Cand, in 2006, comertul de electrocasnice trecea printr-o perioada foarte slaba, Lorand Szarvadi, fondator si CEO al retailerului Domo, privea cu oarecare invidie la investitorii in piata imobiliara. „Scot bani fara mari batai de cap“, spunea Szarvadi intr-o perioada in care cauta solutii sa mentina Domo pe profit. Omul de afaceri se gandea si el sa investeasca in real estate, dar perioada nefasta prin care trecea principala sa afacere nu-i lasa prea mult timp pentru a se implica si el intr-o dezvoltare imobiliara. <\/p>\n
Anul trecut insa, Lorand Szarvadi a vandut, impreuna cu partenerii sai, pachetul majoritar al companiei catre fondul de investitii Equest si, la scurt timp dupa ce a incasat banii, a cumparat un teren de 100 de hectare in nord-vestul Bucurestiului, pentru care planuieste un proiect de anvergura. Suma platita pentru teren, estimata intre 20 si 30 de milioane de euro, a provenit din surse proprii, explica acum omul de afaceri. Iar tranzactia a survenit la scurt timp dupa ce familiile Szarvadi si Hegedus, care au fondat afacerea cu electrocasnice din care controlau in momentul vanzarii circa trei sferturi (restul apartinand fondului de investitii RAEF), au incasat aproape 42 de milioane de euro pentru 50% din actiunile Domo. Fondatorii au ramas deocamdata actionari minoritari, cu circa 25% din actiuni. <\/p>\n
Paradoxal, in momentul cand a semnat vanzarea Domo, Lorand Szarvadi era aproape convins ca nu va investi totul in real estate. „Mai trebuie sa raman la Domo si nu eram sigur ca voi avea timp sa ma ocup“, spune el acum. Insa a aparut oportunitatea de a cumpara un teren de mari dimensiuni, iar banii tocmai ii intrau in cont. Si chiar cu riscul de a-si supara familia (sotia sa nu a fost incantata de ideea de a plasa aproape toti banii intr-un singur teren), Szarvadi a decis sa cumpere un lot de 100 de hectare. „Nu am timp sa ma ocup de proiecte mici“, isi justifica el decizia de a porni de la inceput cu un mini-orasel. Dezvoltarea proiectului (planuit sa cuprinda 1.000 de vile si 1.000 de apartamente) va fi finantata din credite bancare si va necesita investitii de peste 300 de milioane de euro. Si pentru a rezolva problema timpului limitat, Szarvadi negociaza atragerea in proiect a unei companii de project management. <\/p>\n
Lorand Szarvadi nu este nici pe departe singurul om de afaceri din Romania care si-a plasat disponibilitatile in real estate. Ba chiar, in ultimii ani, numarul investitorilor autohtoni in piata imobiliara a crescut foarte tare, odata cu boom-ul din sector. „Piata imobiliara iti ofera un castig usor“, explica Bogdan Georgescu, directorul general al companiei de consultanta imobiliara Colliers International. „Nu depinzi de angajati care sa vina la munca si inca poti obtine profituri foarte bune.“ Poate nu la fel de bune ca pana acum, cand dublarea sumei intr-un an nu era de domeniul fantasticului, dar analistii inca vad cresteri de cel putin 15% anual pentru urmatorii cativa ani. <\/p>\n
Cele mai multe investitii sunt mai degraba speculative – terenurile, de exemplu, sunt considerate plasamente sigure si au adus in ultima perioada randamente exceptionale. Este normal astfel ca antreprenori care si-au vandut in intregime sau partial afacerile pe care le-au dezvoltat dupa 1989 sa-si plaseze banii incasati intr-un domeniu ce promite cresteri spectaculoase. „Antreprenorii vor sa faca ceva cu banii pe care ii incaseaza, nu sa-i puna la banca si sa astepte un extras de cont“, evidentiaza avocatul Gabriel Biris, managing partner al casei de avocatura Biris Goran, care reprezinta interesele mai multor investitori in piata imobiliara. <\/p>\n
De altfel, unul dintre concurentii lui Szarvadi, omul de afaceri Gyorgy Baba, care a fondat retailerul de electrocasnice Cosmo, a investit in piata imobiliara dinainte de a renunta la pachetul majoritar al companiei (Baba a vandut, in 2006, 51% din actiunile Cosmo turcilor de la Sabanci Holding). „Am inceput cu partea de servicii – spatii comerciale si de depozitare – pe care le inchiriez, dar m-am gandit sa investesc si in apartamente“, spune el. Unul dintre clienti este chiar Cosmo, dat fiind ca tranzactia nu a vizat si proprietatile imobiliare, ci doar afacerea de comert. Dar o buna parte din suma obtinuta din vanzare, estimata la vremea respectiva la circa cinci milioane de euro, a fost investita in achizitia de terenuri in nordul Bucurestiului. Acum Gyorgy Baba pregateste un complex rezidential pe unul dintre terenuri, motivand – mai in gluma, mai in serios – ca rata profitabilitatii va fi cu siguranta mai ridicata decat in comertul cu electrocasnice. <\/p>\n
Astfel se face ca multi dintre antreprenorii care si-au vandut in ultimii ani afacerile au ales piata imobiliara. La fel ca si Gyorgy Baba, Lucian Butnaru, care a vandut companiei americane TechTeam producatorul de software Akela, infiintat de el in 1998, sau ieseanul Gabriel Mardarasevici, fondatorul Radix, firma preluata in 2005 de Ness Technologies, aveau deja experiente in real estate inca dinainte de a-si vinde companiile, astfel ca plasarea sumelor obtinute din vanzare in acelasi sector a fost fireasca. <\/p>\n
Din cele trei milioane de euro obtinuti din vanzarea Akela, Butnaru a pus deoparte in jur de 20% din suma, restul banilor fiind investiti exclusiv in imobiliare. „In alte companii IT nu puteam investi, pentru ca in contractul cu TechTeam aveam o clauza prin care mi se impunea sa nu detin sau sa sustin alte companii din domeniu“, explica el. Si cum Butnaru era oricum convins ca investitiile imobiliare au oricum un randament mai mare, pe langa faptul ca sunt si mai sigure, destinatia banilor a fost clara. Acum, omul de afaceri isi evalueaza terenurile si cladirile pe care le-a dezvoltat la circa 12 milioane de euro. Unul dintre proiecte este o cladire de birouri de 3.000 de metri patrati, construita pe bulevardul Dacia, unde a investit mai mult de trei sferturi din suma incasata de la TechTeam. „Rolul acestei cladiri a fost sa devina spatiu de birouri pentru companii de mici dimensiuni, care au nevoie de un birou de 150-200 de metri patrati. In prezent, am deja opt chiriasi acolo.“ <\/p>\n
Un alt om de afaceri cunoscut pentru afacerile din domeniul IT, ieseanul Gabriel Mardarasevici, se pregateste acum sa inceapa prima sa dezvoltare. Pana acum, piata imobiliara a fost doar un mod de a plasa banii. „Din nefericire“, puncteaza Mardarasevici, care si-a stabilit ca „rezolutie pentru noul an“, adauga el glumind, sa schimbe situatia. Astfel ca si-a propus „sa incerce marea cu degetul“ si sa lanseze o prima dezvoltare rezidentiala in Iasi, unde are deja terenul si autorizatiile. Un cartier de case „pentru premianti“, adica destinate persoanelor cu venituri mari, dupa cum il defineste. Pe langa acest proiect, mai are si un plan de a construi o cladire de birouri in centrul Iasiului, care inca nu este pus la punct. <\/p>\n
<\/p>\n
Celelalte proprietati pe care le detine Mardarasevici sunt evaluate chiar de el la 7-8 milioane de euro. Omul de afaceri spune cu un usor regret in glas ca nu a facut din real estate o afacere separata, „cu oameni dedicati“, ci au fost investitii conjuncturale. „Nu m-a sfatuit nimeni, ideea mi-a venit tarziu, dupa ce am vazut ca asa fac toti“, spune Gabriel Mardarasevici. „Am cumparat o cladire aici, un teren mai incolo.“ <\/p>\n
Pentru Camelia Sucu insa, piata imobiliara a fost intotdeauna o atractie, dar abia anul trecut, dupa ce a incasat de la fostul sau sot – Dan Viorel Sucu – circa 40 de milioane de euro – pentru partea sa de 40% din grupul Mobexpert, a inceput sa achizitioneze terenuri. La sfarsitul anului trecut, ea spunea intr-o discutie cu BUSINESS Magazin ca inca nu a terminat cu achizitiile, dar ca planuieste sa inceapa in acest an primele dezvoltari. „Imi place sa construiesc“, isi justifica simplu Camelia Sucu interesul pentru real estate. <\/p>\n
Omul de afaceri George Copos nu a avut nevoie sa vanda ceva pentru a se implica si el in piata imobiliara. Cunoscut mai degraba pentru afacerile cu hoteluri, electronice sau motoare electrice, grupul ANA are planuri cifrate in sute de milioane de euro in real estate. Chiar recent, Copos a anuntat ca va incepe in aceasta primavara lucrarile de constructie la o cladire de birouri cu 27 de etaje, care va fi ridicata in apropierea Casei Presei din Bucuresti, valoarea investitiei urmand sa fie de 80 de milioane de euro. Proprietarul grupului de firme ANA spunea anul trecut ca in anii urmatori „cea mai profitabila investitie a mea vor fi imobiliarele“, pentru ca a cumparat „mult teren bun“. <\/p>\n
Evident, toti cei care si-au plasat banii in proprietati sunt optimisti in privinta evolutiei viitoare a sectorului. „Piata imobiliara va ramane atractiva cel putin in urmatorii 4-5 ani, desi marjele de profit vor continua sa scada“, apreciaza Dan Pascariu, presedintele Unicredit Tiriac Bank, care investeste, alaturi de alti parteneri, intr-un complex rezidential de 60 de milioane de euro in Bucuresti. <\/p>\n
Astfel se explica de ce, dupa cum spune Andrei Diaconescu, partener al casei de investitii Capital Partners, „daca te uiti in topul celor mai bogati romani, vezi ca trei din patru au investitii in real estate“. El remarca totusi faptul ca, desi sunt multi investitori in piata imobiliara, nu multi se implica si in dezvoltare. „De-acum inainte vom vedea cine sunt cu adevarat dezvoltatori si cine este doar speculator“, apreciaza Diaconescu. <\/p>\n
In conditiile in care terenurile s-au scumpit foarte mult in ultimii doi ani, este sensibil mai greu de obtinut un randament apreciabil doar din achizitia si apoi revanzarea unei parcele. Sau, cum zice Gabriel Biris, „oamenii vor investi in continuare in real estate, dar in dezvoltare de acum incolo, pentru ca terenurile sunt deja prea scumpe“. Aceasta complica un pic lucrurile, deoarece nu sunt multi antreprenorii care sa se incumete sa se avante in dezvoltarea de proiecte, fara a incheia un parteneriat cu dezvoltatori de profesie. „Nu oricine se pricepe la dezvoltare imobiliara, dar sa vedem daca toti o sa inteleaga ca trebuie sa se asocieze cu developeri“, afirma Andrei Diaconescu. <\/p>\n
Unul dintre cei mai cunoscuti investitori in imobiliare, omul de afaceri Ion Tiriac, aplica si in acest sector modelul care l-a consacrat in mai toate afacerile pe care le-a facut in Romania – parteneriatele cu companii consacrate din domeniu (precum asocierea cu retailerul german Metro sau cu asiguratorul Allianz). Tiriac a incheiat parteneriate cu germanii de la LEG in proiectul Residenz si pentru un complex rezidential ce se va dezvolta la Sibiu, precum si cu grupul spaniol Riofisa pentru doua proiecte mixte la Timisoara si Brasov. <\/p>\n
Ca si Szarvadi sau Pascariu, Ion Tiriac nu priveste piata imobiliara ca pe un mod de a-si plasa disponibilitatile, ci ca pe o afacere separata de celelalte in care este implicat. Orientarea mai pregnanta a holdingului Tiriac catre piata imobiliara a coincis cu momentul numirii Ancai Ioan la conducerea acestuia, in 2005. „In discutia cu domnul Tiriac dinaintea venirii mele aici, mi-a spus ca imobiliarele vor fi directia in care se va dezvolta grupul“, spune Anca Ioan, care a plecat de la conducerea biroului local al Roland Berger pentru a prelua fraiele afacerilor lui Tiriac. Afaceri care, din acel moment, s-au dezvoltat pe doua directii principale: dezvoltarea afacerilor imobiliare si a retailului de masini. Cu un portofoliu de peste doua milioane de metri patrati de terenuri, dezvoltarile imobiliare au inghitit deja o treime din bugetul total de 900 mil. euro pe care Anca Ioan il are de gestionat pana in 2010. <\/p>\n
Holdingul Tiriac lucreaza acum la doua complexuri rezidentiale – Residenz in Chitila (a carui prima etapa va fi gata in aproximativ doua luni) si La Stejari in Baneasa (care va intra la partea de finisaje in decembrie 2008) -, cateva sedii de birouri, un magazin Praktiker si sapte showroom-uri auto (la Pitesti, Sibiu, Piatra-Neamt, Suceava, Cluj si doua in Bucuresti, showroom-uri care se vor adauga celor 28 existente momentan). Pe langa acestea, grupul Tiriac lucreaza la conceptul parcului logistic de la Otopeni (cel mai mare proiect al grupului, care se va intinde pe 86 de hectare), care se afla deja pe planseta unei firme de arhitectura, dar lucreaza si la alte doua proiecte, in Ploiesti si Timisoara. Cel de la Ploiesti (intins pe 40 de hectare) este in stadiul de PUZ, Anca Ioan spunand ca acolo va fi o zona comerciala. Tot spatii comerciale va dezvolta grupul Tiriac si pe terenul de 23 de hectare de la Timisoara. „Proiectul acesta de spatii comerciale va veni in completarea proiectului de mall si rezidential pe care il lucram acolo cu partenerul nostru Riofisa“, spune Anca Ioan. <\/p>\n
<\/p>\n
"Dincolo de acestea, proiecte noi vor aparea tot timpul“, adauga Anca Ioan. Si asta deoarece grupul a cumparat pana acum peste doua milioane de metri patrati de teren, din care a folosit pana acum aproximativ 500.000 metri patrati. Insa achizitiile continua – bineinteles, in masura in care preturile nu sunt prohibitive: „Multe din terenuri s-au scumpit nejustificat, dar in ultima vreme frenezia a mai incetat si o parte din preturi ar putea sa mai scada“, spune managerul holdingului Tiriac. Ea spune ca ar putea urma si alte achizitii pentru dezvoltari ulterioare – „atat suprafete mari, de peste 10 hectare, pentru proiecte complexe, cat si terenuri mai mici, intre unul si trei hectare, pentru constructia de showroom-uri“. <\/p>\n
Dar Anca Ioan insista ca dezvoltarile imobiliare nu se vor opri odata cu frenezia pietei: „Imobiliarele vor reprezenta varful investitiilor grupului Tiriac si in viitorul mediu“. Cu alte cuvinte, achizitii de terenuri, conceperea de proiecte pentru terenurile existente si construirea de proiecte noi. „Nu avem planuri (grupul Tiriac – n. red.) pentru a directiona investitii catre alte domenii.“ <\/p>\n
Ca si Ion Tiriac, care si-a castigat faima si primii bani din sport, alti sportivi romani i-au urmat exemplul. Fotbalistii Gica Popescu, Gheorghe Hagi, Dan Petrescu sau Ilie Dumitrescu, dar si atleta Gabriela Szabo sau antrenorul Anghel Iordanescu sunt doar cativa dintre cei care si-au plasat banii castigati din sport in terenuri, vile sau proiecte imobiliare mai mari, in Romania, dar si in alte tari, in special in tarile pe care le-au cunoscut in cariera sportiva. <\/p>\n
Si daca cea mai mare parte a sportivilor inca pastreaza legatura cu sportul, exista si investitori care au abandonat cu totul domeniul in care au activat, concentrandu-se aproape exclusiv pe real estate. Fost manager al operatorului de telefonie Zapp, Diwaker Singh a inceput mai intai o afacere in turism – complexul Delta Resort din Delta Dunarii – pentru a lansa in toamna anului trecut, in parteneriat cu investitori britanici, dezvoltatorul imobiliar Copper Beech, care a anuntat planuri extrem de ambitioase, ce vizeaza investitii de 2,5 miliarde de euro in cinci ani pe piata imobiliara romaneasca. „Nu mi-am imaginat vreodata ca voi fi dezvoltator, dar imi place foarte mult“, spunea Singh intr-un interviu acordat BUSINESS Magazin in ultima parte a anului trecut. Fiind in Romania de aproape un deceniu, „mi-am dat seama ca piata imobiliara se va dezvolta exploziv“, explica Diwaker Singh decizia de a se implica in acest business. Ca si Singh, dupa cativa ani petrecuti in Romania, austriacul Gerald Schreiner, presedintele Volksbank Romania, a fost atras de dezvoltarea imobiliara. Impreuna cu familia si cativa prieteni, Schreiner investeste intr-un complex cu 57 de vile in zona de nord a Bucurestiului, denumit, deloc surprinzator, Austrian Village. Dar investitiile sale in piata imobiliara incepusera inca de cand a venit in tara, in 2003. „Mi-am cumparat primul apartament. De fapt, trei apartamente“, spune Schreiner. Doua dintre ele le mai are si acum, celalalt – situat in Mangalia – fiind vandut la un an dupa achizitie. <\/p>\n
Inainte de a veni in Romania, Schreiner nu investise deloc in imobiliare, cea mai mare parte a banilor fiind plasati pe piata de capital. Dar in 1999, „m-am fript ca multi altii si nu am mai reinvestit in actiuni“. Cei mai multi bani si i-a pastrat apoi in banci. „Dar cand am venit in Romania, mi-am spus ca nu voi mai repeta greselile pe care le-am facut in Cehia.“ In perioada de sapte ani petrecuta la Praga statuse intr-un apartament inchiriat. „Nu am ramas cu nimic, asa ca in 2003, cand am venit aici, mi-am cumparat o locuinta“, spune acum. Nici macar acesta nu a fost declicul care l-a determinat sa se intereseze mai atent de real estate, ci nasterea fiicei sale. „Atunci am decis ca nu vreau sa mai locuiesc in centrul orasului si am cumparat o bucata de teren pe care sa-mi construiesc o casa impreuna cu sotia.“ Decizia a fost cu noroc, pentru ca a primit o oferta cu terenul de peste drum, teren pe care se construieste acum Austrian Village. „A fost mai degraba accidental. Nu ne-am propus ca \u00abde maine sa devenim investitori imobiliari\u00bb“, recunoaste presedintele Volksbank. <\/p>\n
Lipsa de experienta si-a spus cuvantul, pentru ca dezvoltarea complexului rezidential nu a fost lipsita de probleme. „35%“ e o cifra care revine des in discutia de 30 de minute cu Gerald Schreiner; acesta este procentul de majorare a pretului solicitat de firma de constructii cu care lucreaza la ridicarea Austrian Village. „Au venit in ianuarie la sotia mea (cea care se ocupa de administrarea proiectului, n.red.) si au spus: sunt cresteri la materiile prime, cresc costurile cu forta de munca, deci crestem pretul cu 35%. Dar voi trebuia sa livrati, le-a spus sotia mea, si n-ar fi aparut aceste cresteri. Nu ne dati banii, plecam, a venit raspunsul.“ Si nu poti sa-i dai afara, remarca Schreiner, pentru ca toata lumea are aceleasi costuri. „Motivele enumerate de ei sunt adevarate, de aceea ar fi trebuit sa termine de anul trecut.“ <\/p>\n
Ca urmare, de la cele 7,5 mil. euro planificate initial, investitia a fost majorata la circa noua milioane. Dar a invatat din greseli si acum cauta un teren pentru cel de-al doilea proiect, care nu va mai fi de case, ci de apartamente – „intre 50 si 70 de locuinte, in functie de dimensiunea lotului“. Pentru ca, si in conditiile in care costurile au crescut, investitia este foarte profitabila, recunoaste Schreiner. Acesta este unul dintre motivele pentru care Diwaker Singh se arata extrem de optimist in privinta viitorului pietei imobiliare din Romania, remarcand totusi ca multi „au devenit developeri din noroc, nu din dorinta de a dezvolta“. Doar ca, in actualele conditii de pe piata imobiliara, din ce in ce mai multi investitori au dorinta de a dezvolta, iar numarul oamenilor cu multi bani din real estate nu poate decat sa creasca. <\/p>\n
Capitala scumpirilor De la veterani ai afacerilor ca Ion Tiriac si pana la tineri programatori care au fondat un business pe care l-au vandut apoi pe cateva milioane de euro, ca Lucian Butnaru, multi dintre oamenii de afaceri din Romania si-au plasat banii in imobiliare. Cum castigurile nu mai vin chiar asa de usor ca in urma cu mai multi ani, o parte dintre investitori fac acum pasul de la simplul plasament la dezvoltarea de proiecte.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[698],"tags":[81,7442,30,77,7330],"class_list":["post-9680","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-cover-story","tag-afaceri","tag-dezvoltare","tag-imobiliare","tag-proiecte","tag-terenuri"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/9680","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=9680"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/9680\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":30753,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/9680\/revisions\/30753"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=9680"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=9680"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=9680"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
\nCine construieste<\/a>
\nFebra constructiilor<\/a>
\nO nota de pesimism<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"