“Ne-am propus s\u0103 st\u0103m conecta\u0163i cu stresul pentru c\u0103 ne-am g\u00e2ndit – \u015fi credem \u00een continuare – c\u0103 lucrurile vor cre\u015fte”, spune Valentin Ilie, CEO al Coldwell Banker Affiliates of Romania. El spune c\u0103 acest \u0163el era ini\u0163ial un soi de glum\u0103, dar era con\u015ftient, la debutul crizei, c\u0103 \u00een momentul \u00een care problemele economice se vor accentua \u015fi cei care furnizeaz\u0103 servicii legate de stres vor g\u0103si un bun debu\u015feu al afacerilor, de la executori \u015fi case de insolven\u0163\u0103 p\u00e2n\u0103 la administratorii de REO (real estate owned – propriet\u0103\u0163i ajunse \u00een portofoliul creditorilor). Astfel \u00eenc\u00e2t, poveste\u015fte Ilie, \u015fi-a propus s\u0103 urmeze exemplul colegilor din SUA, unde de altfel este “leag\u0103nul execut\u0103rilor” \u015fi s\u0103 aplice pe plan local acela\u015fi tip de servicii.<\/p>\n
Pur \u015fi simplu, “matematic, am adus platforma de produse pentru propriet\u0103\u0163i care sunt \u00een vreun soi de stres – n-am inventat noi nimic – \u015fi am \u00eenceput s\u0103 c\u0103ut\u0103m pia\u0163\u0103 pentru ele”. P\u00e2n\u0103 \u00een 2009, \u00ee\u015fi aminte\u015fte el, lumea se ferea s\u0103 discute despre probleme \u015fi despre faptul c\u0103 lucrurile urmau s\u0103 se \u00eenr\u0103ut\u0103\u0163easc\u0103. Doi ani mai t\u00e2rziu, exist\u0103 produse REO, furnizori pentru activit\u0103\u0163i de asset management, companii specializate sau cel pu\u0163in departamente specializate – de la brokeri p\u00e2n\u0103 la facility manageri. “Nu este simplu, e mult de munc\u0103”, puncteaz\u0103 Ilie care argumenteaz\u0103 c\u0103 e nevoie de o infrastructur\u0103 foarte bun\u0103, de cercetare precis\u0103 \u015fi complet\u0103, de timp, iar costurile sunt uria\u015fe. De pild\u0103, pentru a \u00eencepe administrarea unor pachete de propriet\u0103\u0163i, \u00een primul r\u00e2nd acestea trebuie urm\u0103rite p\u00e2n\u0103 \u00een momentul \u00een care \u00eemprumutatul nu mai pl\u0103te\u015fte ratele. Pasul urm\u0103tor este \u00eencercarea de a vinde proprietatea \u00een mod amiabil, care poate dura “c\u00e2teva luni, depinde c\u00e2t \u00ee\u0163i permite \u00een\u0163elegerea pe care a f\u0103cut-o cu banca”.<\/p>\n
De cele mai mult ori, c\u00e2nd pur \u015fi simplu o proprietate trebuie v\u00e2ndut\u0103 pentru a \u00eenchide un credit neperformant, oamenii refuz\u0103 realitatea. “Vor s\u0103 mai c\u00e2\u015ftige ceva timp, se folosesc de tot felul de tertipuri \u015fi nu fac dec\u00e2t s\u0103 amplifice problema”, explic\u0103 Ilie, care admite \u00eens\u0103 c\u0103 \u00een ultima perioad\u0103 aceast\u0103 mentalitate s-a mai schimbat. C\u00e2nd executarea silit\u0103 e\u015fueaz\u0103, banca ia bunul cu care este garantat creditul \u00een schimbul sumei datorate. Dar ce s\u0103 fac\u0103 institu\u0163iile financiare cu astfel de propriet\u0103\u0163i, fie ele terenuri, apartamente, case sau fabrici? Administrarea unor astfel de bunuri cere timp, expertiz\u0103 \u015fi costuri; mai mult, adesea pre\u0163ul este prea mare sau locul \u00een care se afl\u0103 imobilul nu este potrivit, pentru c\u0103 altminteri s-ar fi g\u0103sit cump\u0103r\u0103tor. \u00cen acest moment, intr\u0103 \u00een ecua\u0163ie o firm\u0103 care se ocup\u0103 de administrare, pe intervale de timp stabilite de societ\u0103\u0163i. “Multe dintre aceste propriet\u0103\u0163i pot produce venituri din \u00eenchirieri, pentru a-\u015fi acoperi eventualele cheltuieli, care vin, \u00een principiu, din utilit\u0103\u0163i”, spune Ilie. Care este mecanismul? O singur\u0103 cheltuial\u0103 este suportat\u0103, de pild\u0103, de banc\u0103 la \u00eenceputul contractului, iar reprezentantul Coldwell Banker spune c\u0103 firma pe care o conduce asigur\u0103, de la A la Z, toate serviciile – de la cele de administrare \u015fi financiar-contabile p\u00e2n\u0103 la costurile de interven\u0163ie \u00een caz de urgen\u0163\u0103. Valoarea propriet\u0103\u0163ilor de care se ocup\u0103 dep\u0103\u015fe\u015fte 20 de milioane de euro.<\/p>\n
Spa\u0163iile comerciale sunt p\u0103r\u0103site mai rar, iar un exemplu celebru este City Mall care a avut un administrator judiciar, procesul de insolven\u0163\u0103 s-a finalizat foarte repede cu declararea falimentului, iar Coldwell Banker a fost angajat\u0103 pentru management interimar. “Noi am furnizat \u015fi servicii de property management – de la securitate, marketing, \u00eenchirieri p\u00e2n\u0103 la cur\u0103\u0163enie”, spune Ilie. Tot el subliniaz\u0103 c\u0103 valoarea unei propriet\u0103\u0163i este str\u00e2ns legat\u0103 de activitatea companiei. Cl\u0103direa oferit\u0103 drept garan\u0163ie este un colateral, nu scopul principal – ca \u00een cazul proiectelor reziden\u0163iale. O fabric\u0103 de textile, de pild\u0103, este finan\u0163at\u0103 pentru afacere, cl\u0103direa fiind o garan\u0163ie. Dac\u0103 fabrica dispare, garan\u0163ia \u00een mod clar nu mai are aceea\u015fi valoare – e nevoie de curaj \u015fi bani pentru repornirea activit\u0103\u0163ii. “\u00cen 2006-2008 nu se g\u00e2ndea nimeni la c\u00e2t de str\u00e2ns legat\u0103 de activitate este valoarea garan\u0163iilor colaterale; \u015fi nu numai \u00een Rom\u00e2nia, ci nic\u0103ieri \u00een lume”. Dar lumea s-a schimbat \u015fi “trebuie s\u0103 dep\u0103\u015fim momentul”, spune Ilie, a c\u0103rui afacere s-ar putea apropia anul acesta de 5 milioane de euro dup\u0103 un avans estimat de minim 15%.<\/p>\n
<\/p>\n
\u00cen locul politicii precaute preferate de multe afaceri de pe pia\u0163a local\u0103, Coldwell Banker a mizat pe extindere – deopotriv\u0103 a serviciilor, c\u00e2t \u015fi a re\u0163elei de agen\u0163ii imobiliare. “Aveam nevoie de o re\u0163ea c\u00e2t mai extins\u0103, pentru a fi c\u00e2t mai aproape de produse, s\u0103 estim\u0103m c\u00e2t de lichide sunt propriet\u0103\u0163ile urm\u0103rite”, afirm\u0103 reprezentantul firmei. \u015ei, chiar dac\u0103 nu i-a fost tot timpul u\u015for s\u0103 g\u0103seasc\u0103 banii, a pompat \u00een investi\u0163ii peste un milion de euro. Banii necesari pentru deschiderea unei sucursale sunt “ridicol de pu\u0163ini”, dar costurile se adun\u0103 p\u00e2n\u0103 \u00een momentul \u00een care acestea devin profitabile. Din fericire, completeaz\u0103 Ilie, acum orice sucursal\u0103 din re\u0163ea ajunge la break even din prima lun\u0103. Dar pentru a ajunge aici a fost foarte greu, “pentru c\u0103 \u00eentr-o pia\u0163\u0103 aproape inexistent\u0103 aparent nu are niciun fel de sens s\u0103 deschizi un nou brand sau filial\u0103”. Mai mult, nici angaja\u0163i nu \u00eei e u\u015for s\u0103 g\u0103seasc\u0103, pentru c\u0103 “for\u0163a de munc\u0103 a disp\u0103rut total” \u00een pia\u0163a imobiliar\u0103. Una peste alta, re\u0163eaua a crescut de la \u00eenceputul crizei cu 12 noi sucursale, ajung\u00e2nd acum la 21 de unit\u0103\u0163i. Coldwell pl\u0103nuie\u015fte s\u0103 deschid\u0103 \u00eenc\u0103 10 noi birouri chiar s\u0103pt\u0103m\u00e2na aceasta, \u00een toat\u0103 \u0163ara.<\/p>\n
\u00cen atare condi\u0163ii, evident c\u0103 nu profitul a fost \u0163inta principal\u0103, dat fiind c\u0103 firma a ap\u0103sat, \u00een continuare, pedala de accelera\u0163ie la capitolul investi\u0163iilor. Pentru activit\u0103\u0163ile de administrare a spa\u0163iilor, de pild\u0103, “un client mare \u00ee\u0163i aduce la \u00eenceput un minus pentru c\u0103 pentru a pleca la drum \u00eentr-un contract de patru ani este nevoie de o investi\u0163ie dureroas\u0103”. Iar cheltuiala poate fi de nivelul a sute de mii de euro, fiind “enorm de multe lucruri” care trebuie gestionate, de la rute de lucru \u015fi bilete de avion p\u00e2n\u0103 la sutele de oameni pentru care ai nevoie de uniforme, echipamente sau ma\u015fini. \u00cen ultimii ani, tot mai multe companii au preferat s\u0103-\u015fi externalizeze serviciile de administrare, costurile reduc\u00e2ndu-se chiar cu 30-40%, (mai predispuse fiind multina\u0163ionalele).<\/p>\n
Coldwell are \u00een acest moment peste 500 de cl\u0103diri \u00een administrare. Pe m\u0103sur\u0103 ce num\u0103rul de clien\u0163i este mai mare, costurile echipamentelor se amortizeaz\u0103 mai rapid, fiind utilizate la capacitate maxim\u0103. A\u015fadar profitul apare, dar mai t\u00e2rziu. Din momentul investi\u0163iei, \u00een cazul contractelor de administrare, p\u00e2n\u0103 \u00een cel \u00een care ajunge s\u0103 \u00eencaseze primul cent poate s\u0103 treac\u0103 chiar \u015fi un an \u015fi jum\u0103tate. Pe diverse arii de activitate, \u00eencas\u0103rile Coldwell Banker difer\u0103 mult – “brokerajul \u015fi administrarea nu se compar\u0103 deloc \u00een termen de profitabilitate”. Comisioanele de tranzac\u0163ii sunt mari, \u00een vreme ce marjele pentru administrare sunt microscopice.<\/p>\n
La nivel de \u00eencas\u0103ri, 2011 este cel mai bun an, dar este \u015fi cel mai greu, puncteaz\u0103 Ilie. Pentru c\u0103 au ob\u0163inut mai greu contractele, v\u00e2nz\u0103rile s-au realizat mai greu, a investit mai mult efort pentru fiecare tranzac\u0163ie, propriet\u0103\u0163ile care ies la v\u00e2nzare sunt tot mai pu\u0163ine, bugetele pentru mentenan\u0163\u0103 tehnic\u0103 din companii sunt din ce \u00een ce mai mici. “Trebuie s\u0103 faci cam acela\u015fi lucru cu mult mai mult efort \u015fi totul este cam la limit\u0103, \u00een general. To\u0163i cei cu care intr\u0103m \u00een contact au la r\u00e2ndul lor problemele lor, de pia\u0163\u0103”, spune reprezentantul Coldwell Banker.<\/p>\n
Ilie se declar\u0103 optimist, ca \u00eentotdeauna, pentru c\u0103, dup\u0103 cum spune chiar el, “c\u00e2nd e\u015fti pozitiv transmi\u0163i \u015fi \u00een jur starea de spirit. Cu condi\u0163ia s\u0103 crezi asta.” Din 2009 p\u00e2n\u0103 acum compania pe care o conduce n-a inclus \u00een previziuni nicio und\u0103 de pesimism. A mizat permanent pe extindere, pe investi\u0163ii, pe cre\u015fterea cotei de pia\u0163\u0103, pe segmente noi de activitate \u015fi o aten\u0163ie c\u00e2t se poate de crescut\u0103 pe activit\u0103\u0163ile de ni\u015f\u0103.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Orice moment, oric\u00e2t de \u00eenc\u0103rcat de oportunit\u0103\u0163i sau greut\u0103\u0163i, se dovede\u015fte pentru unele companii o adev\u0103rat\u0103 comoar\u0103. \u00cen timp ce unele firme dau faliment, iar b\u0103ncile \u00ee\u015fi execut\u0103 credita\u0163ii r\u0103u- platnici, \u00eenfloresc afacerile celor care ofer\u0103 servicii de \u201crezolvare a stresului\u201d, fie ei executori, case de insolven\u0163\u0103 sau firme de imobiliare cu departamente specializate.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[6462],"tags":[4898,13162],"class_list":["post-52563","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-imobiliare","tag-afacere","tag-oportunitati"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/52563","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=52563"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/52563\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":69355,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/52563\/revisions\/69355"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=52563"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=52563"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=52563"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}