{"id":223827,"date":"2024-02-05T10:30:00","date_gmt":"2024-02-05T10:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/?p=223827"},"modified":"2026-04-10T10:33:08","modified_gmt":"2026-04-10T10:33:08","slug":"real-estate-evaluari-de-inceput-de-an","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/?p=223827","title":{"rendered":"Real Estate. Evalu\u0103ri de \u00eenceput de an"},"content":{"rendered":"

\nAndrei Boti\u015f, CEO-ul companiei de evalu\u0103ri \u00een imobiliare Appraisal & Valuation, este optimist at\u00e2t \u00een ceea ce prive\u015fte perspectivele real estate-ului rom\u00e2nesc la \u00eenceput de an, c\u00e2t \u015fi pe termen lung. De ce crede el c\u0103 acum este cel mai bun moment pentru investi\u0163ii \u00een imobiliare?<\/strong><\/p>\n

\n <\/p>\n

\nNe-am listat la burs\u0103 \u00een pandemie, am crescut cifra de afaceri \u00een fiecare an \u015fi continu\u0103m s\u0103 cre\u015ftem. Anul trecut am f\u0103cut o achizi\u0163ie ce ne-a influen\u0163at cre\u015fterea substan\u0163ial\u0103 a cifrei de afaceri, astfel c\u0103 aceasta se va plasa la aproximativ 10-11 milioane de lei\u201d, a descris Andrei Boti\u015f, CEO al Appraisal & Valuation, cele mai recente realiz\u0103ri ale companiei, \u00eentr-una dintre emisiunile ZF Real Estate by Storia.ro.<\/p>\n

\nAppraisal & Valuation (simbol bursier APP) este o companie care ofer\u0103 servicii de evaluare, consultan\u0163\u0103 \u015fi dezvoltare imobiliar\u0103. Compania este listat\u0103 la Bursa de Valori Bucure\u015fti \u015fi este controlat\u0103 \u00een propor\u0163ie de 67,9% de Ioan Andrei Boti\u015f. \u00cen toamna anului trecut, au anun\u0163at achizi\u0163ia Valyscom Roiesti (printr-o subsidiar\u0103, APP), companie care are ca obiecte de activitate Hoteluri \u015fi alte facilit\u0103\u0163i de cazare, Restaurante \u015fi Transporturi rutiere de m\u0103rfuri \u015fi care a \u00eenregistrat \u00een 2022 venituri totale de 4,4 mil. lei \u015fi un profit brut de 79.300 de lei.<\/p>\n

\nAndrei Boti\u015f a \u00eenfiin\u0163at compania \u00een urm\u0103 cu 10 ani \u015fi spune c\u0103 a fost atras \u00een domeniul evalu\u0103rilor de imobile de dou\u0103 aspecte: diversitatea \u015fi  rela\u0163ionarea cu oamenii. \u201e\u00cen toat\u0103 aceast\u0103 perioad\u0103 am discutat cu mii de oameni, cu diverse specializ\u0103ri, cu diverse niveluri de experien\u0163\u0103, din diverse domenii de activitate, iar experien\u0163a de via\u0163\u0103 lucr\u00e2nd \u00eentr-un astfel de domeniu este fabuloas\u0103. Adic\u0103 ce po\u0163i s\u0103 \u00eenve\u0163i \u00eentr-o via\u0163\u0103 de om, ca nivel de experien\u0163\u0103 po\u0163i s\u0103 \u00eenve\u0163i \u00eentr-un an-doi \u00een acest domeniu, dac\u0103 \u00ee\u0163i dore\u015fti acest lucru.\u201d<\/p>\n

\nDincolo de realiz\u0103rile proprii, el a descris anul 2023 ca fiind unul foarte bun pentru pia\u0163a rom\u00e2neasc\u0103 din perspectiva investi\u0163iilor str\u0103ine: \u201eAici m\u0103 refer \u00een mod special la listarea Hidroelectrica, care a atras ni\u015fte capitaluri, aceasta fiind \u00een top cinci list\u0103ri mondiale; a fost o bucurie s\u0103 putem face parte din echipa care a evaluat activele pentru situa\u0163iile financiare ale companiei \u00een anul 2022, practic anul de referin\u0163\u0103 premerg\u0103tor list\u0103rii. A\u015f putea s\u0103 cataloghez acest proiect de anvergur\u0103 ca fiind el mai important proiect din toate punctele de vedere, av\u00e2nd \u00een vedere dimensiunea activelor, de c\u00e2teva zeci de miliarde\u201d. Procesul de evaluare a durat \u00een jur de 60 de zile, iar \u00een cadrul acestuia au fost angrena\u0163i circa 50 de oameni. \u201eCel mai dificil a fost s\u0103 realizez ni\u015fte inspec\u0163ii \u00een munte c\u00e2nd era z\u0103pad\u0103 de 2 metri \u015fi c\u00e2nd drumurile erau impracticabile – asta a fost cel mai provocator.\u201d Iar legat de felul \u00een care a evoluat pia\u0163a reziden\u0163ial\u0103, perspectivele lui sunt optimiste. \u201eRezultatele din 2023 au fost un pic ajustate fa\u0163\u0103 de anii anteriori. \u015ei c\u00e2nd spun rezultate, m\u0103 refer \u00een mod principal la volumul de tranzac\u0163ionare, care \u00een prima parte a anului a avut o sc\u0103dere destul de mare, dar s-a recuperat pe parcurs, iar \u00een ultima parte a anului, de\u015fi \u00eenc\u0103 nu am datele complete la nivelul lunii decembrie, s-a recuperat foarte mult din acest decalaj. Dinamica tranzac\u0163iilor a crescut foarte mult \u015fi aproape c\u0103 ne apropiem de un zero, fa\u0163\u0103 de un minus raportat la anul 2022.\u201d Boti\u015f observ\u0103 c\u0103 volumul creditelor bancare \u00een acest moment se situeaz\u0103 undeva la aproximativ 40% din totalul achizi\u0163iilor imobiliare, a\u015fadar majoritatea \u00eenc\u0103 achizi\u0163ioneaz\u0103 cash. \u201eDar \u00een momentul \u00een care b\u0103ncile devin mai restrictive cu banii, respectiv dob\u00e2nzile sunt mult mai mari, atunci \u015fi cump\u0103r\u0103torii cu cash stau un pic \u00een expectativ\u0103 \u015fi \u00eencearc\u0103 s\u0103-\u015fi multiplice banii.  Altfel \u015fi atunci tranzac\u0163iile scad.\u201d \u00cen ceea ce prive\u015fte pia\u0163a office, spune c\u0103 rata de neocupare a r\u0103mas oarecum constant\u0103, av\u00e2nd \u00een vedere c\u0103 nu exist\u0103 at\u00e2t de multe proiecte pe aceasta. \u201eEste \u00eenc\u0103 o pia\u0163\u0103 \u00een curs de maturizare, ca s\u0103 spun a\u015fa. Pentru anul 2024 vor exista ni\u015fte provoc\u0103ri, fiindc\u0103 sunt c\u00e2\u0163iva chiria\u015fi care au ocupat spa\u0163ii mari de birouri \u015fi \u015fi-au restr\u00e2ns activitatea din diverse motive sau pur \u015fi simplu au implementat un sistem \u00een care s\u0103 foloseasc\u0103 spa\u0163ii de birouri mai pu\u0163ine, dar nu cred c\u0103 vom avea deficien\u0163e majore, pentru c\u0103 nu avem multe proiecte noi lansate, nu se anun\u0163\u0103 alte proiecte \u015fi atunci suntem \u00eentr-un oarecare echilibru \u00een acest moment.\u201d Putem vorbi despre o pr\u0103bu\u015fire a pie\u0163ei imobiliare? \u201ePr\u0103bu\u015firea poate s\u0103 apar\u0103 doar dac\u0103 nimeni nu mai cump\u0103r\u0103 locuin\u0163e, ceea ce este imposibil sau dac\u0103 apare vreo alt\u0103 criz\u0103 care nu ar fi putut fi prev\u0103zut\u0103 \u015fi care ar avea un impact direct asupra tranzac\u0163iilor. Vom avea o ajustare de 1%-5% asta se poate \u00eent\u00e2mpla oricum \u015fi s-a \u00eent\u00e2mplat chiar \u015fi \u00een vremurile bune \u00een anumite zone sau  \u00een anumite pie\u0163e, pentru c\u0103 pia\u0163a e o structur\u0103 destul de complex\u0103. Dac\u0103 vorbim per total, \u00een Rom\u00e2nia sau \u00een Capital\u0103, pot exista evolu\u0163ii diferite. Spre exemplu, \u00een luna a \u015fasea, \u00een Bucure\u015fti volumul de tranzac\u0163ii a sc\u0103zut \u00een jur de 20% fa\u0163\u0103 de anii anterior, dar \u00een \u0163ar\u0103 s-a \u00eenregistrat o sc\u0103dere mult mai mic\u0103.\u201d<\/p>\n

\nPer ansamblu, Andrei Boti\u015f consider\u0103 c\u0103 pia\u0163a \u00een acest moment este \u00eentr-un echilibru \u015fi are \u00eentotdeauna mecanismele ei de autoreglare, fiindc\u0103 dac\u0103 nu mai e cerere, nu se mai construie\u015fte sau se construie\u015fte mai pu\u0163in: \u201eDac\u0103 se construie\u015fte mai pu\u0163in sau nu se construie\u015fte, se creeaz\u0103 un decalaj pentru anul urm\u0103tor \u015fi atunci acest decalaj poate s\u0103 influen\u0163eze cre\u015fterea de pre\u0163uri\u201d. Cum vor evolua pre\u0163urile \u00een continuare? \u201eDac\u0103 ne uit\u0103m istoric la orice mare ora\u015f care acum
\n50 de ani s\u0103 spunem c\u0103 era \u00eentr-o perioad\u0103 de tranzi\u0163ie, la fel cum este Bucure\u015ftiul sau cum este Rom\u00e2nia acum, pre\u0163urile pe termen lung, \u00een zeci de ani,  au crescut de 10 ori, de 20 de ori. A\u015fadar pre\u0163urile la imobiliare \u00een Rom\u00e2nia nu vor sc\u0103dea niciodat\u0103. Pentru un apartament \u00een centrul Capitalei, pre\u0163ul mediu este de 3.000 \u2013 4.000 de euro\/mp, peste 10 ani va fi de 10.000 -12.000 de euro\/mp, 13.000 – 15.000 euro\/mp. Ne aliniem la tendin\u0163ele interna\u0163ionale \u015fi Acum \u00eenc\u0103 mai avem un ultim tren s\u0103 cump\u0103r\u0103m locuin\u0163e sau imobile la pre\u0163uri decente. Dup\u0103 Schengen, pre\u0163urile vor exploda pentru c\u0103 va cre\u015fte \u015fi ratingul de \u0163ar\u0103.\u201d Ce urmeaz\u0103? \u201eObiectivele mele pe termen scurt, mediu \u015fi lung sunt ca, a\u015fa cum am reu\u015fit ca de-a lungul timpului s\u0103 consolidez o echip\u0103 de oameni apropia\u0163i, cu aceea\u015fi viziune, cu acela\u015fi dinamism, s\u0103 extind aceast\u0103 echip\u0103 pentru c\u0103 extinz\u00e2nd aceast\u0103 echip\u0103 extind \u015fi businessurile.\u201d   \u25a0<\/p>\n

\n <\/p>\n

\nCarte de vizit\u0103:<\/span><\/strong><\/span><\/p>\n

\n1. <\/strong>Andrei Boti\u015f dezvolt\u0103, din 2010, Appraisal & Valuation,  unul dintre liderii pie\u0163ei de evalu\u0103ri, firm\u0103 listat\u0103 la BVB din sept 2021;<\/p>\n

\n2. <\/strong>Este, de asemenea, pre\u015fedinte al Romania Green Building Council (RoGBC – organism care ofer\u0103 certific\u0103ri pentru locuin\u0163e \u201everzi\u201d);<\/p>\n

\n3. <\/strong>A studiat Marketingul \u015fi Afacerile Economice Interna\u0163ionale (2006 – 2009) \u015fi \u015fi-a consolidat preg\u0103tirea cu un MBA \u00een Finan\u0163e Bancare la Universitatea din Wales, Cardiff, \u015fi Institutul Rom\u00e2n Bancar (2009 – 2011).<\/p>\n

\n <\/p>\n

\n3 \u00eentreb\u0103ri \u015fi r\u0103spunsuri din interviul cu Andrei Boti\u015f, CEO, Appraisal & Valuation<\/strong><\/span><\/p>\n

\n1. Cum vezi dorin\u0163a rom\u00e2nilor de a fi proprietari?<\/strong>
\nExist\u0103 o tendin\u0163\u0103 global\u0103 \u00een ultimii ani prin care \u00eencearc\u0103 s\u0103 se schimbe paradigma de a achizi\u0163iona locuin\u0163e. De ce s\u0103-\u0163i cumperi o locuin\u0163\u0103 c\u00e2nd po\u0163i s\u0103 stai \u00een chirie? Hai s\u0103 lu\u0103m lucrurile a\u015fa: Cine sunt cei mai mari proprietari de propriet\u0103\u0163i din lume? S\u0103 spunem, familiile vechi de 200, 500, 700 de ani, care au propriet\u0103\u0163i cu istorie. P\u0103i oare aceste familii c\u00e2nd au f\u0103cut aceste investi\u0163ii \u015fi \u00eenc\u0103 le mai fac \u00een continuare \u015fi-au pus vreodat\u0103 aceast\u0103 problem\u0103, s\u0103 stea \u00een chirie? Contraargumentul este c\u0103, dac\u0103 ai o via\u0163\u0103, trebuie s\u0103 o tr\u0103ie\u015fti. P\u0103i da, e adev\u0103rat, dar ce la\u015fi \u00een urm\u0103 dac\u0103 ai o via\u0163\u0103 \u015fi vrei s\u0103 o tr\u0103ie\u015fti doar pentru tine? P\u00e2n\u0103 la urm\u0103, dac\u0103 ai o locuin\u0163\u0103, la\u015fi ceva copiilor. Curentele noi vin \u015fi pleac\u0103. De ce s\u0103 n-ai o locuin\u0163\u0103 \u015fi s\u0103 stai \u00een chirie? \u00ce\u0163i bate proprietarul la u\u015f\u0103, \u201eVezi c\u0103 m\u00e2ine v\u00e2nd apartamentul. Mut\u0103-te.\u201d \u0162i-ai str\u00e2ns toate bagajele, le-ai pus \u00een ma\u015fin\u0103 \u015fi te-ai mutat. De ce s\u0103 faci asta c\u00e2nd po\u0163i s\u0103 fii propriul t\u0103u st\u0103p\u00e2n? Faptul c\u0103 de\u0163ii o locuin\u0163\u0103 \u00ee\u0163i ofer\u0103 o libertate incredibil\u0103, pentru c\u0103 e a ta.  A\u015fa c\u0103 a cump\u0103ra \u015fi a de\u0163ine un imobil este cel mai minunat lucru.<\/p>\n

\n2. Cum vor evolua randamentele \u00een pia\u0163a imobiliar\u0103?<\/strong>
\nRandamentele, cel pu\u0163in pe reziden\u0163ial, dar \u015fi pe celelalte ramuri, sunt constante. Nu exist\u0103 diferen\u0163e foarte mari. Rom\u00e2nia deja este o pia\u0163\u0103 aproape de maturitate. Randamentele, \u00eentr-adev\u0103r sunt destul de sc\u0103zute, \u00eenseamn\u0103 5-6-7% an, dar dac\u0103 coroborez asta cu faptul c\u0103 \u00een timp valoarea imobilelor se apreciaz\u0103, atunci deja discut\u0103m despre un alt randament.<\/p>\n

\n3. Cum crezi c\u0103 vor evolua ratele creditelor? <\/strong>
\nCel pu\u0163in pe noile produse, comparativ cu vechile produse, unde costurile erau foarte ridicate, ratele vor sc\u0103dea \u015fi, sc\u0103z\u00e2nd ratele substan\u0163ial, automat va exista \u015fi o tranzi\u0163ie de la alte produse la produsele noi, adic\u0103 o readaptare, ceea ce \u00eenseamn\u0103 o refinan\u0163are \u015fi bine\u00een\u0163eles, mai multe rapoarte de evaluare de f\u0103cut pentru noi, evaluatorii. Deci cam asta va fi migra\u0163ia. Creditele noi vor merge c\u0103tre produsele nou lansate, creditele vechi vor merge c\u0103tre refinan\u0163\u0103ri pentru produsele nou lansate, fiindc\u0103 vor fi diferen\u0163e semnificative.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Andrei Boti\u015f, CEO-ul companiei de evalu\u0103ri \u00een imobiliare Appraisal & Valuation, este optimist at\u00e2t \u00een ceea ce prive\u015fte perspectivele real estate-ului rom\u00e2nesc la \u00eenceput de an, c\u00e2t \u015fi pe termen lung. De ce crede el c\u0103 acum este cel mai bun moment pentru investi\u0163ii \u00een imobiliare?   Ne-am listat la burs\u0103 \u00een pandemie, am crescut […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[510,6462,512],"tags":[56846,56845,30,7830,7259],"class_list":["post-223827","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-actualitate","category-imobiliare","category-revista-bm","tag-andrei-botis","tag-evaluari","tag-imobiliare","tag-locuinte","tag-real-estate"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/223827","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=223827"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/223827\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":223847,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/223827\/revisions\/223847"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=223827"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=223827"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=223827"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}