{"id":8121,"date":"2007-10-14T02:03:16","date_gmt":"2007-10-14T02:03:16","guid":{"rendered":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/?p=8121"},"modified":"2026-04-02T10:25:01","modified_gmt":"2026-04-02T10:25:01","slug":"think-big","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/?p=8121","title":{"rendered":"Think big"},"content":{"rendered":"

Initial, acest articol s-a numit „Mania grandorii“, fara o nuanta peiorativa; titlul voia sa defineasca oarecum in gluma aparitia si dezvoltarea in Romania a acelui fenomen pe care mizeaza in lume o sumedenie de dezvoltatori imobiliari – este vorba de forta de atractie a „celui mai mare“: cel mai mare hotel, cel mai amplu proiect, cea mai inalta cladire. <\/font>De aceea au ales seicii din Dubai sa construiasca, alaturi de structuri unice cum sunt insulele artificiale si hotelurile de sapte stele in forma de vela de corabie, o cladire care sa se incadreze in mult mai populara categorie „cea mai inalta constructie“. Mania grandorii de care vorbim noi este de fapt business, este atuul adus de faptul ca poti sa te prezinti pe piata cu imaginea de „cel mai“ sau „cea mai“. Efectul e usor de intuit, pentru ca una este sa spui „am stat la un hotel de patru stele in Bucuresti“ si cu totul altceva sa spui „am stat la cel mai mare hotel din Europa, e la Bucuresti“. <\/p>\n

Cand il intrebi despre cum e cu cel mai mare hotel, Ionut Negoita capata un aer misterios. Fratii Ionut si Robert Negoita, proprietarii grupului de firme Pro Confort, cu afaceri in real estate si comert cu materiale de constructii, mochete si linoleum, vor sa faca in zona Vitan din Bucuresti un hotel de patru stele cu 1.500 de camere, cel mai mare din Europa. Cum in septembrie este programata inaugurarea unei prime parti a constructiei, asa-zisul birou al lui Ionut Negoita este acum o incapere de la parterul constructiei, unde se afla o mare parte din mostrele de mobilier, materiale si decoratiuni pentru miile de camere ale viitorului hotel. O masa inconjurata de vreo zece tipuri diferite de scaune si fotolii, unde pe jos se afla mocheta in vreo zece nuante, iar numarul tablourilor din camera depaseste numarul metrilor patrati de perete. <\/p>\n

Lucrarile au inceput acum un an si cinci luni: „Anul trecut, terenul era viran, iar in septembrie vom inaugura prima jumatate a hotelului, urmand ca la inceputul anului viitor sa dam drumul la toata capacitatea“, spune Negoita, cel mai mic dintre cei doi frati, care se ocupa de parte de finisaje a hotelurilor Confort, dar si de operarea lor. Aceasta inseamna ca echipa de 800 de muncitori de pe santierul de la Confort Vitan a construit cam 3 camere pe zi, respectiv aproximativ 180 metri patrati pe zi. Constructia a fost finantata 60% din resurse proprii ale grupului Confort, iar restul de bani (24 de milioane euro) au fost imprumutati de la banci. Resursele proprii inseamna pentru fratii Negoita profitul din afacerile imobiliare (vinderea apartamentelor din proiectul rezidential Domus din Bucuresti), dar si bani iadusi e celelalte hoteluri, care au avut anul trecut un profit net de 3 milioane euro. Daca celelalte hoteluri, in special cele de langa aeroportul Otopeni, sunt nisate ca hoteluri de tranzit, Ionut Negoita ar vrea ca hotelul din Vitan sa fie si un reper monden: „Hotelul va avea un design futurist, poate prea futurist pentru Bucurestiul de astazi, dar vrem sa atragem nu doar prin dimensiune, ci si prin look“. <\/p>\n

Constructia hotelului de 1.500 de camere ii va duce pe fratii Negoita in top 10 al proprietarilor de hoteluri, dupa numarul de camere – primele locuri fiind ocupate de fratii Micula, de Josef Goschy si Mohamad Murad. Deocamdata, Ionut si Robert Negoita detin 510 camere in hotelurile Confort (Otopeni, Rin Otopeni si Traian). Ca numar de camere, hotelul va depasi Estrel din Berlin (1.162 camere), Concorde La Fayette din Paris (1.000 de camere), Hilton din Londra (1.052 de camere), Auditorium Madrid Hotel (894 de camere) si Royal National London (800 de camere). Dat fiind ca cele mai aglomerate capitale europene sunt deja acoperite de hoteluri de mari dimensiuni, sansele ca hotelul fratilor Negoita sa fie depasit in curand sunt destul de mici. „Nu am dubii ca acesta va fi cel mai mare hotel din Europa pentru mult timp“, comenteaza Negoita. <\/p>\n

Planul initial de constructie a hotelului Confort din Vitan, care a aparut in urma cu doi ani, era a unui hotel cu 1.200 de camere, care presupunea o investitie de 60 milioane euro. Decizia de a adauga 300 de camere proiectului initial a fost luata in momentul cand deja se lucra la structura: „Ne-am dat seama ca a construi aceste camere in plus nu ar reprezenta un mare efort financiar in plus, mai ales ca lucram cu firma proprie de constructii, iar costurile cu operarea nu vor creste nici ele foarte mult costurile totale, dupa principiul: cu cat e mai mare, cu atat costurile de operare pe fiecare metru patrat scad“, afirma Negoita. Investitia va fi tot de 60 milioane euro, iar constructia se va intinde pe 90.000 mp. „Pe mine ma fascineaza ca acest hotel are amprenta la sol de un hectar“, spune Ionut Negoita. <\/p>\n

Din Vitan trecem in Baneasa, unde pe 221 de hectare si in urma unei investitii ce va atinge doua miliarde de euro, va fi finalizat in 2015 Proiectul Baneasa, cel mai mare complex imobiliar din Romania si unul din cele mai mari din Europa de Est. Nu lipsit de interes este si faptul ca Universitatea de Stiinte Agricole si Medicina Veterinara, care detine 49,88% din capitalul Baneasa Investment, dezvoltatorul proiectului, va deveni, la terminarea acestuia, una din cele mai bogate institutii de invatamant europene, mai bogata decat Universitatea Oxford. <\/p>\n

Baneasa Investment s-a format prin asocierea Universitatii, in anul 2000, cu un grup de firme controlat de oamenii de afaceri Puiu Popoviciu si Radu Dimofte. Proiectul cuprinde o zona rezidentiala ce va ocupa peste 60% din suprafata totala a proiectului, un parc de afaceri construit pe un teren de 12 hectare si care va oferi 160.000 de metri patrati de spatii de birouri, precum si o zona comerciala construita pe 450.000 de metri patrati, una din cele mai intinse din Estul Europei. <\/p>\n

<\/p>\n

De fapt cum actioneaza insa aceasta puzderie de „cel\/cea\/cele mai“? Valoarea goodwill-ului (activ necorporal, pus in evidenta atunci cand se vinde sau cumpara o afacere si care reprezinta diferenta dintre valoarea de vanzare din contract si valoarea insumata a activelor individuale) poate fi intre 10 si 30% dintr-o afacere, spune Liviu Voinea, director al Grupului de Economie Aplicata (GEA). „Conform acestui principiu, valoarea unei firme va fi egala cu suma valorii activelor corporale si a goodwill-ului, iar atributul de \u00abcel mai mare\u00bb, \u00abcel mai performant\u00bb sau \u00abcel mai inalt\u00bb poate aduce si o valoare maxima a goodwill-ului, mai ales daca sansele ca acel produs\/proiect\/loc in clasament sa fie detronat sunt mici“, explica Liviu Voinea. <\/p>\n

Pe de alta parte, spune Voinea, un asemenea proiect ar fi foarte greu de vandut, deoarece riscul poate fi mare: „De multe ori, un proiect gigant are succes doar in mainile celui care l-a cladit si a facut o strategie pentru el. Sau nu a facut, dar e riscul lui de investitor“. Voinea crede insa ca intotdeauna un produs care se prezinta drept „cel mai mare“ va reusi sa starneasca atat curiozitatea clientilor, cat si dorinta potentialilor chiriasi de a fi acolo: „De exemplu, o companie importanta va dori sa aiba biroul in cea mai inalta cladire din Bucuresti, eventual la ultimul etaj, iar un retailer va dori cel mai bun vad din cel mai mare mall“. <\/p>\n

Despre proiectul celui mai mare hotel din Europa amplasat la Bucuresti, Voinea crede ca poate deveni o afacere interesanta daca nu ca volum al veniturilor, cel putin ca tipologie de clientela: „Daca va fi bine marketat pe pietele externe, cel mai mare hotel din Europa poate deveni un loc de pelerinaj pentru turisti vestici plictisiti sau pentru estici nostalgici, la care grandomania din vremea comunismului si-a lasat o amprenta clara“. Bineinteles, e si o chestiune de gust la mijloc. „Eu nu as merge sa stau la cel mai mare hotel si nu m-as duce la cumparaturi in cel mai mare mall“, spune Liviu Voinea. Dar tine cont si de venituri, mai adauga directorul GEA: „Nu degeaba hotelurile boutique (hoteluri mici si personalizate – n.red.) vor atrage intotdeauna persoanele cu venituri foarte mari, deoarece acestea nu vor sa se calce in picioare cu alti 1.000 de oameni la micul-dejun si vor avea pretentia la mai multa atentie din partea angajatilor“. <\/p>\n

Iuliana Stan, business developer la Human Synergistics Romania, aduce in discutie si nuantele personale, valentele umane ale proiectelor de tip „cel mai“: „Daca realizarea unui astfel de proiect record se bazeaza pe competitia cu altii, atunci este o pierdere de timp, bani si energie; trebuie sa lucrezi pentru tine. Piata romaneasca in ansamblul ei este dominata de competitie“. <\/p>\n

Hotelul fratilor Negoita sau Proiectul Baneasa nu prea pot fi comparate cu dezvoltari imobiliare similare in lume. In cazul complexului Sema Park insa, apropierea fireasca este nici mai mult, nici mai putin decat cartierul londonez Canary Wharf, crede Sorin Nistor, directorul dezvoltatorului River Invest. Sema Park este definit de dezvoltator drept „cel mai mare proiect de reconversie a unei zone industriale“, numai ca reconversia, crede Sorin Nistor, nu este principala caracteristica a ansamblului, ale carui atuuri sunt locul si conceptul integrat, cu zona rezidentiala, de business si comerciala. Asemanarea cu cartierul londonez Canary Wharf, o aglomerare de cladiri de birouri devenita un important centru de afaceri, sta in suprafetele relativ asemanatoare, in jur de 40 de hectare, in ideea de a schimba complet destinatia unei zone industriale, mai putin insa in plasarea in raport cu centrul orasului: Sema Park se va ridica pe locul in care s-a aflat uzina Semanatoarea, in urma unei investitii totale de peste un miliard de euro, esalonata pana in 2020. <\/p>\n

Nistor, fost inginer de aeronave convertit la imobiliare, a facut parte din echipa de trei oameni care, in perioada 2004-2005 au conceput planul Sema Park: peste 360.000 de metri patrati de spatii de birouri, 170.000 mp de spatii comerciale grupate intr-un mall, un hipermarket si un hotel, o zona rezidentiala de peste 120.000 mp, o deschidere de un kilometru intre extremitatile zonei, marcate de doua cladiri inalte. Mall-ul de la Sema Park va concura, prin dimensiuni, atat cu proiecte aflate acum pe plansetele arhitectilor, cat si cu constructii deja realizate, cum este actualul cel mai mare mall – Plaza Romania. <\/p>\n

Ibrahim Paksoy, directorul general al Anchor Group, companie cu actionariat turcesc care dezvolta proiecte imobiliare in Romania, a inaugurat in 1999 primul mall din Romania (Bucuresti Mall), extensia la primul mall din Romania, cel mai mare mall (Plaza Romania), precum si una dintre cele mai mari cladiri de birouri din Romania, Anchor Plaza. Ibrahim Paksoy spune ca dimensiunea sau dorinta de a construi „cel mai mare ceva“ nu a fost o dorinta expresa a actionariatului. <\/p>\n

„Cand am construit Bucuresti Mall, a fost prima constructie de acest gen din Romania si nu aveam cu ce sa o comparam, dar cand am construit Plaza Romania, care este cel mai mare mall, dimensiunea a fost dictata de ce ne cerea piata, pe de o parte, dar si de spatiul generos pe care l-am avut pentru proiect“, explica Paksoy. Cerintele pietei se refera in primul rand la numarul de retaileri care au cerut sa fie prezenti in mall-ul care acopera cea mai populata zona din Bucuresti (cartierele Militari, Drumul Taberei si Crangasi). <\/p>\n

„Am avut peste 90% din suprafata mall-ului inchiriata la deschidere, majoritatea retailerilor semnand inca de perioada cand mall-ul era doar pe hartie angajamentele pentru contracte“, spune Burcu Karasoy, director de marketing al Anchor Group. Dimensiunea a fost dictata si de exemplul celuilalt mall, care a fost inaugurat in 1999 cu 60.000 de metri patrati, iar apoi a trebuit sa fie extins cu inca un etaj si apoi cu inca un corp, ajungand acum la 99.000 metri patrati. Oficialii Anchor Plaza nu mai au un alt proiect de mall in Bucuresti, cel putin nu deocamdata. Vor deschide insa o noua piata, cea din Republica Moldova, unde vor deschide la anul Malldova (26.000 metri patrati), in Chisinau. „Este exact cat are nevoie acum piata din Moldova, asa ca il vom deschide cu aceste dimensiuni, urmand sa mai schimbam daca piata va cere“, spune Ibrahim Paksoy. Turcul nu considera problematica pentru afacerea Anchor aparitia viitoarelor magazine care aspira la statutul de cel mai mare mall din Romania. „Cred ca fiecare proiect are sansa lui, iar eu sunt multumit de sansa pe care o avem noi la cele doua mall-uri ale noastre“. <\/p>\n

<\/p>\n

Cel mai mare proiect pentru un mall la Bucuresti este al companiei britanice Modus, care va dezvolta Colosseum Mall din Chitila, un centru comercial de 220.000 metri patrati, pe o suprafata de 60 de hectare, cu o investitie de 450.000 de milioane de euro. Proiectul este gandit ca o zona integrata de cumparaturi, cu hipermarket, magazine de mobila si electronice si centru comercial. Louise Gretsy, directorul de comunicare al Modus Imobiliare, spune ca proiectul a fost gandit la aceste dimensiuni tocmai pentru a fi o atractie in sine: „Daca faceam un mall de pana in 100.000 metri patrati, doar cu zona comerciala, ar fi trebuit sa ne bazam doar pe riverani (locuitorii din Chitila si imprejurimi). Asa insa, speram sa atragem peste jumatate din vizitatori din oras, in special din zone unde nu exista mall-uri“. Conform planurilor Modus, Colosseum ar trebui sa inceapa a fi construit in 2009, cu termen de finalizare in 2010. <\/p>\n

Daca Plaza Romania nu va mai fi peste un trei ani cel mai mare mall din Bucuresti, va avea la anul o alta consolare: va fi proprietarul celei mai mari cladiri de birouri din Bucuresti. Bucuresti Mall Office (cladire care va fi construita in zona Vitan, aproape de Bucuresti Mall), va fi ridicata in 2008 si va avea 48.000 metri patrati, depasind astfel Charles de Gaulle Plaza, care are acum 42.000 metri patrati. Pe langa cladirea de la Bucuresti Mall, grupul Anchor va mai construi inca un ansamblu de cladiri de birouri in cartierul Militari, cu inca 40.000 metri patrati inchiriabili. Adunand spatiile pe care le va detine la inceputul lui 2009, Anchor va fi cel mai probabil si unul dintre cei mai mari posesori de spatii de birouri din Bucuresti. „Nu este o tinta pentru noi sa fim cei mai mari, dar avem clienti care ne cer aceste spatii si vrem sa le putem oferi“, spune Burcu Karasoy, directorul de marketing al Anchor. <\/p>\n

Daca pe orizontala sta bine, Bucurestiul nu va avea, in schimb, un proiect de genul „cea mai inalta constructie“ din estul Europei, din cauza pericolului seismic. Varsovia dispune deja de doua cladiri mai inalte de 200 de metri si alte 12 ce depasesc actuala cea mai inalta cladire bucuresteana, Casa Presei Libere (104 metri). Totusi, dorinta investitorilor de a castiga duce la cresterea numarului de cladiri inalte pe malurile Dambovitei: Floreasca City Center, care in 2009 va fi cea mai inalta cladire, cu 131 de metri, Cefin Tower, dezvoltat de Cefin Real Estate (125 de metri) sau Ana Tower, construit de George Copos si care va ajunge la 117 metri. <\/p>\n

Monica Marin, partner manager la agentia imobiliara EuroMetropola, spune ca exista o legatura stransa intre pretul terenului si regimul de inaltime al cladirilor, fiindca pretul ridicat duce la cresterea pe verticala a imobilelor: „Avem drept exemplu terenurile din zonele centrale ale Capitalei, care sunt disponibile intr-un numar foarte mic si al caror pret a cunoscut o crestere importanta in ultimii ani. Acolo unde parametrii zonei permit, dezvoltatorul va cauta sa atinga maximum de suprafata construita“. <\/p>\n

Masinile cu aburi aveau un element care poate parea neavizatilor cumva distractiv: este vorba de un ansamblu de doua bile care se roteau sustinute de cateva elemente metalice articulate. Cele doua bile sunt de fapt partea vizibila a unui element de reglaj centrifugal, menit sa pastreze energia furnizata de masina la parametri constanti. Masina economica are in proiectele de tipul „cel mai“ un sistem de reglaj asemanator: pe orizontala sau pe verticala, determinate de ambitii sau generate de calcule de eficienta economica, proiectele de tip „cel mai“ vor actiona totdeauna astfel incat sa asigure „rotirea“ corecta a ansamblului economic. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

O spun doi dintre cei mai importanti investitori din imobiliare pe plan mondial; este vorba de Donald Trump, cu al sau vestit indemn \u201eThink Big\u201c, dar si de Robert Kiyosaki, care nuanteaza putin: \u201eThinking Big is the Best Plan\u201c. De o bucata de vreme, piata imobiliara din Romania ofera suficient spatiu, atat real, cat si financiar si din punctul de vedere al profitabilitatii, pentru a gandi in stil mare.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[698],"tags":[30,149,7326],"class_list":["post-8121","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-cover-story","tag-imobiliare","tag-investitii","tag-profitabilitate"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/8121","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=8121"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/8121\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":29351,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/8121\/revisions\/29351"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=8121"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=8121"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=8121"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}