{"id":230608,"date":"2024-10-03T12:03:00","date_gmt":"2024-10-03T12:03:00","guid":{"rendered":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/?p=230608"},"modified":"2024-10-03T12:03:00","modified_gmt":"2024-10-03T12:03:00","slug":"piata-imobiliara-si-bancile-cat-de-stransa-este-legatura","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/?p=230608","title":{"rendered":"Pia\u0163a imobiliar\u0103 \u015fi b\u0103ncile. C\u00e2t de str\u00e2ns\u0103 este leg\u0103tura?"},"content":{"rendered":"

\nMai mult de dou\u0103 treimi dintre creditele acordate popula\u0163iei au leg\u0103tur\u0103 cu sectorul imobiliar, dar \u015fi jum\u0103tate dintre creditele acordate companiilor nefinanciare au garan\u0163ie imobiliar\u0103 sau sunt acordate sectoarelor de construc\u0163ii \u015fi imobiliar. \u00cen Rom\u00e2nia, expunerile b\u0103ncilor pe pia\u0163a imobiliar\u0103 au ajuns la niveluri ridicate, dep\u0103\u015find 200 de miliarde de lei (circa 40 de miliarde de euro), din care mai bine de 100 de miliarde de lei sunt pe sectorul imobiliar reziden\u0163ial, iar diferen\u0163a o reprezint\u0103 expunerile pe pia\u0163a imobiliar\u0103 comercial\u0103, potrivit datelor BNR.<\/strong><\/p>\n

\nAjuns\u0103 uneori pe culmi, alteori cobor\u00e2t\u0103 \u00een abis, legat\u0103 \u015fi de ciclurile economice ce nu prea pot fi evitate (care merg de la boom la recesiune \u015fi invers), pia\u0163a imobiliar\u0103 atrage ca un magnet juc\u0103torii de tot felul – dezvoltatori, finan\u0163atori, v\u00e2nz\u0103tori, cump\u0103r\u0103tori, \u015fi nu numai. Aflat\u0103 pe calea maturiz\u0103rii, pia\u0163a imobiliar\u0103 din Rom\u00e2nia a trecut prin \u00eencerc\u0103ri de tot felul \u00een ultimele decenii, care au modelat-o, criza din 2008\/2009, cu r\u0103d\u0103cini \u00een pia\u0163a de profil de peste Atlantic, fiind cea mai r\u0103sun\u0103toare. Trecerea prin diverse provoc\u0103ri \u015fi-a l\u0103sat amprenta asupra pie\u0163ei imobiliare, iar pre\u0163urile au fost \u00een ultimele decenii pe o pant\u0103 preponderent ascendent\u0103 pe pia\u0163a local\u0103, trend care a f\u0103cut ca statutul de proprietar s\u0103 devin\u0103 mai greu de atins pentru unele categorii de persoane, care apeleaz\u0103 la diferite solu\u0163ii de finan\u0163are, inclusiv la b\u0103nci. Pre\u0163ul unei garsoniere, de exemplu, a urcat la zeci de mii de euro, de la doar c\u00e2teva mii de euro \u00een urm\u0103 cu trei decenii.<\/p>\n

\nO leg\u0103tur\u0103 puternic\u0103 s-a consolidat \u00een timp \u00eentre pia\u0163a bancar\u0103 \u015fi pia\u0163a imobiliar\u0103 reziden\u0163ial\u0103, precum \u015fi pia\u0163a imobiliar\u0103 comercial\u0103. Evolu\u0163iile din pia\u0163a imobiliar\u0103 au implica\u0163ii importante asupra activit\u0103\u0163ii bancare, institu\u0163iile de credit av\u00e2nd o expunere \u00eensemnat\u0103 fa\u0163\u0103 de acest sector.  Astfel, mai mult de dou\u0103 treimi din creditele acordate popula\u0163iei au leg\u0103tur\u0103 cu acest sector, dar \u015fi jum\u0103tate din creditele acordate companiilor nefinanciare au garan\u0163ie imobiliar\u0103 sau sunt acordate sectoarelor construc\u0163ii \u015fi imobiliar. Iar expunerile fa\u0163\u0103 de pia\u0163a imobiliar\u0103 comercial\u0103 pot genera o serie de vulnerabilit\u0103\u0163i importante, dup\u0103 cum a avertizat \u015fi banca central\u0103.<\/p>\n

\n

\n <\/p>\n

\nO leg\u0103tur\u0103 puternic\u0103 s-a consolidat \u00een timp \u00eentre pia\u0163a bancar\u0103 \u015fi pia\u0163a imobiliar\u0103 reziden\u0163ial\u0103, precum  \u015fi pia\u0163a imobiliar\u0103 comercial\u0103. Evolu\u0163iile din pia\u0163a imobiliar\u0103 au implica\u0163ii importante asupra activit\u0103\u0163ii bancare, institu\u0163iile de credit av\u00e2nd o expunere \u00eensemnat\u0103 fa\u0163\u0103 de acest sector.<\/strong><\/span><\/em><\/p>\n

\n

\n\u00cen Rom\u00e2nia, expunerile b\u0103ncilor pe pia\u0163a imobiliar\u0103 au ajuns la niveluri ridicate, dep\u0103\u015find 200 mld. lei (circa 40 mld. euro), din care mai bine de 100 mld. lei sunt pe sectorul imobiliar reziden\u0163ial, iar diferen\u0163a reprezint\u0103 expunerile pe pia\u0163a imobiliar\u0103 comercial\u0103, dup\u0103 cum reiese din datele BNR. Concret, \u00een raport cu pia\u0163a imobiliar\u0103 reziden\u0163ial\u0103 (retail), expunerea sectorului bancar se men\u0163ine semnificativ\u0103, reprezent\u00e2nd peste 110 mld. lei, adic\u0103 peste dou\u0103 treimi din totalul creditelor acordate popula\u0163iei, dup\u0103 cum indic\u0103 datele b\u0103ncii centrale pentru primul trimestru din acest an. Segmentul imobiliar reziden\u0163ial ia \u00een considerare creditele imobiliare Prima cas\u0103\/Noua cas\u0103, creditele ipotecare standard, dar \u015fi creditele de consum garantate cu ipoteci. Competi\u0163ia dintre b\u0103nci din ultima perioad\u0103, lupta \u00een oferte cu dob\u00e2nzi promo\u0163ionale mai mici, au dus la cre\u015fterea volumului ipotecarelor standard, \u00een timp ce finan\u0163\u0103rile Noua cas\u0103 sunt \u00een declin, cobor\u00e2nd sub 30% din totalul ipotecarelor. \u00cen ultimul an, o serie de b\u0103nci mari \u00een c\u0103utare de clien\u0163i au lansat tot felul de oferte promo\u0163ionale pentru credite noi ipotecare \u015fi\/sau pentru refinan\u0163\u0103ri de credite ipotecare de la alte b\u0103nci, cu dob\u00e2nzi mai mici, \u00een jurul a 5-6%, sau chiar sub acest nivel, dob\u00e2nzi uneori fixe pentru 3-5 ani. \u00cen aceste condi\u0163ii, volumul creditelor ipotecare standard a continuat ascensiunea. Concret, creditele Prima cas\u0103\/Noua cas\u0103 \u00eensumau la final de T1\/2024 aproape 30 mld. lei (29,6 mld. lei) ajung\u00e2nd s\u0103 reprezinte doar 28%  din creditul ipotecar, ponderea fiind \u00een sc\u0103dere de la circa 38% \u00een august 2021 \u015fi de la aproape 50% din creditele ipotecare \u00een anul 2016.<\/p>\n

\n\"\"<\/a><\/p>\n

\n\u00cen ultimii ani s-a \u00eenregistrat un declin semnificativ al volumului de credite noi Prima cas\u0103\/Noua cas\u0103 (-75%) \u00een perioada aprilie 2023 \u2013 martie 2024 fa\u0163\u0103 de perioada corespondent\u0103 din anul anterior, fluxuri anualizate), at\u00e2t pe fondul reducerii treptate a plafonului, de la 2,5 miliarde de lei \u00een 2017 la 1 miliard de lei \u00een 2024 \u015fi, \u00een consecin\u0163\u0103, a diminu\u0103rii treptate a interven\u0163iei statului, c\u00e2t \u015fi datorit\u0103 dezvolt\u0103rii pie\u0163ei creditului ipotecar standard \u015fi cre\u015fterii accesibilit\u0103\u0163ii popula\u0163iei la produsele ipotecare standard ale b\u0103ncilor, dup\u0103 cum a remarcat banca central\u0103. Creditele ipotecare standard au \u00eenregistrat o dinamic\u0103 pozitiv\u0103 (\u0102 6% \u00een martie 2024 vs. martie 2023), ajung\u00e2nd la peste 76 mld. lei. Analiz\u00e2nd evolu\u0163ia din ultimii 15 ani, BNR sus\u0163ine c\u0103 num\u0103rul debitorilor cu credite ipotecare a crescut cu 260% (decembrie 2008-martie 2023), dep\u0103\u015find 500.000. Iar creditele ipotecare au cea mai ridicat\u0103 pondere \u00een \u00eendatorarea popula\u0163iei, respectiv peste jum\u0103tate din datorie. Dup\u0103 anul 2016, \u00eemprumuturile Prima cas\u0103 au \u00eenceput s\u0103-\u015fi piard\u0103 din atractivitate din cauza accentu\u0103rii volatilit\u0103\u0163ii dob\u00e2nzilor interbancare, \u00een timp ce la creditele ipotecare standard clien\u0163ii au putut s\u0103 opteze pentru finan\u0163\u0103ri cu dob\u00e2nzi fixe. \u00cen anul 2023, valoarea creditelor Noua cas\u0103 (anterior Prima cas\u0103) acordate de b\u0103nci a fost de aproximativ 485,5 mil. lei, \u00een condi\u0163iile \u00een care au fost acordate 1.940 de garan\u0163ii \u00een valoare total\u0103 de 245 mil. lei. Programul Noua cas\u0103 a fost accesat \u00een principal de tineri cu v\u00e2rsta cuprins\u0103 \u00eentre 26 \u015fi 35 ani, majoritatea finan\u0163\u0103rilor fiind solicitate pentru achizi\u0163ionarea unui apartament, cu suprafa\u0163a cuprins\u0103 \u00eentre 50-100 m2, cu pre\u0163 \u00eentre 50.000 \u015fi 100.000 euro, potrivit Ministerului Finan\u0163elor. Din momentul lans\u0103rii programului Prima cas\u0103, \u00een anul 2009, p\u00e2n\u0103 la finele lunii decembrie 2023, au fost acordate 333.219 garan\u0163ii \u015fi promisiuni de garantare \u00een valoare total\u0103 de 31,57 mld. lei, care au sus\u0163inut credite \u00een valoare de 63,8 mld. lei.<\/p>\n

\n

\nAnaliz\u00e2nd evolu\u0163ia din ultimii 15 ani, BNR sus\u0163ine c\u0103 num\u0103rul debitorilor cu credite ipotecare a crescut cu 260% (2008-2023), dep\u0103\u015find 500.000. Iar creditele ipotecare au cea mai ridicat\u0103 pondere \u00een \u00eendatorarea popula\u0163iei, respectiv peste jum\u0103tate din datorie.<\/strong><\/span><\/em><\/p>\n

\n

\nreditele ipotecare standard, pentru care trebuie achitat un avans cuprins \u00eentre 15% \u015fi 25% din partea clien\u0163ilor, au devenit solu\u0163ia cea mai folosit\u0103 pentru a finan\u0163a achizi\u0163ia unei locuin\u0163e, ponderea acestor credite urc\u00e2nd \u00een jur de 70% din totalul finan\u0163\u0103rilor ipotecare. C\u00e2t despre expunerea direct\u0103 \u015fi indirect\u0103 a b\u0103ncilor fa\u0163\u0103 de sectorul imobiliar comercial (credite CRE – commercial real estate), \u015fi aceasta se situeaz\u0103 la un nivel semnificativ, reprezent\u00e2nd 50% din totalul creditelor acordate companiilor nefinanciare \u015fi \u00een anul 2024, adic\u0103 \u00een jur de 95 mld. lei (20 mld. euro) la final de T1\/2024. BNR \u00eencadreaz\u0103 \u00een categoria creditelor pentru sectorul imobiliar comercial at\u00e2t finan\u0163\u0103rile acordate de b\u0103nci direct pentru firmele din construc\u0163ii \u015fi imobiliare care dezvolt\u0103 locuin\u0163e sau alte tipuri de construc\u0163ii, c\u00e2t \u015fi finan\u0163\u0103rile acordate altor tipuri de companii care aduc imobile ca \u015fi garan\u0163ii.Volumul ridicat al finan\u0163\u0103rilor de acest tip arat\u0103 c\u0103 b\u0103ncile au preferat mai degrab\u0103 s\u0103 finan\u0163eze dezvoltatorii imobiliari \u015fi mai pu\u0163in produc\u0163ia, \u00een timp ce pentru majori\u00adtatea bunurilor exportate Rom\u00e2nia depinde de importuri ce sunt \u00eencorporate \u00een acele bunuri, ceea ce duce la men\u0163inerea unui deficit mare al balan\u0163ei comerciale. Expunerile directe ale b\u0103ncilor c\u0103tre sectoarele construc\u0163ii \u015fi imobiliare totalizau 37,5 mld. lei \u00een T1\/2024, \u00een timp ce expunerile indirecte, reprezent\u00e2nd creditele companiilor nefinanciare garantate cu propriet\u0103\u0163i imobiliare, au o valoare de circa 1,5 ori mai mare dec\u00e2t cea a expunerilor directe, adic\u0103 vreo 57 mld. lei. \u201eSectorul imobiliar comercial are o importan\u0163\u0103 sporit\u0103 pentru stabilitatea financiar\u0103.<\/p>\n

\nExpunerea sectorului bancar fa\u0163\u0103 de sectorul imobiliar comercial (credite CRE, commercial real estate) se situeaz\u0103 la un nivel semnificativ, reprezent\u00e2nd 50% din totalul creditelor acordate companiilor nefinanciare, potrivit datelor la martie 2024. Cu toate acestea, expunerile directe c\u0103tre sectoarele construc\u0163ii \u015fi imobiliare totalizeaz\u0103 37,5 mld. lei, \u00een timp ce expunerile indirecte (reprezent\u00e2nd creditele companiilor nefinanciare garantate cu propriet\u0103\u0163i imobiliare) au o valoare \u00eensemnat\u0103, de aproximativ 1,5 ori mai mare fa\u0163\u0103 de cea a expunerilor directe, totaliz\u00e2nd circa 57 mld. lei (martie 2024). Acest lucru indic\u0103 faptul c\u0103 b\u0103ncile rom\u00e2ne\u015fti au tendin\u0163a de a colateraliza cu bunuri imobile \u015fi \u00eemprumuturi acordate altor domenii\u201d, sus\u0163ine BNR \u00een raportul asupra stabilit\u0103\u0163ii financiare din 2024. Pia\u0163a finan\u0163\u0103rilor ipotecare a accelerat puternic \u00een prima parte a acestui an, volumul cumulat al creditelor ipotecare noi \u00een lei din primul semestru (S1)  din 2024 urc\u00e2nd la 22,4 mld. lei, nivel aproape dublu fa\u0163\u0103 de cel \u00eenregistrat \u00een aceea\u015fi perioad\u0103 din 2023, potrivit datelor BNR. \u00cens\u0103, o parte important\u0103 din volumul creditelor ipotecare noi reprezint\u0103 de fapt rostogoliri\/refinan\u0163\u0103ri\/rescaden\u0163\u0103ri ale unor \u00eemprumuturi anterioare la dob\u00e2nzi mai mici, uneori fixe timp de c\u00e2\u0163iva ani, aflate \u00een ofertele b\u0103ncilor.<\/p>\n

\n

\n\u00cen cazul unor evolu\u0163ii economice \u015fi financiare nefavorabile, valoarea colateralului (a garan\u0163iei), este afectat\u0103 de sc\u0103derea pre\u0163urilor propriet\u0103\u0163ilor, conduc\u00e2nd la cre\u015fterea cerin\u0163elor de capital pentru b\u0103nci \u015fi la restr\u00e2ngerea capacit\u0103\u0163ii acestora de a acorda credit.<\/strong><\/span><\/em><\/p>\n

\n

\nAnaliz\u00e2nd soldul creditelor pentru locuin\u0163e \u00een lei vedem din rapoartele BNR c\u0103 a ajuns \u00een luna iunie 2024 la circa 93,2 mld. lei, fiind mai mare cu doar 4,9 mld. lei fa\u0163\u0103 de soldul din luna iunie 2023, aceast\u0103 diferen\u0163\u0103 reprezent\u00e2nd de fapt creditele \u00een lei pentru locuin\u0163e \u201eefectiv\u201c noi acordate popula\u0163iei de b\u0103ncile de pe pia\u0163a rom\u00e2neasc\u0103 \u00een ultimul an. Astfel, creditele ipotecare noi sunt dominate de fapt de refinan\u0163\u0103ri\/restructur\u0103ri de credite. Din cauza dob\u00e2nzilor mari, unii rom\u00e2ni au \u00eenceput s\u0103 aib\u0103 \u00een ultimii ani dificult\u0103\u0163i \u00een rambursarea creditelor, astfel c\u0103 au \u00eencercat s\u0103 restructureze datoriile prin refinan\u0163\u0103ri, ree\u015falon\u0103ri, dup\u0103 cum au explicat anali\u015ftii. Astfel, \u00een primele luni din 2024, ca \u015fi \u00een anul 2023, o bun\u0103 parte din creditarea retail sau corporate a fost de fapt o restructurare sub diverse forme a datoriilor vechi. Odat\u0103 cu saltul dob\u00e2nzilor, rom\u00e2nii care aveau deja credite ipotecare au profitat de ofertele promo\u0163ionale ale unor b\u0103nci pentru refinan\u0163\u0103ri la dob\u00e2nzi mai mici, uneori fixe c\u00e2\u0163iva ani. \u00cen ceea ce prive\u015fte pre\u0163ul locuin\u0163elor \u015fi gradul de accesibilitate a popula\u0163iei, \u00een Rom\u00e2nia se p\u0103streaz\u0103 disparit\u0103\u0163i. Dinamica ascendent\u0103 a pre\u0163urilor este sus\u0163inut\u0103 de sc\u0103derea ofertei \u015fi de cre\u015fterea costurilor de construc\u0163ie. Conform datelor BNR, pre\u0163ul propriet\u0103\u0163ilor reziden\u0163iale a avansat \u00een termeni anuali cu 3,7% \u00een T4\/2023, ritmul de cre\u015ftere a pre\u0163urilor \u00eencetinind \u00eens\u0103 vizibil pe parcursul anului 2023. \u201ePre\u0163urile locuin\u0163elor nou-construite au continuat s\u0103 se majoreze, de\u015fi \u00eentr-un ritm mai lent (+10% anual \u00een T4\/2023 versus 13% \u00een T4\/2022), \u00een timp ce pre\u0163urile locuin\u0163elor deja existente au \u00eenregistrat o evolu\u0163ie mult mai modest\u0103 (+0,5% versus 3,9% \u00een T4\/2022). Costurile ridicate \u00een construc\u0163ii continu\u0103 s\u0103 pun\u0103 presiune pe pre\u0163urile locuin\u0163elor noi, acestea cresc\u00e2nd cu circa 8% \u00een perioada februarie 2023 – ianuarie 2024 comparativ cu perioada corespondent\u0103 anterioar\u0103. Trendul ascendent al costurilor \u00een construc\u0163ii este de a\u015fteptat s\u0103 continue \u00een perioada urm\u0103toare, pe fondul lipsei acute de for\u0163\u0103 de munc\u0103 \u015fi al m\u0103surilor fiscale implementate \u00een 2024. De asemenea, cre\u015fterea cotei TVA redus\u0103 de la 5% la 9% pentru locuin\u0163ele noi de la 1 ianuarie 2024 este de natur\u0103 a pune presiuni suplimentare asupra pre\u0163ului propriet\u0103\u0163ilor imobiliare reziden\u0163iale\u201d, dup\u0103 cum indicau evalu\u0103rile BNR.<\/p>\n

\n

\nPia\u0163a finan\u0163\u0103rilor ipotecare a accelerat puternic \u00een prima parte a acestui an, volumul cumulat al creditelor ipotecare noi \u00een lei din primul semestru (S1) din 2024 urc\u00e2nd la 22,4 mld. lei, nivel aproape dublu fa\u0163\u0103 de cel \u00eenregistrat \u00een aceea\u015fi perioad\u0103 din 2023, potrivit datelor BNR. \u00cens\u0103, o parte important\u0103 din volumul creditelor ipotecare noi reprezint\u0103 de fapt rostogoliri\/refinan\u0163\u0103ri\/rescaden\u0163\u0103ri ale unor \u00eemprumuturi anterioare la dob\u00e2nzi mai mici, uneori fixe timp de c\u00e2\u0163iva ani, aflate \u00een ofertele b\u0103ncilor.<\/strong><\/span><\/em><\/p>\n

\n

\nEvolu\u0163iile la nivel na\u0163ional au fost contrastante celor consemnate \u00een economiile similare din regiune, precum Bulgaria, Polonia \u015fi Croa\u0163ia, unde s-au consemnat cele mai ridicate cre\u015fteri ale pre\u0163urilor propriet\u0103\u0163ilor imobiliare din UE, aminte\u015fte banca central\u0103. \u201eRom\u00e2nia a \u00eenregistrat o cre\u015ftere moderat\u0103 a pre\u0163urilor propriet\u0103\u0163ilor reziden\u0163iale \u00eentre \u0163\u0103rile UE (a unsprezecea cea mai mare), \u00een contextul \u00een care o serie de state membre \u00eenregistreaz\u0103 dinamici negative ale pre\u0163urilor locuin\u0163elor. Luxemburg \u015fi Germania au cele mai abrupte sc\u0103deri anuale de pre\u0163 la T4 2023, \u00een timp ce la nivelul agregat al Uniunii Europene \u015fi zonei euro ajust\u0103rile au fost marginale (+0,2%, respectiv -1,1%)\u201c. Pia\u0163a imobiliar\u0103 reziden\u0163ial\u0103 este caracterizat\u0103 de un dezechilibru \u00eentre cerere \u015fi ofert\u0103, \u00een viziunea BNR. Pe partea ofertei, s-a consemnat o sc\u0103dere semnificativ\u0103 a num\u0103rului autoriza\u0163iilor de construire eliberate pentru cl\u0103diri reziden\u0163iale (-55% \u00een perioada aprilie 2023 \u2013 martie 2024 \u00een termeni anuali), a lucr\u0103rilor de construc\u0163ii reziden\u0163iale (-9% \u00een perioada aprilie 2023 \u2013 martie 2024 \u00een termeni anuali), a locuin\u0163elor nou-terminate (-3% \u00een anul 2023 \u00een termeni anuali) \u015fi a celor disponibile la v\u00e2nzare (-17% \u00een T1\/2024 fa\u0163\u0103 de aceea\u015fi perioad\u0103 a anului 2023). \u00cen ceea ce prive\u015fte cererea, aceasta a crescut pe fondul revenirii economice, al diminu\u0103rii presiunilor infla\u0163ioniste \u015fi al major\u0103rii veniturilor salariale. Astfel, cererea pentru propriet\u0103\u0163i imobiliare de v\u00e2nzare a fost mai ridicat\u0103 cu 3% la nivel na\u0163ional \u015fi cu 14% \u00een Bucure\u015fti, cu prec\u0103dere \u00een ceea ce prive\u015fte locuin\u0163ele noi (+22%) \u00een cazul celei din urm\u0103, \u00een primul trimestru al anului 2024 \u00een termeni anuali. Ecartul dintre cerere \u015fi ofert\u0103 a condus la diminuarea marginal\u0103 a num\u0103rului de tranzac\u0163ii imobiliare la nivel na\u0163ional cu 0,4% \u00een perioada aprilie 2023 \u2013 martie 2024 fa\u0163\u0103 de aceea\u015fi perioad\u0103 a anului anterior, \u00een Bucure\u015fti sc\u0103derea fiind \u00eens\u0103 mai accentuat\u0103 (-8%), explic\u0103 specia\u00adli\u015ftii de la banca central\u0103 \u00een raportul asupra stabilit\u0103\u0163ii financiare. \u00cen ceea ce prive\u015fte accesul la pia\u0163a creditului ipotecar, acesta se men\u0163ine relativ facil \u00een viziunea b\u0103ncii centrale, indicele de accesibilitate eviden\u0163iind faptul c\u0103 venitul mediu salarial net este aproximativ egal cu venitul necesar pentru achizi\u0163ionarea unui apartament cu 2 camere \u00een Bucure\u015fti (decembrie 2023) prin finan\u0163are de la b\u0103nci. Situa\u0163ia este \u00een u\u015foar\u0103 \u00eembun\u0103t\u0103\u0163ire fa\u0163\u0103 de anul 2022, pe fondul cre\u015fterii mai accentuate a veniturilor fa\u0163\u0103 de pre\u0163urile imobiliare. Totu\u015fi, disparit\u0103\u0163ile sunt pronun\u0163ate la nivel regional \u00een termeni de acces la finan\u0163are pentru achizi\u0163ia unei locuin\u0163e, indicele \u00eenregistr\u00e2nd valori subunitare \u00een cazul principalelor centre regionale cu excep\u0163ia capitalei, Indicele de accesibilitate (engl. Housing Affordability Index) m\u0103soar\u0103 venitul mediu net \u00een raport cu veniturile necesare pentru achizi\u0163io\u00adnarea unei locuin\u0163e cu un avans de 15%, grad de \u00eendatorare de 45% \u015fi o maturitate de 25 de ani .<\/p>\n

\n\"\"<\/a><\/p>\n

\nUnde dau b\u0103ncile cele mai multe ipotecare? Peste 50% din soldul creditelor ipotecare, dar \u015fi din creditele pentru bunuri imobiliare comerciale, \u00een 5 jude\u0163e dezvoltate: Bucure\u015fti, Ilfov, Cluj, Timi\u015f \u015fi Constan\u0163a<\/strong><\/span><\/p>\n

\n Din perspectiva concentr\u0103rii regionale a \u00eemprumuturilor ipotecare, jude\u0163ele dezvoltate, care au volumele cele mai ridicate de for\u0163\u0103 de munc\u0103 \u015fi cele mai mari salarii, conduc at\u00e2t topul cu cele mai mari propor\u0163ii ale soldurilor creditelor ipotecare acordate de bancheri, c\u00e2t \u015fi topul jude\u0163elor cu cele mai mari ponderi ale soldurilor creditelor pentru imobile comerciale. \u00cemprumuturile ipotecare acordate \u00een Bucure\u015fti \u015fi Ilfov, cumulat, reprezint\u0103 peste o treime (35%) din totalul creditelor ipotecare, iar ad\u0103ug\u00e2nd \u015fi urm\u0103toarele 3 jude\u0163e – Cluj, Timi\u015f \u015fi Constan\u0163a – reiese c\u0103 peste jum\u0103tate din soldul creditelor ipotecare din Rom\u00e2nia sunt concentrate la rom\u00e2nii din 5 jude\u0163e dezvoltate, respectiv Bucure\u015fti, Ilfov, Cluj, Timi\u015f \u015fi Constan\u0163a. Extinz\u00e2nd analiza, vedem c\u0103 dac\u0103 lu\u0103m \u00een considerare \u015fi Ia\u015fi \u015fi Bra\u015fov, ponderea ipotecarelor trece de 60%, conform datelor BNR. \u015ei \u00een cazul creditelor pentru bunuri imobiliare comerciale acordate companiilor, ponderile sunt apropiate \u00een aceste jude\u0163e.<\/p>\n

\n

\n\u00cemprumuturile ipotecare acordate \u00een Bucure\u015fti \u015fi Ilfov, cumulat, reprezint\u0103 peste o treime (35%) din totalul creditelor ipotecare, iar ad\u0103ug\u00e2nd \u015fi urm\u0103toarele 3 jude\u0163e – Cluj, Timi\u015f \u015fi Constan\u0163a – reiese c\u0103 peste jum\u0103tate din soldul creditelor ipotecare din Rom\u00e2nia sunt concentrate la rom\u00e2nii din 5 jude\u0163e dezvoltate, respectiv Bucure\u015fti, Ilfov, Cluj, Timi\u015f \u015fi Constan\u0163a.<\/strong><\/span><\/em><\/p>\n

\n

\nLa polul opus, jude\u0163ul cu cea mai mic\u0103 pondere a creditului ipotecar \u015fi a creditului pentru imobile comerciale este Harghita. Concentrarea regional\u0103 a \u00eemprumuturilor ipotecare urmeaz\u0103 asimetria \u00een dezvoltarea economic\u0103 de la nivelul regiunilor, conform evalu\u0103rilor BNR. Nivelul de dezvoltare economic\u0103, num\u0103rul de companii care activeaz\u0103 \u00een jude\u0163ul respectiv, nivelul salariului sau num\u0103rul celor care lucreaz\u0103 \u00een companii private comparativ cu cei din institu\u0163ii publice sunt c\u00e2teva elemente determinante pentru dinamica soldului \u00eemprumuturilor acordate. \u201eO problem\u0103 persistent\u0103 pentru pia\u0163a creditului ipotecar din Rom\u00e2nia este reprezentat\u0103 de concentrarea \u00eemprumuturilor\u201c, dup\u0103 cum a aten\u0163ionat banca central\u0103. \u00cen tandem cu trendurile moderne, aproximativ un sfert dintre creditele ipotecare noi acordate \u00een anul 2023 sunt credite cu destina\u0163ie climatic\u0103, \u00een special pentru cl\u0103diri verzi (52%) \u015fi cre\u015fterea eficien\u0163ei energetice (48%), ceea ce indic\u0103 faptul c\u0103 nivelul de con\u015ftientizare a riscurilor generate de schimb\u0103rile climatice este pe un trend  ascendent \u015fi \u00een cazul rom\u00e2nilor. Totu\u015fi, la nivelul agregat al \u00eentregului portofoliu de credite ipotecare, ponderea creditelor verzi r\u0103m\u00e2ne modest\u0103 (8%, martie 2024). Distribu\u0163ia creditelor verzi \u00een plan teritorial prezint\u0103, de asemenea, o concentrare ridicat\u0103 \u00een principalele centre regionale, cuantumul cel mai important al creditelor verzi acordate \u00een anul 2023 fiind acordat \u00een regiunea Bucure\u015fti-Ilfov (45%), urmat\u0103 de Timi\u015f (8%), Constan\u0163a (5%), Cluj (4%) \u015fi Bra\u015fov (3%).<\/p>\n

\n <\/p>\n

\nC\u00e2t mai este rata creditelor neperformante pe segmentul imobiliar? <\/strong><\/span><\/p>\n

\nRata creditelor neperformante aferent\u0103 creditelor ipotecare este deocamdat\u0103 la niveluri reduse, indiferent de tipul creditului, ajung\u00e2nd la 1,4% \u00een cazul creditelor Prima cas\u0103\/Noua cas\u0103 \u015fi 1,7% \u00een cazul creditelor ipotecare standard, \u00een plan regional, aceasta variind \u00eentre 1% \u00een jude\u0163ul Neam\u0163 \u015fi 2,5% \u00een S\u0103laj, conform datelor BNR. Pe fondul \u00eengrijor\u0103rilor legate de corec\u0163iile pre\u0163urilor propriet\u0103\u0163ilor imobiliare reziden\u0163iale, nivelul gradului de acoperire a creditelor prin garan\u0163ii (loan-to-value, LTV) cap\u0103t\u0103 o importan\u0163\u0103 sporit\u0103, dup\u0103 cum spune banca central\u0103. \u00cen cazul unor evolu\u0163ii economice \u015fi financiare nefavorabile, valoarea colateralului este afectat\u0103 de sc\u0103derea pre\u0163urilor propriet\u0103\u0163ilor, conduc\u00e2nd la cre\u015fterea cerin\u0163elor de capital pentru b\u0103nci \u015fi la restr\u00e2ngerea capacit\u0103\u0163ii acestora de a acorda credit. \u201e\u00cen func\u0163ie de tipul creditului imobiliar, peste jum\u0103tate dintre creditele Prima cas\u0103\/Noua cas\u0103 au cu grad de acoperire prin garan\u0163ii de peste 85%, dat fiind nivelul preferen\u0163ial al avansului minim ce trebuie de\u0163inut de debitor \u00een cazul acestei categorii de credite (5% vs. 15% \u00een cazul creditelor ipotecare standard \u00een lei acordate pentru achizi\u0163ionarea primei locuin\u0163e). \u00cen contrast, pe fondul m\u0103surilor macropruden\u0163iale implementate de Banca Na\u0163ional\u0103 a Rom\u00e2niei privind gradul de acoperire a creditelor prin garan\u0163ii (\u00een noiembrie 2011 \u015fi aprilie 2022), creditele ipotecare standard au asociat \u00een propor\u0163ie de 96% un nivel al indicatorului LTV ce nu dep\u0103\u015fe\u015fte 85%. Astfel, gradul median de acoperire a creditelor prin garan\u0163ii pentru \u00eemprumuturile noi (exclusiv creditele Prima cas\u0103\/Noua cas\u0103) se situeaz\u0103 la valoarea de 73%, \u00een timp ce la nivelul \u00eentregului portofoliu de credite imobiliare \u00een stoc, valoarea LTV median\u0103 este de 69% (martie 2024)\u201d, potrivit BNR.)<\/p>\n

\n

\nRata creditelor neperformante aferent\u0103 creditelor ipotecare este deocamdat\u0103 la niveluri reduse, indiferent de tipul creditului, ajung\u00e2nd la 1,4% \u00een cazul creditelor Prima cas\u0103\/Noua cas\u0103 \u015fi 1,7% \u00een cazul creditelor ipotecare standard, \u00een plan regional, aceasta variind \u00eentre 1% \u00een jude\u0163ul Neam\u0163 \u015fi 2,5% \u00een S\u0103laj, conform datelor BNR.<\/strong><\/em><\/span><\/p>\n

\n

\nPe segmentul imobiliar comercial, calitatea portofoliului de credite CRE este inferioar\u0103 celei aferente portofoliului agregat de credite acordate companiilor. Cu toate acestea, creditele c\u0103tre sectoarele construc\u0163ii \u015fi imobiliare \u015fi-au continuat tendin\u0163a de \u00eembun\u0103t\u0103\u0163ire, rata creditelor neperformante cobor\u00e2nd la 4,1% \u00een martie 2024, de la peste 5% \u00een urm\u0103 cu un an. \u00cen cazul expunerilor indirecte, rata creditelor neperformante \u00eenregistreaz\u0103 valori mai ridicate, de\u015fi \u00een sc\u0103dere, respectiv 5,3% \u00een martie 2024, fa\u0163\u0103 de peste 6% \u00een aceea\u015fi perioad\u0103 a anului precedent \u015fi peste 8% \u00een urm\u0103 cu doi ani. \u00cen func\u0163ie de tipul ratei de dob\u00e2nd\u0103, creditele cu dob\u00e2nd\u0103 variabil\u0103 (f\u0103r\u0103 perioade de fixare a dob\u00e2nzii de la acordare p\u00e2n\u0103 la scaden\u0163\u0103) reprezint\u0103 cea mai mare parte a portofoliului de credite de pe segmentul imobiliar comercial (CRE). Numai 4% din stocul de credite este acordat cu dob\u00e2nd\u0103 fix\u0103 de la originare p\u00e2n\u0103 la scaden\u0163\u0103. Astfel, majoritatea creditelor CRE sunt expuse la riscul de rat\u0103 a dob\u00e2nzii, care \u00een contextul normaliz\u0103rii ratelor de dob\u00e2nd\u0103 pot pune presiune pe capacitatea firmelor de a onora serviciul datoriei, aten\u0163ioneaz\u0103 banca central\u0103. Pe plan european, preocup\u0103rile legate de corec\u0163iile pre\u0163urilor pe pia\u0163a imobiliar\u0103 comercial\u0103 \u015fi a ratei creditelor neperformante mai crescut\u0103 \u00een cazul creditelor cu grad de acoperire prin garan\u0163ii (LTV) sc\u0103zut sunt importante. Pe ansamblu, \u00een Rom\u00e2nia, cele mai recente evalu\u0103ri ale vulnerabilit\u0103\u0163ilor legate de sectorul imobiliar comercial indic\u0103 faptul c\u0103 acestea se men\u0163in la un nivel gestionabil, \u00eens\u0103 este necesar\u0103 o monitorizare atent\u0103 \u00een continuare, \u00een condi\u0163iile \u00een care acest segment se afl\u0103 \u00eentr-o faz\u0103 descendent\u0103 a ciclului. Banca Na\u0163ional\u0103 a Rom\u00e2niei sus\u0163ine c\u0103 monitorizeaz\u0103 \u00een mod constant evolu\u0163iile de pe pia\u0163a imobiliar\u0103 comercial\u0103, pe cele patru paliere importante de risc (palierul colateralului, palierul veniturilor \u015fi activit\u0103\u0163ii, palierul finan\u0163\u0103rii \u015fi palierul contagiunii.   <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Mai mult de dou\u0103 treimi dintre creditele acordate popula\u0163iei au leg\u0103tur\u0103 cu sectorul imobiliar, dar \u015fi jum\u0103tate dintre creditele acordate companiilor nefinanciare au garan\u0163ie imobiliar\u0103 sau sunt acordate sectoarelor de construc\u0163ii \u015fi imobiliar. \u00cen Rom\u00e2nia, expunerile b\u0103ncilor pe pia\u0163a imobiliar\u0103 au ajuns la niveluri ridicate, dep\u0103\u015find 200 de miliarde de lei (circa 40 de miliarde […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[510,530,6462,512,7208],"tags":[46409,8356,187,11229],"class_list":["post-230608","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-actualitate","category-analize","category-imobiliare","category-revista-bm","category-servicii-financiare","tag-bancile","tag-credite-ipotecare","tag-dobanzi","tag-piata-imobiliara"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/230608","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=230608"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/230608\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=230608"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=230608"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=230608"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}