BusinessMagazin

Category: Real estate. Real talk.

  • Care sunt tendinţele care conturează piaţa rezidenţială astăzi?

    Anul 2021 s-a dovedit a fi mai predictibil decât 2020, când pandemia a făcut ca, în perioada martie-mai, în plin lockdown, incertitudinea să fie la cote alarmante. Cum piaţa s-a mai aşezat anul acesta, apetitul dezvoltatorilor şi cel al cumpărătorilor a revenit, iar consultanţii pot desprinde noi tendinţe.

    „Segmentarea pieţei rezidenţiale în mass-market, middle market, upper, high-end, are în vedere mai mulţi factori: preţ, poziţionare, finisaje, calitatea construcţiei, suprafeţe. În general, cu excepţia anului 2019, zona de mass-market este majoritară în ceea ce priveşte oferta. Diferenţa faţă de middle market nu este însă mare, mass-market reprezentând 56% din ofertă, iar middle market – 44%”, a spus Gabriel Voicu, vicepreşedintele companiei de consultanţă imobiliară SVN România, în cadrul celui mai recent webinar Real Estate. Real Talk, realizat de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN.

    El a mai precizat că a remarcat o evoluţie a segmentului middle market în anii 2016-2017, ceea ce denotă că oamenii au început să caute altfel de proiecte rezidenţiale, cu finisaje mai bune şi facilităţi premium. În plus, după ce, în urmă cu zece ani, programul guvernamental Prima Casă a fost motorul pieţei rezidenţiale, persoanele care au cumpărat locuinţele de la acea vreme au făcut un upgrade, deci se poate vedea chiar dinspre ele o migrare de la mass-market la middle market.

    În ceea ce priveşte interesul pentru case şi pentru apartament, Gabriel Voicu a vorbit despre cum înclină balanţa în această perioadă.

    „Noi, istoric, suntem atraşi de case pe pământ, iar cererea pentru acestea a fost oricum la un nivel ridicat în ultimii ani. Totuşi, pandemia a arătat nevoia de spaţii locuibile mai mari, ceea nu înseamnă neapărat casă, dar poate un apartament cu o terasă mai mare sau cu o cameră în plus, de unde să se poată lucra de acasă. Casele sunt însă starul creşterii pieţei rezidenţiale, deoarece pe acest segment cererea a crescut foarte mult în ultimul an şi jumătate. Şi după perioada post-pandemică, cererea de case va rămâne ridicată.”

    O altă tendinţă care se conturează tot mai mult este cea a proiectelor mixte.

    „Deşi avem două-trei decenii de piaţă rezidenţială modernă, abia acum se văd primele proiecte integrate de case, oraşele de lângă oraşe, cartiere de case unde se construiesc adevărate comunităţi. Sunt proiecte care oferă toate facilităţile – de alimentaţie, educaţie, strip-malluri. Vom vedea din ce în ce mai mult astfel de proiecte mari, pentru că este clar că nu poţi să vinzi o casă oriunde, fără să ai acces la infrastructură şi la minimul necesar pentru un trai decent”, a adăugat Gabriel Voicu.

    Proiectele integrate încep să se regăsească pe toată harta României, pe lângă toate marile oraşe din ţară, extinderea către zonele limitrofe acestora fiind naturală. Nici oraşele în sine nu duc însă lipsă de noi proiecte.

    „Timişoara cred că va deveni a doua piaţă rezidenţială din ţară după Bucureşti, este starul, cu circa 5.000 de unităţi noi care se vor livra. În Braşov sunt 3.800 de locuinţe a căror livrare a fost anunţată, în Constanţa sunt 3.500. Rămân la cote ridicate Cluj-Napoca, Iaşi, Oradea, marile centre universitare consacrate.”

    Cât despre Bucureşti, aici autostrăzile metropolitane vor determina extinderea rezidenţială către zona de nord a judeţului Ilfov, deoarece orice cale de acces creşte potenţialul de dezvoltări în zona respectivă. Iar acest principiu este valabil nu doar pentru sectorul rezidenţial, ci şi pentru cel de retail.

    „Zona de nord a Bucureştiului a fost şi rămâne foarte atractivă, are potenţial foarte mare. Vedem o extindere atât de-a lungul autostrăzii, cât şi de-a lungul drumurilor naţionale. Totuşi, au început să apară proiecte şi în zona de est a Capitalei.”

    Pentru cei care privesc cu scepticism efervescenţa actuală din rezidenţial, făcând analogie cu situaţia din urmă cu aproximativ un deceniu, care a precedat criza financiară din 2008-2009 – Gabriel Voicu spune că, spre deosebire de acea perioadă, astăzi piaţa este mai matură.

    „În 2008-2009, piaţa era speculativă, creşterea era bazată doar pe cerere şi ofertă – cererea era foarte mare, iar oferta era foarte mică. În 2008, piaţa era formată 90% din investitori speculativi şi 10% din cumpărători finali. Astăzi, piaţa este formată, în proporţie de 85%, din clienţi finali, şi de 15% din investitori care cumpără ca să închirieze, pentru randament, nu speculativi. De aceea, nu avem cum să ne întoarcem la situaţia din 2008, decât dacă vor apărea probleme grave la nivel macroeconomic. Piaţa de azi este total diferită faţă de cea din 2008”, spune Gabriel Voicu, vicepreşedintele SVN România.

    Citiţi mai multe despre evoluţia preţurilor locuinţelor în 2021 şi 2022 şi sfaturile de care trebuie să ţină cont un viitor cumpărător atunci când se decide să devină proprietar în celelalte articole rezultate în urma webinarului Real Estate. Real Talk by Storia.ro, care l-a avut ca invitat pe Gabriel Voicu, vicepreşedintele companiei de consultanţă imobiliară SVN România.

    Storia.ro e platforma de imobiliare cu cele mai multe anunţuri din piaţă – peste 200.000. Lansată de OLX, aceasta primeşte peste 5 milioane de vizite lunar, putând fi accesată atât de pe desktop, cât şi prin aplicaţiile de iOS, Android şi HUAWEI. Prin adăugarea KIWI Finance în portofoliul OLX Group, utilizatorii Storia.ro pot beneficia gratuit de serviciile profesioniştilor pentru a identifica cea mai bună soluţie de credit ipotecar şi nu numai.

     

  • Ce se întâmplă cu preţurile locuinţelor în 2022, după ce anul acesta au crescut cu 10-12%?

    Anul 2021 a fost un an al recordurilor din punct de vedere al pieţei rezidenţiale, după ce primele 11 luni au adus cu 56% mai multe tranzacţii cu locuinţe la nivel naţional faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut. În ceea ce priveşte Capitala, acolo avansul a fost de 40%.

    Astfel, deşi anul a fost încă unul dificil, din cauza pandemiei, el a venit cu rezultate mai bune decât cei precedenţi, devenind în cele din urmă cel mai bun an din ultimele decenii în privinţa efervescenţei rezidenţiale.

    „Finanţarea a fost mai accesibilă, iar rata dobânzilor a fost la un minim istoric în 2021. Anul acesta este primul an când rata pentru un apartament cu două camere scade sub 50% dintr-un salariu mediu, cea mai recentă valoare calculată reprezentând 43% mai exact. În 2019, rata era de 63%”, a spus Gabriel Voicu, vicepreşedintele companiei de consultanţă imobiliară SVN România, în cadrul celui mai recent webinar Real Estate. Real Talk, realizat de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN.

    Indicele de accesibilitate a obţinerii unei finanţări reprezintă, procentual, rata medie din salariul mediu net la nivel naţional pentru cumpărarea unui apartament nou cu două camere în Bucureşti, de 50 de metri pătraţi utili, prin credit imobiliar standard, pe o durată de 25 de ani.

    Chiar dacă dobânzile vor creşte, arată consultanţii SVN România, această majorare nu va duce la o înrăutăţire semnificativă a accesibilităţii achiziţionării unei locuinţe sau a contractării unui credit, situaţia fiind încă mult mai bună comparativ cu ianuarie 2020, înaintea declanşării pandemiei.

    Condiţiile din piaţă – generate în principal de scumpirea spectaculoasă a materialelor de construcţii şi chiar inaccesibilitatea acestora uneori, din cauza întreruperii lanţurilor de distribuţie şi de aprovizionare – au dus însă la o creştere a preţurilor la locuinţe. Consultanţii SVN vorbesc despre un avans de aproximativ 12% faţă de anul trecut în ceea ce priveşte piaţa rezidenţială nouă. Potrivit lui Gabriel Voicu, apartamentele vechi, de obicei, urmăresc trendul apartamentelor noi, aşa că probabil şi acelea au avut aceeaşi creştere.

    „Mai mult, piaţa forţei de muncă din construcţii este deficitară şi vine şi ea cu costuri mari. Cred că o creştere similară vom avea şi în 2022, de 10-15%, pentru că în continuare preţul materialelor de construcţii este în creştere, iar piaţa forţei de muncă este deficitară.”

    Chiar şi cu o creştere de 15% a preţului imobilelor, raportată la un salariu mediu care s-ar mări doar cu 5%, indicele de accesibilitate rămâne la nivelul pre-pandemic, din 2019, crede Gabriel Voicu. Aşa că, potrivit estimărilor sale, această potenţială creştere de preţ din 2022 nu va afecta foarte mult piaţa rezidenţială.

    SVN România calculează, în fiecare an, gradul de accesibilitate a unei locuinţe, un indice pe care îl obţine luând în considerare salariul mediu pe economie şi preţul mediu al unui apartament nou cu două camere în Bucureşti, cu o suprafaţă de 50 de metri pătraţi utili. Astfel, potrivit statisticilor SVN România, astăzi sunt necesari 8,5 ani (adică 102 salarii medii) pentru a cumpăra un astfel de apartament. Trebuie ţinut însă cont că salariile din Bucureşti sunt cu aproximativ o treime mai mari decât media naţională.

    Spre comparaţie, în ianuarie 2019 erau necesari 8,9 ani (aproape 107 salarii medii), iar în ianuarie 2018 – peste 9 ani, mai exact 9,8 ani (117 salarii medii) pentru achiziţia aceluiaşi apartament, astfel că acum se vede un progres, iar accesibilitatea este mai mare. Mai mult, în 2008 era nevoie de 32 de ani, adică aproape 400 de salarii medii pe economie.

    „Dacă această creştere a numărului de tranzacţii cu locuinţe, aşa cum s-a întâmplat în 2021, se va menţine şi în 2022, nu poate fi decât benefic şi pentru agentul imobiliar. Aşa că eu cred că 2022 va fi un an cel puţin la fel de bun ca 2021 pentru agenţii imobiliari.”

    Acest an a venit şi cu un număr record de unităţi livrate, aşadar oferta a contat în faptul că numărul de tranzacţii a ajuns la o creştere istorică. Iar semnalele sunt bune şi pentru perioada următoare.

    „Există un apetit foarte mare al dezvoltatorilor. Unii dintre ei deţin deja terenuri şi vor să dezvolte proiecte. Avem însă cerere foarte mare şi de la persoane care vor să achiziţioneze terenuri pentru dezvoltări imobiliare. Sunt mulţi dezvoltatori care vin din alte domenii. Piaţa rezidenţială oferă randamente foarte bune în continuare. Totuşi, asta nu înseamnă că dezvoltatorii nu ar trebui să fie precauţi, să-şi facă temele temeinic, să apeleze la un consultant”, spune Gabriel Voicu.

    Creşterea numărului de tranzacţii ar putea fi impulsionată şi de legea TVA-ului de 5%, care va angrena, în plus, şi alte pieţe conexe, precum cea a materialelor de construcţii sau a producţiei de mobilă. În plus, această lege va avea, de asemenea, un rol social, pentru că românii locuiesc în unele dintre cele mai mici locuinţe din Europa, iar acest lucru s-ar putea schimba.

    Parlamentul a votat anul acesta un proiect de lege potrivit căruia pot fi aplicate două cote de TVA pentru o singură tranzacţie. Conform acestuia, pentru o singură tranzacţie imobiliară se aplică cota redusă de 5% TVA până la valoarea de 450.000 de lei şi cota standard de 19% asupra valorii care depăşeşte 450.000 lei.

    Citiţi mai multe despre tendinţele de pe piaţa rezidenţială şi sfaturile de care trebuie să ţină cont un viitor cumpărător atunci când se decide să devină proprietar în celelalte articole rezultate în urma webinarului Real Estate. Real Talk by Storia.ro, care l-a avut ca invitat pe Gabriel Voicu, vicepreşedintele companiei de consultanţă imobiliară SVN România.

    Storia.ro e platforma de imobiliare cu cele mai multe anunţuri din piaţă – peste 200.000. Lansată de OLX, aceasta primeşte peste 5 milioane de vizite lunar, putând fi accesată atât de pe desktop, cât şi prin aplicaţiile de iOS, Android şi HUAWEI. Prin adăugarea KIWI Finance în portofoliul OLX Group, utilizatorii Storia.ro pot beneficia gratuit de serviciile profesioniştilor pentru a identifica cea mai bună soluţie de credit ipotecar.

     

     

  • Real Estate. Real Talk. Ce urmează în 2022 pe piaţa imobiliară din România, printre cele mai atrăgătoare din UE

    În pofida creşterilor de preţuri din ultimii ani, piaţa din România este una dintre cele mai atrăgătoare din Europa când vine vorba de achiziţia de locuinţe. Indicatorul de accesibilitate, reperul care ne oferă date despre capacitatea populaţiei de a-şi cumpăra o locuinţă, este cel mai relevant argument în acest sens. Ce se va întâmpla însă cu preţurile anul viitor?

    „Toată Europa ne invidiază din punctul de vedere al preţurilor. Avem o piaţă sănătoasă, chiar dacă deocamdată nu este o piaţă matură”, a spus Anca Bidian, CEO al brokerului de credite Kiwi Finance, în cea mai recentă ediţie a webinarului Real Estate. Real Talk, realizat de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN.

    Ea oferă ca argument în acest sens indicatorul de accesibilitate, calculat ca fiind preţul mediu/metru pătrat dintr-o ţară, raportat la venitul mediu. Acest indicator este cel mai atractiv acum în România, dacă ne uităm la restul ţărilor din peisajul european. „Avem preţuri pe metrul pătrat de 1.500-2.000 de euro, faţă de alţii care au 10.000 de euro/metrul pătrat. Trebuie să luăm în calcul şi salariile, dar şi randamentele chiriilor, care sunt extraordinar de atractive, au fost cuprinse între 4 şi 7% până acum.” Anca Bidian observă şi că, raportând evoluţia preţurilor la evoluţia venitului mediu din România, viteza de creştere a veniturilor a fost mai mare decât viteza de creştere a preţului din imobiliare, ceea ce indică un fundament sănătos al pieţei.

    Ce se va întâmpla anul următor? CEO-ul Kiwi Finance este de părere că dobânda de referinţă, indicii IRCC şi ROBOR, vor creşte, în contextul internaţional pe care îl traversăm: „Puseul inflaţionist din toată lumea este îngrozitor, creşterea dobânzilor este unul dintre instrumentele băncilor centrale pentru domolirea cererii, iar asta ne impactează direct”.

    În acelaşi timp, trebuie să luăm în calcul că o dobândă de referinţă nu se dublează peste noapte, iar iteraţia de creştere a oricărei dobânzi de referinţă e mică. Anca Bidian oferă şi un exemplu, astfel încât să ne facem o idee despre ceea ce înseamnă acest impact. „Dacă facem un calcul grosier, pentru un credit ipotecar, o diferenţă de 1% la dobândă înseamnă cam 10% la rată. Dobânzile cresc cam cu 0,25% în general ca paşi – acestea ar fi procentele de creştere la care să ne aşteptăm pe creditele existente şi pe cele viitoare.”

    În acelaşi timp, marja băncii este fixă pe durata contractului de credit, iar în prezent, pe piaţă există şi oferte de creditare cu dobânzi fixe pe o perioadă de 5-10 ani.

    „Părerea mea este că vom vedea câteva anomalii în prima parte a anului următor: vor fi cumpărătorii care vor aştepta să mai scadă preţul, iar în acelaşi timp, vânzătorii vor aştepta ca acesta să mai crească. Am mai trecut printr-o situaţie similară post-criză, în anii 2012-2013, când era tot aşa, un joc de-a şoarecele şi pisica, în care exista cerere, dar atunci nu era finanţare, iar cererea nu se întâlnea cu oferta – toţi aşteptau, unii să crească preţurile, alţii să scadă. Mai târziu se vor reglementa lucrurile.”

    Citiţi mai multe despre evoluţia pieţei imobiliare în România, în contextul de piaţă actual, dar şi ca urmare a noilor reglementări stabilite de BNR, ce vor fi implementate anul viitor, în celelalte articole rezultate în urma webinarului Real Estate. Real Talk by Storia.ro, care a avut-o ca invitată pe Anca Bidian, CEO al brokerului de credite KIWI Finance.

    Storia.ro e platforma de imobiliare cu cele mai multe anunţuri din piaţă – peste 200.000. Lansată de OLX, aceasta primeşte peste 5 milioane de vizite lunar, putând fi accesată atât de pe desktop, cât şi prin aplicaţiile de iOS, Android şi HUAWEI. Prin adăugarea KIWI Finance în portofoliul OLX Group, utilizatorii Storia.ro pot beneficia gratuit de serviciile profesioniştilor pentru a identifica cea mai bună soluţie de credit ipotecar şi nu numai.

     

    .

     

     

     

     

     

  • 2022, anul imobilelor vechi?

    Anul 2021 a adus un vârf al locuinţelor noi livrate pe piaţă, care va putea fi depăşit abia în 2023-2024, ţinând cont de proiectele noi anunţate. Ce se va întâmpla în acest context anul viitor? O mare parte dintre clienţi se vor orienta către piaţa secundară a imobiliarelor. 

    „Pentru 2022, numărul de unităţi anunţate la finalizare este mai mic decât cele pe care le-am avut anul acesta. Dacă vor fi tendinţe de transfer al preţurilor crescute pentru materialele de construcţii în piaţă, nu cred că cererea va absorbi orice preţ. Or, dezvoltatorii au limitări de flexibilitate a preţurilor, ei trebuie să îşi urmeze planul de afaceri pentru că au obligaţii faţă de finanţatori”, a observat Anca Bidian, CEO al brokerului de credite Kiwi Finance, în cea mai recentă ediţie a webinarului Real Estate. Real Talk, realizat de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN. În acest context, piaţa secundară, formată din imobilele vechi, va absorbi anul viitor o bună parte a cererii destinate pieţei noi. 

    „Piaţa secundară este mult mai flexibilă în România, mai ales fiindcă avem 90% proprietari fără ipoteci şi atunci preţul depinde de vânzătorul persoană fizică. Pentru cei mai mulţi dintre aceşti vânzători, vânzarea este un profit net, iar preţurile de aici nu au rigorile unui business plan, prin urmare, cred că piaţa secundară va absorbi anul viitor o cerere mult mai mare decât anul acesta”, explică Anca Bidian. 

    În 2021 a existat un vârf de unităţi noi ajunse la finalizare, circa 50.000, iar raportat la fondul nostru locativ, asta înseamnă mai puţin de 0,1%, prin urmare este departe de saturaţie. – „O piaţă imobiliară sănătoasă, matură, are nevoie de o viteză de unităţi noi intrate în piaţă de 1-2% ca să stea proaspătă.”

    Dincolo de creşterea preţurilor din domeniul construcţiilor, aproape toate locuinţele noi care urmează să fie livrate sunt antecontractate, iar dezvoltatorii va trebui să găsească soluţii pentru vânzarea acestora, ţinând cont că ei şi-au început proiectele cu anumite calcule, iar acum, preţurile pentru anumite materiale de construcţii sunt duble. „Clienţii au cumpărat şi au antecontractat la nişte preţuri – clar este o provocare, o presiune şi sigur că, la fel cum se întâmplă într-o astfel de situaţie în orice industrie, vor fi câştigători şi pierzători în piaţă”.  

    În acelaşi timp, în piaţă s-au anunţat multe proiecte care sunt la stadiul de autorizaţii acum şi care  sunt proiecte foarte mari, în toate oraşele aproape – proiecte pe vechile platforme industriale, pe vechi fabrici şi uzine, ajunse cu terenurile la maturizare, care vor deveni mini-cartiere, vor atrage infrastructură în jur, dezvoltare pe orizontală, însă vor ajunge la finalizare prin 2023-2024: „Părerea mea este că atunci vom vedea deja o etapă mai avansată  a pieţei imobiliare.Până atunci, este anul viitor care într-adevăr e provocator pentru imobilele noi”. 

    Cât de dispuşi sunt clienţii să se mute într-un imobil vechi? Anca Bidian este de părere că vor exista comportamente diferite în funcţie de oraş. „De exemplu, în Bucureşti, dacă tu vrei să stai în centru, nu poţi face asta, decât într-o locuinţă veche – nu se construiesc locuinţe noi în centrul Capitalei că nu există loc.”

    Ea recomandă clienţilor să îşi alcătuiască o listă de criterii atunci când aleg o locuinţă: locaţia, apoi accesul la diferite servicii şi facilităţi (grădiniţă, şcoală, metrou, acces rapid salvări, locuri de joacă, supermarketuri etc), iar în funcţie de această listă, să decidă ce vor. Când  apare o arie unde nu sunt locuinţe noi, se vor îndrepta către cele vechi: „În general, locuinţele noi sunt mai limitrofe, sunt oraşe unde sunt doar limitrofe. De aceea, dacă am putea face o hartă de repartiţie şi segmentare a cererii, vedem că avem cerere din toate segmentele, iar aceasta arată de asemenea un semn de maturitate.”

    Citiţi mai multe despre evoluţia pieţei imobiliare în România, în contextul de piaţă actual, dar şi ca urmare a noilor reglementări stabilite de BNR, ce vor fi implementate anul viitor, în următoarele articole rezultate în urma webinarului Real Estate. Real Talk by Storia.ro, care a avut-o ca invitată pe Anca Bidian, CEO al brokerului de credite KIWI Finance.

    Storia.ro e platforma de imobiliare cu cele mai multe anunţuri din piaţă – peste 200.000. Lansată de OLX, aceasta primeşte peste 5 milioane de vizite lunar, putând fi accesată atât de pe desktop, cât şi prin aplicaţiile de iOS, Android şi HUAWEI. Prin adăugarea KIWI Finance în portofoliul OLX Group, utilizatorii Storia.ro pot beneficia gratuit de serviciile profesioniştilor pentru a identifica cea mai bună soluţie de credit ipotecar.

     

  • Care este impactul noilor reguli ale BNR în materie de creditare imobiliară?

    La mijlocul lunii octombrie, BNR a publicat un proiect de regulament pentru schimbarea condiţiilor de creditare pentru unele credite de investiţii imobiliare, în care principala măsură presupune modificarea avansului în cazul achiziţiei unei locuinţe, atunci când vorbim despre o locuinţă cumpărată în scop investiţional. Care este impactul acestei măsuri asupra pieţei imobiliare?

    „Banca Naţională reglementează câteva condiţii pentru creditele de investiţii imobiliare prin care, dacă o persoană cumpără un imobil în alt scop decât acela de locuinţă de familie sau de locuinţă permanentă, atunci va avea alte condiţii de creditare şi anume, plata unui avans mai mare: în loc de 15%, va plăti 25%”, explică Anca Bidian, CEO al brokerului de credite KIWIFinance, în cadrul celui mai recent webinar Real Estate. Real Talk realizat de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN. 

    Din punctul ei de vedere, schimbările nu sunt semnificative, iar acesta este un pas firesc în direcţia maturizării pieţei imobiliare. „Opinia mea personală este că aceste decizii au venit acum pentru că piaţa imobiliară este foarte efervescentă în cerere, în număr de tranzacţii, iar atunci, desigur că putem să o privim ca pe o măsură anticiclică, care nu face decât să tempereze un risc de încălzire.”

    Anca Bidian observă că piaţa imobiliară de acum este una extrem de echilibrată, în contextul în care cererea şi oferta se întâlnesc, adică indicele de accesibilitate pentru veniturile medii întâlneşte oferta pentru veniturile medii: „O familie cu venituri medii de exemplu poate să acceseze fără probleme un credit cu care să îşi cumpere o locuinţă de 130.000 – 140.000 de euro. Prin urmare, avem un indice de accesibilitate aflat într-o zonă de echilibru, ceea ce permite un anumit număr de tranzacţii”.

    Astfel, discuţiile despre un posibil boom imobiliar şi comparaţiile cu criza anterioară nu sunt justificate. „O piaţă supraîncălzită nu este dată de valoarea absolută a imobilelor, ci de viteza de creştere a preţurilor. Or, noi am avut o viteză de creştere în linie cu creşterea veniturilor. Mai mult decât atât, viteza de creştere a veniturilor din ultimii ani a fost mai mare decât viteza de creştere a preţurilor imobilelor, drept urmare acest pericol nu există.”

    Ea explică şi că piaţă imobiliară matură are doi vectori de acţiune: preţul, dar şi numărul de tranzacţii. Când sunt emoţii în piaţă – cum ar fi de pildă cele generate de creşterea preţului pentru materialele de construcţii, nu scad preţurile din piaţa imobiliară, ci scade numărul de tranzacţii. „De aceea, orice comparaţie cu anii 2008-2009 nu îşi are sensul, fiindcă nimic nu mai este la fel ca atunci. Nici stadiul pieţei imobiliare, care era pur speculativă în acel moment, versus situaţia de acum; banii erau şi atunci mulţi în piaţă, dar erau bani speculativi, pe când acum, principala cerere vine de la clasa medie, de la oameni cu venituri medii, ceea ce este un mare câştig.”

    Prin urmare, Anca Bidian observă că măsura BNR are ca scop normalizarea avântului din partea cererii şi nu crede că va influenţa numărul sau preţul tranzacţiilor viitoare. În ceea ce priveşte segmentul micilor investitori, al persoanelor care îşi cumpără o a doua sau o a treia locuinţă în scop investiţional, acesta a crescut în ultimii ani. Majoritatea cumpără mai ales apartamente, în oraşe mari, atractive, unde prima intenţie este pentru închiriat. „Segmentul din această zonă care a crescut cel mai mult este cel al românilor cu venituri din străinătate care cumpără în România, segment care a înregistrat timp de doi ani consecutiv o creştere de 50% an la an a cererii”, observă CEO-ul KIWI Finance. 

    Conform datelor de la BNR, numărul celor care au credite active pentru proprietăţi care nu sunt declarate ca locuinţe principale este de aproximativ 70.000.

    „Persoanele care decid să cumpere în scop investiţional sunt persoane cu venituri peste medie, care îşi permit să cumpere casa şi să o întreţină, nu sunt persoane cu venituri la limită. Aceste persoane au dobândit şi o disciplină financiară, pot să îşi gestioneze mai riguros bugetul familiei, am văzut în ultimii doi ani că au crescut economiile populaţiei în bănci – sunt multe persoane care au simţit gustul economiei, iar toate acestea ne determină să credem că: suntem pe drumul spre maturizare pe are îl spuneam şi acesta este şi un drum sănătos.”

    Astfel, măsurile de la BNR, chiar dacă iniţial nu au fost date anticiclic, au efecte anticiclice: „Efectele anticiclice, aşa cum spune şi guvernatorul BNR, înseamnă să nu pedalăm la vale. Când totul creşte, ai nişte măsuri care accelerează creşterea, de care nu ai nevoie. O creştere sănătoasă, în paşi corelaţi cu restul indicatorilor macroeconomici dintr-o ţară, îţi asigură un echilibru al pieţei imobiliare”. 

    Citiţi mai multe despre evoluţia pieţei imobiliare în România, în contextul de piaţă actual, dar şi ca urmare a noilor reglementări stabilite de BNR, ce vor fi implementate anul viitor, în următoarele articole rezultate în urma webinarului Real Estate. Real Talk by Storia.ro, care a avut-o ca invitată pe Anca Bidian, CEO al brokerului de credite KIWI Finance.

    Storia.ro e platforma de imobiliare cu cele mai multe anunţuri din piaţă – peste 200.000. Lansată de OLX, aceasta primeşte peste 5 milioane de vizite lunar, putând fi accesată atât de pe desktop, cât şi prin aplicaţiile de iOS, Android şi HUAWEI. Prin adăugarea KIWI Finance în portofoliul OLX Group, utilizatorii Storia.ro pot beneficia gratuit de serviciile profesioniştilor pentru a identifica cea mai bună soluţie de credit ipotecar.

     

     

     

  • Care este impactul noilor reguli ale BNR în materie de creditare imobiliară?

    La mijlocul lunii octombrie, BNR a publicat un proiect de regulament pentru schimbarea condiţiilor de creditare pentru unele credite de investiţii imobiliare, în care principala măsură presupune modificarea avansului în cazul achiziţiei unei locuinţe, atunci când vorbim despre o locuinţă cumpărată în scop investiţional. Care este impactul acestei măsuri asupra pieţei imobiliare?

    „Banca Naţională reglementează câteva condiţii pentru creditele de investiţii imobiliare prin care, dacă o persoană cumpără un imobil în alt scop decât acela de locuinţă de familie sau de locuinţă permanentă, atunci va avea alte condiţii de creditare şi anume, plata unui avans mai mare: în loc de 15%, va plăti 25%”, explică Anca Bidian, CEO al brokerului de credite KIWIFinance, în cadrul celui mai recent webinar Real Estate. Real Talk realizat de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN. 

    Din punctul ei de vedere, schimbările nu sunt semnificative, iar acesta este un pas firesc în direcţia maturizării pieţei imobiliare. „Opinia mea personală este că aceste decizii au venit acum pentru că piaţa imobiliară este foarte efervescentă în cerere, în număr de tranzacţii, iar atunci, desigur că putem să o privim ca pe o măsură anticiclică, care nu face decât să tempereze un risc de încălzire.”

    Anca Bidian observă că piaţa imobiliară de acum este una extrem de echilibrată, în contextul în care cererea şi oferta se întâlnesc, adică indicele de accesibilitate pentru veniturile medii întâlneşte oferta pentru veniturile medii: „O familie cu venituri medii de exemplu poate să acceseze fără probleme un credit cu care să îşi cumpere o locuinţă de 130.000 – 140.000 de euro. Prin urmare, avem un indice de accesibilitate aflat într-o zonă de echilibru, ceea ce permite un anumit număr de tranzacţii”.

    Astfel, discuţiile despre un posibil boom imobiliar şi comparaţiile cu criza anterioară nu sunt justificate. „O piaţă supraîncălzită nu este dată de valoarea absolută a imobilelor, ci de viteza de creştere a preţurilor. Or, noi am avut o viteză de creştere în linie cu creşterea veniturilor. Mai mult decât atât, viteza de creştere a veniturilor din ultimii ani a fost mai mare decât viteza de creştere a preţurilor imobilelor, drept urmare acest pericol nu există.”

    Ea explică şi că piaţă imobiliară matură are doi vectori de acţiune: preţul, dar şi numărul de tranzacţii. Când sunt emoţii în piaţă – cum ar fi de pildă cele generate de creşterea preţului pentru materialele de construcţii, nu scad preţurile din piaţa imobiliară, ci scade numărul de tranzacţii. „De aceea, orice comparaţie cu anii 2008-2009 nu îşi are sensul, fiindcă nimic nu mai este la fel ca atunci. Nici stadiul pieţei imobiliare, care era pur speculativă în acel moment, versus situaţia de acum; banii erau şi atunci mulţi în piaţă, dar erau bani speculativi, pe când acum, principala cerere vine de la clasa medie, de la oameni cu venituri medii, ceea ce este un mare câştig.”

    Prin urmare, Anca Bidian observă că măsura BNR are ca scop normalizarea avântului din partea cererii şi nu crede că va influenţa numărul sau preţul tranzacţiilor viitoare. În ceea ce priveşte segmentul micilor investitori, al persoanelor care îşi cumpără o a doua sau o a treia locuinţă în scop investiţional, acesta a crescut în ultimii ani. Majoritatea cumpără mai ales apartamente, în oraşe mari, atractive, unde prima intenţie este pentru închiriat. „Segmentul din această zonă care a crescut cel mai mult este cel al românilor cu venituri din străinătate care cumpără în România, segment care a înregistrat timp de doi ani consecutiv o creştere de 50% an la an a cererii”, observă CEO-ul KIWI Finance. 

    Conform datelor de la BNR, numărul celor care au credite active pentru proprietăţi care nu sunt declarate ca locuinţe principale este de aproximativ 70.000.

    „Persoanele care decid să cumpere în scop investiţional sunt persoane cu venituri peste medie, care îşi permit să cumpere casa şi să o întreţină, nu sunt persoane cu venituri la limită. Aceste persoane au dobândit şi o disciplină financiară, pot să îşi gestioneze mai riguros bugetul familiei, am văzut în ultimii doi ani că au crescut economiile populaţiei în bănci – sunt multe persoane care au simţit gustul economiei, iar toate acestea ne determină să credem că: suntem pe drumul spre maturizare pe are îl spuneam şi acesta este şi un drum sănătos.”

    Astfel, măsurile de la BNR, chiar dacă iniţial nu au fost date anticiclic, au efecte anticiclice: „Efectele anticiclice, aşa cum spune şi guvernatorul BNR, înseamnă să nu pedalăm la vale. Când totul creşte, ai nişte măsuri care accelerează creşterea, de care nu ai nevoie. O creştere sănătoasă, în paşi corelaţi cu restul indicatorilor macroeconomici dintr-o ţară, îţi asigură un echilibru al pieţei imobiliare”. 

    Citiţi mai multe despre evoluţia pieţei imobiliare în România, în contextul de piaţă actual, dar şi ca urmare a noilor reglementări stabilite de BNR, ce vor fi implementate anul viitor, în următoarele articole rezultate în urma webinarului Real Estate. Real Talk by Storia.ro, care a avut-o ca invitată pe Anca Bidian, CEO al brokerului de credite KIWI Finance.

    Storia.ro e platforma de imobiliare cu cele mai multe anunţuri din piaţă – peste 200.000. Lansată de OLX, aceasta primeşte peste 5 milioane de vizite lunar, putând fi accesată atât de pe desktop, cât şi prin aplicaţiile de iOS, Android şi HUAWEI. Prin adăugarea KIWI Finance în portofoliul OLX Group, utilizatorii Storia.ro pot beneficia gratuit de serviciile profesioniştilor pentru a identifica cea mai bună soluţie de credit ipotecar.

     

     

     

  • 10 întrebări pentru Răzvan Cuc, preşedintele RE/MAX România

    În cea mai recentă ediţie a webinarului Real Estate. Real Talk, realizat de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN, l-am avut ca invitat pe Răzvan Cuc, preşedinte al reţelei RE/MAX România, care a vorbit despre comisionul agentului imobiliar. Subiectul a atras atât atenţia clienţilor interesaţi de investiţii în imobiliare, cât şi a agenţilor, drept urmare numărul mare de întrebări primite în cadrul webinarului live. Iată răspunsurile a 10 dintre acestea:

    1.         Poţi să te îmbogăţeşti ca agent imobiliar?

    Categoric te poţi îmbogăţi ca agent imobiliar – avem agenţi care câştigă în cifre de şase zerouri, mult mai mult decât profesii care necesită o investiţie extrem de scumpă de timp şi de bani. Agentul imobiliar poate ajunge în câteva luni la câştiguri record. Avem în reţea o agentă de top care vine din zona de media şi, fără niciun fel de experienţă în real estate sau vânzări, este în top trei RE/MAX România. 

    2.         Când se plăteşte comisionul unui agent în cazul unei vânzări în doi timpi?

    Depinde cum ai semnat contractul, fiind unele situaţii în care este prevăzută plata comisionului la antecontract, considerându-se că agentul şi-a făcut treaba. Cel mai des întâlnită situaţie este, însă, atunci când se încasează la închiderea tranzacţiei. 

    În cazul dezvoltatorilor vorbim despre un proces mai complex legat de transferul proprietăţii, care se întinde pe o perioadă mai lungă de timp. Clienţii antencontractează deseori proiectele la fundaţie, iar livrarea este mai târziu.Astfel, ţinând cont de fazele construcţiei, un agent nu poate aştepta un an sau chiar mai mult pentru încasarea comisionului. În situaţiile clasice, agentul îşi ia comisionul la contractul final. 

    3.         Cine cumpără în prezent?

    A apărut o nouă categorie de investitori, sunt din ce în ce mai multe entităţi, fie persoane fizice, fie firme, care investesc capitalurile. De teama inflaţiei, de teama devalorizării masei monetare, îşi investesc banii în imobiliare – pot face asta şi cu o pârghie folosind finanţări, credite, situaţie în care businessul poate să fie foarte bun. Este de aşteptat ca preţurile să continue să crească. E bine să investeşti banii în active imobiliare, astfel încât acest risc să fie semnificativ diminuat. 

    4.         Care este procentul de comision pe care agentul îl percepe în situaţia reprezentării exclusive?

    Zero comision pentru cumpărători, iar ca vânzător trebuie să acoperi comisionul pe care piaţa l-ar percepe de la cumpărător – respectiv 2%+2%=4%, procentul plătit de către proprietar. 

    Desigur, poate ;şi cumpărătorul să opteze pentru a fi reprezentat, urmând să îşi asume, la fel, un comision de reprezentare exclusivă.

    5.         Cum procedăm dacă un agent ne contactează şi ne spune că are un client pentru proprietatea noastră, fără să vorbim despre o colaborare anterior?

    Este o situaţie extrem de des întâlnită – cumva este un clişeu – aş pune un semn de întrebare acolo – cred cu tărie că varianta ideală pentru un proprietar, mai ales dacă are o proprietate de la media pieţei în sus, este să îşi angajeze un agent care să îl reprezinte exclusiv, întrucât nu va  şti niciodată cine îi vine la uşă dacă pune anunţul de vânzare în online. 

    6.         De ce ar fi interesat agentul de obiectivele personale ale clientului, ca un avocat?

    În primul rând, este o chestiune de etică: eu, ca agent imobiliar bun, lucrez în primul rând pe recomandări. Pentru un agent bun este important ca un client să fie mulţumit, recomandările fiind aur pentru un consultant profesionist. Nu pot să îmi risc reputaţia într-o tranzacţie eşuată şi vreau ca la final clientul să fie fericit. 

    Nu vreau să îmi risc reputaţia în general,  ca în orice profesie liberală. E nevoie de recomandări bune, acestea sunt esenţiale. 

    7. Având în vedere că interesele cumpărătorului sunt diferite de ale vânzătorului, de ce încasează agentul imobiliar comision de la ambele părţi?

    E o variantă care vine din istoria post-revoluţionară, aşa s-au făcut atunci businessurile, lipseşte un cadru legislativ care să normeze nivelul de prestaţie şi atunci cea mai uşoară variantă este de a lua comision de la ambele părţi. Într-un final, într-o bună parte din cazuri, clientul are senzaţia că a fost jefuit, drept urmare această situaţie contribuie la o reputaţie proastă a agentului imobiliar în piaţă per ansamblu. 

    8.         Cum funcţionează procesul prin care un agent reprezintă cumpărătorul?

    Este un proces dificil ca un agent să caute o proprietate ţintă pentru un cumpărător, trebuie să caute în piaţă în diverse moduri, online, dar şi fizic, să vorbească cu oameni, vecini, administratori de bloc, trebuie să caute în piaţă ceva ce poate nu există încă la vânzare. În unele situaţii, cumpărătorul vrea o anumită casă sau vrea să îşi ascundă identitatea, astfel încât preţul să nu fie modificat, e un proces foarte fin şi delicat, fiind nevoie de multe abilităţi. Avem cazuri de clienţi care sunt reprezentaţi de agenţi ai noştri, iar comisioanele sunt de la 3% în sus, au ajuns şi la 10% în cazul unor vânzări de nişă, cum ar fi vânzarea unui teren. 

    9.         Cât de importantă este fotografia profesională şi în cazul locuinţelor mai ieftine?

    Proprietăţile scoase la vânzare sunt într-o competiţie, niciun cumpărător nu va analiza o proprietate fără să se uite la altele, indiferent de mediu. Automat, în mintea ta este o competiţie, fie că te uiţi la un ecran de laptop sau vizionezi proprietăţile live. Prin urmare este foarte important ca în această competiţie proprietatea să câştige nişte puncte – este ca la o piaţă de zarzavaturi – sunt mai multe standuri cu roşii, vinde cel cu o poziţie mai bună, roşii bune şi preţuri eventual mai mici. Fotografiile sunt importante şi la garsoniere de 50.000 de euro, dar mult mai importante la proprietăţi de nişă şi recomand tuturor agenţilor să folosească imaginile. 

    10.      De ce sunt mulţi proprietari care refuză colaborarea cu agentul imobiliar, mai ales când vine vorba de proprietăţi medii sau mici?

    Într-o oarecare măsură, aceasta ţine de o cultură a serviciului – cum sunt şi acum români care repară singuri maşinile în garaj, vor fi mereu oameni care nu merg la restaurant şi nu comandă mâncare fiindcă îşi fac ei acasă – este un aspect care ţine de o cultură într-o oarecare măsură. Piaţa este foarte dinamică şi pe platforme precum Storia.ro se vând proprietăţi direct, fără nevoia unui agent imobiliar, probabil clienţii considerând că agentul nu poate să contribuie semnificativ la vânzarea aceasta. Acest lucru presupune ca vânzătorul să îşi asume costuri şi riscuri. 

    Vedem însă că în tot mai multe ţări din Europa agentul imobiliar câştigă tot mai multă cotă de piaţă şi acesta este şi visul şi intenţia mea – să normăm această breaslă şi atât agentul, cât şi clientul să ştie ce are de făcut un consultant imobiliar la nivel obligatoriu pentru a face parte din breaslă, iar clientul să ştie ce aşteptări să aibă de la un agent şi ce are de plătit. În prezent lucrurile acestea nu sunt creionate, iar acest lucru ne consumă din energie şi nouă, dar şi clienţilor. Mi-ar plăcea ca acest cadru legal să se contureze cât mai curând, dar deja de un an şi jumătate stăm cu legea aceasta, am pus-o într-un sertar al parlamentarilor în mandatul trecut, am mai introdus-o o dată la următorul mandat, dar cred că anul viitor ar trebui să se întâmple. 

    Citiţi mai multe despre evoluţia pieţei imobiliare în România, precum şi despre comisionul imobiliar în acest context, în următoarele articole rezultate în urma webinarului Real Estate. Real Talk by Storia.ro, care l-a avut ca invitat pe Răzvan Cuc, preşedinte RE/MAX România.

    Storia.ro e platforma de imobiliare cu cele mai multe anunţuri din piaţă – peste 200.000. Lansată de OLX, aceasta primeşte peste 5 milioane de vizite lunar, putând fi accesată atât de pe desktop, cât şi prin aplicaţiile de iOS, Android şi HUAWEI. Prin adăugarea KIWI Finance în portofoliul OLX Group, utilizatorii Storia.ro pot beneficia gratuit de serviciile profesioniştilor pentru a identifica cea mai bună soluţie de credit ipotecar.  

  • Cum se calculează valoarea comisionului imobiliar?

    „Comisionul imobiliar nu este stabilit în baza unor reguli, ci a unor cutume împământenite în piaţă, ce plasează valoarea comisionului la un procent de 2% pentru cumpărător şi 2% pentru vânzător din valoarea tranzacţiei. Există, însă, situaţii în care acest procent poate să crească sau să scadă foarte mult”, răspunde Răzvan Cuc, preşedinte al RE/MAX România, referindu-se la felul în care se calculează comisionul agentului imobiliar, în cea mai recentă ediţie a webinarului Real Estate. Real Talk realizat de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN. 

    El precizează că valoarea acestor procente este argumentată de nivelul de servicii pe care agentul le realizează. În cadrul reţelei de agenţii pe care o reprezintă, precum şi în cazul altor branduri de real estate însă, începe să devină populară ideea reprezentării exclusive a părţii în tranzacţie. „Se merge pe reprezentare exclusivă a proprietarului, pe care agentul îl reprezintă ca un avocat – iar în acest caz plăteşte comisionul doar proprietarul. Într-o astfel de situaţie, agentul este dedicat 100% promovării proprietăţii într-un mod cât mai deschis, eficient, într-un plan de marketing bine stabilit. Apoi se merge mai departe cu procesul de vizionare a proprietăţii, negociere, iar într-o variantă ideală poate să existe şi deschiderea unei licitaţii pentru vânzarea proprietăţii – tot procesul fiind reprezentat de acest agent exclusiv, care are un singur scop, acela de a maximiza vânzarea pentru proprietar”, explică Răzvan Cuc. 

    Comisionul agentului este influenţat într-o astfel de situaţie de mai mulţi factori – cum ar fi, de pildă, modalitatea de plată (în câte tranşe va fi plătită suma totală), chestiuni legate de eliberare a proprietăţii ş.a.. Într-o situaţie de reprezentare exclusivă, agentul poate să se implice cu resurse semnificative în promovarea proprietăţii, să indice cu precizie locaţia proprietăţii în anunţ – să arate elemente ale exteriorului clădirii – ceea ce nu se întâmplă în cazul majorităţii reprezentărilor normale. 

    Acest lucru se întâmplă fiindcă, în general, proprietarii intră în competiţie cu agentul atunci când vine vorba despre vânzarea unei locuinţe, iar agenţii promovează proprietăţi cu identităţi vizuale ambigue atunci când agenţii nu au exclusivitate – „Nu vor pune locaţia proprietăţii în prezentare, decât după plata comisionului de către vânzător – iar în real estate cel mai important aspect este tocmai  locaţia”. Cumpărătorii merg uneori direct către proprietar odată cu identificarea locuinţei şi „sar” astfel de agentul imobiliar, o teamă frecventă în rândul agenţilor imobiliari. O altă temere a agenţilor se leagă de faptul că clienţii apelează deseori la mai mulţi agenţi pentru reprezentarea proprietăţii lor. „Dacă vorbeşti cu mai mulţi agenţi imobiliari, e ca şi cum ai da telefon într-o seară la mai multe pizzerii şi ai zice, „Vă rog frumos să îmi aduceţi o pizza, dar eu nu îl plătesc decât pe primul care ajunge la mine la apartament.” Câţi crezi că îţi vor aduce pizza într-o astfel de situaţie?”, descrie metaforic situaţia Răzvan Cuc.

    „Cel mai bun mod de livrare a serviciului de consultant imobiliar este reprezentarea exclusivă, în care eu pot promova proprietatea cu adevăratele ei valori, cu adevăratele ei caracteristici, care pot să atragă interesul, care pot să genereze o competiţie între cei ce sunt interesaţi de o proprietate bine promovată.”

    În cazul chiriilor, cutuma este ca fiecare parte dintr-o tranzacţie să plătească 50% dintr-o chirie – nu există niciun fel de norme nici în această situaţie – iar piaţa s-a stabilizat cumva aici. 

    „Închirierile exced mediul acesta rezidenţial – se închiriază centre logistice, spaţii industriale, de birouri sau clădiri întregi pentru funcţiuni medicale sau comerciale. În aceste situaţii, contează foarte mult perioada contractului şi modul de angajament al chiriaşului în contract. Ideal pentru un proprietar este să aibă un contract unbreakable, pe o perioadă lungă de timp, de cinci ani, de pildă, în care chiriaşul să nu poată ieşi din contract – să îşi securizeze astfel tranzacţia şi să aibă un fel de garanţie a încasării chiriilor pe această perioadă.” În aceste situaţii agenţii încasează comisioane mai mari raportate la valoarea contractului – de exemplu 70 de chirii lunare dacă vorbim despre cinci ani, la o anumită valoare, situaţie în care se aplică un procent similar celui de vânzare, iar comisionul poate să echivaleze cu valoarea a două-trei chirii lunare. „Sunt şi alte situaţii în care chiria este progresivă, după care va creşte până la un palier la care va rămâne până la finalul contractului”, explică Răzvan Cuc.

    În prezent, toată piaţa imobiliară din România este în euro – iar toate portalurile sau site-urile de agenţii imobiliare promovează preţurile în euro –acesta fiind un alt obicei local. „În majoritatea cazurilor, tranzacţiile se derulează în lei, finanţarea se acordă în lei, suntem într-o zonă ciudată, dar asta este ceea ce ne-am învăţat în piaţă şi nu ştim cine ar trebui să genereze o schimbare.”

    Ideal ar fi ca acele costuri asumate, angajate de către un individ sau o companie să fie în moneda în care încasează salariul – „Dacă ai un salariu raportat la euro, nu are de ce să te deranjeze să plăteşti o chirie raportată la euro, dar dacă ai un salariu negociat în lei şi îţi asumi o chirie negociată în euro, atunci îţi asumi aspecte legate de diferenţa de curs. Poţi încerca să negociezi o chirie în lei, dar acest aspect ţine strict de discuţia cu proprietarul – dacă ai un agent bun negociază el pentru tine.”

    Citiţi mai multe despre evoluţia pieţei imobiliare în România, precum şi despre comisionul imobiliar în acest context, în următoarele articole rezultate în urma webinarului Real Estate. Real Talk by Storia.ro, care l-a avut ca invitat pe Răzvan Cuc, preşedinte RE/MAX România.

    Storia.ro e platforma de imobiliare cu cele mai multe anunţuri din piaţă – peste 200.000. Lansată de OLX, aceasta primeşte peste 5 milioane de vizite lunar, putând fi accesată atât de pe desktop, cât şi prin aplicaţiile de iOS, Android şi HUAWEI. Prin adăugarea KIWI Finance în portofoliul OLX Group, utilizatorii Storia.ro pot beneficia gratuit de serviciile profesioniştilor pentru a identifica cea mai bună soluţie de credit ipotecar.  

     

     

     

  • Ce servicii plătim prin comisionul imobiliar?

    Într-o perioadă de boom al pieţei, în care banii par mai ieftini ca niciodată, agentul imobiliar este esenţial, atât în situaţia unui vânzător care vrea să vândă o proprietate, cât şi în cazul cumpărătorilor. În lipsa unei legi a agentului imobiliar, există un singur aspect la care clienţii trebuie să fie atenţi: educaţia agentului imobiliar care îi va ghida în cele mai complexe procese de vânzare sau achiziţie ale vieţii lor. 

    „Suntem într-un moment de euforie în piaţa imobiliară, iar particularitatea faţă de 2008 este şi că suntem într-un moment de inflaţie globală, iar asta aruncă banii şi în piaţa imobiliară. În plus, finanţarea este foarte facilă, niciodată banii nu au fost mai ieftini, pentru noi, în România, dar şi în alte părţi ale lumii”, a descris contextul actual al pieţei imobiliare Răzvan Cuc, Preşedinte al RE/MAX România, în cea mai recentă ediţie a webinarului Real Estate. Real Talk, realizat de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN. 

    Din punctul lui de vedere, piaţa imobiliară este unul dintre cei mai populari vectori de transport al valorii financiare în timp, precum şi cea mai sigură investiţie în timp. „Dacă ne uităm la prezent faţă de precedentul boom imobiliar, vedem că acum avem mai multă experienţă de partea clienţilor cumpărători, deşi sunt în continuare cumpărători care se aruncă la achiziţii fără o prea mare evaluare a investiţiei, însă în general cumpărătorii sunt mai maturi, mai calificaţi decât în trecut.”

    Cât de dispuşi sunt oamenii să plătească un comision imobiliar în acest context?

    „Atât timp cât văd valoare, clienţii sunt dispuşi să cheltuie banii pe un comision imobiliar. În oraşele mari, în care volumul de informaţii, de oferte, este copleşitor, este mult mai greu să te orientezi în piaţă, fie că vorbim despre cei care vor să vândă proprietăţi, fie despre cei care vor să cumpere.”

    Sunt multe motive, crede el, pentru ca agentul imobiliar să aibă o percepţie de valoare în ochii vânzătorilor sau cumpărătorilor, dar problema de bază în societatea noastră în ce priveşte agentul imobiliar este că această profesie nu este una normată. „Nu există niciun fel de norme în afară de cele din protecţia consumatorului, care sunt foarte superficiale, care să stabilească un cadru profesional în această meserie. Prin urmare, modul în care aceste servicii sunt prestate variază fără o limită.”

    Practic, oricine poate deveni agent imobiliar peste noapte, fără să aibă anumite cerinţe în ceea ce priveşte educaţia profesională, nu există norme care să stabilească nivelul serviciilor pe care agentul imobiliar le prestează, iar acestea sunt aspecte care aduc o imagine deficitară în general asupra agentului imobiliar, care, implicit, afectează şi percepţia asupra comisionului. 

    „Serviciile sunt precare, superficiale, iar în situaţii speciale oamenii au fost „prăjiţi” – cumpărătorii, în mare parte, de către agenţii imobiliari, iar acest folclor al experienţelor nefericite din piaţă  se propagă rapid, inflamează imaginea de neprofesionist a unor agenţi imobiliari, lucru care afectează, mai mult sau mai puţin direct, comisionul pe care un agent imobiliar îl percepe.” 

    Agentul imobiliar ar trebui, după modelele vestice, occidentale, să fie un profesionist apreciat, care să joace într-un set de reguli, cu responsabilitate şi asumare şi să presteze servicii absolut necesare într-o piaţă care se presupune a fi matură. 

    „Eu cred că noi suntem într-o fază emergentă, simţim o maturizare a pieţei, o evoluţie în paralel a clienţilor cu a agenţilor imobiliari, ei se pot ocupa tot mai mult de educaţie profesională, iar eu şi alţi oameni din piaţă suntem preocupaţi să normăm acest mediu printr-o lege şi un set de norme ataşate acestei legi, astfel încât să facem ordine în această profesie. Comisionul agentului imobiliar despre care vorbim ar trebui să fie perceput ca fiind mai degrabă o investiţie decât o cheltuială şi să fie rezultatul unei prestaţii complet argumentate şi justificate.” Sunt însă multe situaţii de-a lungul istoriei post-revoluţionare în care oamenii au avut experienţe nefericite (soţia sa a scris chiar şi o carte pe tema aceasta – „Tunuri, ţepe, rechini şi alte dihănii” şi zugrăveşte exact astfel de situaţii din experienţa ei de peste 20 de ani în real estate). 

    Răzvan Cuc subliniază faptul că acolo „unde există valoare, se plăteşte cu bucurie orice fel de comision”. Dar ce înseamnă valoarea în domeniu, în lipsa unui cadru legal care să stabilească acest lucru?

    „Agentul imobiliar ar trebui să fie un om educat, vorbim despre o profesie complexă. Acest agent imobiliar ghidează un proces de tranzacţionare, de multe ori cu cea mai mare valoare pe care o familie sau un individ o face în viaţa lui.” 

    El crede că este necesar ca educaţia agentului să se axeze pe mai mulţi piloni –  educaţie tehnică, despre imobile; educaţie financiară – sunt situaţii în care e nevoie de finanţări şi atunci agentul trebuie să ofere consultanţă şi în domeniul acesta, noţiuni despre vânzări – trebuie să fie o persoană cu foarte multă empatie; trebuie să cunoască noţiuni de urbanism şi arhitectură – toate acestea pentru ca un agent să fie profesionist şi să ofere valoare clienţilor lui. 

    Adaugă că în acest moment nu există în România entităţi care să ofere o educaţie în acest domeniu, dar crede că vom ajunge în curând la momentul în care acestea să fie create. În cazul brandurilor mari şi în reţelele mari, un astfel de proces este obligatoriu. 

    Apoi, crede că este foarte important ca un agent imobiliar să ştie să facă un marketing eficient al proprietăţii puse spre vânzare: „Dacă aş fi un proprietar cu o locuinţă de vânzare în piaţă, aş căuta un agent care să mă convingă că ştie să marketeze bine proprietatea. Storia.ro este unul dintre canalele potenţiale de promovare a proprietăţilor la vânzare, dar mai sunt şi multe alte canale, online sau offline, mai mult sau mai puţin convenţionale şi este foarte important ca în această piaţă dinamică să ieşi în evidenţă cu o proprietate pe care o ai la vânzare, iar un agent trebuie să ştie să facă asta”. Pe de altă parte, agentul trebuie să aibă şi un portofoliu de tranzacţii închise anterior. „Dacă toate aceste lucruri sunt verificabile, aş avea mai multă încredere să las proprietatea în mâna acestui agent dacă aş fi vânzător.” În situaţia cumpărătorului, spune că s-ar uita de asemenea la educaţie, la expertiza lui în piaţă – la numărul de tranzacţii făcute, dacă face sau nu parte dintr-o reţea ca să poată lucra cu ceilalţi agenţi în regim de colaborare, tocmai pentru ca experienţele neplăcute să fie evitate. 

    Citiţi mai multe despre evoluţia pieţei imobiliare în România, precum şi despre comisionul imobiliar în acest context, în următoarele articole rezultate în urma webinarului Real Estate. Real Talk by Storia.ro, care l-a avut ca invitat pe Răzvan Cuc, preşedinte RE/MAX România.

    Storia.ro e platforma de imobiliare cu cele mai multe anunţuri din piaţă – peste 200.000. Lansată de OLX, aceasta primeşte peste 5 milioane de vizite lunar, putând fi accesată atât de pe desktop, cât şi prin aplicaţiile de iOS, Android şi HUAWEI. Prin adăugarea KIWI Finance în portofoliul OLX Group, utilizatorii Storia.ro pot beneficia gratuit de serviciile profesioniştilor pentru a identifica cea mai bună soluţie de creditare.  

     

     

     

     

  • Top 3 greşeli ale agenţilor imobiliari

    Un business în imobiliare se numără printre cele care se realizează cel mai uşor în prezent în România – cu doar 200 de lei, poţi să îţi înfiinţezi o firmă –  iar loc de noi agenţii există în continuare pe piaţă. Totuşi, ca să ai şi succes în domeniu, sunt câteva greşeli de evitat, mai ales pentru cei aflaţi la început de drum. 

    „Toată lumea are loc sub acest cer imobiliar, este nevoie şi de branduri personale, precum şi de branduri organizaţionale, ideal este să existe un brand personal într-un brand de companie. Având în vedere că este atât de simplu să intri în această breaslă a imobiliarelor şi poţi să practici această profesie cu uşurinţă, există şi riscul ca simplitatea să dea un impact negativ al serviciului prestat”, a spus Cătălin Priscorniţă, CEO şi fondator al agenţiei imobiliare Blitz, în cel mai recent webinar Real Estate. Real Talk realizat de Storia.ro, în parteneriat cu Business Magazin.

    El spune că îşi doreşte să existe aceeaşi etică profesională în companii indiferent de dimensiunea afacerilor din domeniu, iar în acest sens, menţionează câteva dintre greşelile pe care agenţii imobiliari ar trebui să le evite. 

    1.     Nu se pun „în papucii clientului”, nu intră în rolul lor, nu simt cu adevărat ce nevoi are clientul şi sunt prea concentraţi pe ei. Sunt prea concentraţi să vorbească deseori şi prea puţin să asculte: „Oricine ştie să calce acceleraţia, dar nu oricine frâna”. Observă că, de multe ori, agenţii imobiliari complică tranzacţiile din cauza faptului că nu sunt dispuşi să asculte nevoile reale ale clienţilor. „Omul nu cumpără pereţi, ci cumpără viaţa care ar putea să se întâmple între pereţi, prezentă şi viitoare. Dacă înţelegem nevoile reale, sociale, dacă te conectezi cu nevoia clientului în etapa de previzionare, creşte foarte mult probabilitatea să îi oferi clientului ce are el nevoie.”

    2.     Altă greşeală pe care o vede frecvent este că unii dintre agenţi renunţă la clienţi uşor: „Fiindcă are balta peşte, fiindcă leadurile vin, luăm mâna foarte repede de pe clienţi. Dacă un client a văzut un imobil şi spune nu, el spune nu fiindcă nu este pregătit să ia o decizie, nu este un nu definitiv”. El crede însă că clientul are nevoie să fie educat mai mult, să se maturizeze din punct de vedere imobiliar: „<<Nu-ul>> este un <<poate>> de mâine şi un <<da>> de poimâine. E totuşi, achiziţia vieţii, prin acel nu, clientul spune că vrea să fie educat mai mult, până să fie maturizat din punct de vedere imobiliar. Înţelege clientul, fii profesionist, stai lângă el şi ajută-l să ia decizii asumat. Zona asta de follow-up lipseşte în totalitate în imobiliare”. 

    3.     Greşeala a treia, care este de departe cea mai grea din punctul de vedere al lui Cătălin Priscorniţă, este aceea că agentul nu se identifică cu rolul său:  „Dacă întrebi, de exemplu, un agent imobiliar, cine este el, 9 din 10 vor răspunde că lucrează în imobiliare. Nu spun că sunt agenţi imobiliari, ci că lucrează în imobiliare, nu se identifică pe rol”. Menţionează că este ideal ca agentul să se identifice cât mai bine cu meseria asta: „Când spui <<Sunt agent imobiliar specializat de trei ani pe vânzarea de case şi am un palmares de 3.000 de case vândute>>, este cu totul altceva. Trebuie să nu uităm cine suntem, în esenţă, suntem schimbători de destine, nu suntem simpli vânzători”. 

    Citiţi mai multe despre evoluţia pieţei imobiliare în România, precum şi a profesiei de broker în acest domeniu, în următoarele articole rezultate în urma webinarului Real Estate. Real Talk by Storia.ro, care l-a avut ca invitat pe Cătălin Priscorniţă, CEO al Blitz. 

    – Cătălin Priscorniţă este fondatorul şi CEO-ul agenţiei imobiliare Blitz. Businessul său este format în prezent din 17 birouri, proprii sau deschise în regim de franciză – răspândite în 12 oraşe şi care se dezvoltă în continuare la nivel naţional.

    – Storia.ro e platforma de imobiliare cu cele mai multe anunţuri din piaţă – peste 200.000. Lansată de OLX, aceasta primeşte peste 5 milioane de vizite lunar, putând fi accesată atât de pe desktop, cât şi prin aplicaţiile de iOS, Android şi HUAWEI. Prin adăugarea KIWI Finance în portofoliul OLX Group, utilizatorii Storia.ro pot beneficia gratuit de serviciile profesioniştilor pentru a identifica cea mai bună soluţie de creditare.