{"id":220927,"date":"2023-10-30T10:00:00","date_gmt":"2023-10-30T10:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/?p=220927"},"modified":"2026-04-10T07:33:37","modified_gmt":"2026-04-10T07:33:37","slug":"mereu-am-fost-atras-de-antreprenoriat-ca-de-un-vid-ma-atragea-si-ma-duceam-spre-el-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/?p=220927","title":{"rendered":"\u201eMereu am fost atras de antreprenoriat ca de un vid. M\u0103 atr\u0103gea \u015fi m\u0103 duceam spre el\u201d"},"content":{"rendered":"

\nSpune Alex Bonea, unul dintre cei mai tineri antreprenori din mediul de business local. \u00cen clasa a XI-a, \u00eenainte de BAC, el lua decizia radical\u0103 de a renun\u0163a la planul de a deveni arhitect, meserie pentru care se preg\u0103tea deja intens, pentru a se av\u00e2nta \u00een antreprenoriat, av\u00e2nd \u00een fa\u0163\u0103 modelul tat\u0103lui s\u0103u, om de business cunoscut \u00een mediul de afaceri locale. Direc\u0163ia s-a conturat de la sine, miza fiind una riscant\u0103, dar de viitor: imobiliarele. Nu a mers \u00eens\u0103 doar pe varianta clasic\u0103 de investi\u0163ii \u00een real estate, ci \u015fi-a propus totodat\u0103 s\u0103 fie el cel care faciliteaz\u0103 investi\u0163iile altora \u00een aceast\u0103 industrie \u00een care fiecare pariu trebuie atent monitorizat pentru a se materializa \u00een profit. Ce aduce nou \u00een pia\u0163\u0103 Meta Estate Trust, compania c\u0103reia i-a pus bazele \u00een urm\u0103 cu doi ani?<\/strong><\/p>\n

\n\u201eVin dintr-o familie de antreprenori \u015fi arhitec\u0163i: pe linia tat\u0103lui sunt antrepre\u00adnori, pe linia mamei sunt arhitec\u0163i. Am vrut s\u0103 studiez ini\u0163ial arhitectura, la un moment dat m\u0103 aflam \u00een birourile companiei tat\u0103lui meu (Drago\u015f Bonea, fondator \u015fi CEO al furnizorului de amenaj\u0103ri interioare Delta Studio), studiam, desenam, eram foarte metodic \u00een ceea ce f\u0103ceam \u015fi con\u015ftiincios. Vedeam ce agita\u0163ie e pe acolo, \u015fi m-am \u00eentrebat \u00absigur vreau s\u0103 fac arhitectura? Vor fi \u015fase ani de studiu, dup\u0103 aceea trebuie s\u0103 fie un fel de stagiatur\u0103, ce fac? Fac chestia asta?\u00bb \u015ei am luat hot\u0103r\u00e2rea, cred c\u0103 \u00een cinci secunde, c\u0103 nu. <\/span><\/p>\n

\nNu fac asta, fac antreprenoriat\u201d, poveste\u015fte el. Era \u00een clasa a XI-a, iar un an mai t\u00e2rziu a ales, \u00een cele din urm\u0103, \u00een urma unei recomand\u0103ri, facultatea The Entrepreneurship Academy, ce urma un model finlandez de studii, fiind pe atunci \u00eenc\u0103 la \u00eenceputul activit\u0103\u0163ii. \u00cen paralel cu studiile a lucrat, \u00eenc\u0103 din liceu, \u015fi \u00een firma tat\u0103lui s\u0103u. \u201eLe-am administrat bine, a fost un exerci\u0163iu foarte bun.\u201d La Delta se focusa mai mult pe zona de marketing, dar o mare parte din activitatea companiei, jum\u0103tate din business mai precis, era v\u00e2nzare c\u0103tre dezvoltatori imobiliari. \u201e\u015ei acolo, eu intr\u00e2nd \u00een contact, av\u00e2nd evenimente de networking cu dezvoltatori imobiliari pe care \u00eencepusem s\u0103 \u00eei cunosc, mi s-a p\u0103rut interesant s\u0103 investim al\u0103turi de ei.\u201d <\/span><\/p>\n

\nPoveste\u015fte c\u0103 pe atunci \u2013 vorbind aici de anul 2018 \u2013 dezvoltatorii aveau nevoie de dou\u0103 lucruri c\u00e2nd \u00eencepeau un proiect. O dat\u0103 s\u0103-\u015fi finan\u0163eze o parte din capital, \u015fi mai apoi s\u0103 dovedeasc\u0103 b\u0103ncilor c\u0103 au un produs vandabil. \u201e\u015ei atunci ei veneau cu ni\u015fte oferte la lansarea proiectelor, \u00een care pentru un pachet d\u0103deau un discount, \u00een general de la 5-10 apartamente, d\u0103deau un discount destul de considerabil contra unui avans. Deci nu cereau 100% la \u00eenceput, ci un avans \u00eentre 15% \u015fi 30%. Asta ofereau investitorilor individuali. Pia\u0163a era foarte interesant\u0103, mi s-a p\u0103rut o oportunitate, la fel \u015fi tat\u0103lui meu, \u015fi am zis: OK, vreau s\u0103 m\u0103 ocup eu de chestia asta, mi se pare foarte interesant, \u015fi nici nu era alt\u0103 persoan\u0103 care ar fi putut s\u0103 preia asta, fiindc\u0103 to\u0163i erau concentra\u0163i pe businessul principal. A\u015fa c\u0103 am \u00eenceput s\u0103 investim al\u0103turi de ei.\u201d<\/span><\/p>\n

\n\u00ce\u015fi aminte\u015fte c\u0103 au fost ni\u015fte ani foarte buni atunci. Un lucru pe care l-a observant, de asemenea, \u00een pia\u0163\u0103, era faptul c\u0103 \u00een gene\u00adral investitorii care cump\u0103rau, care optau pen\u00adtru aceste promo\u0163ii, aceste pachete, erau investitori care mai f\u0103cuser\u0103 acest tip de acti\u00advitate \u015fi aveau o tangen\u0163\u0103 cu pia\u0163a imobiliar\u0103, erau parte din ecosistemul de dezvoltare imobiliar\u0103, fie c\u0103 vorbim de furnizori de servicii sau produse pentru dezvoltatori imobiliari, materiale de construc\u0163ii, arhitec\u0163i, foarte mul\u0163i agen\u0163i imobiliari \u2013 care sim\u0163eau, \u015ftiau practic modelul de business: cumperi la un discount, proiectul se dezvolt\u0103, vinzi la final cu un profit sigur. \u201eAm observat c\u0103 era cumva o haiducie, nu erau lucrurile foarte structurate \u015fi aranjate. \u00cen schimb, se f\u0103ceau ni\u015fte randamente extraordinare \u00eenc\u0103 din 2015, iar eu vedeam practic \u00een 2018 cum \u00een unele investi\u0163ii dublai banii de la an la an.<\/p>\n

\nCu un avans de 15-20%, tu reu\u015feai printr-o cesiune s\u0103-\u0163i dublezi practic banii. \u015ei ideea era simpl\u0103: la \u00eenceput eu ca investitor \u00eemi asum un anumit risc, fiindc\u0103 pot s\u0103 \u00een\u0163eleg cum func\u0163ioneaz\u0103 dezvoltatorul respectiv, proiectul respectiv. \u00cen schimb, un consumator final, un client final, este mai precaut. \u015ei atunci el vine c\u00e2nd vede c\u0103 e blocul construit, fa\u0163ada \u00eenchis\u0103, vine cam dup\u0103 12 luni \u015fi cump\u0103r\u0103 la pre\u0163ul de la acel moment.<\/p>\n

\nDezvoltatorii mai f\u0103ceau acest lucru \u015fi dintr-un alt considerent, majoritatea se finan\u0163au bancar, \u015fi atunci banca le impunea, exact din acest motiv, ca s\u0103 dovedeasc\u0103 c\u0103 proiectul lor e vandabil, le impunea s\u0103 v\u00e2nd\u0103 un procentaj de 15\u201320%, ca s\u0103 dovedeasc\u0103 faptul c\u0103 reu\u015fesc s\u0103 termine proiectul, c\u0103 reu\u015fesc s\u0103-l v\u00e2nd\u0103 mai degrab\u0103, \u015fi atunci banca d\u0103dea drumul la credit \u015fi ei se apucau s\u0103 construiasc\u0103, av\u00e2nd sursele necesare ca s\u0103 termine toat\u0103 finan\u0163area.<\/p>\n

\nPoveste\u015fte, de asemenea, c\u0103 pia\u0163a fiind pe un trend ascendent, nu conta ce apartamente vindeai, proiectul se finaliza, se vindea. \u201eNoi oricum lucram cu dezvolt\u0103tori mai mari, mai serio\u015fi, fiindc\u0103 \u015fi structura businessului nostru era mai corporate.\u201d Exemplific\u0103 aici cu Belvedere Residence, Parcului20, faza unu, ba chiar \u015fi ONE, dar \u015fi proiecte mai mici, boutique, din centru, precum \u015fi o serie de proiecte \u00een N\u0103vodari. \u201e\u00cen acea perioad\u0103 am ajuns s\u0103 administrez undeva la un portofoliu de 40 de apartamente \u00een total.\u201d<\/p>\n

\n <\/p>\n

\n\"\"De la idee la startup. <\/strong>V\u0103z\u00e2nd la momentul respectiv acest poten\u0163ial mare, ideea care s-a n\u0103scut a fost de a face aceast\u0103 activitate \u015fi pentru al\u0163i investitori, \u201es\u0103 institu\u0163ionaliz\u0103m aceast\u0103 activitate de investi\u0163ii\u201d. A\u015fa c\u0103 \u00een 2020, \u00een martie, c\u00e2nd a venit \u015fi pandemia, \u015fi-a spus c\u0103 acest plan ar putea s\u0103 devin\u0103 ceva serios, s\u0103 ia forma unui start-up \u00een zona asta. \u00cen sensul acesta l-a contactat pe Adrian Stanciu, care i-a fost profesor \u015fi mentor la facultate, \u015ftiind c\u0103 avea o arie foarte larg\u0103 de rela\u0163ii \u00een zona de business. Ini\u0163ial se g\u00e2ndea s\u0103 se axeze \u00een special pe chirii, s\u0103 cumpere apartamente la discount cu avans, \u015fi nu doar s\u0103 urm\u0103reasc\u0103 \u00eencheierea de tranzac\u0163ii de tip concesiuni, chiriile fiind zona spre care vedeau c\u0103 s-au dus pie\u0163ele dezvoltate din Europa, America, ajung\u00e2nd \u00een final ajung s\u0103 aib\u0103 venituri. \u201eDar mai mizam pe un lucru \u2013 ceea ce nu s-a dovedit a fi adev\u0103rat \u2013 c\u0103 pandemia va impacta negativ v\u00e2nz\u0103rile, \u015fi atunci consideram c\u0103 o mare parte dintre dezvoltatori vor dori s\u0103-\u015fi \u00eenchirieze apartamentele \u015fi vom putea include apartamentele respective \u00eentr-o structur\u0103 mai mare, s\u0103 construim un portofoliu mai mare. \u015ei \u00een sensul \u0103sta ne g\u00e2ndeam s\u0103 dezvolt\u0103m \u015fi o companie de property mana\u00adgement care ar fi putut s\u0103 administreze at\u00e2t apartamentele din cadrul unei companii de tip holding, cum e acum Meta, \u015fi \u00een acela\u015fi timp \u015fi pentru dezvoltatorii care urmau s\u0103 aib\u0103 apartamente spre date spre \u00eenchiriere. Fiindc\u0103 activitatea de \u00eenchiriere e destul de diferit\u0103 de cea de dezvoltare, \u0163in\u00e2nd cont c\u0103 ne g\u00e2ndeam clar s\u0103 finan\u0163\u0103m modelul \u0103sta. De aici a pornit practic toat\u0103 ideea.\u201d Apoi, \u00ee\u015fi aminte\u015fte c\u0103 \u201eAdrian Stanciu \u00eel cuno\u015ftea pe Eugen Voicu de la Cert Invest \u015fi ne-a prezentat. Eu, cu tat\u0103l meu \u015fi cu Adrian Stanciu am discutat cu Eugen Voicu \u015fi ne-am aliniat pe subiect, am v\u0103zut acest poten\u0163ial \u015fi am zis OK, hai s\u0103 mergem \u00eenainte, s\u0103 avans\u0103m cu proiectul. Noi eram \u00een pia\u0163a imobiliar\u0103, eu f\u0103ceam tipul \u0103sta de investi\u0163ii, dar totu\u015fi de pu\u0163in timp, adic\u0103 respectiv de doi ani \u015fi jum\u0103tate cu aproxima\u0163ie \u00een momentul respectiv \u015fi am zis s\u0103 atragem pe cineva care f\u0103cea asta de mult timp. Iar persoana respectiv\u0103, pe care o \u015ftiam \u015fi aveam o rela\u0163ie foarte bun\u0103, a fost Ionu\u0163 Nicolescu, care pe vremea aceea era manager partener la SVN. Ne-am aliniat foarte bine ca \u015fi cofondatori \u015fi am \u00eenceput s\u0103 dezvolt\u0103m proiectul. Eu \u00een momentul acela m-am implicat cel mai mult ca \u015fi coordonator de proiect. A\u015f putea s\u0103 spun c\u0103 ceva ce mereu am f\u0103cut bine a fost s\u0103 fiu c\u0103pos \u015fi s\u0103 m\u0103 \u0163in de un lucru, s\u0103-l duc la final. \u015ei atunci f\u0103ceam totul, de la organizat \u00eent\u00e2lniri, s\u0103 m\u0103 asigur c\u0103 toat\u0103 lumea vine la ora respectiv\u0103, c\u0103 vorbim, c\u0103 avem un plan, c\u0103 urm\u0103rim realizarea planului. Cam asta a fost ceea ce pe ce m-am concentrat eu ini\u0163ial.\u201d<\/p>\n

\nAsta se \u00eent\u00e2mpla \u00een mai-iulie 2020 \u015fi dup\u0103 ce s-a avansat cu \u00eenfiin\u0163area, pre\u00adzentarea pitch-ului investi\u0163iei, pe care el \u00eensu\u015fi l-a f\u0103cut, au discutat cu to\u0163ii structura, au g\u0103sit un grafician cu care au lucrat. Apoi, cu Cosmin Mizof, care s-a al\u0103turat din partea echipei Cert Invest, au creat business planul. \u201eNoi mizam pe ideea c\u0103 v\u00e2nz\u0103rile nu vor mai merge, dar \u00een timp ce dezvoltam ideea de business am v\u0103zut c\u0103 lucrurile merg \u015fi atunci am zis: \u00abhai s\u0103 nu r\u0103m\u00e2nem la chirii, fiind\u0103 dau \u015fi ni\u015fte randamente mici. Hai s\u0103 includem \u015fi zona asta de investi\u0163ii cu randamente mai mari, pe care am descris-o \u00eenainte \u2013 promisiune de v\u00e2nzare-cump\u0103rare\u00bb. \u015ei am creat planul de afaceri.\u201d Au \u00eenfiin\u0163at compania \u00een 2021. \u00cen martie au f\u0103cut \u015fi primul plasament, tot \u00een Belvedere Residence, un proiect foarte bun pentru investitori. \u201eAm avut ni\u015fte pre\u0163uri foarte bune \u015fi cred c\u0103 am ie\u015fit din proiect chiar \u00een iunie sau iulie, deci a fost o chestie foarte rapid\u0103. Proiectul era finalizat, am cump\u0103rat un pachet de apartamente la un pre\u0163 \u015fi l-am cesionat dup\u0103 aceea la o marj\u0103 bun\u0103.\u201d<\/p>\n

\n\u015ei \u0163in\u00e2nd cont c\u0103 era o maturitate relativ scurt\u0103, de 3-4 luni, randamentul investi\u0163i\u00ado\u00adnal anualizat era foarte mare. Dup\u0103, au dat drumul la treab\u0103. \u201eDeciziile investi\u0163ionale se luau mult mai ad hoc dec\u00e2t acum, \u00een sensul c\u0103 eram noi, cofondatorii, \u015fi tot noi \u015fi ope\u00adram businessul efectiv. Se f\u0103cea o prezentare structurat\u0103, Cosmin o aranja financiar, Ionu\u0163 o aranja comercial, \u015fi luam decizia, plasam banii \u015fi ne ocupam mai departe de v\u00e2nzare.\u201d<\/p>\n

\nAu fost dou\u0103 major\u0103ri de capital social, \u00een martie-aprilie, p\u00e2n\u0103 la 5 milioane de euro, \u015fi dup\u0103 au urmat plasamentele private, \u201eaveam \u015fi activitatea asta de fundraising\u201d, a\u015fa c\u0103 \u00eenainte de IPO ajunseser\u0103 undeva pe la 15 milioane de euro capital propriu doar din plasamente private \u015fi major\u0103ri de capital. \u201eAm f\u0103cut runde subsecvente. A fost un moment foarte bun fiindc\u0103 era pandemia, s-a \u00eenchis totul, statul a ajutat foarte mult, a b\u0103gat bani \u00een pia\u0163\u0103, a b\u0103gat lichiditate \u015fi lumea, cum s-ar zice, st\u0103tea pe bani efectiv. Erau foarte mul\u0163i bani \u00een pia\u0163\u0103 \u015fi nu \u015ftiau neap\u0103rat ce s\u0103 fac\u0103 cu ei. \u015ei atunci a fost un moment propice ca s\u0103 str\u00e2ngem fondurile pe care le-am str\u00e2ns, destul de u\u015for \u015fi repede. \u015ei a mai fost un lucru. Nu exista un produs similar\u201d.<\/p>\n

\n <\/p>\n

\nListarea, generatorul schimb\u0103rii. <\/strong>Antreprenorul poveste\u015fte c\u0103 au pornit de la \u00eenceput cu ideea de a se lista pe burs\u0103, ini\u0163ial pe AeRO \u015fi apoi pe pia\u0163a principal\u0103, iar un model similar, ideea asta de a avea un portofoliu diversificat pe mai multe tipologie investi\u0163ionale spune c\u0103 nu exista. \u201e\u015ei am prins \u00een general antreprenori sau oameni care reu\u015fesc din activitatea lor \u015fi din cariera lor s\u0103 c\u00e2\u015ftige \u015fi s\u0103 pune deoparte sume suficient de mari \u015fi vor s\u0103 investeasc\u0103. Real estate-ul la noi oricum e, s\u0103 zic a\u015fa, un sport na\u0163ional, dar, \u00een schimb, erau persoane care nu erau foarte tangente cu domeniul \u015fi s-au g\u00e2ndit c\u0103 mai bine pun ni\u015fte exper\u0163i s\u0103 le investeasc\u0103 banii \u015fi ei s\u0103 se ocupe de ceea ce fac ei foarte bine, reu\u015find astfel s\u0103 mai investeasc\u0103 \u015fi \u00een alte lucruri.\u201d<\/p>\n

\n\"\"Dup\u0103 ce au f\u0103cut plasamentele private, s-au preg\u0103tit de oferta public\u0103 ini\u0163ial\u0103 pe Aero. \u00cen sensul acesta au \u00eenceput s\u0103 construiasc\u0103 o echip\u0103 executive. I-au cooptat pe Oriol Castellas Deig (director executiv), pe Raluca Dr\u0103gan (CFO), Oana Ignat (COO), \u201e\u015fi am mers \u00eenainte cu preg\u0103tirea prospectului de emisiune, cu \u00eenc\u0103 o prezentare. Cumva ne adresam altui profil\u201d.<\/p>\n

\nLucrurile au \u00eent\u00e2rziat pu\u0163in, dar Bonea spune c\u0103 era o chestie normal\u0103. Astfel, dac\u0103 \u00een planificarea ini\u0163ial\u0103 listarea pe AeRO trebuia s\u0103 aib\u0103 loc \u00een 2022, \u00een primul trimestru, \u00een cele din urm\u0103 a avut loc \u00een august. \u201eListarea a fost un succes \u015fi practic pe 29 august 2022 am sunat clopo\u0163elul la burs\u0103. \u015ei de acolo \u00eenainte lucrurile au mers \u00eentr-o direc\u0163ie destul de clar\u0103 \u015fi cam asta a fost povestea \u00eenfiin\u0163\u0103rii companiei.\u201d<\/p>\n

\nAu mai ap\u0103rut \u015fi diverse impedimente. \u201eEram un startup, adic\u0103 o companie nou\u0103, dar totu\u015fi nu ne puteam permite s\u0103 avem o marj\u0103 de eroare cum au toate startup-urile, fiindc\u0103 nu era un produs cu, s\u0103 zic, un poten\u0163ial de cre\u015ftere exponen\u0163ial\u0103, cum ar fi \u00een domeniul tehnologiei, ci mai degrab\u0103 noi ce trebuia s\u0103 facem era s\u0103 facem investi\u0163ii bune \u015fi s\u0103 ne asigur\u0103m c\u0103 administr\u0103m riscul \u015fi poten\u0163ialul beneficiu, fiindc\u0103 mare parte din fonduri erau ale ac\u0163ionarilor \u015fi investeam, practic, \u00eempreun\u0103 cu ei \u015fi pentru ei.\u201d<\/p>\n

\nApoi, poveste\u015fte c\u0103 \u015fi contextul de pia\u0163\u0103 s-a schimbat. \u201eDeci, pu\u0163in dup\u0103 ce a \u00eenceput r\u0103zboiul, cumva pe finalul lui 2022, am \u00eenceput s\u0103 vedem c\u0103 lucrurile nu sunt chiar pe o pant\u0103 ascendent\u0103 \u015fi am \u00eenceput s\u0103 explor\u0103m cum putem s\u0103 facem lucrurile mai bine \u015fi s\u0103 administr\u0103m riscul investi\u0163ional \u015fi mai bine.\u201d<\/p>\n

\nPentru c\u0103 devenise o companie listat\u0103 la burs\u0103, dar \u015fi pentru c\u0103 modelului de business crea pu\u0163in\u0103 confuzie \u00een r\u00e2ndul ac\u0163ionarilor legat de ce activitate investi\u0163ional\u0103 aveu exact, Bonea spune c\u0103 devenise foarte important s\u0103 aib\u0103 o strategie foarte clar\u0103 \u015fi transparent\u0103. \u201e\u015ei aici, practic, am vrut s\u0103 \u00eencepem s\u0103 cre\u0103m o strategie, s\u0103 spunem cum se \u00eent\u00e2mpl\u0103 acum, c\u0103 e pus\u0103 \u00een dezbatere public\u0103, dar am vrut foarte mult s\u0103 ne structur\u0103m \u015fi organiz\u0103m, fiindc\u0103 deciziile investi\u0163ionale se luau foarte mult p\u00e2n\u0103 \u00een acel moment mai pu\u0163in structurat, \u00een func\u0163ie de cum \u00een\u0163elegea cineva pia\u0163a, cum \u00een\u0163elegea cineva c\u0103 e o oportunitate, mai instinctual, \u015fi luam decizii destul de repede. Acum, cu contextul economic care s-a schimbat \u015fi ne g\u00e2ndeam c\u0103 se va schimba, am \u00eenceput s\u0103 ne g\u00e2ndim c\u0103 trebuie s\u0103 ne a\u015fez\u0103m, s\u0103 fim mai calcula\u0163i, mai organiza\u0163i \u015fi s\u0103 comunic\u0103m, s\u0103 fim mai transparen\u0163i cu ac\u0163ionarii. \u00cen sensul \u0103sta, s\u0103 zic, viziunea de management a fost pu\u0163in poate \u00een zone polare, fiindc\u0103 \u00een acela\u015fi timp, c\u00e2nd ai o structur\u0103, po\u0163i s\u0103 ai \u015fi un cost de oportunitate. C\u00e2nd iei ni\u015fte decizii structurat, po\u0163i s\u0103 ratezi anumite oportunit\u0103\u0163i doar fiindc\u0103 le treci printr-un anumit \u015fablon.\u201d Astfel, din momentul respectiv, cumva de finalul anului 2022, p\u00e2n\u0103 prin iunie 2023, aproape de momentul \u00een care
\nBonea a preluat mandatul de CEO, compania a fost \u00eentr-o efervescen\u0163\u0103 de a g\u0103si o viziune, o efervescen\u0163\u0103 \u00eentre ac\u0163ionarii fondatori, cu discu\u0163ii multe, legat de modul \u00een care ar trebui f\u0103cute lucrurile, care e abordarea corect\u0103 \u015fi nu numai. \u201eDar, de altfel, eu cred c\u0103 a fost necesar \u015fi ar fi fost necesar un astfel de pas \u00een evolu\u0163ia oric\u0103rei companii. Noi ne-am bazat pe anumite dinamici de pia\u0163\u0103 pe care le observasem, dar nu puteam s\u0103 prelu\u0103m un model efectiv, per se, din afar\u0103 sau de aici, din Rom\u00e2nia, fiindc\u0103 nu exista unul pentru pia\u0163a noastr\u0103, cum era \u00een momentul respective, \u015fi atunci aveam nevoie, dup\u0103 activitate investi\u0163ional\u0103 de deja s\u0103 zic, un an jumate aproape, spre doi, s\u0103 tragem ni\u015fte concluzii \u015fi s\u0103 \u00eenv\u0103\u0163\u0103m din experien\u0163a respectiv\u0103 ca s\u0103 ne actualiz\u0103m g\u00e2ndirea \u015fi viziunea cu o strategie mai adaptat\u0103 contextului de moment \u015fi a contextului evolu\u0163iei noastre \u00een business.\u201d Atunci, spune el, a fost cumva momentul, \u00een iunie, c\u00e2nd \u00eentr-un fel sau altul au ajuns la o concluzie despre ce strategie pot s\u0103 abordeze, \u015fi practic de ce competen\u0163e au nevoie \u00een cadrul echipei executive ca s\u0103 ajung\u0103 \u00eentr-o alt\u0103 etap\u0103 de dezvoltare a companiei, \u00eentr-un alt context economic. \u201eAsta a fost \u015fi cumva motivul pentru care am vrut s\u0103 preiau mandatul de director general, \u015fi dac\u0103 a fost ceva la ce m-am priceput \u00een toat\u0103 povestea asta a fost s\u0103 aduc oameni cu expertiza mult mai vast\u0103 dec\u00e2t a mea \u015fi din domenii diferite, care \u00eempreun\u0103 s\u0103 creeze valoare. \u015ei \u00een sensul \u0103sta prin venirea Antoanelei Com\u015fa, care are o experien\u0163\u0103 foarte mare pe zona asta de dezvoltare imobiliar\u0103 \u015fi o cunoa\u015fte \u00een toate detaliile ei, \u00eempreun\u0103 cu venirea mea, eu cumva reprezent\u00e2nd viziunea ini\u0163ial\u0103 \u015fi cunosc\u00e2nd cele mai mici detalii ale proiectului, \u015fi acum cu venirea noului CFO, Bogdan Gramanski, care are o experien\u0163\u0103 foarte mare \u00een audit financiar, cred c\u0103 am ajuns la o echip\u0103 foarte preg\u0103tit\u0103 pentru momentul \u00een care ne afl\u0103m azi.\u201d<\/p>\n

\nBonea spune c\u0103 aceast\u0103 schimbare de abordare s-a v\u0103zut \u00een primul r\u00e2nd \u00eentr-o responsabilizare a echipei, \u00eentr-o \u201erestructurare, de\u015fi e unul destul de greu, dar asta a fost: o restructurare a investi\u0163iilor \u00een curs\u201d. Spune c\u0103 s-a reanalizat fiecare expunere mare din portofoliu, fiecare investi\u0163ie, s-a reanalizat riscul, dimensiunea riscului, modul prin care poate fi gestionat acest risc \u015fi \u201e\u00eempreun\u0103 cu partenerii, cu contrapartida noastr\u0103, \u00een care am investit, am ajuns la alte structuri. \u00cen principiu ne-am garantat, am luat garan\u0163ii ipotecare, imobiliare, cumva ne-am garantat investi\u0163ia noastr\u0103, ori c\u0103 era un \u00eemprumut asociat \u00eentr-o companie \u00een care investiser\u0103m, oric\u0103 c\u0103 era o promisiune de v\u00e2nzare-cump\u0103rare pentru anumite imobile, ne-am asigurat practic c\u0103 avem garan\u0163ii reale\u201d. Acesta a fost primul lucru pe care l-au f\u0103cut.<\/p>\n

\nPentru investi\u0163iile pe care le-au f\u0103cut apoi, \u201enew business\u201d, au \u00eenceput s\u0103 exploreze ideea asta de parteneriate cu dezvoltatori mai mult dec\u00e2t doar s\u0103 cumpere ni\u015fte apartamente. \u201eFiindc\u0103 noi dac\u0103 ajungeam s\u0103 cump\u0103r\u0103m un num\u0103r mare de apartamente, automat \u00een momentul \u00een care proiectul ajungea spre finalizare \u015fi \u00een contextul \u00een care v\u00e2nz\u0103rile \u00een perioada asta nu au mai mers foarte bine \u00een zona asta de early stage, ajungeam s\u0103 fim \u00een competi\u0163ie cu el \u015fi atunci exista poten\u0163ialul \u00een care licitam un pre\u0163 at\u00e2t noi, c\u00e2t \u015fi el, \u015fi aveam de pierdut. Am zis OK, hai s\u0103 \u00eencerc\u0103m alt\u0103 abordare, hai s\u0103 fim parteneri de equity. Intr\u0103m ca \u015fi asocia\u0163i vedem. Noi ne dorim un profit share, deci doar profitabilitatea proiectului, \u015fi ne concentr\u0103m \u00eempreun\u0103 s\u0103 aducem practic v\u00e2nz\u0103ri proiectului \u015fi proiectul respectiv s\u0103 aib\u0103 succes \u015fi noi s\u0103 beneficem de acest succes din pozi\u0163ia de partener.\u201d<\/p>\n

\nDe altfel, ceea ce \u00ee\u015fi doresc s\u0103 fac\u0103 de acum \u00eenainte e s\u0103 se concentreze pe identificarea proiectelor cu poten\u0163ial \u015fi s\u0103 se asigure, printr-o monitorizare constant\u0103, c\u0103 ele merg conform planului de investi\u0163ii agreat ini\u0163ial. Acest lucru spune c\u0103 e foarte diferit fa\u0163\u0103 de ce f\u0103ceau \u00eenainte, fiindc\u0103 \u00eenainte se concentrau s\u0103 g\u0103seasc\u0103 oportunitatea investi\u0163iei \u015fi investi\u0163ia, a\u015fteptau c\u00e2t era nevoie \u015fi dup\u0103 se concentrau pe exit. \u00cen schimb era o perioad\u0103 \u00eentre investi\u0163ie \u015fi exit care nu era foarte activ\u0103. \u201eDar \u0163in\u00e2nd cont cum e cu tot contextul economic, \u00eenainte chestia asta func\u0163iona fiindc\u0103 lucrurile mergeau bine, nu trebuia s\u0103 te ui\u0163i la anumite lucruri fiindc\u0103 dezvoltatorii vindeau \u015fi lucrurile se finalizau cu succes. Acum n-am ajuns \u00een situa\u0163ia \u00een care lucrurile s\u0103 nu se finalizeze cu succes, dar am vrut s\u0103 previzion\u0103m acest lucru \u015fi s\u0103 ne concentr\u0103m \u015fi pe monitorizarea proiectelor, mai mul\u0163i dec\u00e2t doar pe entry \u015fi exit. \u015ei avem o politic\u0103 de monitorizare \u015fi \u00een func\u0163ie de ce \u00een\u0163elegere avem cu dezvoltatorul respectiv ne uit\u0103m la balan\u0163e, la extrase bancare, \u015fi foarte important, la starea v\u00e2nz\u0103rilor. Dac\u0103 s-au \u00eencheiat rezerv\u0103ri, promisiuni.\u201d Prin urmare, spune c\u0103 sunt mult mai aproape de fiecare investi\u0163ie pe care o fac. \u201eCe cred c\u0103 trebuie s\u0103 facem acum este s\u0103 ne specializ\u0103m, fiindc\u0103 activitatea de dezvoltare imobiliar\u0103 e una suficient de complex\u0103 \u015fi foarte diferit\u0103 de activitatea, mai degrab\u0103, pe care am putea s\u0103 ne specializ\u0103m noi \u015fi anume de analiz\u0103, de investi\u0163ie \u015fi finan\u0163are prin pia\u0163a de capital. Mai degrab\u0103 c\u0103ut\u0103m dezvoltatori competen\u0163i, \u015ftim cum arat\u0103 ace\u015ftia, ce c\u0103ut\u0103m \u015fi atunci mai degrab\u0103 ne specializ\u0103m aici. Ne specializ\u0103m s\u0103 g\u0103sim \u015fi s\u0103 analiz\u0103m dezvoltatori \u015fi proiecte \u015fi ne specializ\u0103m s\u0103 atragem bani de pe pia\u0163a de capital pentru a realiza investi\u0163iile despre care vorbim.\u201d<\/p>\n

\n\"\"<\/p>\n

\nUn trio al riscului. <\/strong>Despre riscul prezentat de investi\u0163ia \u00eentr-o dezvoltare imobiliar\u0103, subliniaz\u0103 c\u0103 acesta are \u00een gene\u00adral trei dimensiuni. Exist\u0103 dimensiunea de legalitate, \u00een care dezvoltatorul imobiliar urm\u0103re\u015fte s\u0103 ob\u0163in\u0103 \u00een primul r\u00e2nd o autoriza\u0163ie de construire \u015fi are de f\u0103cut ni\u015fte pa\u015fi \u00een func\u0163ie de unde construie\u015fte, cum e PUG-ul, cum e PUZ-ul, \u015fi acum au ap\u0103rut alte lucruri care fac acest lucru \u015fi mai impredictibil. \u201e\u015etim cu to\u0163ii cum e situa\u0163ia cu autorit\u0103\u0163ile locale din Bucure\u015fti, unde nu s-au mai dat autoriza\u0163ii de construire. \u015ei \u00een sensul \u0103sta noi ne uit\u0103m foarte atent la zona de legalitate, cum \u015fi-a ob\u0163inut autoriza\u0163ia de construire, ce avize a avut \u00een certificatul de urbanism, \u00een baza a ce a ob\u0163inut autoriza\u0163ia de construire, a unui PUZ privat, a unui PUZ care e valabil, unde se situeaz\u0103 PUG-ul fa\u0163\u0103 de PUZ \u015fi autoriza\u0163ia de construire. Exist\u0103 un PUZ care \u00een PUG era pe spa\u0163iu verde, deja e un red flag, pentru c\u0103 exist\u0103 un poten\u0163ial mare s\u0103 fie atacat \u00een instan\u0163\u0103, cum tocmai ce vedem c\u0103 se \u00eent\u00e2mpl\u0103 aceste lucruri.\u201d Pe l\u00e2ng\u0103 zona de autoriza\u0163ie de construire, ce mai e foarte important, dup\u0103 ce se construie\u015fte proiectul, este procesul verbal de terminare a lucr\u0103rilor, noteaz\u0103 Bonea. \u201eAici, autorit\u0103\u0163ile locale verific\u0103 dac\u0103 ce s-a construit e \u00een parametri cu autoriza\u0163ia de construire. \u015ei noi monitoriz\u0103m acest lucru \u00een sensul \u00een care ne uit\u0103m destul de atent la dezvoltarea proiec\u00adtului \u015fi la lucr\u0103ri \u00een contextul autoriza\u0163iei de construire, verific\u0103m c\u0103 nu exist\u0103 diferen\u0163e. Oricum, orice dezvoltator face acest lucru, e doar o supraverificare.\u201d Pe l\u00e2ng\u0103 zona de legalitate spune c\u0103 trebuie s\u0103 te ui\u0163i, de asemenea, la fezabilitatea bugetului. \u201e\u015ei aici ne uit\u0103m la dou\u0103 lucruri: ne uit\u0103m la buget, \u00een contextul pre\u0163urilor \u015fi a cantit\u0103\u0163ilor. Practic, verific\u0103m c\u0103 bugetul e \u00een pia\u0163\u0103. Pe l\u00e2ng\u0103 zona de pre\u0163, ne uit\u0103m la sursele de finan\u0163are. \u015ei e un calcul foarte u\u015for de f\u0103cut: adun\u0103m c\u00e2t e creditul bancar cu capitalul propriu al dezvoltatorului \u015fi cu valoarea investi\u0163iei pe care noi vrem s\u0103 o facem \u015fi vedem dac\u0103 lucrurile se leag\u0103.\u201d Al doilea risc, pe l\u00e2ng\u0103 cel de legalitate, e riscul de incapacitate de plata a unui proiect imobiliar generat din fonduri insuficiente \u015fi nefinalizarea proiectului imobiliar, \u0163in\u00e2nd cont aproape de fiecare dat\u0103 exist\u0103 un \u00eentrumut bancar, se termin\u0103 proiectul, dob\u00e2nda curge \u015fi acolo lucrurile se \u00eempotmolesc.<\/p>\n

\nIar a treia dimensiune a riscului se leag\u0103 de realizabilitatea planului de v\u00e2nz\u0103ri, \u00een sensul \u00een care compar\u0103 proiectul respectiv cu ce s-a mai v\u00e2ndut \u00een zona respectiv\u0103 \u015fi la ce pre\u0163uri \u015fi se uit\u0103 la zon\u0103, la calitatea finisajelor, la compartiment\u0103ri, la structura apartamentelor, c\u00e2te sunt de dou\u0103 camere, garsoniere, de trei camere, de patru camere \u015fi la facilit\u0103\u0163ile din zon\u0103, sau mai degrab\u0103 la facilit\u0103\u0163ile pe care le pune la dispozi\u0163ie proiectul imobiliar. Asta ca s\u0103 poat\u0103 lua o decizie informat\u0103 cu privire la \u015fansa de a se realiza planul de v\u00e2nz\u0103ri a dezvoltatorului. \u201eCu aceast\u0103 dimensiune, practic, se \u00eenchide bucla.\u201d<\/p>\n

\n <\/p>\n

\nStrategia diversific\u0103rii. <\/strong>\u00cen prezent, businessul administreaz\u0103 20 de proiecte. Dac\u0103 vorbim tipul de proiecte \u00een care Meta investe\u015fte, Bonea sus\u0163ine c\u0103 au urm\u0103rit de la \u00eenceput s\u0103 se diversifice, \u015fi asta pentru c\u0103 un alt avantaj pe care au vrut s\u0103-l pun\u0103 \u00een pia\u0163\u0103 \u00een contextul ac\u0163iunii MET, a fost acela de a propune o diversificare a riscului, o diversificare care vine \u00een mare parte din dou\u0103 dimensiuni: tipologii investi\u0163ionale diferite, cu profil de risc-randament polar, chiriile av\u00e2nd riscuri mici, randamente mici, iar dezvolt\u0103rile \u2013 riscuri mai mari, dar cu randamente mult mai mari. \u201e\u015ei pe l\u00e2ng\u0103 aceast\u0103 diversificare de structur\u0103 a tipologiei investi\u0163ionale, ne uit\u0103m \u015fi la alte segmente de pia\u0163\u0103. Mass market nu prea am f\u0103cut \u015fi a fost bine c\u0103 nu am f\u0103cut, dar ne uit\u0103m la medium upper \u015fi am avut \u015fi high end. Dar, \u00een general, pia\u0163a noastr\u0103 unde ne-am concentrat a fost pe medium upper.\u201d<\/p>\n

\nPe l\u00e2ng\u0103 aceast\u0103 diversificare a segmentelor de pia\u0163\u0103, sau mai degrab\u0103 a segmentelor cump\u0103r\u0103torilor c\u0103rora se adreseaz\u0103 proiectele respective, se uit\u0103 \u015fi la diferite zone geografice. \u201eNe-am concentrat pe Bucure\u015fti, dar am avut proiecte \u015fi \u00een Constan\u0163a, din care am \u015fi ie\u015fit, Sibiu \u015fi Poiana Bra\u015fov. A fost, cumva, o acoperire c\u00e2t de c\u00e2t unitar\u0103 a locurilor la care aveam acces \u015fi a locurilor care erau suficient de interesante din punct de vedere a activit\u0103\u0163ii imobiliare.\u201d<\/p>\n

\n\u00cen ceea ce prive\u015fte aria geografic\u0103 de interes, \u00een paralel cu Bucure\u015ftiul, Meta se uit\u0103 atent la Bra\u015fov \u015fi Poiana Bra\u015fov, pentru c\u0103 observ\u0103 un poten\u0163ial foarte mare acolo din mai multe motive \u2013 aeroportul, dar \u015fi faptul c\u0103 Bra\u015fovul e situat mai aproape de Sibiu, Cluj, Timi\u015foara, dar \u015fi de Bucure\u015fti. \u201e\u015ei pe l\u00e2ng\u0103 acest aspect, este clar dezvoltat\u0103 \u015fi pia\u0163a de HoReCa \u015fi, \u00een general, noi ne uit\u0103m la zona de aparhoteluri \u015fi hoteluri, care pare foarte interesant\u0103.\u201d<\/p>\n

\nPotrivit lui, au ales s\u0103 se concentreze pe reziden\u0163ial fiindc\u0103 acolo au \u015ftiut ce s\u0103 fac\u0103 \u015fi au v\u0103zut \u015fi poten\u0163ialul cel mai mare de a genera randamente, dar mai degrab\u0103 \u015fi poten\u0163ialul de a institu\u0163ionaliza activitatea, acolo era locul cel mai liber din pia\u0163\u0103. \u201eA fost cumva \u015fi un noroc al nostru c\u0103 \u015ftiam s\u0103 facem reziden\u0163ial \u015fi la asta ne-am uitat. Am ales o pia\u0163\u0103 bun\u0103, am ales un moment bun \u015fi am reu\u015fit s\u0103 capitaliz\u0103m pe el.\u201d<\/p>\n

\n\"\"\u00cen zona de office, pe de alt\u0103 parte, spune c\u0103 lucrurile erau destul de aranjate, exist\u00e2nd deja \u00een pia\u0163\u0103 \u015fi juc\u0103tori mari din afar\u0103. \u201e\u015ei \u00een reziden\u0163ial avem Prime Kapital, avem NEPI, mai avem c\u00e2\u0163iva juc\u0103tori mari, dar, \u00een schimb, dup\u0103 p\u0103rerea mea, e mai greu s\u0103 reu\u015fe\u015fti ca investitor din afar\u0103 \u00een pia\u0163a reziden\u0163ial\u0103, fiindc\u0103 are ni\u015fte particularit\u0103\u0163i care \u0163in foarte mult de rela\u0163iile locale pe care le ai.\u201d<\/p>\n

\nAcum, \u00een schimb, spune c\u0103 se uit\u0103 la parcuri de retail fiindc\u0103 au v\u0103zut c\u0103 s-au dezvoltat foarte frumos, sunt mai aproape de know-how-ul lor \u015fi le \u00een\u0163eleg mai bine, \u015fi asta pentru c\u0103 parcurile de retail, \u00een definitiv, se adreseaz\u0103 tot consumatorilor finali, aceast\u0103 direc\u0163ie oferind de asemenea potential de diversificare a riscului. \u201eDac\u0103 am investi de exemplu \u00een industrial \u015fi logistic\u0103, acolo ai poate mai pu\u0163ini juc\u0103tori, mai mari, dar v\u0103d \u015fi un risc sistemic mai mare \u00een cazul \u00een care pia\u0163a nu se duce \u00eentr-o direc\u0163ie favorabil\u0103.\u201d<\/p>\n

\nLegat de profilul investitorilor la burs\u0103 \u00een Meta, Bonea spune c\u0103, \u0163in\u00e2nd cont de faptul c\u0103 peste jum\u0103tate din capitalul companiei a fost str\u00e2ns, \u00een momentul de fa\u0163\u0103, prin plasamente private \u015fi major\u0103ri de capital, profilul a fost, \u00een general, unul de high net worth individuals. Cel\u0103lalt profil este pia\u0163a de retail \u2013 nu neap\u0103rat micii investitori, dar investitorii care fac aceast\u0103 activitate \u00een timpul liber, sau o fac ca fiind activitatea lor de baz\u0103, dar urm\u0103resc s\u0103 realizeze o investi\u0163ie mai mic\u0103. Avantajele pentru cele dou\u0103 profiluri, cele dou\u0103 segmente, se intersecteaz\u0103 \u00een anumite locuri, noteaz\u0103 antreprenorul. Pentru pia\u0163a de retail, spune el, un principal avantaj este faptul c\u0103 \u00een momentul de fa\u0163\u0103 poate s\u0103 cumpere o ac\u0163iune la Meta Estate la un pre\u0163 mult mai mic dec\u00e2t ar putea s\u0103 cumpere un apartament \u00eentr-un proiect imobiliar \u015fi cumva \u00een felul \u0103sta sunt reduse barierele de intrare, chiar excluse. \u201e\u015ei cump\u0103r\u00e2nd o ac\u0163iune la MET eu, ca investitor de retail, pot s\u0103 spun c\u0103 intru \u00een aceast\u0103 pia\u0163\u0103 de investi\u0163ii imobiliare \u015fi sunt expus la aceast\u0103 pia\u0163\u0103 \u015fi \u00eemi pot diversifica portofoliul cu o sum\u0103 mic\u0103 care \u00een acela\u015fi timp e \u015fi lichid\u0103, pot s\u0103 ies din ea fiind listat\u0103 la burs\u0103. Lichiditatea e un avantaj comun pentru cel\u0103lalt segment. \u00cen schimb, poate nu e cel mai urm\u0103rit lucru de ace\u015fti investitori \u015fi pentru ei ce cred eu c\u0103 e foarte important este c\u0103 \u00ee\u015fi diversific\u0103 expunerea investi\u0163ional\u0103 \u015fi la segmentul de real estate \u015fi c\u0103 fac acest lucru prin intermediul unei echipe de profesioni\u015fti din domeniu.\u201d \u015ei asta pentru c\u0103 investi\u0163iile \u00een imobiliare, indiferent cu ce sum\u0103 de bani intri, sunt nu neap\u0103rat riscante dar necesit\u0103 o aten\u0163ie \u015fi o expertiz\u0103, completeaz\u0103 executivul. \u201e\u015ei asta oferim, practic: o punte \u015fi pentru investitorii mici \u015fi pentru investitorii mari c\u0103tre pia\u0163a de investi\u0163ii imobiliare. Cu o echip\u0103 cu expertiz\u0103 foarte mare \u00een pia\u0163a asta, cu un portofoliu diversificat \u2013 c\u0103ci diversificarea riscului e un lucru foarte important, fiindc\u0103 difer\u0103 foarte mult c\u00e2nd ai o investi\u0163ie izolat\u0103 \u00eentr-un proiect imobiliar sau c\u00e2nd ai o investi\u0163ie \u00eentr-un portofoliu de proiecte imobiliare. \u00cen cazul \u00een care un anumit proiect are de suferit, \u00eenceti\u00adne\u015fte sau \u00een cel mai r\u0103u caz intr\u0103 \u00een default, ai totu\u015fi o mult mai mare expunere pe alte proiecte imobiliare \u015fi \u015fansa ca toate s\u0103 intre \u00een default e mult, mult mai mic\u0103.\u201d<\/p>\n

\n <\/p>\n

\nObiective ambi\u0163ioase pe termen scurt \u015fi lung.<\/strong> \u00cen ceea ce prive\u015fte momentul trecerii de pe Aero pe pia\u0163a principal\u0103, Bonea spune c\u0103 acest pas e a\u015fteptat s\u0103 fie f\u0103cut \u00een 2025. \u201eVrem s\u0103 lu\u0103m 2024 ca un an de preg\u0103tire. Noi deja, \u00eentr-un fel, ne comport\u0103m ca o companie listat\u0103 pe pia\u0163a principal\u0103. Avem un consiliu de administra\u0163ie format din cinci membri, nu din trei. Ce ar trebui s\u0103 facem \u015fi o s\u0103 \u00eencepem \u00een 2024, este s\u0103 ne uit\u0103m la integrarea IFRS, ca \u015fi mod de a ne uita la contabilitate. Acesta e un lucru pe care trebuie s\u0103-l facem adi\u0163ional \u015fi o s\u0103 \u00eencepem s\u0103 test\u0103m de anul viitor. Obiectivul r\u0103m\u00e2ne 2025.\u201d<\/p>\n

\nLa capitolul obiective viitoare, spune c\u0103 \u201ecel mai ambi\u0163ios, cumva, sau mai degrab\u0103 modul \u00een care vrem s\u0103 ajungem acolo, \u0163in\u00e2nd cont c\u0103 avem mai multe linii de business, tipologii investi\u0163ionale \u015fi c\u0103 noi suntem o companie tip holding, este c\u0103 vrem s\u0103 \u00eencepem, \u015fi deja am \u00eenceput s\u0103 facem acest lucru, s\u0103 mut\u0103m activitatea pe subsidiare.\u201d Un exemplu pe care \u00eel d\u0103 este o subsidiar\u0103 care ar face, de exemplu, chirii. \u201eAici v\u0103d un poten\u0163ial foarte mare, fiindc\u0103 o companie se poate dezvolta ca \u015fi rezultate financiare, bilan\u0163, cont de profit \u015fi pierdere anual\u0103 foarte frumos, ca o activitate pur \u015fi simplu de chirii \u015fi \u00eengr\u0103dit\u0103 cumva \u00een cadrul unei entit\u0103\u0163i care face doar acest lucru. Ne-am zis \u00eenc\u0103 de la \u00eenceput c\u0103 suntem un hibrid \u00eentre modelul de REIT (Real Estate Investment Trust) \u015fi \u00eentre modelul de REOC (Real Estate Operating Company).\u201d<\/p>\n

\nModelul de REIT consider\u0103 c\u0103 e cumva locul unde se ajunge de fiecare dat\u0103 \u00eentr-o pia\u0163\u0103 imobiliar\u0103 dezvoltat\u0103. \u201eNe uit\u0103m la America, Europa, Germania, cam peste tot, vedem practic aceste REIT-uri. \u00cen momentul de fa\u0163\u0103 noi nu avem o legisla\u0163ie care poate s\u0103 suporte acest vehicul, fiindc\u0103 este nevoie de un statut special. Aceste companii au limit\u0103ri opera\u0163ionale, \u00een sensul c\u0103 un procentaj de peste jum\u0103tate, 70-90% – variaz\u0103 \u00een func\u0163ie de legisla\u0163ie \u2013 din venituri trebuie s\u0103 provin\u0103 din chirii, exist\u0103 o obligativitate a companiei s\u0103 fac\u0103 chirii. Un procent de, la fel, 70-90% \u00een func\u0163ie de legisla\u0163ie din profiturile generate trebuie distribuite de c\u0103tre companie ca dividende ac\u0163ionarilor. \u015ei, \u00een schimb, ai ni\u015fte beneficii fiscale, \u00een sensul \u00een care impozitul pe dividende este \u00een mod normal mai mic.\u201d Acest lucru, subliniaz\u0103 Bonea, creeaz\u0103 un poten\u0163ial de a adresa pia\u0163a investitorilor care urm\u0103resc s\u0103 fac\u0103 exclusiv chirii. E un risc mult mai mic din punct de vedere investi\u0163ional, e mult mai predictibil \u015fi nu are oscila\u0163ii, iar c\u00e2nd pia\u0163a intr\u0103 \u00eentr-o perioad\u0103 dificil\u0103 economic, lucrurile sunt destul de stabile. \u201eModelul acesta, dac\u0103 intr\u0103 \u015fi la noi \u2013 iar noi, Meta, vom \u00eencerca \u015fi vom sus\u0163ine dezvoltarea legis\u00adla\u0163iei, ne vom implica cum putem \u2013 cred c\u0103 va dezvolta foarte mult pia\u0163a, cred c\u0103 vor intra foarte mul\u0163i bani prin acest vehicul \u015fi, \u00een primul r\u00e2nd, vei avea dintr-o dat\u0103 \u00een pia\u0163\u0103 un mare cump\u0103r\u0103tor care achizi\u0163ioneaz\u0103 apartamente ca s\u0103 le \u00eenchirieze. El pur \u015fi simplu absoarbe oferta \u015fi o \u0163ine \u015fi o pune la \u00eenchiriat \u015fi, dup\u0103 cum vedem \u00een ultimele \u015fase luni, \u00een contextul \u00een care num\u0103rul tranzac\u0163iilor a sc\u0103zut pu\u0163in pe v\u00e2nzare, chiriile au crescut, cererea pe chirii a crescut, pre\u0163urile chirilor au crescut \u015fi v\u0103d un trend \u00een acest sens.\u201d<\/p>\n

\n\u00cen plus, pentru urm\u0103torul deceniu vizeaz\u0103 \u015fi atingerea unui prag ambi\u0163ios: \u201e\u00cen 10 ani de acum \u00eenainte eu vreau s\u0103 ajungem la o capitalizare de un miliard de lei, deci 200 \u015fi un pic de milioane de euro. Cred c\u0103 exist\u0103 poten\u0163ialul \u0103sta. \u00cen perioada \u00een care am studiat la facultate, \u00een fiecare an a trebuit s\u0103 plec prin alt\u0103 \u0163ar\u0103, am fost \u00een Amsterdam, \u00een Cape Town, \u00een Dubai, \u015fi cred c\u0103 ce e frumos \u00een Rom\u00e2nia este c\u0103 avem un poten\u0163ial de dezvoltare foarte mare. Dac\u0103 facem o compara\u0163ie cu celelalte pie\u0163e europene \u015fi celelalte pie\u0163e interna\u0163ionale dezvoltate, nu g\u0103se\u015fti \u015fansa asta, s\u0103 fii martorul unei schimb\u0103ri substan\u0163iale \u015fi poate chiar s\u0103 faci \u015fi parte din aceast\u0103 schimbare. \u00cen sensul \u0103sta, eu cred \u00een Rom\u00e2nia foarte mult \u015fi cred c\u0103 proiectul Meta s-ar putea dezvolta \u00eempreun\u0103 cu pia\u0163a local\u0103.\u201d<\/p>\n

\n <\/p>\n

\nC\u00e2ntecul sirenei spre antreprenoriat. <\/strong>Ca lider, Alex Bonea s-ar descrie ca umanist \u00eencurajator. \u201eCuv\u00e2ntul acesta de lider are o valen\u0163\u0103 la noi \u00een cultur\u0103 destul de polar\u0103. Unii consider\u0103 c\u0103 un lider trebuie s\u0103 fie cel care bate cu pumnul \u00een mas\u0103 \u015fi dicteaz\u0103 \u015fi d\u0103 direc\u0163ii. \u015ei mai e cel\u0103lalt profil de lider \u00een care mai degrab\u0103 lucrezi cu oamenii \u015fi reu\u015fe\u015fti s\u0103 creezi o echip\u0103 \u015fi o structur\u0103 care poate s\u0103 func\u0163ioneze f\u0103r\u0103 implicarea ta efectiv\u0103 \u00een opera\u0163iune. Mai degrab\u0103 m\u0103 v\u0103d aici, \u00een cadrul celuilalt profil, unde m\u0103 concentrez s\u0103 identific competen\u0163a de care avem nevoie, s\u0103 o aduc \u015fi s\u0103 reu\u015fesc s\u0103 o motivez aici, \u00eempreun\u0103, cu toat\u0103 lumea.\u201d C\u00e2teodat\u0103 e \u015fi un trade-off, spune el, pentru c\u0103, \u00een acela\u015fi timp, \u00eei place foarte mult activitatea \u00een sine de a analiza investi\u0163ii, de a negocia, de a sta \u00een discu\u0163ii cu un parte\u00adner, dar nu trebuie s\u0103 uite c\u0103 un alt obiectiv de-al s\u0103u este s\u0103 creeze aici o echip\u0103 care s\u0103 func\u0163ioneze f\u0103r\u0103 el \u00een activitatea respectiv\u0103. \u201eCred c\u0103 acesta e challenge-ul la antrepre\u00adnori, e foarte greu pentru c\u0103 \u00ee\u0163i place ceea ce faci, dar \u00een acela\u015fi timp trebuie s\u0103 \u015ftii c\u0103 ai \u015fi alt\u0103 p\u0103l\u0103rie, p\u0103l\u0103ria de manager sau lider.\u201d<\/p>\n

\nC\u00e2nd l-am \u00eentrebat dac\u0103 s-a confruntat cu anumite temeri c\u00e2nd s-a av\u00e2ntat \u00een antreprenoriat, a spus c\u0103 e interesant faptul c\u0103 antreprenorii sunt cumva risk takeri, \u201edar nu am \u00een minte acum o temere particular\u0103. Mereu am fost atras de antreprenoriat ca de un vid. M\u0103 atragea \u015fi m\u0103 duceam spre el. Nu pot s\u0103 identific o temere general\u0103 a antreprenoriatului\u201d. \u00cen schimb, spune c\u0103 \u00een momentul de fa\u0163\u0103 \u015fi de c\u00e2nd a preluat mandatul de director general al Meta Estate, s-au schimbat cumva datele problemei, fiindc\u0103 este o responsabilitate mult mai mare, \u0163in\u00e2nd cont c\u0103 se afl\u0103 \u00een pozi\u0163ia \u00een care, \u00eempreun\u0103 cu echipa, gestioneaz\u0103 \u015fi capitalurile altor investitori. \u201eEste o responsabilitate mult mai mare \u015fi decizia de a prelua aceast\u0103 func\u0163ie nu a fost la fel de rapid\u0103 cum am luat alte decizii \u00eenainte, dar am sim\u0163it \u015fi cred c\u0103 eram \u015fi sunt persoana potrivit\u0103 pentru a dezvolta acest business exact a\u015fa cum am pornit de la \u00eenceput.\u201d<\/p>\n

\n\u00cen opinia sa, e important ca orice profesionist, orice antreprenor, s\u0103 \u00ee\u015fi g\u0103seasc\u0103 \u00een carier\u0103 un echilibrului, fiindc\u0103 lipsa echilibrui scade randamentul \u015fi rezultatele pe care le ob\u0163ii. \u201e\u00cen ultimele dou\u0103 luni am lucrat c\u00e2teodat\u0103 \u015fi de la 8 diminea\u0163a p\u00e2n\u0103 la 11 seara \u00een timpul s\u0103pt\u0103m\u00e2nii, dar \u00eencerc s\u0103 men\u0163in un echilibru \u00een zona asta. Alte pasiuni pe care le am sunt sporturile extreme. C\u00e2teodat\u0103 mai g\u0103sesc c\u00e2te un weekend \u00een care pot s\u0103 fug la munte s\u0103 m\u0103 dau cu motocicleta sau cu bicicleta, \u015fi mai \u00eemi place mult sailingul.\u201d Sailingul, spune el, e o pasiune din ce \u00een ce mai \u00eent\u00e2lnit\u0103, pentru c\u0103 \u00een momentul \u00een care e\u015fti pe barc\u0103 \u015fi faci sailing \u015fi vezi marea \u015fi auzi v\u00e2ntul, asta te deconecteaz\u0103 foarte mult. \u201eCel pu\u0163in \u00een timpul liber, cred c\u0103 asta e foarte important, s\u0103 reu\u015fe\u015fti s\u0103 te deconectezi. \u015ei cred c\u0103 asta livreaz\u0103, s\u0103 zic, rezultatele dorite de mul\u0163i. \u00cen paralel sunt \u015fi sporturile extreme, unde dac\u0103 nu e\u015fti atent, te cam love\u015fti. Acum realizez c\u0103 hobby-urile mele sunt \u00een general \u00eentr-o zon\u0103 \u00een care reu\u015fesc s\u0103 m\u0103 deconectez, cu obiectivul de a m\u0103 \u015fi bucura de via\u0163\u0103, dar \u015fi cu obiectivul de a m\u0103 odihni \u015fi reveni la birou cu surse noi de energie.\u201d<\/p>\n

\nBonea mai crede c\u0103 acum ideea antreprenoriatului se promoveaz\u0103 foarte mult \u015fi \u00een general se promoveaz\u0103 \u00een zona asta de a te \u00eembog\u0103\u0163i rapid, u\u015for. \u201eNu cred c\u0103 e foarte s\u0103n\u0103tos acest lucru, mi se pare un miraj. Oamenii care se \u00eembog\u0103\u0163esc rapid \u015fi u\u015for, \u00een general au noroc. \u015ei norocul este ceva ce nu po\u0163i controla, mai degrab\u0103 trebuie s\u0103 te ui\u0163i la lucrurile asupra c\u0103rora po\u0163i avea control. Cred c\u0103 un lucru esen\u0163ial \u00een ceea ce am reu\u015fit eu s\u0103 fac a fost c\u0103 am avut, prin afacerea familiei, tangen\u0163e cu realitatea de business. Efectiv, am fost expus \u00een discu\u0163ii, \u00een negocieri, \u00een implementarea unor planuri \u015fi am \u00een\u0163eles foarte bine cum func\u0163ioneaz\u0103 o pia\u0163\u0103 \u015fi lumea de business, \u00een general. \u015ei mai ales lumea de business \u00een Rom\u00e2nia, care e foarte diferit\u0103 de c\u0103r\u0163ile antreprenoriale, \u015fi zona asta de localitate \u015fi cultur\u0103 trebuie luat\u0103 \u00een calcul.\u201d <\/p>\n

\n <\/p>\n

\n <\/p>\n

\nCarte de vizit\u0103<\/span><\/strong><\/span><\/p>\n

\nAlexandru Bonea, cofondator \u015fi director general, Meta Estate Trust<\/strong><\/span><\/p>\n

\n\u25ba<\/span>\u008c Este absolvent al The Entrepreneurship Academy;<\/strong><\/p>\n

\n\u008d\u25ba<\/span> A avut \u00eenc\u0103 din copil\u0103rie modelul antreprenorial al tat\u0103lui s\u0103u, Drago\u015f Bonea, fondator \u015fi CEO al Delta Studio, companie \u00een care a \u015fi lucrat, \u00eenc\u0103 din liceu;<\/strong><\/p>\n

\n\u008e\u25ba<\/span> \u00cen 2018 a devenit interesat de imobiliare \u015fi a venit cu ideea fond\u0103rii unui startup ce a luat forma holdingului actual;<\/strong><\/p>\n

\n\u008f\u25ba<\/span> E pasionat de arhitectur\u0103 (pasiune mo\u015ftenit\u0103 pe linia mamei, de profesie arhitect), de sporturi extreme \u015fi sailing.<\/strong><\/p>\n

\n <\/p>\n

\n\"\"<\/span><\/p>\n

\nManagement nou, perspective noi<\/strong><\/span><\/span><\/p>\n

\n <\/p>\n

\n\"\"<\/p>\n

\nDe la st\u00e2nga la dreapta: Bogdan Gramanschi<\/em><\/strong>, CFO, Meta Estate Trust, <\/strong>Antoanela Com\u015fa<\/strong>, deputy CEO, Meta Estate Trust, <\/strong>Alexandru Bonea, cofondator \u015fi director general, Meta Estate Trust<\/strong><\/em><\/span><\/p>\n

\n <\/p>\n

\nBogdan Gramanschi<\/strong>, CFO, Meta Estate Trust<\/strong><\/p>\n

\nCum a\u0163i defini riscul \u015fi care este, \u00een opinia dvs., modalitatea optim\u0103 prin care o companie din zona imobiliar\u0103 \u00ee\u015fi poate asuma riscuri calculate?<\/strong><\/p>\n

\nDefini\u0163ia riscului duce primul g\u00e2nd la ce ar putea merge r\u0103u. \u00cens\u0103 \u00een acela\u015fi timp poate cuantifica beneficiile unei decizii \u00eendr\u0103zne\u0163e luate \u00een urma analizei atente. \u00cen pia\u0163a imobiliar\u0103 consider foarte important ca toate investi\u0163iile s\u0103 fie f\u0103cute pe baza unui proces de analiz\u0103 bine definit \u015fi corect implementat. \u00cen acest sens Meta a implementat cel pu\u0163in trei niveluri de analiz\u0103, pornind de la oportunit\u0103\u0163ile identificate de echipa de conducere, cu o vast\u0103 experien\u0163a \u00een pia\u0163a de real estate, ce verific\u0103 fezabilitatea proiectului precum \u015fi randamentul dorit, trec\u00e2nd apoi prin Comitetul de Investi\u0163ii care analizeaz\u0103 decizia de investi\u0163ie \u00een conformitate cu strategia de investi\u0163ii a companiei, si primind la final validarea Consiliului de Administra\u0163ie al c\u0103rui rol este de a se asigura c\u0103 decizia investi\u0163ional\u0103 vine \u00een urma unui proces riguros de analiz\u0103 financiar\u0103 \u015fi de risc. Ne propunem o strategie investi\u0163ional\u0103 cu riscuri bine analizate, validate \u00een urma unui proces bine structurat, \u00eenainte de a ni le asuma \u00een fa\u0163a ac\u0163ionarilor.<\/p>\n

\n <\/p>\n

\nAntoanela Com\u015fa<\/strong>, deputy CEO, Meta Estate Trust<\/strong><\/p>\n

\nCe aduce\u0163i indispensabil \u00een echip\u0103?<\/strong><\/p>\n

\nExperien\u0163a realiz\u0103rii \u015fi v\u00e2nz\u0103rii a peste 2.600 de apartamente \u00een Bucuresti \u015fi Constan\u0163a. Experien\u0163a din cadrul Asocia\u0163iei Investitorilor Imobiliari din Rom\u00e2nia, unde am participat \u00een mod activ, al\u0103turi de colegii mei din asocia\u0163ie, la multe dezbateri \u00een ceea ce prive\u015fte legisla\u0163ia \u00een domeniul imobiliar sau care afecteaz\u0103 domeniul imobiliar.<\/p>\n

\n <\/p>\n

\nOana Ignat<\/strong>, COO, Meta Estate Trust<\/strong><\/p>\n

\nCe aduce\u0163i indispensabil \u00een echip\u0103?<\/strong><\/p>\n

\nDat fiind procesul recent de reorganizare \u00een interiorul companiei, sinergia echipei este esen\u0163ial\u0103. Cred ca f\u0103r\u0103 o comunicare deschis\u0103 \u00een orice tip de rela\u0163ionare, personal\u0103 sau profesional\u0103, perspectiva de dezvoltare nu are loc de manifestare. Asta cred c\u0103 \u015ftiu eu s\u0103 aduc \u00een echip\u0103, comunicare, energie, conectare. De asemenea, pun la b\u0103taie experien\u0163a mea de a fi parte din povestea Meta Estate Trust \u00eenc\u0103 de la lansarea companiei. A\u015fadar vin cu o serie de lec\u0163ii \u00eenv\u0103\u0163ate \u015fi o perspectiv\u0103 de continuitate, men\u0163in\u00e2nd deschiderea \u015fi entuziasmul pentru viitor.<\/p>\n

\n <\/p>\n

\nAsta oferim, practic: o punte \u015fi pentru investitorii mici \u015fi pentru investitorii mari c\u0103tre pia\u0163a de investi\u0163ii imobiliare. <\/strong><\/span><\/span><\/em>
\nAlexandru Bonea, cofondator \u015fi director general, Meta Estate Trust<\/strong><\/p>\n

 <\/p>\n

\n <\/p>\n

\nTudor Cartianu<\/strong>, pre\u015fedinte Consiliu de Administra\u0163ie, Meta Estate Trust, reprezentant Meta Management Team<\/strong><\/p>\n

\n\"\"<\/strong><\/p>\n

\nCare este rolul Meta Management Team?<\/strong><\/p>\n

\nMeta Management Team este compania de management a Meta Estate Trust, responsabil\u0103 de administratea holdingului, \u00eempreun\u0103 cu ceilal\u0163i patru membri ne-executivi ai Consiliului de Administra\u0163ie. Rolul nostru este de asemenea s\u0103 asigur\u0103m, al\u0103turi de echipa executiv\u0103 a Meta Estate Trust, performan\u0163a \u015fi guvernan\u0163a corporativ\u0103 necesar\u0103 pentru succesul unei companii listate.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Spune Alex Bonea, unul dintre cei mai tineri antreprenori din mediul de business local. \u00cen clasa a XI-a, \u00eenainte de BAC, el lua decizia radical\u0103 de a renun\u0163a la planul de a deveni arhitect, meserie pentru care se preg\u0103tea deja intens, pentru a se av\u00e2nta \u00een antreprenoriat, av\u00e2nd \u00een fa\u0163\u0103 modelul tat\u0103lui s\u0103u, om de […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[510,698,512],"tags":[56081,202,54958],"class_list":["post-220927","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-actualitate","category-cover-story","category-revista-bm","tag-alex-bonea","tag-cover-story","tag-meta-estate-trust"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/220927","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=220927"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/220927\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":220959,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/220927\/revisions\/220959"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=220927"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=220927"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=220927"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}