{"id":221848,"date":"2023-11-27T11:00:00","date_gmt":"2023-11-27T11:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/?p=221848"},"modified":"2023-11-27T11:00:00","modified_gmt":"2023-11-27T11:00:00","slug":"real-estate-tot-ce-trebuie-sa-stii-daca-vrei-sa-cumperi-o-locuinta","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/?p=221848","title":{"rendered":"Real Estate. Tot ce trebuie s\u0103 \u015ftii dac\u0103 vrei s\u0103 cumperi o locuin\u0163\u0103"},"content":{"rendered":"

\n\u201eEfervescen\u0163\u0103\u201d este cuv\u00e2ntul care descrie cel mai bine la aceast\u0103 or\u0103 pia\u0163a imobiliar\u0103 din Rom\u00e2nia, un domeniu \u00een care se caut\u0103 f\u0103r\u0103 oprire locuin\u0163e at\u00e2t de cump\u0103rat, c\u00e2t \u015fi de \u00eenchiriat. \u00cen a\u015fteptarea unor pre\u0163uri \u00een continu\u0103 cre\u015ftere, brokerii imobiliari \u00ee\u015fi sf\u0103tuiesc clien\u0163ii s\u0103 investeasc\u0103, dac\u0103 au posibilitatea \u015fi \u00ee\u015fi doresc, c\u00e2t mai cur\u00e2nd \u00eentr-o locuin\u0163\u0103, Rom\u00e2nia fiind \u00eenc\u0103 o \u0163ar\u0103 cu o accesibilitate ridicat\u0103 \u00een ceea ce prive\u015fte achizi\u0163iile imobiliare.<\/strong><\/p>\n

\n <\/p>\n

\nPia\u0163a imobiliar\u0103 se poate defini printr-un singur cuv\u00e2nt ca fiind efervescent\u0103. Este o pia\u0163\u0103 vie, o pia\u0163\u0103 \u00een continu\u0103 schimbare. Pre\u0163urile au o evolu\u0163ie interesant\u0103 \u00een ultimii ani. Subiectul este tot timpul la mod\u0103 – \u00een afar\u0103 de sport, politic\u0103 \u015fi religie, imobiliarele fac parte din subiectele de discu\u0163ie ale rom\u00e2nilor\u201d, a spus R\u0103zvan Tar\u0163a, broker de credite \u015fi retail division manager la Kiwi Finance, \u00een cea mai recent\u0103 edi\u0163ie a emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro. Oamenii sunt dispu\u015fi acum s\u0103 cumpere locuin\u0163e, dar nu \u00een orice condi\u0163ii, remarc\u0103 el. Un lucru bun al ultimilor ani este c\u0103 au \u00eenceput s\u0103 se documenteze mult mai atent \u015fi s\u0103 studieze temeinic propriet\u0103\u0163ile, ceea ce doar rareori se \u00eent\u00e2mpla \u00een anii trecu\u0163i. Percep\u0163ia c\u0103 pia\u0163a este \u00een blocaj \u015fi c\u0103 oamenii nu mai cump\u0103r\u0103 este mai degrab\u0103 fals\u0103, dup\u0103 cum arat\u0103 cifrele \u015fi realitatea din teren. \u201eAu fost \u015fi sunt \u00een continuare \u00abprevestitori ai apocalipsei\u00bb pe pia\u0163a imobiliar\u0103, care vorbesc despre pr\u0103bu\u015firea pre\u0163urilor, dar acest lucru nu s-a \u00eent\u00e2mplat. Noi credem c\u0103 \u00een continuare pre\u0163urile vor cre\u015fte, nu vedem motive ca ele s\u0103 scad\u0103.\u201d \u00cen 2023, scumpirile locuin\u0163elor au fost sub 10%, mai pu\u0163in agresive dec\u00e2t \u00een anii trecu\u0163i, \u015fi exist\u0103 premise c\u0103 lucrurile vor fi la fel \u015fi \u00een anii urm\u0103tori. \u201eInvestitorii \u00een continuare investesc, iar cererea este \u00een continu\u0103 cre\u015ftere \u00een special \u00een ora\u015fele mari din Rom\u00e2nia \u2013 Timi\u015foara, Cluj-Napoca, Constan\u0163a, Bra\u015fov, Ia\u015fi, Bucure\u015fti. Oferta nu face fa\u0163\u0103 nivelului mare al cererii, astfel c\u0103 pia\u0163a \u00ee\u015fi continu\u0103 cre\u015fterea.\u201d Achizi\u0163ia unei propriet\u0103\u0163i \u00een Rom\u00e2nia \u00eenc\u0103 este o investi\u0163ie bun\u0103 spre foarte bun\u0103, pentru c\u0103 un asemenea activ \u00ee\u015fi cre\u015fte inevitabil valoarea \u00een timp. \u201eDe 19 ani, de c\u00e2nd practic aceast\u0103 meserie, nu am \u00eent\u00e2lnit un om care s\u0103 fi pierdut cump\u0103r\u00e2nd un imobil \u015fi sunt convins c\u0103 nici de acum \u00eencolo nu se va \u00eent\u00e2mpla asta\u201d, spune R\u0103zvan Tar\u0163a.<\/p>\n

\n<\/p>\n

\nOrdine \u00een finan\u0163e <\/strong>Poate cel mai important pas \u00een procesul de achizi\u0163ie a unei locuin\u0163e, pentru cei mai mul\u0163i oameni, este identificarea celei mai bune solu\u0163ii de finan\u0163are. Mai ales dup\u0103 o perioad\u0103 \u00een care dob\u00e2nzile au urcat la cote neb\u0103nuite, grijile \u00een ceea ce prive\u015fte bugetul sunt numeroase. Se pare \u00eens\u0103 c\u0103, din acest punct de vedere, ve\u015ftile sunt bune. \u201eDob\u00e2nzile au ajuns \u00een acest moment sub 6%, ceea ce e \u00eembucur\u0103tor pentru rom\u00e2ni, \u00een condi\u0163iile \u00een care avem o infla\u0163ie peste 8%. Creditele sunt extrem de accesibile raportat la infla\u0163ie \u015fi la dob\u00e2nzile la depozite. Cea mai mic\u0103 dob\u00e2nd\u0103 fix\u0103 acum este de 5,75%. Din a doua jum\u0103tate a anului, dob\u00e2nzile au \u00eenceput s\u0103 scad\u0103 \u015fi vor continua acest trend.\u201d R\u0103zvan Tar\u0163a spune c\u0103 perioadele de cre\u015ftere sunt o dovad\u0103 a normalit\u0103\u0163ii, ele fiind tot timpul urmate de sc\u0103deri. O anomalie este \u00eens\u0103 faptul c\u0103, \u00een acest moment, dob\u00e2nda fix\u0103 este mai mic\u0103 dec\u00e2t cea variabil\u0103, ceea ce contrazice regulile. \u00cen aceste condi\u0163ii, toate pariurile merg pe alegerea unei dob\u00e2nzi fixe la contractarea unui credit. \u201eB\u0103ncile acord\u0103 \u00een continuare credite, acesta a fost motorul tranzac\u0163iilor \u00een acest an. Tranzac\u0163iile cash reprezint\u0103 \u00eentre 50% \u015fi 60% din achizi\u0163ii. Creditele ipotecare sunt cele care domin\u0103 pia\u0163a, cele prin programul Noua Cas\u0103 reprezent\u00e2nd 3-4%.\u201d Potrivit BNR, gradul maxim de \u00eendatorare recomandat este de 40% din veniturile nete totale dac\u0103 este vorba despre a doua proprietate sau de 45% dac\u0103 se discut\u0103 despre prima proprietate a unui cump\u0103r\u0103tor. \u201eSfatul meu pentru clien\u0163i este \u00eens\u0103 s\u0103 se \u00eendatoreze c\u00e2t mai pu\u0163in \u015fi s\u0103 vin\u0103 cu un avans c\u00e2t mai mare. Un avans mare \u015fi un grad de \u00eendatorare c\u00e2t mai mic, pe termen redus, reprezint\u0103 varianta ideal\u0103. De regul\u0103, totu\u015fi, oamenii \u00eencearc\u0103 s\u0103 dea un avans c\u00e2t mai mic, s\u0103 se \u00eendatoreze pe o perioad\u0103 c\u00e2t mai lung\u0103, iar cash-ul s\u0103-l p\u0103streze pentru investi\u0163ii \u00een locuin\u0163\u0103. Ei se g\u00e2ndesc s\u0103 aib\u0103 \u015fi un buffer, o sum\u0103 de bani de rezerv\u0103 ca s-o poat\u0103 folosi \u00een caz de nevoie, ceea ce reprezint\u0103 un aspect s\u0103n\u0103tos.\u201d Cele mai valoroase sfaturi sunt ca poten\u0163ialii cump\u0103r\u0103tori s\u0103-\u015fi calculeze foarte bine cheltuielile, s\u0103 \u00eencerce s\u0103 economiseasc\u0103 \u00eenainte de a accesa un credit, av\u00e2nd astfel exerci\u0163iul cump\u0103t\u0103rii, s\u0103 nu se \u00eentind\u0103 mai mult dec\u00e2t le e plapuma \u015fi s\u0103 se orienteze c\u0103tre imobile mai accesibile, astfel \u00eenc\u00e2t s\u0103 fie mai u\u015for de achitat.<\/p>\n

\n

\nCarte de vizit\u0103<\/span><\/strong><\/span><\/p>\n

\nR\u0103zvan Tar\u0163a, <\/strong>broker de credite \u015fi retail division manager la Kiwi Finance:<\/strong><\/span><\/p>\n

\n\u21d2 <\/strong>Este absolvent al Universit\u0103\u0163ii Politehnica din Timi\u015foara;<\/strong><\/p>\n

\n\u21d2 <\/strong>Lucreaz\u0103 de 19 ani \u00een industria imobiliarelor din Rom\u00e2nia, fiind \u00eenc\u0103 din 2004 angajat la Kiwi Finance, cel mai mare broker de credite din Rom\u00e2nia, care face parte din OLX Group.<\/strong><\/p>\n

\n

\n<\/p>\n

\nCe<\/strong>a mai important\u0103 carte de vizit\u0103 <\/strong>Pentru cei care \u00ee\u015fi doresc s\u0103 primeasc\u0103 sfaturile unui specialist, ce este important de \u015ftiut este c\u0103 serviciile brokerului de credite sunt gratuite. Cum ajungi la un astfel de expert?\u201eDac\u0103 \u00eentrebi minimum trei oameni, cu siguran\u0163\u0103 cel pu\u0163in unul a interac\u0163ionat cu un broker la un moment dat\u201d, spune R\u0103zvan Tar\u0163a. \u201eBrokerul de credite a devenit un personaj important, a\u015fa cum e medicul, cum e avocatul. \u00cen ultimii zece ani, oamenii au \u00eenceput s\u0103 apeleze mai des la serviciile brokerului, au v\u0103zut beneficiile \u015fi au \u00eembr\u0103\u0163i\u015fat tot mai mult ideea aceasta. Rela\u0163ia noastr\u0103 cu b\u0103ncile este de asemenea din ce \u00een ce mai bun\u0103.\u201d Un broker finalizeaz\u0103 \u00een medie cam zece tranzac\u0163ii \u00eentr-o lun\u0103. Interac\u0163iunile cu poten\u0163iali clien\u0163i sunt \u00eens\u0103 mult mai numeroase \u015fi zilnice.\u201eBrokerul de credite analizeaz\u0103 situa\u0163ia unui client \u015fi toate ofertele disponibile, revenind cu o propunere c\u0103tre el \u00een maximum 24 de ore. \u00cen cazul locuin\u0163elor aflate \u00een proces de construc\u0163ie, cu termen de finalizare peste \u015fase-nou\u0103 luni, brokerul p\u0103streaz\u0103 leg\u0103tura cu clientul \u00een toat\u0103 aceast\u0103 perioad\u0103, p\u00e2n\u0103 la tranzac\u0163ionare. Cartea de vizit\u0103 a brokerului este l\u00e2ng\u0103 cea a medicului de familie, a avocatului.\u201d \u00cen cazurile achizi\u0163iilor de pe plan\u015f\u0103, atunci c\u00e2nd proiectul imobiliar este \u00eenc\u0103 \u00een proces de construc\u0163ie, \u00eentotdeauna exist\u0103 \u015fi riscuri, ceea ce conteaz\u0103 foarte mult fiind notorietatea dezvoltatorului. \u201eNoi, prin prisma experien\u0163ei, putem recomanda clientului un dezvoltator sau altul. Au fost \u015fi investitori care nu \u015fi-au dus proiectele la bun sf\u00e2r\u015fit, iar pia\u0163a i-a taxat, a\u015fa c\u0103 acum sunt mai pu\u0163ini. Acum avem dezvoltatori cu proiecte pe termen lung \u015fi foarte lung.\u201d Achizi\u0163ia unei locuin\u0163e \u00een stadiul de proiect vine cu avantajul unui pre\u0163 mai bun. \u00cen plus, cu c\u00e2t avansul pentru o asemenea locuin\u0163\u0103 este mai mare, cu at\u00e2t discountul e mai mare. \u201e\u00cen ceea ce prive\u015fte achizi\u0163iile \u00een scop investi\u0163ional, vedem tranzac\u0163ii cu cinci-\u015fase apartamente v\u00e2ndute unui singur investitor \u00een scopul \u00eenchirierii, iar dezvoltatorii \u00eencep s\u0103-\u015fi creeze departamente de facility management, \u00een care pun la dispozi\u0163ie serviciul de \u00eenchiriere. Este un trend natural, tot mai la \u00eendem\u00e2n\u0103.\u201d Estim\u0103rile pie\u0163ei arat\u0103 c\u0103, ast\u0103zi, aproximativ 10% dintre rom\u00e2ni stau cu chirie, calculul fiind f\u0103cut pe baza contractelor \u00eenregistrate. \u00cen realitate ponderea este mult mai mare. Ce se va \u00eent\u00e2mpla cu aceast\u0103 categorie de locatari? \u201eCred c\u0103 va cre\u015fte ponderea chiria\u015filor \u00een anii urm\u0103tori, dar va cre\u015fte direct propor\u0163ional cu cea a proprietarilor, mai ales \u00een ora\u015fele mari, universitare, unde nevoia locativ\u0103 este imens\u0103.\u201d<\/p>\n

\n <\/p>\n

\nUn nucleu regional. <\/strong>Experien\u0163a lui R\u0103zvan Tar\u0163a acoper\u0103 cu prec\u0103dere Timi\u015foara \u015fi jude\u0163ul Timi\u015f, acolo fiind cei mai mul\u0163i dintre clien\u0163ii cu care lucreaz\u0103. Despre starea actual\u0103 a tranzac\u0163iilor cu locuin\u0163e \u00een ora\u015ful de pe Bega, brokerul dezv\u0103luie c\u0103 este extrem de bun\u0103 \u00een acest moment. \u201ePutem spune c\u0103 suntem privilegia\u0163i \u2013 avem o zon\u0103 de c\u00e2mpie, unde ne putem dezvolta mult, ne-am p\u0103strat centrul istoric \u015fi deservim mai multe jude\u0163e \u00een jur. Foarte mul\u0163i studen\u0163i vin \u00een Timi\u015foara \u015fi r\u0103m\u00e2n acolo, ceea ce face ca ora\u015ful s\u0103 fie \u00eentr-o continu\u0103 expansiune. Astfel, cererea pentru imobile este \u00eentr-o continu\u0103 cre\u015ftere. Oferta \u00eencearc\u0103 s\u0103 \u0163in\u0103 pasul, dar nu reu\u015fe\u015fte.\u201d \u00cen Timi\u015foara, la aceast\u0103 or\u0103, exist\u0103 mai multe proiecte reziden\u0163iale \u00een dezvoltare pe termen lung \u015fi foarte lung, pe cinci sau chiar zece ani. Iar progresul nu se opre\u015fte aici, deoarece \u015fi localit\u0103\u0163ile din jurul Timi\u015foarei se dezvolt\u0103 foarte mult. Giroc \u015fi Dumbr\u0103vi\u0163a sunt doar dou\u0103 exemple \u00een acest sens.\u201eAcestea se dezvolt\u0103 pentru c\u0103 pre\u0163urile sunt mai accesibile, fiind zone aflate mai departe de centrul ora\u015fului, iar autorit\u0103\u0163ile locale sunt mai flexibile, astfel c\u0103 toate avizele se ob\u0163in mult mai repede.\u201d \u00cen acest moment, pre\u0163ul mediu de v\u00e2nzare a locuin\u0163elor \u00een Timi\u015foara \u015fi localit\u0103\u0163ile periurbane este de circa 1.300-1.350 de euro pe metru p\u0103trat. Tranzac\u0163iile sunt \u00eentr-o continu\u0103 cre\u015ftere, nu s-au oprit \u015fi nu se vor opri nici anul viitor, nici \u00een anii urm\u0103tori.   <\/p>\n

\n

\nTrei \u00eentreb\u0103ri \u015fi r\u0103spunsuri din emisiunea cu R\u0103zvan Tar\u0163a: <\/strong><\/span><\/p>\n

\n\u008c Dincolo de finan\u0163are, de ce alte aspecte trebuie s\u0103 se preocupe un cump\u0103r\u0103tor de locuin\u0163\u0103?<\/strong><\/em>
\n\u00cen afar\u0103 de finan\u0163are, un cump\u0103r\u0103tor ar trebui de asemenea s\u0103 fie atent \u015fi la actele imobilului. Un aspect important c\u00e2nd achizi\u0163ia se face prin credit este c\u0103 banca se implic\u0103 \u00een verificarea documentelor, fiind direct interesat\u0103 ca lucrurile s\u0103 fie \u00een regul\u0103. Cump\u0103r\u0103torul ar trebui s\u0103 mai fie atent \u015fi la notorietatea dezvoltatorului. Pe baza cuno\u015ftin\u0163elor noastre, putem s\u0103-l sf\u0103tuim dac\u0103 s\u0103-\u015fi cumpere sau nu o proprietate de la un anumit investitor.\u201d<\/p>\n

\n\u008d Ce se \u00eent\u00e2mpl\u0103 pe pia\u0163a locuin\u0163elor vechi de v\u00e2nzare? Cum este dinamica pe acest segment?<\/strong><\/em>
\nPia\u0163a secundar\u0103, cea a locuin\u0163elor vechi, este \u015fi mai efervescent\u0103 dec\u00e2t cea a locuin\u0163elor noi. Acolo marja de negociere e mai mare, peste 10%, fiind vorba \u00een principal despre persoane fizice care au pl\u0103tit foarte pu\u0163in pe acele imobile sau poate le-au primit mo\u015ftenire. Este o avere latent\u0103 foarte mare a Rom\u00e2niei. Spre compara\u0163ie, la locuin\u0163ele noi, negocierea se face cu prec\u0103dere atunci c\u00e2nd se discut\u0103 \u00een stadiul de proiect. Ulterior, marja de negociere este spre zero.<\/p>\n

\n\u008e Ce ora\u015f din e\u015falonul al doilea are premise de dezvoltare puternic\u0103 \u00een urm\u0103torii ani din punct de vedere reziden\u0163ial?<\/strong><\/em>
\nV\u0103d Bra\u015fovul ca fiind un ora\u015f care urmeaz\u0103 s\u0103 se dezvolte mult. Este o localitatea extrem de dorit\u0103 pentru c\u0103 are pre\u0163uri mai accesibile ale imobilelor comparativ cu ora\u015fele mari, pentru c\u0103 se afl\u0103 \u00eentr-o zon\u0103 foarte frumoas\u0103 \u015fi pentru c\u0103 este pozi\u0163ionat\u0103 central, iar infrastructura \u00eencepe s\u0103 se dezvolte \u00een jur.<\/p>\n

\n

\n3 tendin\u0163e pentru pia\u0163a imobiliar\u0103 \u00een 2024<\/strong><\/span><\/p>\n

\n\u008c Pre\u0163uri \u00een continuare \u00een cre\u015ftere la imobilele noi, dar nu foarte mult, ci p\u00e2n\u0103 \u00een 10%;<\/p>\n

\n\u008d Ofert\u0103 din ce \u00een ce mai bun\u0103 la finan\u0163are. Totu\u015fi, cu c\u00e2t dob\u00e2nzile vor sc\u0103dea mai mult, cu at\u00e2t pre\u0163urile la locuin\u0163e vor cre\u015fte;<\/p>\n

\n\u008e Num\u0103r de proiecte \u00een cre\u015ftere anul viitor, inclusiv \u00een Bucure\u015fti, dup\u0103 ce va fi dep\u0103\u015fit blocajul imobiliar. Clien\u0163ii vor avea mai mult de unde s\u0103 aleag\u0103.<\/p>\n

\n

\n\"\"<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

\u201eEfervescen\u0163\u0103\u201d este cuv\u00e2ntul care descrie cel mai bine la aceast\u0103 or\u0103 pia\u0163a imobiliar\u0103 din Rom\u00e2nia, un domeniu \u00een care se caut\u0103 f\u0103r\u0103 oprire locuin\u0163e at\u00e2t de cump\u0103rat, c\u00e2t \u015fi de \u00eenchiriat. \u00cen a\u015fteptarea unor pre\u0163uri \u00een continu\u0103 cre\u015ftere, brokerii imobiliari \u00ee\u015fi sf\u0103tuiesc clien\u0163ii s\u0103 investeasc\u0103, dac\u0103 au posibilitatea \u015fi \u00ee\u015fi doresc, c\u00e2t mai cur\u00e2nd \u00eentr-o […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[510,6462,512],"tags":[8110,30,9129,7259],"class_list":["post-221848","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-actualitate","category-imobiliare","category-revista-bm","tag-broker","tag-imobiliare","tag-locuinta","tag-real-estate"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/221848","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=221848"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/221848\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=221848"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=221848"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=221848"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}