\nDup\u0103 doi-trei ani mai complica\u0163i \u2013 pandemie, cre\u015fterea pre\u0163urilor, explozia infla\u0163iei, cre\u015fterea peste noapte a dob\u00e2nzilor, r\u0103zboi\/tensiuni geopolitice \u2013 pia\u0163a imobiliar\u0103 de la noi \u00eencepe s\u0103-\u015fi mai revin\u0103 din punct de vedere al tranzac\u0163iilor \u015fi al cre\u015fterii cererii \u015fi acord\u0103rii de credite ipotecare\/imobiliare de c\u0103tre b\u0103nci.<\/p>\n
\nDar din punct de vedere al construc\u0163iilor reziden\u0163iale noi pia\u0163a continu\u0103 s\u0103 sufere, \u00een primele dou\u0103 luni din acest an sc\u0103derea fiind de 40% fa\u0163\u0103 de perioada similar\u0103 a anului trecut, conform datelor de la Statistic\u0103, asta \u00een condi\u0163iile \u00een care vremea a fost bun\u0103 iar pre\u0163urile materialelor de construc\u0163ii au sc\u0103zut fa\u0163\u0103 de cre\u015fterea peste noapte din 2022\/2023.<\/p>\n
\nCre\u015fterea dob\u00e2nzilor la lei \u2013 ROBOR a crescut de la 1,65% la 8,2% \u00een octombrie 2022, iar acum este 6,05%; IRCC a crescut de la 1,05% la 5,96% – a lovit puternic \u00een \u00eencrederea rom\u00e2nilor de a lua un credit, iar acest lucru s-a v\u0103zut \u00een sc\u0103derea cererii de credite ipotecare\/imobiliare.<\/p>\n
\nNu-i a\u015fa de u\u015for s\u0103 acomodezi o cre\u015ftere de 60% a unei rate bancare \u00eentr-un an.<\/p>\n
\nA\u015fa c\u0103 \u00een ultimii ani, 60% din tranzac\u0163ii au fost f\u0103cute cu cash, adic\u0103 cump\u0103r\u0103torul a avut bani din surse proprii, \u015fi numai 40% din tranzac\u0163ii au avut la baz\u0103 un credit ipotecar\/imobiliar.<\/p>\n
\nDac\u0103 din punct de vedere al tranzac\u0163iilor imobiliare ultimii doi\/trei ani au fost mai slabi, sc\u0103derea fiind de 30%, din punct de vedere al accesibilit\u0103\u0163ii achizi\u0163iei unui apartament (affordability index), pia\u0163a rom\u00e2neasc\u0103 a fost de vis.<\/p>\n
\nPentru c\u0103 salariile au crescut \u00een termeni nominali \u00een lei cu aproape 30% \u00een ultimii doi ani, pentru c\u0103 cursul valutar leu\/euro a r\u0103mas stabil (ceea ce a f\u0103cut ca salariile s\u0103 creasc\u0103 \u00een euro cu 25%), pentru pre\u0163urile apartamentelor nu prea au crescut sau au crescut foarte pu\u0163in, cu c\u00e2teva procente \u00een euro \u00een ultimii ani, gradul de accesibilitate pentru achizi\u0163ia unui apartament de 50 de metri p\u0103tra\u0163i a sc\u0103zut \u00een Bucure\u015fti la 6,9 ani (pre\u0163ul unui apartament \u00een euro versus salariul mediu \u00een euro), fa\u0163\u0103 de 32,8 ani \u00een 2008, 15,5 ani \u00een 2012 \u015fi 8,7 ani \u00een 2020, conform analizei firmei de consultan\u0163\u0103 imobiliar\u0103 SVN.<\/p>\n
\nDin acest punct de vedere, al gradului de accesibilitate pentru achizi\u0163ia unui apartament, Bucure\u015ftiul este o pia\u0163\u0103 foarte ieftin\u0103.<\/p>\n
\nConform unui studiu Deloitte, pre\u0163ul mediu de tranzac\u0163ionare \u00een Bucure\u015fti al unui apartament a fost de 1.693 euro\/mp \u00een 2022, fa\u0163\u0103 de 2.682 euro\/mp \u00een Var\u015fovia, capitala Poloniei, care are salarii mai mari dec\u00e2t \u00een Rom\u00e2nia, fa\u0163\u0103 de 2.862 euro\/mp \u00een Budapesta, sau fa\u0163\u0103 de 4.942 euro\/mp \u00een Praga.<\/p>\n
\nDe asemenea, gradul de acomodare a unei rate la un credit ipotecar\/imobiliar \u00eentr-un salariu mediu na\u0163ional este de 43% \u00een Bucure\u015fti, 80% \u00een Budapesta, 82% \u00een Var\u015fovia, 115% \u00een Praga sau 82% \u00een Paris.<\/p>\n
\nDeci, raportat la salarii \u015fi comparativ cu alte ora\u015fe, apartamentele din Bucure\u015fti sunt \u00eenc\u0103 ieftine.<\/p>\n
\nDin punct de vedere al unei investi\u0163ii imobiliare, lucrurile se schimb\u0103.<\/p>\n
\nBrokerii \u015fi dezvoltatorii spun, ca propozi\u0163ie de marketing, c\u0103 achizi\u0163ia unui apartament este cea mai bun\u0103 achizi\u0163ie care te ap\u0103r\u0103 \u00eempotriva infla\u0163iei \u015fi a cre\u015fterii infla\u0163iei. Da \u015fi nu.<\/p>\n
\n\u00cen ultimii ani infla\u0163ia \u00een Rom\u00e2nia a crescut cu peste 30%, dar pre\u0163ul apartamentelor, \u00een euro, nu a crescut \u00een acela\u015fi ritm. Am putea spune c\u0103 pre\u0163ul apartamentelor a sc\u0103zut din punct de vedere real, dac\u0103 lu\u0103m \u00een considerare infla\u0163ia. Stabilitatea cursului valutar leu\/euro din ultimii ani a dat peste cap multe calcule \u2013 \u00een ultimii patru ani cursul a crescut cu numai 4%, \u00een timp ce infla\u0163ia a dep\u0103\u015fit 30%, iar dac\u0103 pre\u0163ul unui apartament a crescut cu numai 10% \u00een euro, \u00een realitate valoarea propriet\u0103\u0163ii a sc\u0103zut \u00een lei cu 15%.<\/p>\n
\nAcesta este \u015fi unul dintre motivele pentru care pia\u0163a imobiliar\u0103 nu a \u00eenregistrat o sc\u0103dere a pre\u0163urilor, a\u015fa cum se a\u015ftepta mult\u0103 lume baz\u00e2ndu-se pe ceea ce s-a \u00eent\u00e2mplat \u00een criza anterioar\u0103, \u00een 2008. Atunci, cre\u015fterea cursului valutar euro cu 30% \u00een c\u00e2teva luni, cre\u015fterea cu 100% a cursului francului elve\u0163ian, sc\u0103derea salariilor at\u00e2t \u00een termeni nominali c\u00e2t \u015fi reali au dus la sc\u0103derea pre\u0163ului apartamentelor cu 50%.<\/p>\n
\nInvesti\u0163ia \u00eentr-un apartament pentru a-l da ulterior \u00een chirie nu a fost prea rentabil\u0103 \u00een ultimii ani, din cauza cre\u015fterii spectaculoase a dob\u00e2nzilor at\u00e2t la lei, c\u00e2t \u015fi la euro.<\/p>\n
\nC\u00e2nd dob\u00e2nzile erau 0% la euro \u015fi 1-2% la lei, un randament al chiriei de 5-6% era foarte bun. Acum, c\u00e2nd dob\u00e2nzile la euro \u015fi la lei sunt de 5-7%, un randament al chiriei brute de 5-7% nu mai este a\u015fa spectaculos, ci dimpotriv\u0103. Randamentul net, lu\u00e2nd \u00een considerare taxele, cheltuielile pentru refacerea apartamentelor, \u00ee\u0163i coboar\u0103 randamentul la 4-5%, \u00eentr-o variant\u0103 optimist\u0103.<\/p>\n
\nMai bine cumperi titluri de stat rom\u00e2ne\u015fti \u00een euro cu dob\u00e2nd\u0103 de 5% pe an \u015fi nu ai nicio b\u0103taie de cap, dec\u00e2t s\u0103 investe\u015fti \u00eentr-un apartament, pentru chirie.<\/p>\n
\nDatele investi\u0163iei s-ar schimba numai dac\u0103 ar cre\u015fte pre\u0163urile apartamentelor.<\/p>\n
\nComparativ cu alte investi\u0163ii de pe pia\u0163\u0103 \u2013 ac\u0163iuni, obliga\u0163iuni, depozite bancare \u2013, achizi\u0163ia unui apartament, cel pu\u0163in \u00een Rom\u00e2nia, nu a adus un c\u00e2\u015ftig mai mare \u00een ultimii ani. Cel pu\u0163in pe medie, pentru c\u0103 pot fi proiecte individuale sau ora\u015fe unde cre\u015fterile de pre\u0163uri s\u0103 fi b\u0103tut infla\u0163ia.<\/p>\n
\nCa o concluzie, dac\u0103 vrei s\u0103 cumperi un apartament ca s\u0103 locuie\u015fti \u00een el, pia\u0163a imobiliar\u0103 din Rom\u00e2nia, din Bucure\u015fti, este de vis comparativ cu alte \u0163\u0103ri sau cu alte capitale europene. Dar ca investi\u0163ie, ca s\u0103 c\u00e2\u015ftigi din chirie \u015fi din cre\u015fterea pre\u0163ului apartamentului, pia\u0163a nu este a\u015fa de spectaculoas\u0103.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Dup\u0103 doi-trei ani mai complica\u0163i \u2013 pandemie, cre\u015fterea pre\u0163urilor, explozia infla\u0163iei, cre\u015fterea peste noapte a dob\u00e2nzilor, r\u0103zboi\/tensiuni geopolitice \u2013 pia\u0163a imobiliar\u0103 de la noi \u00eencepe s\u0103-\u015fi mai revin\u0103 din punct de vedere al tranzac\u0163iilor \u015fi al cre\u015fterii cererii \u015fi acord\u0103rii de credite ipotecare\/imobiliare de c\u0103tre b\u0103nci. Dar din punct de vedere al construc\u0163iilor reziden\u0163iale noi […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[510],"tags":[4473,7331,10320,8753,178,30,184,87,11229,340,12061,7286,7128],"class_list":["post-226276","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-actualitate","tag-achizitii","tag-apartamente","tag-chirie","tag-credit-ipotecar","tag-cristian-hostiuc","tag-imobiliare","tag-inflatie","tag-opinie","tag-piata-imobiliara","tag-preturi","tag-proprietate","tag-randament","tag-tranzactii"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/226276","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=226276"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/226276\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=226276"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=226276"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=226276"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}