BusinessMagazin

Category: Actualitate

Citește ultimele știri din domeniul afacerilor și din politică, din România dar și internaționale – rămâi la curent cu cele mai importante evenimente ale momentului.

  • STUDIU DE CAZ: Cum ia Xerox consumabile de la concurenta

    CONTEXTUL: „Vanzarile de cutii“, cum numeste comertul cu echipamente hardware Marius Persinaru, directorul general al Xerox Romania, au o profitabilitate limitata de presiunea pe pret a concurentei. Consumabilele dintr-o imprimanta, de exemplu, aduc insa profituri de doua cifre, pentru ca in general clientul de hardware ramane prizonierul unei singure marci de toner.

     

    DECIZIA: A fost lansata Xerox Global Services, care ofera servicii de externalizare a gestiunii flotelor de echipamente de birou, in special pentru marile companii multinationale. Orice incident care impiedica functionarea faxurilor, a imprimantelor sau a copiatoarelor, la orice filiala din tara a clientilor, trebuie depasit in termene de timp care merg pana la interventii in maxim o ora.

     

    EFECTELE: Profitabilitatea diviziei de servicii rivalizeaza acum cu cea de vanzari de consumabile, in parte pentru ca cele doua se afla in legatura directa. Xerox incearca sa foloseasca consumabile proprii si pentru echipamentele non-Xerox, iar unde nu se poate – intre 5% si 7% ca volum din total – cumpara de la concurenta.

     

    Aparent curios, Xerox e un cumparator fidel de consumabile ce poarta marca unor concurenti ca HP sau Brother. Explicatia trebuie cautata la departamentul de servicii al companiei, cel care se asigura ca echipamentele de birou ale clientilor functioneaza la foc continuu, fie ca sunt Xerox sau nu.

     

    Angajatii biroului de la Bucuresti al companiei de audit KPMG nu se plang ca atunci cand au nevoie de o interventie rapida la unul din faxuri sau imprimante trebuie sa sune la Xerox, cu care KPMG are contract de externalizare a acestor servicii. Pentru o companie care nu doar ca analizeaza vrafuri intregi de coli A4, date despre performantele financiare ale clientilor, ci si produce la randul ei cantitati similare, intreruperea functionarii unui echipament de copiere, scanare sau imprimare poate insemna foarte bine ca angajatii acelui departament ar putea sa plece acasa pentru restul zilei. Interventia celor de la Xerox se face insa la fel de prompt ca a unor angajati proprii aflati la etajul de deasupra – in fapt, chiar asa stau lucrurile: cativa oameni de la Xerox au biroul la sediul KPMG si au devenit un fel de companie in companie, iar daca nu ar exista cardurile bancare, singura data cand ar trebui sa treaca pe la birourile angajatorului Xerox ar fi in zilele de salariu.

     

    Contractul de outsourcing pentru gestionarea flotei de echipamente de birou ale KPMG de catre divizia de servicii a companiei americane, Xerox Global Services, dateaza din 1997. Razvan Botezatu, manager al acestei divizii in Romania, isi aduce aminte ca KPMG a fost si primul client autohton. Acum exista 35 de clienti, cu contracte de valori cuprinse intre cateva mii de dolari lunar si cateva sute de mii de dolari. De regula, clientii care au contract la nivel global cu Xerox sunt si clientii locali ai diviziei din Romania.

     

    Fiecare contract in parte are particularitatile lui, dar ca linie generala, ele mentioneaza timpul maxim in care Xerox se obliga sa inlocuiasca o piesa defecta a unui echipament, hartia sau tonerul din echipamentele de imprimare. Din punctul de vedere al timpului de interventie, cel mai solicitant contract este cel cu o companie din domeniul bancar, la care timpul de rezolvare a unei probleme trebuie sa fie mai mic de o ora. „Intr-o ora trebuie sa afli ca ai o problema si sa o si solutionezi. Chiar si in Bucuresti e greu de intervenit daca biroul e undeva in Drumul Taberei, cu atat mai mult intr-o filiala dintr-un orasel“, spune Razvan Botezatu. Secretul este sa existe deja un stoc de consumabile chiar la sediul firmei client. In cazul unor defectiuni care necesita schimbarea unei piese, lucrurile nu mai sunt atat de simple si Xerox trebuie sa foloseasca servicii de curierat pentru a livra piesa inlocuitoare. „Pentru o piesa de 50 de euro, costul de trimitere poate fi inca pe atat sau chiar mai mult, in functie de greutate sau volum.“

     

    Dar profitabilitatea este buna pentru divizia de servicii, una din cele mai mari din aceasta regiune si comparabila cu cea din vestul Europei. Cifrele exacte nu sunt publice, Xerox oferind doar date consolidate la nivel global. Ca reper, Botezatu spune insa ca marjele cu care opereaza sunt comparabile cu cele ale diviziei de vanzare de consumabile, in mod traditional cea mai profitabila a unei companii din industria echipamentelor de birou. Sa ne gandim doar la cazul cel mai simplu, o imprimanta banala de 100 de euro pentru acasa, la care cartusele din interior valoreaza jumatate din acest pret, doar ca trebuie schimbate periodic: acesta este si secretul profitabilitatii a diviziei de servicii. Xerox e unul din cei mai mari producatori de tonere la nivel global, o buna parte fiind compatibile cu alte marci de echipamente. Tot la nivel international, divizia de servicii cumpara de la alti producatori intre 5% si 7% din volumul necesar de consumabile, dar acest procent este in crestere. „Atunci cand cumpar de la altii sunt constrans de preturile lor, nu pot controla costul decat intr-o anumita limita. Singura varianta de a optimiza costul este de a comanda volume mari pentru a obtine discount-uri“, spune Razvan Botezatu, managerul diviziei. Folosind consumabile produse de Xerox, Botezatu poate sa realizeze un echilibru, taind din marja de profit de la produs (toner) pentru a o creste pe cea a serviciului sau viceversa.

     

    Tot de aici rezulta principalul argument al companiei in a-i convinge pe clienti sa-si externalizeze departamentul care se ocupa de gestionarea flotei de echipamente de birou. Prin contract, Xerox se obliga sa reduca cheltuielile acestui departament cu procente intre 10% si 25% – nu inainte de a face un raport initial in care se analizeaza costurile unui potential client cu echipamentele de birou. Daca reducerile de costuri care ar putea fi obtinute pe baza raportului nu se incadreaza intr-un minim confortabil de 10%, Botezatu spune ca nu este interesat de client. „Sunt insa foarte putine firme care pot sa spuna la orice moment «stiu cat ma costa, stiu cat se imprima, stiu cat se copiaza, stiu ce probleme am»“, sustine Botezatu. In unele cazuri, recomandarile raportului sunt sa fie crescuta flota de echipamente, pentru ca exista o nevoie mai mare, si atunci intra in scena departamentul de vanzari de echipamente al Xerox sau chiar se recomanda un alt producator cu produse potrivite.

     

    Proportia echipamentelor non-Xerox in randul clientilor diviziei de servicii este la fel de confidentiala ca majoritatea datelor locale despre compania care a obtinut anul trecut venituri de 50 de milioane de euro pe piata romaneasca. „Evident ca in cazul instalarii unor echipamente noi recomandam si predomina cele Xerox, altfel ne numeam Razvan Global Services“, spune Botezatu. Dar asteptarile sunt publice: „Divizia de servicii va continua sa fie si in 2007 principalul motor de crestere a veniturilor. Miza cea mai mare pentru noi o reprezinta externalizarea serviciilor de pe piata companiilor. La vanzarea de cutii nu poti face valoare adaugata“, spunea recent Marius Persinaru, directorul general al Xerox Romania, referindu-se la vanzarile de hardware.

     

    Una dintre variabilele care ar putea influenta asteptarile pozitive este insa faptul ca odata cu integrarea in UE, firmele mai mici din zonele invecinate reprezinta o concurenta in teritoriile aflate in vecinatatea granitei. Este cazul zonei de vest, in care companii din Ungaria pot trece granita mult mai usor si sunt mai apropiate de clienti decat sediul central al Xerox din Bucuresti. Externalizare ad literam.

  • Monopol la 40%

    Delta, una din cele mai mari companii din Serbia, este acuzata ca abuzeaza de pozitia pe care o detine in piata de retail, ajungand in situatia de monopol.

     

    Comisia pentru Protectia Consuma-torilor a parlamentului sarb a dispus anularea achizitiei de catre Delta Holding a lantului local de magazine C Market. Tranzactia a avut loc anul trecut, inainte ca parlamentul sa infiinteze comisia respectiva. In replica, Miroslav Miskovic, proprietarul Delta Holding, a depus o plangere la Curtea Suprema, contestand dreptul comisiei de a se pronunta in problema achizitiei. Diana Markovic-Bajalovic, presedintele comisiei, se asteapta ca plangerea sa nu fie luata in discutie prea curand, atat timp cat pe rolul Curtii, care are 17 judecatori, se afla in prezent 18.000 de cazuri. Miskovic spune ca Delta va trebui sa demonstreze ca nu detine o pozitie dominanta, in ciuda faptului ca firma controleaza 40% din piata de retail. Ea a adaugat ca membrii Comisiei, impreuna cu reprezentantii Ministerului Comertului si Serviciilor, lucreaza la elaborarea unor amendamente la actuala lege privind monopolurile, care s-a dovedit ineficienta in practica.

  • Zastava isi incearca sansa in Rusia

    Zastava 10, versiunea sarbeasca a modelului Fiat Punto, este pe punctul de a fi comercializat pe pietele din Rusia, Ucraina si din alte tari din fosta Uniune Sovietica.

     

    Deja managerii Fiat au aprobat cererea depusa de producatorul sarb de a livra modelul dealerilor auto din Rusia, la sfarsitul lunii august urmand sa fie luate in discutie cereri similare pentru alte tari din regiune. Zoran Bogdanovic, directorul executiv al Zastava Cars, citat de cotidianul sarb Danas, spune ca va incepe un studiu despre piata rusa, fiind convins de numarul mare de oportunitati pe care le ofera o piata de asemenea amploare. Zastava a incheiat un acord cu grupul Fiat, care ii ofera licenta de a produce modelul Punto si de a-l comercializa sub denumirea de Zastava 10. Recent, producatorul sarb a incheiat un acord si cu General Motors, detinatorul marcii Opel, conform caruia aici va incepe in toamna anului viitor asamblarea modelului Astra Classic. In 2009 urmeaza sa fie lansata productia unui nou model Opel. Fata de intelegerea incheiata cu Fiat, acordul incheiat cu GM stipuleaza ca masinile produse in Serbia vor fi comercializate sub marca Opel.

  • Au bifat si Siberia

    VimpelCom, al doilea operator de telefonie mobila din Rusia, a achizitionat 100% din actiunile Corporation Severnaia Korona (CSK), o firma de telefonie mobila ce opereaza in regiunea siberiana Irkutk.

     

    Vanzatorul, compania suedeza Tele2 AB, a incasat suma de 170 de milioane de euro. Populatia din regiune ajunge la 2,5 milioane de persoane, rata de penetrare a telefoniei mobile fiind de 108%. La sfarsitul lunii iunie, CSK avea peste 571.000 de abonati, respectiv 21,5% din piata de telefonie mobila din zona. Nikolai Prianisnikov, vicepresedintele VimpelCom, care opereaza in Rusia sub brandul Beeline, spune ca intentioneaza sa integreze firma achizitionata in reteaua VimpelCom cat mai repede, astfel incat populatia locala sa aiba acces la serviciile oferite de Beeline. In prezent, VimpelCom acopera 75 din cele 85 de regiuni administrative din Rusia. La sfarsitul lunii iunie, compania avea peste 59 de milioane de abonati. Reprezentantii Tele2 AB, a doua companie de telefonie din Suedia, spun ca firma isi va continua expansiunea in Rusia, in ciuda vanzarii CSK. Pana la sfarsitul anului, firma suedeza pregateste mai multe achizitii pe aceasta piata.

  • Carbune pentru nemti

    Companiile miniere din Rusia incearca sa ocupe din timp loc pe piata germana a energiei, care se va transforma radical dupa prognozata inchidere a minelor de carbune.

     

    Din cauza costurilor de productie ridicate, guvernul german a decis inchiderea treptata a minelor de carbune pana in anul 2018, economisind astfel subventiile enorme acordate industriei. Una din optiunile luate in calcul de Germania pentru a acoperi necesarul de carbuni este majorarea importurilor din Rusia. Deja au inceput negocierile dintre partea germana si mai multi producatori rusi de carbune. In prezent, Rusia exporta anual aproape 50 de milioane de tone de carbune, din care 30% este livrat in Europa Occidentala, in special in Germania si Marea Britanie. Aici preturile sunt duble fata de cele din Rusia, respectiv 44 de euro pe tona, fata de 22 de euro. Potrivit analistului Igor Nujdin de la Zenit Bank, citat de cotidianul de afaceri Kommersant, inlocuirea carbunelui german cu cel rusesc ar putea genera venituri anuale suplimentare de 960 mil. euro pentru companiile miniere rusesti. Pentru ele, principalul obstacol in obtinerea contractelor se asteapta sa fie carbunele ieftin din Australia si Noua Zeelanda.

  • Un tigru cam prea agresiv

    Economia Letoniei a inregistrat in al doilea trimestru o rata anuala de crestere de 11,3%. Rezultatul, calculat in baza datelor preliminare, a depasit atat estimarile analistilor, cat si cresterea din primul trimestru, de 11,2%.

     

    Ilmars Rimsevics, guvernatorul bancii centrale a Letoniei, tara cu cel mai mare ritm de crestere economica de pana acum dintre statele Uniunii Europene, a admis ca economia se supraincalzeste din cauza inflatiei ridicate si a cresterii economice cu doua cifre. La sfarsitul lunii iulie, rata anuala a inflatiei era de 9,5%, cel mai mare nivel din UE. Numai in iulie inflatia a fost de 1,2%, din cauza majorarii preturilor la tutun si la servicii, cum ar fi cele financiare, hoteliere si de catering. Rimsevics a avertizat si asupra aparitiei unei spirale inflationiste, spunand ca din cauza cresterii preturilor, angajatii ar putea solicita mariri de salarii.

  • Privatizare in doua etape

    Pana la sfarsitul acestei luni, Slovenia va publica anuntul prin care scoate la privatizare operatorul national de telecomunicatii Telekom Slovenia. Statul sloven controleaza impreuna cu fondurile sale de investitii 74,13% din actiunile operatorului.

     

    Initial va fi scos la vanzare un pachet de 49,3%, statul dorind sa pastreze 25% din actiuni, pentru a-si putea exprima punctul de vedere in luarea deciziilor-cheie. Dupa cativa ani in care statul se va asigura ca firma castigatoare isi respecta obligatiile contractuale, aceasta va putea sa-si exercite optiunea de a cumpara si pachetul de 25% de actiuni ramas la stat. Conform cotatiilor Telekom Slovenia la bursa de la Ljubljana, valoarea intregului pachet de actiuni detinut de guvernul sloven este de 3,3 miliarde de euro. In urma cu un an, analistii de pe piata de capital considerau deja pretul actiunilor Telekom Slovenia drept extrem de ridicat; intre timp, acesta s-a dublat. Potrivit cotidianului local Finance, si-au exprimat intentia de a participa la viitoarea licitatie compania spaniola Telefónica, Deutsche Telekom, firma rusa Sistema si cea islandeza Simmin (Iceland Telecom). 

  • Cit de jos poate merge bursa

    Saptamana trecuta a fost cea mai rea de la inceputul anului pentru bursa romaneasca. Optimistii cred ca pana in septembrie piata isi revine si chiar va depasi recordurile din iulie; pesimistii cred ca pana la sfarsitul anului nu mai sunt sanse nici macar ca acestea sa fie egalate.

    Mi-am vazut profitul ajuns la jumatate fata de acum o luna”, se plangea, vinerea trecuta, un investitor la bursa. Pierderile inregistrate de actiuni intre 13 si 17 august ar putea demoraliza intr-adevar orice investitor; cea mai mare scadere a consemnat-o SIF Transilvania, cu nu mai putin de 35% fata de maximul din acest an. Iar randament pe minus al investitiei n-a avut doar investitorul nostru, ci si cei aproximativ 2.700 de noi clienti ai Bursei de Valori intrati in piata in luna iulie – moment in care au cumparat scump actiunile listate, atrasi de recordurile de pana atunci.

    Capitalizarea, suma tuturor actiunilor listate la BVB, a inregistrat de la sfarsitul anului trecut pana in luna iulie o crestere de aproximativ 30%, ajungand la 32 mld. euro, in conditiile in care emitentii au ramas aceiasi (nu a avut loc nicio oferta publica initiala – IPO). Adica valoarea majoritatii actiunilor prezente pe piata a crescut cu cel putin o treime. Numai ca in ultimele saptamani, de la inceputul crizei internationale provocate de problemele de pe piata americana a creditului ipotecar, capitalizarea s-a micsorat cu circa 4,5 miliarde de euro, pana la 26,5 miliarde de euro, dintre care 2 miliarde de euro numai in cursul saptamanii trecute.

    Criza internationala, considerata initial a atrage doar o corectie a cresterilor, s-a dovedit a fi o modificare de tendinta in toata regula. Dupa o majorare de 45% de la inceputul anului pana in iulie pentru BET-C (care urmareste evolutia pe ansamblu a tuturor actiunilor listate) si pentru BET-FI (indicatorul miscarii SIF-urilor), majorare cu efect direct in profiturile investitorilor, problemele din SUA s-au repercutat cu intensitate pe piata romaneasca. Astfel, din 24 iulie si pana la sfarsitul saptamanii trecute, BET-C a pierdut peste 35%, de la un varf de 7.400 de puncte ajungand la circa 6.500 de puncte, iar BET-FI a cazut cu 20%, de la 95.000 de puncte pana la aproximativ 75.000. Nici indicele BET, evolutia celor mai lichide si mai active 10 societati din piata, nu a mers mai bine. Pana in luna iulie a crescut cu circa 25%, atingand pragul istoric de 10.800 de puncte, insa corectia din ultimele saptamani au anulat zece procente din aceasta crestere, sesiunea de vineri fiind incheiata cu 9.330 de puncte.

    Pierderile din piata autohtona sunt totusi mai mari decat ar fi cazul, sustin brokerii. Niciun broker sau analist dintre cei cu care am stat de vorba n-a putut spune cu exactitate de ce scaderea este atat de accentuata. In principal, caderea a fost pusa pe seama investitorior straini, care au incetat sa tranzactioneze, dar nici nu si-au retras investitiile, si pe seama emotivitatii exacerbate a micilor speculatori romani. Usor de panicat din cauza experientelor din trecut, acestia din urma vand repede si mult ca sa isi mentina nivelul de randament. „Din pacate, la noi nu se stie nimic. Trendul descendent ar trebui sa se opreasca, estimarile sunt pozitive pentru rezultatele companiilor si pentru indicatorii economiei, dar aceasta perioada de vacanta, august si chiar septembrie, nu ne lasa loc de nicio prognoza exacta“, spune Cornel Fumea, director general la societatea de brokeraj BRD Securities.

    Problemele BVB vin si din situatia generala a pietei. Nu au aparut emitenti noi in 2007 si nici nu sunt semne de vreo lansare noua in a doua parte a anului. „O oferta publica initiala are nevoie de pana la sase luni de pregatire, pentru evaluare, strategia de lansare etc. Cum pana acum nu am auzit de proiecte prin piata, e putin probabil ca pana la sfarsitul anului sa se mai poata face IPO“, declara Fumea. Iar daca societati noi nu apar, este dificil pentru bursa sa mentina cresterea de pana la jumatatea anului. De asemenea, conteaza lichiditatea; desi neimportant pentru fiecare mic speculator, pentru care profitul este primordial, volumul total de actiuni tranzactionate afecteaza cotatiile, prin raportul dintre ordinele de vanzare si cele de cumparare. Daca, spre exemplu, toata lumea vrea sa vanda, nu are cine sa cumpere, iar pretul scade pana cand apare un cumparator.

    Este evident ca si deciziile privind ofertele publice initiale sau emisiunile de noi actiuni, de care BVB ar avea nevoie, sunt afectate de mersul pietelor externe. Cel mai bun exemplu este tentativa Impact de a-si majora capitalul social prin emiterea de noi actiuni, unde cotatia titlurilor listate a coborat chiar sub pretul cerut pe o noua actiune, astfel incat suma ce putea fi obtinuta ar fi fost prea mica.

    Luna iulie a inregistrat un numar record de actiuni tranzactionate, cu un total de peste 2,3 de miliarde de actiuni. Cifra este mai mare decat cele din mai si iunie luate la un loc, luni in care volumul s-a apropiat de un miliard, dar fara sa-l depaseasca. Integrarea europeana, spun brokerii, ar fi trebuit sa vina cu un salt la inceputul anului si cu un varf in lunile imediat urmatoare, dar acesta a fost atins abia in iulie, datorat inclusiv celor 2.700 de clienti nou-intrati in piata. Volumul nu s-a pastrat insa si in august, pana la jumatatea lunii fiind transferate doar putin peste 550 de milioane de actiuni.

    Acum, toata lumea incearca sa vada pana unde va cobori bursa, iar parerile sunt impartite. Pe de o parte se situeaza cei care considera ca tendinta descendenta se va mentine, dar cu mai multe relansari pana prin octombrie, desi cotatiile nu vor mai atinge nivelurile maxime din iulie. De cealalta parte sunt brokerii optimisti, care vad o revenire pe trend ascendent intr-o perioada scurta, undeva in luna septembrie. Pentru cei din urma, atingerea si chiar depasirea recordurilor nu va fi o problema, urmand a avea loc spre sfarsitul anului. Dar nimeni nu poate afirma cu certitudine ce se va intampla, pentru ca e greu de prevazut cum vor evolua bursele internationale. 

    Chiar daca la sfarsitul saptamanii trecute, odata ce Rezerva Federala a SUA a redus dobanda la care imprumuta bancile, bursa si-a revenit, exista si alti factori care influenteaza mersul acesteia, in afara de situatia de pe piata creditelor ipotecare cu risc ridicat (subprime). Companii mari de retail, ca Wal-Mart sau JCPenney, au raportat rezultate sub asteptari si prognoze financiare revizuite negativ pentru restul anului. Din fericire, dolarul a ramas moneda de refugiu pentru investitorii mari, gratie ratei dobanzii de referinta, de 5,25%, mai mare decat in Europa sau Asia. Dar e greu de crezut ca panica starnita de criza creditelor ipotecare se va potoli peste noapte. „Pana la clarificarea problemei subprime nu se va produce o stabilizare a burselor pe plan mondial. Prin urmare, perioada scaderii burselor nu s-a incheiat“, spune Amalia Baraian, broker al SSIF Broker Cluj.

    Iar cei mai sceptici dintre operatorii de pe piata cred ca bursa din Romania nu va putea deveni bursa de refugiu pentru investitorii internationali, asa cum suna teoria celor mai optimisti, deoarece are o valoare prea redusa. Conform lui Cornel Fumea, fondurile straine mari investesc sume de ordinul milioanelor de euro intr-o singura companie – or, la BVB se gasesc prea putine companii cu o capitalizare pe masura, adica de peste un miliard de euro. Neavand unde sa isi plaseze fondurile, strainii ar prefera deci pur si simplu sa amane investitia si sa astepte vremuri mai bune.

  • Gata cu specula; incepe dezvoltarea

    Preturile terenurilor nu dau semne de stagnare si, desi de multe ori sunt considerate exagerat de scumpe, inca se mai fac tranzactii. Dar acum achizitiile nu se mai fac pentru speculatii, ci mai ales pentru dezvoltare.


    In urma cu cativa ani, orice parcela de teren cumparata in apropierea unui mare oras era o investitie cu risc zero. Preturile terenurilor mergeau numai in sus, iar profiturile puteau fi colosale. Si in 2007, situatia este roza pentru investitorii in terenuri, care inca pot obtine randamente bunicele, dar piata da semne de stabilizare.


    Altfel spus, ritmul de crestere a preturilor s-a mai temperat, chiar daca analistii mai vad posibile majorari de preturi de 20-40% pe an. Si atunci ce s-a schimbat? „In ultima vreme, achizitiile de terenuri sunt dublate de dezvoltari, pentru ca terenurile sunt deja prea scumpe“, spune Dan Borbely, partener la casa de avocatura Tuca, Zbarcea si Asociatii. Borbely, unul dintre cei mai cunoscuti avocati din domeniul imobiliar, spune ca ponderea clientilor care il contacteaza spunand ca au terenuri pe care vor sa le dezvolte a ajuns la 70%. In trecut, proportia era mai degraba inversata, doar 30% dintre cumparatorii de terenuri fiind dezvoltatori, iar restul speculatori.


    Cu alte cuvinte, terenurile tranzactionate acum – in numar din ce in ce mai mare, de altfel – nu mai sunt cumparate doar pentru a fi revandute la un pret majorat dupa o anumita perioada. Chiar daca nu pe toate aceste parcele se vor construi cladiri, noii proprietari le dezvolta macar din punct de vedere urbanistic. „Cel putin nu le mai tin ca atare, fac un PUZ (plan urbanistic zonal – n.red.), un proiect, il impacheteaza mai frumos“, puncteaza Radu Lucianu, managing partner al companiei imobiliare Eurisko.


    Dar aceasta dezvoltare urbanistica a avut si efecte „perverse“. Pentru a-i creste valoarea, proprietarii succesivi ai terenului i-au modificat acestuia parametrii urbanistici de mai multe ori. Adica au obtinut regimuri de inaltime mai mari, coeficienti mai buni de ocupare a terenului (raportul dintre suprafata construita si aria terenului). Implicit, au crescut si pretul. Practic, vanzatorii de terenuri fac acum calcule de dezvoltatori, stabilind pretul pe baza unei estimari a profitului pe care il poate obtine din viitoarea construtie de pe acel lot dezvoltatorul, fara a lua in calcul si riscurile pe care si le asuma acesta. Un alt efect negativ este, potrivit analistilor, aglomerarea care poate aparea pe un teren care are termeni prea generosi aprobati prin planul urbanistic. „Proprietarii fac un PUZ care ajunge la un regim de inaltime foarte mare, ceea ce in final va degrada produsul“, considera Ionut Dogaru, directorul general al diviziei din Romania a Grupo Lar. Grupo Lar este un dezvoltator originar din Spania care are in lucru mai multe proiecte pe piata rezidentiala din Bucuresti.


    Piata incepe sa se aseze totusi. „Nu mai este asa de usor sa modifici proiecte, sa tragi de PUZ“, remarca Dan Borbely. De aceea, cum loc de crestere a parametrilor urbanistici nu prea mai este, nici preturile nu vor mai urca la fel de mult, considera Lucianu. Ceea ce nu inseamna nici ca se vor ieftini. „Fiind atatia cumparatori pe piata, nici vanzatorii nu lasa din pret“, spune Ionut Dogaru.


    Piata imobiliara romaneasca ramane in aceste conditii atractiva pentru investitorii straini, ca si pentru cei autohtoni. Cresterea economica si reducerea dobanzilor la credite au atras in Romania foarte multi investitori, dezvoltatori sau constructori straini. In fiecare saptamana se anunta cateva noi proiecte, cate un nou investitor care intra pe piata romaneasca, un fond specializat in real estate care strange cateva zeci sau chiar sute de milioane de euro pentru a investi in estul Europei, in special in Romania si Bulgaria.


    E drept ca, desi rata reala de dezvoltare este sensibil mai mare decat in urma cu cativa ani, nu toate intentiile se materializeaza. Pentru ca, uneori, este mai avantajos sa vinzi terenul decat sa-ti asumi riscurile dezvoltarii proiectului. „Daca vindeam terenurile pe care le-am luat anul trecut, am fi scos aproape acelasi profit pe care-l vom obtine dezvoltand apartamente“, remarca amuzat Ionut Dogaru. Aceste cazuri sunt tot mai rare. „Banii adevarati vin din dezvoltare, nu din speculatii“, spune Lucianu.


    Ceea ce nu inseamna ca nu se mai fac tranzactii. Terenurile se vand in continuare, dar „cei care vand, vand pentru ca pretul este bun, piata e sus“, apreciaza Lucianu. In ultimii trei ani, preturile din Bucuresti au crescut de trei-patru ori, ba chiar, in unele cazuri, un teren a ajuns sa valoreze inzecit fata de 2004, potrivit unor studii de piata.


    Cei care prefera sa-si asume un risc mai mare pentru un castig mai bun se implica in dezvoltare, fie incearca sa realizeze parteneriate cu dezvoltatori de meserie. De exemplu, Miorita Videanu, cea care conduce afacerea Titan Mar detinuta impreuna cu sotul sau – primarul Bucurestiului Adriean Videanu – analizeaza acum variantele de valorificare a terenului pe care il detine compania in centrul Capitalei. Miorita Videanu declara recent pentru BUSINESS Magazin ca asteapta oferte pentru vanzarea terenului de sase hectare, evaluat la 100 mil. euro, fie pentru un parteneriat ce ar putea duce la dezvoltarea unui proiect care ar necesita investitii de 500 mil. euro. „Se fac foarte multe parteneriate pe unele terenuri sau proprietarii incearca sa le dezvolte singuri“, spune Radu Lucianu. Eurisko, compania pe care o conduce, este, potrivit acestuia, agent exclusiv al terenului Titan Mar si al unui alt teren interesant pentru piata Capitalei – locul pe care se afla fabrica Timpuri Noi, o alta proprietate evaluata la 100 mil. euro.


    La aceste valori, este greu ca profitul obtinut peste un an, sa zicem, din revanzare sa fie considerabil, fara interventii suplimentare. Preturile vor creste in continuare, din cauza cererii ridicate de produs final (locuinte sau spatii comerciale), apreciaza analistii companiei imobiliare Colliers International. Dar nu in acelasi ritm ca in ultimii ani. „Cine cumpara azi in ideea de a vinde anul viitor nu va mai scoate ace-leasi profituri ca pana acum“, crede Radu Lucianu de la Eurisko.


    De altfel, remarca si avocatul Dan Borbely, optica profitului la investitori s-a schimbat de la „cumpar teren ieftin si vand scump“ la „cumpar un teren pe care il aleg in functie de anumite coordonate, la pretul pietei, si ma gandesc la dezvoltarea lui“. Exista si exceptii insa. „Un teren pe care anul trecut se cereau 600 euro/mp si l-am refuzat ca fiind prea scump e scos acum pe piata la peste 1.000 de euro“, sustine Ionut Dogaru.


    Speculatorii nu vor dispera totusi, pentru ca inca mai este loc de speculatii, mai ales in zonele fara infrastructura sau insuficient dezvoltate. Dar acestea sunt tot mai rare, iar cumparatorii unui teren trebuie acum sa-i aduca o plusvaloare inainte de revanzare pentru a obtine randamentele cu care s-a obisnuit in anii precedenti.

  • Inainte de UE

    La sfarsitul lui 2006, cele mai scumpe terenuri din Bucuresti costau, potrivit unui studiu de piata al Colliers, 3.000 de euro pe metrul patrat. Intre timp, si ca efect al aderarii la UE, care a atras noi investitori pe piata romaneasca, unele parcele au ajuns chiar la 4.000 euro/mp.

     

    Preturile terenurilor din Bucuresti (dec. 2006, euro/mp)

     

    Zona/Destinatie

    Birouri

    Rezidential

    Comercial

    Industrial

    Nord

    2.500

    3.000

    1.500

    150

    Centru

    2.000

    2.500

    –

    –

    Vest

    700

    700

    800

    100

    Est

    –

    600

    800

    80

    Sud

    –

    500

    500

    60