{"id":237049,"date":"2025-06-02T11:00:00","date_gmt":"2025-06-02T11:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/?p=237049"},"modified":"2025-06-02T11:00:00","modified_gmt":"2025-06-02T11:00:00","slug":"real-estate-mitul-celor-95","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/?p=237049","title":{"rendered":"Real Estate. Mitul celor 95%"},"content":{"rendered":"

\nRom\u00e2nii viseaz\u0103 \u00een continuare la statutul de proprietar, dar realitatea din marile ora\u015fe \u00eei contrazice. Locuin\u0163ele noi din zonele bune ale Bucure\u015ftiului devin inaccesibile pentru o mare parte a popula\u0163iei, iar mutarea \u00een afara ora\u015fului vine cu un cost ascuns: timpul pierdut \u00een trafic. Cei care \u00ee\u015fi mai permit s\u0103 locuiasc\u0103 \u00een ora\u015f sunt, de fapt, tot mai pu\u0163ini \u015fi contrazic statisticile europene, care ne consider\u0103 \u201ecei mai mari proprietari\u201d ai uniunii.<\/strong><\/p>\n

\n <\/p>\n

\nRom\u00e2nii sunt, conform statisticilor oficiale, cei mai mari proprietari de locuin\u0163e din Europa. Peste 95% dintre noi am locui \u00een propria cas\u0103, dac\u0103 ne uit\u0103m la datele Eurostat. Realitatea de zi cu zi din marile ora\u015fe spune \u00eens\u0103 altceva. Potrivit unui studiu realizat de Colliers Rom\u00e2nia International, doar pu\u0163in peste 70% dintre locuitorii din mediul urban sunt, \u00een fapt, proprietarii locuin\u0163ei \u00een care tr\u0103iesc. Restul locuiesc \u00een chirie sau \u00een aranjamente informale \u2013 cu prieteni, rude, \u00een apartamente ale familiei. Ce ne arat\u0103, de fapt, aceast\u0103 diferen\u0163\u0103 \u015fi cum se schimb\u0103 comportamentul locativ al rom\u00e2nilor? \u201eAm \u00eenceput s\u0103 analiz\u0103m aceast\u0103 discrepan\u0163\u0103 \u00een urm\u0103 cu trei ani, pentru c\u0103 ne-am dat seama c\u0103 realitatea pe care o vedem \u00een marile ora\u015fe nu se potrive\u015fte cu ceea ce spun statisticile. \u015ei am vrut s\u0103 \u00een\u0163elegem mai bine ce se \u00eent\u00e2mpl\u0103 \u00een special \u00een mediul urban. Rezultatele au fost clare \u015fi s-au confirmat constant: doar aproximativ 70% dintre cei care locuiesc \u00een ora\u015fe sunt proprietari. Chiria\u015fii reprezint\u0103 \u00eentre 11% \u015fi 15%, iar restul tr\u0103iesc \u00een locuin\u0163e care nu le apar\u0163in, f\u0103r\u0103 s\u0103 pl\u0103teasc\u0103 chirie \u2013 \u00een general \u00een aranjamente de tip familial sau informal\u201d, explic\u0103 Gabriel Bl\u0103ni\u0163\u0103, associate director, Romania valuation, living services, capital markets, Colliers International Rom\u00e2nia. Aceste date nu contrazic neap\u0103rat statistica oficial\u0103, c\u00e2t o nuan\u0163eaz\u0103. Cineva care are adresa de domiciliu \u00eentr-un apartament proprietate personal\u0103, dar tr\u0103ie\u015fte de ani buni \u00een chirie, \u00een alt ora\u015f, va ap\u0103rea ca proprietar \u00een documente. Studiul realizat de Colliers se concentreaz\u0103 \u00eens\u0103 pe realitatea locuirii efective: unde tr\u0103iesc oamenii \u015fi \u00een ce condi\u0163ii. Din aceast\u0103 perspectiv\u0103, Rom\u00e2nia \u00eencepe s\u0103 semene tot mai mult cu ora\u015fele din Europa Central\u0103 \u015fi de Vest. Iar capitala \u015fi marile ora\u015fe devin principalele motoare ale acestei transform\u0103ri. Migra\u0163ia intern\u0103, cererea crescut\u0103, dar \u015fi venirea unui num\u0103r tot mai mare de imigran\u0163i contribuie la schimbare. De altfel, \u00een ultimii doi ani pentru care exist\u0103 date oficiale, Rom\u00e2nia a \u00eenregistrat o cre\u015ftere a popula\u0163iei rezidente \u2013 un fenomen rar \u00eent\u00e2lnit \u00een ultimele decenii. Cre\u015fterea este mic\u0103, dar semnificativ\u0103 \u00een contextul urban: peste 20.000 de persoane \u00een plus, concentrate \u00een special \u00een marile ora\u015fe. Acestea atrag \u015fi concentreaz\u0103 \u00eentreaga pia\u0163\u0103 reziden\u0163ial\u0103: peste dou\u0103 treimi din activitatea imobiliar\u0103 \u2013 fie c\u0103 vorbim de construc\u0163ii sau tranzac\u0163ii \u2013 au loc \u00een Bucure\u015fti, Cluj, Ia\u015fi, Timi\u015foara \u015fi Bra\u015fov. Un alt indicator al transform\u0103rii este evolu\u0163ia chiriilor. Dac\u0103 \u00een urm\u0103 cu 10\u201315 ani un apartament cu trei camere putea fi \u00eenchiriat cu 400 de euro, azi aceea\u015fi sum\u0103 e mai cur\u00e2nd pre\u0163ul mediu pentru un apartament vechi cu dou\u0103 camere, la periferie. \u00cen cazul unui apartament nou, construit recent, chiria poate ajunge la 500\u2013600 de euro pentru 50 de metri p\u0103tra\u0163i, iar la aceast\u0103 sum\u0103 se adaug\u0103 adesea costuri suplimentare \u2013 de la \u00eentre\u0163inere mai ridicat\u0103 la locuri de parcare care pot costa p\u00e2n\u0103 la 150 de euro lunar. \u00cen acest context, \u00eentrebarea devine evident\u0103: de ce nu mai cump\u0103r\u0103 rom\u00e2nii locuin\u0163e? \u00cen opinia lui Gabriel Bl\u0103ni\u0163\u0103, inten\u0163ia de achizi\u0163ie r\u0103m\u00e2ne \u00eenc\u0103 ridicat\u0103, dar barierele sunt din ce \u00een ce mai greu de trecut. Prima este raportul dintre pre\u0163ul locuin\u0163elor \u015fi veniturile disponibile. A doua \u2013 \u015fi poate cea mai important\u0103 \u2013 este costul tot mai ridicat al credit\u0103rii. Dob\u00e2nzile ipotecare au crescut puternic dup\u0103 pandemie, ajung\u00e2nd la 7\u20138% pe an, ceea ce face ca suma total\u0103 rambursat\u0103 pe durata unui credit de
\n20 de ani s\u0103 fie aproape dubl\u0103 fa\u0163\u0103 de pre\u0163ul de achizi\u0163ie al locuin\u0163ei. Rata lunar\u0103 a devenit astfel mult mai greu de suportat pentru cei care nu dispun de avansuri mari sau venituri stabile. Pentru cei care \u00een urm\u0103 cu trei-patru ani pl\u0103nuiau s\u0103 cumpere un apartament cu trei camere, calculele s-au modificat drastic: \u00een 2024, acelea\u015fi familii se mai \u00eencadreaz\u0103, eventual, la dou\u0103 camere. Iar chiar dac\u0103 au ap\u0103rut oferte cu dob\u00e2nd\u0103 fix\u0103 \u00een primii ani \u2013 o solu\u0163ie atractiv\u0103 pentru a reduce rata ini\u0163ial\u0103 \u2013 suma maxim\u0103 \u00eemprumutat\u0103 se calculeaz\u0103 \u00een func\u0163ie de dob\u00e2nda variabil\u0103, care r\u0103m\u00e2ne ridicat\u0103. Cu toate acestea, Rom\u00e2nia \u00eenc\u0103 ofer\u0103 un avantaj \u00een raport cu pie\u0163ele mature: v\u00e2rsta la care rom\u00e2nii pot accesa o locuin\u0163\u0103 cu credit. Dac\u0103 o familie economise\u015fte \u00een jur de 20% din venit, poate ajunge la achizi\u0163ia unei locuin\u0163e \u00een 5\u20136 ani, ceea ce \u00eenseamn\u0103 c\u0103 tinerii pot deveni proprietari p\u00e2n\u0103 \u00een jurul v\u00e2rstei de 30 de ani. \u00cen vestul Europei, acest prag este rareori atins mai devreme de 35\u201340 de ani, de\u015fi dob\u00e2nzile sunt mai mici, tocmai din cauza pre\u0163urilor mult mai ridicate. Diferen\u0163ele regionale \u00een Rom\u00e2nia sunt \u015fi ele semnificative. \u00cen ultimii cinci ani, pre\u0163urile au crescut cu aproximativ 10% \u00een Bucure\u015fti, dar cu 60\u201370% \u00een ora\u015fe precum Ia\u015fi \u015fi Timi\u015foara. \u00cen Cluj-Napoca, cre\u015fterea este de 80% \u015fi pre\u0163urile au dep\u0103\u015fit cu peste 50% media din Capital\u0103. Acolo, raportul de accesibilitate este comparabil cu cel din ora\u015fe vest-europene. \u201eDac\u0103 vrei s\u0103 sim\u0163i cum e s\u0103 cau\u0163i locuin\u0163\u0103 la Paris sau la Londra, du-te \u00een Cluj. E o experien\u0163\u0103 asem\u0103n\u0103toare\u201d, spune Bl\u0103ni\u0163\u0103. \u00cen plus, diversificarea produselor imobiliare face ca media general\u0103 a pre\u0163urilor s\u0103 nu mai spun\u0103 mare lucru. Pia\u0163a s-a maturizat \u015fi s-a segmentat, iar diferen\u0163ele dintre apartamentele vechi, cele noi sau cele premium sunt tot mai mari. Prin urmare, cifrele agregate pot induce \u00een eroare, iar percep\u0163ia cump\u0103r\u0103torului este influen\u0163at\u0103 mai degrab\u0103 de produsul concret pe care \u00eel caut\u0103 dec\u00e2t de \u201emedia pe ora\u015f\u201d. \u00cen ciuda provoc\u0103rilor, visul de a deveni proprietar r\u0103m\u00e2ne viu pentru majoritatea rom\u00e2nilor. Dar distan\u0163a dintre vis \u015fi realitate pare s\u0103 creasc\u0103, pe m\u0103sur\u0103 ce economia, dob\u00e2nzile \u015fi pre\u0163urile evolueaz\u0103 \u00eentr-o direc\u0163ie mai pu\u0163in predictibil\u0103. \u201eAccesibilitatea locuin\u0163elor \u00een zonele bune ale ora\u015felor mari a devenit o provocare real\u0103. Dac\u0103 ne uit\u0103m la segmentul cel mai c\u0103utat \u2013 apartamentele noi din zonele bune ale Bucure\u015ftiului, cu acces la metrou, servicii \u015fi infrastructur\u0103 \u2013, vedem pre\u0163uri care ajung la 3.000\u20134.000 de euro pe metru p\u0103trat. Asta e aproape dublu fa\u0163\u0103 de media pie\u0163ei\u201d, spune Gabriel Bl\u0103ni\u0163\u0103, director asociat \u00een cadrul Colliers. Pentru cineva care viseaz\u0103 la un astfel de apartament, \u201evorbim deja de 13\u201315 ani de venituri cumulate necesare pentru achizi\u0163ie \u2013 dac\u0103 am considera o plat\u0103 integral\u0103. Este un efort aproape imposibil pentru o familie t\u00e2n\u0103r\u0103, la \u00eenceput de drum\u201d. \u00cen paralel, ora\u015fele din Rom\u00e2nia \u00eencep s\u0103 semene tot mai mult cu cele din vest \u015fi din perspectiva polariz\u0103rii. Clujul, de exemplu, are 10\u201312% dintre salarii \u00een categoria \u201evenituri mari\u201d, ceea ce duce la pre\u0163uri tot mai ridicate pentru to\u0163i ceilal\u0163i. \u201eE un mecanism cunoscut din ora\u015fe ca Paris sau Londra: un segment bine pl\u0103tit influen\u0163eaz\u0103 tot restul pie\u0163ei \u015fi ridic\u0103 costurile pentru to\u0163i.\u201d Lipsa ofertei reale \u00een interiorul ora\u015felor \u2013 mai ales \u00een Bucure\u015fti \u015fi Cluj \u2013 for\u0163eaz\u0103 migra\u0163ia spre zona metropolitan\u0103, unde pre\u0163urile sunt mai mici. Doar c\u0103 acest avantaj aparent vine la pachet cu un cost ascuns: timpul pierdut \u00een trafic. \u201eTraficul din Bucure\u015fti e mai aglomerat acum dec\u00e2t \u00een urm\u0103 cu patru-cinci ani, de\u015fi oamenii lucreaz\u0103 mai mult de acas\u0103. O cauz\u0103 este dezvoltarea imobiliar\u0103 \u00eempins\u0103 spre exterior, f\u0103r\u0103 s\u0103 fie dublat\u0103 de investi\u0163ii \u00een infrastructur\u0103 \u015fi transport public.\u201d Datele comparative sunt relevante: \u00een Bucure\u015fti, exist\u0103 circa 800 de ma\u015fini la 1.000 de locuitori, cu o densitate rutier\u0103 care dep\u0103\u015fe\u015fte 7% din suprafa\u0163a ora\u015fului. La Paris, Roma sau Londra, acela\u015fi indicator este \u00een jur de 1,5%. Iar la Var\u015fovia \u2013 ora\u015f mai mare ca suprafa\u0163\u0103 dec\u00e2t Bucure\u015ftiul \u2013 doar 3,5% din ora\u015f este ocupat de ma\u015fini. \u201eE normal s\u0103 avem cele mai mari timpi de a\u015fteptare \u00een trafic, c\u00e2nd avem cele mai multe ma\u015fini raportate la suprafa\u0163\u0103.\u201d \u201eDac\u0103 nu corel\u0103m dezvoltarea urban\u0103 cu infrastructura, risc\u0103m ca ora\u015fele noastre s\u0103 devin\u0103 tot mai greu de locuit, chiar dac\u0103 avem locuin\u0163e mai accesibile \u00een afara lor. Accesul real nu \u00eenseamn\u0103 doar un pre\u0163 mai mic pe metru p\u0103trat, ci \u015fi timp, mobilitate \u015fi calitate a vie\u0163ii.\u201d <\/p>\n

\n

\nCarte de vizit\u0103<\/span><\/strong><\/span><\/p>\n

\nGabriel Bl\u0103ni\u0163\u0103, associate director, Romania valuation, living services, capital markets, Colliers International Rom\u00e2nia:<\/strong><\/span><\/p>\n

\n1. \u015ei-a \u00eenceput cariera la Colliers International Rom\u00e2nia \u00een 2010, \u00een calitate de evaluator imobiliar. Pe parcursul acestei perioade, a fost implicat \u00een evaluarea unor portofolii ipotecare mari, specializ\u00e2ndu-se ulterior \u00een evaluarea apartamentelor, caselor cu teren \u015fi a terenurilor;<\/strong><\/p>\n

\n2. Este absolvent al Facult\u0103\u0163ii de Finan\u0163e, Asigur\u0103ri, B\u0103nci \u015fi Burse de Valori din cadrul Academiei de Studii Economice din Bucure\u015fti, unde a ob\u0163inut o diplom\u0103 de licen\u0163\u0103 \u00een Finan\u0163e \u00een 2011. De asemenea, de\u0163ine un master \u00een Management Bancar, finalizat \u00een 2013.<\/strong><\/p>\n

\n

\nTrei \u00eentreb\u0103ri \u015fi r\u0103spunsuri din interviul cu Gabriel Bl\u0103ni\u0163\u0103, associate director, Romania valuation, living services, capital markets, Colliers International Rom\u00e2nia:<\/strong><\/p>\n

\n\u008c1. Ce se \u00eent\u00e2mpl\u0103 cu accesibilitatea locuin\u0163elor \u00een zonele centrale din Bucure\u015fti?<\/strong><\/p>\n

\nDac\u0103 ne uit\u0103m la locuin\u0163ele nou construite \u00een zonele bune din Bucure\u015fti, cu acces la metrou \u015fi servicii, vedem c\u0103 pre\u0163urile pot ajunge la 3.000\u20134.000 euro\/mp. Asta \u00eenseamn\u0103 c\u0103 raportul accesibilit\u0103\u0163ii ajunge la 13\u201315 ani de venituri necesare pentru achizi\u0163ie, aproape dublu fa\u0163\u0103 de medie.<\/p>\n

\n2.\u008d Cum influen\u0163eaz\u0103 veniturile mari pia\u0163a imobiliar\u0103 din ora\u015fe ca Bucure\u015fti \u015fi Cluj?<\/strong><\/p>\n

\n\u00cen Cluj, 10\u201312% dintre salarii sunt \u00een categoria veniturilor mari. Acest segment \u00eempinge pre\u0163urile \u00een sus pentru to\u0163i ceilal\u0163i, exact cum se \u00eent\u00e2mpl\u0103 \u00een ora\u015fe ca Paris sau Londra.<\/p>\n

\n\u008e3. De ce nu este o solu\u0163ie optim\u0103 relocarea \u00een zonele metropolitane?<\/strong><\/p>\n

\nChiar dac\u0103 pre\u0163urile sunt mai mici, costurile ascunse sunt semnificative. Traficul a devenit mai aglomerat dec\u00e2t \u00een urm\u0103 cu cinci ani, iar lipsa infrastructurii adecvate transform\u0103 timpul pierdut pe drum \u00eentr-un cost greu de cuantificat, dar foarte real.<\/p>\n

\n\"\"<\/p>\n

\n
\n <\/p>\n

\n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Rom\u00e2nii viseaz\u0103 \u00een continuare la statutul de proprietar, dar realitatea din marile ora\u015fe \u00eei contrazice. Locuin\u0163ele noi din zonele bune ale Bucure\u015ftiului devin inaccesibile pentru o mare parte a popula\u0163iei, iar mutarea \u00een afara ora\u015fului vine cu un cost ascuns: timpul pierdut \u00een trafic. Cei care \u00ee\u015fi mai permit s\u0103 locuiasc\u0103 \u00een ora\u015f sunt, de […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[510,6462,512],"tags":[7331,10320,7830,60554,340,13422,9965,7259,425],"class_list":["post-237049","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-actualitate","category-imobiliare","category-revista-bm","tag-apartamente","tag-chirie","tag-locuinte","tag-mitul-celor-95","tag-preturi","tag-proprietar","tag-proprietari","tag-real-estate","tag-statistica"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/237049","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=237049"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/237049\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=237049"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=237049"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=237049"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}