![\"\"](\"http:\/\/storage0.dms.mpinteractiv.ro\/media\/401\/341\/7266\/9383539\/2\/grafic-1.jpg?width=700&height=525\")
<\/p>\nDeosebirea dintre “afacerea vie\u0163ii” \u015fi “afacerea bun\u0103” a ap\u0103rut drept o eviden\u0163\u0103 \u00een timpul discu\u0163iilor Clubului BUSINESS Magazin pe tema evolu\u0163iei pie\u0163ei imobiliare. O sum\u0103 de jurnali\u015fti \u015fi speciali\u015fti au \u00eencercat s\u0103 deslu\u015feasc\u0103 cum \u015fi de ce s-au transformat imobiliarele din “locomotiv\u0103 economic\u0103” \u00een “fier vechi pe linie moart\u0103” \u015fi cum poate fi schimbat\u0103 aceast\u0103 tendin\u0163\u0103.<\/p>\n
Faptele sunt urm\u0103toarele: luna februarie consemneaz\u0103 cel mai mic num\u0103r de oferte \u00eenregistrate pentru aceast\u0103 perioad\u0103 \u00een ultimii cinci ani, conform calculelor sitului anunturiparticulari.ro, care monitorizeaz\u0103 anun\u0163urile publicate de persoanele particulare \u00een presa scris\u0103 \u015fi pe internet.<\/p>\n
<\/p>\n
Proprietarii bucure\u015fteni au scos pe pia\u0163\u0103 1.501 apartamente, minimul din 2007, \u00een sc\u0103dere cu 18 procente \u00een compara\u0163ie cu perioada similar\u0103 a anului trecut. La nivelul pre\u0163urilor tendin\u0163a este de sc\u0103dere, cel mult de men\u0163inere la nivelurile din 2011. Tot \u00een Bucure\u015fti au fost livrate \u00een 2011 \u00een jur de 1.200 de unit\u0103\u0163i reziden\u0163iale noi, o sc\u0103dere important\u0103 \u00een compara\u0163ie cu cele 4.000 de unit\u0103\u0163i livrate \u00een 2010. Programul “Prima Cas\u0103” nu a reu\u015fit s\u0103 dezmor\u0163easc\u0103 foarte mult pia\u0163a reziden\u0163ial\u0103, ci s\u0103 stimuleze segmentul locuin\u0163elor vechi, construite \u00eentre 1975 \u015fi 1990, observ\u0103 raportul “Pia\u0163a reziden\u0163ial\u0103 2011” al companiei Parker Lewis.<\/p>\n
![\"\"](\"http:\/\/storage0.dms.mpinteractiv.ro\/media\/401\/341\/7266\/9383539\/3\/grafic-2.jpg?width=700&height=\")
<\/p>\n
Num\u0103rul proiectelor reziden\u0163iale scoase la v\u00e2nzare \u00een a doua jum\u0103tate a anului trecut era \u00een Bucure\u015fti de 97, \u00eensum\u00e2nd 4.419 apartamente; pentru compara\u0163ie, \u00een Var\u015fovia erau disponibile 411 proiecte cu 18.188 apartamente, iar \u00een Praga 352 de proiecte cu 7.272 de apartamente. Studiul Jones Lang LaSalle din care am luat datele noteaz\u0103 o paradoxal\u0103 cre\u015ftere de pre\u0163uri pentru Bucure\u015fti, de circa 5% \u00een 2011, \u00een timp ce \u00een celelate dou\u0103 capitale est-europene pre\u0163urile au r\u0103mas pe o tendin\u0163\u0103 de sc\u0103dere.<\/p>\n
![\"\"](\"http:\/\/storage0.dms.mpinteractiv.ro\/media\/401\/341\/7266\/9383539\/4\/grafic-3.jpg?width=700&height=\")
<\/p>\n
“Oamenii au obosit. Cred c\u0103 pe unii dintre noi, dintre clien\u0163i, dintre antreprenori, dintre cei care sunt implica\u0163i \u00een business \u00eei simt pentru prima oar\u0103 un pic obosi\u0163i \u015fi deja ne\u00eencrez\u0103tori. E o \u00eent\u00e2rziere clar\u0103 a finan\u0163\u0103rilor din partea b\u0103ncilor \u015fi toat\u0103 lumea practic caut\u0103 doar oportunit\u0103\u0163i. Majoritatea clien\u0163ilor \u015fi partenerilor mei caut\u0103 cl\u0103diri blocate, neterminate, nu mai vor s\u0103 investeasc\u0103 bani \u00een autoriza\u0163ii, \u00een studii de fezabilitate, s\u0103 achizi\u0163ioneze terenuri, s\u0103 \u00eenceap\u0103 procesul de construc\u0163ie. Prefer\u0103 o construc\u0163ie terminat\u0103, al c\u0103rei proprietar este dispus s\u0103 v\u00e2nd\u0103”, rezum\u0103 ceea ce se \u00eent\u00e2mpl\u0103 \u00een pia\u0163a imobiliar\u0103 Ilan Laufer, general manager al Retail Group.<\/p>\n
![\"\"](\"http:\/\/storage0.dms.mpinteractiv.ro\/media\/401\/341\/7266\/9383539\/5\/grafic-4.jpg?width=700&height=\")
<\/p>\n
Marea problem\u0103 \u00een imobiliare nu este oferta, nivelul pre\u0163urilor sau \u00eend\u0103r\u0103tnicia dezvoltatorilor sau a v\u00e2nz\u0103torilor, ci lipsa finan\u0163\u0103rii. Imobiliarele, observ\u0103 Adrian Crivii, directorul general al companiei de evaluare Darian, au traversat perioade de sprint \u00eencep\u00e2nd cu 2009. “Fiecare s-a g\u00e2ndit c\u0103 mai trec c\u00e2teva luni \u015fi apoi vor ap\u0103rea \u015fi ve\u015ftile pozitive, c\u0103 nu mai poate dura mult criza. De aceea, lumea e obosit\u0103 deja. Una este s\u0103 alergi \u015fi s\u0103 faci un sprint \u015fi alta e s\u0103 mergi din sprint \u00een sprint.” \u00cen loc de o dezghe\u0163are a pie\u0163ei, problemele legate de datoria suveran\u0103 \u015fi cele de adecvare a capitalului au pus o presiune foarte mare pe b\u0103nci, iar finan\u0163\u0103rile au \u00eent\u00e2rziat. Ce poate urma? “Din nou, o reducere precis\u0103 a pre\u0163urilor determinat\u0103 de faptul c\u0103, de\u015fi sunt multe proiecte \u00een dificultate, nu este nimic nou pe pia\u0163a finan\u0163\u0103rii. Puterea de cump\u0103rare e \u00een sc\u0103dere, b\u0103ncile nu mai dau credite”, completez\u0103 Crivii.<\/p>\n
<\/p>\n
Optimi\u015ftii cred c\u0103 lucrurile s-ar putea schimba. R\u0103zvan Iorgu, managing director al CBRE, mizeaz\u0103 pe faptul c\u0103 Rom\u00e2nia promite loc de cre\u015ftere, ceea ce \u00een Polonia nu se mai poate \u00eent\u00e2mpla. “Privind prin ochii str\u0103inilor, este frapant c\u00e2t de multe lucr\u0103ri de infrastructur\u0103 se deruleaz\u0103 la noi. Practic asta nu se mai vede \u00een alte capitale. Dac\u0103 azi ai un pre\u0163 pentru terenurile \u015fi cl\u0103dirile dintr-o zon\u0103 \u015fi m\u00e2ine se face un pod, precum Basarab sau cel din Barbu V\u0103c\u0103rescu, \u015fi accesul devine altul. Atunci se creeaz\u0103 plusvaloare.” Iar Traian Stancu, chief operating officer la brokerul de credite Kiwi Finance, are dou\u0103 ve\u015fti bune. \u00cen zona reziden\u0163ial\u0103 exist\u0103 mai mul\u0163i bani dec\u00e2t \u00een 2009, c\u00e2nd b\u0103ncile au spus “stop” finan\u0163\u0103rii. \u00cen al doilea r\u00e2nd, mixul pre\u0163 pe proprietate \u015fi venituri raportate la costurile credit\u0103rii este cel mai bun dintre cele care au existat \u00een ultimii cinci ani pe pia\u0163a de retail. “\u00cen acest moment avem un segment important de clien\u0163i care v\u0103d o oportunitate de achizi\u0163ie. Nu acel speculator care voia s\u0103 v\u00e2nd\u0103 peste \u015fase luni cu 50% profit, ci doar persoane care au o proprietate \u015fi vor s-o cumpere pe a doua pe care s-o achite cu banii de pe chirie. Clien\u0163ii din acest segment au veniturii medii \u015fi peste medie pe un cost al creditului pe retail cel mai bun din toat\u0103 istoria de creditare.”<\/p>\n
![\"\"](\"http:\/\/storage0.dms.mpinteractiv.ro\/media\/401\/341\/7266\/9383539\/6\/grafic-5.jpg?width=700&height=\")
<\/p>\n
Cei mai mul\u0163i dintre participan\u0163ii la club cred c\u0103 b\u0103ncile vor \u00eencepe s\u0103 lichideze portofoliile imobiliare neperformante, iar mi\u015fcarea va genera o dezghe\u0163are a pie\u0163ei. Realitatea pare a fi \u00eens\u0103 alta: licita\u0163iile bancare se bucur\u0103 de o anumit\u0103 discre\u0163ie, iar varia\u0163iile pre\u0163urilor de pornire sunt importante; chiar dac\u0103 \u00een medie pre\u0163urile sunt cu 10% sub cele de pe pia\u0163\u0103, pot fi g\u0103site at\u00e2t apartamente mai ieftine cu 24% dec\u00e2t \u00een mod normal, dar \u015fi locuin\u0163e mai scumpe cu 73%, conform Ziarului Financiar.<\/p>\n
![\"\"](\"http:\/\/storage0.dms.mpinteractiv.ro\/media\/401\/341\/7266\/9383539\/7\/grafic-6.jpg?width=700&height=\")
<\/p>\n
C\u0103 urmeaz\u0103 un an al execut\u0103rilor silite s-a anun\u0163at \u015fi la \u00eenceputul lui 2011, f\u0103r\u0103 ca aceasta s\u0103 se fi \u00eent\u00e2mplat, \u00eens\u0103 b\u0103ncile, presate de necesitatea de a-\u015fi reduce creditele neperformante, \u00eencearc\u0103 s\u0103 scape pe alte c\u0103i de garan\u0163iile imobiliare. “B\u0103ncile se orienteaz\u0103 spre refinan\u0163\u0103ri, renegocierea termenilor creditului, solu\u0163ii amiabile de v\u00e2nzare direct\u0103 sau prin vehicule speciale, \u00een colaborare cu beneficiarii de credite \u015fi chiar cu implicarea lor activ\u0103, \u00een cazul dezvoltatorilor”, a declarat pentru BUSINESS Magazin Dimitra Marini, director general al EFG Property Services, subsidiar\u0103 a grupului Eurobank EFG. \u00cen prezent, spune ea, “riscul insolven\u0163ei pentru o serie de dezvoltatori \u015fi proiecte majore pare s\u0103 creasc\u0103, \u00eens\u0103 este foarte improbabil ca efectul s\u0103 fie apari\u0163ia unei pie\u0163e a activelor imobiliare cu probleme (“distressed”), \u00eentruc\u00e2t poten\u0163ialul de absorb\u0163ie pentru proiecte la scar\u0103 mare e redus, \u00een special din cauza lipsei de finan\u0163are” (distressed assets – active ai c\u0103ror proprietari au dificult\u0103\u0163i financiare).<\/p>\n
\u00cen segmentul spa\u0163iilor comerciale, cei mai mul\u0163i care au propriet\u0103\u0163i, inclusiv b\u0103ncile, au ajuns \u00een punctul \u00een care spun “Ok, nu pare c\u0103 \u00een urm\u0103torii doi ani voi putea ob\u0163ine un venit mult mai mare, a\u015fa c\u0103 trebuie s\u0103 g\u0103sesc o solu\u0163ie”, sus\u0163ine Georgiana Andrei, director departamentul de retail la Colliers. “N-o s\u0103 se mai \u00eent\u00e2mple niciodat\u0103 s\u0103 ajungem s\u0103 mai vedem pia\u0163a de real estate a\u015fa cum era ea \u00een urm\u0103 cu patru ani. Vor fi produse noi, ciudate, care vor ap\u0103rea. Tranzac\u0163iile nu vor mai fi clasice. Bani sunt \u00een pia\u0163\u0103. Eu cred c\u0103, \u00eencep\u00e2nd de anul acesta, cei care au propriet\u0103\u0163ile, inclusiv b\u0103ncile, vor \u00een\u0163elege c\u0103 trebuie s\u0103 g\u0103seasc\u0103 o solu\u0163ie. P\u00e2n\u0103 acum v\u00e2nz\u0103torul \u015fi cump\u0103r\u0103torul nu ajungeau \u00een acela\u015fi punct. Acolo era problema.”<\/p>\n
![\"\"](\"http:\/\/storage0.dms.mpinteractiv.ro\/media\/401\/341\/7266\/9383539\/8\/grafic-7.jpg?width=700&height=\")
<\/p>\n
Pia\u0163a comercial\u0103 ar putea fi dinamizat\u0103 at\u00e2t de proiectele ce urmeaz\u0103 a fi inaugurate, proiecte ce vor \u00eensuma \u00een jur de 260.000 de metri p\u0103tra\u0163i de spa\u0163ii comerciale \u00een Bucure\u015fti, dar \u015fi \u00een provincie, de extinderea marilor re\u0163ele de magazine – Cora, Mega Image, Profi, Carrefour Market -, dar \u015fi de o sporire a interesului pentru spa\u0163ii stradale din partea re\u0163elelor de farmacii, a operatorilor de telefonie mobil\u0103 sau a retailerilor de \u00eembr\u0103c\u0103minte \u015fi accesorii. “La pia\u0163a de retail clar a fost o rea\u015fezare. P\u00e2n\u0103 \u00een 2008, a fost o pia\u0163\u0103 a centrelor comerciale. Oricine voia s\u0103 cumpere un teren \u00eentr-un ora\u015f, pe care s\u0103 fac\u0103 un mall, pe care s\u0103-l v\u00e2nd\u0103 eventual \u00eenainte de a-l \u00eenchiria, s\u0103-l \u00eenchirieze \u015fi tot a\u015fa. Dup\u0103 2009 pia\u0163a de retail a r\u0103mas la un volum foarte mare al tranzac\u0163iilor. Livr\u0103rile de anul trecut au fost comparabile cu cele din 2008. Dar pia\u0163a s-a rea\u015fezat: operatorii de food sunt extrem de activi la niveluri pe care nici nu le visam \u00een 2008 din cauza pre\u0163urilor terenurilor. Departamentul nostru de retail a cunoscut o cre\u015ftere exponen\u0163ial\u0103 dup\u0103 debutul crizei, pentru c\u0103 am descoperit o nou\u0103 ni\u015f\u0103: pia\u0163a parcurilor de retail, unde volumele sunt foarte mari”, conchide Georgiana Andrei.<\/p>\n
\u00cen zona de birouri pia\u0163a s-a stabilizat, ba chiar a crescut u\u015for anul trecut. “Aceste lucruri s-au \u00eent\u00e2mplat prin consolidarea tuturor spa\u0163iilor de clas\u0103 B, care devin vacante, tot ce a fost de calitate neclar\u0103 se elibereaz\u0103 \u015fi to\u0163i clien\u0163ii se duc spre spa\u0163iile de zona A care au devenit foarte ieftine. Logica acestui ciclu este simpl\u0103. Avem un bun nivel de \u00eenchiriere, \u00eens\u0103 pe de alt\u0103 parte nivelul de neocupare cre\u015fte \u00een cl\u0103dirile slabe calitativ”, explic\u0103 Radu Bol\u0163an, director capital markets la Jones Lang LaSalle.<\/p>\n
Dezghe\u0163 pe pia\u0163a imobiliar\u0103? Se pare c\u0103 nu. Dar putem vorbi de clarific\u0103ri, de \u00eent\u00e2lnirea \u00eentre interesele v\u00e2nz\u0103torilor, fie ei dezvoltatori sau simpli cet\u0103\u0163eni, \u015fi cump\u0103r\u0103tori, companii sau oameni de r\u00e2nd.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Pia\u0163a imobiliar\u0103 este marcat\u0103 de trei \u00eentreb\u0103ri simple: \u201eCum vor evolua pre\u0163urile?”, \u201eVin investitori \u015fi bani \u00een pia\u0163\u0103?” \u015fi \u201e\u00cencep b\u0103ncile s\u0103 v\u00e2nd\u0103?”. Toate trei chestiunile au o nuan\u0163\u0103 mai mult sau mai pu\u0163in retoric\u0103, pentru c\u0103 to\u0163i cei implica\u0163i \u00een imobiliare, de la \u015fefi de companii la simpli cet\u0103\u0163eni \u00een c\u0103utare de locuin\u0163\u0103 sau \u00eentreprinz\u0103tori doritori de un spa\u0163iu comercial, au obosit a\u015ftept\u00e2nd s\u0103 fac\u0103 afacerea vie\u0163ii lor. Un sfat: mul\u0163umi\u0163i-v\u0103 s\u0103 face\u0163i doar o afacere bun\u0103.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[698],"tags":[201,202,30,15046,7633,60],"class_list":["post-54213","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-cover-story","tag-companii","tag-cover-story","tag-imobiliare","tag-intrebari","tag-investitori","tag-piata"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/54213","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=54213"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/54213\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":70797,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/54213\/revisions\/70797"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=54213"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=54213"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=54213"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}