{"id":216392,"date":"2023-05-29T10:36:15","date_gmt":"2023-05-29T10:36:15","guid":{"rendered":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/?p=216392"},"modified":"2026-04-09T18:32:34","modified_gmt":"2026-04-09T18:32:34","slug":"alex-cititor-zf-ce-se-intampla-acum-in-realitate-pe-piata-imobiliara-din-bucuresti","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/?p=216392","title":{"rendered":"Alex, cititor ZF: Ce se \u00eent\u00e2mpl\u0103 acum \u00een realitate pe pia\u0163a imobiliar\u0103 din Bucure\u015fti?"},"content":{"rendered":"

\nAlex, cititor al ZF, care \u015fi anul trecut a scris pe aceast\u0103 tem\u0103<\/strong><\/a>, ne-a trimis un comentariu la zi, despre ce se \u00eent\u00e2mpl\u0103 acum \u00een realitate pe pia\u0163a imobiliar\u0103 din Bucure\u015fti. <\/p>\n

\nMai jos ave\u0163i comentariul lui: <\/p>\n

\nAcum un an am anticipat, cu sprijinul ZF, faptul ca va ap\u0103rea un blocaj al pie\u0163ei imobiliare<\/strong><\/a>. Mai jos \u00eencerc s\u0103 fac o trecere \u00een revist\u0103 a situa\u0163iei actuale, prin c\u00e2teva puncte. <\/p>\n

\na) casele din jurul Bucure\u015ftiului, la preturi sub 200 de mii, nu se mai v\u00e2nd, iar mul\u0163i dezvoltatori sunt dispera\u0163i \u015fi ofer\u0103 discounturi pentru cele din stoc. Pana acum un an, acestea se cump\u0103rau mai ales cu credit. \u00cen schimb, casele pentru o alta gama de clien\u0163i – case cu teren mare, l\u00e2ng\u0103 p\u0103dure, casele cu pompe de c\u0103ldur\u0103 \u015fi panouri sau cele smart au \u00een continuare cerere, dar \u015fi la acestea se ob\u0163ine un mic discont.<\/p>\n

\nb) oferta de case din interiorul Capitalei este foarte redusa, multe fiind v\u00e2ndute doar pentru teren. Pe pia\u0163a sunt case si de acum 2-3 ani, ale c\u0103ror preturi au fost de la \u00eenceput relativ ridicate si ai c\u0103ror proprietari au majorat preturile, de\u015fi nu mai au deloc vizionari. Ei procedeaz\u0103 astfel, invoc\u00e2nd majorarea preturilor imobiliare de dup\u0103 pandemie, cre\u015fterea preturilor materialelor de construc\u0163ie \u015fi chiar tarifele mai mari la energie \u015fi la alimente. Cei care chiar vor sa v\u00e2nd\u0103, reduc pre\u0163ul la nivelul pietei \u015fi, dintr.o data, apar vizionari \u015fi \u00eencheie tranzac\u0163ia, dar la chiar 80% din pre\u0163ul de listare\/pretul actual, care era exagerat. Cazul unei vile din Damaroaia – acum un an a fost listata la 345000, dup\u0103 3 luni pre\u0163ul a ajuns la 490000, din motivele de mai sus, iar de 3 zile este la 365000, de\u015fi nu cred ca se va tranzac\u0163iona cu mai mult de 320000. Similar, o vila din aceea\u015fi zona a fost listata la 555 mii \u00een decembrie 2022, iar \u00een ultima luna pre\u0163ul a sc\u0103zut succesiv la 480, 460 \u015fi 440, vizionarile au crescut \u015fi s.a f\u0103cut tranzac\u0163ia la pu\u0163in peste 420 de mii.<\/p>\n

\nc) cererea pentru apartamentele vechi a sc\u0103zut de asemenea, \u00een special pentru cele construite \u00eenainte de 1977, din cauza emo\u0163iei st\u00e2rnite de cutremurul din Turcia. Este un segment de pia\u0163\u0103 care are soarta pecetluita – va fi din ce \u00een ce mai dificil sa scapi de ele, iar ca s\u0103 le mai vinzi, trebuie sa reduci pre\u0163ul cu cel pu\u0163in 10% fa\u0163\u0103 de zon\u0103. Mai sunt \u015fi excep\u0163ii, blocurile pe role, cele pentru fosta nomenclatura (Floreasca, de exemplu), dar \u00een c\u00e2\u0163iva ani, multe dintre aceste apartamente vor deveni active foarte pu\u0163in lichide.<\/p>\n

\nd) zona nu mai vinde asa u\u015for apartamentele vechi, construite dup\u0103 1980, chiar dac\u0103 \u00een acest caz se achizitionau at\u00e2t cu credit, c\u00e2t \u015fi cu cash. Dac\u0103 acum un an \u015fi jum\u0103tate, apartamentele de 4 camere de la Unirii (F\u00e2nt\u00e2ni, Splai) se vindeau rapid la cel putin 2800 euro mp util, \u00een prezent, sunt apartamente similare \u00een zona respectiva la 2300-2400 euro\/mp util, la care vizionarile sunt sporadice.<\/p>\n

\ne) segmentul apartamentelor noi este o categorie aparte, fiind la r\u00e2ndul sau influen\u0163at de localizarea proiectului, de notorietatea dezvoltatorului \u015fi de facilit\u0103\u0163ile oferite. Cei care vindeau cu credit (mai ales, \u00een zonele periferice ale Capitalei) sunt afecta\u0163i de condi\u0163iile actuale ale pie\u0163ei, fac discounturi pentru apartamentele din stoc, iar \u00een cazul noilor proiecte reduc \u015fi mai mult suprafe\u0163ele. Dezvoltatorii mari din zonele de top (Floreasca, Avia\u0163iei, Centru, Cotroceni) par cei mai rezisten\u0163i la condi\u0163iile actuale, put\u00e2nd rezista foarte bine pe pia\u0163a \u00eenc\u0103 2-3 ani, f\u0103r\u0103 alte proiecte, doar ca urmare a finan\u0163\u0103rii  investitorilor (c\u00e2nd dob\u00e2nzile erau mici) \u015fi antecontractelor \u00eencheiate \u00een trecut \u015fi care se vor concretiza \u00een tranzac\u0163ii efective. Sunt dezvoltatorii care \u015fi.au creat re\u0163ele de investitori\/clien\u0163i \u00een r\u00e2ndul persoanelor cu mul\u0163i bani (medici, antreprenori, IT.isti, notari, avoca\u0163i, corporati\u015fti etc), care practica marje de profit de 50-60% din pre\u0163 \u015fi care \u015fi.au propus sa asigure o convergenta rapida a preturilor cu Polonia \u015fi Ungaria. De exemplu, pre\u0163ul de lansare al unui proiect construit pe o limba de p\u0103m\u00e2nt (f\u0103r\u0103 spa\u0163iu verde) in apropiere de centrul financiar al Capitalei este de 6000-7000 euro\/mp util, deoarece se adreseaz\u0103 acelui segment care speculeaz\u0103 tendin\u0163a de cre\u015ftere a salariilor anumitor categorii – sunt \u00een Bucuresti cel pu\u0163in 50 de mii de familii de salaria\u0163i, liber profesioni\u015fti, patroni, etc care au venituri de peste 10 mii de euro lunar, numai din surse legale.<\/p>\n

\nAsadar, pia\u0163a imobiliar\u0103 este (oarecum) blocata at\u00e2t din cauza anticipatiilor clien\u0163ilor, c\u00e2t \u015fi a l\u0103comiei majorit\u0103\u0163ii dezvoltatorilor. Cei mai mari dintre ace\u015ftia declara frecvent ca nu pot reduce preturile, invoc\u00e2nd majorarea pre\u0163ului materialelor, dar nu sunt sinceri p\u00e2n\u0103 la cap\u0103t. Au v\u0103zut ca l\u0103comia lor (marje de profit de 50-60%, enorme chiar pentru o \u0163ar\u0103 emergenta) a fost satisf\u0103cut\u0103 p\u00e2n\u0103 acum de cerere, adic\u0103 de persoane dispuse sa investeasc\u0103 \u00een constructia\/achizi\u0163ia lor. Ansamblurile lor sunt goale dup\u0103 v\u00e2nzare, doar 10% sunt luminate noaptea (mai ales de chiria\u015fi), de\u015fi apartamentele sunt v\u00e2ndute \u00een cea mai mare m\u0103sur\u0103.<\/p>\n

\nMai degrab\u0103, avem aceea\u015fi Greedflation pe pia\u0163a imobiliar\u0103 din Bucure\u015fti, de dup\u0103 pandemie.<\/p>\n

\nS.a ajuns ca \u015fi evaluatorii sa foloseasc\u0103 \u00een evaluarea unor propriet\u0103\u0163i prin metoda costului de construc\u0163ie un randament de 40% (enorm!) pentru proprietarul interesat sa v\u00e2nd\u0103.<\/p>\n

\nDeoarece nu suntem \u00een criza, \u015fomajul nu a crescut, veniturile sunt \u00een cre\u015ftere (acoperind \u00eentr.o bun\u0103 m\u0103sur\u0103 infla\u0163ia), exista interes \u00een continuare pentru zona imobiliar\u0103. Clien\u0163ii a\u015fteapt\u0103 oportunit\u0103\u0163i, iar un pre\u0163 mai mic chiar cu 5-10% fa\u0163\u0103 de media preturilor zonei atrage imediat cump\u0103r\u0103tori interesa\u0163i, acceler\u00e2nd \u00eencheierea tranzac\u0163iei. Depozitele au atins un nivel record, bani la saltea sunt \u00een continuare, astfel ca exista cerere poten\u0163ial pentru o achizi\u0163ie imobiliar\u0103. \u00centr.adevar, anumite evenimente externe (criza bancara \u00een SUA sau Europa, invazia Moldovei sau vreun obuz c\u0103zut \u00een Rom\u00e2nia, dinspre Rusia…) au poten\u0163ialul de a bloca cu totul pia\u0163a imobiliar\u0103.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Alex, cititor al ZF, care \u015fi anul trecut a scris pe aceast\u0103 tem\u0103, ne-a trimis un comentariu la zi, despre ce se \u00eent\u00e2mpl\u0103 acum \u00een realitate pe pia\u0163a imobiliar\u0103 din Bucure\u015fti.  Mai jos ave\u0163i comentariul lui:  Acum un an am anticipat, cu sprijinul ZF, faptul ca va ap\u0103rea un blocaj al pie\u0163ei imobiliare. Mai jos […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[510],"tags":[306,11229],"class_list":["post-216392","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-actualitate","tag-bucuresti","tag-piata-imobiliara"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/216392","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=216392"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/216392\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":216408,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/216392\/revisions\/216408"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=216392"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=216392"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bm.dev.synology.me\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=216392"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}