Pe l\u00e2ng\u0103 o idee care trebuie s\u0103 “rup\u0103” pia\u0163a \u015fi banii necesari punerii \u00een aplicare a acesteia (nu \u015ftiu exact care este ordinea), un t\u00e2n\u0103r \u00eentreprinz\u0103tor trebuie s\u0103 g\u0103seasc\u0103 \u00eens\u0103 \u015fi cel mai bun amplasament pentru afacerea sa.<\/p>\n
Care sunt cele mai bune solu\u0163ii de ocupare pentru afacerile tinerilor, din punct de vedere al vizibilit\u0103\u0163ii, dar \u015fi al costurilor?<\/p>\n
Am \u00eencercat s\u0103 analiz\u0103m din acest punct de vedere oferta de pe pia\u0163a imobiliar\u0103 din trei ora\u015fe importante, respectiv Bucure\u015fti, Cluj \u015fi Constan\u0163a. Am luat \u00een considerare ca domenii de activitate comer\u0163ul cu am\u0103nuntul \u015fi produc\u0163ia. \u00cen comer\u0163, spun speciali\u015ftii, secretul succesului \u0163ine, cel pu\u0163in teoretic, de trei elemente: loca\u0163ie, loca\u0163ie \u015fi loca\u0163ie. Am putea spune c\u0103 pentru o afacere la \u00eenceput, aceste criterii sunt esen\u0163iale, \u00eens\u0103 unii consultan\u0163i imobiliari contrazic convingerile noastre.<\/p>\n
“Dac\u0103 ar fi s\u0103 \u00eencep o afacere, a\u015f \u00eencerca s\u0103 caut un spa\u0163iu care nu este neap\u0103rat ceea ce noi numim \u00abprime\u00bb \u015fi s\u0103 atrag oamenii prin alte mijloace. Trebuie s\u0103 ai costuri c\u00e2t mai mici pentru chirie pentru c\u0103 oricum vor fi alte cheltuieli care vor pune presiune pe afacere. Pe de alt\u0103 parte, acum este un moment mai bun pentru a \u00eenchiria un spa\u0163iu dec\u00e2t \u00een urm\u0103 cu c\u00e2\u0163iva ani, c\u00e2nd pre\u0163urile erau duble”, declar\u0103 Andrei V\u0103caru, \u015feful departamentului de Retail al companiei de consultan\u0163\u0103 imobiliar\u0103 Jones Lang LaSalle Rom\u00e2nia (JLL).<\/p>\n
Un nivel maxim al chiriei \u00een Bucure\u015fti este de 60-70 de euro pe metru p\u0103trat pe lun\u0103 pentru spa\u0163ii de 100 metri p\u0103tra\u0163i \u00een cele mai bune loca\u0163ii. \u00cen zone secundare, precum Mo\u015filor sau Mihalache, nivelul chiriilor a sc\u0103zut foarte mult, ajung\u00e2nd la 25-30 de euro pe metru p\u0103trat pe lun\u0103.<\/p>\n
Dar acestea se adreseaz\u0103 \u00een special chiria\u015filor tipici pentru astfel de spa\u0163ii, respectiv farmacii sau b\u0103nci, fiind mai pu\u0163in accesibile tinerilor afla\u0163i la \u00eenceputul unei afaceri.A\u015fadar, cel pu\u0163in pentru Bucure\u015fti, o variant\u0103 viabil\u0103 \u015fi care implic\u0103 costuri cu chiria mai reduse r\u0103m\u00e2n zonele care nu intr\u0103 neap\u0103rat \u00een categoria celor comerciale. “Se pot g\u0103si spa\u0163ii \u015fi \u00een zona central\u0103 la pre\u0163uri avantajoase. Astfel, dac\u0103 pe Calea Victoriei, vizavi de Hotelul Radisson, chiria ajunge la 60-70 de euro\/mp\/lun\u0103, tot \u00een zona Calea Victoriei, \u00een spa\u0163ii mai retrase, pe str\u0103zi laterale, chiriile sunt \u015fi de trei ori mai mici”, a ad\u0103ugat V\u0103caru. El consider\u0103 c\u0103 \u00een Bucure\u015fti se pot g\u0103si chirii \u015fi de 10 euro pe metru p\u0103trat \u00een zone care nu sunt neap\u0103rat de retail.<\/p>\n
“Dac\u0103 e\u015fti creativ, po\u0163i g\u0103si astfel de spa\u0163ii. Proprietarul unui start-up se poate g\u00e2ndi \u015fi la spa\u0163ii mai bine pozi\u0163ionate dup\u0103 ce are un anumit cash-flow care s\u0103 poat\u0103 sus\u0163ine o chirie mai mare. Este un moment bun pentru c\u0103 nivelul costurilor s-a redus semnificativ \u015fi exist\u0103 \u015fansa de a g\u0103si un spa\u0163iu bun f\u0103r\u0103 a concura cu multe alte companii mari”, consider\u0103 reprezentantul JLL.\u00cen ceea ce prive\u015fte centrele comerciale, \u015fansele de a g\u0103si un spa\u0163iu la costuri reduse sunt extrem de limitate pentru start-up-uri. “\u00cen Bucure\u015fti, \u00een centrele comerciale importante, proprietarii nu sunt dispu\u015fi la compromisuri c\u00e2nd vine vorba de start-up-uri, care \u00een general nu au putere financiar\u0103 sau un brand important”, spune V\u0103caru.<\/p>\n
<\/p>\n
\u00cen provincie \u00eens\u0103 au reap\u0103rut businessuri mici, locale, care u\u015for, u\u015for \u00ee\u015fi g\u0103sesc loc \u00een centrele comerciale. “Proprietarii de centre comerciale \u00een\u0163eleg c\u0103 este foarte important s\u0103 ai chiria\u015fi ancor\u0103 precum H&M, dar nu po\u0163i avea un mall de succes doar cu aceste branduri”, afirm\u0103 V\u0103caru. Astfel c\u0103, adaug\u0103 tot el, mai ales \u00een provincie, unde proprietarii g\u0103sesc mai greu chiria\u015fi de dimensiuni mai mici care s\u0103 complementarizeze oferta marilor lan\u0163uri de retail pot p\u0103trunde \u00een malluri \u015fi tinerii \u00eentreprinz\u0103tori. A\u015fa c\u0103 \u00een afara Capitalei chiriile pentru cele mai bune loca\u0163ii din centrele comerciale sunt \u00eentre 25-40 de euro pe metru p\u0103trat dar, de cele mai multe ori, se pot \u00eenchiria \u015fi alte spa\u0163ii pentru care proprietarii sunt dispu\u015fi s\u0103 ofere anumite facilit\u0103\u0163i, de pild\u0103 scutirea de la plat\u0103 a chiriei timp de c\u00e2teva luni sau amenajarea gratuit\u0103 a magazinului.<\/p>\n
Totodat\u0103, sunt cazuri \u00een care proprietarii de centre comerciale accept\u0103 ca retailerii s\u0103 pl\u0103teasc\u0103 drept chirie doar un procent din cifra de afaceri sau echivalentul serviciilor de administrare a spa\u0163iilor. Traduse \u00een bani, acestea ar \u00eensemna \u00een cazul chiriei procentuale un cost lunar de 8-10% din cifra de afaceri, \u00een timp ce serviciile ajung la 5-6 euro\/mp\/lun\u0103 la spa\u0163iile de dimensiuni reduse \u00een parcuri de retail \u015fi la 10-12 euro\/mp\/lun\u0103 \u00een malluri.<\/p>\n
Bogdan Sergentu, head of valuations and consulting \u00een cadrul DTZ Echinox, apreciaz\u0103 c\u0103 spa\u0163iul, dar \u015fi chiria sunt determinante pentru succesul unei afaceri \u00een comer\u0163.<\/p>\n
“Aspecte precum loca\u0163ia, traficul pedestru sau auto din zon\u0103, dar \u015fi componenta acestuia, dimensiunile spa\u0163iului comercial, finisajele acestuia sunt determinante pentru activitatea comercial\u0103. Chiria este un alt factor determinant pentru succesul unei afaceri. \u00cen general, o chirie sustenabil\u0103 pentru o afacere se ridic\u0103 la circa 25% din marja brut\u0103 a profitului, de\u015fi exist\u0103 mari varia\u0163ii \u00een func\u0163ie de tipul de comer\u0163 realizat”, explic\u0103 Sergentu.<\/p>\n
\u00cen opinia sa, trebuie s\u0103 existe un echilibru \u00eentre poten\u0163ialul loca\u0163iei sau al spa\u0163iului \u00een general \u015fi chiria pl\u0103tit\u0103. “O chirie \u00eempov\u0103r\u0103toare \u00eentr-o loca\u0163ie excelent\u0103 este la fel de p\u0103guboas\u0103 ca o chirie mic\u0103 \u00eentr-o loca\u0163ie proast\u0103. \u00centreprinz\u0103torul trebuie s\u0103 \u0163in\u0103 cont de faptul c\u0103 o loca\u0163ie excelent\u0103 pentru un anumit gen de comer\u0163 poate fi o loca\u0163ie proast\u0103 pentru un altul”, spune Bogdan Sergentu.
\nCa o regul\u0103 simpl\u0103, Sergentu spune c\u0103 acolo unde se g\u0103sesc mai multe magazine de un anumit profil, \u00eenseamn\u0103 c\u0103 exist\u0103 un vad format pentru acea categorie de produse \u015fi deci este un spa\u0163iu sigur \u015fi de luat \u00een considerare atunci c\u00e2nd se porne\u015fte la drum \u00een comer\u0163.\n <\/p>\n
<\/p>\n
Retailul de ni\u015f\u0103, potrivit start-up-urilor<\/p>\n
\u00cen ultimii ani \u00een Rom\u00e2nia au intrat majoritatea lan\u0163urilor interna\u0163ionale de fashion, dar \u015fi retailul din domeniul food este foarte bine reprezentat pe pia\u0163a local\u0103. \u00cen aceste condi\u0163ii, intrarea pe aceste segmente, dominate de grupuri cu o putere financiar\u0103 semnificativ\u0103, ar putea fi o ini\u0163iativ\u0103 sortit\u0103 e\u015fecului.<\/p>\n
“\u00cen fashion sau food pia\u0163a este \u00een mare m\u0103sur\u0103 saturat\u0103, iar succes ar putea avea afacerile de ni\u015f\u0103, care aduc un element de specificitate. De exemplu, micile magazine deschise de edituri \u00een galeriile comerciale au succes. Un alt business care a luat av\u00e2nt \u00een ultima perioad\u0103 \u00een Bucure\u015fti este cel de comercializare a bicicletelor”, spune Andrei V\u0103caru.<\/p>\n
Sunt \u00eens\u0103 tineri care, din pasiune, au curajul s\u0103 intre \u015fi pe pie\u0163e mature \u015fi acoperite de marile nume interna\u0163ionale.<\/p>\n
Este cazul unei tinere care creeaz\u0103 \u015fi vinde haine, confec\u0163ionate \u00een casa p\u0103rin\u0163ilor din Oradea. Un designer t\u00e2n\u0103r \u015fi plin de ambi\u0163ie, iubitor de tot ceea ce \u00eenseamn\u0103 art\u0103 \u015fi frumos – a\u015fa poate fi descris\u0103 Florentina Kutlak. Demersurile din copil\u0103rie pentru a avea cele mai bine \u00eembr\u0103cate p\u0103pu\u015fi au fost urmate de dorin\u0163a de a vedea \u00eenc\u00e2ntarea pe chipurile celor care-i poart\u0103 crea\u0163iile. Studiile \u00een domeniu au fost urm\u0103torul pas logic: Florentina a urmat cursurile Facult\u0103\u0163ii de Arte Vizuale din Oradea, domeniul arte decorative. Iar acum este printre primii tineri care au depus proiecte pentru a primi finan\u0163are de la stat prin programul destinat \u00eentreprinz\u0103torilor de p\u00e2n\u0103 \u00een 35 de ani, lansat anul trecut.<\/p>\n
“Am ob\u0163inut 8.000 de euro prin program \u015fi \u00eenc\u0103 8.000 de euro de la banc\u0103 pentru a cump\u0103ra utilaje profesioniste. \u00cen prezent suntem doi angaja\u0163i, eu \u015fi mama, \u015fi \u00eemi lucrez crea\u0163iile \u00een casa p\u0103rin\u0163ilor. A\u015f vrea s\u0103 m\u0103 extind, dar nu \u00een perioada imediat urm\u0103toare. Vreau s\u0103 accesez fonduri europene pentru extindere”, spune Florentina Kutlak.<\/p>\n
Ea poveste\u015fte c\u0103 vinde hainele create de ea pe internet \u015fi \u00eentr-un magazin care promoveaz\u0103 tinerii designeri, deschis \u00een parcul de retail ERA Shopping Park Oradea. \u00cen acela\u015fi timp, Florentina spune c\u0103 ar avea nevoie de un spa\u0163iu de produc\u0163ie mai mare \u015fi de mai multe croitorese pentru a face pasul spre extindere.\n <\/p>\n
<\/p>\n
Fostele hale industriale, mai ieftine dec\u00e2t spa\u0163iile noi<\/p>\n
\u00cen cazul activit\u0103\u0163ilor de produc\u0163ie spa\u0163iul trebuie s\u0103 corespund\u0103 \u00een primul r\u00e2nd din punct de vedere al caracteristicilor fizice. Aceste spa\u0163ii se afl\u0103 de cele mai multe ori \u00een afara sau la periferia localit\u0103\u0163ilor, pe rutele principale de comunica\u0163ie.<\/p>\n
Un alt aspect important este transportul for\u0163ei de munc\u0103. “\u00cen cazul produc\u0163iei, spa\u0163iile pot fi \u00eenchiriate \u00een jur de 4 euro\/mp\/lun\u0103, pot fi construite la circa 350-400 euro\/mp, la care se adaug\u0103 terenul, \u015fi probabil pot fi cump\u0103rate la diferite pre\u0163uri \u00eentre 100 euro\/mp (c\u00e2nd spa\u0163iile au nevoie de renovare) p\u00e2n\u0103 la 500 – 600 euro\/mp pentru hale moderne”, spune Bogdan Sergentu. El ad\u0103ug\u0103 c\u0103 dac\u0103 e vorba de o produc\u0163ie special\u0103, s-ar putea s\u0103 fie necesar\u0103 construirea unei hale noi, cu caracteristici specifice domeniului de activitate ales.<\/p>\n
Sergentul spune c\u0103 nu sunt diferen\u0163e prea mari \u00eentre ora\u015fe, sumele fiind valabile deopotriv\u0103 pentru Bucure\u015fti, Cluj \u015fi Constan\u0163a.<\/p>\n
La r\u00e2ndul s\u0103u, Gabriel Chimi\u015fliu, vicepre\u015fedinte al companiei The Advisers\/Knight Frank, spune c\u0103 pentru alegerea unui spa\u0163iu de produc\u0163ie trebuie s\u0103 se \u0163in\u0103 cont de pia\u0163a de desfacere a produselor, de specificul activit\u0103\u0163ii \u015fi de for\u0163a de munc\u0103 calificat\u0103 din zona dorit\u0103.<\/p>\n
“Bucure\u015ftiul face sens pentru activitatea de produc\u0163ie \u00een cazul \u00een care marfa finit\u0103 se distribuie \u00een propor\u0163ie de 70-80% \u00een Bucure\u015fti. Momentan se pot g\u0103si spa\u0163ii pentru produc\u0163ie \u00een toate cele trei ora\u015fe men\u0163ionate, Bucure\u015ftiul fiind cu aproximativ 20% mai scump dec\u00e2t restul”, precizeaz\u0103 Chimi\u015fliu, unul dintre cei mai experimenta\u0163i consultan\u0163i de pe sectorul industrial din Rom\u00e2nia.
\nEl spune c\u0103 exist\u0103 \u015fi varianta construirii unui spa\u0163iu personalizat, care poate \u00eens\u0103 s\u0103 dureze \u00eentre 5 \u015fi 12 luni, \u00een func\u0163ie de dezvoltator (\u00een ce stadiu este terenul s\u0103u construc\u0163ia, infrastructura etc.) \u015fi de specificul activit\u0103\u0163ii.<\/p>\n
“\u00cen cazul produc\u0163iei chiria poate varia destul de mult, \u00een func\u0163ie de specifica\u0163iile tehnice ale cl\u0103dirii (conteaz\u0103 foarte mult puterea electric\u0103 instalat\u0103, cantitatea de gaz ce poate fi furnizat\u0103), precum \u015fi de gradul de poluare etc., \u00een func\u0163ie de dot\u0103rile necesare activit\u0103\u0163ii respective”, explic\u0103 reprezentantul The Advisers\/Knight Frank.<\/p>\n
Chimi\u015fliu spune c\u0103 pentru bugete mai mici, spa\u0163iile vechi din ora\u015f, respectiv fostele platforme industriale pot fi o alternativ\u0103. “\u00cen ora\u015f se pot \u00eenchiria astfel de spa\u0163ii \u015fi cu 1,5-2 euro\/mp\/lun\u0103, dar nu sunt fantastice, nu ofer\u0103 foarte multe facilit\u0103\u0163i, dar ar putea fi o variant\u0103 pentru un start-up. Dac\u0103 vrei ceva mai complex, atunci chiria ajunge la 5-6-7 euro\/mp\/lun\u0103”, consider\u0103 consultantul imobiliar.<\/p>\n
Astfel c\u0103 pe pia\u0163\u0103 exist\u0103 o plaj\u0103 foarte mare de oferte, care porne\u015fte \u00een Bucure\u015fti de la 2-3 euro\/mp\/lun\u0103, \u00een timp ce \u00een Cluj \u015fi Constan\u0163a, pot fi ob\u0163inute chirii minime \u015fi de 1,5-1,75 de euro\/mp\/lun\u0103\n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
\u00centrebat \u00een urm\u0103 cu un an despre ce \u015fi-ar dori s\u0103 se fac\u0103 atunci c\u00e2nd va cre\u015fte,
\nfiul meu, acum \u00een v\u00e2rst\u0103 de aproape 14 ani, a r\u0103spuns c\u0103 vrea s\u0103 fie un om de afaceri important, deoarece vrea s\u0103-i demonstreze tat\u0103lui s\u0103u c\u0103 poate \u015fi pentru c\u0103 nu-i place s\u0103 primeasc\u0103 ordine. M-a surprins r\u0103spunsul s\u0103u, \u015ftiind, din experien\u0163ele din jurul meu, c\u0103 \u201cspiritul antreprenorial\u201d \u00een general se mo\u015ftene\u015fte, ceea ce nu era cazul, at\u00e2t eu c\u00e2t \u015fi so\u0163ul meu fiind angaja\u0163i. Dar probabil c\u0103 dorin\u0163a de a demonstra ceva cuiva \u015fi de a fi propriul st\u0103p\u00e2n sunt motoare puternice pentru tineri, care \u00eentr-un num\u0103r din ce \u00een ce mai mare \u00ee\u015fi iau via\u0163a \u00een m\u00e2ini \u015fi pornesc propria afacere.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[6462],"tags":[81,12970,7283,259,399,7615],"class_list":["post-55891","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-imobiliare","tag-afaceri","tag-antreprenor","tag-costuri","tag-productie","tag-retail","tag-spatii"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/55891","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=55891"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/55891\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":72274,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/55891\/revisions\/72274"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=55891"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=55891"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=55891"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}