Category: Real estate. Real talk.

Nu doar Bucureştiul trece printr-o efervescenţă când vine vorba despre dezvoltarea sectorului imobiliar, şi  alte oraşe mari din ţară atrag deopotrivă noi investitori – datorită infrastructurii, potenţialului turistic sau companiilor aflate în căutare de resursă umană ce îşi deschid noi birouri. Ce se vede în real estate, dincolo de Capitală?

„Timişoara atrage aproape 1 miliard de euro investiţii per total, în toate segmentele pieţei; judeţul Timiş atrage aceste investiţii datorită conexiunii excelente cu coridoarele paneuropene, astfel încât vedem aici foarte multe unităţi de producţie, zona fiind unul dintre polii investiţiilor în imobiliare anul acesta, a descris Despina Ponomarenco, preşedintaBREC (Bucharest Real Estate Club), în cadrul unui webinar Real Estate. Real Talk, realizat de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN. 

Potrivit ei, urmează dezvoltări rezidenţiale adiacente acestor investiţii, iar un exemplu în acest sens este oraşul Iaşi, unde există investiţii programate în proiecte de birouri şi retail ce se vor întinde pe suprafeţe de peste 65.000 de mii de metri pătraţi, precum şi într-un număr de 5.000 de apartamente în diverse ansambluri, ce vor fi finalizate în 2024. 

Braşovul începe o nouă etapă de dezvoltare, ţinând cont de finalizarea noului aeroport internaţional, care este prevăzută pentru acest an: „Localizarea strategică a acestui oraş şi potenţialul turistic determină noi investiţii, iar din datele noastre, la finalul anului trecut, acesta avea aproximativ 2.500 de apartamente în construcţie”.  

În ceea ce priveşte oraşul Cluj-Napoca, după o perioadă în care a atras cele mai multe investiţii, acesta trece acum printr-o etapă de stagnare: „Au crescut foarte mult preţurile terenurilor, astfel încât nu vedem un număr atât de mare de proiecte noi, mai ales că a fost un oraş foarte activ pe segmentul de office. În schimb, ce vedem pe sectorul rezidenţial este un număr extrem de mare de dezvoltatori care investesc în apartamente şi, din datele noastre, sunt undeva la 5.000 de apartamente prevăzute pentru livrare în perioada 2022-2024”.  

Constanţa a atras investiţii cu precădere pe segmentele retail şi logistic, iar în ultimul timp este ţinta investitorilor rezidenţiali, atât în oraş, cât şi în staţiunile de pe litoral, pe segmentele locuinţelor de vacanţă. „Peste 7.000 de apartamente sunt în lucru în acest moment sau vor fi lansate în perioada următoare. Există un apetit al investitorilor pentru apartamente de vacanţă, atât în Mamaia, cât şi în zona Neptun-Olimp. Când piaţa se maturizează, se diversifică, clienţii caută şi o a doua locuinţă, iar acestea sunt şi bune oportunităţi de investiţii.” Observăm astfel că este în creştere în astfel de oraşe trendul în care clienţii care cumpără apartamente, le folosesc o săptămână-două, iar apoi le închiriază. „Investiţiile în imobiliare sunt o investiţie destul de uşor de înţeles, este palpabilă. Pentru alte investiţii, cum ar fi cele pe bursă şi criptomonede, este nevoie de cercetări mai multe, de o bună cunoaştere a domeniului, precum şi de un apetit mult mai mare pentru risc. Investiţiile în imobiliare sunt câştigătoare, pe de o parte, pentru că reprezintă o bună modalitate de a economisi şi pentru că s-a dovedit în timp că, per total, imobiliarele îşi apreciază valoarea.”

Astfel, se va accentua şi trendul achiziţiilor celei de a doua locuinţe în scop investiţional, atât pe litoral, cât şi în zonele montane, dar şi în pieţe mai exotice, în afara graniţelor – cum ar fi, de pildă, oraşul Dubai. „Este o piaţă clar mult mai scumpă, dar acolo evoluţia este spectaculoasă. Ştim că sunt români care investesc şi pe piaţa respectivă şi cumpără locuinţe sub acelaşi concept. Pot locui şi folosi locuinţa respectivă timp de o lună pe an, iar dezvoltatorul se ocupă de tot ce înseamnă administrare, chirii, property management pentru respectivul apartament.”

Citiţi mai multe despre perspectivele de dezvoltare a pieţei imobiliare în 2022, precum şi despre evoluţia preţurilor în sectorul rezidenţial, în celelalte articole rezultate webinarului Real Estate. Real Talk by Storia.ro, care a avut-o ca invitată pe Despina Ponomarenco, preşedinte al asociaţiei Bucharest Real Estate Club (BREC). 

Storia.ro e platforma de imobiliare cu cele mai multe anunţuri din piaţă – peste 200.000. Lansată de OLX, aceasta primeşte peste 5 milioane de vizite lunar, putând fi accesată atât de pe desktop, cât şi prin aplicaţiile de iOS şi Android. Prin adăugarea KIWI Finance în portofoliul OLX Group, utilizatorii Storia.ro pot beneficia gratuit de serviciile profesioniştilor pentru a identifica cea mai bună soluţie de credit ipotecar şi nu numai.

„Investiţiile în mari proiecte imobiliare continuă în România, atât în Bucureşti, cât şi în marile oraşe regionale: Timişoara, Iaşi, Cluj-Napoca, Braşov şi Constanţa. Formatele de tip oraş în oraş atrag noi investitori, sectoarele rezidenţial şi logistic rămân cele mai dinamice, proprietarii de birouri se pregătesc pentru revenirea angajaţilor în clădiri, iar formatele de retail parks câştigă teren”, a descris Despina Ponoramenco, preşedintă a asociaţiei Bucharest Real Estate Club (BREC), perspectivele de dezvoltare a pieţei imobiliare locale, în cadrul unuia dintre webinariile  Real Estate. Real Talk, realizat de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN. BREC este cea mai mare organizaţie a pieţei de real estate din România, ale cărei companii membre sunt investitori majori, locali şi internaţionali, activi pe segmentele proiectelor de regenerare urbană, clădirilor de birouri, parcurilor logistice şi industriale, parcurilor de retail, investiţiilor rezidenţiale, cu portofolii cumulate de peste 10 miliarde de euro. 

În baza discuţiilor cu membrii asociaţiei, Despina Ponomarenco a observat că, în contextul obiectivelor de decarbonizare, unul dintre marile trenduri este ca accentul în imobiliare să fie pe dezvoltare sustenabilă şi pe tehnologii prietenoase cu mediul. De asemenea, tendinţa dezvoltărilor de proiecte mixte, cu funcţiuni şi facilităţi multiple, care era prezentă pe piaţă anterior debutului pandemiei, a fost impulsionată în contextul restricţiilor din ultimii doi ani, ca urmare a faptului că acest tip de dezvoltări permit rezidenţilor să lucreze în apropierea casei. 

Tot în contextul pandemic, a luat şi mai mult avânt segmentul logistic, pe fondul creşterii vânzărilor din comerţul online, care au determinat o cerere foarte mare de spaţiu modern: „Conform datelor din piaţă, anul trecut au fost tranzacţionaţi peste 1 milion de metri pătraţi, iar anul acesta sunt în lucru undeva la 500.000 – 600.000 de metri pătraţi de spaţii logistice, stocul total urmând să depăşească borna de 6 milioane de metri pătraţi”. Marii jucători construiesc în oraşe mari precum Bucureşti, Timişoara sau Braşov, dar vedem şi oraşe noi pe harta investitorilor logistici, cum ar fi Oradea, Brăila sau Ploieşti. 

Segmentul rezidenţial a fost, de asemenea, unul avantajat în perioada crizei sanitare, când s-a lucrat de acasă foarte mult, iar copiii au făcut şcoală online, iar pe acest segment a fost atins în 2021 un record prin prisma livrărilor: conform datelor Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI), s-a ajuns la peste 183.000 de apartamente tranzacţionate în întreaga ţară, valoarea estimată totală pentru aceste tranzacţii  situându-se la 12 miliarde de euro. „Principala provocare a sectorului este creşterea costurilor şi lipsa forţei de muncă – în acest context, din datele pe care le avem, şi în 2022 vom vedea preţuri în creştere pentru locuinţe. Vestea bună este intrarea în vigoare a plafonului ridicat pentru TVA de 5%, până la valoarea de 700.000 de lei, fapt ce va permite clasei de mijloc să acceseze locuinţe mai spaţioase, o îmbunătăţire, per total, a standardului de locuire”, a observat preşedinta BREC.

În ceea ce priveşte segmentul office, ea observă că marii proprietari de birouri se pregătesc de reîntoarcerea angajaţilor în clădiri, asigurându-se că proprietăţile întocmesc standardele unui mediu de lucru sănătos şi sigur. „Vedem în rândul membrilor noştri o preocupare activă pentru livrarea unor clădiri sustenabile, la standarde înalte. Se observă o revenire a cererii pe acest segment, în cadrul conferinţei BREC “ What’s next” organizate recent, managing directorul Globalworth, Marian Popa, a menţionat că sunt 10-12 chiriaşi în piaţă ce caută suprafeţe de peste 10.000 de metri pătraţi”, exemplifică ea. 

Sectorul de retail, în schimb, a fost puternic afectat de restricţii, însă şi-a revenit destul de rapid – traficul în centrele comerciale regionale fiind în creştere. „Jucătorii au investit în proiecte de modernizare şi renovare a centrelor comerciale, precum şi în formatele de tipul retail parks, un business ce s-a dovedit a fi unul sigur pe durata acestei crize sanitare.”

Citiţi mai multe despre perspectivele de dezvoltare a pieţei imobiliare în 2022, precum şi despre evoluţia preţurilor în sectorul rezidenţial, în următoarele articole rezultate webinarului Real Estate. Real Talk by Storia.ro, care  a avut-o ca invitată pe Despina Ponomarenco, preşedintă a asociaţiei Bucharest Real Estate Club (BREC).

Storia.ro e platforma de imobiliare cu cele mai multe anunţuri din piaţă – peste 200.000. Lansată de OLX, aceasta primeşte peste 5 milioane de vizite lunar, putând fi accesată atât de pe desktop, cât şi prin aplicaţiile de iOS şi Android. Prin adăugarea KIWI Finance în portofoliul OLX Group, utilizatorii Storia.ro pot beneficia gratuit de serviciile profesioniştilor pentru a identifica cea mai bună soluţie de credit ipotecar şi nu numai.

Găsirea locuinţei de vis din punctul de vedere al spaţiului sau poziţionării, pregătirea dosarului pentru obţinerea unui credit, găsirea băncii potrivite şi chiar şi analiza eficienţei energetice sunt primele lucruri pe care le luăm în calcul când vine vorba despre mutarea într-o casă nouă. De cele mai multe ori, uităm însă cel mai important aspect: siguranţa clădirii în care ne mutăm. Ce putem face din acest punct de vedere când vine vorba de riscul – foarte prezent în România – al unui cutremur de magnitudine mare?

„Atunci când ne mutăm într-o locuinţă nouă există câteva lucruri pe care fiecare dintre noi le poate face pentru a verifica siguranţa acesteia în cazul unui seism, aspect ignorat de cele mai multe ori”, a observat Matei Sumbasacu, structurist şi fondator al Asociaţiei pentru Reducerea Riscului Seismic Re:Rise, în cadrul celui mai recent webinar Real Estate. Real Talk realizat de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN, o ediţie specială realizată la 45 de ani după cutremurul din ’77 . „Trebuie să conştientizăm că este o decizie foarte importantă să ne mutăm undeva. Multă lume acordă timp pentru alte lucruri când vine vorba despre respectiva achiziţie, fie că vorbim despre pregătirea pentru un credit sau altceva şi mai puţin analizei structurale a locuinţei. Mai mult decât atât, există şi această concepţie greşita conform căreia dacă banca îţi dă un credit, clădirea este sigură – din păcate, băncile angajează foarte rar experţi care să analizeze acele clădiri.”

Atunci, ce poate face orice client interesat de o achiziţie sau de mutarea în chirie într-o locuinţă nouă este să identifice posibilele semne care pot reprezenta un semnal de alarmă când vine vorba de vulnerabilitatea unei clădiri. Primul lucru pe care îl putem face este să consultăm listele oficiale de clădiri expertizate, disponibile pe platforma amccrs – pmb.ro, unde Administraţia Municipală pentru Consolidarea Clădirilor cu Risc Seismic, din cadrul Primăriei Capitalei, publică listele clădirilor expertizate. Dacă respectiva clădire nu a fost expertizată, putem totuşi să aflăm din acea listă, în cazul unui bloc secţiune tip, de pildă, dacă blocurile de lângă blocul de care suntem interesaţi au fost expertizate şi care este clasa de risc seismic în care acestea au fost încadrate. Dacă nici astfel nu avem informaţii suficiente, avem opţiunea de a folosi site-ul dupacutremur.ro pentru a verifica accesibilitatea zonei respective: „Putem astfel să vedem câte clădiri vulnerabile sunt în jurul nostru şi ce ar însemna un colaps al lor în caz de cutremur – dacă salvatorii pot ajunge la noi în cazul unui seism de magnitudine mare”. 

Apoi, există şi câteva lucruri mai concrete la care ne putem uita în legătură cu clădirea vizată: anul de construcţie, de pildă, care este foarte important. „Pe măsură ce societatea în care trăim a evoluat, au evoluat şi cunoştinţele noastre legate de cutremure. În general, cu cât este mai nouă clădirea, s-au incorporat mai multe cunoştinţe legate de cutremur în proiectarea acesteia.” Un an de referinţă în acest sens este anul 1977 sau mai degrabă anul 1978, precizează Sumbasacu, fiindcă în urma marelui şoc avut la cutremur, standardele de construcţie s-au actualizat. Matei Sumbasacu spune că este foarte important să realizăm că înainte de 1977 existau coduri de proiectare seismică, adoptate în 1963, dar care au fost greşite: „Cutremurul afectează diferit clădirile în funcţie de flexibilitatea lor. Majoritatea covârşitoare a cutremurelor sunt cutremure de suprafaţă – ceea ce înseamnă că intră în rezonanţă – adică afectează mai mult – clădirile scunde şi rigide, cele care vibrează foarte des. Cutremurele vrâncene vin însă din adâncuri, sunt de adâncime medie, iar în 1977 s-a constatat că intră în rezonanţă cu clădiri mai înalte. Din păcate, între 1963 şi 1977, noi am avut un cod de proiectare seismică ce pregătea clădirile din România pentru cutremure de suprafaţă, iar codul spunea – cu cât ai o clădire mai înaltă şi mai flexibilă, cu atât cutremurul va fi o problemă mai mică. În 1977 am realizat că a fost o concepţie greşită şi, ulterior, în 1978, s-au schimbat codurile, de aceea anul 1978 este de referinţă”.

În afara anului de construcţie, putem observa şi dacă o clădire are sau nu spaţii comerciale sau parcări la parter, care reprezintă o altă vulnerabilitate în caz de cutremur, în special pentru blocurile făcute înainte de 1977, dar acest principiu este valabil şi pentru cele construite ulterior. „Parterul care include astfel de spaţii este mult mai flexibil decât restul clădirii, iar aceste clădiri riscă să pice în genunchi la cutremur, etajul I riscă să devină parterul, ceea ce s-a şi întâmplat în 1977, în cazul blocului de la Lizeanu cu Mihai Bravu..”

Apoi, ne mai putem uita cu propriii ochi la urme ale cutremurelor trecute: fisuri în faţada clădirii, de exemplu. „Când vedem fisuri în X, în special când fisurile acestea sunt mai sus de etajul I, acestea sunt urme ale cutremurelor. În momentul în care clădirea se mişcă într-o parte, apare o fisură, iar când se mişcă în partea cealaltă, apare şi cealaltă fisură şi astfel apare fisura în X. Dacă există fisuri seismice, acest lucru înseamnă că aproape sigur sunt din 1977, poate din 1986, iar în intervalul de timp care s-a scurs de la cutremur nu a mai intervenit nimeni pe clădirea respectivă. Urmele cutremurelor sunt foarte importante şi sunt, de obicei, un motiv de îngrijorare. Un inginer constructor care ştie şi patologie seismică poate să se uite la aceste urme şi să înţeleagă cum s-a comportat clădirea în cazul cutremurului anterior şi cum se va comporta la următorul”, punctează Sumbasacu. 

Putem analiza, de asemenea, sistemul structural, aspect care nu este foarte uşor pentru cineva care nu este familiarizat cu domeniul: spre exemplu, dacă ne uităm în camere şi vedem pe tavane grinzi care ies din planul tavanului sau stâlpi care ies din planul peretelui, structural vorbind, o astfel de locuinţă este mai sigură. Dacă avem dificultăţi în a realiza o astfel de investigaţie pe cont propriu, există şi alternative, respectiv posibilitatea de a angaja experţi tehnici care să ne ajute să identificăm vulnerabilităţile unei clădiri în cazul unui seism.

Expertizarea tehnică este un proces laborios necesar dacă plănuim să şi consolidăm clădirea respectivă, serviciu care costă între 1,5 – 2 euro pe suprafaţa construită – pentru un bloc interbelic, costul experizei tehnice s-ar ridica la între 5.000 şi 6.000 de euro. Avem însă şi opţiunea de consultare pentru obţinerea unui punct de vedere, în care putem contracta un expert care să vină cu noi şi care să ne spună verbal sau în scris părerea lui. „Nu este un punct de vedere care să fie prevăzut de lege, el ne oferă doar un sfat pentru a şti dacă să ne mutăm în clădirea respectivă sau nu. Şi acest serviciu se poate contracta, ca o consultanţă.”

Numele şi datele de contact ale celor mai mulţi dintre aceşti experţi se regăseşte pe site-ul Ministerului Dezvoltării Regionale.

„Cu dârzenie, luând lista la mână, reuşiţi să găsiţi şi un expert.” Putem să alegem şi varianta să mergem acolo cu un inginer constructor, care să nu fie neapărat un expert, dar să fie inginer constructor. Riscul este să dăm de un inginer constructor care nu are cunoştinţe referitoare la clădirile vechi, explică Matei Sumbasacu. „Această meserie a inginerului constructor cuprinde multe aspecte, sunt unii ingineri constructori foarte buni, dar care sunt buni în execuţie şi nu ştiu cum se proiectau clădirile în urmă cu peste 60-70 de ani în România – un inginer constructor care chiar să ştie cum să se uite la o clădire veche trebuie să ştie, pe lângă proiectare, şi puţină execuţie, precum şi elemente de istorie, de arhitectură.Este puţin mai greu să găsim acel inginer constructor perfect, dar lista experţilor este un punct foarte bun de plecare.”

Oamenii care se pricep la aceste aspecte sunt de obicei în vârstă – este ceva inerent pentru că, în primul rând, ca să devii expert tehnic, ai nevoie de o vechime foarte mare în domeniu. Experţii tehnici sunt atestaţi de Ministerul Dezvoltării Regionale şi primul criteriu pe care ei trebuie să îl îndeplinească înainte de examen este vechimea. „Din fericire, avem încă printre noi experţi care sunt suficient de în vârstă încât să fi prins cutremurul 1977, acolo a fost un studiu intens de inginerie seismică, inginerii şi arhitecţii care au intervenit au învăţat ce înseamnă un cutremur pentru o clădire şi nu pentru o clădire abstractă, ci pentru una din Bucureşti, pe care ei au văzut-o şi ale cărei avarii le-au văzut. Au văzut cât de gol este împăratul – cât de vulnerabili suntem de fapt în faţa cutremurelor. Trebuie să îi respectăm pe acei experţi care au trăit acele vremuri.” Bucureştiul are, din acest punct de vedere, avantajul mai multor experţi, spre deosebire de unele judeţe ale ţării unde există unul singur atestat de Ministerul Dezvoltării, observă Matei Sumbasacu. Un alt motiv pentru care experţii sunt greu de găsit ţine de pregătirea formală a specialiştilor din domeniu: „În şcoala de construcţie, aşa cum se face în România, accentul se pune foarte mult pe proiectarea de clădiri noi, cel puţin în ciclul de licenţă, iar apoi sunt câteva cursuri foarte sporadice la master axate pe acest domeniu, există chiar şi un curs de patologie seismică, dar mult prea puţin vizibil, ţinând cont că Bucureştiul este plin de material de studiu pentru aceste cursuri. Avem mii de clădiri care pot fi studiate din punctul de vedere al patologiei seismice, dar studenţii nu sunt stimulaţi să meargă în stradă şi să vadă ce înseamnă urmările unui cutremur pe clădiri. Nu avem o şcoală, dar avem într-adevăr oameni pasionaţi.”

Matei Sumbasacu observă şi că mulţi oameni se duc cu arhitecţi să analizeze clădirile de care sunt interesaţi şi, deşi există arhitecţi care au cunoştinţe referitoare la structuri şi chiar şi la structurile vechi, ei sunt mai rari: „De obicei luăm arhitecţi care să ne spună ce am putea face cu o clădire din punct de vedere arhitectural şi cerem şi o opinie din punct de vedere structural. Este bine să avem un scepticism sănătos în legătură cu acea opinie, să o trecem prin filtrul gândirii noastre critice fiindcă, regula de obicei este că un arhitect nu ne poate spune foarte multe lucruri despre siguranţa structurală a unei clădiri, aşadar trebuie să mergem acolo cu un inginer constructor, cu unul care are cunoştinţe despre clădirile vechi”. 

Citiţi mai multe despre cum să identificaţi vulnerabilităţile unei clădiri în caz de cutremur, precum şi despre miturile seismice răspândite în rândul românilor, în următoarele articole rezultate webinarului Real Estate. Real Talk by Storia.ro, care l-a avut ca  invitat pe Matei Sumbasacu, structurist şi fondator al Asociaţiei pentru Reducerea Riscului Seismic Re:Rise. 

Storia.ro e platforma de imobiliare cu cele mai multe anunţuri din piaţă – peste 200.000. Lansată de OLX, aceasta primeşte peste 5 milioane de vizite lunar, putând fi accesată atât de pe desktop, cât şi prin aplicaţiile de iOS şi Android. Prin adăugarea KIWI Finance în portofoliul OLX Group, utilizatorii Storia.ro pot beneficia gratuit de serviciile profesioniştilor pentru a identifica cea mai bună soluţie de credit ipotecar şi nu numai.

Pe 4 martie s-au împlinit 45 de ani de la ultimul mare cutremur din România şi, chiar dacă amintirile tragediei au rămas întipărite în memoria colectivă a românilor, informaţiile referitoare la vulnerabilităţile clădirilor în care trăim sunt în continuare neclare. Matei Sumbasacu, inginer specializat în cutremure şi fondator al Asociaţiei pentru Reducerea Riscului Seismic Re: Rise, a vorbit în cadrul ediţiei speciale a webinarului  Real Estate. Real Talk  realizat de Storia.ro,  în parteneriat cu Business MAGAZIN, despre cele mai răspândite mituri legate de cutremur, inclusiv cel referitor la cunoscuta bulină roşie. 

Re:Rise reprezintă o asociaţie de voluntari cu activităţi axate pe reducerea riscului seismic, iar printre cele mai recente proiecte ale acesteia se numără un studiu realizat împreună cu Storia.ro axat pe analizarea unei serii de mituri pe care cei mai mulţi dintre noi le consideră drept adevăruri referitoare la vulnerabilităţile clădirilor. În cadrul studiului, au măsurat diferite percepţii ale românilor şi au observat în ce măsură aceste percepţii sunt accentuate sau diminuate în funcţie de anumite caracteristici demografice şi au testat, de asemenea, în ce măsură oamenii tind să creadă aceste mituri: „Am observat, de pildă, că riscul seismic este o temă mult mai prezentă în mentalul cuiva care trăieşte în afara arcului carpatic, zonă mai supusă hazardului seismic, decât în cazul celor din zonele intracarpatice, cum ar fi judeţele din Transilvania”.

Matei Sumbasacu observă că există oameni informaţi şi care ştiu la ce să se uite când vine vorba despre mutarea într-o locuinţă nouă, dar majoritatea nu cunoaşte aceste aspecte. 

Spre exemplu, puţini ştiu că formularea „fără risc seismic” reprezintă un mit, în contextul în care nu există clădiri fără un risc seismic în zonele predispuse la cutremure. „Într-o zonă expusă hazardului seismic, unde se întâmplă cutremure, nu există clădiri fără risc seismic, există clădiri care au un nivel de risc seismic scăzut şi clădiri cu un nivel mare de risc seismic, dar nu există clădiri fără niciun fel de risc. Nu există clădiri invulnerabile la cutremur, nici măcar centrala de la Cernavodă sau Casa Poporului nu sunt într-o astfel de categorie. Acea formulare are legătură cu faptul că acea clădire nu se găseşte pe listele de clădiri expertizate”, explică Matei Sumbasacu. 

Listele clădirilor expertizate includ acele clădiri la care s-a uitat cineva şi a înregistrat oficial rezultatul expertizării la Primărie, dar mai sunt multe alte clădiri care nu au fost expertizate -nici măcar 2% din fondul construit al Bucureştiului nu a fost expertizat din punct de vedere seismic. În acest context, ar fi de preferat ca o clădire să fie încadrată într-o clasă de risc seismic III sau IV, care reprezintă clasele cele mai sigure, decât să nu apară pe o astfel de listă, fiindcă acest lucru înseamnă doar că nu s-a uitat nimeni la acea clădire. „Dacă clădirea respectivă nu are bulină, există mai multe riscuri. Există riscul ca, în primul rând, aceasta să fie încadrată în clasa I de risc seismic, adică să aibă bulină, dar bulina să nu apară pe faţadă. S-au demontat foarte multe buline – în Bucureşti şi în alte părţi. De fapt, foarte multe buline roşii nici nu prea există; cel puţin în Bucureşti, cam toate bulinele roşii s-au transformat în buline albe ca urmare a faptului că soarele le-a decolorat.”

În prezent, există foarte multe clădiri pentru care ştim că riscul este la fel de mare, precum la cele din clasa I de risc seismic, dar care nu au bulină, fiindcă sunt incluse în aşa-numitele categorii de urgenţă, aflate în listele de pe site-ul Primăriei şi clasificate în baza unor criterii mai vechi: „În acele categorii de urgenţă găsim clădiri care au fost expertizate în anii ‘90 după alte standarde şi alte metode de clasificare a vulnerabilităţii şi au fost găsite ca fiind foarte vulnerabile, iar după 1997 s-a schimbat sistemul de clasificare”. 

Pe listele din Bucureşti se află aproximativ 1.500 de clădiri înscrise în categoriile de urgenţă, clădiri care la reexpertizare(care este obligatorie pentru acele clădiri) ar intra, foarte probabil, în clasa I de risc seismic. Aşadar, când vorbim despre faptul că o clădire nu are bulină trebuie să analizăm dacă respectiva clădire apare pe lista categoriilor de urgenţă (situaţie ce înseamnă că ar putea fi inclusă în clasa I de risc seismic),  dacă ar merita bulină, o aşteaptă sau este înscrisă în clasa a II-a de risc seismic. Aceasta din urmă se referă la clădirile în cazul cărora există un risc major de avarii structurale în cazul unui cutremur. Pe scurt, faptul „că o clădire nu are bulină nu ne spune în niciun caz că ar fi sigură”.

Clasa a III-a de risc seismic include clădirile în care se aşteaptă avarii în cazul unui cutremur mare, dar non-structurale, iar clasa a IV-a de risc seismic încorporează clădirile al căror comportament este în linie cu standardele actuale, acele clădirice s-ar comporta la fel de bine ca o clădire nouă.

De ce nu au fost expertizate toate clădirile din Capitală? „Nu este un deziderat expertizarea tuturor clădirilor din Bucureşti, aceasta fiind o unealtă foarte greoaie de estimare a vulnerabilităţii şi a riscului seismic la scară largă. Expertizarea unei clădiri este un proces care necesită resurse – atât umane – oameni foarte specializaţi; dar şi timp, şi bani, este un proces costisitor din toate punctele de vedere şi este foarte potrivit, atât pentru a estima vulnerabilitatea unei clădiri, cât şi pentru a propune nişte soluţii de intervenţie. Însă, pentru că expertizarea a evoluat într-un proces complicat, ne-am legat de mâini şi de picioare şi am ajuns în situaţia în care să nu vedem pădurea de copaci: ne uităm cu lupa la fiecare copac, dar nu ştim cât de mare este pădurea – adică toată vulnerabilitatea clădirilor din Bucureşti.” Matei Sumbasacu menţionează că există iniţiative la nivelul Ministerului Dezvoltării Regionale, reforme care au fost incluse şi în Planul Naţional de Redresare şi Rezilienţă (PNRR), care vizează dezvoltarea unei unelte care să ajute la evaluarea la scară largă a fondului construit. „E adevărat, poate ne vor scăpa nişte detalii, pasul următor ar fi să ne uităm cu lupa acolo unde va fi nevoie şi să prioritizăm expertizarea, acesta este planul pentru următorii ani.”

Din datele pe care Re: Rise le are, incomplete până acum, există mai multe zone riscante în Bucureşti. „În mod evident vorbim despre centrul Capitalei. Oraşul a crescut concentric, cu nucleul său de clădiri, stratul cel mai vechi de clădiri fiind concentrat în mijlocul oraşului. Avem acolo, de asemenea, străzi înguste şi o posibilitate de blocare a unor segmente de drumuri după cutremur, ca urmare a faptului că vor apărea acolo dărâmături.” În cadrul asociaţiei au construit o platforma, dupacutremur.ro, unde au centralizat mai multe informaţii referitoare la starea clădirilor din Capitală, inclusiv o hartă a zonelor de dărâmături aferente fiecărei clădiri vulnerabile, din clasele I şi II de risc seismic, precum şi din categoriile de urgenţă. Din acea analiză reiese că centrul Bucureştiului are un risc foarte mare de a fi izolat, în special anumite zone din acesta, cum ar fi zona Hristo-Botev-Colţei; Calea Victoriei şi diferite străzi adiacente. Tot pe acea hartă, cei care au curiozitatea pot observa şi situaţia cartierelor „dormitor”: „Să spunem Doamna Ghica: dacă ne uităm în acea direcţie, vedem cum unele clădiri apar a fi vulnerabile, altele nu apar, acestea fiind clădiri tip, făcute de aceiaşi oameni, în acelaşi timp aproape, cu aceleaşi materiale, singurul lucru care diferă în mod semnifcativ, de la clădire la clădire, este stratificaţia geologică, straturile de pământ pe care este construită clădirea. Ne întrebăm – când vedem de exemplu la Doamna Ghica că 3 din cele 20 de blocuri identice au fost încadrate în categorii de urgenţă sau în clasa I sau II de risc seismic, ce se întâmplă cu celelalte clădiri similare?”

Motivul este că acestea nu au fost expertizate, explică specialistul, care punctează şi că dacă o expertiză s-ar realiza în cazul acestora ar intra, foarte probabil, în clasa I sau II de risc seismic. Menţionează, de asemenea, că o problemă despre care nu se vorbeşte încă suficient şi care probabil va deveni o temă în următoarea perioadă ţine de blocurile din secţiuni tip, din cartierele dormitor. De exemplu, secţiunea OD (cu orientare dublă n.red.): „În 1977 a existat un colaps al unei secţiuni OD în cartierul Militari, iar în tot Bucureştiul există astfel de clădiri . Aceste clădiri tip au fost analizate ulterior şi s-au găsit vulnerabilităţi inerente ale acestui tip de secţiune, care apare în nenumărate locuri din Bucureşti, iar blocurile care sunt construite conform secţiunii OD sunt foarte vulnerabile. „Nu putem vorbi despre zone periculoase fiindcă nu avem suficiente date ca să facem o comparaţie între centrul Bucureştiului şi cartierele dormitor, unde nu s-au făcut atât de multe expertize şi care par astfel mai puţin vulnerabile”.

Citiţi mai multe despre cum să identificaţi vulnerabilităţile unei clădiri în caz de cutremur, precum şi despre ce puteţi face într-o astfel de situaţie, în următoarele articole rezultate webinarului Real Estate. Real Talk by Storia.ro, care l-a avut ca invitat pe Matei Sumbasacu, structurist şi fondator al Asociaţiei pentru Reducerea Riscului Seismic Re:Rise. 

Storia.ro e platforma de imobiliare cu cele mai multe anunţuri din piaţă – peste 200.000. Lansată de OLX, aceasta primeşte peste 5 milioane de vizite lunar, putând fi accesată atât de pe desktop, cât şi prin aplicaţiile de iOS şi Android. Prin adăugarea KIWI Finance în portofoliul OLX Group, utilizatorii Storia.ro pot beneficia gratuit de serviciile profesioniştilor pentru a identifica cea mai bună soluţie de credit ipotecar şi nu numai.