{"id":231147,"date":"2024-10-22T18:48:29","date_gmt":"2024-10-22T18:48:29","guid":{"rendered":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/?p=231147"},"modified":"2024-10-22T18:48:29","modified_gmt":"2024-10-22T18:48:29","slug":"cum-sa-investesti-in-mall-uri-depozite-logistice-penthouse-uri-si-apartamente-de-lux-din-bucuresti-pana-in-cluj-si-in-afara-printr-o-simpla-achizitie-de-actiuni-prin-reit-uri-bonea-meta-este-un","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/?p=231147","title":{"rendered":"Cum s\u0103 investe\u015fti \u00een mall-uri, depozite logistice, penthouse-uri \u015fi apartamente de lux din Bucure\u015fti p\u00e2n\u0103 \u00een Cluj \u015fi \u00een afar\u0103 printr-o simpl\u0103 achizi\u0163ie de ac\u0163iuni: prin REIT-uri. Bonea, Meta: Este un mit c\u0103 investi\u0163ia \u00een imobiliare este pasiv\u0103"},"content":{"rendered":"

\nSectorul tranzac\u0163iilor imobiliare a contribuit cu 7,2% la formarea Produsului Intern Brut (PIB) al Rom\u00e2niei \u00een 2023, \u00eens\u0103 la Bursa de Valori Bucure\u015fti are o pondere \u00een capitalizarea total\u0103 de sub 1%, doar prin c\u00e2teva companii<\/strong><\/p>\n

\n <\/div>\n

\nPrin intermediul unui fond imobiliar \u00eenchis de investi\u0163ii (real estate investment trust REIT \u2013 n.red), prin care se pot de\u0163ine o parte din propriet\u0103\u0163ile imobiliare, active legate de ipoteci sau ambele variante, un investitor ia expunere pe unele dintre cele mai mari proiecte imobiliare din Rom\u00e2nia, \u00eentr-o economie la care sectorul tranzac\u0163iilor imobiliare reprezint\u0103 7,2% din PIB.<\/p>\n

\nCu alte cuvinte o democratizare a investi\u0163iilor \u015fi noi instrumente la Bursa de Valori Bucure\u015fti \u00een perioada urm\u0103toare prin care investitorii pot de\u0163ine indirect participa\u0163ii \u00een mall-uri, depozite, c\u00e2t \u015fi apartamente \u015fi penthouse-uri, prin intermediul unor societ\u0103\u0163i imobiliare listate care investesc \u00een aceste active. Iar asta \u00eenseamn\u0103 mai mult\u0103 transparen\u0163\u0103 \u00een imobiliare, mai multe oportunit\u0103\u0163i \u015fi mai pu\u0163in\u0103 dependen\u0163\u0103 de sectorul bancar pentru finan\u0163are.<\/p>\n

\nAceasta a fost una dintre concluziile primei dezbateri a mediului de business despre REIT-uri, organizat\u0103 pe 22 octombrie de Bursa de Valori Bucure\u015fti \u015fi de holdingul imobiliar Meta Estate Trust (MET), companie listat\u0103 cu o capitalizare de 63 mil. lei.<\/p>\n

\nLegea a trecut de Senat \u015fi are \u015fanse s\u0103 fie dezb\u0103tut\u0103 \u00een Camera Deputa\u0163ilor chiar \u00een aceast\u0103 sesiune. \u201cDar exist\u0103 \u015fi aceast\u0103 particularitate cu alegerile\u201d, spune senatorul Cristian-Augustin Niculescu-\u0162\u00e2g\u00e2rla\u015f, pre\u015fedintele Comisiei juridice din Senat (PNL).<\/p>\n

\nAdrian T\u0103nase, director general al Bursei de Valori Bucure\u015fti, spune c\u0103 rom\u00e2nii prefer\u0103 \u00eentr-un mod incorect depozitul bancar. \u201cAl doilea cel mai folosit instrument este real estate \u015fi aici intervin REIT-urile. Vor fi un instrument mult mai u\u015for de \u00een\u0163eles dec\u00e2t o ac\u0163iune pur\u0103 pentru c\u0103 setup-ul este mult mai simplu\u201d, spune el.<\/p>\n

\nRandamentul proiectelor imobiliare se va reflecta a\u015fadar \u00een mod direct \u00een randamentul investi\u0163iei prin REIT la care se adaug\u0103 \u015fi faptul c\u0103 legisla\u0163ia impune distribuirea a cel pu\u0163in 90% din veniturile anuale sub form\u0103 de dividende. Desigur o staganare a pie\u0163ei imobiliare \u015fi o sc\u0103dere a dob\u00e2nzilor ar trebui de asemenea s\u0103 se reflecte \u00een randamentul ac\u0163iunilor. Meta Estate are caracateristicile unui REIT dar nu \u00een adev\u0103ratul sens al cuv\u00e2ntului. \u00cenc\u0103.<\/p>\n

\n\u201cAceast\u0103 legisla\u0163ie ne va permite s\u0103 fim un adev\u0103rat REIT. Meta este o companie t\u00e2n\u0103r\u0103, mic\u0103, dar am reu\u015fit s\u0103 str\u00e2ngem capital, s\u0103 realiz\u0103m investi\u0163ii \u015fi avem ast\u0103zi aproape 1.000 de ac\u0163ionari\u201d, spune Alexandru Bonea, CEO al Meta Estate Trust.<\/p>\n

\nCompaniile listate de\u0163in \u015fi opereaz\u0103 portofoliie imobiliare cu singurul scop de a distribui randamentele generate cu ac\u0163ionarii acestora. REIT-urile au un model investi\u0163ional particulare \u2013 business-ul de a de\u0163ine propriet\u0103\u0163i \u015fi de a \u00eel exploata \u00een mod recurent, legisla\u0163ai \u015fi anvergura considerabil\u0103.<\/p>\n

\n\u201cEste un mit c\u0103 investi\u0163ia \u00een imobiliare este pasiv\u0103; trebuie s\u0103 administrezi proprietatea, s\u0103 r\u0103spunzi chiria\u015filor. Lucrurile se complic\u0103 atunci c\u00e2nd ai multe propriet\u0103\u0163i imobiliare. Pentru un investitor care se dedic\u0103 acestui domeniu, exist\u0103 avantaje \u015fi riscuri calculate. Trebuie s\u0103 avem op\u0163iunea de a putea investi \u00een societ\u0103\u0163i de investi\u0163ii imobiliare. Eu, din contul meu, cump\u0103r o ac\u0163iune, aceasta ajunge \u00een perioada de decontare \u015fi pot fructifica, an dup\u0103 an, o parte din portofoliul imobiliar. Aici se afl\u0103 poten\u0163ialul cel mai mare\u201d.<\/p>\n

\nPotrivit unei analize realizat\u0103 de Meta, \u00een Europa aproximativ 38% din ac\u0163ionarii REIT-urilor sunt investitori de retail. \u00cen Statele Unite, investitorii de retail de\u0163in peste 45% din totalul ac\u0163iunilor REIT-urilor.<\/p>\n

\n\u00cen alt\u0103 ordine de idei, \u00een Regatul Unit, dup\u0103 adoptarea legisla\u0163iei REIT \u00een 2007, valoarea companiilor imobiliare listate a crescut de la 20 de miliarde de lire la peste 70 de miliarde \u00een 2023. \u00cen Fran\u0163a, s-a observat un efect similar: capitalizarea companiilor imobiliare a ajuns de la 15 miliarde euro la 50 de miliarde euro \u00een acela\u015fi interval. Pe pie\u0163ele emergente, precum Mexic, REIT-urile locale au crescut num\u0103rul companiilor imobiliare listate de la 9 \u00een 2013 la 26 \u00een 2023, potrivit analizei.<\/p>\n

\n\u00cen Ungaria, pia\u0163a REIT-urilor este mai dezvoltat\u0103 comparativ cu Polonia. REIT-urile din Ungaria au atras investi\u0163ii semnificative \u015fi au contribuit la diversificarea portofoliilor imobiliare. <\/p>\n

\nDe exemplu, \u00een 2023, capitalizarea bursier\u0103 a REIT-urilor din Ungaria a crescut cu 15% fa\u0163\u0103 de anul precedent. \u00cen Ungaria, pia\u0163a REIT-urilor a \u00eenregistrat o cre\u015ftere a IPO-urilor \u00een 2023, c\u00e2nd capitalizarea bursier\u0103 a REIT-urilor din Ungaria a crescut cu 15% fa\u0163\u0103 de anul precedent.<\/p>\n

\n\u00cen Bulgaria, REIT-urile sunt obligate s\u0103 distribuie 90% din profitul anual ajustat, iar \u00een Ungaria, cerin\u0163ele prev\u0103d distribuirea a 90% din veniturile nete. Polonia implementeaz\u0103 o legisla\u0163ie emergent\u0103, stabilind distribuirea a 80% din veniturile impozabile, iar \u00een Rom\u00e2nia, de\u015fi nu exist\u0103 o legisla\u0163ie specific\u0103 pentru REIT-uri, vehiculele similare sunt obligate s\u0103 ofere un randament atractiv prin distribuirea majorit\u0103\u0163ii veniturilor, garant\u00e2nd astfel stabilitate pentru investitori, potrivit analizei care citeaz\u0103 date PwC.<\/p>\n

\nMihai Precup, secretar de stat \u00een Cancelaria Primului-Ministru, prezent mar\u0163i la dezbatere, spune c\u0103 sunt bani pe pia\u0163a de capital, dar nu sunt multe oportunit\u0103\u0163i.<\/p>\n

\n\u201cAvem nevoie de noi oportunit\u0103\u0163i, iar prezen\u0163a unui REIT la Bursa de Valori va \u00eencuraja mai mul\u0163i ac\u0163ionari din real estate s\u0103 fie acolo. Aduce guvernan\u0163\u0103 \u015fi transparen\u0163\u0103. Iar pentru o companie nelistat\u0103 este mai greu de monitorizat. Ai un gardian \u2013 Bursa de Valori, ai investitorii care analizeaz\u0103 \u015fi genereaz\u0103 valoare ad\u0103ugat\u0103. Chiar dac\u0103 aceste REIT-uri au anumite avantaje fiscale, ele vin cu un pachet legislativ consolidat care protejeaz\u0103 investitorii, c\u00e2t \u015fi proprietarul. Dezvolt\u00e2nd acest sector, generezi bog\u0103\u0163ie pe care guvernul o poate distribui mai departe c\u0103tre oameni. Avem nevoie de o sofisticare a instrumentelor financiare. Avem nevoie de mai mul\u0163i emiten\u0163i. Pentru a dezvolta pia\u0163a de capital din Rom\u00e2nia, avem nevoie de emiten\u0163i din sectorul privat. Acest nou instrument financiar ajut\u0103 la stimularea unor noi emiten\u0163i\u201d, spune el. Structurile REIT beneficiaz\u0103 de avantaje, cum ar fi scutirea de impozit pe profit la nivelul entit\u0103\u0163ii.<\/p>\n

\nSpre deosebire de o proprietate imobiliar\u0103, unde procesul de v\u00e2nzare este \u00eendelungat, lichiditatea REIT-urilor permite conversia activelor \u00een cah prin tranzac\u0163ionarea la Bursa de Valori. Potrivit preznet\u0103rii META, \u00een 2023, volumul mediu zilnic de tranzac\u0163ionare al REIT-urilor europene a crescut cu 15% fa\u0163\u0103 de anul precedent.<\/p>\n

\nTranzac\u0163ionarea REIT-urilor pe burse presupune costuri de brokeraj \u00eentre 0,1% \u015fi 0,3%, comparativ cu taxele mari pentru v\u00e2nzarea \u015fi cump\u0103rarea unui imobil (3%-5% din valoare). \u00cen plus, nu exist\u0103 comisioane notariale, taxe de \u00eenregistrare sau alte costuri administrative asociate.<\/p>\n

\nR\u0103zvan Popp, \u015fef Serviciul Transparen\u0163\u0103 \u015fi Raport\u0103ri Emiten\u0163i, direc\u0163ia general\u0103 Autoritatea de Supraveghere Financiar\u0103, spune c\u0103 pia\u0163a a ajuns la un nivel de consolidare, astfel \u00eenc\u00e2t s\u0103 cear\u0103 un astfel de nivel de reglementare, iar autorit\u0103\u0163ile statului trebuie s\u0103 r\u0103spund\u0103.<\/p>\n

\n\u201cReglementarea \u2013 c\u00e2nd vine \u2013 trebuie s\u0103 fie ancorat\u0103 \u00een realit\u0103\u0163ile statului \u00een care se reglementeaz\u0103. ASF sus\u0163ine acest proiect pentru c\u0103: 1) va contribui la cre\u015fterea pie\u0163ei sau creeaz\u0103 premisele pentru cre\u015fterea pie\u0163ei \u015fi 2) Pia\u0163a imobiliar\u0103 are suficiente resurse pentru a aduce resurse noi. O condi\u0163ie pentru aceste companii este ca ele s\u0103 fie listate pe pia\u0163a reglementat\u0103\u201d, spune el.<\/p>\n

\n\u00cen timpul crizei din 2008 -2009, corela\u0163ia dintre REIT-uri \u015fi indicii bursieri majori, precum S&P 500, a fost de doar 0,30, ceea ce \u00eenseamn\u0103 c\u0103 sc\u0103derile de pe burs\u0103 nu au afectat la fel de mult REIT-urile. Marile companii tehnologice care \u00eenchiriaz\u0103 o mare parte din spa\u0163iile disponibile pentru dezvoltarea \u015fi implementarea AI au ajutat la cre\u015fterea capitaliz\u0103rii de pia\u0163\u0103 a acestui sector, ajung\u00e2nd la 23,87% din S&P 500 la finalul lunii martie 2024.<\/p>\n

\nMugur Popescu, director de investi\u0163ii al BCR Pensii, spune c\u0103 \u00een SUA, randamentul ajustat la risc este pozitiv pentru REIT-uri. \u201cAvem alocare \u00een real estate. Sunt un instrument natural pentru noi. Nu sunt cool ca healthcare sau IT, dar produc randamente constante. Au rolul lor \u015fi trebuie \u00een\u0163elese cu plusurile \u015fi minusurile\u201d.<\/p>\n

\nPentru dezvoltatorii imobiliari lista\u0163i, regimul REIT va putea genera surse de finan\u0163are prin vehiculele de acest tip care ar putea s\u0103 cumpere planificat, la scar\u0103 mare, stoc imobiliar, spune META. Dezvoltatorii imobiliari ar beneficia, indirect, de oportunit\u0103\u0163ile oferite de aceste vehicule. Acest proces le ofer\u0103 posibilitatea de a ob\u0163ine capital prin v\u00e2nzarea de ac\u0163iuni, pe care \u00eel pot folosi pentru dezvoltarea de noi proiecte sau achizi\u0163ionarea de propriet\u0103\u0163i existente, extinz\u00e2ndu-\u015fi astfel capacitatea investi\u0163ional\u0103.<\/p>\n

\nAlexandru Bonea a prezentat mar\u0163i \u015fi c\u00e2teva statistici despre evolu\u0163ia REIT-urilor pe Wall Street. \u201cTSR (total shareholder return) a fost de 11,6% \u00een SUA \u00eentre 2000 \u015fi 2020, cu un randament mediu anual. Spre compara\u0163ie, S&P 500 a avut un TSR mediu anual de 8,6%. REIT-urile cresc interesul investitorilor pentru ac\u0163iunile listate ale companiilor cu profil imobiliar. De asemenea, REIT-urile reduc riscul sistemic bancar prin finan\u0163area cu obliga\u0163iuni. \u00cen Ungaria, legisla\u0163ia privind REIT-urile a fost introdus\u0103 \u00een 2011. Poten\u0163ialele beneficii pentru Rom\u00e2nia includ: cre\u015fterea gradului de colectare fiscal\u0103, cre\u015fterea veniturilor din impozitul pe dividende, atragerea de investi\u0163ii \u015fi generarea de noi venituri, cre\u015fterea lichidit\u0103\u0163ii \u015fi \u00eembun\u0103t\u0103\u0163irea transparen\u0163ei pie\u0163ei, stimularea pie\u0163ei imobiliare \u015fi generarea de taxe din tranzac\u0163ii\u201d.<\/p>\n

\nPropunerea legislativ\u0103 de reglementare \u00een Rom\u00e2nia a societ\u0103\u0163ilor pentru investi\u0163ii imobiliare, cunoscute la nivel interna\u0163ional \u015fi local drept REIT, a trecut anul acesta de votul senatorilor. Pentru a intra \u00een vigoare, ini\u0163iativa legislativ\u0103 are nevoie \u015fi de votul Camerei Deputa\u0163ilor. Propunerea a fost ini\u0163iat\u0103 de deputa\u0163ii PNL Diana Morar, Gabriel Andronache \u015fi Sebastian Burduja.\u200b<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Sectorul tranzac\u0163iilor imobiliare a contribuit cu 7,2% la formarea Produsului Intern Brut (PIB) al Rom\u00e2niei \u00een 2023, \u00eens\u0103 la Bursa de Valori Bucure\u015fti are o pondere \u00een capitalizarea total\u0103 de sub 1%, doar prin c\u00e2teva companii   Prin intermediul unui fond imobiliar \u00eenchis de investi\u0163ii (real estate investment trust REIT \u2013 n.red), prin care se […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[510],"tags":[306,30],"class_list":["post-231147","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-actualitate","tag-bucuresti","tag-imobiliare"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/231147","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=231147"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/231147\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=231147"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=231147"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=231147"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}