{"id":238632,"date":"2025-07-21T11:00:00","date_gmt":"2025-07-21T11:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/?p=238632"},"modified":"2025-07-21T11:00:00","modified_gmt":"2025-07-21T11:00:00","slug":"real-estate-mai-putine-autorizatii-mai-putine-locuinte-preturi-mai-mari-noile-coordonate-ale-pietei-rezidentiale","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/?p=238632","title":{"rendered":"Real Estate. Mai pu\u0163ine autoriza\u0163ii, mai pu\u0163ine locuin\u0163e, pre\u0163uri mai mari \u2013 noile coordonate ale pie\u0163ei reziden\u0163iale"},"content":{"rendered":"

\nCre\u015fterea TVA-ului pentru locuin\u0163ele sub 120.000 de euro ar putea bloca pia\u0163a reziden\u0163ial\u0103 accesibil\u0103. Cei mai afecta\u0163i? Tocmai cump\u0103r\u0103torii vulnerabili \u015fi dezvoltatorii care au mizat pe acest segment, observ\u0103 Georgian Marcu, broker \u015fi proprietar al agen\u0163iei imobiliare Green Angels.<\/strong><\/p>\n

\n <\/p>\n

\nEste o perioad\u0103 dificil\u0103 \u015fi cred c\u0103 toat\u0103 lumea trebuie s\u0103-\u015fi fac\u0103 foarte bine calculele \u015fi s\u0103 apeleze la speciali\u015fti. Nu e momentul s\u0103 te arunci cu ochii \u00eenchi\u015fi\u201d \u2013 este mesajul de avertisment transmis de Georgian Marcu, fondatorul agen\u0163iei imobiliare Green Angels, \u00een una dintre cele mai recente edi\u0163ii ale emisiunii ZF Real Estate by Storia. Declara\u0163ia vine \u00een contextul elimin\u0103rii cotei reduse de TVA pentru locuin\u0163ele considerate accesibile \u2013 o decizie pe care o calific\u0103 drept \u201eo m\u0103sur\u0103 foarte proast\u0103\u201d. \u201eCred c\u0103 cei care au venit cu propunerea nu \u00een\u0163eleg mecanismele din spatele pie\u0163ei imobiliare. Vom avea un impact pe cel pu\u0163in trei planuri: social \u2013 pentru c\u0103 love\u015fte fix \u00een cei mai vulnerabili, economic \u2013 pentru c\u0103 va sc\u0103dea num\u0103rul tranzac\u0163iilor, \u015fi politic \u2013 pentru c\u0103 accesibilitatea locuirii va deveni o tem\u0103 inevitabil\u0103 \u00een campaniile electorale viitoare.\u201d Cei care beneficiau de TVA de 9% \u2013 pentru locuin\u0163e de maximum 120.000 de euro \u015fi sub 120 metri p\u0103tra\u0163i \u2013 nu o f\u0103ceau din op\u0163iune, ci din necesitate. \u201eOamenii aceia nu cump\u0103rau propriet\u0103\u0163i mai scumpe nu pentru c\u0103 nu \u015fi-ar fi dorit, ci pentru c\u0103 acela era bugetul lor. Brusc, vor fi pu\u015fi \u00een situa\u0163ia de a scoate \u00eenc\u0103 10.000 de euro din buzunar. Nu cred c\u0103 marea majoritate dintre ei \u00eei au.\u201d<\/p>\n

\nMajorarea TVA-ului vine pe fondul unei pie\u0163e deja tensionate, \u00een care num\u0103rul de locuin\u0163e nou-livrate este \u00een sc\u0103dere \u2013 cu 15% \u00een Bucure\u015fti-Ilfov \u015fi cu aproximativ 20% la nivel na\u0163ional. \u201eVom avea \u015fi mai pu\u0163ine case noi dezvoltate, ceea ce va pune \u015fi mai mult\u0103 presiune pe pre\u0163uri\u201d, spune Marcu. \u201eNu e greu de anticipat c\u0103 vom vedea dezvoltatori care vor avea probleme serioase \u00een a vinde locuin\u0163ele \u00een curs de finalizare, mai ales dac\u0103 mizau pe v\u00e2nzarea \u00een cota redus\u0103 de TVA \u015fi nu au suficiente antecontracte semnate.\u201d Cei mai afecta\u0163i \u00een acest scenariu sunt, \u00een prim\u0103 instan\u0163\u0103, cump\u0103r\u0103torii, dar \u015fi dezvoltatorii care aveau \u00een plan s\u0103 construiasc\u0103 pentru acest segment. \u201eNu cred c\u0103 cineva se apuc\u0103 m\u00e2ine de un proiect nou pe segmentul de sub 120.000 de euro. Vor a\u015ftepta s\u0103 vad\u0103 cum reac\u0163ioneaz\u0103 pia\u0163a. M\u0103 a\u015ftept ca multe proiecte s\u0103 fie puse pe hold.\u201d Efectele se vor sim\u0163i la scar\u0103 na\u0163ional\u0103. \u201eN-a\u015f putea spune care ora\u015fe nu vor fi afectate. Poate doar zonele centrale din Bucure\u015fti sau Cluj, unde oricum nu mai g\u0103se\u015fti propriet\u0103\u0163i \u00een acest buget. \u00cen rest, segmentul care se \u00eencadra \u00een TVA-ul de 9% va fi lovit din plin.\u201d Iar alternativa \u00eenchirierii nu pare s\u0103 ofere o solu\u0163ie de refugiu. \u201eDac\u0103 nu mai po\u0163i cump\u0103ra, te duci la chirie. Dar nu po\u0163i aduce m\u00e2ine 10.000 de apartamente noi de \u00eenchiriat. Asta va pune o presiune uria\u015f\u0103 pe pre\u0163. Vom trece de la situa\u0163ia \u00een care aveai doi chiria\u015fi interesa\u0163i la un apartament, la zece. \u015ei pre\u0163ul va urca.\u201d<\/p>\n

\nProblema este agravat\u0103 \u015fi de lipsa unui program coerent de locuin\u0163e sociale. \u201eMarea majoritate a \u0163\u0103rilor din Europa au politici publice \u00een acest sens \u2013 fie TVA redus pentru locuin\u0163e, fie fonduri de \u00eenchiriere. Noi tocmai am desfiin\u0163at ANL-ul. Deci nici s\u0103 cumperi nu mai po\u0163i, nici s\u0103 \u00eenchiriezi social nu ai unde. Presiunea social\u0103 va fi uria\u015f\u0103.\u201d \u00cen lipsa unor solu\u0163ii fiscale inteligente, spune Marcu, m\u0103sura ar putea stimula \u015fi pia\u0163a gri. \u201eEste foarte posibil ca oamenii s\u0103 \u00eencerce s\u0103 pl\u0103teasc\u0103 nefiscalizat, la negru. Mai ales dac\u0103 diferen\u0163a de TVA se adaug\u0103 la o sum\u0103 deja greu de suportat. Iar Rom\u00e2nia are oricum cel mai mare gap de TVA din UE, aproape 70%. \u00cen loc s\u0103 repar\u0103m asta, lu\u0103m m\u0103suri care \u00eencurajeaz\u0103 derapajul.\u201d Pe segmentul premium, lucrurile se men\u0163in stabile, cel pu\u0163in deocamdat\u0103. \u201eNoi suntem pe mediu-superior \u015fi vedem \u00een continuare tranzac\u0163ii consistente. Chiar am avut ofertare multipl\u0103 pe mai multe propriet\u0103\u0163i.\u201d Totu\u015fi, problema r\u0103m\u00e2ne lipsa autoriza\u0163iilor: \u201eSunt prea pu\u0163ine proiecte noi. C\u00e2nd \u00eentr-o zon\u0103 ai un singur proiect, dezvoltatorul poate cere ce vrea. Nu-i trebuie 5.000 de clien\u0163i, \u00eei trebuie 50\u201d. Georgian Marcu nu crede \u00een mirajul unei ieftiniri iminente \u015fi le recomand\u0103 celor care pot s\u0103 cumpere s\u0103 nu mai am\u00e2ne decizia. \u201eDac\u0103 a\u015f fi cump\u0103r\u0103tor, a\u015f lua o decizie c\u00e2t mai repede. Nu cred c\u0103 veniturile vor mai cre\u015fte spectaculos. \u015ei atunci trebuie s\u0103-\u0163i faci bine calculele: c\u00e2t \u00ee\u0163i permi\u0163i, ce se \u00eent\u00e2mpl\u0103 dac\u0103 r\u0103m\u00e2i trei luni f\u0103r\u0103 job, dac\u0103 firma ta intr\u0103 \u00een insolven\u0163\u0103\u2026\u201d Impactul nu este doar individual, ci \u015fi economic. \u201ePeste 80% din investi\u0163ia \u00eentr-un proiect imobiliar r\u0103m\u00e2ne \u00een Rom\u00e2nia. Fierul, cimentul, finisajele, parchetul \u2013 toate se cump\u0103r\u0103 local. Dac\u0103 nu se mai construie\u015fte, firmele de construc\u0163ii vor concedia oameni. \u015ei atunci impactul e \u015fi mai mare.\u201d Iar cifrele oficiale pot crea iluzia c\u0103 lucrurile stau mai bine dec\u00e2t \u00een realitate. \u201eTot ce se livreaz\u0103 azi are \u00een spate antecontracte semnate \u00een urm\u0103 cu 1-2 ani. Iar cifrele de la ANCPI includ \u015fi boxe \u015fi locuri de parcare, nu doar apartamente.\u201d   <\/p>\n

\n

\nCarte de vizit\u0103:<\/strong><\/span><\/p>\n

\n1. Georgian Marcu este consultant \u015fi proprietar al agen\u0163iei imobiliare Green Angels, av\u00e2nd titlul de Realtor\u00ae \u015fi Certified Residential Specialist\u00ae;<\/strong><\/p>\n

\n2. A dob\u00e2ndit peste 17 ani de experien\u0163\u0103 \u00een real estate, ax\u00e2ndu-se pe pia\u0163a reziden\u0163ial\u0103;<\/strong><\/p>\n

\n3. S-a implicat \u00een peste 1.000 de proiecte de la \u00eenchirieri de c\u00e2teva sute de euro, p\u00e2n\u0103 la investi\u0163ii de milioane de euro.<\/strong><\/p>\n

\nSursa: site-ul companiei, LinkedIn<\/em><\/p>\n

\n

\nTrei \u00eentreb\u0103ri \u015fi r\u0103spunsuri din interviul cu Georgian Marcu<\/span><\/strong><\/p>\n

\n <\/p>\n

\n1. Cum vezi decizia guvernului de a elimina cota redus\u0103 de TVA pentru locuin\u0163ele sub 120.000 \u20ac?<\/em><\/strong><\/p>\n

\nConsider c\u0103 este o m\u0103sur\u0103 foarte proast\u0103. Cei care au propus-o nu \u00een\u0163eleg deloc mecanismele pie\u0163ei imobiliare. M\u0103sura afecteaz\u0103 direct consumatorii cei mai vulnerabili \u2013 oamenii care \u00ee\u015fi permit doar o locuin\u0163\u0103 ieftin\u0103, \u00een limita bugetului lor. Practic,
\n\u00eei oblig\u0103m s\u0103 scoat\u0103 din buzunar \u00eenc\u0103
\n10.000 de euro, bani pe care mul\u0163i nu \u00eei au. \u00cen loc s\u0103 sprijinim accesul la locuire, \u00eei punem pe oameni \u00een dificultate.<\/p>\n

\n2. Cine va fi cel mai afectat de aceast\u0103 schimbare \u2013 cump\u0103r\u0103torii sau dezvoltatorii?<\/em><\/strong><\/p>\n

\n\u00cen primul r\u00e2nd, cump\u0103r\u0103torii. Ei sunt cei care se confrunt\u0103 cu o cre\u015ftere brusc\u0103 a pre\u0163ului final. Dar nici dezvoltatorii nu scap\u0103 \u2013 cei care au deja proiecte \u00een derulare \u015fi au mizat pe TVA-ul redus vor avea probleme. Dac\u0103 nu au semnat suficiente antecontracte, ritmul v\u00e2nz\u0103rilor va sc\u0103dea drastic, iar costurile de finan\u0163are vor pune presiune pe \u00eentreaga dezvoltare.<\/p>\n

\n3. Cum vezi evolu\u0163ia pie\u0163ei p\u00e2n\u0103 la final de 2025?<\/em><\/strong><\/p>\n

\nM\u0103 a\u015ftept la o sc\u0103dere a num\u0103rului real de tranzac\u0163ii, chiar dac\u0103 \u00een cifrele oficiale s-ar putea s\u0103 nu se vad\u0103 imediat \u2013 pentru c\u0103 ele includ \u015fi antecontractele semnate \u00een anii anteriori. Pre\u0163urile vor continua s\u0103 creasc\u0103, nu v\u0103d cum ar putea s\u0103 scad\u0103 \u00een contextul actual. Dac\u0103 a\u015f fi cump\u0103r\u0103tor, mi-a\u015f face bine calculele \u015fi a\u015f lua o decizie c\u00e2t mai rapid\u0103.<\/p>\n

\n\"\"<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Cre\u015fterea TVA-ului pentru locuin\u0163ele sub 120.000 de euro ar putea bloca pia\u0163a reziden\u0163ial\u0103 accesibil\u0103. Cei mai afecta\u0163i? Tocmai cump\u0103r\u0103torii vulnerabili \u015fi dezvoltatorii care au mizat pe acest segment, observ\u0103 Georgian Marcu, broker \u015fi proprietar al agen\u0163iei imobiliare Green Angels.   Este o perioad\u0103 dificil\u0103 \u015fi cred c\u0103 toat\u0103 lumea trebuie s\u0103-\u015fi fac\u0103 foarte bine calculele […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[511,6462,512],"tags":[8869,314,7539,30,7830,60865,7259,7366],"class_list":["post-238632","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-afaceri","category-imobiliare","category-revista-bm","tag-autorizatii","tag-construire","tag-dezvoltatori","tag-imobiliare","tag-locuinte","tag-preturi-mai-mari-piata-rezidentiala","tag-real-estate","tag-tva"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/238632","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=238632"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/238632\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=238632"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=238632"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=238632"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}