim altele noi, să inovăm de la un proiect la altul. Ceea ce contează pentru noi este clientul final şi dorinţele acestuia şi în tot ceea ce facem ne ghidăm să oferim întotdeauna calitate şi inovaţie în materie de construire.”

    Razvan Brasla, CEO, Cloud9 Residence: „Valorile şi principiile care m-au ghidat în carieră sunt dorinţa de a construi, adăugând valoare lucrurilor pe care le fac. Este important să crezi în tine şi în oamenii din jurul tău, iar performanţele obţinute sunt rezultatul unei echipe competente, dedicate şi ambiţioase şi al încrederii pe care clienţii şi partenerii nostri ne-o acordă în fiecare zi.”

    CARTE DE VIZITĂ:

    Răzvan Brasla a acumulat peste 10 ani de experienţă în strategia de business management, excelenţă operaţională, project management  şi  a coordonat proiecte rezidenţiale, office, retail  sau în domeniul medical.

  • Real Estate. Flexibilitatea a devenit norma în piaţa office?

    Într-o piaţă office atipică, flexibilitatea, dar şi adoptarea tehnologiei au devenit esenţiale pentru gestionarea şi închirierea spaţiilor de birouri. Cum se anunţă finalul de an în această piaţă şi ce alte trenduri se întrevăd la orizont?

     

    Chiriile au ajuns la 22 de euro pe metru pătrat pentru clădirile de top, iar în zonele semicentrale sunt între 15 şi 17 euro. Această creştere este influenţată de costurile de construcţie şi de preţul terenurilor, dar şi de lipsa unor noi livrări importante în piaţă”, a explicat Maria Florea, head of office advisory în cadrul iO Partners, în una dintre ediţiile recente ale emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro. Piaţa de birouri din Bucureşti se confruntă cu o scădere a tranzacţiilor de metri pătraţi faţă de anul trecut, însă acest declin a fost parţial compensat de o creştere a valorii chiriilor. Florea a menţionat că preţurile de închiriere au crescut pe fondul inflaţiei şi al costurilor ridicate de construcţie.Cu toate acestea, piaţa nu mai are aceeaşi efervescenţă ca în trecut. „Anul acesta, tranzacţiile au fost cu 15-20% mai puţine decât anul trecut, dar din punct de vedere bugetar, a fost un an bun pentru noi”, a adăugat Florea. Nu mai este un secret faptul că pandemia a schimbat fundamental modul în care companiile utilizează spaţiile de birouri. Mulţi angajatori au optat pentru modele hibride de lucru, ceea ce a dus la o reducere a spaţiilor ocupate. „În prezent, companiile preferă modele flexibile, unde angajaţii vin la birou două-trei zile pe săptămână. Acest lucru a dus la o reducere a spaţiilor de birouri cu 20-30% în unele cazuri, deşi nu toate industriile au adoptat această tendinţă,” a menţionat Maria Florea. Ea a subliniat că sectoarele precum consultanţa sau avocatura au fost mai puţin afectate de această reducere, deoarece necesită prezenţă fizică şi interacţiune frecventă între echipe.

    Rata de neocupare a birourilor în Bucureşti  a crescut semnificativ în urma pandemiei, ajungând la 400.000 de metri pătraţi de spaţii goale. Florea a explicat că această creştere este contrabalansată de lipsa unor noi clădiri de birouri livrate pe piaţă, evitând astfel o saturaţie majoră. „Deşi avem un număr mare de spaţii goale, faptul că nu au fost livrate multe clădiri noi a prevenit un dezechilibru mai mare în piaţă”, a explicat ea. În ceea ce priveşte tendinţele pe termen lung, Maria Florea a subliniat importanţa flexibilităţii, atât în modul în care sunt gestionate spaţiile de birouri, cât şi în structura contractelor de închiriere. „Flexibilitatea este cuvântul cheie. Companiile trebuie să fie mai flexibile, atât în modul în care îşi configurează spaţiile, cât şi în structura contractelor de închiriere. Acesta este trendul pe care îl vedem din ce în ce mai mult”, a concluzionat ea. Maria Florea a explicat că iO Partners, deşi un nume nou pe piaţă, reprezintă continuitatea unei echipe experimentate, anterior parte a JLL, o companie activă în România din 1997. „Noi suntem aceiaşi oameni care acum un an se numeau JLL. Am decis să ne concentrăm pe o abordare regională, cu acoperire în cinci ţări din Europa Centrală şi de Est, menţinând sprijinul unui partener internaţional, dar având totodată mai multă independenţă în luarea deciziilor”, a explicat Florea strategia referitoare la compania pe care o reprezintă de mai bine de un an. Una dintre priorităţile acesteia constă şi în implementarea noilor tehnologii. „Tehnologia ne permite să fim mai eficienţi. Prin soluţii de vizualizare 3D, clienţii pot explora spaţiile de birouri de la distanţă, fără a mai fi necesare vizite fizice la faţa locului. Astfel, pot lua decizii mai informate şi rapide”, a spus Maria Florea, referindu-se la felul în care tehnologia schimbă modul de închiriere şi gestionare a birourilor. IO Partners, în parteneriat cu Bright Spaces, a implementat soluţii de vizualizare 3D care permit chiriaşilor să analizeze virtual spaţiile disponibile.   

     

    Carte de vizită: Maria Florea, head of office Advisory în cadrul iO Partners

    1. Maria Florea are o experienţă de 19 ani în domeniul imobiliar şi conduce echipa de consultanţă pentru spaţii de birouri în cadrul iO Partners, oferind servicii strategice de închiriere atât pentru chiriaşi, cât şi pentru proprietari;

    2. Ea a coordonat peste 100 de tranzacţii şi închirierea a mai mult de 500.000 de metri pătraţi de spaţii de birouri de-a lungul carierei sale;

    3. În prezent, Maria continuă să colaboreze cu clienţi cheie şi să coordoneze strategia şi programul de training al departamentului Office Advisory din iO Partners.

    Sursa: LinkedIN

    Trei întrebări şi răspunsuri din interviul cu Maria Florea, Head of Office Advisory în cadrul iO Partners

     

    1. Cum a evoluat piaţa de birouri anul acesta?

    Suntem undeva la sub 15% – sub 20% faţă de anul trecut. Aşteptăm însă finalul anului pentru sfârşitul de an întotdeauna în piaţa imobiliară şi nu doar din Bucureşti, peste tot în Europa, este cel mai efervescent. Întotdeauna toate deciziile şi cele mai bune tranzacţii se semnează în septembrie-decembrie în anul în curs şi atunci am putea să avem câteva avea câteva surprize pe pe sfârşit de an. Categoric nu va fi un an la fel de bun ca ca anul trecut, dar anul trecut am vorbit despre un record.

    2. Care sunt preţurile practicate acum în zona de chirii pentru spaţiile office?

    Sunt două valori cele pe care noi le promovăm: una este cea mai scumpă clădire sau cea mai bună chirie pe care poţi s-o plăteşti într-o clădire bună dintr-o zonă bună din Bucureşti, care la noi este 22 euro/mp în momentul de faţă. Asta nu înseamnă că este cea mai mare din piaţă. Poţi să găseşti clădiri care au o chirie mai mare de 22 de euro/mp, dar sunt foarte puţine. Pe de altă parte, majoritatea tranzacţiilor care au loc în în piaţa de birouri se întâmplă undeva la valorile de 15-17 euro/mp, pentru spaţii care ar fi o zonă semicentrală a Bucureştiului. Vorbim de zona Floreasca, vorbim de zona Orhideea, centru-vest, cum numim noi. Acolo se întâmplă majoritatea a tranzacţiilor şi acolo chiriile sunt undeva în aest interval.

    3. Cum sunt aceste preţuri comparativ cu cele din restul Europei?

    Depinde, depinde foarte mult de la ţară la ţară. Adică Polonia, de exemplu, este mai sus decât suntem noi, există şi altă cerere, există şi un alt în stoc, deci poate noi suntem mai similari un pic cu  Ungaria şi Cehia. Bulgaria este un pic mai jos, deci suntem undeva undeva la mijloc, dacă ar fi să ne uităm în regiune. Dacă vorbim despre vestul Europei, depinde foarte mult de clădire, de oraş,  de etaj câteodată. Adică e altceva să vorbim de Londra, altceva să vorbim de Paris, altceva de de Madrid sau de Barcelona. Un lucru care se întâmplă peste tot însă este că foarte multe companii de peste tot din Europa au dat spaţii înapoi şi folosesc acest mod hibrid de muncă. Deci acest tren îl vedem peste tot.

  • Povestea uneia dintre cele mai cunoscute afaceri din România, ce tocmai a fost vândută unui gigant finlandezo-american. Cine este timişoreanul din spatele acesteia

    ….„Noi nu livrăm mâncare, noi livrăm timp” spune Alin Şerban, timişoreanul care a sesizat potenţialul pieţei de food delivery tocmai înainte de „trenul pandemiei”. S-a urcat în acest tren, i-a convins şi pe investitori de potenţialul pieţei, iar ce a urmat a crescut businessul de peste zece ori în patru ani, dacă ar fi să ne raportăm la numărul de angajaţi. Pandemia a trecut, goana după timp a tuturor aduce însă în continuare creşteri platformei, iar 2024 ar putea fi primul an în care aceasta ajunge şi la profit – o raritate în industria globală de profil.

    „După patru ani, multă muncă, foarte mulţi ani investiţi, putem să stăm la masă şi să povestim despre o poveste de succes care nu s-a terminat”, descrie Alin Şerban, fondator şi CEO al Tazz, felul în care vede pietrele de hotar prin care a trecut cu businessul platformei de food delivery,  în una dintre rarele sale întâlniri cu presa. De data aceasta, cu prilejul deschiderii expoziţiei „Brâncuşi: surse româneşti şi perspective universale”, organizată la Timişoara – casa sa, dar şi a locului unde s-a născut afacerea răspândită în 33 de oraşe în prezent. Paradoxal (sau deloc întâmplător, Tazz este unul dintre partenerii evenimentului), titlul expoziţiei se potriveşte cu ambiţiile pe termen lung ale antreprenorului – acelea de a dezvolta un produs românesc şi pentru alte pieţe.

    Cum a ajuns însă aici?

    „Am 49 de ani, am doi copii cu două neveste, am două tatuaje, cu numele copiilor – Andrei în greceşte şi Sara în ebraică”, îşi începe povestea Alin Şerban. Comandă, în medie, de 29 de ori pe lună prin intermediul aplicaţiei care a devenit sinonimă cu evoluţia sa ca lider. Şi, deşi nu are neapărat preferinţe gastronomice, alege aceleaşi cinci restaurante mereu, „şi sushi, şi kebap, şi mâncare românească”.

    Orice fost corporatist vrea să îşi cumpere o casă, să aibă un restaurant, un câine, să planteze un pom…

    Dincolo de aspectele mai personale, cariera sa a avut traseul specific multora dintre antreprenorii români: a început în „multinaţională”, în vremea în care acestea abia intrau pe piaţa românească, şi a lucrat pentru Connex (devenită ulterior Vodafone) timp de 10 ani. A plecat de acolo la 1 ianuarie 2008 şi, după ce s-a concentrat o vreme pe un business de consultanţă, s-a întors la telecom, preluând de data aceasta managementul unei companii de magazine telecom (Mobiup) – erau 20 la vremea respectivă şi a ajuns la în jur de 200 de unităţi în 2013, când Alin Şerban a decis să plece, încurajat mai ales de faptul că nu mai avea timp pentru viaţa de acasă. „Lucram luni-vineri în Bucureşti şi doar în weekend ajungeam acasă.” Între timp a avut şi un restaurant în Timişoara fiindcă orice fost corporatist vrea să îşi cumpere o casă, să aibă un restaurant, să aibă un câine, să planteze un pom, după cum spune el, mai în glumă, mai în serios: „Am plantat pomul, mi-am luat primul câine – a fost câinele vieţii mele, acum am un altul, este al soţiei şi al fiului meu, am făcut restaurantul în Timişoara şi din păcate a intrat în faliment pentru că nu am reuşit să mă ocup aşa cum trebuia de el”. De-a lungul timpului a mai avut şi alte businessuri şi recunoaşte fără ezitări că „parte din ele au reuşit, parte au fost eşecuri majore”. În perioada 2016-2017, ajunsese să dezvolte afaceri în domeniul de hardware şi aducea telefoane mobile din India pe care le vindea în România însă a observat că aceea nu era o industrie de viitor: „Mi-am dat seama că partea de hardware va muri şi m-am orientat foarte mult înspre software. Mă tot întrebam ce să fac ca să înţeleg ce se întâmplă în industria aceasta şi am avut o idee cu nişte parteneri mai vechi ai mei, respectiv să facem un fel de Uber pentru firmele de transport – astfel că am făcut un soft care se numea Copilot”. A mers foarte bine, între timp au şi vândut businessul respectiv, dar acela a fost primul lui contact cu  „nişte băieţi din Timişoara care aveau o firmă şi care făceau soft la comandă”. A aflat că aceiaşi băieţi creaseră o aplicaţie de food delivery (EuCeMănânc) şi, după ce a studiat mai mult piaţa, a vorbit cu partenerii săi şi au decis să investească în această direcţie, sesizând potenţialul. În noiembrie 2018 au devenit acţionari în această companie şi au cumpărat un pachet de control, cu gândul că vor dezvolta acest business vreme de un an pe modelul pe care l-au făcut înainte. „Eram 20 de oameni într-un birou de 2 metri pătraţi. Ţin minte că în februarie 2019 am deschis primul oraş din afara Timişoarei, apoi ne-am dat seama că nu înţelegem nimic din acest business – ne-am dus la Iulian, l-am întrebat dacă vrea să investească personal în acest business, nu a vrut, dar a fost interesat să investească prin eMAG”.  Au negociat cu el vreme de şase luni, iar ulterior au semnat contractul prin care eMAG a devenit acţionar majoritar, Alin Şerban rămânând acţionarul minoritar. „A fost un deal de cash-in, nu a fost un deal de cash-out – am primit nişte bani cu care să dezvoltăm businessul, nu am luat niciun ban acasă.” Spune că au avut însă şi alte oferte, de la alţi posibili investitori care aveau mult mai mulţi bani pe masă, însă au ales eMAG fiindcă au considerat că era acel investitor  strategic ce putea să îţi ofere ceea ce alţi investitori nu puteau – „know-how, tech, cunoştinţe de online şi o perspectivă mult mai bună de dezvoltare”. Timp de trei luni nu au dezvăluit această investiţie însă, odată cu venirea „trenului care se numeşte COVID”, au trecut printr-un rebranding total – şi, în urma unui brainstorming al întregii echipe, a devenit Tazz.

    „Numele vine de la diavolul tasmanian – se mişca foarte repede, era foarte vioi – e un nume din patru litere, e un nume internaţional.” Iar dacă la începuturile lor erau 25 de oameni, în prezent sunt 270 împărţiţi în două oraşe, Timişoara şi Bucureşti, în Timişoara fiind concentrată echipa de tech. „Livrăm mâncare, dar suntem o companie de tehnologie, tehnologia este coloana noastră vertebrală, 70 de oameni sunt în tech.”  În Bucureşti se află oameni din departamentele de marketing, sales, operation.

    9 ani de tehnologie & gastronomie

    2014 – Este anul în care au fost puse bazele Tazz, în Timişoara, aplicaţia numindu-se în prima etapă EuCeMănânc.

    2019 – eMAG se alătură ca partener.

    2020 – Aplicaţia de food-delivery trece printr-un proces de rebranding şi devine cea mai descărcată aplicaţie de food & drinks din ţară, cu 1,2 milioane de aplicaţii instalate.

    2023 – Reprezentanţii companiei şi-au propus să ajungă la 3,4 milioane de aplicaţii instalate.

    Cum se măsoară succesul în industria de food delivery?

     „Succesul este ceva pe care lumea îl defineşte diferit, pentru noi a însemnat că în primul rând suntem o companie românească, deşi avem ca acţionar majoritar un fond de investiţii, avem bazele aici, deciziile şi oamenii sunt aici, ne place foarte mult ceea ce facem şi vrem să creştem foarte mult şi în continuare. În rest ne bucurăm de fiecare zi, iar singura constantă e schimbarea”, descrie el felul în care se poziţionează la businessul Tazz în prezent.

    În prezent, platforma are circa 10.000 de parteneri restaurante, iar alţi 800 din retail, au ajuns la 2 milioane de downloaduri şi şi-au propus ca la încheierea anului financiar, în aprilie 2024, să ajungă la 3,4 milioane de downloaduri – un reper pe care ei îl consideră relevant în această piaţă. Valoarea totală a tranzacţiilor din Tazz va ajunge anul acesta – în funcţie de cum evoluează următoarele luni – la 300 de milioane de euro, potrivit previziunilor CEO-ului companiei. Nu este o noutate şi că, la nivel global, când vine vorba de câştigurile financiare, majoritatea platformelor de food delivery încă operează pe pierdere (în cazul Tazz de pildă, operată prin firma HCL Online Advertising SRL acestea s-au plasat la 110 de milioane de lei, potrivit celor mai recente informaţii publice disponibile). „Nu este niciun secret, dacă vă uitaţi, vedeţi că avem pierderi – în acest domeniu, investiţia este pe termen lung, între cinci şi zece ani. La noi, planurile de business sunt întotdeauna pe 10 ani; avem bugetare pentru anul următor şi următorii trei ani, plus planul pe 10 ani. Nu poţi să faci un business pe termen scurt în online; succesul se măsoară în primul rând prin marfa tranzacţionată, numărul de utilizatori, iar un alt succes, în cazul nostru, ţine de faptul că suntem un ecosistem şi suntem cam unici în Europa, având Genius şi patru platforme pe acestea – cel mai important succes este legată de partea de investiţii şi de cât de profitabil poţi să fii în continuare. Drumul spre profitabilitate este foarte important, trebuie să arăţi o cale clară că poţi să fii profitabil – e greu să ţii o companie pentru care e clar că nu va fi niciodată profitabilă. Partea bună la Tazz este că se vede acest lucru foarte bine.” Pierderile companiei sunt în acest moment cu 40% sub anul trecut şi Alin Şerban previzionează că vor ajunge pe zero anul viitor. Cum merge însă businessul în afara COVID? „E clar că acest obicei, de a comanda acasă, s-a păstrat şi nu va mai pleca. Dintre clienţii activi ai unei platforme din UK, ei comanda de 9,4 ori pe lună, în România clienţii activi comandă în medie de 2,4 ori, aşadar este loc foarte mult de creştere aici. Dacă vă uitaţi pe Statista, creşterile pe care ei le previzionează până în 2027 sunt în medie de 10% YoY pentru această piaţă. Sunt o mulţime de oraşe unde putem deschide şi e loc foarte mare de creştere.”

    În prezent, platforma Tazz este prezentă în 33 de oraşe şi şi-au propus ca în 2024 să mai ajungă în 10-15 oraşe. „Cu siguranţă o să ieşim şi în afara ţării, doar că suntem în acel moment în care vrem să fim foarte puternici în ţara unde suntem; atunci când deschizi în altă ţară, rişti să nu te mai concentrezi pe ţara ta prioritară. Sincer, cred că anul viitor luăm o decizie dacă deschidem o nouă ţară sau nu şi avem în vedere Bulgaria în acest sens.” De asemenea, şi-au propus ca anul viitor să crească cu 20-25% numărul de rideri şi din punctul de vedere al angajaţilor cu 10-15%, mai ales în contextul în care vor intra în noi oraşe, unde este nevoie de echipe de vânzări.

    Alin Şerban este optimist în ceea ce priveşte planurile de expansiune, însă este discret când vine vorba de cifrele concrete legate de investiţii: „Planurile în continuare sunt mari – vrem să ajungem la profit zero, ceea ce înseamnă că creştere trebuie să fie tot mai mare, avem de la an la an creşteri de două cifre, aşteptăm undeva la peste 20%”. Mărturiseşte că şi acum, cea mai mare parte a investiţiilor se duc înspre tehnologie: orice vezi tu că se schimbă în Tazz, are ceva ce ţine de tehnologie, fie că vorbim despre un voucher nou, despre un alt mod de a adresa clienţii etc. În spate sunt multe lucruri de făcut. Apoi, investim mult în marketing, în oameni, în parteneri”.

    În ceea ce priveşte contextul actual, în care, potrivit presei internaţionale, companiile de profil au început să dea oameni afară, CEO-ul Tazz spune însă că ei sunt contra curentului: „Am crescut numărul de angajaţi, cred că am ajuns undeva la un număr de angajaţi cu peste 10% mai mare faţă de anul trecut. Evident că la un moment dat trebuie să scalezi cu oamenii pe care îi ai şi asta este partea bună când eşti în marketplace – odată ce ai definit o structură clară, multe lucruri pot fi scalate ulterior cu aceiaşi oameni. În industrie la nivel mondial au fost restructurări, dar în România nu vedem atât de mulţi nori negri, ci din contră”.

    În prezent, deşi nu există date concrete referitoare la cotele de piaţă ale platformelor de food delivery existente, această nişă câştigă tot mai mult teren, ajungând la 27% din HoReCa, potrivit datelor citate de Alin Şerban. De-a lungul timpului, platforme precum Foodpanda, Take Away şi Uber Eats au ieşit de pe piaţă, în prezent pe aceasta activând Tazz, Bolt şi Glovo. „Suntem o companie locală, care gândeşte local, care înţelege gândirea oamenilor din România, care reacţionează foarte repede la schimbările pieţei. Avem mult know-how, atât în grup, cât şi în Tazz şi suntem foarte buni în zona de tehnologie. De asemenea, ne înţelegem partenerii mult mai bine fiindcă suntem foarte aproape de ei, avem aceeaşi cultură şi investim în oameni”, descrie CEO-ul Tazz​ pentru care crede el că au reuşit să câştige teren, în timp ce alţi jucători au ieşit din piaţă.

     

    Datele bat întotdeauna şmecheria

    Alin Şerban descrie Tazz ca fiind o companie atipică, îmbrăţişând ce e mai bun atât din antreprenoriat, cât şi din specificul corporatist; „Avem o cultură antreprenorială, acea cultură antreprenorială este dublată de o rigoare corporatistă din punctul de vedere al cifrelor – nu luăm decizii fără să avem date. Cadoul pe care mi l-au făcut colegii de ziua mea este un tablou pe care scrie «Datele bat întotdeauna şmecheria», atunci, ce apreciez cel mai mult la colegii mei este implicarea şi faptul că sunt extrem de dedicaţi în ceea ce fac. Nu există în Tazz conceptul am dat un mail şi am rezolvat problema şi nu mai e problema mea. Îmi place, de asemenea, că suntem foarte sinceri şi direcţi cu alţii şi spunem lucrurilor pe nume. Singurele interviuri de angajare pe care le face sunt cu oamenii care îi raportează lui direct – în rest, principiul este că oamenii au libertate deplină în a-şi angaja oamenii pe care îi au în departamentele lor şi la fel, au libertate deplină pe buget odată ce bugetul este stabilit: „Nu fac micromanagement deloc, ei sunt răspunzători pe ceea ce se întâmplă, vorba mea este că fiecare e cu crucea lui”. De altfel, întâlnirile cu oamenii nu sunt neapărat pe placul executivului, care este cât se poate de conştient de faptul că timpul este cea mai importantă resursă: „Sunt foarte structurat, toată agenda mea e trecută în calendar, dacă nu am un meeting în calendar, nu mă duc sau îl uit – chiar şi dacă am doar un call telefonic, îl pun în calendar. Nu poţi să funcţionezi dacă nu eşti organizat şi trebuie să fii foarte eficient – nu mă văd cu oamenii decât dacă am ceva foarte clar de vorbit, iar timpul este cea mai importantă resursă. Încerc cât de mult seara când sunt acasă să stau cu familia, iar seara când sunt în Bucureşti, dacă nu am întâlniri de business, să stau cu prietenii”.

    Când vine vorba de lecţiile învăţate de-a lungul timpului, CEO-ul Tazz crede că greşeala cea mai mare pe care a făcut-o şi pe care crede că nu o va mai repeta este să se concentreze pe mai multe businessuri simultan: „Cred că cel mai important lucru astăzi este să te concentrezi pe un singur business pe care să ai dedicare 200%, pe care să îl înţelegi foarte bine, în care să te implici foarte mult”. În prezent, spune că nu are nicio altă idee de business pentru că „nici nu vreau să mă gândesc”: „Cred că după patru ani de Tazz mă văd aici în continuare pe termen lung. În primul rând îmi doresc să fiu sănătos, apoi, să am plăcere când vin la birou – asta contează foarte mult, iar în prezent fac lucrurile cu o plăcere şi naturaleţe foarte ridicate. Mi-aş dori mult ca toţi oamenii cu care lucrez să evolueze foarte mult şi în Tazz sau în alte companii – aş vrea ca cei 10 ani care îmi raportează mie să îi văd în 10 ani top performeri în industrie”.

    Care este însă viziunea lui pe termen lung pentru compania care şi-a propus să îşi dedice mare parte din următorii ani? „Eu cred că Tazz ar trebui să fie o companie care să funcţioneze în minimum trei ţări, cum este şi
    eMAG-ul, să fie foarte profitabilă, să pună mult accent pe oameni. Vrem, ca şi eMAG-ul, care pentru mine este un role model, să dezvoltăm lucruri din România nu doar în România, ci şi în alte pieţe.”   

    160 de lei reprezintă valoarea medie a comenzilor din categoriile supermarket & market, iar a comenzilor din categoria restaurante este de 85 de lei.

     

    5 întrebări şi răspunsuri din discuţia cu Alin Şerban, CEO şi fondator al Tazz

    1. Mai e loc de afaceri de food delivery pe piaţa din România?

    Pe orice piaţă e loc de businessuri, contează însă cât de mult vrei să investeşti, ceea ce vrei să faci – dar aşa cum arată piaţa acum e greu.

    Vor mai pleca şi alţii? Cred că o piaţă matură este formată din doi jucători, cam aşa este, noi nu plecăm cu siguranţă.

    2. Cât de greu crezi că este să faci business aici comparativ cu alte pieţe?

    Soţia mea râde că, dacă plec în concediu, după 7 zile vreau să mă întorc acasă. Eu iubesc România, mă simt foarte bine aici, n-aş pleca niciunde, cred că aici sunt şanse mult mai mari să faci încă un business versus alte ţări fiindcă este o piaţă emergentă. Nu e uşor, dar se poate face.

    3. Cum a influenţat inflaţia acest business şi cum au evoluat preţurile în restaurante?

    A crescut valoarea bonului mediu; e greu de spus cu cât au crescut preţurile în restaurante, fiindcă lucrurile diferă de la un jucător la altul. Avem playeri mari care au crescut preţurile foarte puţin, alţii mai mici care le-au crescut foarte mult dar, în medie, aş spune că un minim de creştere ar fi de 20%, iar un maxim, de 40%. Dacă anul trecut o pizza costa 25 de lei, nu cred că mai găsiţi niciunde în România o pizza cu 25 de lei. Oamenii caută foarte mult partea de oferte pentru că online-ul este despre oferte, meniul zilei e un trend care este din ce în ce mai sus – pe de altă parte, românii caută să mănânce bine, caută şi mâncăruri mai sofisticate, pizza şi burgerii sunt în continuare trending. Ce încercăm noi să facem este să avem o relaţie foarte apropiată cu restaurantele şi să le explicăm că acest business din online este o completare a ceea ce fac ei în offline şi că preţurile lor trebuie să fie competitive. Nu ne implicăm însă în a seta preţurile produselor, este businessul lor.

    4. Cum plătesc restaurantele din platformă?

    Comisioanele diferă în funcţie de volum, numărul de locaţii, contează foarte mult şi produsele – plătesc între 20 şi 30% din valoarea comenzii. Bacşişurile riderilor nu sunt comisionate, suntem o platformă în care poţi să oferi tips şi pe card, nu doar cash, aceşti bani se duc către companiil

    care îi angajează – noi suportăm partea de impozitare, iar ei le plătesc riderilor cash.

    5. Cât poate să câştige un rider (livrator)?

    În funcţie de numărul de ore muncite, între 3.000 şi 7.000 de lei, depinde foarte mult cum lucrează şi cât lucrează.

    6. Care sunt oraşele unde se găsesc cel mai greu rideri?

    Clujul este pe primul loc din acest punct de vedere, Iaşiul, în Bucureşti suntem OK.

     

  • Real Estate. Cum se poate digitaliza industria imobiliară?

    Cu rădăcini bine ancorate în 12 ţări şi sprijin financiar de 3,5 milioane de euro, start-up-ul românesc Bright Spaces şi-a propus să redeseneze piaţa imobiliară şi visează la orizonturi globale, cu ochii aţintiţi spre Statele Unite. Cu ambiţia de a atinge venituri recurente de 2,5 milioane de euro până anul viitor, Bright Spaces deschide calea către o nouă eră a real estate-ului digitalizat.

    „Într-adevăr, se vorbea mai puţin despre digitalizare în industria de real estate, dar în prezent se discută din ce în ce mai mult despre această tendinţă. Clienţii noştri, atât curenţi, cât şi viitori, caută modalităţi prin care tehnologia noastră poate fi aplicată sau îşi doresc chiar să înceapă cu noi procesul de digitalizare,” explică Cătălin Drăguţoiu, Head of Sales la Bright Spaces, raţiunea start-up-ului pe care îl reprezintă. Începuturile companiei se leagă de câştigarea primului hackathon organizat în 2019 în sud-estul Europei pe tema digitalizării leasingului pentru centre comerciale. Potrivit reprezentanţilor companiei, Bright Spaces este un start-up proptech european venture backed ce oferă o soluţie digitală completă de prezentare şi comercializare a spaţiilor de birouri şi rezidenţiale. Cu ajutorul vizualizării în mediu 3D, disponibilitatea digitală a spaţiilor şi diferite module de automatizare, optimizare şi digitalizare a acţiunilor specifice procesului de închiriere sau vânzare, Bright Spaces urmăreşte creşterea numărului de cereri relevante şi închiderea mai rapidă a înţelegerilor comerciale din aceste segmente. „Suntem o echipă de 23 de persoane, dar nucleul este format din cei doi cofondatori şi câţiva colegi care au pornit împreună acest proiect. Analizând piaţa, ne-am dat seama că real estate-ul include cel mai mare asset class din lume şi, în acelaşi timp, cel mai puţin digitalizat. Aşa a început povestea noastră”, spune Drăguţoiu. Acum, Bright Spaces are implementări în 12 ţări de pe patru continente, cu birouri în Bucureşti şi Londra. „Da, ne dorim să cucerim lumea, dar ne dorim şi competiţie. Fiind la începutul digitalizării, este important să fim cât mai mulţi care construim acest drum”, adaugă el. Finanţarea iniţială a fost de 185.000 de euro, „cam cât un apartament cu două camere în Bucureşti”, precizează Drăguţoiu. Până acum, Bright Spaces a ridicat finanţări de 3,5 milioane de euro de la investitori cu renume, atât locali, cât şi internaţionali. „Investitorii ne-au ajutat foarte mult, nu doar financiar, ci şi prin cunoştinţele şi relaţiile lor. Am identificat o nevoie clară, pentru că soluţiile de leasing, mai ales în centrele comerciale, erau rudimentare sau inexistente”, continuă el. Platforma Bright Spaces acoperă trei verticale majore: office (60% din portofoliu), logistică (20%) şi rezidenţial (21%). Recent, compania a început să exploreze şi sectorul retail. „Piaţa de birouri a fost puternic afectată de pandemie. Am venit cu soluţii de vizualizare digitală a spaţiilor, fără a fi nevoie de interacţiuni fizice. Chiar şi acum, în contextul muncii hibride, tehnologia noastră ajută la adaptarea birourilor şi la gestionarea spaţiilor mobilate, pentru a le face mai atractive”, explică Drăguţoiu. Un element diferenţiator al Bright Spaces este pachetul complet oferit. „Suntem singurii care oferim atât soluţii pentru interior, cât şi pentru exterior, cu un layer de inteligenţă artificială care ne permite să scalăm rapid. În plus, oferim date şi analize care ajută dezvoltatorii să ia decizii informate”, subliniază Drăguţoiu. Până acum, Bright Spaces a gestionat peste 3 milioane de metri pătraţi de spaţii şi numărul continuă să crească. „Modelul nostru de business este bazat pe abonamente. Ne apropiem de 1 milion de euro în ARR (Annual Recurring Revenue), iar în ultimii trei ani am avut o creştere de 737%”, adaugă Drăguţoiu. Obiectivele pentru viitor? „Ne dorim să atingem un ARR de 2,5 milioane de euro până la sfârşitul anului viitor şi să deschidem o nouă rundă de finanţare Series A. De asemenea, ne pregătim pentru piaţa din Statele Unite, unde deja avem colaboratori”, spune Drăguţoiu. Bright Spaces continuă să se extindă, iar pentru Cătălin Drăguţoiu şi echipa sa, viitorul digitalizării în real estate pare a fi unul plin de oportunităţi. „Avem nevoie de prezenţă fizică în pieţele pe care le vizăm, mai ales în Statele Unite, pentru că gestionarea relaţiilor comerciale la distanţă poate fi dificilă”, concluzionează el.  

    Carte de vizită:

    1. Cătălin Drăguţoiu este un specialist în vânzări şi creştere de afaceri, cu o experienţă de peste 15 ani în coordonarea echipelor şi dezvoltarea strategiilor de vânzări. În prezent, deţine funcţia de Director, Head of Growth, EU la Bright Spaces, un start-up proptech european care oferă soluţii digitale pentru prezentarea şi comercializarea spaţiilor de birouri şi rezidenţiale.

    2 . În cadrul companiei, Cătălin contribuie la extinderea pe pieţele europene, promovând soluţii de vizualizare 3D şi automatizare a proceselor de închiriere şi vânzare în sectorul imobiliar.

    3. Anterior, a fost Export Sales Manager la Artema Plast – Gerosa Group, unde a coordonat echipele de vânzări din mai multe ţări şi a implementat strategii de creştere pentru compania românească lider în ambalaje flexibile şi etichete. De asemenea, a ocupat funcţia de Partner/Sales Manager la Trade Media.

    Trei întrebări şi răspunsuri din interviul cu Cătălin Drăguţoiu, Director Head of Growth, Bright Spaces:

    1. Care este valoarea totală a spaţiilor gestionate de voi?

    Până acum am gestionat peste
    3 milioane de metri pătraţi şi numărul este în continuă creştere.

    2. Care a fost valoarea iniţială a finanţării, cu care aţi pornit businessul Bright Spaces?

    185.000 de euro, cam cât un apartament cu două camere în Bucureşti.

    3. Cum vezi viitorul tehnologiei în real estate?

    Cred că în următorii 10 ani, toţi jucătorii mari vor avea „digital twins” pentru proprietăţile lor, iar tehnologia va deveni esenţială pentru vizualizarea şi gestionarea spaţiilor.

  • Mobilier pentru o nouă realitate

    Suprafaţa de birouri tranzacţionată în Bucureşti a crescut în 2023 cu 43% faţă de anul anterior, iar cererea netă, excluzând contractele de renegociere şi reînnoire, a avut o cotă de 46% din volumul tranzacţionat în T4 şi de 44% din cel din întreg anul 2023. A fost un record în piaţa de office a Capitalei care a reconfigurat şi trendurile în materie de mobilier.

    Companiile au închiriat anul trecut birouri pentru cel puţin 20.000 de angajaţi noi, în principal în sectoarele IT&C, producţie, financiar, retail şi medical, iar birourile au nevoie de mobilier nou. Astfel, anul 2023 a marcat un record, şi din punct de vedere al livrărilor de noi proiecte de birouri în Bucureşti. După finalizarea singurei investitii de acest tip – clădirea Arghezi 4 (8.000 metri pătraţi GLA) de către Strabag, anul trecut, totalul proiectelor noi livrate a fost de 110.500 metri pătraţi, cel mai redus nivel înregistrat din 2015 încoace. Dar în 2024 piaţa vine cu doar 15.000 mp de birouri. „Disponibilitatea spaţiilor de birouri pentru închiriat influenţează direct cererea de mobilier office. Creşterea proiectelor noi sau a reamenajărilor stimulează achiziţia de mobilier nou, în timp ce o încetinire a pieţei imobiliare sau o scădere a cererii pentru spaţii fizice poate reduce achiziţiile de mobilier. Starea economiei locale şi globale este importantă. Economia influenţează piaţa de mobilier office în mod direct. În perioade de creştere economică, companiile investesc în mobilier nou, dar în perioade de criză sau recesiune, acestea pot reduce investiţiile, preferând mobilierul second-hand sau amânând achiziţiile mari. Aceste tendinţe indică o transformare continuă a pieţei, ghidată de nevoia de adaptare rapidă, sustenabilitate şi eficienţă economică, în paralel cu noile cerinţe impuse de un mediu de lucru dinamic”, a spus Adelina Badea, CEO al Mobexpert.

    În perioada 2024-2025, piaţa de mobilier office se află într-o fază de schimbare profundă, ghidată de noile realităţi ale muncii hibride şi de aşteptările tot mai mari ale angajaţilor privind confortul şi sustenabilitatea. Acum, birourile şi spaţiile sunt proiectate să fie versatile, permiţând utilizatorilor să treacă rapid de la munca individuală la colaborare. Mobilierul modular, care poate fi reconfigurat uşor, devine o soluţie esenţială în acest context. Mai mult, mobilierul realizat din materiale reciclate sau recuperate este din ce în ce mai căutat, iar utilizarea mobilierului second-hand devine o practică obişnuită. Această tendinţă nu doar reduce costurile, ci susţine şi iniţiativele legate de protejarea mediului. În acelaşi timp, există o tendinţă de personalizare, firmele investind în piese unice care să reflecte identitatea şi cultura lor. „Aceste trenduri reflectă o adaptare continuă a companiilor la nevoile angajaţilor moderni şi la evoluţiile pieţei, cu accent pe flexibilitate, sustenabilitate şi confort. Sunt trendurile pe care le-am regăsit anul acesta la toate târgurile internaţionale de profil şi care se regăsesc deja în colectia Mobexpert sau urmează sa fie integrate în urmatoarea perioada în colecţia noastră”, explică Adelina Badea.

    Care sunt trendurile din piaţa de office, când vine vorba de mobilier?

    ►Œ Flexibilitate şi multifuncţionalitate.  Mobilierul de birou devine din ce în ce mai adaptabil, reflectând cerinţele unui mediu de lucru în continuă schimbare.

    ► Ergonomie şi bunăstare. O altă prioritate este crearea unui mediu de lucru care să susţină sănătatea şi bunăstarea angajaţilor.

    Ž► Design minimalist şi personalizare. Designul simplu şi funcţional rămâne la modă, cu linii clare şi mobilier care îmbină estetica cu utilitatea.

    Ce fel de mobilier este recomandat pentru birouri? „Pentru birouri, este esenţial să alegi mobilier care să îmbine confortul, funcţionalitatea şi designul adaptat nevoilor moderne de lucru. Este important mobilierul ergonomic. Pentru a susţine sănătatea angajaţilor, este esenţială investiţia în scaune ergonomice şi birouri ajustabile pe înălţime. Acestea oferă suport lombar, reduc riscurile asociate sedentarismului şi permit ajustarea poziţiei în funcţie de preferinţele fiecăruia. În plus, un spaţiu de birou modern trebuie să fie adaptabil. Mobilierul modular, cum ar fi mesele care pot fi aranjate în diverse configuraţii şi scaunele uşor de mutat, permite reconfigurarea rapidă a spaţiului în funcţie de activităţile echipei”, explică Adelina Badea. Ea subliniază că este de asemenea important ca mobilierul să vină cu spaţii de depozitare integrate, să fie sustenabil şi să vină la pachet cu un design minimalist. „Mobilierul cu un design simplu, funcţional şi estetic ajută la crearea unui spaţiu de lucru care promovează concentrarea şi reducerea stresului vizual. Piesele minimaliste, dar funcţionale, pot transforma biroul într-un spaţiu aerisit şi productiv. Aceste recomandări sunt orientate către crearea unui mediu de lucru care să fie atât confortabil, cât şi eficient, adaptat nevoilor angajaţilor moderni şi susţinut de principii de sustenabilitate şi flexibilitate”, explică CEO-ul companiei. Evoluţia pieţei de mobilier office în România în perioada 2024-2025 va fi influenţată de mai mulţi factori cheie, care reflectă schimbările din mediul de afaceri şi cerinţele angajaţilor moderni. „Pe măsură ce munca hibridă devine norma, companiile solicită mobilier flexibil şi modular, care să permită reconfigurarea rapidă a spaţiilor de birou. Mobilierul adaptabil, care poate servi atât pentru munca individuală, cât şi pentru colaborare, este esenţial pentru a face faţă cerinţelor schimbătoare ale mediului de lucru”, a mai spus Adelina Badea.

    Mai mult, creşterea conştientizării ecologice determină o cerere crescută pentru mobilier realizat din materiale reciclate sau ecologice. Totodată, utilizarea mobilierului second-hand a devenit o soluţie populară pentru companiile care doresc să îmbine economisirea de resurse financiare cu protejarea mediului. „Crearea unui mediu de lucru sănătos şi confortabil este o prioritate pentru companii şi totodată pentru echipa Mobexpert Office, ceea ce înseamnă investiţii în mobilier ergonomic. Scaunele şi birourile ajustabile pe înălţime devin standarde în birourile moderne, contribuind la prevenirea problemelor de sănătate şi la creşterea productivităţii angajaţilor”, a explicat ea. În plus, mobilierul office începe să integreze din ce în ce mai multe tehnologii inteligente, cum ar fi mese cu încărcare wireless sau scaune cu senzori care monitorizează poziţia corpului: „Aceste soluţii tehnologice sporesc confortul şi eficienţa, adaptându-se unui mediu de lucru tot mai digitalizat”.    

    Cum s-a schimbat piaţa de birouri în 2024 vs. 2019

     

    Modul de lucru: flexibil vs. tradiţional 

    În 2019, majoritatea companiilor utilizau birouri tradiţionale, cu spaţii fixe pentru fiecare angajat, unde accentul era pus pe optimizarea spaţiului şi eficienţa organizării. În schimb, în 2024, munca hibridă şi flexibilitatea domină. Mobilierul trebuie să fie modular şi uşor de reconfigurat, permiţând companiilor să creeze rapid spaţii adaptate colaborării, lucrului individual sau virtual. Astfel, birourile devin mai fluide şi versatile.

    Sustenabilitate şi responsabilitate ecologică În 2019, sustenabilitatea era un subiect secundar pentru multe companii, fiind considerată o opţiune extra. În prezent, însă, responsabilitatea ecologică joacă un rol central în alegerile de mobilier, companiile optând pentru produse realizate din materiale reciclate sau eco-friendly. În plus, mobilierul second-hand a devenit o opţiune populară, atât pentru reducerea costurilor, cât şi pentru protejarea mediului.

    Integrarea tehnologiei
    În 2019, mobilierul de birou era simplu şi rar integra tehnologii avansate. În 2024, însă, birourile sunt mult mai digitalizate, iar mobilierul include soluţii tehnologice integrate, cum ar fi staţii de lucru cu încărcare wireless şi scaune cu senzori care monitorizează postura. Această schimbare reflectă adaptarea la nevoile unui mediu de lucru tot mai digital şi conectat.

    Ergonomie şi bunăstare
    În trecut, ergonomia era considerată un „lux” în multe birouri, fiind aplicată doar în companiile mari sau inovative. În 2024, însă, ergonomia este o prioritate, devenind un standard în aproape orice birou. Mobilierul ajustabil pe înălţime şi scaunele ergonomice sunt acum esenţiale pentru sănătatea şi bunăstarea angajaţilor, reflectând un accent crescut pe prevenirea problemelor de sănătate legate de munca la birou.

    Spaţii colaborative vs. individuale
    În 2019, designul open space era predominant, promovând colaborarea prin eliminarea barierelor fizice dintre angajaţi. În 2024, deşi spaţiile colaborative rămân importante, companiile caută un echilibru mai bun între zonele de lucru individual şi cele de echipă. Flexibilitatea este cheia, iar mobilierul modular permite o tranziţie rapidă între modurile de lucru, susţinând atât colaborarea, cât şi concentrarea individuală.

    Modelul hibrid devine norma Majoritatea companiilor care nu cer întoarcerea completă la birou preferă un model de muncă hibrid. De exemplu, multe organizaţii cer angajaţilor să vină la birou între 2 şi 3 zile pe săptămână, oferind un echilibru între munca de la distanţă şi colaborarea directă. Acest model este văzut ca o soluţie care păstrează avantajele flexibilităţii şi, în acelaşi timp, adresează nevoia de interacţiuni faţă în faţă şi socializare la locul de muncă. Cu toate acestea angajaţii opun rezistenţă întoarcerii la birou.  Studiile arată că mulţi angajaţi preferă să lucreze de la distanţă sau într-un format flexibil. Rezultatele mai multor sondaje din Romania si globale din 2023 arată că angajaţii îşi doresc să păstreze beneficiile muncii la distanţă – mai mult timp liber, mai puţin stres legat de trafic şi un echilibru mai bun între viaţa profesională şi cea personală. Această dorinţă a angajaţilor de a păstra flexibilitatea a dus la o „lupă de putere” între companii şi forţa de muncă. În anumite cazuri, angajaţii au ameninţat cu demisia dacă sunt forţaţi să se întoarcă la birou full-time.

    Impactul tehnologiei şi automatizării
    Odată cu creşterea utilizării tehnologiei pentru colaborare la distanţă, unii experţi sugerează că locul de muncă va deveni din ce în ce mai digitalizat, iar necesitatea prezenţei fizice va fi redusă la minim. Platformele de colaborare continuă să evolueze, făcând munca la distanţă mai eficientă şi mai integrată.   

  • Real Estate. Afaceri nobile

    Pasionată de cultura franceză şi de arhitectura clădirilor istorice, Loredana Preda s-a aventurat, alături de soţul ei, în renovarea unei astfel de clădiri din Capitală. Chiar dacă investiţia de timp, de bani, dar şi eforturile lor au depăşit previziunile iniţiale, dacă ar da timpul înapoi, ar repeta această experienţă.

     

    Palatul Noblesse este o clădire istorică datând din 1881, prima pe stil eclectic din centrul Bucureştiului, construită de arhitectul Alexandru Săvulescu. Este o casă pe care am găsit-o pe un site numit Casele care plâng din Bucureşti. M-a emoţionat profund, eu fiind îndrăgostită de tot ce înseamnă arhitectură, clădiri istorice şi cultura franceză. Am lucrat într-o companie franceză timp de aproape nouă ani şi am studiat în limba franceză, aşa că dragostea mea pentru tot ce ţine de cultura şi arhitectura franceză este parte din mine”, a povestit Loredana Preda, cofondator Noblesse, în una dintre ediţiile recente ale emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro.

    Căutarea unei astfel de case a început în 2010, iar procesul a durat aproape doi ani. „Am vizitat multe clădiri istorice abandonate din Bucureşti, iar experienţa a fost pe cât de interesantă, pe atât de marcantă. Bucureştiul are o colecţie impresionantă de clădiri cu o arhitectură autentică şi o istorie valoroasă, dar multe sunt abandonate şi lăsate în ruină din diverse motive – fie probleme de proprietate, fie dificultăţi legate de consolidare sau investiţiile mari pe care le necesită”, adaugă ea. Prima clădire pe care a văzut-o a fost, de fapt, Palatul Noblesse, şi tot aceasta a fost cea la care s-a întors, urmând să o achiziţioneze. „Am cumpărat clădirea de la o bancă după un proces de achiziţie care a durat mai mult de un an. În decembrie 2012, am finalizat achiziţia, dar clădirea era într-o stare jalnică – fusese abandonată timp de 20 de ani şi era practic o ruină”, îşi aminteşte Preda.

    Deşi clădirea fusese lăsată în paragină, planul său era clar: să o transforme într-un sediu care să reflecte valorile Noblesse Group, compania pe care o conduce şi care este dedicată arhitecturii şi designului interior. „Tot procesul de restaurare a durat aproape trei ani şi jumătate, cu foarte multe lucrări de consolidare, restaurare şi amenajare. Am început restaurarea demisolului şi am mutat studioul nostru de proiectare acolo, ceea ce mi-a permis să fiu prezentă zilnic pe şantier şi să supraveghez fiecare detaliu. Într-un an şi jumătate am inaugurat parterul şi am început să organizăm evenimente, iar în al doilea an am finalizat etajul. Ultima etapă a fost demisolul, un spaţiu dedicat industriei creative, amenajat în stil industrial, care a devenit un loc foarte co-creativ”, spune Loredana Preda.

    Carte de vizită:

    1. De meserie economist, Loredana Preda a început să lucreze încă din primul an de facultate în cadrul unui producător francez de mobilă cu activităţi în Bacău, unde s-a angajat pe poziţia de asistentă a directorului.

    2. Loredana Preda a rămas timp de nouă ani în cadrul firmei, perioadă în care a fost la curent cu ce se întâmpla la târgurile de mobilă şi cu noutăţile din domeniu, ce aveau să stea la baza dezvoltării pro-priei afaceri. În 2005, a lansat (alături de soţul ei) afacerea cu mobilă de lux Galeriile Noblesse în Bacău, în urma unei investiţii de 50.000 de euro.

    3. Primii colaboratori au fost producătorii din Franţa, pe care îi cunoştea cel mai bine, iar noile parteneriate au venit apoi după vizitele în alte ţări. Compania a ajuns astfel la venituri de mai bine de 3 milioane de euro anul trecut.

    Provocările nu au lipsit însă, iar Preda menţionează că restaurarea unei clădiri vechi implică un cost de două-trei ori mai mare decât construirea uneia noi, din cauza necesităţii de a consolida structura şi de a restaura detalii artistice, imposibil de reprodus astăzi. „De exemplu, la Palatul Noblesse am folosit peste 80 de tone de metal pentru consolidare, iar aceasta este doar o parte din provocările tehnice pe care le-am întâlnit. În plus, costurile manoperei sunt mult mai mari, deoarece trebuie să lucrezi cu meşteri şi artizani care ştiu cum să restaureze detalii autentice precum stucaturile sau tâmplăria veche. Am lucrat cu meşteri care cunosc tehnici vechi de lucru şi am avut un atelier de stucaturi în cadrul şantierului timp de aproape doi ani. Ne-am asumat responsabilitatea de a restaura aceste detalii, şi cred că rezultatul final este o operă de artă, nu doar o clădire.”

    Pe lângă consolidarea structurală şi restaurarea elementelor originale, o altă provocare a fost integrarea tehnologiei moderne într-o clădire istorică. „Am vrut să păstrăm toate elementele originale ale clădirii, dar în acelaşi timp să aducem amprenta modernă. Am instalat sisteme moderne de iluminat arhitectural pentru a scoate în evidenţă detaliile de stucatură, sisteme de sonorizare şi instalaţii antiincendiu, toate acestea fiind integrate cu grijă pentru a nu afecta farmecul autentic al casei.” Din perspectiva businessului, Loredana Preda mărturiseşte că a trebuit să valorifice cât mai rapid clădirea pentru a susţine financiar investiţia masivă. „Am început să organizăm evenimente încă din primul an, pentru că investiţia trebuia susţinută. În al doilea an am finalizat etajul, iar în al treilea, demisolul, unde am creat un spaţiu co-creativ dedicat industriilor creative. În primii ani, evenimentele corporate au fost principalele surse de venit, dar odată cu pandemia ne-am deschis şi către evenimente private – nunţi, botezuri, cununii – şi am descoperit că acest segment poate fi la fel de ofertant şi plin de satisfacţii.” Întrebată despre lecţiile învăţate pe parcursul acestui proiect, Loredana Preda spune că unul dintre cele mai importante aspecte a fost formarea unei echipe pasionate şi implicate: „O echipă de succes este esenţială. Am lucrat atât cu artişti restauratori, cât şi cu constructori, şi este important să ştii cum să colaborezi cu toţi aceşti oameni pentru a forma o echipă care să dea tot ce are mai bun. Asta a fost una dintre cele mai mari provocări, dar şi una dintre cele mai mari satisfacţii.”

    Astăzi, Palatul Noblesse găzduieşte evenimente corporate şi private, dar şi iniţiative culturale, expoziţii şi serate artistice. „Este mai mult decât o clădire restaurată, este un centru cultural şi creativ care reflectă pasiunea noastră pentru design interior şi artă. În viitor, ne dorim să dezvoltăm şi Academia Noblesse, un proiect care vizează educaţia prin arte şi dezvoltarea personală şi profesională prin creativitate”, dezvăluie Loredana Preda, anticipând o extindere a activităţilor Palatului în direcţii educaţionale. Chiar dacă restaurarea unei clădiri istorice este un proiect dificil şi costisitor, Preda consideră că beneficiile sunt incomensurabile. „La final, ceea ce ai reuşit să creezi nu este doar o clădire, ci o moştenire culturală pentru generaţiile viitoare. Este o lucrare de artă care va dăinui şi care, sper, va inspira şi alţi investitori să salveze aceste comori arhitecturale.”   

     

     

    Trei întrebări şi răspunsuri din interviul cu Loredana Preda, cofondator, Palatul Noblesse

     

    Care au fost cele mai greu de gestionat aspecte legate de renovarea clădirii?

    Cred că a fost partea de necunoscut, pentru că aproape zilnic aveam informaţii noi care trebuiau gestionate, iar al doilea aspect ţine de partea aceasta de a duce o tehnologie modernă într-o clădire veche – aici a trebuit să am foarte mult grijă de cum se combină cele două, pentru că am vrut foarte mult să păstrez detaliile originale, autentice ale casei, să le restaurez, dar în acelaşi timp să aduc şi amprenta modernă, contemporană, atât prin tehnologie cât şi prin detalii noi pe care le-am adăugat.

    Cât de profitabil este să readuci la viaţă o clădire istorică a Capitalei?

    Având mai multe businessuri, fiind în primul rând un studio de arhitectură interioară, cumva procesul nostru de amortizare a investiţiei a fost mai rapid. Dacă ar fi fost o locaţie doar pentru evenimente, cred că ar fi fost greu ca în 10 ani, de când funcţionăm noi pe piaţă, să amortizăm investiţia bine, nici în prezent nu este amortizată, dar oricum ciclul este mai rapid atunci când valorifici cât mai mult şi cu mai multe businessuri complementare o clădire istorică, la fel ca orice investiţie, mai ales că dacă sunt şi etape cum au fost de exemplu pandemia, când n-am putut să mai facem evenimente, am avut businessul de design care ne-a ajutat în continuare până la urmă să supravieţuim şi să aducem venituri pe această clădire. Deci întrebarea în cât timp cred că depinde de fiecare antreprenor şi de modelul de business pe care îl aplică, dar în general trebuie gândit ca un business pentru care în mai puţin de 20 de ani e greu să iei în calcul amortizarea şi trebuie gândit ca un business pe care îţi doreşti să îl laşi moştenire. Iar atunci, partea aceasta financiară nu ştiu dacă este pe primul loc.

    Care sunt planurile dvs. de dezvoltare  a grupului Noblesse în continuare?

    Îmi doresc foarte mult să dezvoltăm o academie – în care să organizăm cursuri, ateliere în zona aceasta de dezvoltare prin arte, dezvoltare personală, profesională, în care artele să-şi aduce un rol principal, de educaţie a unui stil de viaţă frumos. Lipsesc activităţile din zona aceasta şi sper ca la anul să fie anul în care să am timp să mă dedic şi acestui proiect. Timpul lipseşte în primul rând să mă dedic şi acestui proiect.

  • Cine este Remon Vos, care a adus în România cel mai mare dezvoltator logistic de pe piaţă, cu un portofoliu de 11,2 milioane de metri pătraţi

    Din Ţările de Jos vine Remon Vos, şeful celui mai mare dezvoltator logistic din România, cu un portofoliu de 11,2 milioane de metri pătraţi. De la înfiinţarea CTP în 1998, portofoliul companiei a ajuns să valoreze 13 miliarde de euro, aducându-i fondatorului o avere netă de 6,5 miliarde de euro. Cum a ajuns Remon Vos să conducă o companie prezentă în 10 pieţe şi ce planuri are omul de afaceri în România?

     

    Remon Vos, cel care controlează CTP, cel mai mare dezvoltator logistic din România, s-a născut în 1970 în Groningen, al şaselea cel mai mare oraş olandez. A copilărit în Stadkanaal şi, ulterior, s-a mutat împreună cu mama sa în Winschoten. La începutul anilor 1990, a plecat în Cehoslovacia, unde a ajutat mai multe companii olandeze la procesul de extindere. Tot atunci, un antreprenor local i-a propus să înfiinţeze o fabrică în ceea ce avea să devină Republica Cehă. După ce nu a reuşit să închirieze un teren pentru extinderea fabricii, Vos a decis să construiască un parc industrial, eveniment ce avea să reprezinte un punct de cotitură în cariera lui.În 1998, a cofondat Central Trade Park (CTP) împreună cu doi parteneri: Johan Brakema, care a oferit capitalul necesar, şi Eddy Maas, care s-a ocupat de lucrările de contractare. Vos a devenit unicul proprietar al CTP după ce Brakema a părăsit compania şi, ulterior, după decesul lui Maas. CTP s-a extins apoi în alte ţări din Europa de Est, inclusiv Slovacia, Ungaria şi România. Din 2021, compania este listată pe Bursa de Valori de la Amsterdam, unde afişează o capitalizare de 7,5 miliarde de euro. De asemenea, achiziţiile realizate în ultimii ani au dus la extinderea societăţii în Germania şi Austria. În prezent, CTP are sediul în Utrecht şi este controlat în proporţie de 75% de Vos prin vehiculul de investiţii CTP Holding. Compania a raportat venituri de 627 de milioane de euro şi active de 14,9 miliarde de euro în 2023. Remon Vos deţine o valoare netă de  6,5 miliarde de euro, fiind astfel unul dintre cei mai bogaţi oameni din Ţările de Jos, conform Bloomberg Billionaires Index, clasament în cadrul căruia se situează pe locul 439 la nivel mondial. În România, miliardarul mizează pe dublarea suprafeţei de parcuri industriale, la 5,2 milioane mp. CTP are momentan în portofoliu 2,6 milioane mp, în 30 de parcuri industriale din 15 localităţi din România, ce pot găzdui facilităţi de producţie, logistică şi alte industrii cheie, cum ar fi comerţul cu amănuntul, industria de apărare şi industria auto. De altfel, „România are mult potenţial pentru noi dezvoltări”, după cum a declarat la începutul anului Remon Vos pentru ZF.   

     

    Carte de vizită

    1. În 1970 s-a născut Remon Vos, fondator şi actual director general al CTP, cel mai mare dezvoltator logistic din România şi totodată cel mai mare dezvoltator de parcuri industriale cotat la Bursă din Europa;

    2. Căderea Cortinei de Fier la sfârşitul anilor 1980 a marcat începutul parcursului său antreprenorial, iar anii 1990 l-au găsit în Cehoslovacia, unde a ajutat mai multe companii olandeze la procesul de extindere;

    3. După ce a condus mai multe afaceri, Remon Vos a încheiat la începutul anilor 1990 un acord de înfiinţare a unei fabrici de prelucrare a metalelor, piesele fiind vândute ulterior în Ţările de Jos;

    4. În condiţiile în care nu a reuşit să închirieze un spaţiu pentru extinderea fabricii, a decis să construiască de la zero un sit industrial, fondând astfel Central Trade Park, unde este şi astăzi acţionar majoritar;

    5. La 23 de ani de la înfiinţare, compania s-a listat pe bursa olandeză, având în prezent o valoare de piaţă de 7,5 miliarde de euro; acţiunile s-au apreciat cu 23% în ultimele 12 luni.

  • Piaţa imobiliară şi băncile. Cât de strânsă este legătura?

    Mai mult de două treimi dintre creditele acordate populaţiei au legătură cu sectorul imobiliar, dar şi jumătate dintre creditele acordate companiilor nefinanciare au garanţie imobiliară sau sunt acordate sectoarelor de construcţii şi imobiliar. În România, expunerile băncilor pe piaţa imobiliară au ajuns la niveluri ridicate, depăşind 200 de miliarde de lei (circa 40 de miliarde de euro), din care mai bine de 100 de miliarde de lei sunt pe sectorul imobiliar rezidenţial, iar diferenţa o reprezintă expunerile pe piaţa imobiliară comercială, potrivit datelor BNR.

    Ajunsă uneori pe culmi, alteori coborâtă în abis, legată şi de ciclurile economice ce nu prea pot fi evitate (care merg de la boom la recesiune şi invers), piaţa imobiliară atrage ca un magnet jucătorii de tot felul – dezvoltatori, finanţatori, vânzători, cumpărători, şi nu numai. Aflată pe calea maturizării, piaţa imobiliară din România a trecut prin încercări de tot felul în ultimele decenii, care au modelat-o, criza din 2008/2009, cu rădăcini în piaţa de profil de peste Atlantic, fiind cea mai răsunătoare. Trecerea prin diverse provocări şi-a lăsat amprenta asupra pieţei imobiliare, iar preţurile au fost în ultimele decenii pe o pantă preponderent ascendentă pe piaţa locală, trend care a făcut ca statutul de proprietar să devină mai greu de atins pentru unele categorii de persoane, care apelează la diferite soluţii de finanţare, inclusiv la bănci. Preţul unei garsoniere, de exemplu, a urcat la zeci de mii de euro, de la doar câteva mii de euro în urmă cu trei decenii.

    O legătură puternică s-a consolidat în timp între piaţa bancară şi piaţa imobiliară rezidenţială, precum şi piaţa imobiliară comercială. Evoluţiile din piaţa imobiliară au implicaţii importante asupra activităţii bancare, instituţiile de credit având o expunere însemnată faţă de acest sector.  Astfel, mai mult de două treimi din creditele acordate populaţiei au legătură cu acest sector, dar şi jumătate din creditele acordate companiilor nefinanciare au garanţie imobiliară sau sunt acordate sectoarelor construcţii şi imobiliar. Iar expunerile faţă de piaţa imobiliară comercială pot genera o serie de vulnerabilităţi importante, după cum a avertizat şi banca centrală.

     

    O legătură puternică s-a consolidat în timp între piaţa bancară şi piaţa imobiliară rezidenţială, precum  şi piaţa imobiliară comercială. Evoluţiile din piaţa imobiliară au implicaţii importante asupra activităţii bancare, instituţiile de credit având o expunere însemnată faţă de acest sector.

    În România, expunerile băncilor pe piaţa imobiliară au ajuns la niveluri ridicate, depăşind 200 mld. lei (circa 40 mld. euro), din care mai bine de 100 mld. lei sunt pe sectorul imobiliar rezidenţial, iar diferenţa reprezintă expunerile pe piaţa imobiliară comercială, după cum reiese din datele BNR. Concret, în raport cu piaţa imobiliară rezidenţială (retail), expunerea sectorului bancar se menţine semnificativă, reprezentând peste 110 mld. lei, adică peste două treimi din totalul creditelor acordate populaţiei, după cum indică datele băncii centrale pentru primul trimestru din acest an. Segmentul imobiliar rezidenţial ia în considerare creditele imobiliare Prima casă/Noua casă, creditele ipotecare standard, dar şi creditele de consum garantate cu ipoteci. Competiţia dintre bănci din ultima perioadă, lupta în oferte cu dobânzi promoţionale mai mici, au dus la creşterea volumului ipotecarelor standard, în timp ce finanţările Noua casă sunt în declin, coborând sub 30% din totalul ipotecarelor. În ultimul an, o serie de bănci mari în căutare de clienţi au lansat tot felul de oferte promoţionale pentru credite noi ipotecare şi/sau pentru refinanţări de credite ipotecare de la alte bănci, cu dobânzi mai mici, în jurul a 5-6%, sau chiar sub acest nivel, dobânzi uneori fixe pentru 3-5 ani. În aceste condiţii, volumul creditelor ipotecare standard a continuat ascensiunea. Concret, creditele Prima casă/Noua casă însumau la final de T1/2024 aproape 30 mld. lei (29,6 mld. lei) ajungând să reprezinte doar 28%  din creditul ipotecar, ponderea fiind în scădere de la circa 38% în august 2021 şi de la aproape 50% din creditele ipotecare în anul 2016.

    În ultimii ani s-a înregistrat un declin semnificativ al volumului de credite noi Prima casă/Noua casă (-75%) în perioada aprilie 2023 – martie 2024 faţă de perioada corespondentă din anul anterior, fluxuri anualizate), atât pe fondul reducerii treptate a plafonului, de la 2,5 miliarde de lei în 2017 la 1 miliard de lei în 2024 şi, în consecinţă, a diminuării treptate a intervenţiei statului, cât şi datorită dezvoltării pieţei creditului ipotecar standard şi creşterii accesibilităţii populaţiei la produsele ipotecare standard ale băncilor, după cum a remarcat banca centrală. Creditele ipotecare standard au înregistrat o dinamică pozitivă (Ă 6% în martie 2024 vs. martie 2023), ajungând la peste 76 mld. lei. Analizând evoluţia din ultimii 15 ani, BNR susţine că numărul debitorilor cu credite ipotecare a crescut cu 260% (decembrie 2008-martie 2023), depăşind 500.000. Iar creditele ipotecare au cea mai ridicată pondere în îndatorarea populaţiei, respectiv peste jumătate din datorie. După anul 2016, împrumuturile Prima casă au început să-şi piardă din atractivitate din cauza accentuării volatilităţii dobânzilor interbancare, în timp ce la creditele ipotecare standard clienţii au putut să opteze pentru finanţări cu dobânzi fixe. În anul 2023, valoarea creditelor Noua casă (anterior Prima casă) acordate de bănci a fost de aproximativ 485,5 mil. lei, în condiţiile în care au fost acordate 1.940 de garanţii în valoare totală de 245 mil. lei. Programul Noua casă a fost accesat în principal de tineri cu vârsta cuprinsă între 26 şi 35 ani, majoritatea finanţărilor fiind solicitate pentru achiziţionarea unui apartament, cu suprafaţa cuprinsă între 50-100 m2, cu preţ între 50.000 şi 100.000 euro, potrivit Ministerului Finanţelor. Din momentul lansării programului Prima casă, în anul 2009, până la finele lunii decembrie 2023, au fost acordate 333.219 garanţii şi promisiuni de garantare în valoare totală de 31,57 mld. lei, care au susţinut credite în valoare de 63,8 mld. lei.

    Analizând evoluţia din ultimii 15 ani, BNR susţine că numărul debitorilor cu credite ipotecare a crescut cu 260% (2008-2023), depăşind 500.000. Iar creditele ipotecare au cea mai ridicată pondere în îndatorarea populaţiei, respectiv peste jumătate din datorie.

    reditele ipotecare standard, pentru care trebuie achitat un avans cuprins între 15% şi 25% din partea clienţilor, au devenit soluţia cea mai folosită pentru a finanţa achiziţia unei locuinţe, ponderea acestor credite urcând în jur de 70% din totalul finanţărilor ipotecare. Cât despre expunerea directă şi indirectă a băncilor faţă de sectorul imobiliar comercial (credite CRE – commercial real estate), şi aceasta se situează la un nivel semnificativ, reprezentând 50% din totalul creditelor acordate companiilor nefinanciare şi în anul 2024, adică în jur de 95 mld. lei (20 mld. euro) la final de T1/2024. BNR încadrează în categoria creditelor pentru sectorul imobiliar comercial atât finanţările acordate de bănci direct pentru firmele din construcţii şi imobiliare care dezvoltă locuinţe sau alte tipuri de construcţii, cât şi finanţările acordate altor tipuri de companii care aduc imobile ca şi garanţii.Volumul ridicat al finanţărilor de acest tip arată că băncile au preferat mai degrabă să finanţeze dezvoltatorii imobiliari şi mai puţin producţia, în timp ce pentru majori­tatea bunurilor exportate România depinde de importuri ce sunt încorporate în acele bunuri, ceea ce duce la menţinerea unui deficit mare al balanţei comerciale. Expunerile directe ale băncilor către sectoarele construcţii şi imobiliare totalizau 37,5 mld. lei în T1/2024, în timp ce expunerile indirecte, reprezentând creditele companiilor nefinanciare garantate cu proprietăţi imobiliare, au o valoare de circa 1,5 ori mai mare decât cea a expunerilor directe, adică vreo 57 mld. lei. „Sectorul imobiliar comercial are o importanţă sporită pentru stabilitatea financiară.

    Expunerea sectorului bancar faţă de sectorul imobiliar comercial (credite CRE, commercial real estate) se situează la un nivel semnificativ, reprezentând 50% din totalul creditelor acordate companiilor nefinanciare, potrivit datelor la martie 2024. Cu toate acestea, expunerile directe către sectoarele construcţii şi imobiliare totalizează 37,5 mld. lei, în timp ce expunerile indirecte (reprezentând creditele companiilor nefinanciare garantate cu proprietăţi imobiliare) au o valoare însemnată, de aproximativ 1,5 ori mai mare faţă de cea a expunerilor directe, totalizând circa 57 mld. lei (martie 2024). Acest lucru indică faptul că băncile româneşti au tendinţa de a colateraliza cu bunuri imobile şi împrumuturi acordate altor domenii”, susţine BNR în raportul asupra stabilităţii financiare din 2024. Piaţa finanţărilor ipotecare a accelerat puternic în prima parte a acestui an, volumul cumulat al creditelor ipotecare noi în lei din primul semestru (S1)  din 2024 urcând la 22,4 mld. lei, nivel aproape dublu faţă de cel înregistrat în aceeaşi perioadă din 2023, potrivit datelor BNR. Însă, o parte importantă din volumul creditelor ipotecare noi reprezintă de fapt rostogoliri/refinanţări/rescadenţări ale unor împrumuturi anterioare la dobânzi mai mici, uneori fixe timp de câţiva ani, aflate în ofertele băncilor.

    În cazul unor evoluţii economice şi financiare nefavorabile, valoarea colateralului (a garanţiei), este afectată de scăderea preţurilor proprietăţilor, conducând la creşterea cerinţelor de capital pentru bănci şi la restrângerea capacităţii acestora de a acorda credit.

    Analizând soldul creditelor pentru locuinţe în lei vedem din rapoartele BNR că a ajuns în luna iunie 2024 la circa 93,2 mld. lei, fiind mai mare cu doar 4,9 mld. lei faţă de soldul din luna iunie 2023, această diferenţă reprezentând de fapt creditele în lei pentru locuinţe „efectiv“ noi acordate populaţiei de băncile de pe piaţa românească în ultimul an. Astfel, creditele ipotecare noi sunt dominate de fapt de refinanţări/restructurări de credite. Din cauza dobânzilor mari, unii români au început să aibă în ultimii ani dificultăţi în rambursarea creditelor, astfel că au încercat să restructureze datoriile prin refinanţări, reeşalonări, după cum au explicat analiştii. Astfel, în primele luni din 2024, ca şi în anul 2023, o bună parte din creditarea retail sau corporate a fost de fapt o restructurare sub diverse forme a datoriilor vechi. Odată cu saltul dobânzilor, românii care aveau deja credite ipotecare au profitat de ofertele promoţionale ale unor bănci pentru refinanţări la dobânzi mai mici, uneori fixe câţiva ani. În ceea ce priveşte preţul locuinţelor şi gradul de accesibilitate a populaţiei, în România se păstrează disparităţi. Dinamica ascendentă a preţurilor este susţinută de scăderea ofertei şi de creşterea costurilor de construcţie. Conform datelor BNR, preţul proprietăţilor rezidenţiale a avansat în termeni anuali cu 3,7% în T4/2023, ritmul de creştere a preţurilor încetinind însă vizibil pe parcursul anului 2023. „Preţurile locuinţelor nou-construite au continuat să se majoreze, deşi într-un ritm mai lent (+10% anual în T4/2023 versus 13% în T4/2022), în timp ce preţurile locuinţelor deja existente au înregistrat o evoluţie mult mai modestă (+0,5% versus 3,9% în T4/2022). Costurile ridicate în construcţii continuă să pună presiune pe preţurile locuinţelor noi, acestea crescând cu circa 8% în perioada februarie 2023 – ianuarie 2024 comparativ cu perioada corespondentă anterioară. Trendul ascendent al costurilor în construcţii este de aşteptat să continue în perioada următoare, pe fondul lipsei acute de forţă de muncă şi al măsurilor fiscale implementate în 2024. De asemenea, creşterea cotei TVA redusă de la 5% la 9% pentru locuinţele noi de la 1 ianuarie 2024 este de natură a pune presiuni suplimentare asupra preţului proprietăţilor imobiliare rezidenţiale”, după cum indicau evaluările BNR.

    Piaţa finanţărilor ipotecare a accelerat puternic în prima parte a acestui an, volumul cumulat al creditelor ipotecare noi în lei din primul semestru (S1) din 2024 urcând la 22,4 mld. lei, nivel aproape dublu faţă de cel înregistrat în aceeaşi perioadă din 2023, potrivit datelor BNR. Însă, o parte importantă din volumul creditelor ipotecare noi reprezintă de fapt rostogoliri/refinanţări/rescadenţări ale unor împrumuturi anterioare la dobânzi mai mici, uneori fixe timp de câţiva ani, aflate în ofertele băncilor.

    Evoluţiile la nivel naţional au fost contrastante celor consemnate în economiile similare din regiune, precum Bulgaria, Polonia şi Croaţia, unde s-au consemnat cele mai ridicate creşteri ale preţurilor proprietăţilor imobiliare din UE, aminteşte banca centrală. „România a înregistrat o creştere moderată a preţurilor proprietăţilor rezidenţiale între ţările UE (a unsprezecea cea mai mare), în contextul în care o serie de state membre înregistrează dinamici negative ale preţurilor locuinţelor. Luxemburg şi Germania au cele mai abrupte scăderi anuale de preţ la T4 2023, în timp ce la nivelul agregat al Uniunii Europene şi zonei euro ajustările au fost marginale (+0,2%, respectiv -1,1%)“. Piaţa imobiliară rezidenţială este caracterizată de un dezechilibru între cerere şi ofertă, în viziunea BNR. Pe partea ofertei, s-a consemnat o scădere semnificativă a numărului autorizaţiilor de construire eliberate pentru clădiri rezidenţiale (-55% în perioada aprilie 2023 – martie 2024 în termeni anuali), a lucrărilor de construcţii rezidenţiale (-9% în perioada aprilie 2023 – martie 2024 în termeni anuali), a locuinţelor nou-terminate (-3% în anul 2023 în termeni anuali) şi a celor disponibile la vânzare (-17% în T1/2024 faţă de aceeaşi perioadă a anului 2023). În ceea ce priveşte cererea, aceasta a crescut pe fondul revenirii economice, al diminuării presiunilor inflaţioniste şi al majorării veniturilor salariale. Astfel, cererea pentru proprietăţi imobiliare de vânzare a fost mai ridicată cu 3% la nivel naţional şi cu 14% în Bucureşti, cu precădere în ceea ce priveşte locuinţele noi (+22%) în cazul celei din urmă, în primul trimestru al anului 2024 în termeni anuali. Ecartul dintre cerere şi ofertă a condus la diminuarea marginală a numărului de tranzacţii imobiliare la nivel naţional cu 0,4% în perioada aprilie 2023 – martie 2024 faţă de aceeaşi perioadă a anului anterior, în Bucureşti scăderea fiind însă mai accentuată (-8%), explică specia­liştii de la banca centrală în raportul asupra stabilităţii financiare. În ceea ce priveşte accesul la piaţa creditului ipotecar, acesta se menţine relativ facil în viziunea băncii centrale, indicele de accesibilitate evidenţiind faptul că venitul mediu salarial net este aproximativ egal cu venitul necesar pentru achiziţionarea unui apartament cu 2 camere în Bucureşti (decembrie 2023) prin finanţare de la bănci. Situaţia este în uşoară îmbunătăţire faţă de anul 2022, pe fondul creşterii mai accentuate a veniturilor faţă de preţurile imobiliare. Totuşi, disparităţile sunt pronunţate la nivel regional în termeni de acces la finanţare pentru achiziţia unei locuinţe, indicele înregistrând valori subunitare în cazul principalelor centre regionale cu excepţia capitalei, Indicele de accesibilitate (engl. Housing Affordability Index) măsoară venitul mediu net în raport cu veniturile necesare pentru achiziţio­narea unei locuinţe cu un avans de 15%, grad de îndatorare de 45% şi o maturitate de 25 de ani .

    Unde dau băncile cele mai multe ipotecare? Peste 50% din soldul creditelor ipotecare, dar şi din creditele pentru bunuri imobiliare comerciale, în 5 judeţe dezvoltate: Bucureşti, Ilfov, Cluj, Timiş şi Constanţa

     Din perspectiva concentrării regionale a împrumuturilor ipotecare, judeţele dezvoltate, care au volumele cele mai ridicate de forţă de muncă şi cele mai mari salarii, conduc atât topul cu cele mai mari proporţii ale soldurilor creditelor ipotecare acordate de bancheri, cât şi topul judeţelor cu cele mai mari ponderi ale soldurilor creditelor pentru imobile comerciale. Împrumuturile ipotecare acordate în Bucureşti şi Ilfov, cumulat, reprezintă peste o treime (35%) din totalul creditelor ipotecare, iar adăugând şi următoarele 3 judeţe – Cluj, Timiş şi Constanţa – reiese că peste jumătate din soldul creditelor ipotecare din România sunt concentrate la românii din 5 judeţe dezvoltate, respectiv Bucureşti, Ilfov, Cluj, Timiş şi Constanţa. Extinzând analiza, vedem că dacă luăm în considerare şi Iaşi şi Braşov, ponderea ipotecarelor trece de 60%, conform datelor BNR. Şi în cazul creditelor pentru bunuri imobiliare comerciale acordate companiilor, ponderile sunt apropiate în aceste judeţe.

    Împrumuturile ipotecare acordate în Bucureşti şi Ilfov, cumulat, reprezintă peste o treime (35%) din totalul creditelor ipotecare, iar adăugând şi următoarele 3 judeţe – Cluj, Timiş şi Constanţa – reiese că peste jumătate din soldul creditelor ipotecare din România sunt concentrate la românii din 5 judeţe dezvoltate, respectiv Bucureşti, Ilfov, Cluj, Timiş şi Constanţa.

    La polul opus, judeţul cu cea mai mică pondere a creditului ipotecar şi a creditului pentru imobile comerciale este Harghita. Concentrarea regională a împrumuturilor ipotecare urmează asimetria în dezvoltarea economică de la nivelul regiunilor, conform evaluărilor BNR. Nivelul de dezvoltare economică, numărul de companii care activează în judeţul respectiv, nivelul salariului sau numărul celor care lucrează în companii private comparativ cu cei din instituţii publice sunt câteva elemente determinante pentru dinamica soldului împrumuturilor acordate. „O problemă persistentă pentru piaţa creditului ipotecar din România este reprezentată de concentrarea împrumuturilor“, după cum a atenţionat banca centrală. În tandem cu trendurile moderne, aproximativ un sfert dintre creditele ipotecare noi acordate în anul 2023 sunt credite cu destinaţie climatică, în special pentru clădiri verzi (52%) şi creşterea eficienţei energetice (48%), ceea ce indică faptul că nivelul de conştientizare a riscurilor generate de schimbările climatice este pe un trend  ascendent şi în cazul românilor. Totuşi, la nivelul agregat al întregului portofoliu de credite ipotecare, ponderea creditelor verzi rămâne modestă (8%, martie 2024). Distribuţia creditelor verzi în plan teritorial prezintă, de asemenea, o concentrare ridicată în principalele centre regionale, cuantumul cel mai important al creditelor verzi acordate în anul 2023 fiind acordat în regiunea Bucureşti-Ilfov (45%), urmată de Timiş (8%), Constanţa (5%), Cluj (4%) şi Braşov (3%).

     

    Cât mai este rata creditelor neperformante pe segmentul imobiliar?

    Rata creditelor neperformante aferentă creditelor ipotecare este deocamdată la niveluri reduse, indiferent de tipul creditului, ajungând la 1,4% în cazul creditelor Prima casă/Noua casă şi 1,7% în cazul creditelor ipotecare standard, în plan regional, aceasta variind între 1% în judeţul Neamţ şi 2,5% în Sălaj, conform datelor BNR. Pe fondul îngrijorărilor legate de corecţiile preţurilor proprietăţilor imobiliare rezidenţiale, nivelul gradului de acoperire a creditelor prin garanţii (loan-to-value, LTV) capătă o importanţă sporită, după cum spune banca centrală. În cazul unor evoluţii economice şi financiare nefavorabile, valoarea colateralului este afectată de scăderea preţurilor proprietăţilor, conducând la creşterea cerinţelor de capital pentru bănci şi la restrângerea capacităţii acestora de a acorda credit. „În funcţie de tipul creditului imobiliar, peste jumătate dintre creditele Prima casă/Noua casă au cu grad de acoperire prin garanţii de peste 85%, dat fiind nivelul preferenţial al avansului minim ce trebuie deţinut de debitor în cazul acestei categorii de credite (5% vs. 15% în cazul creditelor ipotecare standard în lei acordate pentru achiziţionarea primei locuinţe). În contrast, pe fondul măsurilor macroprudenţiale implementate de Banca Naţională a României privind gradul de acoperire a creditelor prin garanţii (în noiembrie 2011 şi aprilie 2022), creditele ipotecare standard au asociat în proporţie de 96% un nivel al indicatorului LTV ce nu depăşeşte 85%. Astfel, gradul median de acoperire a creditelor prin garanţii pentru împrumuturile noi (exclusiv creditele Prima casă/Noua casă) se situează la valoarea de 73%, în timp ce la nivelul întregului portofoliu de credite imobiliare în stoc, valoarea LTV mediană este de 69% (martie 2024)”, potrivit BNR.)

    Rata creditelor neperformante aferentă creditelor ipotecare este deocamdată la niveluri reduse, indiferent de tipul creditului, ajungând la 1,4% în cazul creditelor Prima casă/Noua casă şi 1,7% în cazul creditelor ipotecare standard, în plan regional, aceasta variind între 1% în judeţul Neamţ şi 2,5% în Sălaj, conform datelor BNR.

    Pe segmentul imobiliar comercial, calitatea portofoliului de credite CRE este inferioară celei aferente portofoliului agregat de credite acordate companiilor. Cu toate acestea, creditele către sectoarele construcţii şi imobiliare şi-au continuat tendinţa de îmbunătăţire, rata creditelor neperformante coborând la 4,1% în martie 2024, de la peste 5% în urmă cu un an. În cazul expunerilor indirecte, rata creditelor neperformante înregistrează valori mai ridicate, deşi în scădere, respectiv 5,3% în martie 2024, faţă de peste 6% în aceeaşi perioadă a anului precedent şi peste 8% în urmă cu doi ani. În funcţie de tipul ratei de dobândă, creditele cu dobândă variabilă (fără perioade de fixare a dobânzii de la acordare până la scadenţă) reprezintă cea mai mare parte a portofoliului de credite de pe segmentul imobiliar comercial (CRE). Numai 4% din stocul de credite este acordat cu dobândă fixă de la originare până la scadenţă. Astfel, majoritatea creditelor CRE sunt expuse la riscul de rată a dobânzii, care în contextul normalizării ratelor de dobândă pot pune presiune pe capacitatea firmelor de a onora serviciul datoriei, atenţionează banca centrală. Pe plan european, preocupările legate de corecţiile preţurilor pe piaţa imobiliară comercială şi a ratei creditelor neperformante mai crescută în cazul creditelor cu grad de acoperire prin garanţii (LTV) scăzut sunt importante. Pe ansamblu, în România, cele mai recente evaluări ale vulnerabilităţilor legate de sectorul imobiliar comercial indică faptul că acestea se menţin la un nivel gestionabil, însă este necesară o monitorizare atentă în continuare, în condiţiile în care acest segment se află într-o fază descendentă a ciclului. Banca Naţională a României susţine că monitorizează în mod constant evoluţiile de pe piaţa imobiliară comercială, pe cele patru paliere importante de risc (palierul colateralului, palierul veniturilor şi activităţii, palierul finanţării şi palierul contagiunii.   

  • Cine este tânăra care vinde unele dintre cele mai scumpe imobile din România

    100 Cele mai puternice femei din business. Nicoleta Manea, CEO şi creative director şi cofondatoare NESTELLI; cofondatoare ANG Luxury Properties

    Vânzări totale (pentru ANG Luxury Properties): 15 mil. euro

    Biografie: Nicoleta Manea şi-a început cariera în business încă din timpul facultăţii, deşi concentrarea ei a fost absolvirea Facultăţii de Drept şi, implicit, intrarea la magistratură. Totuşi, considera că locul ei nu era acolo, motiv pentru care în 2012 a ales se implice în imobiliare. De atunci au trecut 12 ani de când se află la conducerea ANG Luxury Properties, perioadă pe parcursul căreia compania a crescut constant şi şi-a dezvoltat activitatea. În luna decembrie a anului 2023 a lansat brandul de bijuterii NESTELLI.

    ► Încă din liceu, mi-am dorit să studiez la Facultatea de Drept, să am o carieră în domeniul magistraturii şi să aduc un plus de valoare în sistemul judiciar românesc. În acelaşi timp, crescând într-un mediu antreprenorial, visam la o afacere mare, cu mulţi oameni, cu foarte multe departamente. În realitate, am cochetat mereu cu cele două domenii care, la prima vedere, sunt diferite; însă Facultatea de Drept mi-a dat cu adevărat o altă perspectivă asupra antreprenoriatului, iar azi am reuşit să fiu înconjurată de o echipă valoroasă, implicată, de la care eu, ca şi owner, am ceva de învăţat în fiecare zi.

    ► Eu sunt o fire extrem de practică, dar în acelaşi timp contra vântului, îmi plac lucrurile diferite, cele care nu ar trebui făcute într-un mediu antreprenorial clasic, în care încercăm să urmărim anumite tipare. Aşa încât consider că fiecare etapă din viaţa mea, ca antreprenor, m-a ajutat să fiu femeia puternică de azi, care ştie exact care este viziunea businessului ei, ştie exact unde îşi doreşte să ajungă, chiar dacă uneori traseul nu este unul foarte clar. Sunt de părere că cel mai important lucru este să ştii să iei deciziile potrivite pe acest traseu sau, dacă nu sunt cele mai potrivite la acel moment, să nu te abaţi de la intuiţie, care pe noi, femeile, foarte rar ne înşeală. Cel mai mare vis al meu, atunci când am venit din Satu Mare la Bucureşti, a fost ca, indiferent de domeniul în care voi profesa, să mă fac remarcată şi să am un cuvânt de spus. Iar azi, la aproape 35 de ani, am pus un pion important pe harta domeniului imobiliar şi, în curând, voi putea spune acelaşi lucru şi despre domeniul bijuteriilor.

    ► Consider că ceea ce ne deosebeşte pe noi, întâi ca oameni şi apoi ca business owneri, este nivelul de implicare şi viziunea – ele sunt cele care fac diferenţa între ceea ce ai fost în trecut şi ceea ce vei fi peste 20 de ani. Pentru mine este foarte important ca tot ceea ce fac în companiile pe care le-am clădit, alături de soţul meu, Alexandru Manea, să aducă un plus de valoarea nu doar în mediul antreprenorial din România, ci şi în parcursul profesional al fiecărui om din echipele noastre, fiindcă ei sunt cei care fac astfel încât un business să fie puternic, iar echipa să fie implicată. Eu nu am aşteptări de la nimeni, decât de la mine. Iar prin acţiunile proprii pot face ca un domeniu – sau un segment din domeniul în care activez cu businessul – să fie schimbat în bine.