\nToate pre\u0163urile din zona imobiliar\u0103 reziden\u0163ial\u0103 din Bucure\u015fti, Cluj, Timi\u015foara, Ia\u015fi, Bra\u015fov sunt mari, cel pu\u0163in pre\u0163urile cerute, din perspectiva cump\u0103r\u0103torilor, poate tranzac\u0163iile au sc\u0103zut, poate \u00een blocurile noi la multe apartamente nu exist\u0103 lumin\u0103, semn c\u0103 nimeni nu locuie\u015fte acolo, deci apartamentele nu ar fi v\u00e2ndute (cu toate c\u0103 sunt v\u00e2ndute), poate num\u0103rul celor care pot s\u0103 ia un credit a sc\u0103zut pentru c\u0103 nu se mai \u00eencadreaz\u0103 \u00een criterii (dob\u00e2nzile sunt mari, avansul este mare, nu mai po\u0163i s\u0103 iei un credit de consum pentru a avea bani de avans etc.), poate va veni peste noapte o criz\u0103 ca \u00een 2008 \u015fi va sc\u0103dea pre\u0163ul apartamentelor. Sunt mul\u0163i de poate.<\/p>\n
\nCe se \u00eent\u00e2mpl\u0103 este c\u0103 pre\u0163urile nu prea scad, de\u015fi am trecut \u00een ultimii patru ani prin criza COVID, criza infla\u0163iei, criza cre\u015fterii dob\u00e2nzilor, mai degrab\u0103 pre\u0163urile au crescut dec\u00e2t au sc\u0103zut. Chiriile cresc \u015fi \u00eenc\u0103 au rate de cre\u015ftere substan\u0163iale. Num\u0103rul de proiecte disponibile scade. Pre\u0163ul terenurilor a crescut \u015fi cre\u015fte \u00een continuare. Pre\u0163urile materialelor de construc\u0163ii au crescut \u015fi asta \u00eenseamn\u0103 c\u0103 metrul p\u0103trat construit este mai scump. Salariile au crescut. Finan\u0163area din spatele dezvolt\u0103rilor este mai scump\u0103 pentru c\u0103 au crescut dob\u00e2nzile at\u00e2t de la euro c\u00e2t \u015fi la lei. A\u015fa c\u0103 ceea ce se livreaz\u0103 nou pe pia\u0163\u0103 are un pre\u0163 mai mare, c\u0103 doar dezvoltatorii nu vor vinde \u00een pierdere. V\u00e2nd mai greu, ce-i drept, dar tot nu scad pre\u0163urile.<\/p>\n
\n\u00cen acest moment sunt mai multe motive pentru care este pu\u0163in probabil s\u0103 ne confrunt\u0103m cu o criz\u0103 imobiliar\u0103 care s\u0103 duc\u0103 la o sc\u0103dere dramatic\u0103 a pre\u0163urilor, cel pu\u0163in cum a fost \u00een 2008: o bun\u0103 parte din tranzac\u0163ii se fac cu bani proprii \u015fi mai pu\u0163in cu credit bancar; \u00een pia\u0163\u0103 sunt foarte mul\u0163i bani \u2013 la medici, la notari, la avoca\u0163i, la cei care au f\u0103cut bani pe Burs\u0103, la cei care au f\u0103cut bani din crypto, la cei care au f\u0103cut bani din videochat, la cei care au f\u0103cut bani din t\u00e2lh\u0103rii din afar\u0103, la cei care au f\u0103cut bani lucr\u00e2nd \u00een afar\u0103 etc., a\u015fa c\u0103 sunt bani pentru achizi\u0163ii; b\u0103ncile de-abia a\u015fteapt\u0103 s\u0103 dea credite ipotecare\/imobiliare \u00een lei, chiar cu dob\u00e2nzi \u00een sc\u0103dere. Salariile \u015fi veniturile rom\u00e2nilor au crescut; cursul leu\/euro a r\u0103mas stabil; \u00een ciuda cre\u015fterii exponen\u0163iale a dob\u00e2nzilor de acum doi ani (ratele au crescut cu 60%), rom\u00e2nii au avut bani s\u0103 acopere aceste cre\u015fteri \u015fi s\u0103-\u015fi pl\u0103teasc\u0103 ratele, iar \u00een aceste condi\u0163ii b\u0103ncile nu se confrunt\u0103 cu credite neperformante, ci dimpotriv\u0103, valoarea portofoliului de credite imobiliare cre\u015fte.<\/p>\n
\nLa polul opus, \u00een orice moment ne-am putea trezi cu o criz\u0103 care s\u0103 vin\u0103 din afar\u0103, \u00een orice moment ne-am putea trezi cu o recesiune din motive externe, dar \u015fi din motive interne care s\u0103 duc\u0103 la disponibiliz\u0103ri \u015fi multe semne de \u00eentrebare cu privire la plata ratelor la credite; o criz\u0103 bugetar\u0103 de propor\u0163ii se poate transforma \u00eentr-o criz\u0103 politic\u0103 \u015fi economic\u0103, ceea ce ne poate aduce o cre\u015ftere a cursului leu\/euro care s\u0103 fac\u0103 apartamentele mai scumpe \u00een lei pentru c\u0103 la noi pre\u0163ul de referin\u0163\u0103 este \u00een euro. \u00cen aceste condi\u0163ii, s-ar putea ca pre\u0163urile \u00een euro s\u0103 scad\u0103, chiar dac\u0103 \u00een lei cresc. Totu\u015fi, orice date am lua \u00een acest moment, Rom\u00e2nia este o \u0163ar\u0103 \u00eenc\u0103 ieftin\u0103 din perspectiva pre\u0163urilor pe zona imobiliar\u0103 reziden\u0163ial\u0103, adic\u0103 apartamentele au \u00eenc\u0103 pre\u0163uri mici. Suntem la cel mai bun raport \u00eentre pre\u0163ul apartamentelor \u015fi salarii, adic\u0103 putem cump\u0103ra un apartament de 50 de metri p\u0103tra\u0163i la pre\u0163urile actuale \u015fi la salariul mediu actual, de peste 1.000 de euro, \u00een 5,9 ani. \u00cen 2008, \u00eenainte de criz\u0103, acest indicator era de 30 de ani.<\/p>\n
\nComparativ cu ora\u015fele cu care ne compar\u0103m, Budapesta sau Var\u015fovia, pre\u0163urile la noi sunt cu 50% mai mici. Din acest motiv, investitorii str\u0103ini, dar nu numai, cump\u0103r\u0103 pachete de apartamente fie direct de pe plan\u015f\u0103, fie aproape de finalizarea proiectului, asta dac\u0103 nu s-au v\u00e2ndut \u00eentre timp. O parte dintre ace\u015fti investitori le dau \u00een chirie, al\u0163ii a\u015fteapt\u0103 s\u0103 creasc\u0103 pre\u0163urile. Chiriile vor cre\u015fte, pentru c\u0103 noua genera\u0163ie nu vrea s\u0103 fie legat\u0103 de achizi\u0163ia unui apartament cu un credit (dac\u0103 p\u0103rin\u0163ii le cump\u0103r\u0103 apartamentul, nimeni nu se sup\u0103r\u0103). Chiriile din Bucure\u015fti, Cluj, Ia\u015fi, Timi\u015foara sunt \u00eenc\u0103 mici fa\u0163\u0103 de chiriile din Ungaria, Polonia, ca s\u0103 nu mai vorbim de \u0163\u0103rile vestice. Fenomenul Airbnb \u015fi Booking duce la cre\u015fterea chiriilor pentru c\u0103 exist\u0103 cerere. Chiar dac\u0103 \u00een ultimii ani pre\u0163urile au crescut, nu au crescut suficient de mult \u00eenc\u00e2t s\u0103 acopere randamentele\/c\u00e2\u015ftigurile ob\u0163inute din achizi\u0163ia de titluri de stat, din dob\u00e2nzile la depozitele bancare, din investi\u0163iile pe Burs\u0103, din dividendele ob\u0163inute de la companiile listate pe Burs\u0103. Dar c\u00e2nd vor \u00eencepe s\u0103 scad\u0103 dob\u00e2nzile \u015fi implicit randamentele din aceste investi\u0163ii, pre\u0163urile imobiliare vor mai cre\u015fte, pentru a mai acoperi din aceste \u201epierderi\u201d. Bine\u00een\u0163eles c\u0103 toat\u0103 lumea prefer\u0103 apartamente noi, at\u00e2t cei care fac aceste achizi\u0163ii pentru investi\u0163ie, c\u00e2t \u015fi cei care le cump\u0103r\u0103 pentru a sta \u00een ele. Dar \u00eentrebarea este c\u00e2t de mare e puterea pre\u0163urilor apartamentelor noi, ca s\u0103 trag\u0103 \u00een sus \u015fi pre\u0163urile apartamentelor vechi. Cei care au de v\u00e2nzare apartamente vechi se raporteaz\u0103 la pre\u0163urile apartamentelor noi, dar se mir\u0103 c\u0103 nu primesc acela\u015fi pre\u0163. <\/p>\n
\n(cristian.hostiuc@zf.ro)<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Toate pre\u0163urile din zona imobiliar\u0103 reziden\u0163ial\u0103 din Bucure\u015fti, Cluj, Timi\u015foara, Ia\u015fi, Bra\u015fov sunt mari, cel pu\u0163in pre\u0163urile cerute, din perspectiva cump\u0103r\u0103torilor, poate tranzac\u0163iile au sc\u0103zut, poate \u00een blocurile noi la multe apartamente nu exist\u0103 lumin\u0103, semn c\u0103 nimeni nu locuie\u015fte acolo, deci apartamentele nu ar fi v\u00e2ndute (cu toate c\u0103 sunt v\u00e2ndute), poate num\u0103rul celor […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[510,6462,529,512],"tags":[7331,178,187,7236,30,340],"class_list":["post-229699","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-actualitate","category-imobiliare","category-opinii","category-revista-bm","tag-apartamente","tag-cristian-hostiuc","tag-dobanzi","tag-editorial","tag-imobiliare","tag-preturi"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/229699","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=229699"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/229699\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=229699"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=229699"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=229699"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}