Investitorii care ar fi cump\u0103rat orice, la orice pre\u0163, f\u0103r\u0103 m\u0103car s\u0103 \u015ftie ce cump\u0103r\u0103 au disp\u0103rut, iar tranzac\u0163iile cu spa\u0163ii de retail se mai fac doar cu proiecte “\u00een moarte clinic\u0103”.<\/p>\n
Investitorii se b\u0103teau \u00een urm\u0103 cu 5-6 ani pe proiecte care nici m\u0103car nu erau realizate, d\u00e2nd crezare doar unor pove\u015fti, \u00eempachetate frumos \u015fi argumentate de “poten\u0163ialul extraordinar al pie\u0163ei rom\u00e2ne\u015fti”.
\nCe s-a \u00eent\u00e2mplat acum cu investitorul care a cump\u0103rat un mall \u00eentr-un ora\u015f din Rom\u00e2nia \u015fi \u00een momentul \u00een care a mers s\u0103 vad\u0103 un film \u00een zona de entertainment a acestuia a aflat c\u0103 nici m\u0103car nu exista un cinematograf?<\/p>\n
Se afl\u0103, cel mai probabil, acas\u0103 la el, \u00een Austria, Germania, Anglia sau alte \u0163\u0103ri cu tradi\u0163ie, ling\u00e2ndu-\u015fi r\u0103nile, av\u00e2nd \u00een vedere c\u0103 proiectele cump\u0103rate mai valoreaz\u0103 acum doar 20%-30%-40% sau, \u00een cel mai fericit caz, 50% din pre\u0163ul pl\u0103tit. Apetitul investitorilor a disp\u0103rut brusc, \u00een momentul \u00een care consumul din Rom\u00e2nia a luat-o la vale din cauza crizei economice \u015fi a m\u0103surilor de austeritate, astfel c\u0103 achizi\u0163iile de malluri nu mai sunt privite ca o afacere profitabil\u0103 nici m\u0103car pe termen lung.<\/p>\n
A\u015fa c\u0103 \u00een ultimii patru sau cinci ani n-am mai v\u0103zut pe pia\u0163a local\u0103 nicio achizi\u0163ie de centru comercial, aten\u0163ia investitorilor, foarte pu\u0163ini la num\u0103r, fiind \u00eendreptat\u0103 exclusiv spre cl\u0103dirile de birouri. Singurele tranzac\u0163ii din sectorul de retail au avut ca obiect doar centre comerciale aflate \u00een dificultate, gen Liberty Center din Bucure\u015fti, achizi\u0163ionat recent, se pare de c\u0103tre b\u0103ncile creditoare, pentru 60 de milioane de euro, Oradea Shopping City, preluat de omul de afaceri Puiu Popoviciu, sau City Mall, tot din Bucure\u015fti.<\/p>\n
De ce nu se cump\u0103r\u0103 \u015fi proiecte “bune”?<\/p>\n
“Sunt foarte scumpe \u015fi necesit\u0103 valori foarte mari la achizi\u0163ie. Iar creditele azi sunt nu doar scumpe, ci \u015fi greu de ob\u0163inut. Aceste proiecte despre care vorbim au fost dezvoltate scump, pe terenuri cu valoare ridicat\u0103, cu for\u0163\u0103 de munc\u0103 \u015fi cost de construc\u0163ie mari”, spune Radu Lucianu, managing partner al firmei Capital Property Advisors. Pe l\u00e2ng\u0103 problemele legate de finan\u0163are, un leit motiv al ultimilor patru ani, consultan\u0163ii imobiliari spun c\u0103 nici proprietarii nu sunt at\u00e2t de dornici s\u0103-\u015fi \u00eenstr\u0103ineze propriet\u0103\u0163ile, fiind con\u015ftien\u0163i c\u0103 pre\u0163urile pe care le-ar putea ob\u0163ine, chiar \u015fi pentru un proiect foarte bun, nu s-ar ridica la nivelul propriilor a\u015ftept\u0103ri. “Majoritatea proprietarilor nu se afl\u0103 \u00eentr-o pozi\u0163ie \u00een care s\u0103 fie nevoi\u0163i s\u0103 v\u00e2nd\u0103. Exist\u0103 finan\u0163are, limitat\u0103, pentru segmentul retail de la b\u0103nci \u015fi cu siguran\u0163\u0103 sunt cump\u0103r\u0103tori doritori pentru produsul potrivit. De altfel, trebuie men\u0163ionat c\u0103 City Mall \u015fi Liberty Center au fost tranzac\u0163ionate, cel din urm\u0103 \u00eentr-o licita\u0163ie, ceea ce demonstreaz\u0103 c\u0103 exist\u0103 interes atunci c\u00e2nd pre\u0163ul este corect”, adaug\u0103 James Heyworth Dunne, head of Capital Markets and Valuation Department CBRE Rom\u00e2nia.<\/p>\n
\u00cen anii trecu\u0163i proiectele de retail au monopolizat aproape \u00een \u00eentregime \u015ftirile pe segmentul investi\u0163iilor imobiliare, \u00eens\u0103 \u00een ultima perioad\u0103 num\u0103rul acestora s-a restr\u00e2ns. Tranzac\u0163iile care au avut ca \u0163int\u0103 acest segment sunt acum \u00een special cu terenuri destinate dezvolt\u0103rii de spa\u0163ii de retail, c\u00e2teva exemple \u00een acest sens fiind platformele industriale Vulcan, Tricodava, Grant Metal \u015fi Tractorul Bra\u015fov. Investitorii care mizeaz\u0103 \u00eenc\u0103 pe retail prefer\u0103 s\u0103 dezvolte proiecte proprii, \u00een loc s\u0103 cumpere unele deja existente, fapt explicat de unii consultan\u0163i imobiliari \u015fi de oferta redus\u0103 la v\u00e2nzare a unor astfel de active.<\/p>\n
<\/p>\n
“Lipsa unor tranzac\u0163ii de centre comerciale, cu excep\u0163ia recentei licita\u0163ii a centrului comercial Liberty Center, se datoreaz\u0103 \u00een principal inexisten\u0163ei unor oferte de proiecte de retail, fie c\u0103 este vorba de oferte de prim rang ale unor proiecte din Bucure\u015fti, la un pre\u0163 atr\u0103g\u0103tor (8-9%), fie de v\u00e2nz\u0103ri “for\u0163ate” la pre\u0163uri foarte atractive, care s\u0103 constituie \u00eentr-adev\u0103r oportunit\u0103\u0163i pentru cei care vor s\u0103 fac\u0103 achizi\u0163ii”, a explicat situa\u0163ia de pe pia\u0163\u0103 Cristian Ustinescu, investments director al DTZ Echinox.<\/p>\n
Pe de alt\u0103 parte, consultan\u0163ii imobiliari spun c\u0103 unele proiecte de retail sunt \u00een negocieri, inclusiv pentru unele cu probleme mari \u015fi care pot fi achizi\u0163ionate foarte ieftin. Exist\u0103 \u00eens\u0103 incertitudini serioase \u00een ceea ce prive\u015fte finalizarea vreunei tranzac\u0163ii, av\u00e2nd \u00een vedere c\u0103 Rom\u00e2nia sufer\u0103 foarte mult acum \u015fi la capitolul credibilitate, pe l\u00e2ng\u0103 cel legat de instabilitate.<\/p>\n
“\u00cen prezent pe pia\u0163\u0103 sunt disponibile portofolii mari de spa\u0163ii comerciale, dar este neclar dac\u0103 acestea vor fi tranzac\u0163ionate \u00een viitorul apropiat. Activitatea investitorilor este influen\u0163at\u0103 de provoc\u0103rile obi\u015fnuite: factorii economici globali, finan\u0163area restr\u00e2ns\u0103 \u015fi scump\u0103, diferen\u0163e \u00eentre a\u015ftept\u0103rile v\u00e2nz\u0103torilor \u015fi ale poten\u0163ialilor cump\u0103r\u0103tori”, a ar\u0103tat Troy Javaher, managing director al Jones Lang LaSalle Rom\u00e2nia. Javaher subliniaz\u0103 \u015fi importan\u0163a specificit\u0103\u0163ii pie\u0163ei locale care limiteaz\u0103 tranzac\u0163ionarea spa\u0163iilor comerciale. \u00cen acest sens, el men\u0163ioneaz\u0103 c\u0103 \u00een multe centre comerciale diferen\u0163a dintre chiria contractual\u0103 (contracte semnate \u00een perioada 2007\/2008) \u015fi chiria colectat\u0103 (care include reduceri ale chiriei oferite \u00een ultimii 3 ani) este \u00een cele mai multe cazuri destul de mare. “\u00cen timp ce doar c\u00e2teva proiecte dominante, prime, demonstreaz\u0103 rezultate bune cu diferen\u0163e mici, pentru restul centrelor comerciale chiriile colectate sunt cu mult mai mici. Pentru proiectele comerciale de dimensiuni mici se impune structurarea sau modelarea unui asemenea tip de tranzac\u0163ie care s\u0103 mic\u015foreze aceste diferen\u0163e dintre veniturile contractuale \u015fi cele colectate, \u00eens\u0103 \u00een prezent sunt pu\u0163ini v\u00e2nz\u0103tori capabili ori interesa\u0163i s\u0103 modeleze astfel de tranzac\u0163ii”, a explicat reprezentantul Jones Lang LaSalle.Cu alte cuvinte, cu excep\u0163ia proiectelor prime, restul centrelor comerciale au \u015fanse foarte mici de a fi tranzac\u0163ionate pe termen scurt.<\/p>\n
Dar \u00een ce condi\u0163ii ar fi investitorii dispu\u015fi s\u0103 cumpere \u015fi proprietarii s\u0103 v\u00e2nd\u0103?<\/p>\n
“La un pre\u0163 bun. Ceea ce se traduce pentru proprietari \u00eentr-un yield \u00een jur de 9-9,5%. Problema este \u00eens\u0103 c\u0103 cei dispu\u015fi s\u0103 cumpere nu vor s\u0103 treac\u0103 de nivelul de 8-8,5%”, a apreciat Radu Lucianu. Spre compara\u0163ie, \u00eenainte de criz\u0103 yieldurile au cobor\u00e2t \u00een jurul valorii de 6-7%, vremuri care, de\u015fi demult apuse, nu se \u015fterg u\u015for din memoria proprietarilor de malluri. Randamentul anual (yield) este raportul procentual dintre veniturile aduse de imobilul respectiv \u015fi suma pl\u0103tit\u0103 pentru cump\u0103rarea lui; cu c\u00e2t randamentul e mai mare, cu at\u00e2t pre\u0163ul este mai mic.<\/p>\n
Astfel, tranzac\u0163iile pic\u0103, p\u0103r\u0163ile nereu\u015find s\u0103 se \u00een\u0163eleag\u0103 asupra pre\u0163ului. \u00cen plus, b\u0103ncile vor acorda finan\u0163\u0103ri pentru proiectele bune (cu un nivel bun de \u00eenchiriere \u015fi func\u0163ionare), dar nu \u015fi celor care e\u015fuaz\u0103 sau celor cu o rat\u0103 mare de neocupare (peste 30%) \u015fi cu multe contracte de concesiune. “Activele \u00eenchiriate \u00een totalitate \u015fi performante sunt cele mai populare printre cump\u0103r\u0103tori, iar la aceste proiecte v\u00e2nz\u0103torii \u0163in cel mai mult. Aceasta fiind \u015fi o parte din problem\u0103”, a ad\u0103ugat James Heyworth Dunne, reprezentantul CBRE Rom\u00e2nia. Atractivitatea acestor investi\u0163ii este dat\u0103 de factori generici precum randamentul, loca\u0163ia sau mixul de chiria\u015fi, dar \u015fi de unii factori intrinseci, ca \u015fi poten\u0163ialul de cre\u015ftere al venitului din exploatarea propriet\u0103\u0163ii, evolu\u0163ia puterii de cump\u0103rare a popula\u0163iei, competi\u0163ia existent\u0103 \u015fi poten\u0163ial\u0103 a propriet\u0103\u0163ii respective \u00eentr-un anumit ora\u015f.<\/p>\n
<\/p>\n
Ceea ce face posibil\u0103 investi\u0163ia \u00een unele proiecte este disponibilitatea unor propriet\u0103\u0163i comerciale cu un rating ridicat, la un randament considerat a fi atr\u0103g\u0103tor de c\u0103tre investitori \u015fi finan\u0163atori. \u00cen aceast\u0103 perioad\u0103 sunt doar c\u00e2teva proiecte care prin calitate \u015fi volum au atras aten\u0163ia investitorilor. “Randamentele c\u0103utate de investitori sunt cuprinse \u00eentre 20-30% IRR (internal rate of return) sau minim 15% cash on cash, net de taxe. Finan\u0163area este extrem de limitat\u0103, chiar \u015fi \u00een cazul achizi\u0163iei unor astfel de proiecte \u015fi \u00een plus a\u015f ad\u0103uga lipsa de \u00eencredere sau, mai bine zis, impredictibilitatea accentuat\u0103 a situa\u0163iei economice \u015fi politice din Rom\u00e2nia”, a explicat Cristian Ustinescu.Toate acestea influen\u0163eaz\u0103 puterea de cump\u0103rare, \u00eencas\u0103rile \u015fi automat planurile unor firme considerate mari chiria\u015fi, legate de pia\u0163a rom\u00e2neasc\u0103. \u00cen aceste condi\u0163ii, este lesne de \u00een\u0163eles de ce \u00een prezent nu au loc astfel de tranzac\u0163ii.<\/p>\n
Chiar \u015fi a\u015fa, reprezentantul DTZ Echinox spune c\u0103 “\u00een aceste zile se poart\u0103 discu\u0163ii pentru v\u00e2nzarea unor parcuri sau centre comerciale”, \u00een special din afara Bucure\u015ftiului, av\u00e2nd un rating foarte bun, ca parte dintr-un portofoliu de propriet\u0103\u0163i sau individual, la randamente de 9-10%. Propriet\u0103\u0163ile “distressed” localizate \u00een Bucure\u015fti, dar \u015fi \u00een alte ora\u015fe unde densitatea proiectelor pe acest segment nu mai ajut\u0103 cre\u015fterea \u00eencas\u0103rilor chiria\u015filor vor ap\u0103rea \u00een continuare pe pia\u0163\u0103. Vor fi afectate mai ales centrele din ora\u015fe unde competi\u0163ia este acerb\u0103 \u015fi unde puterea de cump\u0103rare continu\u0103 s\u0103 scad\u0103.<\/p>\n
Valoarea proiectelor de retail finalizate de v\u00e2nzare \u00een prezent \u00een Rom\u00e2nia sau \u00een Bucure\u015fti este estimat\u0103 la 10-250 milioane de euro “\u015fi poate \u015fi mai mult” de c\u0103tre Radu Lucianu, care crede nu c\u0103 vom vedea nici \u00een acest an vreo tranzac\u0163ie cu un centru comercial. Cel mai probabil corec\u0163iile de pe pia\u0163\u0103 nu se vor opri aici, astfel c\u0103 pia\u0163a se va divide \u00eentre proiectele bune care vor supravie\u0163ui perioadei dificile \u015fi cele dezvoltate pe baze nerealiste, care vor fi repuse pe pia\u0163\u0103, cel mai probabil la pre\u0163uri ajustate considerabil de valoarea investi\u0163iei \u015fi expunerea creditorilor. “\u00cen urm\u0103toarele luni ale anului volumul investi\u0163iilor va depinde de disponibilitatea unor v\u00e2nz\u0103tori de a minimiza pierderile sau a marca un profit mai mic dec\u00e2t cel ini\u0163ial estimat, dac\u0103 alte plasamente \u00eei motiveaz\u0103 la v\u00e2nzare”, a ar\u0103tat Ustinescu.<\/p>\n
\u00cen primele \u015fase luni ale acestui an valoarea tranzac\u0163iilor cu propriet\u0103\u0163i comerciale – birouri, spa\u0163ii de retail, industriale, hoteliere – au totalizat 124 milioane de euro, cea mai mare tranzac\u0163ie fiind cea prin care fondul sud-african NEPI a achizi\u0163ionat complexul de birouri City Business Centre din Timi\u015foara pentru 90 milioane de euro. NEPI este la a doua tranzac\u0163ie record pe pia\u0163a birourilor din Rom\u00e2nia din ultimii doi ani. Fondul a fost parte \u00eentr-o preluare tot pe pia\u0163a de birouri la finalul anului 2010, prin care a pl\u0103tit peste 100 milioane de euro pentru cl\u0103direa de birouri Floreasca Park de\u0163inut\u0103 de Portland Trust.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
210 milioane de euro, 180 milioane de euro – nu, nu sunt sumele \u00eencasate de stat pentru v\u00e2nzarea vreunei companii de utilit\u0103\u0163i sau de vreun antreprenor inspirat, care a creat o afacere de la zero \u015fi dup\u0103 ani a reu\u015fit s\u0103 o v\u00e2nd\u0103 unui investitor strategic. \u00cen realitate, sunt sumele pe care investitorii imobiliari interna\u0163ionali erau dispu\u015fi s\u0103 le pl\u0103teasc\u0103, \u015fi le-au \u015fi pl\u0103tit \u00een unele cazuri, pentru achizi\u0163ia unui mall \u00eentr-un ora\u015f de provincie din Rom\u00e2nia \u00een anii 2006-2007. Lucrurile s-au schimbat dramatic \u00een doar 5-6 ani.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[6462],"tags":[30,7633,7716],"class_list":["post-57489","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-imobiliare","tag-imobiliare","tag-investitori","tag-spatii-comerciale"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/57489","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=57489"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/57489\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":73696,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/57489\/revisions\/73696"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=57489"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=57489"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=57489"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}