La 40 de ani, Stefano Albarosa, CEO-ul grupului Cefin, este unul dintre dezvoltatorii imobiliari cei mai vizitati de catre fondurile de investitii. Poate la fel de des cautat precum Shimon Galon, seful GTC Romania, artizanul celei mai mari tranzactii de la noi cu o cladire de birouri – America House, sau Alexander Hergan, omul din spatele Avrig 35, alti doi cunoscuti developeri imobiliari din Romania. <\/p>\n
Dar, spre deosebire de alti dezvoltatori, Albarosa nu a facut niciodata un secret din faptul ca prefera sa intre in parteneriate cu un investitor financiar, care aduce atat cunostinte, cat si siguranta unui exit din proiectul construit. Nu degeaba Radu Lucianu, partener al companiei imobiliare Eurisko si partener de afaceri al Cefin, spune ca ii aduce „saptamanal“ investitori interesati. <\/p>\n
Albarosa este privit de consultantii imobiliari drept unul dintre cei mai capabili oameni din industrie, ce a cladit de la zero o afacere despre care nu stia mare lucru. Practic, a pornit de la cateva milioane investite in special pentru a sprijini dezvoltarea altor afaceri ale grupului Cefin, dar a ajuns in cinci ani la proiecte imobiliare de peste un miliard de euro. <\/p>\n
Chiar daca nu este un investitor discret, precum Alexander Hergan sau ca Gabriel Popoviciu, proprietarul proiectului Baneasa, si raspunde aproape de fiecare data la intrebarile jurnalistilor, putini stiu ca activitatile imobiliare ale lui Stefano Albarosa – devenite „perla“ grupului pe care l-a fondat in urma cu circa 12 ani – au inceput aproape accidental. „In real estate am intrat pentru ca nimeni nu stia sa cladeasca sedii asa cum ni le doream noi“, explica Stefano Albarosa, in biroul de la parterul unei cladiri din Primaverii – actualul cartier general al Cefin Real Estate, compania de dezvoltare imobiliara din holdingul Cefin. <\/p>\n
Holdingul, care este detinut in proportii egale de familia Albarosa si o alta familie de oameni de afaceri italieni – Orecchia, a pornit de la o afacere de import de autovehicule Iveco, s-a dezvoltat in industrii adiacente, dar vedeta a ajuns acum activitatea din real estate. Stefano Albarosa este extrem de pasionat de investitiile imobiliare, asa ca nu este de mirare ca, desi afacerile grupului Cefin se intind in multe orase din Romania, acoperind mai multe domenii, mai mult de trei sferturi din discutia cu reporterii BUSINESS Magazin s-a invartit in jurul afacerilor imobiliare. Grupul Cefin a dezvoltat deja proiecte in valoare de aproape 200 de milioane de euro, spune Albarosa. „Acum lucram la proiecte de 400 de milioane de euro si mai avem \u00abpe teava\u00bb investitii ce ar putea ajunge la alte 400 de milioane de euro“, rezuma el. Cu totul, un miliard de euro. <\/p>\n
Spre deosebire de anii in care adulmeca primele oportunitati de investitii, acum numarul dezvoltatorilor puternici este considerabil mai mare. Desi portofoliul Cefin este remarcabil, tot mai multi dezvoltatori anunta planuri de investitii care nu se mai exprima in zeci de milioane de euro, ci in miliarde. Sau, cum spune Radu Lucianu, „la un moment dat, te depaseste piata“. Insa Albarosa si-a creionat deja strategia pentru a face fata concurentei. <\/p>\n
Prima directie a fost trasata inca de la cea dintai investitie majora a grupului in imobiliare – Cefin Logistic Park. In 2004, Cefin atragea in aceasta afacere fondul de investitii austriac Europolis printr-un contract de tip forward purchase, probabil primul de acest tip de pe piata romaneasca. Cefin primea o suma de bani pentru fazele pe care le livrase pana atunci din cadrul proiectului, iar fazele ulterioare de dezvoltare erau facute cu ajutorul finantarilor furnizate de fondul de investitii, dezvoltatorul avand astfel un exit asigurat. Adica exact ce vroia Albarosa. <\/p>\n
„Era mult mai greu sa obtii o finantare cand am inceput sa construim proiectul decat acum. Bateam la usile oricarei banci, dar era una singura – HVB Bank – care detinea aproape monopolul finantarilor pentru real estate. Imi aduc aminte ca la ora 13.00 aveam eu intalnire la ei la sediu, cu o ora inainte fusese Shimon (Galon, de la GTC Romania, dezvoltatorul proiectelor Europe House si America House – n. red.), iar dupa mine urma un alt dezvoltator“, isi aduce aminte italianul. <\/p>\n
<\/p>\n
Parteneriatele cu fonduri de investitii sunt adoptate acum de Cefin in mai toate dezvoltarile sale imobiliare. „Acceptam o marja ceva mai redusa de profit, dar cu costuri de finantare mult mai mici“, explica Geo Margescu, seful diviziei de real estate a Cefin, motivele asocierilor. Mai multe fonduri de investitii imobiliare si-au facut intrarea pe piata romaneasca printr-un parteneriat cu Cefin: Heitman este implicat in proiectul rezidential Cortina Residence, Teesland IOG a cumparat parcul industrial A1. <\/p>\n
Iar Immofinanz, cel mai mare fond austriac si cel mai mare cumparator din piata de real estate romaneasca cu peste 100 de proiecte de peste trei milioane de metri patrati, a fost foarte aproape sa preia primul proiect al Cefin. „Am fost foarte aproape sa vindem Cefin Logistic Park catre ei, dar in ultimul moment Europolis s-a miscat mai repede“, sustine Albarosa. De altfel, Europolis ramane partenerul preferat al Cefin, cu care lucreaza in mai multe proiecte, de la cel mai mare parc logistic din Bucuresti si pana la cea mai inalta cladire din Capitala, din zona Barbu Vacarescu, a carei constructie sta sa inceapa. Italianul nu s-a ferit chiar sa se asocieze cu unii dintre concurenti. Cu Shimon Galon, cu care se intalnea acum cativa ani in sediul HVB, semneaza acum un parteneriat in urma caruia GTC si Cefin vor dezvolta impreuna un mall la Galati. Albarosa afirma ca din punctul de vedere al strategiilor de asociere, domeniul imobiliar este mult diferit fata alte industrii. „Totul incepe si se termina cu proiecte“, spune el. Faptul ca Cefin face cu Europolis un proiect logistic nu inseamna ca toate proiectele le va face tot cu fondul austriac. La fel, chiar daca GTC poate fi perceput ca un competitor, „dezvoltam impreuna“, completeaza Albarosa, adaugand ca acest lucru nu ar fi posibil in alte domenii. „Daca esti dealer Iveco si vrei sa te muti la Renault e foarte dificil. Trebuie sa explici clientilor, ai o problema comerciala, probleme de structura, de echipamente, adica deciziile strategice te obliga pe termen foarte lung“. La fel si in industrie: „Daca faci roti, e greu sa te apuci sa faci cutii de viteze. La imobiliar e mult mai simplu – azi faci birouri, maine comercial; azi lucrezi cu unul, maine cu altul, nimeni nu se supara, pentru ca un proiect dureaza 24-36 de luni, dupa care fiecare pleaca cu banii lui“. <\/p>\n
Un alt motiv al parteneriatelor dintre dezvoltatori este oferit de Gideon Bar-On, presedinte al BAS Development, o companie de dezvoltare ce activeaza pe piata romaneasca, fondata chiar prin asocierea a doi developeri originari din Israel, Bar-On Adam Structures si Aura Investment. Bar-On apreciaza ca astfel este usurata intrarea in mai multe proiecte, mai ales in conditiile in care terenurile disponibile sunt din ce in ce mai greu de gasit si tot mai scumpe. <\/p>\n
Pentru a se asigura si din acest punct de vedere, cu sprijinul fondurilor si cu finantari de la banci precum Investkredit, Cefin Real Estate a ajuns acum la un portofoliu de peste 2,5 milioane de metri patrati de terenuri. „Am lansat spre sfarsitul anului 2005 Romanian Land Development, un program in valoare de 70 de milioane de euro, prin care am cumparat terenuri pentru dezvoltari viitoare“, adauga Albarosa. <\/p>\n
Poate parea tarziu anul 2005 pentru a incepe achizitii de terenuri, insa Albarosa spune ca cele sapte terenuri, cu valori de achizitie intre 8 si 14 mil. euro, au adus deja profituri, iar terenurile pe care grupul le detine acum valoreaza 200 mil. euro. Cu alte cuvinte, prin aceasta strategie, Cefin si-a asigurat „materia prima“ pentru noi dezvoltari. „Pe acestea putem construi inca 15 ani“, crede Albarosa. Mai mult, rezultatele achizitiilor de terenuri il fac pe Geo Margescu sa spuna ca ar putea urma Romanian Land Development 2. <\/p>\n
Nu in ultimul rand, pentru a nu fi afectat prea tare de concurenta, Cefin se implica in general in proiecte de dimensiuni medii. „Nu vrem sa intram in proiecte mici, nu pentru ca am fi snobi, ci pentru ca este o competitie foarte mare“, sustine Albarosa. Cefin se pozitioneaza in zona proiectelor de 20-40 de milioane de euro, care pe de alta parte nici nu atrag dezvoltatori uriasi, mai spune el. <\/p>\n
<\/p>\n
La fel ca si pana acum, planurile de viitor ale lui Stefano Albarosa se bazeaza foarte mult pe intuitie. In urma cu mai bine de un deceniu, Stefano Albarosa, pe atunci unul dintre cei mai tineri manageri din organigrama Iveco din Europa, lasa un job foarte bine pozitionat si platit, dupa cum spune chiar el, pentru a lua calea antreprenoriatului, prin fondarea unei companii in Romania care sa se ocupe cu importul de camioane fabricate de producatorul italian. <\/p>\n
„Am lucrat la Iveco in Ungaria, din 1991 in 1994, in functia de market manager si cautam persoane care sa devina dealeri Iveco“, isi aminteste Albarosa. Din 1994 a fost extinsa zona de activitate, pentru a include si Romania si Bulgaria. „A devenit foarte tentant sa dezvolt activitatea pe cont propriu.“ Astfel ca in 1995 pune bazele Cefin, afacere detinuta de familia Albarosa si de o alta familie din Italia, Orecchia (care are in Italia, de cateva decenii, afaceri cu masini Fiat). <\/p>\n
Decizia lui Albarosa a fost luata desi in familia sa nu a existat, sustine el, o traditie antreprenoriala, si in plus, mediul de afaceri din Romania nu parea deloc favorabil la momentul respectiv. Chiar si asa, la inceputul lui 1996 Albarosa castiga o franciza pentru distributia Iveco la Bucuresti. Iar de-aici, grupul s-a extins constant, toate celelalte afaceri fiind construite in jurul nevoii de dezvoltare a activitatii de import de vehicule de transport. <\/p>\n
Spre exemplu, o mare problema spre sfarsitul anilor ’90 pentru transportatori (principalii clienti ai Cefin) era atragerea finantarilor pentru dezvoltarea flotei. De aceea, Albarosa a pus bazele Afin Leasing, afacere in care a atras (cu o participatie de 50%) grupul Iveco. Afacerea s-a dezvoltat rapid, transformandu-se intr-una dintre cele mai mari firme de leasing de pe piata romaneasca, iar anul trecut Iveco a preluat intreaga companie. „Toate activitatile au pornit de la afacerea auto“, adauga Albarosa, care da ca exemplu importul de piese de schimb, productia de caroserii pentru camioane si resaparea cauciucurilor. „La vremea respectiva, in 2002, in Romania nu erau prea multi carosieri, ceea ce ne afecta vanzarile de camioane. Nu sunt multi cei care stiu, dar producatorul de camioane – fie el Iveco, Renault sau Mercedes – face de fapt doar cabina si sasiul, restul fiind construit de carosierii independenti.“ Acum, Eurobody (compania din cadrul grupului Cefin care se ocupa de aceasta activitate) realizeaza 1.600 de caroserii pe an, ceea ce ii confera, potrivit propriilor estimari, o cota de aproximativ 40% din piata romaneasca. In acelasi timp, fabrica de resapare a cauciucurilor face cam 18.000 de anvelope de camion pe an. <\/p>\n
Mai exista inca o activitate de productie, prin intermediul careia grupul Cefin isi completeaza veniturile pana la pragul de aproximativ 300 de milioane de euro, pe baza parteneriatului cu un bun prieten al italianului, omul de afaceri Cristian Gavra, care conduce Astra Bus Arad (una dintre firmele desprinse din cadrul fostei fabrici de vagoane Astra Arad). Compania are in prezent in derulare o investitie in extinderea capacitatii de productie. „Vrem sa incepem de la anul sa incercam sa exportam troleibuze facute la Arad“, spune Albarosa. <\/p>\n
Dezvoltarea imobiliara, adica domeniul pentru care este acum cunoscut in mod deosebit Cefin, a plecat tot de la camioanele Iveco. „Initial, divizia de imobiliare s-a ocupat de construirea showroom-urilor si a service-urilor pentru autovehiculele importate de noi. Mai tarziu, din 2002, ne-am gandit sa cladim sedii si pentru clientii nostri.“ Asa ca, natural, activitatea de dezvoltare imobiliara a inceput cu un parc logistic – Cefin Logistic Park -, pentru ca, avand acolo sediul companiei, grupul intentiona sa aduca si clientii in vecinatate. <\/p>\n
Odata primul pas facut, urmatorii au venit logic, mai ales ca intre timp se prefigura o explozie a pietei imobiliare, iar fondurile de investitii din Austria dadeau tarcoale de ceva vreme, doua dintre ele – CA Immo si Europolis – achizitionand primele cladiri de birouri in anul 2003. <\/p>\n
<\/p>\n
Boom-ul imobiliar ce a urmat a schimbat centrul de interes al holdingului, iar partea de real estate a capatat o importanta tot mai mare. De la cele cateva hectare pe care le avea pana in 2000, Cefin a ajuns acum la 2,5 milioane de metri patrati de teren. Spatiile care asigurau activitatea dealerului de camioane sunt acum puse in umbra de proiectele de sute de mii de metri patrati. <\/p>\n
Noile investitii s-au succedat cu repeziciune, la fel si partenerii in aceste proiecte. Albarosa a ramas un manager care rezista cu greu in birou, preferand sa umble dupa noi oportunitati. Italianul se duce sa vada fiecare teren pe care il cumpara, nelasand nicio achizitie de terenuri exclusiv in sarcina subordonatilor. „Pun agentii sa-mi caute mai multe parcele, ma duc acolo, ma plimb, ma duc cu elicopterul sa vad ce este de sus. Incerc sa simt anumite emotii, iar acest lucru nu il poate face nimeni pentru tine“, apreciaza Albarosa. <\/p>\n
El crede ca uneori diferente de cateva zeci de metri iti pot strica proiectul. De aceea au fost foarte multe terenuri cumparate intamplator. „Te duceai sa vezi un lot si cumparai altul“, spune Albarosa, dand exemplul unei parcele cumparate recent la Arad pe care a vazut-o din elicopter, „pentru ca din drum nu se vedea prea bine“. Iar cautarea nu se poarta numai la fata locului, ci si pe internet, Albarosa fiind un client fidel al Google Earth. „Aceasta este cea mai complexa parte a activitatii unui dezvoltator: sa intelegi ce faci pe un teren“, considera presedintele Cefin, care se declara extrem de pasionat de piata imobiliara, desi intrarea sa in afaceri, cum am vazut, a avut prea putin de-a face cu acest domeniu. <\/p>\n
Si totusi, este posibil ca in cativa ani, Albarosa sa se lanseze in alte afaceri, trecand piata imobiliara in plan secund, asa cum sectorul auto a fost inlocuit in urma cu cativa ani de real estate. El este de parere ca „este o limita in care poti sa faci cu adevarat ceva nou“, iar in doi-trei ani ar putea urma un nou business. Cu atat mai mult cu cat, din punct de vedere operational, si-a delegat mai de mult atributiile, admitand ca a avut mare noroc cu managerii romani. <\/p>\n
„Nu cred ca sunt un manager foarte bun la nivel de gestiune“, recunoaste Stefano Albarosa, „dar am un apetit ridicat pentru dezvoltarea de noi proiecte.“ Astfel ca este de asteptat ca, dupa camioane, anvelope, troleibuze, spatii logistice si apartamente, sa urmeze noi idei de afaceri. „Mi se pare foarte incitant domeniul energiilor alternative“, spune Albarosa, spunand ca ar putea intra in aceasta afacere peste cativa ani. Si aici flerul are rolul sau, marturiseste el, adaugand ca deja a inceput sa se informeze asupra domeniului, mergand la seminarii sau forumuri. <\/p>\n
Pana atunci insa, la anul va deschide in parteneriat cu omul de afaceri Ion Bazac si sotia acestuia, Camelia, primul dealership Ferrari din Romania. Camelia Bazac a fost responsabila pentru brandul Maserati, adus de AutoItalia in Romania. Cand vine vorba de Ferrari, Albarosa se entuziasmeaza brusc. Cauta grabit pe laptop o imagine sa ne prezinte cum va arata „un altfel de dealership“. Nu va fi doar un loc in care aduci masina si faci reparatii, explica el, ci un spatiu social, cu bar, cu terasa, cu padoc, cu magazine – pentru ca Ferrari „nu trebuie sa fie doar o afacere in sine“, ci o lectie despre experienta brandului. <\/p>\n
Isi cauta terenurile pe Google Earth si le cumpara dupa ce da o tura cu elicopterul, sa vada \u201eintreg peisajul\u201c. Stefano Albarosa, CEO al grupului Cefin, unul dintre cei mai expansivi oameni de afaceri italieni din Romania, are in diferite faze de dezvoltare proiecte imobiliare de un miliard de euro, iar din primavara anului viitor vrea sa vada cursele de Formula 1 la showroom-ul Ferrari pe care il construieste peste drum de aeroportul Otopeni.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[698],"tags":[81,7871,6577,7872,7539,30,7870,7330],"class_list":["post-8790","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-cover-story","tag-afaceri","tag-albarosa","tag-auto","tag-cefin","tag-dezvoltatori","tag-imobiliare","tag-magnat","tag-terenuri"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/8790","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=8790"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/8790\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":29951,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/8790\/revisions\/29951"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=8790"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=8790"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=8790"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}