\nPia\u0163a imobiliar\u0103 reziden\u0163ial\u0103 \u00eencearc\u0103 s\u0103-\u015fi revin\u0103 dup\u0103 sc\u0103derea de anul trecut, atunci c\u00e2nd num\u0103rul de tranzac\u0163ii a \u00eenregistrat un minus de 16%, iar creditele ipotecare\/imobiliare acordate de b\u0103nci s-au redus.<\/p>\n
\nToat\u0103 lumea a \u00eencercat s\u0103 se acomodeze cu dob\u00e2nzile mari, cre\u015fterea IRCC-ului de la 1% la 6% \u00eensemn\u00e2nd un plus de 60% la rat\u0103 \u00eentr-o perioad\u0103 de un an. Salariile nu au crescut cu 60% \u00eentr-un an, ceea ce \u00eenseamn\u0103 c\u0103 cei cu rate la banc\u0103 au trebuit s\u0103 acopere suma din alte resurse, \u00een special din reducerea consumului altor produse \u015fi servicii.<\/p>\n
\nAceast\u0103 cre\u015ftere substan\u0163ial\u0103 a dob\u00e2nzilor a speriat clien\u0163ii, mai ales c\u0103 s-a suprapus cu cre\u015fterea pre\u0163urilor, cu nelini\u015ftile legate de r\u0103zboiul din Ucraina, care pune sub semnul \u00eentreb\u0103rii viitorul.<\/p>\n
\n\u00cen aceste condi\u0163ii, pia\u0163a imobiliar\u0103 a tr\u0103it mai mult din tranzac\u0163iile cash, adic\u0103 clien\u0163ii au pus banii jos pentru achizi\u0163ia unui apartament, apel\u00e2nd mai pu\u0163in la un credit, av\u00e2nd \u00een vedere percep\u0163ia care este \u00een pia\u0163\u0103 legat\u0103 de atragerea unui \u00eemprumut bancar cu dob\u00e2nzi mari.<\/p>\n
\nAv\u00e2nd \u00een vedere c\u0103 cererea a sc\u0103zut, dezvoltatorii au dat c\u00e2\u0163iva pa\u015fi \u00eenapoi, prefer\u00e2nd s\u0103 termine proiectele \u015fi s\u0103 nu mai \u00eenceap\u0103 altele noi.<\/p>\n
\nAcest lucru a dus la sc\u0103derea volumului \u00een construc\u0163ii pe zona de cl\u0103diri reziden\u0163iale. Spre exemplu, \u00een primul trimestru din acest an, pe pia\u0163\u0103 se \u00eenregistreaz\u0103 un minus de 34% la cl\u0103dirile reziden\u0163iale, o sc\u0103dere semnificativ\u0103, care a dat \u00een jos toat\u0103 pia\u0163a cu 7% fa\u0163\u0103 de primul trimestru din 2023. Pe cl\u0103dirile nerezinden\u0163iale am avut un minus de doar 1,6%, \u00een timp ce pe construc\u0163iile inginere\u015fti \u2013 lucr\u0103rile de infrastructur\u0103 \u2013 avem un plus de 6,8%.<\/p>\n
\nDin perspectiva pre\u0163urilor apartamentelor, de\u015fi dob\u00e2nzile \u015fi stresul clien\u0163ilor au crescut, pre\u0163urile nu au sc\u0103zut deloc, ci dimpotriv\u0103.<\/p>\n
\nMult\u0103 lume st\u0103 cu banii preg\u0103ti\u0163i ca s\u0103 cumpere un apartament dac\u0103 pre\u0163urile scad, dar acest lucru nu se \u00eent\u00e2mpl\u0103, ceea ce a dus la sc\u0103derea num\u0103rului de tranzac\u0163ii pe pia\u0163a reziden\u0163ial\u0103.<\/p>\n
\nConfruntate cu sc\u0103derea cererii pentru credite imobiliare\/ipotecare, b\u0103ncile au \u00eencercat s\u0103 revigoreze cererea, venind cu oferte speciale de marketing, cu dob\u00e2nzi sub ROBOR \u015fi sub IRCC, adic\u0103 sub 6%.<\/p>\n
\n\u00cen acest moment, pe pia\u0163\u0103 sunt oferte cu dob\u00e2nzi fixe \u2013 5,49% pe trei ani, dup\u0103 care urmeaz\u0103 o dob\u00e2nd\u0103 compus\u0103 din IRCC + 2,25% cu \u00eencasarea venitului sau IRCC + 2,75% f\u0103r\u0103 \u00eencasarea venitului salarial prin banca care acord\u0103 creditul. Aceast\u0103 ofert\u0103 este valabil\u0103 pentru creditele verzi. Pentru un credit ipotecar standard dob\u00e2nda este de 5,49% pe trei ani, dob\u00e2nd\u0103 fix\u0103, dup\u0103 care se merge la un IRCC + 2,45% cu \u00eencasarea salariului, sau IRCC + 2,95% f\u0103r\u0103 \u00eencasarea salariului prin banc\u0103.<\/p>\n
\nSunt multe b\u0103nci care au o ofert\u0103 cu dob\u00e2nd\u0103 fix\u0103 pe trei ani\/cinci ani\/\u015fapte ani, dup\u0103 care dob\u00e2nda este variabil\u0103, legat\u0103 de IRCC plus o marj\u0103.<\/p>\n
\n\u00cen acest moment IRCC-ul este de 5,9% pe an, deci dob\u00e2nda variabil\u0103 se duce la aproape 8%, ceea ce \u00eenseamn\u0103 o rar\u0103 mai mare la credit versus rata fix\u0103.<\/p>\n
\nProblema este c\u0103 degeaba b\u0103ncile se bat \u00een oferte cu dob\u00e2nda fix\u0103 sub IRCC. Conform reglement\u0103rilor BNR, clientului unui credit ipotecar\/imobiliar i se calculeaz\u0103 suma maxim\u0103 pe care poate s\u0103 o trag\u0103 nu la dob\u00e2nda fix\u0103, adic\u0103 la rata fix\u0103 pe care o pl\u0103te\u015fte pe trei\/cinci\/\u015fapte ani, ci la rata variabil\u0103, care este legat\u0103 de IRCC plus marja. Adic\u0103 rata nu este la o dob\u00e2nd\u0103 de 5,94%, ci la 8%.<\/p>\n
\nPentru un credit de 400.000 de lei, adic\u0103 80.000 de euro, cu un avans minim de 15%, rata fix\u0103 este de 2.000 de lei, adic\u0103 400 de euro pe lun\u0103, \u00een timp ce rata variabil\u0103 este de 2.500 de lei, adic\u0103 500 de euro pe lun\u0103. Pentru u\u015furin\u0163a calculului, am aproximat cifrele.<\/p>\n
\nAceast\u0103 diferen\u0163\u0103 de 500 de lei \u00een calcul are implica\u0163ii \u00een privin\u0163a sumei maxime a creditului pe care un client o poate lua. Diferen\u0163a este de 25% \u00eentre credite.<\/p>\n
\nCu o rat\u0103 de 2.000 de lei, care implic\u0103 un venit net lunar de 5.000 de lei, te po\u0163i duce la o valoare a apartamentului de 80.000 de euro, cu 12.000 de euro avans.<\/p>\n
\nCu o rat\u0103 de 2.500 de lei, trebuie s\u0103 ai un venit de 6.250 de lei pe lun\u0103, ceea ce mai triaz\u0103 num\u0103rul de clien\u0163i poten\u0163iali care pot accesa un credit de 80.000 de euro.<\/p>\n
\nDac\u0103 venitul r\u0103m\u00e2ne la 5.000 de lei pe lun\u0103 iar rata este de 2.500 de lei, valoarea apartamentului achizi\u0163ionat coboar\u0103 spre 70.000 de euro.<\/p>\n
\nAceast\u0103 reglementare a BNR, care spune c\u0103 b\u0103ncile trebuie s\u0103 ia \u00een considerare \u00een analiza dosarului de credit \u015fi a sumei maxime \u00eemprumutate de c\u0103tre un client rata variabil\u0103 \u015fi nu rata fix\u0103, care este mult mai mic\u0103, reduce num\u0103rul de clien\u0163i care vor s\u0103 acceseze un credit ipotecar\/imobiliar.<\/p>\n