{"id":223448,"date":"2024-01-22T10:00:00","date_gmt":"2024-01-22T10:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/?p=223448"},"modified":"2024-01-22T10:00:00","modified_gmt":"2024-01-22T10:00:00","slug":"real-estate-cum-sa-investesti-in-imobile-fara-sa-fii-proprietar","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/?p=223448","title":{"rendered":"Real Estate. Cum s\u0103 investe\u015fti \u00een imobile f\u0103r\u0103 s\u0103 fii proprietar?"},"content":{"rendered":"

\nVicen\u0163iu Vlad \u015fi Alex Constantin au mizat pe \u201edragostea\u201d pentru imobiliare a rom\u00e2nilor \u015fi au lansat prima platform\u0103 local\u0103 de crowdfunding \u00een acest domeniu. Care sunt avantajele investi\u0163iilor \u00een real estate f\u0103r\u0103 act de proprietate?<\/strong><\/p>\n

\n <\/p>\n

\nDin anul 2022 a intervenit regulamentul european care s-a transformat \u00een legisla\u0163iile na\u0163ionale, astfel c\u0103 exist\u0103 legea crowdfundingului \u00een Rom\u00e2nia \u015fi, ca urmare a acestei acestei legi, am primit aceast\u0103 autoriza\u0163ie de crowdfunding –  suntem astfel prima platform\u0103 de crowdlending, asta \u00eenseamn\u0103 c\u0103 facilit\u0103m \u00eemprumuturi pe platforma noastr\u0103\u201d a explicat Vicen\u0163iu Vlad, CEO al companiei, \u00een cea mai recent\u0103 edi\u0163ie a emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro.  Stockestate Crowdfunding a fost \u00eenfiin\u0163at\u0103 de Vicen\u0163iu Vlad \u015fi de Alex Constantin, care este CTO \u015fi se ocup\u0103 de aspectele tehnologice ce \u0163in de aceast\u0103 platform\u0103. \u201eIdeea a venit din pasiunea noastr\u0103, \u00een primul r\u00e2nd ca antreprenori, \u015fi este o \u00eembinare \u00eentre domeniul real estate, \u00een care investim de mai mul\u0163i ani offline, \u015fi componenta de banking. Avem ambii expertiz\u0103 \u00een banking \u015fi componenta tehnologie.\u201d Ideea a fost sus\u0163inut\u0103 de o schimbare \u00een reglementarea european\u0103: crowdfundingul exist\u0103 oarecum de 10 ani \u2013 ca trend \u00een Europa, a \u00eenceput s\u0103 s\u0103 formeze dup\u0103 criza din 2008, \u00een care a sc\u0103zut \u00eencrederea \u00een b\u0103nci \u015fi s-au c\u0103utat noi forme alternative de finan\u0163are; treptat s-au n\u0103scut platformele de crowdfunding, activitate nereglementat\u0103 p\u00e2n\u0103 \u00een anul 2022. Mai exact, Stock.estate este o platform\u0103 de investi\u0163ii imobiliare, un marketplace \u00een care exist\u0103 dou\u0103 componente: dezvoltatorii imobiliari care caut\u0103 mereu finan\u0163are pentru a-\u015fi dezvolta proiectele, iar cealalt\u0103 component\u0103 este reprezentat\u0103 de investitori, cei care doresc s\u0103 \u00ee\u015fi diversifice veniturile investind \u00eentr-un produs alternativ, potrivit explica\u0163iilor lui Vicen\u0163iu Vlad.<\/p>\n

\nPlatforma Stock.estate administrat\u0103 de societatea Stockestate Crowdfunding \u015fi a fost autorizat\u0103 de ASF \u00een luna august a anului trecut, av\u00e2nd ca obiectiv acordarea de \u00eemprumuturi prin punerea \u00een leg\u0103tur\u0103 a investitorilor interesa\u0163i s\u0103 acorde finan\u0163are cu dezvoltatorii de proiecte imobiliare. Prin intermediul acesteia, dezvoltatorii pot ob\u0163ine finan\u0163\u0103ri de la o serie de investitori pe perioade de p\u00e2n\u0103 la 60 de luni.  Potrivit lui Vicen\u0163iu Vlad, pentru ca dezvoltatorii s\u0103 se \u00eenscrie \u00een acest proiect, ei trebuie s\u0103 dovedeasc\u0103 o finan\u0163are \u201es\u0103n\u0103toas\u0103\u201d, respectiv aceasta s\u0103 fie compus\u0103 din trei elemente – contribu\u0163ia \u015fi banii cu care vine dezvoltatorul, finan\u0163area bancar\u0103, 20% fiind procentul reprezentat de finan\u0163area alternativ\u0103. \u201eEste un best practice care este folosit dup\u0103 ce ai primit autoriza\u0163ia de construire \u015fi te afli \u00eentr-un stadiu mai avansat cu un proiect\u201d, a mai spus Vicen\u0163iu Vlad. Proiectele incluse pe aceast\u0103 platform\u0103 trec printr-un proces de due diligence, \u00een care ei fac o verificare a aspectelor ce \u0163in de legalitate \u2013 spre exemplu, existen\u0163a autoriza\u0163iei de construire \u2013 apoi acest proces include \u015fi o  componenta comercial\u0103, adic\u0103 un studiu de pia\u0163\u0103 din care s\u0103 reias\u0103 dac\u0103 proiectul respectiv va avea succes (dac\u0103 este pozi\u0163ionat bine, dac\u0103 are o diferen\u0163iere \u00een compara\u0163ie cu alte dezvolt\u0103ri aflate \u00een zona respectiv\u0103 \u015fi dac\u0103 dezvoltatorul are deja o trac\u0163iune validat\u0103 prin alte contracte \u00eenchise sau conversa\u0163ii cu al\u0163i investitori pentru a aduce la bun rezultat proiectul); iar cea de-a treia component\u0103 a procesului este cea economic\u0103, adic\u0103 o analiz\u0103 a firmei.  \u201eCel mai important este ca dezvoltatorul s\u0103 aib\u0103 un istoric dovedit, odat\u0103 ce ai construit, iar clien\u0163ii t\u0103i au fost mul\u0163umi\u0163i, ai mai multe \u015fanse s\u0103 faci alte proiecte bune; sunt de asemenea importante \u015fi aspectele financiare ale firmei, este important ca aceasta s\u0103 fie s\u0103n\u0103toas\u0103 din punctul de vedere al bilan\u0163ului.\u201d Vicen\u0163iu Vlad spune c\u0103 p\u00e2n\u0103 acum proiectul a fost primit cu interes de dezvoltatori \u2013 av\u00e2nd avantajul, prin compara\u0163ie cu o finan\u0163are conven\u0163ional\u0103 sau bancar\u0103,  c\u0103 ei reu\u015fesc s\u0103 ofere acest credit \u00eentr-o perioad\u0103 mai scurt\u0103, trec\u00e2nd mai rapid prin procesele necesare. \u201eNe adres\u0103m tuturor dezvoltatorilor imobiliari – ne-am uitat \u00een partea de turism \u00een ultima perioad\u0103, fiindc\u0103 este o ni\u015f\u0103 foarte productiv\u0103 care merit\u0103 s\u0103 fie exploatat\u0103.\u201d<\/p>\n

\n

\nCarte de vizit\u0103 Vicen\u0163iu Vlad<\/span><\/strong><\/span><\/p>\n

\n1. Anterior activit\u0103\u0163ii din Rom\u00e2nia, unde a fondat stock.estate \u015fi a investit \u015fi \u00eentr-o pensiune turistic\u0103, a dob\u00e2ndit o experien\u0163\u0103 \u00een domeniul militar, unde a fost locotenent \u00een armata italian\u0103;<\/strong><\/p>\n

\n2. A ob\u0163inut o licen\u0163\u0103 \u00een \u015etiinte Strategice la Universita deli Studi di Modena e Reggio Emilia \u015fi a urmat dou\u0103 programe masterale, \u00een Rela\u0163ii Interna\u0163ionale (Universita degli Studi Niccolo Cusano) \u015fi \u00een \u015etiin\u0163e Strategice \u015fi Militare (Universita degli Studi di Torino).<\/strong><\/p>\n

\nSursa: LinkedIn<\/em><\/p>\n

\n

\n\u00cen ceea ce \u00eei prive\u015fte pe investitorii \u00eenscri\u015fi pe platform\u0103, ei pot fi deopotriv\u0103 persoane fizice sau persoane juridice. \u201eProcesul de onboarding este foarte rapid, dureaz\u0103 undeva la cinci minute, prin care se face o descriere a investitorului – dac\u0103 este un investitor sofisticat sau nesofisticat. Trece apoi prin procese reglementate la nivel european, cum ar fi \u00eempotriva sp\u0103l\u0103rii de bani \u015fi, odat\u0103 ce trece de aceste procese, investitorul analizeaz\u0103 proiectele promovate \u00een platform\u0103 \u015fi poate s\u0103 decid\u0103 \u00een care s\u0103 investeasc\u0103.\u201d  Tichetul minim de investi\u0163ie este de zece euro. \u201eRandamentele sunt foarte atr\u0103g\u0103toare dac\u0103 facem o compara\u0163ie cu alte produse investi\u0163ionale. Dac\u0103 vorbim de crowdfunding, acestea vor fi cuprinse \u00eentre 10 \u015fi 20%, undeva de trei ori mai mult dec\u00e2t randamentul unei investi\u0163ii \u00eentr-un imobil. Dac\u0103 cumperi o garsonier\u0103 \u015fi o \u00eenchiriezi, probabil o s\u0103 mergi pe un 5% anual.\u201d \u00cen prezent, Stock.estate are dou\u0103 proiecte active, dintre care unul ofer\u0103 un randament de 15% anual \u015fi cel\u0103lalt de 16% raportat la euro. \u201eBine\u00een\u0163eles, este un produs diferit, prin urmare exist\u0103 \u015fi ni\u015fte riscuri asociate la investi\u0163ia respectiv\u0103. Compar\u00e2nd cu investi\u0163ia \u00eentr-o garsonier\u0103t, tu garsoniera o cumperi, e\u015fti proprietar \u00een CF, o s\u0103 ai un randament mai mic, dar garsoniera tot timpul r\u0103m\u00e2ne acolo. \u015ei proiectul pe care noi \u00eel finan\u0163\u0103m exist\u0103, dar vorbind despre un proiect aflat \u00een dezvoltare \u2013 nu \u015ftim ce poate interveni. Exist\u0103 totu\u015fi exist\u0103 un risc minor, care este r\u0103spl\u0103tit cu un randament mai mare.\u201d Unul dintre proiectele \u00een curs de finan\u0163are alternativ\u0103 se afl\u0103 \u00een Poiana Bra\u015fov, se nume\u015fte Gran Chalet \u015fi este un complex de 98 de apartamente de vacan\u0163\u0103 care o s\u0103 aib\u0103 scopul de a fi \u00eenchiriate \u00een regim hotelier. Proiectul este finalizat \u00een propor\u0163ie de 65% complet \u015fi v\u00e2nz\u0103rile au ajuns la peste 50%. \u201eAm deschis campania la \u00eenceput de noiembrie, am str\u00e2ns deja o prim\u0103 tran\u015f\u0103 de 50.000 euro pentru ei; \u00een decembrie se desf\u0103\u015foar\u0103 o nou\u0103 tran\u015f\u0103.\u201d Al doilea proiect este Sibiu, iar dezvoltatorul se nume\u015fte Novarion Experience, proiectul dezvoltat de ei av\u00e2nd un masterplan ambi\u0163ios \u2013 antreprenorul vrea s\u0103 construiasc\u0103 un cartier \u00eentreg, cu servicii integrate, \u00een apropiere de lacul Binder. Pentru acest proiect au str\u00e2ns p\u00e2n\u0103 acum 20.000 de euro.<\/p>\n

\nPerioada minim\u0103 \u00een care investitorii pot s\u0103 \u00ee\u015fi recupereze banii este de \u015fase luni, merg\u00e2nd p\u00e2n\u0103 la 60 de luni pentru acest \u00eemprumut. \u201e\u00cen acest moment, pentru cele dou\u0103 campanii active, maturitatea se ajunge la 24 de luni \u015fi dob\u00e2nzile sunt pl\u0103tite semestrial. Ca exemplu: pentru campania care este promovat\u0103 la un randament de 16%, dup\u0103 primele \u015fase luni vor fi pl\u0103ti\u0163i 8% din randament, dup\u0103 12 luni al\u0163i 8% \u015fi tot a\u015fa, la final se ramburseaz\u0103 principalul plus ultima tran\u015f\u0103 de 8%.\u201d \u201e\u00cen principiu, atunci c\u00e2nd \u00eencepe dezvoltarea, dezvoltatorul are un business plan \u015fi un buget, a\u015fadar va avea un cash-flow pe toat\u0103 durata dezvolt\u0103rii \u015fi \u00ee\u015fi va pune aceast\u0103 rambursare de 8% la \u00eenceput, care reprezint\u0103 pentru el un cost de finan\u0163are. Practic, a\u015fa cum are costuri de dezvoltare pentru materiale sau alte servicii, are \u015fi costul acesta de finan\u0163are, care este prev\u0103zut de la bun \u00eenceput; principalul ar trebui s\u0103 vin\u0103 din v\u00e2nzarea acestor proiecte, dar oarecum noi lu\u0103m tot timpul o marj\u0103 de timp, proiectele care le avem acum active sunt la 24 de luni, dar real ei au nevoie de 12 luni pentru a implementa proiectul, a\u015fadar ne-am luat un an de marj\u0103 astfel \u00eenc\u00e2t s\u0103 fim siguri c\u0103 o s\u0103 v\u00e2nd\u0103 unit\u0103\u0163ile respective \u015fi o s\u0103 ramburseze investitorii.\u201d  <\/p>\n

\n <\/p>\n

\n3 \u00eentreb\u0103ri \u015fi r\u0103spunsuri din interviul cu Vicen\u0163iu Vlad, CEO al Stockestate Crowdfunding<\/strong><\/span><\/p>\n

\n1. Cum vezi tu pia\u0163a \u00een acest moment?<\/strong>
\nEste o perioad\u0103 foarte diferit\u0103 fa\u0163\u0103 de ce s-a \u00eent\u00e2mplat \u00een 2008. Exist\u0103 mult mai mult\u0103 maturitate \u00een pia\u0163\u0103, dezvoltatorii sunt mai solizi, au deja proiecte finalizate, a\u015fadar aceasta este prima diferen\u0163\u0103. Cu siguran\u0163\u0103 este o perioad\u0103 \u00een care au \u00eencetinit v\u00e2nz\u0103rile, dar din ce v\u0103d eu, au \u00eencetinit v\u00e2nz\u0103rile pentru produse de calitate medie. Dac\u0103 ne uit\u0103m la produsele de calitate \u00eenalt\u0103, pentru proiectele care \u00eentr-adev\u0103r se diferen\u0163iaz\u0103 nu v\u0103d nicio \u00eencetinire \u00een v\u00e2nz\u0103ri. Oarecum \u00een perioadele de a\u015fa-zis\u0103 criz\u0103 lumea se \u00eendreapt\u0103 spre proiecte care dau mai mult\u0103 siguran\u0163\u0103 \u015fi care se diferen\u0163iaz\u0103 \u2013 nu a\u015f spune neap\u0103rat cele mai scumpe, dar cele de calitate \u015fi de clas\u0103 medie.<\/p>\n

\n2. Cum crezi c\u0103 va fi anul 2024 prin prisma pre\u0163urilor, mai ales pentru imobile?<\/strong>
\nP\u0103rerea mea este c\u0103 pre\u0163urile cu siguran\u0163\u0103 nu o s\u0103 scad\u0103, nici nu o s\u0103 creasc\u0103 foarte mult \u2013 a\u015fadar este o perioad\u0103 de redresare.  Nu am v\u0103zut \u00een pia\u0163\u0103, \u00een proiectele pe care le urm\u0103resc, discounturi majore, cum se a\u015ftepta majoritatea. Am v\u0103zut ni\u015fte redres\u0103ri de 5-7%, dar nu v\u0103d sc\u0103deri majore. Aceasta este marea \u00eentrebare: vor sc\u0103dea pre\u0163urile la imobiliare? P\u0103rerea mea este c\u0103 nu, nu are cum s\u0103 se \u00eent\u00e2mple acest lucru din punct de vedere economic fiindc\u0103 infla\u0163ia tot cre\u015fte, deci banul se devalorizeaz\u0103.<\/p>\n

\n3. Cum vor func\u0163iona dezvoltatorii \u00een anul 2024, av\u00e2nd \u00een vedere \u015fi lipsa autoriz\u0103rilor de construire cu care se confrunt\u0103 pia\u0163a?<\/strong>
\nVa fi un an de rezilien\u0163\u0103 din toate punctele de vedere. Contextul este mai dificil, nu mai sunt ani \u00een care se d\u0103deau banii pe band\u0103 rulant\u0103, deci \u015fi ei trebuie s\u0103 fie mai aten\u0163i. Faptul c\u0103 autoriz\u0103rile  sunt mai pu\u0163ine poate fi oarecum un beneficiu pentru dezvoltatorii care au o asemenea autorizare sau vor s\u0103 se dezvolte, \u00eentr-o pia\u0163\u0103 liber\u0103, dac\u0103 oferta e mai limitat\u0103, \u015fi cererea o s\u0103 urmeze.<\/p>\n

\n\"\"<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Vicen\u0163iu Vlad \u015fi Alex Constantin au mizat pe \u201edragostea\u201d pentru imobiliare a rom\u00e2nilor \u015fi au lansat prima platform\u0103 local\u0103 de crowdfunding \u00een acest domeniu. Care sunt avantajele investi\u0163iilor \u00een real estate f\u0103r\u0103 act de proprietate?   Din anul 2022 a intervenit regulamentul european care s-a transformat \u00een legisla\u0163iile na\u0163ionale, astfel c\u0103 exist\u0103 legea crowdfundingului \u00een […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[511,571,6462,512],"tags":[21223,472,17091,30,149,7259,56754],"class_list":["post-223448","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-afaceri","category-business-hi-tech","category-imobiliare","category-revista-bm","tag-crowdfunding","tag-finantare","tag-imobile","tag-imobiliare","tag-investitii","tag-real-estate","tag-vicentiu-vlad-si-alex-constantin"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/223448","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=223448"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/223448\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=223448"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=223448"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=223448"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}