{"id":7789,"date":"2007-09-04T11:38:00","date_gmt":"2007-09-04T11:38:00","guid":{"rendered":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/?p=7789"},"modified":"2026-04-02T10:13:50","modified_gmt":"2026-04-02T10:13:50","slug":"sub-6","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/?p=7789","title":{"rendered":"Sub 6%"},"content":{"rendered":"

Cea mai cautata cladire de birouri din Bucuresti si-a schimbat proprietarul intr-o noua tranzactie record pe piata romaneasca. Pretul mare a facut ca pentru prima data, randamentul anual sa scada sub 6% – un prag care acum doi ani nici nu era visat de dezvoltatorii din Romania. Cand se va trece de urmatoarea bariera?<\/o:p><\/SPAN><\/P>

 <\/P>

Cand, in toamna lui 2003, Shimon Galon vindea cladirea de birouri Europe House pentru un pret de 30 de milioane de dolari – sau, in termeni de specialitate, un randament anual (yield) de peste 12% -, nimeni nu prevedea evolutia rapida pe care o va avea piata imobiliara din Romania.<\/o:p><\/SPAN><\/P>

De altfel, doar trei ani mai tarziu, seful dezvoltatorului israelian GTC sustinea ca inca regreta ca a renuntat la imobil (in care se afla sediul companiei de telefonie mobila Orange) in favoarea fondului de investitii austriac Europolis.<\/o:p><\/SPAN><\/P>

<\/SPAN> <\/P>

Ceea ce nu l-a oprit insa ca, la mai putin de un an dupa acea declaratie, sa vanda si a doua cladire de birouri, America House – amplasata tot in Piata Victoriei. Chiar daca GTC nu a confirmat tranzactia, aceasta ar putea fi una de referinta pe piata romaneasca. Atat prin valoare – 120 mil. euro, cea mai mare suma platita pentru un imobil de birouri in Romania -, cat, mai ales, prin randamentul acceptat de cumparator – sub 5,6%. Este pentru prima data cand yield-ul coboara pe piata romaneasca sub 6%. Randamentul unui activ imobiliar este in general cel mai important element al unei tranzactii. El este calculat ca raport procentual intre veniturile nete aduse de imobil intr-un an si suma totala platita pentru achizitie. Practic, cu cat randamentul este mai mic, cu atat suma platita de cumparator este mai mare, iar recuperarea investitiei se face pe o perioada mai mare de timp.<\/o:p><\/SPAN><\/P>

<\/SPAN> <\/P>

In cazul America House, cumparatorul – o divizie a grupului financiar francez Natixis – plateste o suma considerabila (chiar exorbitanta, spun unele voci din real estate) pentru a intra in posesia cladirii ce genereaza,  <\/SPAN>potrivit unei declaratii mai vechi a lui Shimon Galon, venituri din chirii de aproximativ sapte milioane de euro anual. In finala pentru achizitia cladirii unde au birouri, printre altii, BCR, Cosmote sau Deloitte au fost trei concurenti, toti aflati in cautarea primei tranzactii pe piata romaneasca. Potrivit unor surse din piata, procesul de vanzare – derulat prin intermediul companiei imobiliare Jones Lang LaSalle – a inceput de la un pret de peste 110 mil. euro, corespunzator unui yield de aproximativ 6%.<\/o:p><\/SPAN><\/P>

<\/SPAN> <\/P>

Iar cei trei concurenti din finala au fost foarte agresivi in oferte. \u0084Este normal sa platesti un bonus peste pretul pietei cand esti nou intrat\u0093, apreciaza Bogdan Georgescu, director general al companiei imobiliare Colliers International. <\/SPAN>Colliers a reprezentat interesele unuia dintre cei trei ofertanti, dar Georgescu nu a precizat numele acestuia. La preturi comparabile, un dezvoltator va alege oferta unui actor deja prezent in piata, care cunoaste regulile jocului, explica el motivul pentru care pretul a urcat atat de mult.<\/o:p><\/SPAN><\/P>

<\/SPAN> <\/P>

Totusi, alte voci apreciaza ca pretul este mult prea mare pentru piata romaneasca. \u0084Un yield de 5,6% nu este sustenabil, in conditiile cresterii dobanzilor si a crizei de pe piata imobiliara la nivel international\u0093, apreciaza Andrei Diaconescu, partener in cadrul casei de investitii Capital Partners. Casa de investitii a fost implicata in prima tranzactie de portofoliu (semnata in urma cu o luna) prin care un fond imobiliar al companiei de asigurari germane Allianz a cumparat cu 110 mil. euro trei imobile de birouri de la un fond administrat de compania britanica Charlemagne Capital.<\/o:p><\/SPAN><\/P>

<\/SPAN> <\/P>

Fostul managing director al biroului din Romania al fondului de investitii Europolis, Stefan Gheorghiu, spune ca miza pe un randament sub 6%, dar nu chiar atat de redus. \u0084Ma asteptam la 5,7-5,8%\u0093, spune Gheorghiu, care este acum country manager al dezvoltatorului american Polimeni. El face trimitere la achizitia de catre austriecii de la Immoeast a S.Park sau Victoria Park, mai putin atractive decat cladirea GTC. Bogdan Georgescu remarca totusi ca America House este inchiriata la preturi sub media pietei. <\/SPAN>Cum el estimeaza o crestere a chiriilor, randamentul ar putea trece de 6% dupa renegocierea contractelor.<\/o:p><\/SPAN><\/P>

<\/SPAN> <\/P>

Cum s-a ajuns totusi la aceasta valoare? <\/SPAN>Proprietarii America House erau cei mai cautati dezvoltatori de pe piata, in principal datorita plasarii excelente a cladirii – districtul de afaceri al Capitalei, zona Piata Victoriei – si chiriasilor de renume.<\/o:p><\/SPAN><\/P>

<\/SPAN> <\/P>

In acelasi timp, randamentele au scazut accelerat in Romania, pe fondul lipsei de produse de cumparat combinate cu un interes sporit al investitorilor. Iar o reducere cu 1% a randamentului inseamna, in cazul America House spre exemplu,  <\/SPAN>un pret cu zece milioane de euro mai mare.<\/o:p><\/SPAN><\/P>

<\/SPAN> <\/P>

Cum Romania a intrat dupa aderare in vizorul multor fonduri de investitii, GTC a profitat din plin de avalansa de cumparatori potentiali, dar si de conditiile pietei, mai exact lipsa de oferte. Insa conditiile s-ar putea schimba in curand, din cauza fierberii de pe pietele financiare internationale.<\/o:p><\/SPAN><\/P>

<\/SPAN> <\/P>

Efectele crizei imobiliare din Statele Unite au inceput deja sa se resimta si in Europa. <\/SPAN>Romania inca nu este afectata, dar este posibil ca institutiile financiare sa intre intr-o perioada de expectativa. Iar majoritatea achizitiilor se fac cu fonduri imprumutate. \u0084Va urma o perioada de 2-3 luni de asteptare pana se clarifica lucrurile\u0093, crede Andrei Diaconescu de la Capital Partners.<\/o:p><\/SPAN><\/P>

<\/SPAN> <\/P>

De asemenea, la nivel mondial, dobanzile au crescut semnificativ in ultimul an si jumatate. EURIBOR (rata de referinta pentru dobanzile din zona euro) la 12 luni a urcat de la 2,8% la inceputul lui 2006 la 4,7% in prezent. Iar achizitia unei cladiri la un randament comparabil cu dobanda bancara ar fi cu totul si cu totul exceptionala pentru o piata imatura cum e cea romaneasca. <\/o:p><\/SPAN><\/P>

<\/SPAN> <\/P>

In ceea ce priveste trecerea unui nou prag, parerile sunt impartite. \u0084Piata se va stabiliza intre 5,2% si 6%, in functie de chiriasi, locatie\u0093, estimeaza Stefan Gheorghiu. <\/o:p><\/SPAN><\/P>

<\/SPAN> <\/P>

Dar apropierea de nivelul de 5% nu va avea loc anul acesta, pentru ca nu mai este nimic de vanzare din ceea ce se cheama in jargonul real estate \u0084prime office location\u0093 (cladiri de birouri in zone ultracentrale). Cat despre un nou prag, \u0084nu cred ca vom scadea vreodata sub 5%\u0093, apreciaza el.<\/o:p><\/SPAN><\/P>

<\/SPAN> <\/P>

De cealalta parte, Bogdan Georgescu de la Colliers este convins ca randamentele din Bucuresti pot cobori sub 5%. \u0084Pentru cladirile bune, piata se va aglomera\u0093. <\/SPAN>Dar, puncteaza el, depinde foarte mult si de evolutia dobanzilor. <\/SPAN>Nici el nu mizeaza insa pe o tranzactie la un asemenea nivel in acest an.<\/o:p><\/SPAN><\/P>

<\/SPAN> <\/P>

Cum piata din Romania a mai rezervat surprize chiar si celor mai buni cunoscatori ai ei, nu ar fi de mirare ca bariera celor cinci procente sa fie incalcata. Si nu sunt deloc departe vremurile cand investitorii strambau din nas daca proprietarul cerea un yield de 7%.<\/SPAN><\/P><\/SPAN><\/SPAN><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Cea mai cautata cladire de birouri din Bucuresti si-a schimbat proprietarul intr-o noua tranzactie record pe piata romaneasca. Pretul mare a facut ca pentru prima data, randamentul anual sa scada sub 6% – un prag care acum doi ani nici nu era visat de dezvoltatorii din Romania. Cand se va trece de urmatoarea bariera?<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[510],"tags":[6933],"class_list":["post-7789","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-actualitate","tag-sub-6"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/7789","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=7789"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/7789\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":29028,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/7789\/revisions\/29028"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=7789"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=7789"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=7789"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}