BusinessMagazin

Category: Real estate. Real talk.

  • Cum se vede contextul actual în piaţa imobiliară: cu cât de mult au încetinit tranzacţiile şi de ce acesta poate fi un moment bun pentru achiziţie pentru unii dintre clienţi

    Situaţia economică incertă îi face şi pe potenţialii cumpărători din imobiliare să îşi amâne decizia de achiziţie, iar asta are deja un efect asupra pieţei, după cum reiese din datele platformei imobiliare Storia.ro. Pentru unii dintre clienţi însă, amânarea deciziei de achiziţie nu este cea mai bună decizie în contextul actual de piaţă. 

    „Se vede o uşoară scădere a numărului de tranzacţii în primele 10 luni ale anului comparativ cu aceeaşi perioadă a anului trecut. Pe platformă, vedem o scădere uşoară a cererii în zona de vânzări, undeva la 5 %, şi o creştere a interesului pentru chirii, pentru că, bineînţeles, nevoia locativă continuă să existe, chiar dacă poate o parte dintre noi suntem reticenţi în a ne lua un credit”, a descris situaţia curentă a pieţei imobiliare Monica Dudău, Marketing Manager Storia.ro şi OLX Imobiliare, în cea mai recentă ediţie a webinarului Real Estate. Real Talk realizat de Storia.ro în parteneriat cu Business Magazin. Referindu-se la datele de pe platforma Storia.ro, ea observă o stagnare a creşterii preţurilor: „Preţurile nu mai cresc în acelaşi ritm în care creşteau anterior şi nu cresc la fel de mult cum cresc veniturile, de exemplu. Aşadar, avem locuinţe mai accesibile decât aveam în trecut, dar cu rate ale creditelor în creştere”.

    Ce se va întâmpla cu piaţa în continuare? „Ce ne aşteptăm noi să vedem este că preţurile nu vor mai creşte în acelaşi ritm şi poate vom vedea uşoare scăderi în anumite judeţe din România, poate mai mult pe segmentul de proprietăţi vechi decât pe proprietăţile noi. Dar nu ne aşteptăm la o scădere dramatică de preţuri. Vedem preţurile materialelor de construcţii care sunt în creştere, vedem PUZ-urile blocate în Bucureşti, deci ne vom <> pe mai puţine locuinţe, vedem locuinţele care sunt mai accesibile decât erau până acum, pentru că preţurile locuinţelor au crescut mai puţin decât salariile noastre şi, în acelaşi timp, vedem ratele în creştere”, răspunde Monica Dudău. Când vine vorba de ofertă, şi în cazul acesteia există o stagnare, prin prisma numărului de oferte pe platformă în zona de vânzări, dar şi a chiriilor: „Scăderea de ofertă pe chirii vine din faptul că ele se tranzacţionează mai rapid, deci anunţurile stau mai puţin timp pe platformă”. Preţurile chiriilor au înregistrat însă creşteri de peste 10% de la an la an, potrivit datelor Storia.ro.

    Întrebarea pe care o primesc cel mai des reprezentanţii Storia.ro ţine mai ales de momentul actual pentru cumpărare, iar răspunsul variază în funcţie de situaţia fiecărui cumpărător în parte: „Dacă-ţi iei o locuinţă fără credit, eu cred că e este un moment foarte bun să cumperi acum. Dacă-ţi iei o locuinţă cu un credit pe care ştii că ţi-l permiţi, inclusiv cu fluctuaţiile lui, tot poate fi un moment bun pentru achiziţie”. În acest context, decizia de achiziţie în situaţia de piaţă în care ne aflăm depinde de situaţia individuală a fiecăruia: „Eu personal nu aş recomanda achiziţia prin credit pentru o familie care s-ar îndatora astfel foarte mult. Dacă nu e vorba de un efort financiar foarte mare şi în continuare ne vom permite locuinţa aceea şi cu o oarecare creştere a ratelor, atunci cred că e în continuare un moment bun pentru o achiziţie”.

    Citiţi mai multe despre  rezultatele indexului T.R.A.I, precum şi despre felul în care poate acesta influenţa piaţa imobiliară în următoarele articole rezultate webinarului Real Estate. Real Talk by Storia.ro, care a avut-o ca invitată pe Monica Dudău, Marketing Manager al Storia.ro şi OLX Imobiliare. 

    Storia.ro e platforma de  imobiliare cu  cele mai multe anunţuri din piaţă, putând fi accesată atât de pe desktop, cât şi prin aplicaţiile de iOS şi Android. Storia.ro îşi propune să îi ajute pe români în găsirea acelei case pe care o pot transforma în acasă. Repede, uşor, informat, prin intermediul unei platforme complexe, ce răspunde tuturor cerinţelor din piaţă şi simplifică, totodată, procesul de căutare. În 2022, Storia.ro a lansat T.R.A.I. Index, o iniţiativă ce vine în întâmpinarea unor nevoi încă neacoperite ale românilor în găsirea unei locuinţe: standardul de viaţă, dincolo de cei 4 pereţi ai casei. T.R.A.I. preia date relevante de la specialişti, precum nivelul de poluare a aerului, intensitatea traficului, varietatea punctelor de interes şi costul mediu pe metru pătrat, oferind o viziune de ansamblu asupra bunăstării fiecărui cartier în  parte.

  • De ce nu sunt mulţumiţi românii de locuinţele cumpărate?

    Potrivit studiilor Storia.ro, 31% dintre proprietarii români ajung să îşi regrete achiziţia imobiliară, comparativ cu 20% media la nivel european. Viciile de construcţie, vecinii gălăgioşi sau un cartier nepotrivit pentru nevoile lor se numără printre motive. Ce e de făcut?

    „Vecinii sunt într-adevăr menţionaţi, care poate nu sunt cei mai prietenoşi, liniştiţi sau aşa cum şi-i doresc noii locatari. Apoi, sunt menţionate viciile în construcţie, calitatea finisajelor, problemele legate de izolaţia termică şi fonică şi tot felul de alte aspecte care ţin de locuinţa efectivă”, a spus Monica Dudău, Marketing Manager Storia.ro şi OLX Imobiliare în cea mai recentă ediţie a webinarului Real Estate. Real Talk realizat de Storia.ro în parteneriat cu Business Magazin, referindu-se la nemulţumirile românilor în materie de locuinţe cumpărate.

    Ea punctează că printre motivele prin care proprietarii români ajung să îşi regrete decizia de achiziţie a unui imobil se numără faptul că nu suntem suficient de informaţi în ceea ce priveşte procesul de achiziţie a unei locuinţe şi ce presupune acesta, astfel încât să fim mulţumiţi pe termen lung cu alegerea noastră. Dacă în anumite pieţe, cumpărătorii au chiar posibilitatea de a testa apartamentul respectiv, în România o informare cât mai bună este soluţia. „Putem cel puţin să facem mai multe vizite în locuinţa pe care ne gândim să o cumpărăm în diferite momente ale zilei sau ale săptămânii, astfel încât să ne dăm seama cum e într-adevăr să locuim acolo”, crede Monica Dudău.

    De asemenea, un reper important poate fi acum Indexul T.R.A.I, lansat de Storia.ro recent, care analizează calitatea vieţii din cartierele României.

    „Indexul acesta poate fi doar un criteriu dintre multe altele la care ne uităm când achiziţionăm o locuinţă. Din punctul meu de vedere, ce ar mai ajuta este să ne facem o listă de criterii non-negociabile şi criterii negociabile, să verificăm situaţia din piaţă, care sunt preţurile, raportate la bugetul nostru şi, dacă nu sunt în concordanţă cu acestea, să ne reîntoarcem la criteriile noastre şi să ni le ajustăm. De asemenea, cred că e nevoie să vorbim mai des cu specialişti când vine vorba de alegerea unei locuinţe”, a spus Monica Dudău. 

    În ceea ce priveşte folosirea propriu-zisă a platformei Storia.ro, Monica Dudău recomandă folosirea mai multor filtre, în acord cu nevoile cumpărătorului: „Am observat că avem această teamă în general să nu pierdem ofertele bune din piaţă şi atunci aplicăm foarte puţine filtre. Ne uităm la preţ, ne uităm la locaţie, tip de proprietate, număr de camere şi cam atât. Noi avem foarte multe filtre care pot să reflecte foarte bine stilul de viaţă pe care vrei să-l ai într-o locuinţă, aşa că celor care vor să îşi uşureze munca de căutare le-aş recomanda să folosească mai mult aceste filtre şi poate să identifice şi un agent imobiliar profesionist care să-i ajute să identifice anunţurile cele mai bune pentru ei.”

    Sfatul ei pentru cei care îşi caută acum o locuinţă? „Ce le-aş recomanda cumpărătorilor şi chiriaşilor este să îşi acorde timp pentru luarea unei decizii. De multe ori suntem entuziasmaţi atunci când pornim în procesul acesta de căutare a unei case şi putem să fim influenţaţi poate prea mult de emoţiile noastre – astfel că nu ne mai uităm la anumite dezavantaje pe care o proprietate poate le are. Iar profesioniştilor în imobiliare le-aş recomanda să îmbrăţişeze transparenţa şi aplecarea către datele care se conturează în piaţă în acest moment.”

    Citiţi mai multe despre  rezultatele indexului T.R.A.I, precum şi despre felul în care poate acesta influenţa piaţa imobiliară în următoarele articole rezultate webinarului Real Estate. Real Talk by Storia.ro, care a avut-o ca invitată pe Monica Dudău, Marketing Manager al Storia.ro şi OLX Imobiliare. 

    Storia.ro e platforma de  imobiliare cu  cele mai multe anunţuri din piaţă, putând fi accesată atât de pe desktop, cât şi prin aplicaţiile de iOS şi Android. Storia.ro îşi propune să îi ajute pe români în găsirea acelei case pe care o pot transforma în acasă. Repede, uşor, informat, prin intermediul unei platforme complexe, ce răspunde tuturor cerinţelor din piaţă şi simplifică, totodată, procesul de căutare. În 2022, Storia.ro a lansat T.R.A.I. Index, o iniţiativă ce vine în întâmpinarea unor nevoi încă neacoperite ale românilor în găsirea unei locuinţe: standardul de viaţă, dincolo de cei 4 pereţi ai casei. T.R.A.I. preia date relevante de la specialişti, precum nivelul de poluare a aerului, intensitatea traficului, varietatea punctelor de interes şi costul mediu pe metru pătrat, oferind o viziune de ansamblu asupra bunăstării fiecărui cartier în  parte.

     

     

     

  • Cum a luat naştere noul indicator T.R.A.I, ce îţi poate influenţa decizia de achiziţie a unui apartament?

    Storia.ro a lansat recent indexul T.R.A.I. cu scopul de a putea orienta deciziile de achiziţie sau închiriere de locuinţe, iar conform acestuia, Aviatorilor, Dorobanţilor şi Primăverii sunt cartierele din Bucureşti cu cel mai bun nivel de trai din România. Care au fost însă motivele lansării acestui index şi care au fost factorii luaţi în calcul pentru stabilirea indexului?

    „Uitându-ne în studiile noastre, vedem că practic 31% dintre proprietari ajung să regrete achiziţia imobiliară, comparativ cu 20% media la nivel european. Chiar dacă vorbim despre      probabil cea mai importantă investiţie financiară pe care o facem cei mai mulţi dintre noi într-o viaţă,      n     e pregătim totuşi insuficient pentru această etapă.               itându-ne şi la propriile date de pe platformă, am văzut că locaţia e cel mai important criteriu în continuare atunci când ne căutăm o      locuinţă, iar      d     espre locaţii există foarte puţine date în piaţă” a descris Monica Dudău, Marketing Manager      Storia.ro şi OLX Imobiliare motivele din spatele lansării indexului T.R.A.I, în cea mai recentă ediţie a webinarului Real Estate. Real Talk, realizat de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN. Ea a observat cum, de cele mai multe ori, când ne gândim să ne mutăm într-un cartier nou, vorbim cu oameni cunoscuţi care au locuit sau poate chiar locuiesc în acel moment, în acel cartier şi primim o părere subiectivă     , dar nu prea avem date obiective care să arate nivelul de trai şi calitatea vieţii într-un cartier versus altul. Reprezentanţii Storia.ro şi OLX Imobiliare şi-au propus astfel să acopere acest gol din piaţă. 

     

    „Ne-am uitat la ceea ce există şi, de regulă, când vorbim despre standardele de locuire, ne referim      despre nivelul de trai,      un indicator pur economic, care se referă la produsul intern brut mediu pe cap de locuitor. Şi, din punctul nostru de vedere, un astfel de indicator economic nu va reuşi niciodată să reflecte bunăstarea sau sănătatea noastră dată de locuirea într-un cartier versus altul”, a explicat Monica Dudău. 

    Astfel, indexul T.R.A.I foloseşte un punctaj de la 1 la 100, care include patru sub-scoruri, fiecare cu o importanţă egală, aşadar, o medie a celor patru subscoruri. „Ne uităm o dată la fluiditatea traficului într-o anumită zonă, iar aceste date sunt luate de la Google Traffic, apoi la punctele de interes dintr-o anumită zonă, fie că vorbim despre magazine, restaurante, facilităţi medicale, şcoli, parcuri etc. prin Google Places. Calitatea aerului este descrisă folosind senzorii Airly, iar când vine vorba despre preţurile din imobiliare, ne-am uitat la propria platformă, Storia.ro, de unde luăm preţul pe metru pătrat raportat la media naţională pentru apartamente şi case.” 

    Care sunt rezultatele primului index T.R.A.I?

    „Dacă vorbim despre topul general al cartierelor, pot să spun că în acest moment, pe platformă vedem top trei cartiere din nordul Bucureştiului – Aviatorilor, Primăverii şi Piaţa Victoriei. Aceste trei cartiere au scoruri mai joase în ceea ce priveşte fluiditatea traficului, dar înregistrează scoruri destul de bune pentru calitatea aerului şi în special pentru punctele de interes. Au un număr foarte mare de puncte de interes pe metrul pătrat. Dacă ne uităm la ultimele poziţii din clasament, vedem acolo trei cartiere din oraşe diferite – Cărămidari din Călăraşi, centrul Bacăului şi Dorobanţi din Deva.”

    În acest moment, există 520 de cartiere pe care le analizează, dar Monica Dudău precizează că adaugă în fiecare săptămână noi cartiere. „Avem date despre mai multe dintre ele, dar vrem să ajungem la un volum suficient de mare de date pe cartier, astfel încât să fim siguri de acurateţea datelor. Proiectul nu se încheie în sine aici, noi îl vedem ca pe un organism viu       care urmează să se dezvolte pe viitor. Cele patru luni pe care le-am investit în acest proiect sunt doar începutul pentru indexul nostru.” 

    Citiţi mai multe despre  rezultatele indexului T.R.A.I, precum şi despre felul în care poate acesta influenţa piaţa imobiliară în următoarele articole rezultate webinarului Real Estate. Real Talk by Storia.ro, care a avut-o ca invitată pe Monica Dudău, Marketing Manager al Storia.ro şi OLX Imobiliare. 

    Storia.ro e platforma de  imobiliare cu  cele mai multe anunţuri din piaţă, putând fi accesată atât de pe desktop, cât şi prin aplicaţiile de iOS şi Android. Storia.ro îşi propune să îi ajute pe români în găsirea acelei case pe care o pot transforma în acasă. Repede, uşor, informat, prin intermediul unei platforme complexe, ce răspunde tuturor cerinţelor din piaţă şi simplifică, totodată, procesul de căutare. În 2022, Storia.ro a lansat T.R.A.I. Index, o iniţiativă ce vine în întâmpinarea unor nevoi încă neacoperite ale românilor în găsirea unei locuinţe: standardul de viaţă, dincolo de cei 4 pereţi ai casei. T.R.A.I. preia date relevante de la specialişti, precum nivelul de poluare a aerului, intensitatea traficului, varietatea punctelor de interes şi costul mediu pe metru pătrat, oferind o viziune de ansamblu asupra bunăstării fiecărui cartier în  parte.

     

     

  • REAL ESTATE. REAL TALK. 60 de metri pătraţi – 60 de salarii. Cât de accesibile sunt de fapt locuinţele în România şi cine şi le permite?

    România este o ţară de proprietari – situaţie în care s-a ajuns după căderea comunismului, odată cu preţurile mici la care au putut fi cumpărate apartamentele în care iniţial românii locuiau în chirie. În prezent, deşi preţurile imobilelor sunt în continuă creştere, apetitul românilor pentru locuinţe nu s-a temperat. O regulă simplă indică cine îşi permite, de fapt, noile construcţii. 

    „Există o relaţie foarte evidentă între dorinţă, proprietate şi posibilitatea de a deveni proprietari pe locuinţă şi asta se măsoară foarte, foarte exact: dacă ai un salariu lunar mai mic decât preţul pe metru pătrat de locuinţă şi vrei să-ţi cumperi această locuinţă, va fi foarte greu să faci acest lucru dacă nu ai ajutoare din partea familiei, a părinţilor sau a altcuiva”, a spus Adriana Iftime, director general al Federaţiei Patronatelor Societăţilor din Construcţii, în cel mai recent webinar Real Estate. Real Talk, realizat de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN. 

    Ea aminteşte că românii sunt cei mai proprietari ai Europei datorită faptului că mulţi dintre aceştia şi-au cumpărat locuinţele în care anterior au locuit în chirie, construite până înainte de 1989, după căderea comunismului. „98 % din populaţia României este proprietară, dar suntem nişte proprietari care nu totdeauna sunt în stare să-şi gestioneze, să-şi îngrijească acest apartament. Multe din acele apartamente şi-au schimbat destinaţia şi s-au transformat în sedii de firme. Deci nu toate au destinaţia de locuinţă, iar ce s-a construit după, să zicem în ultimii 15-20 de ani, locuinţele acestea sunt achiziţionate cu credite care sigur că sunt împovărătoare.”

    Ea a vorbit despre felul în care mare parte din restul europenilor se raportează la locuinţe şi modul în care această abordare modelează pieţele imobiliare din Vest. 

    „Noi nu avem încă dezvoltat conceptul acesta de locuinţă cu chirie, aici fiecare îşi doreşte să aibă locuinţa lui, dar nici piaţa nu are dezvoltat acest segment al locuinţei cu chirie. Probabil pentru viitor ne vom adapta şi la standarde de chiriaşi. În ţări din Europa există cartiere-blocuri care sunt construite de dezvoltatori în acest scop.” Adriana Iftime oferă ca exemplu Franţa, unde este dezvoltat acest segment de locuinţe cu chirie subvenţionată, aşa zisele „locuinţe sociale”. „S-a pornit de la ideea de locuinţă socială, iar locatarii au ajuns ca, neavând spiritul acela de proprietar, să aştepte ca altcineva să le rezolve problemele. Şi dacă nu ai un sistem bine pus la punct de verificare a modului în care apartamentul este întreţinut, se ajunge la situaţii nedorite – cred că s-a şi demolat un astfel de bloc. Aşadar, nu trebuie să urmăm un astfel de model, dar ideea de locuinţă cu chirie trebuie dezvoltată.” 

    Există şi la noi încercări mai timide de locuinţă cu chirie în cartiere de blocuri pentru închiriere. „Trebuie să vedem dacă Guvernul se va ocupa să reglementeze zona aceasta cu o legislaţie corespunzătoare, adică pentru cei mai nevoiaşi, să existe posibilitatea de chirie subvenţionată, pentru cei care pot să îşi întreţină singuri locuinţele respective, să suporte chiria, să fie o chirie reală a pieţei şi poate un prim pas de independenţă pentru tinerii care vin la facultate.” În marile oraşe, tinerii ar putea să îşi înceapă studenţia într-un bloc de acest tip, în care să aibă şi servicii, spre exemplu de spălat hainele la parter. „În cazul studenţilor ar trebui să aibă la dispoziţie campusul care să-i rezolve toate problemele. Aici trebuie ca Ministerul Învăţământului să îşi pună bine amprenta, pentru că chiar este foarte necesar acest lucru.”

    Pentru tinerii care îşi încep viaţa a fost construită instituţia care se numeşte ANL – Agenţia Naţională pentru Locuinţe, care ar trebui să asigure locuinţe în primul rând pentru tineri, locuinţe ieftine, locuinţe cu chirie în care absolventul de facultate să-şi înceapă activitatea în condiţii de linişte din punctul de vedere al locuinţei. „Din păcate, conceptul a fost monopolizat politic, a devenit electoral la un moment dat, din motive financiare. Au fost permise vânzările acestor locuinţe oricui are bani. Oricine doreşte să îşi cumpere o locuinţă prin ANL. Din păcate, activitatea ANL-ului în momentul acesta este foarte slabă, ar fi ideal ca activitatea acestei instituţii să fie reluată în sensul în care a fost ea gândită – ar fi într-adevăr un mare ajutor şi un motiv de încurajare pentru tinerii care au făcut o facultate să-şi înceapă activitatea aici, acasă.” 

    Ce ar trebui să facă un client interesant de achiziţii imobiliare în prezent? „Cuvintele de ordine ar fi prudenţa şi informarea în legătură cu dezvoltatorul respectiv. Ridică probleme imobilele care abia acum sunt în faza de proiect sau abia au început execuţia, pentru că există această impredictibilitate care nu ştim ce aduce.”

    În ceea ce priveşte piaţa secundară a imobilelor, şi acestea implică provocări ce variază de la bloc la bloc: „Aici sunt lucruri care trebuiesc luate în calcul din perspectiva execuţiei şi a siguranţei. Sigur că s-a construit durabil în perioada, să zicem, de până în 1995 – nu că nu s-ar fi construit durabil şi după aceea. Ca paranteză, cred însă că cele mai durabile blocuri au fost construite în perioada 1985 -1995, perioadă după care am aplicat standarde noi de proiectare în ceea ce priveşte rezistenţa. Recomand în continuare ca cine doreşte să-şi cumpere un apartament să apeleze la un inginer constructor cunoscut din familie, dintre prieteni, pentru a primi un sfat, un sfat pertinent.”

    În orice caz, nevoia ar trebui să ghideze cumpărătorul în achiziţia unei locuinţe: „Cred că ideea de investiţie în locuinţă încă este una bună. Şi în măsura în care cineva îşi doreşte o locuinţă trebuie să depună efort şi să şi-o obţină, să muncească, să primească un salariu cât să îşi permită măcar un metru pătrat din locuinţa respectivă. O locuinţă de, să zicem, 60 metri pătraţi înseamnă 60 de salarii – cel puţin, pentru că preţul este cu siguranţă mai ridicat.”

    Citiţi mai multe despre perspectivele de dezvoltare a pieţei construcţiilor în contextul actual, precum şi despre felul în care evoluţia preţurilor în acest domeniu influenţează piaţa imobiliară în următoarele articole rezultate webinarului Real Estate. Real Talk by Storia.ro, care a avut-o ca invitată pe Adriana Iftime, director general al Federaţiei Patronatelor Societăţilor din Construcţii.

    Storia.ro e platforma de imobiliare cu cele mai multe anunţuri din piaţă, putând fi accesată atât de pe desktop, cât şi prin aplicaţiile de iOS şi Android. Storia.ro îşi propune să îi ajute pe români în găsirea acelei case pe care o pot transforma în acasă. Repede, uşor, informat, prin intermediul unei platforme complexe, ce răspunde tuturor cerinţelor din piaţă şi simplifică, totodată, procesul de căutare. În 2022, Storia.ro a lansat T.R.A.I. Index, o iniţiativă ce vine în întâmpinarea unor nevoi încă neacoperite ale românilor în găsirea unei locuinţe: standardul de viaţă, dincolo de cei 4 pereţi ai casei. T.R.A.I preia date relevante de la specialişti, precum nivelul de poluare a aerului, intensitatea traficului, varietatea punctelor de interes şi costul mediu pe metru pătrat, oferind o viziune de ansamblu asupra bunăstării fiecărui cartier în parte.

     

     

  • REAL ESTATE. REAL TALK. Paradoxul pieţei româneşti: construim ieftin şi vindem scump?

    România are printre cele mai mici preţuri de construcţie/metru pătrat la nivel european, însă preţuri similare cu restul ţărilor când vine vorba de vânzarea proiectelor. Rezultatul? Marje de peste 40% pentru dezvoltatori. Pe principiul „dacă piaţa cere, se şi poate”, preţurile din real estate se traduc şi în stabilitate pentru dezvoltatori în vremuri de criză, în cel mai bun caz, dar şi, uneori, în compromisuri când vine vorba de noile construcţii. 

    În România se construieşte cu 600-700 de euro/metru pătrat, preţ la care se mai adaugă taxe pe care le plăteşte dezvoltatorul, preţul terenului, alte comisioane, proiectare etc., iar preţul de vânzare ajunge la peste 2.000 – 2.500 de de euro în cazul apartamentelor, a observat Adriana Iftime, director general al Federaţiei Patronatelor Societăţilor din Construcţii, în cea mai recentă ediţie a webinarului Real Estate. Real Talk, realizat de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN. „În interiorul acestui acestui preţ găsim un profit care poate să meargă şi la 40%, comparativ cu pieţele europene, unde se construieşte mai scump. În Polonia, preţul de construcţie este în jur de 2.000 – 2.500 de euro pe metru pătrat, în ţări ca Belgia sau Germania poate să depăşească 2.500 de euro/metru pătrat, dar cuantumul profitului dezvoltatorului este mult mai mic, se plasează la 12-15%, iar asta este normalitatea pieţei. Sigur că dezvoltatorii nu au nicio vină în chestiunea aceasta. Ei funcţionează strict după regulile pieţei libere. Dacă piaţa cere, atunci se şi poate.”

    Adriana Iftime aminteşte şi că, în perioada „El Dorado-ului din construcţii”, înainte de anul 2008, situaţia preţurilor cu care erau vândute proiectele mergea chiar mai departe de atât: „Au fost perioade în care profitul depăşea sută la sută în România. Atunci cumpărătorul era mai capitalizat şi avea o dorinţă foarte mare de a achiziţiona o locuinţă nouă. Sigur că, pe măsură ce trece timpul, nevoia de locuinţă se mai estompează. Să nu uităm că avem 4 milioane de români care au plecat din ţară, iar ei nu mai au nevoie de locuinţe în România. Ba mai mult decât atât, mulţi s-au întors şi şi-au construit aici nişte mega-locuinţe care, după părerea mea, nu prea folosesc”. 

    Revenind la atitudinea dezvoltatorului din România, Iftime observă că aceasta este una strâns corelată de piaţă. „Deşi prin comparaţie (cu restul Europei n.red.) putem să spunem că da, în România sunt profituri foarte mari în zona imobiliară, acesta este chiar un lucru bun, pentru că dezvoltatorii în momentul acesta de criză pot să lucreze cu această marjă de profit şi să şi scadă din acest profit ca să poată să vândă mai repede. De aceea orice lucru aparent rău la un moment dat poate ajunge să fie şi apreciat. Depinde de politica pe care o adoptă dezvoltatorul: dacă vrea să vândă la un preţ mai mare, trebuie să aştepte mai mult; el îşi evaluează costurile şi avantajele sau are această marjă în care poate şi să-şi coboare profitul şi să vândă mai repede”.

    Cum stau lucrurile în situaţia acelor proiecte finanţate de către cumpărători, „pe hârtie”? „La urma urmei, în orice există şi un risc, dar este bine ca, în momentul în care un cumpărător decide să finanţeze propria investiţie în avans, să-şi ia alături un specialist care să-i evalueze proiectul, să aibă cât mai multe informaţii despre dezvoltatorul sau constructorul care lucrează acolo. Un dezvoltator care porneşte cu zero capital nu este în regulă, nu poate să-ţi acorde nici cea mai mică garanţie că lucrurile se pot derula aşa cum trebuie.” Chiar dacă piaţa noastră a fost, până acum doi ani, o piaţă relativ liniştită începând cu anul 2010, anii recenţi au adus turbulenţe care au crescut riscurile şi când vine vorba despre aceste proiecte, pe hârtie. „Aşadar, prudenţă mare pentru cei care investesc în modul acesta, pentru că sigur sunt şi dezvoltatori care au capital, dar nu suficient, dar pot să-ţi dea garanţia că investiţia se poate termina în condiţii bune. Evident, mai circulă în continuare exemple negative.”

    În ceea ce priveşte comparaţia cu criza anterioară, Adriana Iftime observă diferenţele celor două situaţii: „Sigur că vorbim tot despre o criză, dar atunci a fost o criză generată pe piaţa finanţărilor, când băncile n-au mai putut să mai acorde credite şi când nici cumpărătorul şi nici dezvoltatorul n-au mai putut să-şi asigure sursa de finanţare. Acum există surse de finanţare, băncile încă au suficienţi bani pentru finanţare. Evident că îşi iau măsuri mai protectoare pentru că au trăit acea experienţă. Problema care a apărut este creşterea preţului. Nu cred că putem să facem comparaţie cu ce a fost în 2000 – 2010 şi pentru că atât băncile, cât şi cumpărătorii în momentul acesta sunt mult mai prudenţi, având în vedere că deja s-a consumat un exemplu foarte dur pentru ei.” Totuşi, şi criza actuală ar putea să se reflecte în compromisuri pentru anumite proiecte, în special când vine vorba despre suprafeţele construite pe segmentul rezidenţial. 

    „Noi avem o lege referitoare la suprafeţele construite care, din păcate, este deseori încălcată. Această lege are prevederi clare pentru apartamentul cu două camere, trei camere şi aşa mai departe. În cazul dormitorului, de pildă, se porneşte de la nevoia de oxigen pe durata a opt ore de somn a unei persoane sau a două persoane. Apartamentele au deseori dormitoare mai mici decât ce prevede legea. Unii oameni cred că n-au dormit bine o noapte sau se trezesc uşor buimaci fără să ştie motivul, iar în realitate este vorba despre această lipsă de oxigen. Sigur că dezvoltatorii doresc suprafeţe cât mai mici ca apartamentul, judecat după numărul de camere, să fie cât mai avantajos, dar cumpărătorul trebuie să aibă grijă.” 

    Adriana Iftime recomandă şi în această situaţie ca cei care vor să îşi cumpere un apartament să îşi ia lângă ei un specialist, un consultant care să ceară dezvoltatorului un proiect din care să reiasă câţi metri pătraţi are dormitorul lui, dacă locuinţa are toate avizele necesare, procesele verbale etc, toată documentaţia imobilului. „Sunt foarte multe lucruri de verificat, deorece cumpărătorul, de regulă, merge şi vede partea asta comercială a apartamentului: se realizează apartamente foarte frumoase, cu finisaje foarte frumoase, cu spaţii vitrate foarte atrăgătoare. Dar după ce se mută, constată că nu are unde să-şi pună aspiratorul, că nu are unde să-şi pună un mop, lucruri care sunt necesare acolo, în casă. Iar toate acestea pentru că a fost încălcată legea referitoare la suprafeţe.”

    Criza curentă s-ar putea manifesta şu în întârzieri ale anumitor proiecte, dar, crede Adriana Iftime, „cât timp acestea sunt gestionate corect de dezvoltator, împreună cu cumpărătorul, prin acte adiţionale care să poată să fie urmărite de ambele părţi, nu ar fi o problemă.”

    Citiţi mai multe despre perspectivele de dezvoltare a pieţei construcţiilor în contextul actual, precum şi despre felul în care evoluţia preţurilor în acest domeniu influenţează piaţa imobiliară în următoarele articole rezultate webinarului Real Estate. Real Talk by Storia.ro, care a avut-o ca invitată pe Adriana Iftime, director general al Federaţiei Patronatelor Societăţilor din Construcţii.

    Storia.ro e platforma de imobiliare cu cele mai multe anunţuri din piaţă, putând fi accesată atât de pe desktop, cât şi prin aplicaţiile de iOS şi Android. Storia.ro îşi propune să îi ajute pe români în găsirea acelei case pe care o pot transforma în acasă. Repede, uşor, informat, prin intermediul unei platforme complexe, ce răspunde tuturor cerinţelor din piaţă şi simplifică, totodată, procesul de căutare. În 2022, Storia.ro a lansat T.R.A.I. Index, o iniţiativă ce vine în întâmpinarea unor nevoi încă neacoperite ale românilor în găsirea unei locuinţe: standardul de viaţă, dincolo de cei 4 pereţi ai casei. T.R.A.I preia date relevante de la specialişti, precum nivelul de poluare a aerului, intensitatea traficului, varietatea punctelor de interes şi costul mediu pe metru pătrat, oferind o viziune de ansamblu asupra bunăstării fiecărui cartier în parte.

     

     

  • REAL ESTATE. REAL TALK. Construcţii în vremuri de criză. Cum se reflectă preţurile din domeniul construcţiilor în piaţa imobiliară?

    „Sectorul construcţiilor trebuie să reprezinte motorul economiei româneşti” a spus Adriana Iftime, director general al Federaţiei Patronatelor Societăţilor din Construcţii în cea mai recentă ediţie a webinarului Real Estate. Real Talk, realizat de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN. Acest motor nu este însă ocolit de provocări, iar creşterile succesive de preţuri generează un efect în lanţ asupra economiei. Cum influenţează aceste turbulenţe piaţa imobiliară?

    „Noi am spus de foarte multe ori că sectorul construcţiilor trebuie să reprezinte motorul economiei româneşti. Am şi demonstrat-o la un moment dat, în perioada de pandemie, când sectorul nostru a putut să rămână în activitate şi să susţină economia, activitatea noastră fiind regăsită în toate cifrele economice ale perioadei. Într-adevăr, sectorul nostru trăieşte o istorie foarte agitată, foarte bulversată în ultimii ani, poate chiar mai mult decât alte sectoare de activitate”, a spus Adriana Iftime, în cadrul webinarului organizat recent. 

    Ea se referă, mai cu seamă, la preţurile înregistrate la nivelul acestei pieţe, fiindcă, începând cu luna noiembrie 2020, au început creşterile de preţuri ale materialelor de construcţii: „Creşteri care au fost absolut nepremeditate, neanticipate şi cu particularitatea că s-au manifestat pe toată plaja de materiale de construcţii, spre deosebire de creşterile anterioare”. Adriana Iftime observă că au existat materiale de construcţii ale căror preţuri  au crescut cu peste 50%, iar în ceea ce priveşte „vedeta” acestei perioade, oţelul-beton, preţul acestui material a înregistrat creşteri mai mari chiar de sută la sută. Au mai existat creşteri şi la alte materiale care au avut ca materie primă de fabricaţie materialele plastice, materiale din industria chimică, polistirenul, ţevile din PVC. De asemenea, industria conductorilor a sărit cu peste 50% în materie de creştere de preţ. Această perioadă a marcat o intervenţie directă în preţul final al investiţiilor realizate de societăţile din construcţii, indiferent că vorbim despre lucrări publice sau despre apartamente pentru locuit. 

    La aceste creşteri specifice industriei, s-a adăugat faptul că, spre final de 2021, au început creşterile de preţuri pentru energie. „Noi importăm peste 70% dintre materialele de construcţii sau, dacă producem materiale aici, în ţară, materia primă este importată, astfel că depindem foarte mult de ce se întâmplă pe pieţele externe în ce priveşte produsele din metal care aveau ca sursă Ucraina şi Rusia. Aşa a şi ajuns de altfel oţelul beton să devină vedeta creşterilor de preţ de pe piaţa românească şi nu numai.”

    Dintr-o statistică a Federaţiei realizată spre finalul anului trecut reiese că o medie a creşterii preţurilor materialelor de construcţii cu 40% se reflectă într-o creştere a preţului final al proprietăţii aflate la vânzare cuprinsă între 10 şi 12%. La acestea se adaugă necunoscutele create de creşterea preţurilor energiei, mai ales fiindcă materialele din construcţii sunt energofage, adică mari consumatoare de energie. „Dacă vorbim de sfârşitul anului 2022 de pildă, cred că creşterile vor depăşi 15% aşadar, iar anul viitor mă gândesc că vom înregistra o creştere mai mare de atât pentru că nu vedem o stabilizare a acestor creşteri, mai cu seamă a celor din zona energiei.”

    La toate aceste provocări, se adaugă problema forţei de muncă. „Este o problemă gravă a sectorului şi a întregii economii româneşti. Ea a fost percepută în zona construcţiilor după boomul imobiliar din 2008, când forţa de muncă românească a început să plece masiv în străinătate. Continuă această criză de forţă de muncă şi este foarte puternic resimţită. Noi, ca federaţie, am avut o intervenţie în zona aceasta în anul 2018 când a fost laborate Ordonanţa 114 prin care declaram salariul minim în construcţii 3.000 de lei, asta nu neapărat pentru a duce înapoi forţa de muncă ce a plecat în străinătate, ci pentru a frâna exodul, care în 2018 atinsese nişte valori formidabile.” Adriana Iftime observă că noi avem în piaţă, în prezent, circa 430.000 de lucrători, dar pe pieţele Europei lucrează peste 700.000 de lucrători români în construcţii. În 2018, atunci când au elaborat ordonanţa referitoare la venituri, s-a văzut imediat efectul acesteia. „Încă din 2019 au început să se orienteze spre pieţele româneşti. Acum, iată, avem deja 430.000 de angajaţi.”

    Care este necesarul? „Dacă mâine am începe toate investiţiile din PNRR (Planul Naţional de Redresare şi Rezilienţă, program prin care România are la dispoziţie fonduri europene în valoare de 29,2 miliarde de euro, până în 2026, pentru modernizare prin reforme şi investiţii esenţiale, n.red.), să zicem că le începem într-un interval de 6 luni în următorul an, am avea nevoie de încă cel puţin 150.000 de angajaţi. PNRR este, din punctul nostru de vedere, o foarte mare speranţă. Din cei aproximativ 3 miliarde de euro destinaţi acestui program, circa 1,6 miliarde sunt destinate investiţiilor. Acum, Guvernul ne spune tot timpul că bugetul este foarte sărăcit, dar acolo ar exista o speranţă reală. Din păcate, lucrurile încă mai tergiversează în PNRR. Să sperăm că până la urmă se vor debloca toate lucrurile, se vor acorda toate aprobările, să putem să începem efectiv în forţă. Zona aceasta de expectativă cred că se vede şi în piaţa imobiliară, poate şi în piaţa construcţiilor.” 

    Toate aceste provocări contribuie la starea de incertitudine care caracterizează piaţa, atât în materie de clienţi, care iau mai greu decizii de achiziţie, cât şi în ceea ce îi priveşte pe dezvoltatori. „Există foarte multe probleme, foarte multă impredictibilitate şi destul de multe rezerve în a investi, şi multe semne de întrebare pe toate planurile. Prin urmare, cred că este greu să vă imaginaţi cum va arăta piaţa rezidenţială în principalele oraşe ale ţării şi mai ales în Capitală anul viitor dacă vom avea proiecte noi. Cu siguranţă că vor fi mai puţine. Şi asta bazat pe tot ce am spus până acum, la care se adaugă înăsprirea condiţiilor de acordare de credite. Deci inflaţia este peste tot din zona europeană, deja se discută despre o recesiune în anul 2023. Prin urmare, ca o concluzie, vom avea în continuare dezvoltare imobiliară, dar în alt ritm. Evident că pentru orice om investiţia într-o locuinţă rămâne o investiţie. Sau poate că este singura investiţie sănătoasă.” 

    Citiţi mai multe despre perspectivele de dezvoltare a pieţei construcţiilor în contextul actual, precum şi despre felul în care evoluţia preţurilor în acest domeniu influenţează piaţa imobiliară în următoarele articole rezultate în urma webinarului Real Estate. Real Talk by Storia.ro, care a avut-o ca invitată pe Adriana Iftime, director general al Federaţiei Patronatelor Societăţilor din Construcţii.

    Storia.ro e platforma de imobiliare cu cele mai multe anunţuri din piaţă, putând fi accesată atât de pe desktop, cât şi prin aplicaţiile de iOS şi Android. Storia.ro îşi propune să îi ajute pe români în găsirea acelei case pe care o pot transforma în acasă. Repede, uşor, informat, prin intermediul unei platforme complexe, ce răspunde tuturor cerinţelor din piaţă şi simplifică, totodată, procesul de căutare. În 2022, Storia.ro a lansat T.R.A.I. Index, o iniţiativă ce vine în întâmpinarea unor nevoi încă neacoperite ale românilor în găsirea unei locuinţe: standardul de viaţă, dincolo de cei 4 pereţi ai casei. T.R.A.I preia date relevante de la specialişti, precum nivelul de poluare a aerului, intensitatea traficului, varietatea punctelor de interes şi costul mediu pe metru pătrat, oferind o viziune de ansamblu asupra bunăstării fiecărui cartier în parte.

  • 6 întrebări pentru Andreea Hamza, Senior Director Living în cadrul JLL România

    În cadrul celui mai recent webinar Real Estate. Real Talk, realizat de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN, Andreea Hamza, Senior Director Living în cadrul JLL România, a vorbit despre factorii care influenţează preţurile locuinţelor din Capitală şi împrejurimi, precum şi despre perspectivele de evoluţie a acestora. Care au fost principalele curiozităţi ale celor care ne-au urmărit?

     

    1. Am listat o locuinţă spre vânzare şi nu găsesc cumpărător, deşi preţul nu este foarte ridicat. Care este explicaţia?

    Piaţa trece printr-o perioadă de tranziţie şi de reaşezare, astfel că vom vedea o evoluţie mai lentă a cererii şi a tranzacţiilor în această perioadă. Probabil apartamentele vor sta mai mult pe piaţă şi singurul sfat pe care pot să îl dau în această situaţie este fie să mai aşteptaţi, fie să reevaluaţi preţul – până la urmă, preţul este cel care dictează – există un cumpărător pentru orice proprietate, la un anumit preţ. 

    Actualul context îi determină pe oameni să fie într-o stare de expectativă – unii dintre ei s-au şi confruntat direct cu impactul de pe piaţa de creditare; au văzut că nu mai pot lua aceeaşi sumă de la bancă, iar ratele au fost mai mari decât şi-ar putea permite – există şi aspecte concrete care nu ţin numai de frică. 

    2. Într-o piaţă în care sunt fluctuaţii, de ce preţurile chiriilor nu scad niciodată simţitor?

    Cererea pe piaţa chiriilor a crescut, iar nivelul chiriei este şi acesta un raport între cerere şi ofertă. Atât timp cât oferta este limitată şi există acelaşi număr de apartamente care rămân în acest circuit, iar cererea este în creştere, vom avea o creştere a chiriilor. 

    3. Cum vezi evoluţia pieţei imobiliare în 2023, în special în cazul locuinţelor noi?

    Cred că fiecare segment din piaţa imobiliară rezidenţială va evolua diferit. Segmentele de jos, categoriile de bugete de sub 2.000 euro/mp (economy, business, comfort), vor fi afectate destul de mult de înăsprirea condiţiilor de creditare, aici vom vedea o stagnare a cererii sau chiar o scădere. Segmentul high-end va fi cel mai puţin afectat, acesta este cel mai rezistent în situaţii de economice incerte. Aşadar vom vedea o evoluţie diferită, pe segmente, vom vedea o evoluţie diferită a tranzacţiilor, cel puţin până când se mai clarifică situaţia economică şi geo-politică. Pe segmentul high-end vor exista întotdeauna cumpărători aflaţi în căutare de trofee imobiliare, pe care unele categorii de clienţi îşi doresc să le deţină pur si simplu. 

    4. Care sunt preţurile de vânzare pentru terenurile de parcare?

    Şi aici preţurile difera în funcţie de zone. Pentru un loc de parcare subteran, preţurile pot oscila între 12.000 Euro în cartierele traditionale din Bucuresti şi pot ajunge şi la 20.000 – 30.000 Euro în zona de high-end; locurile exterioare de parcare sunt mai ieftine – undeva la 6.500 – 7.000 de euro în cartierele traditionale şi pot ajunge la 10.000 – 15.000 de euro în zone foarte centrale. Locurile de parcare se pot vinde fie separat de apartamente, fie pot fi incluse în pretul de vânzare al apartamentului, în funcţie de decizia fiecărui dezvoltator în parte.

    5. Ce părere ai despre achiziţionarea prin rate la dezvoltator?

    Cred că dezvoltatorii ar fi bine să fie deschişi şi să găsească soluţii alternative de finantare pe care să le ofere cumpărătorilor, mai ales în contextual actual. Va fi nevoie de acest produs şi cred că va fi foarte apreciat. Este destul de dificil să faci acest lucru ca dezvoltator – ai nevoie de acreditare, nu este chiar aşa de uşor. Există foarte putini dezvoltatori care oferă acest produs.  Ce presupune acesta mai exact? Cumpărătorul plăteşte un avans de 20%-40% – care diferă de la dezvoltator la dezvoltator, iar apoi plăteşte rate eşalonate pe 5-10 ani,  rate care includ şi o marjă pe care dezvoltatorul şi-o ia pentru a-şi acoperi costul de finanţare. 

    6. Când putem aprecia că anumite preţuri sunt speculative?

    Din nou, preţul este un raport între cerere şi ofertă. Atât timp cât există oameni care vor plăti aceşti bani pentru respectivele apartamente, preţurile vor rămâne într-un anumit interval. Când cererea va scădea şi apartamentele vor sta mult mai mult timp pe piaţă goale, probabil că şi vânzătorii vor reduce preţul. Cred că preţurile vor stagna o perioadă, nu vom mai vedea creşteri semnnificative până la sfârşitul anului. 

    Citiţi mai multe despre perspectivele de dezvoltare a pieţei imobiliare în contextul actual, precum şi despre evoluţia preţurilor în sectorul rezidenţial, în următoarele articole rezultate webinarului Real Estate. Real Talk by Storia.ro, care a avut-o ca invitată pe Andreea Hamza, Senior Director Living în cadrul JLL România.

    Storia.ro este platforma de imobiliare cu cele mai multe anunţuri din piaţă – peste 200.000. Lansată de OLX, aceasta primeşte peste 5 milioane de vizite lunar, putând fi accesată atât de pe desktop, cât şi prin aplicaţiile de iOS şi Android. Prin adăugarea KIWI Finance în portofoliul OLX Group, utilizatorii Storia.ro pot beneficia gratuit de serviciile profesioniştilor pentru a identifica cea mai bună soluţie de credit ipotecar şi nu numai.

    JLL (NYSE: JLL) este o firmă de servicii profesionale de top, specializată în gestionarea proprietăţilor imobiliare şi a investiţiilor. JLL modelează viitorul sectorului imobiliar pentru o lume mai bună, folosind cea mai avansată tehnologie pentru a crea oportunităţi, spaţii uimitoare şi soluţii imobiliare durabile pentru clienţii noştri, oamenii noştri şicomunităţile noastre. JLL este o companie Fortune 500, cu venituri anuale de 19,4 miliarde de dolari, operaţiuni înpeste 80 de ţări şi o forţă de muncă globală de peste 100.000 de angajaţi la 31 martie 2022. JLL este numele de marcă, şi o marcă înregistrată a Jones Lang LaSalle Incorporated. Pentru informaţii suplimentare, vizitaţi jll.com.  

  • Ce tipuri de locuinţe caută clienţii Capitalei?

    Cerinţele clienţilor în materie de locuinţe sunt influenţate de vârstă şi buget, ele fiind modificate în contextul pandemiei. Cum arată casa de vis – fie că este aceasta închiriată sau cumpărată – pentru locuitorii Bucureştiului şi împrejurimilor?

    Cea mai recentă cercetare desfăşurată de Storia.ro şi JLL România în rândul celor care prospectează piaţa imobiliară din Bucureşti şi Ilfov şi-a propus să identifice criteriile care stau în spatele deciziei de achiziţie, respectiv închiriere, înfunctie de caracteristicile socio-demografice şi de stil de viaţă, precum şi de modul de repartizare a bugetelor.

    „La închiriere, se caută locuinţele mai mici, garsonierele şi apartamentele de două camere, în timp ce, pentru achiziţie, se caută şi apartamentele mai mari, de 3-4 camere, dar şi casele”, răspunde în cea mai recentă ediţie a webinarului Real Estate. Real Talk, realizat de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN, Andreea Hamza, Senior Director Living în cadrul JLL România, referindu-se la preferinţele clienţilor Capitalei în materie de locuinţe. 

    Preferinţele clienţilor sunt corelate şi cu vârsta: „Majoritatea celor care au până în 24 de ani se orientează spre închiriere, nevând posibilitatea financiară de a face o achiziţie imobiliară, dar şi pentru că îşi doresc mai multă flexibilitate. Pe de altă parte, cei cu vârste de peste 35 de ani se orientează spre achiziţia unei locuinţe.

    Pandemia a fost cea care a accelerat modificarea anumitor comportamente şi preferinţe ale celor în căutarea unei locuinţe, fie ei chiriaşi sau cumpărători. A crescut interesul pentru case şi vile, spaţiile exterioare (grădină, curte / terasa / balcon) au devenit indispensabile, în timp ce compartimentările interioare care permit amplasarea unui birou se regăsesc din ce în ce mai des ăn oferta dezvoltatorilor. Amplasamentul este, de asemenea, relevant, dar dorinţele referitoare la acesta diferă în funcţie de categoria de vârstă: cei tineri vor să fie mai aproape de metrou şi de centrul oraşului, cei de peste 35 de ani se orientează şi înspre suburbii. Aceştia din urmă au determinat o creştere a atractivităţii zonei Ilfov, unde a crescut interesul pentru case.

    In faţa alegerii Bucureşti versus Ilfov, un procent covârşitor din respondenţi – 93% dintre potenţialii chiriaşi – şi-a exprimat interesul pentru o locuinţă amplasată în Capitală, în timp ce procentele diferă când vine vorba de achiziţie, unde observăm o creştere a interesului pentru Ilfov – 23% dintre respondenţi fiind interesati de achiziţia unei locuinţe în suburbii.

    „Casele din centru sunt destul de scumpe faţă de cele din suburbii, pot costa chiar dublu, în funcţie de suprafaţă, de teren, de stadiul în care se află. Există case de 800.000 Euro în centrul Bucureştiului, comparativ cu 200.000 Euro – în Ilfov. În plus, dacă e vorba de case vechi, acestea necesită investiţii surpriză pentru renovarea şi recondiţionarea lor”. 

    Oferta din Ilfov este în creştere, în trimestrul acesta sunt de trei ori mai multe livrări decât trimestrul II al anului trecut: „este un efect şi al autorizării mai facile, al lucrărilor de infrastructură care ajută zona şi uşurează accesul înspre centrul oraşului, suprafata terenurilor disponibile  este mai mare facilitând dezvoltarea de proiecte cu funcţionalităţi mixte ce includ spaţii de agreement şi spaţii comerciale”

    Dacă ne referim la decizia de a cumpăra vs. a închiria, principalul factor care orientează clienţii fie spre achiziţie, fie spre închiriere este venitul lunar al gospodăriei. Astfel, cu cât venitul gospodăriei este mai ridicat, cu atât intenţia de a cumpăra în defavoarea închirierii este mai ridicată. „Suntem un popor de proprietari, am fost obişnuiţi să deţinem apartamentele în care locuim, încă din comunism, şi s-a menţinut această mentalitate, ea se va schimba în timp, însă foarte greu. Probabil generaţiile care vin acum din urmă vor avea nevoie de mai multă mobilitate, sunt mai deschise şi mai orientate spre alte feluri de investiţii, spre experienţe, nedorindu-şi să fie legate de o locuinţă sau de un credit. Dacă ne uitam la Polonia, acest trend de achiziţie  s-a inversat deja. Polonia era o piaţă similară celei de aici acum 7-8 ani, iar acum vedem un număr semnificativ de ansambluri destinate exclusiv închirierii, cred că aceasta este o direcţie către care ne îndreptăm şi noi, însă este un proces care durează”, crede Andreea Hamza.   

    Citiţi mai multe despre perspectivele de dezvoltare a pieţei imobiliare în contextul actual, precum şi despre evoluţia preţurilor în sectorul rezidenţial, în următoarele articole rezultate webinarului Real Estate. Real Talk by Storia.ro, care a avut-o ca invitată pe Andreea Hamza, Senior Director Living în cadrul JLL România.

    Storia.ro este platforma de imobiliare cu cele mai multe anunţuri din piaţă – peste 200.000. Lansată de OLX, aceasta primeşte peste 5 milioane de vizite lunar, putând fi accesată atât de pe desktop, cât şi prin aplicaţiile de iOS şi Android. Prin adăugarea KIWI Finance în portofoliul OLX Group, utilizatorii Storia.ro pot beneficia gratuit de serviciile profesioniştilor pentru a identifica cea mai bună soluţie de credit ipotecar şi nu numai.

    JLL (NYSE: JLL) este o firmă de servicii profesionale de top, specializată în gestionarea proprietăţilor imobiliare şi a investiţiilor. JLL modelează viitorul sectorului imobiliar pentru o lume mai bună, folosind cea mai avansată tehnologie pentru a crea oportunităţi, spaţii uimitoare şi soluţii imobiliare durabile pentru clienţii noştri, oamenii noştri şicomunităţile noastre. JLL este o companie Fortune 500, cu venituri anuale de 19,4 miliarde de dolari, operaţiuni înpeste 80 de ţări şi o forţă de muncă globală de peste 100.000 de angajaţi la 31 martie 2022. JLL este numele de marcă, şi o marcă înregistrată a Jones Lang LaSalle Incorporated. Pentru informaţii suplimentare, vizitaţi jll.com.  

  • Cum evoluează preţurile în imobiliare şi ce e de făcut? Real Estate. Real Talk by Storia.ro: „Dificultăţile în accesul la creditare care se anunţă şi care au început să se simtă pe piaţa vânzărilor i-ar putea determina pe o parte din potenţialii cumpărători să se orienteze măcar temporar spre închiriere.”

    La întrebarea „Cumpărător sau Chiriaş”, ştim răspunsul preferat al celor mai mulţi dintre români. Totuşi, datele pieţei imobiliare se schimbă în contextul actual, iar răspunsul nu mai pare a fi atât de clar. Cum vor evolua preţurile locuinţelor şi al chiriilor în Capitală, o piaţă reper în materie de imobiliare şi ce e de făcut în acest context?

    JLL România, în parteneriat cu Storia.ro, şi-au propus să înţeleagă în profunzime profilul chiriaşului, în paralel cu profilul cumpărătorului de locuinţe din Bucureşti – Ilfov pe baza unui studiu desfăşurat în rândul celor care prospectează piaţa imobiliară. La baza acestei analize au stat caracteristicile socio-demografice şi de stil de viaţă, modul de repartizare a bugetelor, precum şi situaţia locativă curentă şi posibilitatea schimbării acesteia în viitor.

    „Indiferent de ceea ce se întâmplă la nivel global sau naţional, există o nevoie de locuinţe noi, avem un stoc de locuinţe vechi foarte mare, care se înnoieste într-un ritm foarte lent. Ritmul de înnoire este de aproximativ 2% pe an, un procent foarte mic, comparativ cu cel al altor ţări din regiune – acest stoc învechit nu mai corespunde cu aspiraţiile noilor generaţii şi în general cu aspiraţiile celor care urmează să achiziţioneze o locuinţă – aici apare nevoia mare de locuinţe noi. Cererea propriu-zisă diferă însă, fiind influenţată de doi mari factori: puterea de cumpărare, pe de o parte, şi accesul la creditare pe de altă parte”, a explicat Andreea Hamza, Senior Director Living în cadrul companiei de consultanţă imobiliară JLL România, în cadrul celui mai recent webinar Real Estate. Real Talk realizat de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN. 

    Puterea de cumpărare a românilor în materie de locuinţe este în continuare la un nivel bun, în pofida contextului economic, ca urmare a faptului că salariul mediu net a crescut şi a ajuns undeva la o medie de aproximativ 800 de euro la nivel naţional si 1,000 euro în Capitală, faţă de 325 de euro în 2009, în timp ce preţul mediu al locuinţelor a crescut doar cu 15% dacă ne uităm la preţul mediu pe mp în 2009 vs nivelul actual. „Creşterea salariilor este mai mult decât dublă, faţă de creşterea moderată a preţurilor locuinţelor”, a punctat ea. 

    Pe de altă parte însă, condiţiile de creditare s-au înăsprit: IRCC – indicele de referinţă (indicele de referinţă este un procent în funcţie de care se calculează rata dobânzii pentru un anumit credit, la care se adaugă o marjă a băncii; cei care contractează credite cu dobândă variabilă vor avea dobânda calculată în funcţie de acest indice N.Red.) pentru creditele consumatorilor a crescut de la 1,8%, în primul trimestru al anului 2022, la undeva la 6%: „Este o creştere foarte mare, care se va reflecta într-o creştere a dobânzilor pe care cumpărătorii urmează să le plătească sau le plătesc deja. Pentru cei care au acum credite cu dobândă variabilă, rata ar putea creşte anul viitor chiar şi cu 60-70%”. Iar asta în timp ce inflaţia influenţează suma ce poate fi contractată printr-un credit, pentru că această creştere a preţurilor determină creşterea cheltuielilor, iar suma ce poate fi accesată printr-un credit poate să scadă, având în vedere limita de îndatorare de 40% stabilită de BNR pentru cei care contractează credite. 

    Paradoxal, preţurile au continuat să crească în primele doua trimestre ale anului, marcând o creştere medie de aproximativ 5%, ajungând la 1.720 de euro/mp util, la nivelul Capitalei. „Am analizat cererea şi, cu toate că în primul semestru a fost o creştere de 15%, evoluţia lunară arată că în luna iunie s-au înregistrat primele scăderi – există posibilitatea ca acesta să fie începutul unor schimbări de dinamică în zona volumului tranzactiilor. În acelaşi timp, oferta a crescut doar foarte puţin, pentru Bucureşti şi Ilfov cumulat, în timp ce pentru Bucureşti chiar a scăzut puţin şi aici începem să vedem efectul limitării autorizării proiectelor din Capitală.” Consecinţa, crede Andreea Hamza, este că preţurile probabil vor stagna în următoare perioadă sau vor fluctua nesemnificativ. 

    În ceea ce priveşte piata închirierilor, chiriile au crescut în primul trimestru al anului cu aproximativ 5%, iar în cel de al doilea trimestru, au rămas constante. „Nivelul mediu pentru chiriile din Bucuresti este acum situat la 9,2 euro/mp/util/lună, însă fiecare cartier are o dinamică diferită. Există cartiere unde chiriile au crescut şi cu 15%, precum Berceni, Militari, Decebal, Moşilor şi există şi cartiere unde chiriile stagnează de ceva vreme. Evoluţia chiriilor este influenţată foarte mult şi de lucrările de infrastructură finalizate, spre deosebire de preţurile de vânzare, unde lucrările de infrastructură, înca din momentul în care sunt anunţate, au un impact major asupra preturilor.”

    Andreea Hamza oferă şi exemple concrete de preţ de închiriere: în żona Ştefan cel Mare, de pildă, preţul de închiriere al unui apartament vechi se plasează între 450 – 500 euro.  În zonele Alba Iulia, Dristor, o garsonieră se închiriază cu 350 – 400 de euro pe lună, într-un bloc vechi, în timp ce aceeaşi garsonieră s-ar închiria cu 450 – 500 euro într-o clădire nouă, diferenţa între vechi şi nou plasându-se la 20%-30%. 

    „Piaţa noastră de închiriere este dominată de proprietari individuali, persoane fizice care cumpără sau deţin apartamente pe care le introduc în circuitul de închiriere, lipsesc investitorii instituţionali care construiesc sau deţin ansambluri întregi destinate exclusiv închirierii- aşadar există acest stoc vechi, care se tot rulează”, explică ea. Andreea Hamza a vorbit şi despre motivul stabilităţii preţurilor de închiriere: „Întrucât chiriile sunt calculate în euro, ele nu sunt influenţate atât de mult de inflaţie. La fel ca în cazul achiziţiilor, şi chiriile depind de raportul dintre cerere şi ofertă, iar aceste două componente au crescut într-un ritm similar. Chiriile sunt determinate de piaţă şi de nivelul maxim pe care un chiriaş şi-l poate permite”.  

    Dificultăţile în accesul la creditare care se anunţă şi care au început să se simtă pe piaţa vânzărilor i-ar putea determina pe o parte din potenţialii cumpărători să se orienteze măcar temporar spre închiriere determinând o creştere a cererii pe piata închirierilor şi, în consecinţă, o posibilă creştere a chiriilor.

    Care este sfatul Andreei Hamza pentru cei aflaţi acum în căutarea unei locuinţe? „Cei care au deja un credit preaprobat ar putea să îşi urgenteze decizia şi achiziţia, ca să beneficieze de condiţiile de acum, fiindcă aceste condiţii se vor înăspri. Cei care dispun de lichidităţi ar trebui să îşi acorde mai mult timp pentru a identifica cele mai bune variante şi ar putea să se orienteze şi înspre proprietăţi potrivite pentru închiriere, iar cei care sunt la limita posibilităţii de a suporta un credit în momentul actual ar trebui să aştepte, să îşi amâne decizia, eventual să se orienteze înspre închiriere dacă au nevoia de a se muta pentru a nu risca să ajungă în incapacitate de plată.”

    Citiţi mai multe despre perspectivele de dezvoltare a pieţei imobiliare în contextul actual, precum şi despre evoluţia preţurilor în sectorul rezidenţial, în următoarele articole rezultate în urma webinarului Real Estate. Real Talk by Storia.ro, care a avut-o ca invitată pe Andreea Hamza, Senior Director Living în cadrul JLL România.

    Storia.ro este platforma de imobiliare cu cele mai multe anunţuri din piaţă – peste 200.000. Lansată de OLX, aceasta primeşte peste 5 milioane de vizite lunar, putând fi accesată atât de pe desktop, cât şi prin aplicaţiile de iOS şi Android. Prin adăugarea KIWI Finance în portofoliul OLX Group, utilizatorii Storia.ro pot beneficia gratuit de serviciile profesioniştilor pentru a identifica cea mai bună soluţie de credit ipotecar şi nu numai.

     

  • Real Estate. Real Talk: 8 întrebări de la publicul Real Estate. Real Talk pentru Anca Bidian, CEO al KIWI Finance

    Cum a evoluat apetitul oamenilor pentru creditare, ce ar trebui să facă cei care au deja credite, cum a evoluat numărul investitorilor în locuinţe – sunt doar câteva întrebări care îi preocupă pe români în actualul context de piaţă, aşa cum s-a văzut la cea mai recentă ediţie a webinarului Real Estate. Real Talk realizat de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN. Anca Bidian, CEO al brokerului de credite KIWI Finance, a răspuns acestora, conturând felul în care se vede piaţa imobiliară la mijloc de an. 

    „Preţurile nu au de ce să scadă: piaţa imobiliară este la echilibru, avem un indice de accesibilitate în jurul valorii de doi – în Bucureşti este de 1,7 – indicator de care nu se bucură mulţi locuitori ai altor ţări. Noi nu avem o mobilitate a forţei de muncă şi nici socială – nu avem oameni care să spună <<Dacă nu pot să îmi cumpăr o locuinţă în Ploieşti, mă duc să cumpăr în Buzău, poate sunt preţurile mai mici acolo.>> Atunci, va exista un segment de clienţi care va trebui să aştepte până va începe următorul ciclu de scădere a preţurilor – că se va termina şi perioada aceasta – iar ei se vor putea încadra pentru achiziţia pe care şi-o doresc”, a observat Anca Bidian în cel mai recent webinar Real Estate. Real Talk realizat de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN. CEO-ul KIWI Finance se referă la indicele de accesibilitate, care reprezintă raportul dintre pretul locuinţei/mp raportat la salariul mediu pe economie, dintr-o perioadă anume şi care este favorabil pieţei locale, chiar şi în actualul context. „Dacă facem o comparaţie cu singura bulă pe care o cunoaştem şi noi, cea din 2008, prin echivalenţă, ar trebui ca preţul mediu pe metrul pătrat în România să fie acum 4.600 de euro/mp ca să spunem că suntem în aceeaşi situaţie ca acum 14 ani. Noi avem preţul pe metrul pătrat, mediu, de 1.386 de euro”, explică ea. Astfel, din punctul de vedere al accesibilităţii, România, în Europa, se clasează în primele trei locuri din perspectiva accesibilităţii locuinţelor, mai cu seamă şi pentru că salariul mediu este cu 126% mai mare acum decât în 2013. 

    „Noi în România am ajuns cu puterea de cumpărare la 82% din media Uniunii Europene – am depăşit ţări ca Grecia, Ungaria, Letonia, Slovacia şi suntem foarte aproape de Portugalia, Polonia si Spania. Desigur, toată lumea este afectată de creşterile de preţuri din ultimul timp – dar trebuie să ne uităm şi la faptul că, în doi ani pandemici, depozitele populaţiei au crescut – la ultimul raport BNR, erau 60 de miliarde de euro depozitele populaţiei – soldul creditelor ipotecare este de 20 de miliarde. Nu suntem atât de săraci pe cât ne place să spunem că suntem. Desigur că suntem afectaţi, dar poate că din aceste perioade învăţăm ce înseamnă o cultură financiară, o mai mare grijă etc .”, a subliniat CEO-ul KIWI Finance în încheiere. 

    Care sunt curiozităţile celor care au urmărit webinarului Real Estate. Real Talk, ca urmare a observaţiilor Ancăi Bidian?

    ÎNTREBĂRI DE LA PUBLICUL REAL ESTATE. REAL TALK:

    1.     Cum a evoluat apetitul oamenilor pentru creditare?

    A existat un recul în primele săptămâni din februarie, după începerea războiului, apoi am ajuns la aceleaşi valori zilnice ca înainte de război. Se schimbă segmentele de clienţi care aplică acum pentru creditare – pe contractele semnate sau pe antecontracte, nu am avut renunţări şi ştiu de la partenerii noştri, dezvoltatori în marile proiecte, că nu există clienţi care să fi renunţat la achiziţie. 

    2.     Există vreo diferenţă de evoluţie între locuinţele premium şi cele cu preţuri mai scăzute?

    Există, pe locuinţele premium am înregistrat cel mai mare ecart între ce se cere şi ce se oferă, sigur că acestea sunt şi mai puţine; sunt zone însă unde preţurile sunt supraîncălzite deja. Nu pot generaliza aceasta la întreaga piaţă imobiliară – sunt zone punctuale; probabil că acolo va exista o stagnare de preţ. Pe o piaţă aflată în creştere, viteza de creştere a preţurilor este de la centru spre periferie, în timp ce pe o piaţă aflată în stagnare sau contracţie, preţurile scad dinspre periferie spre centru. 

    3.     Cum îmi dau seama dacă preţul unui apartament este mic sau mare?

    Recomand, în primul rând, un raport de evaluare, care ia în calcul şi materialele, şi preţul pieţei, şi valoarea de înlocuire, şi un eventual randament din chirie. Preţul unei case nu este mic sau mare în valoare absolută – acesta evoluează în funcţie de zonă şi de piaţă, precum şi de momentul în care cumpăr locuinţa aceea. Ce trebuie să ştim este că există o ciclicitate economică – în vremurile acesta trebuie să luăm în calcul mai multe aspecte. 

    4.     Ce fac cei care au deja credite?

    Sunt doi indicatori folosiţi în calcul, ROBOR şi IRCC, iar trecerea de la ROBOR la IRCC nu este soluţia magică pentru că aceasta reprezintă o amânare a problemei – între acestea există un decalaj de vreo şase luni, adică, în timp ce ROBOR creşte, IRCC este calculat pe valorile din urmă cu şase luni. Trebuie să avem în vedere faptul că atunci când se va inversa trendul şi aceşti indicatori vor începe să scadă, ROBOR va scădea primul, iar IRCC se va calcula tot cu valorile din urmă cu şase luni din acel moment.  De asemenea, trecerea de la ROBOR la IRCC este ireversibilă. În această perioadă, cele mai solicitate şi recomandate au fost dobânzile fixe. În general, regula este că o dobândă fixă este mai mare decât o dobândă variabilă în aceeaşi perioadă de timp. Nimeni nu prevede viitorul, dar calculul probabilităţilor este o ştiinţă matematică. 

    5.     Ce se întâmplă cu preţul locuinţelor de la ţară?

    Depinde dacă vorbim despre zonele limitrofe marilor oraşe sau de la ţară-ţară, la bunica? Pentru tranzacţiile acelea, din păcate, nu sunt multe informaţii. Din fondul locativ total în România, 66% sunt case – dintre acestea, doar 24% sunt fără canalizări – prin comparaţie, în 2007, aveam 40%. Suntem cam 50-50, proporţia rural-urban, dar despre casa de la ţară nu există informaţii. Dacă vorbim despre ţara aflată în apropierea marilor oraşe sau de ţara unde s-au dezvoltat platforme industriale, acestea intră la categoria oraş în judeţul respectiv, atunci când calculăm preţul mediu. Desigur, faţă de preţul reşedinţei de judeţ sunt la 50-70% din preţ. 

    6.     Cum a evoluat categoria investitorilor în imobiliare?

    De aproximativ cinci ani, numărul acestora a început să crească, fie că vorbim despre cei care se duc înspre chirii pe termen lung, cât şi cei care merg înspre chirii pe termen scurt – AirBnb, Booking etc. Este foarte important să vezi cât de mare este procentul veniturilor din chirii în total venituri în România – dar acest segment – al micilor investitori, familii cu o locuinţă a lor, care au cumpărat o a doua sau o a treia locuinţă în acest scop, a fost îngroşat de românii cu venituri din străinătate. Din 2019 sau chiar 2018, am avut creşteri de 50% de la an la an pe acest segment. 

    7.     Vor creşte preţurile, ca urmare a numărului mai redus de livrări?

    Nu prea cred, piaţa va fi suplimentată şi alimentată de piaţa secundară, a locuinţelor mai vechi care au o elasticitate puţin mai redusă a preţurilor.  Există o limită, iar mare parte din spaţiul pe care noi l-am fi avut pentru creşterea preţurilor caselor este ocupat de creşterea dobânzilor – deci o creştere în continuare a preţurilor ar decupa cererea de ofertă şi piaţa s-ar bloca ca număr de tranzacţii în acel moment . În momentul în care creditarea trage jumătate din numărul tranzacţiilor, are un cuvânt foarte greu de spus – din punctul de vedere al creditării, acolo nu va fi loc de creştere, nu se întâlneşte cererea cu oferta. 

    8.     Cum vor evolua preţurile din Braşov după finalizarea aeroportului din Ghimbav?

    Braşovul şi Constanţa au o particularitate, Braşovul a avut cea mai mare creştere, în valoare absolută, iar Constanţa are cel mai mare indice de accesibilitate, ceea ce spune că de fapt locuinţele din Constanţa sunt mai puţin accesibile. Însă, mulţi clienţi care cumpără în Constanţa nu sunt constănţeni, indicele de accesibilitate îl calculăm pe salariul din Constanţa, dar clienţii de acolo nu sunt constănţeni; la fel stau lucrurile şi cu Braşovul. Desigur, aeroportul va ajuta, dar nu cred că în sensul unei creşteri a preţurilor – Braşovul oricum are o creştere destul de rapidă. Dacă, urmare a acestui aeroport, vor veni şi alte investiţii, desigur, zona va fi foarte atractivă. 

    Citiţi mai multe despre perspectivele de dezvoltare a pieţei imobiliare în contextul actual, precum şi despre evoluţia preţurilor în sectorul rezidenţial, în următoarele articole rezultate webinarului Real Estate. Real Talk by Storia.ro, care a avut-o ca invitată pe Anca Bidian, CEO al brokerului de credite KIWI Finance. 

    Storia.ro este platforma de imobiliare cu cele mai multe anunţuri din piaţă – peste 200.000. Lansată de OLX, aceasta primeşte peste 5 milioane de vizite lunar, putând fi accesată atât de pe desktop, cât şi prin aplicaţiile de iOS şi Android. Prin adăugarea KIWI Finance în portofoliul OLX Group, utilizatorii Storia.ro pot beneficia gratuit de serviciile profesioniştilor pentru a identifica cea mai bună soluţie de credit ipotecar şi nu numai.