{"id":224466,"date":"2024-02-26T11:00:00","date_gmt":"2024-02-26T11:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/?p=224466"},"modified":"2024-02-26T11:00:00","modified_gmt":"2024-02-26T11:00:00","slug":"real-estate-totul-este-relativ-chiar-si-piata-rezidentiala","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/?p=224466","title":{"rendered":"Real Estate. Totul este relativ, chiar \u015fi pia\u0163a reziden\u0163ial\u0103?"},"content":{"rendered":"

\nPre\u0163urile din pia\u0163a reziden\u0163ial\u0103 a Capitalei au sc\u0103zut \u2013 dar \u00een valoare relativ\u0103, adic\u0103 nu au \u0163inut pasul cu infla\u0163ia, iar aceast\u0103 relativitate face proiectele imobiliare din prezent extrem de atractive, crede Adrian Stoichin\u0103, co-CEO al Prima Development Group. El indic\u0103 faptul c\u0103, \u00een ciuda sc\u0103derii tranzac\u0163iilor din pia\u0163\u0103, exist\u0103 \u00een continuare un interes din partea clien\u0163ilor pentru proiecte bine construite \u015fi dezvoltate \u00een zone bune.<\/strong><\/p>\n

\n <\/p>\n

\nDe\u015fi pre\u0163urile nu au sc\u0103zut \u00een valoare absolut\u0103, adic\u0103 fa\u0163\u0103 de valorile din dinainte de \u00eenceperea r\u0103zboiului, au sc\u0103zut totu\u015fi \u00een valoare relativ\u0103, adic\u0103 nu au \u0163inut pasul cu infla\u0163ia\u201d, a descris Adrian Stoichin\u0103, co-CEO al dezvoltatorului cu origini or\u0103dene Prima Development Group, evolu\u0163ia pre\u0163urilor din reziden\u0163ial, \u00een una dintre edi\u0163iile recente ale emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro. Pentru investitorii cu experien\u0163\u0103, acest aspect face proiectele imobiliare din prezent extrem de atractive, oferind o oportunitate de cump\u0103rare avantajoas\u0103, crede el. Astfel, Stoichin\u0103 sus\u0163ine c\u0103 clien\u0163ii cu disponibilitate financiar\u0103 nu a\u015fteapt\u0103 o sc\u0103dere ulterioar\u0103 a pie\u0163ei, ci decid s\u0103 achizi\u0163ioneze acum, anticip\u00e2nd o revenire viitoare a pie\u0163ei. \u00cen pofida sc\u0103derii num\u0103rului de tranzac\u0163ii din pia\u0163\u0103 de anul trecut, exist\u0103 \u00een continuare clien\u0163i care caut\u0103 proiecte \u00een zone bune, care s\u0103 fie bine construite de c\u0103tre dezvoltatori \u00een care clien\u0163ii s\u0103 aib\u0103 \u00eencredere, care au reu\u015fit s\u0103-\u015fi construiasc\u0103 o reputa\u0163ie \u00een pia\u0163\u0103. \u201e\u00centr-adev\u0103r, volumul tranzac\u0163iilor a fost \u00een sc\u0103dere \u015fi \u00een continuare \u00een pia\u0163\u0103 volumul tranzac\u0163iilor este la un nivel mult redus fa\u0163\u0103 de cel de dinainte de \u00eenceperea r\u0103zboiului \u015fi nu vedem o revenire a num\u0103rului de tranzac\u0163ii. \u00cen zonele periferice, v\u00e2nz\u0103rile merg foarte slab, \u00een primul r\u00e2nd prin prisma eligibilit\u0103\u0163ii clien\u0163ilor pentru a accesa creditele.\u201d Prima Development Group dezvolt\u0103 \u00een prezent cea de-a doua faz\u0103 a Prima Vista, un proiect amplu aflat \u00een zona Pipera a Capitalei. Au cump\u0103rat terenul pentru acest proiect \u00een prima parte a anului 2022, iar excava\u0163iile pentru construc\u0163ie au \u00eenceput pe 1 iulie 2022. Prima faz\u0103 a proiectului a fost finalizat\u0103 la finalul anului trecut, iar recent au anun\u0163at \u00eenceperea celei de a doua. \u201ePrimele 242 de apartamente sunt finalizate \u015fi sunt \u00een curs de predare c\u0103tre client, iar ultimele  240 de apartamente fac parte din faza a doua a proiectului, pentru care am \u00eenceput construc\u0163ia \u00eenc\u0103 din noiembrie anul trecut, iar luna aceasta am \u00eenceput \u015fi v\u00e2nzarea acestora. Avem un an \u015fi circa trei luni de c\u00e2nd am \u00eenceput v\u00e2nz\u0103rile pentru proiect \u015fi am reu\u015fit s\u0103 vindem 70% dintre apartamente. Unul dintre lucrurile care ne-au ajutat s\u0103 vindem un proiect aflat \u00eentr-o zon\u0103 bun\u0103 e faptul c\u0103 pre\u0163urile apartamentelor sunt \u015fi ele mai mici \u00een valoare relativ\u0103 dec\u00e2t cele de dinaintea \u00eenceperii r\u0103zboiului de la grani\u0163e.\u201d \u00cen ceea ce prive\u015fte a\u015ftept\u0103rile unora dintre clien\u0163i ca pia\u0163a s\u0103 scad\u0103 semnificativ mai mult, Adrian Stoichin\u0103 consider\u0103 c\u0103 acestea nu sunt justificate: \u201eFiecare client poate s\u0103 parieze pe versiunea care i se pare cea mai potrivit\u0103, \u00een func\u0163ie de profilul lui de risc. \u00centotdeauna au existat clien\u0163i care au previzionat faptul c\u0103 pia\u0163a imobiliar\u0103 va sc\u0103dea \u015fi au a\u015fteptat momentul potrivit. Din experien\u0163a noastr\u0103, de cele mai multe ori acei clien\u0163i care au previzionat faptul c\u0103 pre\u0163urile vor sc\u0103dea nu erau \u00een realitate clien\u0163i care c\u0103utau apartamente pe care s\u0103 le cumpere pentru investi\u0163ii sau care s\u0103 se mute, era mai degrab\u0103 o justificare a faptului c\u0103 nu-\u015fi doresc s\u0103 fac\u0103 tranzac\u0163ii atunci sau nu au suficient capital financiar pentru a face tranzac\u0163ia. Dac\u0103 ne uit\u0103m \u00een pia\u0163\u0103, clien\u0163ii care au disponibil financiar \u015fi care sunt eligibili pentru o finan\u0163are bancar\u0103 nu a\u015fteapt\u0103 mai departe o sc\u0103dere, ci iau decizia acum\u201d. De altfel, el observ\u0103 c\u0103 \u00een prezent accesibilitatea locuin\u0163elor se afl\u0103 la cel mai bun nivel din industrie. \u201eO locuin\u0163\u0103 cu pre\u0163ul mediu din Bucure\u015fti poate fi achizi\u0163ionat\u0103 \u00een termen de circa 7 ani de salarii medii, ceea ce e mult sub orice se \u00eent\u00e2mpl\u0103 \u00een orice ora\u015f mare din vestul Europei, chiar \u015fi \u00een Ungaria, nu trebuie neap\u0103rat s\u0103 ne uit\u0103m la Germania, Fran\u0163a sau la ora\u015fele unde care sunt foarte atractive pentru investi\u0163ii imobiliare.\u201d <\/p>\n

\nCu privire la stabilitatea financiar\u0103 a proiectelor imobiliare, Stoichin\u0103 men\u0163ioneaz\u0103 c\u0103 \u00een prezent nu exist\u0103 proiecte aflate \u00een dificultate. El explic\u0103: \u201e\u00cen zonele bune ale ora\u015fului, \u00een zonele centrale, exist\u0103 suficiente tranzac\u0163ii ast\u0103zi, pentru c\u0103 exist\u0103 suficien\u0163i clien\u0163i care \u00ee\u015fi dau seama c\u0103 riscul ca pre\u0163urile s\u0103 creasc\u0103 \u00een perioada urm\u0103toare e mai mare dec\u00e2t probabilitatea ca el s\u0103 scad\u0103\u201d. Un rol \u00een stabilitatea pie\u0163ei l-a avut \u015fi felul \u00een care b\u0103ncile au acordat finan\u0163are dezvoltatorilor: \u201eDe regul\u0103 b\u0103ncile nu acord\u0103 mai mult de 50% din finan\u0163are pentru un proiect care s\u0103 includ\u0103 \u015fi terenul. Ele cer dezvoltatorilor s\u0103 vin\u0103 cu partea de la \u00eenceperea proiectului, astfel \u00eenc\u00e2t s\u0103 nu fie dependent\u0103 de v\u00e2nz\u0103ri. \u015ei atunci, lucrul pe care fiecare dezvoltator \u00eel urm\u0103re\u015fte la \u00eenceput, vizavi de riscul businessului, e s\u0103 fie sigur c\u0103 volumul de v\u00e2nz\u0103ri pe care \u00eel are \u00eei acoper\u0103 creditul bancar. Or, ast\u0103zi exist\u0103 suficiente tranzac\u0163ii \u00een pia\u0163\u0103, observ\u0103 Stoichin\u0103.  Abordarea Prima Development Group este s\u0103 \u00eenceap\u0103 v\u00e2nzarea \u00een momentul \u00een care construc\u0163ia devine vizibil\u0103 \u015fi ajunge p\u00e2n\u0103 la etajele 2-3. \u201eSingura motiva\u0163ie pe care o pot avea clien\u0163ii de a lua o decizie de achizi\u0163ie \u00eentr-un moment \u00een care construc\u0163ia nu e \u00eenceput\u0103 e aceea \u00een care cump\u0103r\u0103 la un pre\u0163 extrem de atractiv – adic\u0103 acela \u00een care noi am oferi ni\u015fte discounturi foarte mari, care s\u0103 fie suficient de atractive pentru clien\u0163i \u00eenc\u00e2t ei chiar s\u0103 vad\u0103 oportunitatea \u015fi s\u0103-\u015fi asume un risc suplimentar, or aceasta nu este varianta aleas\u0103 de noi, ci mai degrab\u0103 vrem s\u0103 le vindem apartamentele la un pre\u0163 corect pentru stadiul respectiv. Cei care cump\u0103r\u0103 \u00een etapa de construc\u0163ie cump\u0103r\u0103 cu ni\u015fte discounturi fa\u0163\u0103 de pre\u0163urile de list\u0103 pe care noi le avem la momentul la care se finalizeaz\u0103 proiectul.\u201d Dup\u0103 13 luni de la \u00eenceperea v\u00e2nz\u0103rii fazei I a proiectului Prima Vista, au ajuns la un procent de v\u00e2nzare de 70%. \u201eDac\u0103 ne-am fi uitat la proiectul acesta \u00eenaintea \u00eenceperii r\u0103zboiului, ritmul pe care noi l-am fi setat pentru v\u00e2nz\u0103ri ar fi fost undeva la 80-85% p\u00e2n\u0103 la finalizare, dar pre\u0163urile de v\u00e2nzare ar fi fost mai mari, cu 10-15%. Ne-am calibrat a\u015ftept\u0103rile \u015fi pre\u0163urile pe situa\u0163ia de ast\u0103zi din pia\u0163\u0103 \u015fi am setat ritmul de v\u00e2nz\u0103ri pe care ni l-am propus; \u00een func\u0163ie de asta, noi ne declar\u0103m \u00een prezent mul\u0163umi\u0163i cu rezultatul pe care \u00eel avem. Trecem printr-o perioad\u0103 \u00een care nu ne set\u0103m a\u015ftept\u0103ri de cre\u015ftere, nu ne g\u00e2ndim at\u00e2t de mult cum s\u0103 scal\u0103m businessul \u015fi s\u0103 cre\u015ftem foarte rapid, ci mai degrab\u0103 s\u0103 vedem cum putem s\u0103 ne \u00eembun\u0103t\u0103\u0163im procesele, cum putem s\u0103 fim din ce \u00een ce mai eficien\u0163i, cum putem s\u0103 avem grij\u0103 s\u0103 ne respect\u0103m toate promisiunile c\u0103tre clien\u0163i de a\u015fa natur\u0103 \u00eenc\u00e2t s\u0103 ne consolid\u0103m pozi\u0163ia pe care noi o avem \u00een pia\u0163\u0103\u201d. \u00cen prezent, Prima Development Group are 3.000 de apartamente \u00een curs de autorizare \u00een Bucure\u015fti, respectiv o investi\u0163ie bugetat\u0103 de 200 de milioane de euro. Livrarea acestora depinde \u00eens\u0103 de procesul de autorizare: \u201eNe propunem ca \u00een toamna acestui an s\u0103 \u00eencepem construc\u0163ia pentru \u00eenc\u0103 unul dintre proiectele pe care le avem \u00een curs de autorizare, care are circa 500 de apartamente \u015fi pe care \u00eel vom dezvolta tot \u00een dou\u0103 faze, adic\u0103 \u00een toamna acestui an ar trebui s\u0103 \u00eencepem construc\u0163ia pentru \u00eenc\u0103 250 de apartamente, iar \u00een prima parte a anului viitor sper\u0103m s\u0103 \u00eencepem, \u00een primele patru-cinci luni poate, construc\u0163ia pentru cel de-al treilea proiect, un proiect de 1.000 de apartamente, unde la fel am \u00eencepe o construc\u0163ie \u00een faze, cel mai probabil. Ar trebui ca anul viitor, undeva \u00een mai, s\u0103 avem trei proiecte \u00een acela\u015fi timp, toate acestea \u00een Bucure\u015fti.\u201d  <\/p>\n

\n <\/p>\n

\nCarte de vizit\u0103:<\/span><\/strong><\/span><\/p>\n

\n1<\/span>. Adrian Stoichin\u0103 este un profesionist cu o experien\u0163\u0103 vast\u0103 \u00een domeniul construc\u0163iilor \u015fi imobiliar, acumulat\u0103 \u00een peste 10 ani de activitate \u00een domeniu;<\/strong><\/p>\n

\n2. <\/span>Absolvent \u015fi \u015fef de promo\u0163ie \u00een 2014 al Facult\u0103\u0163ii de Construc\u0163ii Civile, Industriale \u015fi Agricole din Bucure\u015fti, \u015fi-a \u00eenceput activitatea profesional\u0103 \u00eenc\u0103 din studen\u0163ie, \u00een cadrul uneia dintre cele mai prestigioase companii de proiectare de structuri de rezisten\u0163\u0103 din Capital\u0103. Ulterior, \u015fi-a l\u0103rgit aria de activitate \u015fi abilit\u0103\u0163ile lucr\u00e2nd ca project manager \u00een construc\u0163ii, perioad\u0103 \u00een care s-a \u015fi specializat \u00een proiecte reziden\u0163iale;<\/strong><\/p>\n

\n3. <\/span>Din anul 2017 face parte din echipa Prima Development Group, c\u0103reia i s-a al\u0103turat ca partener \u015fi chief operating officer.<\/strong><\/p>\n

\n <\/p>\n

\n3 \u00eentreb\u0103ri \u015fi r\u0103spunsuri <\/em>din interviul cu Adrian Stoichin\u0103 \u2013 co-CEO \u015fi partener, Prima Development Group<\/em><\/span><\/strong><\/p>\n

\n <\/p>\n

\nC\u00e2t de mult pot s\u0103 scad\u0103 pre\u0163urile?<\/em><\/strong><\/p>\n

\nPreviziunile acestea cu privire la sc\u0103derea pre\u0163urilor sunt f\u0103cute \u015fi de clien\u0163i, care au senza\u0163ia c\u0103 businessul de dezvoltare imobiliar\u0103 este unul care are o marj\u0103 de profit uria\u015f\u0103 \u015fi atunci ei cred c\u0103 atunci c\u00e2nd dezvoltatorii vor vedea c\u0103 locuin\u0163ele nu se vor vinde, vor face ni\u015fte sc\u0103deri dramatice de pre\u0163uri din dorin\u0163a de a le vinde, ori marja de profit nu e at\u00e2t de mare. Businessul vine cu riscuri \u015fi cu know-how, un capital care trebuie investit, care e mai mare dec\u00e2t \u00een alte tipuri de businessuri \u015fi care ofer\u0103 un profit pe m\u0103sura acestui risc; nu putem \u00eens\u0103 s\u0103 ne a\u015ftept\u0103m c\u0103 vom vedea o sc\u0103dere major\u0103, pentru c\u0103 majoritatea dezvoltatorilor din pia\u0163\u0103 care au credit bancar au suficiente v\u00e2nz\u0103ri \u00eenc\u00e2t s\u0103-\u015fi acopere condi\u0163iile de credit \u015fi dec\u00e2t s\u0103 fac\u0103 un proiect la care marja de profit s\u0103 fie spre zero sau se v\u00e2nd\u0103 \u00een pierdere, mai degrab\u0103 vor a\u015ftepta cu locuin\u0163ele \u015fi fie le vor \u00eenchiria, fie vor a\u015ftepta s\u0103 vin\u0103 o perioad\u0103 mai bun\u0103 pentru a le vinde. Dar \u00een continuare \u00een pia\u0163\u0103 exist\u0103 suficiente tranzac\u0163ii.<\/p>\n

\nLa ce se uit\u0103 clientul din reziden\u0163ial \u00een prezent? <\/em><\/strong><\/p>\n

\nFinisajele erau p\u00e2n\u0103 \u00een urm\u0103 cu ceva ani principalul lucru la care se uita clientul – un proiect care avea finisaje de calitate, adic\u0103 o ceramic\u0103 bun\u0103, un parchet bun, u\u015fi interioare de calitate \u00eensemna automat un proiect de calitate. \u00centre timp, clien\u0163ii au \u00eenv\u0103\u0163at s\u0103 fie mult mai aten\u0163i \u015fi vedem ast\u0103zi c\u0103 \u00eentreab\u0103 mult mai mult despre alte tipuri de materiale pe care le folosim \u00een proiect. Se uit\u0103 mult mai atent la t\u00e2mpl\u0103rii, ne \u00eentreab\u0103 cu ce materiale am f\u0103cut hidroizola\u0163iile pe balcoane; se cer detalii de hidroizola\u0163ii pentru terase. \u00ce\u015fi dau seama dac\u0103 noi am f\u0103cut hidroizola\u0163ii, care sunt un element important \u00een pe toat\u0103 perioada de pia\u0163\u0103 a construc\u0163iei, pentru c\u0103 e unul din elementele care ar trebui s\u0103 aib\u0103 garan\u0163ie 20-30 de ani, s\u0103 nu existe probleme cu ele. Un alt factor foarte important e modul \u00een care materialele respective sunt puse \u00een oper\u0103 \u015fi aici exist\u0103 dou\u0103 niveluri. Pot exista situa\u0163ii \u00een care exist\u0103 probleme, dar nivelul de risc ca  aceste probleme s\u0103 apar\u0103 e mult redus, fiind f\u0103cute verific\u0103ri pe fiecare etap\u0103 de lucru. Ne-am inspirat \u00een partea aceasta de procese de verificare a calit\u0103\u0163ii tot din industria auto, pentru c\u0103 acolo sunt mult mai stricte regulile \u00een ceea ce prive\u015fte controlul calit\u0103\u0163ii, av\u00e2nd \u00een vedere c\u0103 autoturismele totu\u015fi sunt conduse pe drumuri publice \u015fi atunci o defec\u0163iune mecanic\u0103 la o ma\u015fin\u0103 poate avea consecin\u0163e foarte grave.<\/p>\n

\nV-a\u0163i propus s\u0103 dezvolta\u0163i proiecte \u015fi \u00een afara Capitalei? <\/em><\/strong><\/p>\n

\n\u00cen afara Bucure\u015ftiului r\u0103m\u00e2nem doar cu proiectele pe care le avem \u00een Oradea, pentru c\u0103 acolo am \u00eenceput \u015fi acolo avem un capital foarte mare de \u00eencredere a clien\u0163ilor. Avem o reputa\u0163ie foarte bun\u0103. To\u0163i clien\u0163ii care cump\u0103r\u0103 apartamente \u00een Oradea cunosc proiectele noastre \u015fi acolo constant avem trei-patru proiecte care sunt \u00een dezvoltare \u00een acela\u015fi timp \u015fi unde cel mai probabil o s\u0103 \u00eenceap\u0103 fazele urm\u0103toare ale proiectelor, \u00een func\u0163ie de ritmul de v\u00e2nzare. Din punctul de vedere al construc\u0163iei, momentan la alte ora\u015fe nu ne uit\u0103m. Ni se pare c\u0103 dezvoltarea \u00een Oradea \u015fi \u00een Bucure\u015fti e suficient\u0103 pentru ce ne propunem noi – un ora\u015f \u00een care avem o pozi\u0163ie de lider \u015fi e un ora\u015f \u00een care avem foarte mult de construit. \u00cen Bucure\u015fti poten\u0163ialul e foarte mare. Nu vedem un motiv pentru care ar trebui s\u0103 ne uit\u0103m \u015fi la alte ora\u015fe. Credem c\u0103 dac\u0103 \u00een Bucure\u015fti reu\u015fim s\u0103 construim, s\u0103 ne construim o reputa\u0163ie, o baz\u0103 de proiecte unde clien\u0163ii s\u0103 vad\u0103 c\u0103 am livrat calitate, c\u0103 am livrat la timp, credem c\u0103 e o oportunitate foarte bun\u0103. Bucure\u015fti e o pia\u0163\u0103 foarte mare \u015fi credem c\u0103 pentru dezvoltatorii care sunt serio\u015fi \u015fi \u00ee\u015fi respect\u0103 promisiunile, exist\u0103 clar loc \u00een pia\u0163\u0103 pentru a avea o pozi\u0163ie foarte bun\u0103. \u00cen Bucure\u015fti, vedem c\u0103 putem construi pentru urm\u0103torii 20 de ani.  <\/p>\n

\n

\n\"\"<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Pre\u0163urile din pia\u0163a reziden\u0163ial\u0103 a Capitalei au sc\u0103zut \u2013 dar \u00een valoare relativ\u0103, adic\u0103 nu au \u0163inut pasul cu infla\u0163ia, iar aceast\u0103 relativitate face proiectele imobiliare din prezent extrem de atractive, crede Adrian Stoichin\u0103, co-CEO al Prima Development Group. El indic\u0103 faptul c\u0103, \u00een ciuda sc\u0103derii tranzac\u0163iilor din pia\u0163\u0103, exist\u0103 \u00een continuare un interes din […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[511,6462,46327,512],"tags":[7331,10984,12576,340,7259],"class_list":["post-224466","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-afaceri","category-imobiliare","category-livram-acasa","category-revista-bm","tag-apartamente","tag-constructie","tag-piata-rezidentiala","tag-preturi","tag-real-estate"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/224466","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=224466"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/224466\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=224466"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=224466"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=224466"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}