{"id":234132,"date":"2025-02-15T19:31:44","date_gmt":"2025-02-15T19:31:44","guid":{"rendered":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/?p=234132"},"modified":"2025-02-15T19:31:44","modified_gmt":"2025-02-15T19:31:44","slug":"cazul-nordis-pune-reflectorul-pe-o-practica-generalizata-in-constructiile-rezidentiale-de-ce-unii-dezvoltatori-construiesc-blocuri-cu-banii-clientilor","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/?p=234132","title":{"rendered":"Cazul Nordis pune reflectorul pe o practic\u0103 generalizat\u0103 \u00een construc\u0163iile reziden\u0163iale: de ce unii dezvoltatori construiesc blocuri cu banii clien\u0163ilor?"},"content":{"rendered":"

\nCazul Nordis pune reflectorul pe practica dezvoltatorilor imobiliari de a se baza pe banii clien\u0163ilor finali sau ai altor investitori care la r\u00e2ndul lor particip\u0103 la proiect \u00eenc\u0103 de pe plan\u015f\u0103 pentru a finan\u0163a investi\u0163ia. C\u00e2t de periculoas\u0103 este aceast\u0103 practic\u0103 \u015fi c\u00e2nd apar primele semne c\u0103 poate e\u015fua o astfel de schem\u0103, cum s-a \u00eentamplat la Nordis? Ce trebuie facut pentru a p\u0103stra o dinamic\u0103 a dezvoltarilor imobiliare dar cu protec\u0163ia clien\u0163ilor<\/strong><\/p>\n

\nC\u00e2nd se face un bloc, oamenii au impresia c\u0103 dezvoltatorul ia un credit \u015fi face blocul res\u00adpectiv cu banii de la banc\u0103, dar \u00een realitate nu se \u00eent\u00e2m\u00adpl\u0103 a\u015fa. Multe dintre blocurile noi se fac cu banii investitorilor care urm\u0103resc plasa\u00admente foarte bune, iar dezvoltatorul are un teren \u015fi at\u00e2t. El caut\u0103 s\u0103 atrag\u0103 al\u0103turi de el al\u0163i investitori mai mici care cump\u0103r\u0103 de pe machet\u0103 10-20 de apartamente, iar c\u00e2nd proiectul prinde contur \u00eencep s\u0103 le v\u00e2nd\u0103 clientului final.<\/p>\n

\nDac\u0103 dezvoltatorul este unul cu expe\u00adrien\u0163\u0103 \u015fi securizeaz\u0103 din timp materialele de construc\u0163ie \u015fi for\u0163a de munc\u0103 necesar\u0103, \u201eafa\u00adcerea\u201c poate fi una profitabil\u0103 de am\u00adbele p\u0103r\u0163i, \u00eens\u0103 \u00een cazul \u00een care dezvolta\u00adto\u00adrul are probleme financiare, nu se orga\u00adnizea\u00adz\u0103 \u015fi nu securizeaz\u0103 achizi\u0163iile, recupe\u00adrarea banilor poate fi greoaie.<\/p>\n

\nPe de alt\u0103 parte, \u00een alte \u0163\u0103ri, dezvolta\u00adtorii nu au voie s\u0103 utilizeze ace\u015fti bani de\u00adc\u00e2t dup\u0103 finalizarea proiectului, iar banca are rol de observator \u00een cazul proiectului, control\u00e2nd fiecare plat\u0103.<\/p>\n

\nR\u0103zvan Pascu, antreprenorul care din\u00adcolo de businessurile din turism colabo\u00adrea\u00adz\u0103 \u015fi cu dezvoltatorul imobiliar Sobha din Dubai ca brand ambassador, explic\u0103 faptul c\u0103 \u00een emiratul arab la achizi\u0163ia unui apar\u00adtament \u00eent\u00e2i se pl\u0103te\u015fe o tax\u0103 de 4% c\u0103tre Dubai Land Department (DLD) drept tax\u0103 de \u00eenregistrare a propriet\u0103\u0163ii c\u0103tre gu\u00advern. Dup\u0103 aceasta, proprietarul are acces la o aplica\u0163ie \u00een care este prezentat\u0103 stadiul construc\u0163iei proiectului. Mai departe, dez\u00advol\u00adtatorii sunt obliga\u0163i s\u0103 deschid\u0103 cont escrow \u00een care sunt f\u0103cute pl\u0103\u0163ile, dar la ace\u015fti bani dezvoltatorul nu are acces, \u00eens\u0103 sunt folosi\u0163i drept colateral \u00een rela\u0163ia cu ban\u00adca finan\u0163atoare. \u00cen Rom\u00e2nia se pot \u00een\u00adca\u00adsa bani chiar pentru un imobil care nu e\u00adxist\u0103 \u00een cartea funciar\u0103, de c\u0103tre un dez\u00advol\u00adtator care nu are un istoric concret.<\/p>\n

\nDe partea cealalt\u0103, Victor C\u0103pitanu, ban\u00adcherul care a fondat al\u0103turi de Andrei Diaconescu One United Properties, cel mai activ dezvoltator rom\u00e2n de proiecte rezi\u00adden\u00ad\u0163iale \u015fi birouri, explic\u0103 faptul c\u0103 sectorul imobiliar este un business care \u00een toat\u0103 lu\u00admea se bazeaz\u0103 pe avansuri de la clien\u0163i, avan\u00adsul fiind parte din conduita tuturor dezvoltatorilor globali, de la Statele Unite, Marea Britanie la Fran\u0163a sau Singapore.<\/p>\n

\n\u201e\u00cen multe cazuri, dezvoltatorii nici nu \u00eencep construc\u0163ia p\u00e2n\u0103 nu au semnate \u015fi \u00eencasate contractele cu clien\u0163ii pentru un anumit procent minim din dezvoltare, de altfel nici b\u0103ncile nu finan\u0163eaz\u0103 construc\u0163ia f\u0103r\u0103 contracte \u015fi avansuri de la clien\u0163i\u201c, explic\u0103 Victor C\u0103pitanu, cofondator al One United Properties.<\/p>\n

\n\"\"<\/p>\n

\nVictor C\u0103pitanu, cofondator, One United Properties: Noi ne-am exprimat \u00een repetate r\u00e2nduri p\u0103rerea c\u0103 aceste sume ar trebui s\u0103 mearg\u0103 \u00eentr-un cont gestionat, de preferat, de c\u0103tre o banc\u0103, a\u015fa cum se \u00eent\u00e2mpl\u0103 \u00een majoritatea \u0163\u0103rilor, astfel \u00eenc\u00e2t capitalul s\u0103 poat\u0103 fi urm\u0103rit \u015fi utilizat strict pentru dezvoltarea proiectului. Noi sprijinim o pia\u0163\u0103 concuren\u0163ial\u0103, \u00een care avansul este l\u0103sat la liber \u015fi suntem promotorii unui control foarte strict al destina\u0163iei acestor bani. Sistemul bancar poate coordona aceste opera\u0163iuni, deoarece are deja serviciile necesare pe care le folose\u015fte \u00een prezent pentru creditele imobiliare.<\/span><\/strong><\/span><\/p>\n

\nAceste avansuri sunt mai mult sau mai pu\u0163in reglementate, \u00een func\u0163ie de \u0163ar\u0103, dar niciodat\u0103, din ce \u015ftim noi, nu sunt limitate, to\u0163i legiuitorii apreciind c\u0103 limitarea este o formul\u0103 neconcuren\u0163ial\u0103.<\/p>\n

\n\u201eDac\u0103 se impune un prag de 10%, de exemplu, consecin\u0163a este c\u0103 doar dezvolta\u00adto\u00adrii mari, cu putere financiar\u0103 semnifi\u00adcati\u00adv\u0103, vor mai putea construi, \u00een detrimentul dezvoltatorilor mai mici, care practic sunt astfel elimina\u0163i. Este o m\u0103sur\u0103 neconcu\u00adren\u00ad\u0163ia\u00adl\u0103. \u00cen plus, dac\u0103 s-ar restric\u0163iona avan\u00adsurile, se va dezvolta mai pu\u0163in \u015fi, implicit, vor cre\u015fte accelerat pre\u0163urile\u201c, a spus Victor C\u0103pitanu.<\/p>\n

\nEl explic\u0103 faptul c\u0103 ceea ce este \u00eens\u0103 foarte important este cum sunt folosite ace\u00adle avansuri achitate de clien\u0163i. Adic\u0103 ce face dezvoltatorul cu banii lua\u0163i de la clien\u0163i.<\/p>\n

\n\u201eNoi ne-am exprimat \u00een repetate r\u00e2n\u00adduri p\u0103rerea c\u0103 aceste sume ar trebui s\u0103 mear\u00adg\u0103 \u00eentr-un cont gestionat, de preferat, de c\u0103tre o banc\u0103, a\u015fa cum se \u00eent\u00e2mpl\u0103 \u00een ma\u00adjo\u00adritatea \u0163\u0103rilor, astfel \u00eenc\u00e2t capitalul s\u0103 poat\u0103 fi urm\u0103rit \u015fi utilizat strict pentru dez\u00advoltarea proiectului. Noi sprijinim o pia\u0163\u0103 concuren\u0163ial\u0103, \u00een care avansul este l\u0103sat la liber \u015fi suntem promotorii unui control foar\u00adte strict al destina\u0163iei acestor bani. Sis\u00adte\u00admul bancar poate coordona aceste opera\u00ad\u0163iuni, deoarece are deja serviciile necesare pe care le folose\u015fte \u00een prezent pentru cre\u00additele imobiliare\u201c, a spus Victor C\u0103pitanu.<\/p>\n

\nLa fel de important\u0103 este, \u00een opinia cofondatorului One United, este \u015fi imple\u00admen\u00adtarea unei c\u0103r\u0163i funciare provi\u00adzo\u00adrii, \u00een baza autoriza\u0163iei de con\u00adstru\u00adire cu num\u0103rul final de apar\u00adtamente, astfel \u00eenc\u00e2t aces\u00adtea s\u0103 nu poat\u0103 fi v\u00e2n\u00addute dec\u00e2t o singur\u0103 dat\u0103.<\/p>\n

\n\u201e\u00cen privin\u0163a v\u00e2nz\u0103rilor noastre, acestea func\u0163ioneaz\u0103 la fel ca p\u00e2n\u0103 acum. Politica One United Properties de plat\u0103 nu s-a schim\u00adbat. Avem dou\u0103 meto\u00adde: avans de 30% \u015fi 70% la final pentru dez\u00advol\u00adt\u0103\u00adrile care se adreseaz\u0103 veniturilor medii \u015fi medii superioare, \u015fi 5 rate de 20% pe du\u00adrata dezvolt\u0103rii pentru segmentul de pia\u0163\u0103 cu venituri mari. Plata integral\u0103 \u00een avans este posibil\u0103 \u015fi, de obicei, aceasta im\u00adplic\u0103 \u015fi acordarea unor beneficii, discounturi\u201c, a subliniat Victor C\u0103pitanu.<\/p>\n

\nDe partea cealalt\u0103, Ga\u00adbriel Voicu, vice\u00adpre\u015fedinte SVN Romania, explic\u0103 fap\u00adtul c\u0103 aceste cazuri, \u00een care un dezvoltator are nevoie de prev\u00e2nz\u0103ri pentru a \u00eencepe efec\u00adtiv construc\u0163ia proiectului, sunt rare, pro\u00adcentul acestora din totalul ofertei din pia\u0163a reziden\u0163ial\u0103 bucure\u015ftean\u0103 fiind redus.<\/p>\n

\n\u201eAproape toate proiectele v\u00e2nd \u00een fazele incipiente sau pe durata construc\u0163iei, \u00eens\u0103 dezvoltarea efectiv\u0103 a acestor proiecte nu este dependent\u0103 de \u00eenregistrarea unui a\u00adnumit num\u0103r de prev\u00e2nz\u0103ri. Exist\u0103 institu\u0163ii finan\u0163atoare care cer un anumit num\u0103r de pre-v\u00e2nz\u0103ri, mai ales \u00een cazul proiectelor care nu avanseaz\u0103 cu construc\u0163ia, \u00eens\u0103 aceste cazuri sunt foarte rare, deoarece investitorii pot parcurge primele faze de dezvoltare din fondurile proprii, banca finan\u0163\u00e2nd proiectul pe m\u0103sur\u0103 ce acesta se ridic\u0103, indiferent de pre-v\u00e2nz\u0103ri\u201c, explic\u0103 consultantul.<\/p>\n

\n\"\"<\/p>\n

\nGabriel Voicu, vicepre\u015fedinte SVN Romania: \u00cen primul r\u00e2nd, trebuie analizat\u0103 statistic evolu\u0163ia pie\u0163ei \u015fi num\u0103rul de e\u015fecuri, proiecte care au ajuns \u00een insolven\u0163\u0103 sau \u00een faliment. \u00cen Bucure\u015fti \u015fi \u00eemprejurimi s-au livrat \u00een ultimul deceniu aproximativ 159.500 de noi locuin\u0163e. C\u00e2te dintre acestea au intrat \u00een insolven\u0163\u0103 sau faliment? Procentul este subunitar \u015fi nu trebuie considerat c\u0103 \u00eentreaga pia\u0163\u0103 se bazeaz\u0103 pe avansurile clien\u0163ilor pentru a dezvolta proiectele.<\/span><\/strong><\/span><\/p>\n

\nEl subliniaz\u0103 faptul c\u0103 dezvoltatorii nu construiesc cu banii clien\u0163ilor, aceast\u0103 afirma\u0163ie este eronat\u0103 dac\u0103 ne referim la pia\u0163a reziden\u0163ial\u0103 \u00een sine.<\/p>\n

\n\u201e\u00cen primul r\u00e2nd, trebuie analizat\u0103 statistic evolu\u0163ia pie\u0163ei \u015fi num\u0103rul de e\u015fecuri, proiecte care au ajuns \u00een insolven\u0163\u0103 sau \u00een faliment. \u00cen Bucure\u015fti \u015fi \u00eemprejurimi s-au livrat \u00een ultimul deceniu aproximativ 159.500 de noi locuin\u0163e. C\u00e2te dintre acestea au intrat \u00een insolven\u0163\u0103 sau faliment? Procentul este subunitar \u015fi nu trebuie considerat c\u0103 \u00eentreaga pia\u0163\u0103 se bazeaz\u0103 pe avansurile clien\u0163ilor pentru a dezvolta proiectele\u201c, a explicat Gabriel Voicu.<\/p>\n

\nSunt cazuri unde, de regul\u0103 investitorii, achit\u0103 un procent din valoarea propriet\u0103\u0163ii \u00eenc\u0103 din fazele de dezvoltare, pentru a face apoi o rev\u00e2nzare la un pre\u0163 mai ridicat.<\/p>\n

\n\u201eLa nivelul \u00eentregii pie\u0163e, aceste cazuri sunt minoritar iar avansurile nu reprezint\u0103 100% din valoarea propriet\u0103\u0163ilor. Cea mai mare parte a locuin\u0163elor vizeaz\u0103 consumatorul final iar acesta achizi\u0163ioneaz\u0103 achit\u00e2nd un avans, f\u0103r\u0103 ca investitorul s\u0103 fie dependent \u00een dezvoltarea proiectului de achitarea acestui avans. \u00cen plus, inclusiv din punct de vedere al modelului de business, cea mai mare parte a dezvoltatorilor, \u00een special cei medii \u015fi mari, cu proiecte cu minimum 100 de locuin\u0163e, prefer\u0103 maximizarea profitului, \u015fi prefer\u0103 implicit s\u0103 v\u00e2nd\u0103 locuin\u0163ele \u2013 sau un procent c\u00e2t mai ridicat din acestea – \u00een faze mai avansate ale construc\u0163iei, f\u0103r\u0103 a fi interesa\u0163i sau dependen\u0163i de un anumit num\u0103r de pre-v\u00e2nz\u0103ri\u201c, a spus Gabriel Voicu.<\/p>\n

\nEl explic\u0103 faptul c\u0103 acum, din punct de vedere al cererii, observ\u0103m \u015fi ne bucur\u0103 c\u0103 tot mai mul\u0163i cump\u0103r\u0103tori se intereseaz\u0103 de cartea de vizit\u0103 a dezvoltatorului \u015fi a constructorului. \u00cen 2025, c\u00e2nd accesul la informa\u0163ie este at\u00e2t de facil, ar trebui s\u0103 fie o regul\u0103 general\u0103 \u00eenainte de a \u00eencheierea unui contract \u2013 \u015fi nu doar azi c\u00e2t \u015fi \u00een anii anteriori.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

C\u00e2nd se face un bloc, oamenii au impresia c\u0103 dezvoltatorul ia un credit \u015fi face blocul res\u00adpectiv cu banii de la banc\u0103, dar \u00een realitate nu se \u00eent\u00e2m\u00adpl\u0103 a\u015fa. Multe dintre blocurile noi se fac cu banii investitorilor care urm\u0103resc plasa\u00admente foarte bune, iar dezvoltatorul are un teren \u015fi at\u00e2t. El caut\u0103 s\u0103 atrag\u0103 al\u0103turi de el al\u0163i investitori mai mici care cump\u0103r\u0103 de pe machet\u0103 10-20 de apartamente, iar c\u00e2nd proiectul prinde contur \u00eencep s\u0103 le v\u00e2nd\u0103 clientului final.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[510],"tags":[7331,7267,9230,4126,52921,10984,7736,470,7539,59652,545,49900,548,10377],"class_list":["post-234132","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-actualitate","tag-apartamente","tag-banci","tag-blocuri","tag-clienti","tag-cofondator","tag-constructie","tag-credit","tag-cumparare","tag-dezvoltatori","tag-gabriel-voicu","tag-one-united-properties","tag-svn-romania","tag-vicepresedinte","tag-victor-capitanu"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/234132","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=234132"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/234132\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=234132"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=234132"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=234132"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}